التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار [المادة 559، 600 مدني] New

التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار في القانون المدني المصري – تعرف على الفرق بينهما وفقا للمادتين 559 و 600 مدني وأثرهما على مدة الإيجار وحقوق الطرفين.

بحث، التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار وفقًا للقانون المدني المصري يدرس:

  • الفرق بين التجديد الضمني للإيجار والتجديد الصريح للإيجار وفقًا للمادة 559 و 600 مدني،
  • وكيف يؤثر ذلك على مدة عقد الإيجار وحقوق المستأجر والمؤجر.
  • توضح المادة 599 مدني أن استمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة دون اعتراض المؤجر يعد إيجارًا غير محدد المدة، بينما يتيح التجديد الصريح إمكانية تعديل شروط العقد.

باختصار سوف نستعرض التفاصيل القانونية حول إثبات التجديد الضمني و  امتداد عقد الإيجار  وفقا للقانون المدني المصري.

محتويات البحث

التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار في القانون المدني

يعد عقد الإيجار من العقود الزمنية التي تنتهي بانقضاء مدتها المتفق عليها، إلا أن القانون المدني المصري أتاح إمكانية التجديد الضمني للإيجار أو  التجديد الصريح للإيجار  وفقًا لضوابط محددة تضمن استقرار العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر.

وتنظم المادة 559 مدني والمادة 600 مدني هذه الآليات، مع توضيح آثارها القانونية على حقوق والتزامات الطرفين.

التجديد الصريح لعقد الإيجار

يتم عندما يتفق المؤجر والمستأجر على إبرام عقد إيجار جديد بإيجاب وقبول واضحين، مما يسمح بتغيير  مدة عقد الإيجار  أو تعديل شروطه، مثل الأجرة والفترات الزمنية أو التأمينات.

ولا يرتبط هذا التجديد مباشرة بالعقد السابق، بل يعتبر عقدًا جديدًا منفصلًا.

التجديد الضمني لعقد الإيجار

ينشأ تلقائيًا وفقًا لنص المادة 599 مدني، عندما يستمر المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد انتهاء العقد، دون اعتراض من المؤجر، مما يعد إيجارًا غير محدد المدة.

وطبقًا لأحكام المادة 563 مدني، يُحدد الإيجار الجديد وفقًا لفترة دفع الأجرة، ما لم يتم التنبيه بالإخلاء في المواعيد المحددة قانونًا.

الفرق بين التجديد الصريح والتجديد الضمني

في التجديد الضمني للإيجار، تظل شروط العلاقة الإيجارية كما هي في العقد السابق، باستثناء المدة، حيث يصبح الإيجار غير محدد المدة.

أما في التجديد الصريح للإيجار، فقد يتم تعديل الشروط والتأمينات بالإضافة إلى مدة عقد الإيجار.

يحدث التجديد الضمني فور انتهاء العقد السابق دون فاصل زمني.

بينما قد يتم التجديد الصريح بعد فترة من انتهاء الإيجار القديم.

بقاء المستأجر في العين وحده لا يكفي لإثبات  التجديد الضمني  للإيجار.

بل يجب أن يكون مصحوبًا بنية واضحة للاستمرار، وهو ما يقدره قاضي الموضوع وفقًا للحالة المعروضة.

وبناءً على ذلك، فإن إثبات التجديد الضمني أو امتداد عقد الإيجار يتطلب وضوح النية من المستأجر،

بينما يمنح التجديد الصريح مرونة أكبر للطرفين في إعادة تحديد بنود الاتفاق.

بما يتماشى مع التزامات القانون المدني المصري وحقوق الطرفين في  إنهاء عقد الإيجار  أو فسخ عقد الإيجار وفقًا للضوابط القانونية.

مدة عقد الايجار المجدد صراحة وضمنيا

المادة 559 مدني تنص علي:

التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار في القانون المدني

التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار
  1.  إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجّرة بعلم المؤجّر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563.
  2.  ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجاراً جديداً لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي، ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر قد قدّمها في الإيجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقاري، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضي الكفيل بذلك.

  الأعمال التحضيرية عن التجديد الصريح والضمني

إذا بقى المستأجر مع ذلك منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون إعتراض منه كان هذا تجديدا للإيجار السابق أى إيجاراً بشروط الإيجار الأول إلا أن المدة فيه غير محدودة فتسرى المادة 761 .

