محتويات البحث
إخلاء المستأجر من العقار
بحث دعوى أسباب إخلاء عقار من مستأجر وإجراءات الإخلاء لإساءة وتغيير الاستعمال دون موافقة المؤجر وفقا لنصوص قانون الإيجار ، وأحكام نقض الايجارات.
سبب الإخلاء لإساءة الاستعمال فى الايجار القديم والجديد
- استعمال المستأجر العين المؤجرة بطريقة غير سليمة والاهمال، وتغيير النشاط الذي من أجله قام بتاجيرها والمتفق عليه بالعقد دون أخذ موافقة مكتوبة من المؤجر.
- تصلح سببا لفسخ العقد وطلب الاخلاء، وهو طلب يسير وسهل فى عقود الايجار الخاضعة للقانون، وأصعب فى عقد الايجار القديم
- فى عقد الايجار المدنى يحق طلب اثبات الأضرار والمخالفة من المستأجر وفسخ العقد والاخلاء والتسليم فى صحيفة دعوى واحدة
- أما عقد الايجار القديم يجب أولا رفع دعوى باثبات المخالفة من المستأجر والضرر ليس بالعين المؤجرة فقط بل وبالعقار ذاته الكائن به العين المؤجرة.
- وان يصير هذا الحكم نهائيا ان كان مدنيا، وباتا ان كان جنائيا بجنحة الاتلاف، وبعد ذلك يتم رفع الدعوى بطلب الاخلاء استنادا لحكم ثبوت الضرر .
إخلاء عقار من مستأجر للإضرار بالعين المؤجرة
مفهوم الإخلاء للإضرار وبمن يكون الإضرار بالعين أم بالمؤجر
يطرح الحديث عن عقد الإيجار تساؤلاً مبدئياً عن الغاية من التعاقد، فعقد الإيجار عقد من العقود المسماة وهو أيضاً عقد نفعي بالنسبة لطرفيه، والغاية عقد الإيجار بالنسبة للمستأجر هي استعمال المكان المؤجر .
هذه الغاية تبدوا جزء من تعريف عقد الإيجار ذاته كعقد من العقود المسماة التي ترد علي منفعة الشيء ، فالمادة رقم 558 من القانون المدني تقرر أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم.
ولما كانت الغاية من عقد الإيجار بالنسبة للمستأجر هي استعمال المكان المؤجر وجب أن تدون وبوضوح هذه الغاية بتحديد نـوع النشاط في البند الخاص بالغرض من الاستعمال في عقد الإيجار.
وطالما تم الاتفاق علي نوع الاستعمال في عقد الإيجار عد ذلك شرطاً عقدياً يجب التقييد به واحترامه من جانب طرفي عقد الإيجـار ، ونعني المؤجر والمستأجر .
نكرر للأهمية أنه وطالما تم الاتفاق والتراضي علي نوع الاستعمال أو طبيعة النشاط، فالتساؤل هو لماذا جعل المشرع الاستعمال الضار بالعين المؤجرة سبباً لطلب الإخلاء.
من المؤكد أن طلب الإخلاء طبقاً للمادة 18 فقرة د من القانون 136 لسنة 1981 لا تتعلق بالاستعمال الطبيعي أو المألوف للعين المؤجرة ، وإنما تتعلق بالاستعمال الضار الذي رأي معه المشرع أن المستأجر في غير حاجة إلي حماية القانون لكون إرادته تتجه إلي مخالفته وتحديه .
فالمستأجر الذي يستعمل المكان المؤجر أو يسمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبني بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة هو مستأجر ليس في حاجة إلي ظلال القانون تحميه بل إلي نصوصه تردعه وتزجره .
والفرض في هذه الدعوى أن عقد الإيجار انعقد صحيحاً، ونعني بالصحة هنا تحديداً أن نوع النشاط الذي اتفق عليه كل من المؤجر والمستأجر لا مخالفة فيه للقانون،
كل ما في الأمر أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبني بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة.
الإخلاء للسبب الوارد بالمادة 18 فقرة “د ” يتصدى للاستعمال الغير مألوف
المادة 18 فقرة د من القانون 136 لسنة 1981 تتصدي لأسباب الإخلاء للاستعمال الغير مألوف ؛ والاستعمال الغير مألوف هو من ناحية استعمال مخالف للقانون والمعني بالقانون في هذا المقام هو نص المادة 18 فقرة د من القانون 136 لسنة 1981 ، ومن ناحية أخري استعمال مخالف للاتفاق العقدي الخاص بنوع النشاط المتفق عليه في العقد .
الإخلاء للسبب الوارد بالمادة 18 فقرة “د” لا يتجاوز ما هو لصيق بالعين المؤجرة
إذا كان الحكم المطعون فيه قد استند في قضائه بالإخلاء إلي ثبوت استعمال مورث الطاعنين للعين محل النزاع في غرض مناف للآداب العامة بالإتجار في المواد المخدرة من الحكم عليه بالسجن في القضية رقم …. لسنة … جنايات عابدين – بوصف النيابة العامة للتهمة المنسوبة إليه .
في حين أن الثابت من مدونات الحكم الصادر في الطعن رقم … لسنة …. المقدم صورته أمام محكمة الموضوع – أن محكمة الجنايات قد عدلت وصف التهمة بجعلها إحراز مخدر بغير قصد الاتجار أو التعاطي أو الاستعمال الشخصي تم ضبطه بجيب السروال الذي كان يرتديه .
مما تكون التهمة المنسوبة إلي المتهم متعلقة بشخصه ولم تكن لصيقة بالعين المؤجرة بما لا تتوافر معه شرط إعمال المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 .
فإن الحكم إذ استخلص من مدونات الحكم المشار إليه اتجار المتهم بالمواد المخدرة بالعين مع خلو الأوراق مما يفيد ذلك ، يكون معيباً بالفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق فضلاً عن الخطأ في تطبيق القانون.
الطعن رقم 2136 لسنة 74 ق جلسة 27-12-2006
ماهية تغيير الاستعمال
المقصود بتغيير النشاط وبتغيير الاستعمال والفرق بينهما
لا يمكن تعريف تغيير الاستعمال وتغيير النشاط وبيان الفرق بينهم إلا بالبدء بتعريف عقد الإيجار ، لأن تغيير الاستعمال وتغيير النشاط يتعلقان بعقد الإيجار ، وتحديداً بالغاية أو الهدف من عقد الإيجار .
وبالرجوع نجد أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعرف عقد الإيجار ، وبالرجوع نجد تعريفاً بالقانون المدني لهذا العقد ، فقد نصت المادة رقم 588 من القانون المدني علي أنه :
الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم .
و الواضح من نص المادة 588 من القانون المدني وهي المادة التي عرفت عقد الإيجار أن عقد الإيجار هو عقد رضائي ملزم لجانبين هما المؤجر والمستأجر ؛ وأن موضوع هذا العقد هو تمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر له مدة معينة لقاء أجر معلوم .
والواضح من هذا التعريف أيضاً وهو الأهم أن
لعقد الإيجار غاية وهي ما يعبر عنها حال تحرير عقد الإيجار بـ ” الغرض من الإيجار ” ومن المهم تحديد هذه الغاية وبدقة ، وعموماً فتلك الغاية لا تخرج عن احتمالين:
- الأول أن يكون الغرض من الإيجار هو السكن .
- الثاني أن يكون الغرض من الإيجار غير غرض السكن .
وهو غرض يتسع بطبيعته للعديد من أوجه النشاط ، ونعني ” النشاط المهني ، النشاط الحرفي ، النشاط الصناعي ، النشاط التجاري.
راجع – موسوعة امتداد عقد الإيجار – طبعة 2014 – كنوز المتخصصة للإصدارات القانونية
ما هو الفرق بين تغيير الاستعمال وتغيير النشاط ؟
بشكل مباشر تنقسم عقود الإيجار وفق الغرض من الإيجار الي عقد إيجار يحرر بغرض السكن وعقد إيجار يحرر بغرض ممارسة نشاط مهني أو حرفي أو تجاري أو صناعي.
ويجمع بين هذه الأنشطة جامع هام هو أنها جميعاً إيجار لغير غرض السكني، وهذا يحدد مفهوم الاستعمال بمعني أن نوع الاستعمال يعني تحديد الغرض السكن أو غير السكن
أما وعن تحديد مفهوم تغيير النشاط ، فيأتي بعد تحديد العرض من الاستعمال ، وثبوت أنه بغرض السكن ثم يحوله المستأجر الي ممارسة نشاط مهني أو حرفي أو تجاري أو صناعي
والقاعدة العامة
أنه لا يجوز للمستأجر تغيير النشاط بإرادته المنفردة لأنه مخالف لما تم الاتفاق عليه
هذه التفرقة بين تغيير الاستعمال وتغيير النشاط وتأكيداً لصحة القول بأن معيار وأساس التفرقة بينهم هو الغرض الأساسي من الإيجار ، وهل هو قصد السكن أو قصد غير السكن ، يكمن الرجوع الي ما أورده المشرع بالقانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل قانون إيجار الأماكن .
فقد جمع المشرع بين جميع صور وحالات الإيجار لغير غرض السكن وساوى بينها في الحكم والأثر ، فقرر بأنه ” فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي .
فلا ……” وكلمة ” أو ” التي أوردها المشرع بين أنواع هذه الأنشطة لا يفيد أن لكل منها حكماً خاصاً وإنما تفيد التعدد لا أكثر
وبالمخالفة لهذا الرأي راجع أ / محمد شتا – تغيير الاستعمال وتغيير النشاط في قوانين إيجار الأماكن – طبعة 2006 – وقرر سيادته نصا
وقد قسم المشرع في القانون رقم 6 لسنة 1997 الأنشطة الي أربع أنواع وهي التي يسري عليها أحكام هذا القانون وهي النشاط التجاري أو الصناعي أو الحرفي أو المهني .
والواضح أن سيادته يفسر كلمة ” أو ” الواردة بين أنواع الأنشطة بأنها تعني المغايرة بما يترتب عليه المغايرة في الحكم ، وهو ما لا نراه صحيحاً .
لأن المشرع ابتغي الحصر مع وحدة الحكم بالنسبة لجميع هذه الأنشطة ولو أراد ما قال به الأستاذ / محمد شتا لغاير المشرع في الحكم وهو ما لم يكن ، والعكس صحيح
أ- إذن مفهوم تغيير الاستعمال :
اتساقاً مع ما سبق فإن تغيير الاستعمال يعني أن المستأجر يقوم بتغيير الغاية الكلية لعقد الإيجار ، من إيجار بقصد السكن ، الي إيجار بقصد ممارسة نشاط مهني أو تجاري أو صناعي أو حرفي.
والفرض هنا أن يحدد الغرض من الإيجار هو ” إما أن يكون بقصد السكن أو لغير قصد السكن ” فإذا غير المستأجر الغرض من المكان المؤجر وحوله واقعاً من غرض السكن الي غرض ممارسة نشاط تجاري أو مهني أو حرفي أو صناعي ، فهنا نكون بصدد تغيير للاستعمال .
بمعني نهائي أن عبارة تغيير الاستعمال خاصة بحالة تغيير الغاية من الإيجار ، وتحديداً من الإيجار بغرض السكني الي غرض آخر هو ممارسة نشاط مهني أو حرفي كما سلف .
ما مدي دستورية تغيير الاستعمال ؟
أنهت المحكمة الدستورية العليا الخلاف حول مدي قانونية هذا التغيير دون موافقة المؤجر فقد حكمت بتاريخ 4 مارس سنة 2000 بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير غرض السكنى.
القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 144 لسنة 20 قضائية ” دستورية
ب- إذن مفهوم تغيير النشاط :
يمكن فهم المقصود بتغيير النشاط في ضوء تحديد الغاية من عقد الإيجار ، فالغاية من الإيجار ” إما أن تكون بغرض السكن ، وإما أن تكون بغرض ممارسة نشاط مهني أو حرفي أو تجاري أو صناعي .
فإذا كان الغرض من الإيجار هو الغرض الثاني وقام المستأجر بتغيير النشاط المتفق عليه – بعقد الإيجار – كنا بصدد الحديث عن تغيير النشاط لا عن تغير الاستعمال .
إذن فعبارة ” تغيير النشاط “
مصطلح يثار حين يقوم المستأجر بتغيير نوع النشاط داخل منظومة الاستغلال المالي والاقتصادي للمكان المستأجر ، أي دون أن يقوم بتحويل الغرض من الإيجار من إيجار بقصد ممارسة نشاط مهني أو حرفي أو تجاري أو صناعي الي إيجار بقصد السكن
عكس ذلك الأستاذ / محمد شتا المحامي فقرر سيادته نصا بأنه
وقد يكون تغيير استعمال العين المؤجرة في ذات النشاط ، كتغيير استعمال المحل من بيع الأقمشة الي بيع الأدوات الكهربائية ، وهو ما نراه مؤيدين بقضاء المحكمة الدستورية العليا غير صحيح لأن تغيير المستأجر لنشاطه من حرفي الي حرفي ” من تجارة الأقمشة الي الأدوات الكهربائية ” لا يعد تغييراً للاستعمال .
فقد عرضت علي المحكمة الدستورية – في الدعوى الدستورية رقم 28 لسنة 29 قضائية “دستورية” جلسة 15-1-2012 واقعة تغيير المستأجر لنشاطه من محل نجارة إلى معرض موبيليا .