أما إذا اشتراط فى الإيجار أنه لا ينقضي إلا بعد التنبيه بالإخلاء أو كان غير محدد المدة فوجب التنبيه بالإخلاء لإنهاء الإيجار طبقاً للمادة 761 فإنه إذا لم يصدر هذا التنبيه فى الميعاد امتد نفس الإيجار الأولى إلى مدة اخرى دون أن يعتبر ذلك إيجاراً جديداً .

بين المشرع أحكام التجديد الضمنى للإيجار من حيث إنتقال التأمينات التى كانت للإيجار القديم فنص على إنتقال التأمينات العينية إلى الإيجار الجديد اما الكفالة، شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلا برضاء الكفيل وهذا مفهوم من طبيعة الموقف.

فإن بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بما يفهم منه تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بأن المستأجر قد رضى أن ينتقل ما قدمه من تأمين فى الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد وبأن المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط .

أما إذا كان من قدم التأمين شخصاً غير المستأجر فلا يمكن أن يحتج عليه بعمل صدر من المستأجر ولم يصدر منه هو ولذلك إشترط رضاؤه لإنتقال التأمين إلى الإيجار الجديد .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4 – ص 575)

شرح المادة 559 مدني

يخلص من نص المادة 599 مدنى أن عقد الإيجار إذا إنتهى أياً كان سبب إنتهائية وبقى المستأجر مع ذلك فى العين المؤجرة السابق فقد ينتهى لإنقضاء مدته المعينة أو القابلة للامتداد مثلا وهو ينعقد بقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة ودون إعتراض منه (مادة 599 / 1 مدنى ) .

فبقاء المستأجر فى العين المؤجرة منتفعاً بها هو الإيجار الضمنى وعلم المؤجر بذلك دون أن يعترض هو القبول الضمنى ومن هنا كان التجديد الضمنى ينعقد بإيجاب وقبول ضمنيين ويجب أن يكون قصد كل من طرفى العقد معلوماً للطرف الآخر .

( الوسيط-6- مجلد للدكتور السنهوري – ص 782 وما بعدها )

التجديد الضمنى لعقد الإيجار

 يتبين من نص المادة  599 مدنى أن عقد الإيجار إذا إنتهى أيا كان سبب إنتهائية وبقى المستأجر مع ذلك فى العين المؤجرة برضاء المؤجر جاز تأويل ذلك بأنه تجديد ضمنى للإيجار .

فالتجديد الضمنى للإيجار إذن هو عقد إيجار جديد ، بعد إنتهاء إيجار قديم بنفس شروط العقد القديم عدا المدة فى العقد الجديد فتكون غير محددة ويتحقق التجديد الضمنى للإيجار إذا أنقضت مدة الإيجار القديم.

ومع ذلك بقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر وبدون إعتراض منه . أى أن التجديد الضمنى ينعقد كما تقول الفقرة الأولى من المادة 599 مدنى ببقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر وبدون أعتراض منه.

فبقاء المؤجر فى العين المؤجرة منتفعاً بها هو الإيجار الضمنى وعلم المؤجر دون أن يعترض هو القبول الضمنى ومن هنا كان التجديد الضمنى ينعقد بإيجاب وقبول ضمنيين .

أما إذا كان المستأجر بعد إنتهاء الإيجار قد عمد إلى إبرام إيجار جديد مع المؤجر بإيجاب وقبول صريحين ، فليس هذا تجديداً ضمنيا بل هو إيجار ضريح لا علاقة له بالإيجار السابق ويتفق التجديد الضمنى مع هذا الإيجار الصريح فى أن كلاً منهما إيجار جديد.

ولكنهما يختلفان فيما يأتى:

التجديد الضمنى يتصل أوثق الصلة بالإيجار السابق فشروطه هى نفس شروط الإيجار السابق وله نفس التأمينات ، وإن كانت المدة تختلف كما سيأتي بيانه في ذات بجثنا هذا .

أما الإيجار الصريح فقد ينعقد لا بمدة تختلف عن مدة الإيجار السابق فحسب بل أيضا بشروط وتأمينات تختلف عن شروط الإيجار السابق وتأميناته .

هذا إلى أن التجديد الضمنى يعقب الإيجار السابق فوراً دون أى فاصل زمنى .

أما التجديد الصريح فلا يتم عند تلاقى القبول بالإيجار ومن ثم قد لا يعقب مباشرة الإيجار السابق .

ويجب أن يكون الإيجاب الضمنى قاطعاً ، فلا يكفى أن يبقى المستأجر فى العين بل يجب فوق ذلك أن تكون نيته قد إنصرفت إلى تجديد الإيجاب.

فإذا بقى المستأجر فى العين لمرض أو لصعوبة فى الإنتقال طارئة أو بسبب آخر غير الرغبة فى التجديد لم يكن هناك تجديد ضمنى .

كذلك، إذا أخلى المستأجر العين فبين بذلك أن نيته لم تنصرف إلى تجديد لم يكن هناك تجديد ولو إستبقى المستأجر مفتاح المنزل فى يده حتى يصفى الحساب بينه وبين المؤجر .

فيجب إذن أن يبقى المستأجر فى العين المؤجرة منتفعاً بها بنية تجديد الإيجار ، ولو كان هذا الإنتفاع إيجاراً من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار . وبقاء المستأجر فى العين كاف لإفتراض أن نيته قد إنصرفت إلى التجديد الضمنى ما لم يثبت هو عكس ذلك .

(سليمان مرقص ص 498 – منصور مصطفى منصور ص 601 – عبدالمنعم فرج الصدة ص 305 – السنهورى ص 738)

وتقرير إنصاف إرادة المستأجر إلى التجديد أو عدم انصرافها إلى ذلك يعتبر من المسائل الموضوعية التى يختص بها قاضى الموضوع دون رقابة عليه فى ذلك من  محكمة النقض  .

(محمد على عمران ص 285)

وإذا تعدد المستأجرون سواء كانوا متضامنين أم غير متضامنين فإنه لا يشترط أن يبقى المستأجرون جميعاً فى العين بل يكفى أن يظل أحدهم منتفعاً بها وفى هذه الحالة يتجدد الإيجار بالنسبة له .

ومجرد بقاء المستأجر فى العين كاف لإفتراض أن نيته قد إنصرفت إلى التجديد الضمنى ما لم يثبت هو عكس ذلك.

(السنهورى ص 1050)

ويقع عبء إثبات بقاء المستأجر فى العين على عاتق من يتمسك بالتجديد .

ويشترط كذلك لانعقاد الإيجار الضمنى أن يكون المؤجر عالماً وإذن من إيجاب المستأجر الضمنى قبول المؤجر الضمنى، إذ يجب أن يكون المؤجر عالماً ببقاء المستأجر فى العين بنية التجديد وأن يكون غير معترض على ذلك بل راضياً بالتجديد .

وتقول محكمة الإستئناف الوطنية:

ويجب من جهة أخرى أن يكون قصد كل من طرفى العقد معلوماً للطرف الآخر إذ لا يتأتى بدون ذلك وجود الرضا والقبول من الطرفين الذى هو من الشروط اللازمة لكل إتفاق بين متعاقدين .

بل أنه لا توجد ما يمنع فى التجديد الضمنى من أن يكون قبول المؤجر صريحاً ما دام إيجاب المستأجر إيجاباً ضمنياً ببقائه فى العين منتفعاً بها بنية التجديد فقد يعلم المؤجر ببقاء المستأجر فى العين على هذا الوجه فيرسل له قبولاً صريحاً بذلك .

فيكون هناك تجديد ضمنى لا تجديد صريح. إذ ينعقد هذا التجديد الضمنى بنفس شروط الإيجار السابق وبنفس تأميناته ويعقبه فوراً ولا هكذا التجديد الصريح فقد تختلف شروطه وتأميناته عن شروط الإيجار السابق وتأميناته .

ولا ينعقد إلا من وقت تلاقى القبول بالإيجاب فلا يعقب الإيجار السابق فوراً. ولكن الغالب أن يكون قبول المؤجر ضمنياً ، فيعلم ببقاء المستأجر فى العين بنية التجديد ولا يعترض على ذلك راضياً بهذا التجديد .

وليس للإعتراض شكل خاص فيجوز حصوله بإنذار رسمى، أو بكتاب مسجل أو غير مسجل أو شفوياً أو بأى تصرف يفيد عدم قبول المؤجر للتجديد كأن يعرض العين للإيجار أو يؤجرها إلى شخص آخر .

والمؤجر هو الذى يقع عليه عبء إثبات هذا الإعتراض وهو واقعة مادية يجوز إثباتها بجميع الطرق وليس للإعتراض ميعاد معين، فيجوز أن يحصل قبل إنتهاء الإيجار الاصلى أو عقب إنتهائه .

(بلانيول وريبير 10 فقرة 627 ص 903 – ص 904 – سليمان مرقص فقرة 270 ص 499 وهامش 1- منصور مصطفى منصور فقرة 234 ص 602 – عبدالمنعم فرج الصدة فقرة 229 ص 305)

وسكوت المؤجر دون معارضاً مع علمه ببقاء المستأجر بالعين ينتفع بها يفترض معه أن المؤجر قبل التجديد قبولاً ضمنياً ما لم يثبت هو عكس ذلك .