وقررت المحكمة الدستورية العليا – كما يفهم من الحكم الصادر عنها والذي انتهي الي الحكم برفض الدعوى الدستورية – أن هذا التغيير خاص بتغيير النشاط وليس بتغيير الاستعمال .
وقد سبق وأن قضت المحكمة الدستورية العليا في الدعوى الدستورية رقم 144 لسنة 20 قضائية ” دستورية” جلسة وبتاريخ 4 – 3-2000 في واقعة تخلص في :
قيام المستأجر بتغيير استعمال وحدته السكنية من قصد السكن الي عيادة طبية بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير غرض السكنى .
ما مدي دستورية تغيير النشاط ؟
أنهت المحكمة الدستورية العليا الخلاف حول مدي قانونية هذا التغيير دون موافقة المؤجر فقضت بتاريخ 15-1-2012 بأن تغيير النشاط ليس سبباً للإخلاء ، فأسباب الإخلاء وردت علي سبيل الحصر بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فلا يمكن الزيادة عليها ولا الانتقاص منها إلا بنص ونعني بنص تشريعي.
وقد أثار الحكم الذي أصدرته المحكمة الدستورية بتاريخ 15-1-2012 في القضية الدستورية المقيدة رقم 28 لسنة 29 قضائية “دستورية ” برفض دعوى الإخلاء لتغيير النشاط علي سند من أن :
هذا السبب ليس من أسباب الإخلاء في عقود الإيجار القديمة جدلاً واسعاً حول مدي اعتبار ذلك عدواناً علي حق المؤجر في عدم العبث بنوع النشاط المتفق عليه في العقد وهو ما يوجب التدخل تشريعاً لاعتبار تغيير النشاط دون موافقـة المؤجر سبباً للإخلاء .
إخلاء لثبوت إساءة استعمال العين المؤجرة بحكم
الحكم القضائى النهائى المثبت لاستعمال العين المؤجرة بصورة أضرت بسلامة المبنى لا يقيد السلطة التقديرية للقاضى فى الاستجابة لطلب الإخلاء أو رفضه وفق ظروف كل حالة وملابساتها . علة ذلك .
(الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2005)
حجية الحكم بثبوت الضرر لا يتصور أن يتسع ليشمل بحث ما إذا كان المؤجر متعسفاً فى طلب الإخلاء من عدمه .
(الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2000)
إذ تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أنه لم يترتب على إقامة “السندرة” ضرراً بالعقار وأن تقدير الخبير المنتدب من المحكمة فى الجنحة رقم ( … ) لسنة ( …. ) أمن دولة طوارئ المنصورة أفاد أنها تعتبر من أعمال التشطيبات ولا تحتاج إلى ترخيص بإقامتها .
وأن مديرية الإسكان والتنظيم بمحافظة الدقهلية أفادت بمناسبة تحقيقات القضية ( ….. ) لسنة ( ….. ) النيابة الإدارة بالمنصورة أنه لا يمكن الجزم عما إذا كان قد تم حفر أرضية المحل وخفض منسوبها عن منسوب الأساس الأصلى من عدمه إذ أن منسوب أرضية المحل موازى لمنسوب أرضية بعض المحلات المجاورة .
وأن انخفاض منسوب أرضية المحل لا يؤثر على سلامة المبنى لارتفاع الرصيف بمقدار ( … سم) وهو ارتفاع غير قانونى وأن إقامة “السندرة” لا يعد بناء يحتاج إلى ترخيص .
وبأن النيابة الإدارية انتهت فى مذكرتها إلى أن الموظفين اللذين حرروا محضر المخالفة الذى أقام حكم إثبات الضرر قضاءه عليه واتخذه الحكم المطعون فيه قرينة على قضائه قد ارتكبا مخالفة تأديبية قوامها عدم أدائهما العمل المنوط بهما بدقة مما يستوجب أخذهما بالشدة الرادعة بإحالتهما للمحكمة التأديبية .
إلا أن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه أطرح ذلك الدفاع والمستندات المؤيدة له بمقولة أنه ليس لمحكمة الموضوع المطروح عليها طلب الإخلاء أى سلطة تقديرية طالما أن الضرر الناشئ عن إساءة الاستعمال قد ثبت بحكم قضائى نهائى ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون مما جره إلى القصور فى التسبيب .
(الطعن رقم 871 لسنة 74 ق – جلسة 27/2/2005)
للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة الأجرة طبقاً لنص المادة 19 قانون 136 لسنة 1981 . شرطه . ألا يترتب عليه ضرر بالمبنى أو شاغليه .
تغيير الغرض من غير المستأجر . اعتباره تنازلاً فى صورة تغيير النشاط . أثره . حق المؤجر فى طلب الإخلاء .
(الطعن رقم 1315 لسنة 67 ق – جلسة 20/4/2005)
إذ كان الثابت بالأوراق وبلا خلاف بين الطرفين أن المستأجر الأصلى لعين النزاع قد تخلى عن إحدى حجراتها لابنه المطعون ضده الذى قام بتغيير الغرض من استعمالها من سُكنى إلى عيادة يمارس فيها نشاطه الطبى.
فى حين استمر المستأجر الأصلى شاغلاً لباقى حجرات العين المؤجرة ومنتفعاً بها حتى وفاته ومن ثم فلا يتحقق بهذا التخلى الجزئى حالة الترك التى نصت عليها المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف البيان
وإنما يُعد فى حقيقته
تنازلاً عن جزء من العين المؤجرة فى صورة تغيير للنشاط وذلك دون الحصول على إذن كتابى من الطاعنة مما يجيز لها طلب إخلاء العين المؤجرة عملاً بالمادة 18 / ج من القانون رقم 136 لسنة 1981.
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن تخلى المستأجر لابنه المطعون ضده الذى كان يقيم معه عن حجرة من حجرات العين التى يستأجرها للسُكنى تركاً أجازته المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
ورتب على ذلك اعتبار المطعون ضده مستأجراً لتلك الحجرة وأحقيته فى تغيير الغرض من استعمالها إلى عيادة طبية عملاً بنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ فى
(الطعن رقم 1315 لسنة 67 ق – جلسة 20/4/2005)
إخلاء المستأجر لإساءة استعمال المكان المؤجر . مادة 18 / 2 قانون 136 لسنة 1981 . شرطه . صدور حكم نهائى قاطع فى ثبوت إساءة الاستعمال . الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة لا يعد كذلك . علة ذلك .
(الطعن رقم 1415 لسنة 67 ق – جلسة 25/5/2005)
المقرر أن البين من استقراء المراحل التشريعية التى مرت بها قوانين إيجار الأماكن أرقام 121 لسنة 1947 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 أن:
المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة بتلك القوانين والتى وردت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان .
وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأوجب المشرع فى بعض أسباب الإخلاء
وهو استعمال المكان المؤجر أو السماح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو فى أغراض منافية للأداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائى نهائى للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة
لما كان ذلك
وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقضى بفسخ عقد إيجار العين محل النزاع وإخلائها على سند من قيام الطاعن بتغير استعمالها إلى مزرعة دواجن حسبما ثبت من محضر الأمن الصناعى .
فى حين أن الأوراق قد خلت من صدور حكم قضائى نهائى بثبوت استعمال المذكور العين بطريقة ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة.
وهو ما لا يغير منه صدور الحكم فى الجنحة …. لسنة …. جنح أول اسيوط بإدارة الطاعن محلاً بدون ترخيص – الذى لا يفيد بذاتبه الاستعمال الضار – فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام .
(الطعن رقم 1349 لسنة 67 ق – جلسة 8/6/2005)
(أ) تغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى
إخلاء المستأجر لاستعماله العين المؤجرة أو سماحه باستعمالها بطريقة ضارة بسلامة المبنى – مادة 18 / د قانون 136 لسنة 1981 – شرطه – ثبوت ذلك بحكم قضائى نهائى – استخلاص الصلة بين إساءة استعمال المستأجر للمكان والضرر وحجمه وتأثيره على سلامة المبنى من أوراق الدعوى الصادر فيها ذلك الحكم – واقع – استقلال محكمة الموضوع بتقديره .
(الطعن رقم 2718 لسنة 69 ق – جلسة 15/1/2001)
تمسك الطاعن بأن الأضرار التى لحقت بالمحل المجاور للعين استئجاره مرجعه إلى عدم مراعاة مالك العقار الأصول الفنية وأن تلك الأضرار لا تهدد سلامة المبنى وتدليله على ذلك بما ثبت فى تقرير الخبير بدعوى إثبات الضرر – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء على سند من ثبوت الضرر بحكم قضائى نهائى – فساد فى الاستدلال .
(الطعن رقم 2718 لسنة 69 ق – جلسة 15/1/2001)
إخلاء المستأجر لاستعمال المكان المؤجر أو السماح باستعماله بالمخالفة لشروط الإيجار المعقولة أو الإضرار بمصلحة المؤجر – مادة 23 قانون 52 لسنة 69 – مناطه فى ظل العمل بقانون 49 لسنة 1977 الإضرار بمصلحة المؤجر .
مادة 31 / ج منه – صدور القانون 136 لسنة 1981 – أثره – تغيير سبب الإخلاء المنصوص عليه فى المادة المذكورة – قصره على الاستعمال الضار بسلامة المبنى – شرطه – صدور حكم نهائى بذلك – مادة 18 من القانون الأخير .
(الطعن رقم 1533 لسنة 70 ق – جلسة 16/5/2001)
تعديل المشرع سبب إخلاء المستأجر – مادة 18/ د قانون 136 لسنة 1981 – قاعدة تتعلق بالنظام العام – سريانها بأثر فورى مباشر على المراكز القانونية التى لم تكن قد استقرت بعد بحكم نهائى ولو كانت ناشئة فى ظل قانون سابق .
(الطعن رقم 1533 لسنة 70 ق – جلسة 16/5/2001)
شرط الحصول على حكم نهائى لإثبات الواقعة – سبب الإخلاء مادة 18 قانون 136 لسنة 1981 – لا محل لإعماله على الدعاوى التى رفعت فى ظل العمل بأحكام القانونين 49 لسنة 1977 ، 52 لسنة 1969 .
(الطعن رقم 1533 لسنة 70 ق – جلسة 16/5/2001)
الحكم بالإخلاء لإساءة الاستعمال بإحدى الطرق المنصوص عليها فى المادة 18 / د قانون 13 لسنة 1981 – شرطه – صدور حكم قضائى نهائى بثبوت إساءة الاستعمال – الحكم الجنائى المثبت لذلك – وجوب أن يكون باتاً .
(الطعن رقم 1903 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)
إدانة الطاعن فى واقعة استعمال العين المؤجرة فى أعمال منافية للآداب – عدم صيرورة الحكم الجنائى باتاً – اعتداد الحكم المطعون فيه بحجية هذا الحكم وقضاؤه بالإخلاء – خطأ .
(الطعن رقم 1903 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)
إخلاء المستأجر لإساءة الاستعمال للمكان المؤجر – مادة 18/ د قانون 136 لسنة 1981 – شرطه – صدور حكم نهائى قاطع فى ثبوت إساءة الاستعمال – الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة لا يعد كذلك .
(الطعن رقم 72 لسنة 59ق – جلسة 20/6/2001)
إخلاء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها – شرطه – ثبوت – الإضرار بالمبنى بحكم قضائى نهائى – م1 ق 13لسنة 1981 – مؤداه – للوارث تغيير النشاط الذى كان يمارسه مورثه بعد امتداد العقد إليه – شرطه – ألا يكون التغيير بقصد التحايل على أحكام القانون أو يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو شاغليه .
(الطعن رقم 1679 لسنة 69 ق – جلسة 20/6/2001)
(ب) إساءة استعمال العين المؤجرة والإضرار بسلامة المبنى
اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى مادة 19 قانون 136 لسنة 1981 القضاء بعدم دستورية النص المذكور مؤداه وجوب الرجوع إلى أحكام القانون المدنى.
علة ذلك
إذ قضت المحكمة الدستورية العليا فى القضية رقم 144 لسنة 20 ق “دستورية” بتاريخ 4/3/2000 بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون 13لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن.
فيما انطوى عليه من
عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى – والمنشور بالجريدة الرسمية فى 20/3/2000 العدد (11) – مما مؤداه الرجوع إلى أحكام القانون المدنى لخلو أحكام القانون الخاص من تنظيم ممثل هذه الحالة .
(الطعن رقم 4154 لسنة 64 ق – جلسة 26/1/2003)
إخلاء المستأجر لتغييره فى استعمال العين المؤجرة – شموله التغيير لغير أغراض السكنى – شرطه – الإضرار بسلامة المبنى وثبوته بحكم نهائى – الحكم بعدم دستورية م19/1 ق 13لسنة 1981 – عدم صلاحيته لترتيب الإخلاء – علة ذلك .
إذ كان المشرع قد وضع قاعدة عامة مستحدثة بالمادة 18 / د من القانون رقم 136 لسنة 1981 هى ضرورة صدور حكم قضائى نهائى لإثبات الاستعمال الضار بسلامة المبنى كسبب للإخلاء.
وقد استهدف من ذلك تضييق حالات طلب الإخلاء للضرر وحصرها فى الحالات التى يصدر فيها حكم نهائى وأقام على ذلك قرينة قضائية على حدوث الضرر فلا تملك محكمة الموضوع سلطة تقدير الضرر وليس للخصوم إثباته أو نفيه.