ويشترط كذلك لانعقاد التأجير الضمنى توافر أهلية التأجير والاستئجار عند الطرفين . فإذا كان المؤجر قد حجر عليه للجنون أو العته أو توفى وكان الوارث دون السابعة فلا يكفى علمه بيقاء المستأجر منتفعاً بالعين دون إعتراض منه لأن إرادته لا يعتد بها.

بل يجب لأن يتوافر العلم وعدم الإعتراض لدى القيم أو الولى أو الوصى حتى يتم التجديد وإذا كان أحد المتعاقدين قد أصبح وقت التجديد ناقص الأهلية للحجر عليه للسفه أو الغفلة مثلاً .

أو كان قد توفى وخلفه وارث ناقص الأهلية فيجب لتمام التجديد صحيحاً أن يتوافر الرضا لدى من له الولاية عليه .

(مصطفى الجمال ص 76)

فإذا إنعقد التجديد الضمنى بإيجاب وقبول ضمنيين على الوجه الذى قدمناه أعتبر الإيجار الجديد الذى ينطوى عليه التجديد الضمنى قد بدأ عقب نهاية الإيجار السابق مباشرة بحيث لا يوجد فاصل زمنى بين الإيجارين .

وإذا كان فى هذا خروج على القاعدة العامة التى تقضى بأن العقد لا يتم إلا من وقت علم الموجب بالقبول (مادة 91 مدنى).

وكان مقتضى ذلك أن التجديد الضمنى لا يبدأ إلا من وقت علم المستأجر بالقبول الضمنى للمؤجر إلا أن نية المتعاقدين الواضحة وطبيعة التعامل ذاته يقضيان بأن يعقب التجديد الضمنى الإيجار السابق فوراً بمجرد إنتهاء هذا الإيجار الأخير .

أما إذا لم ينعقد التجديد الضمنى، بأن لم تنصرف نية المستأجر فى بقائه فى العين المؤجرة إلى هذا التجديد أو لم يستخلص من سكوت المؤجر قبول ضمنى للتجديد على النحو الذى قدمناه.

فإن بقاء المستأجر فى العين المدة التى يبقاها لا يكون بموجب عقد إيجار، بل يكون بلا سند وللمؤجر أن يطلب تعويضاً من المستأجر عن هذه المدة وهذا التعويض يكون عادة أجرة المثل.

وتختلف هذه الحالة الأخيرة عن حالة التجديد الضمنى فى أمرين:
  •   المدة هنا هى التى بقيها المستأجر بالفعل فى العين المؤجرة لا المدة التى تحددها مواعيد دفع  الأجرة   كما فى التجديد الضمنى.
  •  التعويض الذى يلتزم المستأجر بدفعه ليس مضموناً بإمتياز ولا بحبس ولا يجوز الحجز من أجله حجزاً تحفظيا أما فى التجديد الضمنى فالأجرة مضمونة بإمتياز المؤجر وبالحبس ويجوز توقيع الحجز التحفظى من أجلها .
 (السنهورى ص 743 )

آثار التجديد الضمنى

يترتب على التجديد الضمنى للإيجار إنعقاد إيجار جديد على أثر نزول إيجار قديم . ولكن لما كان هذا الإيجار الجديد يقوم على أساس التوافق الضمنى لا الإتفاق الصريح فإن شروطه تكون هى نفس شروط الإيجار القديم عدا المدة إذ تكون مدة الإيجار الجديدة غير معينة .

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدى أنه:

إذا بقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون إعتراض منه كان هذا تجديداً للإيجار السابق أى إيجاراً جديداً بشروط الإيجار الأول إلا أن المدة فيه غير محددة .

(مجموعة الأعمال التحضيريةج 6 ص 575)

وعلى ذلك فإن الأجرة المتفق عليها فى الإيجار الأصلى تكون هى الأجرة فى العقد الجديد.

كما يرجع إلى العقد الأصلى فى تقيين إلتزامات كل من الطرفين وتجديد أوصافها وبخاصة كيفية الوفاء بالأجهزة والوقت الذى يتم فيه وفاؤها .

فإذا كان مشترطاً فى العقد الأصلى تعجيل الأجرة أو دفعها على أقساط إتبع نفس الحكم فى الإيجار الجديد.

وكذلك بسائر الشروط المتصلة بعقد الإيجار السابق والتى لا تعد إتفاقاً مستقلاً عن هذا العقد .

فإذا كان مشترطاً فى عقد الإيجار السابق دفع عربون وجب دفعه أيضا فى التجديد الضمنى .

وإذا كان فى الإيجار السابق شرط يبيح أو يحرم الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار إنتقل هذا الشرط إلى التجديد الضمنى.