وهو ما ينسحب أيضا على
حالة تغيير المستأجر استعمال المكان المؤجر إلى غير أغراض السكنى المنصوص عليها فى المادة 19 من القانون سالف الذكر متى ترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر بالعين المؤجر لاتحاد العلة فى الحالتين.
وللمؤجر طلب الإخلاء فى هذه الحالة متى حصل على حكم قضائى نهائى يثبت فيه أن تغيير المستأجر استعمال العين المؤجرة ألحق ضرراً بالمبنى .
ولا ينال من ذلك
قضاء المحكمة الدستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما انطوى عليه عن عدم اشتراط موافقة المالك عند استعمال العين إلى غير غرض السكنى لعدم صلاحية ذلك القضاء فى حد ذاته لترتيب الإخلاء كجزاء على عدم حصول المستأجر على تلك الموافقة قبل التغيير مستحدثاً سبباً جديداً لأسباب الإخلاء التى وردت على سبيل الحصر .
(الطعن رقم 4047 لسنة 65 ق – جلسة 23/2/2003)
استعمال العين إلى غير أغراض السكنى
اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر – استعمال العين إلى غير أغراض السكنى (مادة 19 / 1)
النص فى المادتين 29 ، 49 من القانون 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا – يدل على أن مهمة المحكمة الدستورية مقصورة فى مقام مراقبة الدستورية على نصوص القوانين واللوائح.
ولا تتعداها إلى مراقبة دستورية المبادئ القضائية والاجتهادات القانونية ، وأن أثر الحكم بعدم دستورية نص هو عدم جواز تطبيقه من اليوم التالى لنشر الحكم حتى على الوقائع السابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية بحيث يعتبر النص المقضى بعدم دستورية عدماً وكأن لم يكن.
ولكن لا تجاوز آثار الحكم بعدم الدستورية هذا الحد فلا يستخلص من منطوقه أو أسبابه قاعدة قانونية جديدة أو نصاً بديلاً .
لأن بديل النص المقضى بعدم دستوريته هو
مجموعة القواعد القانونية السارية على موضوع النزاع على التفصيل الوارد فى نصوص القانون المدنى المبينة لمصادر القاعدة القانونية وعلى سبيل الحصر فى مادته الأولى والقواعد التى تحكم تنازعها من حيث الزمان .
(الطعن رقم 100لسنة 72 ق – جلسة 24/3/2002)
إذ كانت المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 13لسنة 1981 قد نصت صراحة على أنه :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر لو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
- أ- ……………………..
- ب- ……………………..
- جـ- ……………………..
- د- إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة .
وكان الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى.
يقتصر أثره على إعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء .
وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد فى نص الفقرة (د) من المادة 18 السالفة البيان من شروط وضوابط ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن حكم الدستورية (أنشأ حقاً للمؤجر فى طلب إخلاء العين التى تم تغيير استعمالها بغير موافقته) فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .
(الطعن رقم 2895 لسنة 74 ق – جلسة 10/7/2005)
الحكم بعدم دستورية المادة 19 / 1 قانون 136 لسنة 1981 – أثره – انعدام النص لا استحداث قاعدة قانونية جديدة بأن تغيير استعمال العين إلى غير غرض السكنى سبباً جديداً للإخلاء – بقاء هذه الواقعة خاضعة لشروط وضوابط مادة 18/ د قانون 136 لسنة 1981 .
مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر استناداً إلى أن حكم الدستورية أنشأ للمؤجر حقاً فى طلب إخلاء العين التى تم تغيير استعمالها دون موافقته – خطأ .
النص فى المادة 18 من ق 13لسنة 1981 على أنه
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
- أ- …
- ب – …
- ج – …
- د- إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة ” ،
وكان الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى .
يقصر أثره على
انعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء …
وإنما تبقى هذه الواقعة
محكومة بما ورد فى نص الفقرة (د) من المادة 18 السالفة البيان من شروط وضوابط ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن حكم الدستورية ( أنشأ حقاً للمؤجر فى طلب إخلاء العين التى تم تغيير استعمالها بغير موافقته ) ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .
(الطعن رقم 100لسنة 72 ق – جلسة 24/3/2003)
الحكم بعدم دستورية المادة 19 / 1 قانون 136 لسنة 1981 – أثره – انعدام النص لا استحداث قاعدة قانونية جديدة بأن تغيير استعمال العين إلى غير غرض السكنى سبباً جديداً للإخلاء ..
بقاء هذه الواقعة خاضعة لشروط وضوابط مادة 18 / د قانون 136 لسنة 1981
مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر استناداً إلى أن حكم الدستورية أوجب الإخلاء لتغيير استعمال العين دون موافقة المؤجر رغم أنه لا خلاف بين طرفى النزاع على عدم توافر شروط إعمال نص الفقرة (د) من المادة 18ق 13 لسنة 1981 – خطأ .
إذ لم يتضمن قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 فى مادته التاسعة الإبقاء على المادة 40 / 2 من القانون 52 لسنة 1969 والتى كانت تجعل المنازعات الإيجارية الناشئة عن تطبيق أحكامه من اختصاص المحكمة الكائن بدائرتها العقار الذى يشمل عين النزاع.
كما خلال القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 من نص خاص ينظم قواعد الاختصاص المحلى لهذه المنازعات ، فيحكم الاختصاص بها نص المادتين 52، 62 من قانون المرافعات .
(الطعن رقم 227لسنة 72 ق – جلسة 23/6/2003)
تمسك الشركة الطاعنة بعدم اختصاص محكمة أول درجة محلياً بنظر الدعوى وانعقاد الاختصاص للمحكمة الكائن بدائرتها مركز إدارة الشركة إعمالاً لاتفاق طرفى عقد الإيجار .
قضاء الحكم المطعون فيه برفض هذا الدفع تأسيساً على أن المنازعات الإيجارية الناشئة عن تطبيق أحكام قانون إيجار الأماكن من اختصاص المحكمة الكائن بدائرتها العقار بالمخالفة للقواعد المنظمة للاختصاص المحلى بقانون المرافعات – خطأ .
إذ كان الثابت بالأوراق أن
الشركة الطاعنة دفعت أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بعدم اختصاص محكمة أول درجة محلياً بنظر الدعوى، وكان طرفا الدعوى قد اتفقا فى البند التاسع من عقد إيجار المخزن على اختصاص محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بنظر ما قد ينشأ بينهما من منازعات وهى ذات المحكمة التى يقع بدائرتها مركز إدارة الشركة ، فتكون تلك المحكمة مختصة محلياً بنظر هذا النزاع.
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذه الوجهة ورفض هذا الدفع بزعم أن المنازعات الإيجارية الناشئة عن تطبيق أحكام قانون إيجار الأماكن من اختصاص المحكمة الكائن بدائرتها العقار بالمخالفة للقواعد المنظمة للاختصاص المحلى بقانون المرافعات ، فإنه يكون قد خالف القانون .
(الطعن رقم 1689 لسنة 72 ق – جلسة 12/5/2003)
الحكم بالإخلاء لإساءة الاستعمال بإحدى الطرق المنصوص عليها فى المادة 18/ د قانون 136 لسنة 1981 – شرطه – صدور حكم قضائى نهائى قاطع فى ثبوت إساءة الاستعمال – الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة لا يعد كذلك – علة ذلك – دعوى إثبات الحالة – ماهيتها .
(الطعن رقم 611 لسنة 57 ق – جلسة 25/11/1999)
تمسك الطاعن فى دعوى ثبوت الإضرار بسلامة المبنى أمام محكمة الاستئناف بندب خبير آخر فى الدعوى لبيان أسباب عدم تأثير التلفيات المشار إليها بتقرير خبير محكمة أول درجة على سلامة المبنى عين النزاع .
قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى تأسيساً على أن التلفيات بالعين بحالتها لا تؤثر على سلامة المبنى دون أن يورد فى أسبابه كيف انتهى إلى هذه النتيجة ودون أن يرد على دفاع الطاعن – إخلال بحق الدفاع .
(الطعن رقم 243 لسنة 64 ق – جلسة 29/11/1999)
إخلاء المستأجر لاستعمال العين المؤجرة بطريقة ضارة بسلامة المبنى – مادة 18 / د قانون 136 لسنة 1981 – شرطه – ثبوت ذلك بحكم قضائى نهائى قاطع فى ثبوت إساءة الاستعمال – علة ذلك .
(الطعن رقم 1484 لسنة 68 ق – جلسة 26/12/1999)
الحكم النهائى الصادر بتعويض المطعون ضدها عن التلفيات التى لحقت بشقتها نتيجة إهمال الطاعن الذى لم يقطع فى أسبابه بأن الضرر المقضى بالتعويض عنه ضار بسلامة المبنى – لا يحوز حجية الأمر المقضى فى ثبوت الإضرار بسلامة المبنى كسبب للإخلاء – تعويل الحكم المطعون فيه عليه فى قضائه – خطأ .
(الطعن رقم 14840 لسنة 68 ق – جلسة 26/12/1999)
حجية الحكم الجنائى أمام المحكمة المدنية – مناطها – إن الفعل غير المشروع الذى أقيمت الدعوى الجنائية طلباً للعقاب عنه هو ذاته الذى أقيمت الدعوى المدنية لتقرير المسئولية المدنية عنه .
المادتان 45 إجراءات جنائية ، 102 إثبات – الحكم الجنائى الذى فصل فى وقوع فعل غير مشروع نشأ عنه إتلاف منقولات ونسبته إلى فاعله – بعد حجة فى دعوى إثبات الإضرار بسلامة المبنى المقامة من المؤجر على المستأجر
شرطه
أن يكون الفعل غير المشروع الذى نشأ عنه إتلاف المنقولات ورفعت عنه الدعوى الجنائية هو بذاته الفعل الذى نسبه المؤجر إلى المستأجر على أنه استعمال للمكان المؤجر أدى إلى الإضرار بسلامة المبنى – اختلاف الضرر فى الدعويين – لا أثر له – علة ذلك – ( مثال لتسبيب معيب ) .
(الطعنان رقما 7639 لسنة 63 ق ، 2929 لسنة 65 ق – جلسة 17/1/2000)
الحكم القضائى النهائى المثبت لاستعمال العين المؤجرة بصورة أضرت بسلامة المبنى – لا يقيد السلطة التقديرية للقاضى فى الاستجابة لطلب الإخلاء أو رفضه وفق ظروف كل حالة وملابساتها – علة ذلك .
(الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2000)
الحكم الصادر بثبوت الضرر الناشئ عن استعمال المستأجر للعين المؤجرة – عدم اتساع حجيته لتشمل مدى تعسف المؤجر فى استعمال حقه فى طلب الإخلاء .
(الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2000)
تمسك الطاعن بأن الحكم السابق بإثبات استعماله للعين المؤجرة بطريقة أضرت بالمبنى لا يحتم الإخلاء ولا يعفى المحكمة من تقدير جسامة الضرر الذى أصاب المبنى والخطأ الذى ارتكبه.
وما إذا كان نتيجة الاستعمال المألوف للمسكن ومدى تناسبه مع الإخلاء كجزاء – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع طلب الإخلاء سلطة تقديرية طالما أن الضرر الناشئ عن إساءة الاستعمال قد ثبت بحكم قضائى نهائى – خطأ وقصور .
(الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2000)
وجوب ثبوت الإضرار بسلامة المبنى كسبب لإخلاء المستأجر – مادة 18/ د قانون 136 لسنة 1981 – قاعدة تتعلق بالنظام العام. سريانها بأثر فورى مباشر على المراكز القانونية التى لم تستقر بحكم نهائى .
(الطعن رقم 1092 لسنة 57 ق – جلسة 31/5/2000)
اشتراط الحصول على حكم نهائى لإثبات الاستعمال الضار بسلامة المبنى كسبب للإخلاء لا يمس بذاتية القاعدة الآمرة – سريانه من تاريخ نفاذ قانون 136 لسنة 1981 دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه .
(الطعن رقم 1092 لسنة 57 ق – جلسة 31/5/2000)
صيغ الإخلاء لإساءة الاستعمال وتغييره
دعوى من المؤجر ضد المستأجر بالإخلاء لاستعماله العين المؤجرة بطريقة مقلقة للراحة .
انه في يوم — الموافق _ / _ / ___ م الساعة ——
بناء على طلب السيد / —– المقيم سكناً / —— ومحله المختار مكتب الأستاذ /—— المحامي الكائن ——-
أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-
السيد / ———— المقيم سكناً ———— مخاطبا مع / ————–
الموضـــــوع
بموجب عقد إيجار أملاك مؤرخ في _/_/___م يستأجر المعلن إليه من الطالب ما هو : ———- وذلك لقاء أجرة قدرها —– اتفق علي دفعها كل — لقاء الإيصال اللازم لذلك .
وحيث أن المعلن إليه قد استعمل العين المؤجرة بطريقة مقلقة للراحة بأن قام بـ ————— وهو الأمر الذي ثبت بموجب الحكم القضائي النهائي الصادر في الدعوى رقم —- لسنة (17) ——— .
وحيث أنه وعن التأسيس القانوني لطلب الإخلاء :
تنص المادة 18 فقرة د من القانون 136 لسنة1981 علي أنه :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبني بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة .
وحيث أنه وعن بيان مفهوم ومعني الإقلاق أساس وسند الدعوى فالمرجح أنه يعني الخروج غير المألوف وغير المبرر عن مقتضيات السكينة والهدوء اللازم لحياة المحيطين بالإنسان مما يضر بهم.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ الموضح أعلاه حيث أعلنت المعلن إليه بصورة من صحيفة افتتاح الدعوى وكلفته الحضور أمام محكمة ———– الكائن مقرها ————- وذلك لجلستها المنعقدة علناً تمام الساعة الثامنة صباحاً وما يليها يوم ——- الموافق _/_/____م وذلك ليسمع المعلن إليه الحكم :
- أولا : بإخلاء المعلن إليه من الـ ” الشقة – المحل – ……… ” والموضحة المعالم والأوصاف بصدر صحيفة الدعوى وعقد الإيجار سند الدعوى لاستعمال العين المؤجرة بطريقة مقلقة للراحة .
- ثانياً : تسليم العين المؤجرة خالية من الشواغل والأشخاص .
- ثالثاً : إلزام المدعي عليه المصروفات وأعتاب المحاماة .
ولأجل العلم
ملاحظات الدعوى
إذا كان محل إثبات واقعات الإضرار حكم جنائي وجب أن يكون حكماً جنائياً نهائياً وباتاً .
أمثلة الاقلاق للراحة
ضرب الفقه لذلك أمثله عديدة منها :
- استعمال مستأجر العين مكبرات الصوت للإعلان عن تجارته طوال النهار وجزء من الليل الأمر الذي يسبب إزعاجا شديداً.
- استعمال المستأجر لورشة دهان سيارات لجزء منها في أعمال السمكرة وهي بطبيعتها أعمال تحدث ضوضاء شديدة مقلقة للراحة.
- قيام مستأجر لشقة في أحد الأحياء الهادئة جداً بالتدريب علي الموسيقي والغناء مما يتسبب عنه أصوات مقلقة “
في تعريف الإقلاق يجب الانتباه الي ما قرره قانون البيئة 10 لسنة 2003 في هذا الصدد :
- عرفت – المادة رقم 1 من قانون البيئة – بند رقم 1 – البيئة بأنها ذلك المحيط الحيوي الذي يشمل الكائنات الحية و ما يحتويه من مواد و ما يحيط بها من هواء و ماء و تربة وما يقيمه الإنسان من منشآت .
- وعرفت – المادة رقم 1 من قانون البيئة – بند رقم 7 – تلوث البيئة بأنه أي تغيير في خواص البيئة مما قد يؤدي بطريق مباشر أو غير مباشر إلي الإضرار بالكائنات الحية أو المنشآت أو يؤثر علي ممارسة الإنسان لحياته الطبيعية .
- كما عرفت – المادة رقم 1 من قانون البيئة – بند رقم 8 – تدهور البيئة بأنه التأثير علي البيئة بما يقلل من قيمتها أو يشوه من طبيعتها البيئية أو يستنزف مواردها أو يضر بالكائنات الحية أو بالآثار .
- كذلك عرفت – المادة رقم 1 من قانون البيئة – بند رقم 8 – تلوث الهواء بأنه كل تغيير في خصائص ومواصفات الهواء الطبيعي يترتب عليه خطر علي صحة الإنسان و البيئة سواء كان هذا التلوث ناتجا عن عوامل طبيعية أو نشاط إنساني ، بما في ذلك الضوضاء .
دعوى من المؤجر ضد المستأجر بالإخلاء لاستعمال المستأجر للعين بطريقة ضارة بالمبني.
انه في يوم — الموافق _ / _ / ___ م الساعة ——
بناء على طلب السيد / —– المقيم سكناً / —— ومحله المختار مكتب الأستاذ /—— المحامي الكائن ——-
أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-
السيد / ———— المقيم سكناً ———— مخاطبا مع / ————–
الموضـــــوع
بموجب عقد إيجار أملاك مؤرخ في _/_/___م يستأجر المعلن إليه من الطالب ما هو : ———- وذلك لقاء أجرة قدرها —– اتفق علي دفعها كل — لقاء الإيصال اللازم لذلك .
وحيث أن المعلن إليه قد استعمل العين المؤجرة بطريقة ضارة بالمبني بأن قام بـ ————— وهو الأمر الذي ثبت بموجب الحكم القضائي النهائي الصادر في الدعوى رقم —- لسنة (23) ——— .
وحيث أنه وعن التأسيس القانوني لطلب الإخلاء : تنص المادة 18 فقرة د من القانون 136 لسنة1981 علي أنه : لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبني أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة .
وحيث أنه وعن تحديد مفهوم الإضرار بالمبني كسلوك يسند إلي المستأجر المدعي عليه ويبرر من ثم طلب الإخلاء فالثابت أنه الاستعمال الغير مألوف للعين المؤجرة والمعيار هنا معيار موضوعي قوامه سلوك الرجل المعتاد.
وحيث الثابت أن طلب المدعي الإخلاء لاستعمال المستأجر العين المؤجرة بطريقة ضارة بالمبني . إضافة إلي ثبوت الاستعمال الضار الغير مألوف من جانب المستأجر فإنه . فإن طلب الإخلاء يجد مبرره في تناسب طلب الحكم بالإخلاء مع جسامة الضرر أو الأضرار التي لحقت بالمبني .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ الموضح أعلاه حيث أعلنت المعلن إليه بصورة من صحيفة افتتاح الدعوى وكلفته الحضور أمام محكمة ———– الكائن مقرها ————- وذلك لجلستها المنعقدة علناً تمام الساعة الثامنة صباحاً وما يليها يوم ——- الموافق _/_/____م وذلك ليسمع المعلن إليه الحكم :
- أولا : بإخلاء المعلن إليه من الـ ” الشقة – المحل – ……… ” والموضحة المعالم والأوصاف بصدر صحيفة الدعوى وعقد الإيجار سند الدعوى لاستعمال العين المؤجرة بطريقة ضارة بالمبني.
- ثانياً : تسليم العين المؤجرة خالية من الشواغل والأشخاص .
- ثالثاً : إلزام المدعي عليه المصروفات وأتعاب المحاماة .
ولأجل العلم
ملاحظات هذه الدعوى
إذا كان محل إثبات واقعات الإضرار حكم جنائي وجب أن يكون حكماً جنائياً نهائياً وباتاً .
أمثلة الاستعمال الضار بالمبني:
- عدم قيام المستأجر بإصلاح صنابير المياه مما تسبب عنه تآكل في أرضية الحمام وجدرانه فلا يمكن وصفه بالتصرف المألوف بل هو تصرف يضر بالمبني .
- وكذلك إتلاف المنقولات الموجودة بالعين فلا يمكن وصفه بالتصرف المألوف بل هو تصرف غير مألوف إلي حد أنه يشكل جريمة جنائية .
قضت محكمة النقض
دفاع الطاعن بأن الحكم السابق بإثبات استعماله العين المؤجرة بطريقة أضرت بالمبني لا يحتم الإخلاء ولا يعفي المحكمة من تقدير جسامة الضرر الذي أصاب المبني والخطأ الذي ارتكبه وما إذا كانت نتيجة الاستعمال المألوف للمسكن ومدي تناسبه مع الإخلاء كجزاء .
إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع استناداً إلي أنه ليس لمحكمة الموضوع المطروح عليها طلب الإخلاء سلطة تقديرية طالما أن الضرر الناشئ عن إساءة الاستعمال قد ثبت بحكم نهائي . خطأ وقصور .
طعن رقم 8388 لسنة 64 – جلسة 8/5/2000
صيغة دعوى المؤجر ضد المستأجر بالإخلاء لتغيره استعمال العين المؤجرة من أغراض السكن الي غير أغراض السكن بعد الحكم بعدم دستورية المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ونشر الحكم بالجريدة الرسمية .
انه في يوم — الموافق _ / _ / ___
بناء على طلب السيد / —– المقيم سكناً / —— ومحله المختار مكتب الأستاذ /—— المحامي الكائن ——-
أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-
السيد / ———— المقيم سكناً ———— مخاطبا مع / ————-
الموضـــــوع
بموجب عقد إيجار أملاك مؤرخ في _/_/___م (19) يستأجر المعلن إليه من الطالب ما هو : ———- وذلك لقاء أجرة قدرها —– اتفق علي دفعها كل — لقاء الإيصال اللازم لذلك .
وحيث أن المعلن إليه قد غير استعمال العين المؤجرة له ” تغيراً كلياً – تغير جزئياً ” من غرض السكن الي غرض ” مهني – حرفي – تجاري – صناعي ” دون إذن من المالك ودون موافقته . وهو الأمر الثابت بموجب ———- .
وحيث أنه وبتاريخ 4-3-2000 حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير غرض السكنى .
القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 144 لسنة 20 قضائية ” دستورية” جلسة 4-3-2000
وحيث أنه وبالبناء علي ما سبق صار لزاماً تطبيق الأحكام الخاصة بتغيير النشاط الواردة بنصوص القانون المدني .
وحيث تنص المادة 579 من القانون المدني :
يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فان لم يكن هناك اتفاق التزام أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له.
وحيث أن الثابت أن عقد الإيجار سند الدعوى ثابت به أن الغرض من الإيجار هو غرض السكن لا غرض آخر ، مضاف الي ذلك أن العين المؤجرة قد أعدت لهذا الغرض وحده فالعين المؤجرة عبارة عن شقة سكنية مكونة من ——— .
وحيث أنه وبإنزال ما سبق علي واقعات الدعوى يتضح ويثبت حق المؤجر الطالب في دعواه بطلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة:
- فالعلاقة الإيجارية ثابتة بين طرفي الدعوى ” أصل عقد الإيجار – حافظة مستندات ” وبذا توافر شرطي الصفة والمصلحة .
- أن المستأجر المدعي عليه قام بتغيير استعمال العين المؤجرة من غرض السكن الي غرض آخر ” مهني – حرفي – تجاري – صناعي ” دون أن يصرح له بذلك من المؤجر لا صراحة ولا ضمناً .
بالتالى الغرض من الإيجار ثابت بصلب عقد الإيجار ” البند رقم —-كما أن هذا التغير ” الكلي – الجزئي ” ثابت بموجب محضر إثبات الحالة رقم — لسنة —- والمقدم بالجلسة ” حافظة مستندات رقم(20) ——- “
3- أن المؤجر المدعي حال علمه بتغير استعمال العين المؤجرة من غرض السكن الي غير سكني ” تغييراً كلياً أو جزئياً ” سارع بإقامة دعواه بالإخلاء بما يقطع يقيناً بعدم موافقته علي أو رضائه علي هذا التغيير.
في هذا الصدد قضت محكمة النقض
من الأصول المقررة وفقاً لنص الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي قررها القانون ومن ثم فلا يعتد بتعديل نصوص عقد يستقل أحد المتعاقدين باستحداثه بإرادته المنفردة .
( نقض مدني جلسة 17/2/1994 الطعن رقم 862 لسنة 59 ق)
يدعم طلب المؤجر الإخلاء ما قرره قضاء النقض بشأن تغيير الاستعمال الذي يرتب ضراراً حيث قضت محكمة النقض بأنه :
يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه , فإن جاء العقد خلواً من هذا الاتفاق تعين استعمال العين بحسب طبيعتها وما أعدت له دون أن يحدث بها تغييراً مادياً أو معنوياً ويتحقق ذلك بكل استعمال مألوف.
فيعد كذلك استعمال المسكن مكتبا للمحاماة أو للمحاسبة أو غير ذلك من المهن طالما لم يؤدي إلى الإضرار بالمؤجر , ويعتبر استعمالاً غير مألوف أن يقيم المستأجر غرفة أو حظيرة لتربية الطيور وتفريخها بالمسكن.
فهو عمل تنبعث منه روائح كريهة وحشرات تؤذي السكان وبالتالي تضر بالمؤجر لأحقيتهم في الرجوع عليه بسبب هذا التعرض باعتبار المستأجر المتسبب تابعاً له، كذلك إذا امتد الضرر إلى ما يتصل بالعين المؤجرة من أجزاء أخري كان للمؤجر طلب الفسخ .
نقض مدني 18/4/1981 الطعن رقم 784 لسنة 46 ق
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ الموضح أعلاه حيث أعلنت المعلن إليه بصورة من صحيفة افتتاح الدعوى وكلفته الحضور أمام محكمة ———– الكائن مقرها ————- وذلك لجلستها المنعقدة علناً تمام الساعة الثامنة صباحاً وما يليها يوم ——- الموافق _/_/____م وذلك ليسمع المعلن إليه الحكم :
- أولا : بإخلاء المدعي عليه من عين التداعي والمحرر عنها عقد الإيجار والمؤرخ في _/_/___م مع تسليمه العين موضوع النزاع والموضحة المعالم والأوصاف بصدر صحيفة الدعوى وعقد الإيجار سند الدعوى .
- ثانياً : إلزام المدعي عليه المصروفات وأتعاب المحاماة .
الملاحظات على هذه الدعوى
- العقد موضوع الدعوى عقد إيجار قديم خاضع لأحكام قانون إيجار الأماكن .
- يفضل إثبات هذا التغيير بموجب دعوى إثبات حالة لحجية هذا الحكم بما تضطر معه المحكمة الي ندب خبير في الدعوى استجابة لطلب دفاع المستأجر.
- ويراعي أن عدول المستأجر وعودته الي الغرض الذي تحرر عقد الإيجار وفاء له لا يؤثر علي قبول الدعوى ما دامت المخالفة قد ثبتت .
فى الختام: قدمنا شروط دعوى الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة وتغيير الاستعمال من المستأجر دون موافقة المؤجر .