وإذا كان المستأجرون متضامنين فى عقد الإيجار السابق كانوا أيضاً متضامنين فى التجديد الضمنى .

وإذا كان الإيجار السابق معلقاً على شرط فاسخ أو تضمن أسباباً خاصة للفسخ إنتقل كل ذلك إلى التجديد الضمنى .

وكذلك الأمر إذا كان هناك إتفاق فى الإيجار السابق على إختصاص محكمة معينه فتكون هذه المحكمة مختصة حتى فى التجديد الضمنى.

أما إذا تضمن الإيجار السابق إتفاقاً مستقلاً عن العقد كالوعد بالبيع وقد قدمنا أن هذا الإتفاق لا ينتقل إلى التجديد الضمنى .

(سليمان مرقص ص 504 – منصور مصطفى منصور ص 605)

هذا وإذا إختلفت شروط الإيجار الجديد عن شروط الإيجار السابق ، فإن هذا يعد تجديداً صريحاً لا تجديداً ضمنيا، وعلى من يدعى أن الإيجار الجديد قد تجدد شروط مغايره للإيجار القديم أن يقيم الدليل على صحة إدعائه .

وإذا لم يتفق المتعاقدان على بعض شروط الإيجار تاركين ذلك للقواعد المقررة أو المكملة لإرادة المتعاقدين ، كالأحكام الخاصة بالترميمات الضرورية أو التأجيرية ، فإن أحكام القانون هذه تعتبر متممه لشروط التعاقد.

وتسرى على الإيجار الذى تجده تجدداً ضمنياً . فإذا عدل المشرع هذه الأحكام فى الفترة ما بين عقد الإيجار الأصلى والتجديد الضمنى فإن التجديد يتم بشروط العقد الأصلى.

أى أنه تسرى عليه أحكام القانون التى كانت نافذه وقت العقد لا أحكام القانون الجديد الذى صدر قبل حصول التجديد الضمنى ، لأن الإيجار الجديد يخضع إلى كل شروط الإيجار القديم ،.

دون تفرقة فى ذلك بين مصدرها، أى سواء أتت بها الإرادة مباشرة أو أتى بها القانون عن طريق القواعد المقررة أو المكملة .

المدة فى التجديد الضمنى هى مدة غير معينة

رأينا أن الفقرة الأولى من المادة 599 مدنى قد قضت بان التجديد الضمنى ينعقد “لمدة غير معينة وتسرى على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة563” .

وهذا النص صريح فى أن التجديد الضمنى إيجار غير معين المدة فليست مدته هى مدة الإيجار السابق ما هو الأمر فى الأركان والشروط الأخرى لعقد الإيجار على ما رأينا والقانون هنا إنما يفسر نية المتعاقدين.

إذا هما عقدا تجديداً ضمنياً بان هذه النية لم تنصرف إلى أن يكون الإيجار الجديد نفس المدة التى كان للإيجار السابق .

بل لأن تنصرف إلى ان يكون للإيجار الجديد أية مدة معينة ، ومن ثم كان الإيجار الجديد غير معين المدة فتسرى عليه احكام المادة 563 مدنى والتى تقضى بأنه:

إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة إعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد التى بيانها .

فإذا أجرت العين فى الإيجار الأصلى لمدة سنتين على أن يكون دفع الأجرة فى أول كل شهر مثلاً، فإن العقد الذى تجدد تجدداً ضمنياً بعد إنتهاء مدة السنتين يتجدد لمدة شهر واحد قابل للإمتداد من شهر إلى آخر ما لم ينبه أحد الطرفين على الآخر برغبته فى إنهاء العقد فى نهاية شهر بذاته .

 (مرقص ص 711)

وتتحدد المدة بالفترة المعينة لدفع الأجرة لا بالأقساط التى يتفق على وفاء الأجرة عند حلولها فإذا أجرت الأرض بمائة جنيه عن ثلاث سنوات ، واشترط وفاء الأجرة على أقساط معينة يحل كل منها بعد كل سنة مثلاً .

فإن مدة الإيجار فى حالة التجديد تكون ثلاث سنوات وفى الفترة المعينة لدفع الأجرة وليست ستة وهى مدة كل قسط .

إنتقال التأمينات العينية التى قدمها المستأجر دون التأمينات التى قدمها الغير

وقد قدمنا أن الفقرة الثانية من المادة 599 مدنى تقضى بأن تنتقل إلى التجديد الضمنى التأمينات العينية التى كان المستأجر قدمها فى الإيجار السابق مع مراعاة قواعد الشهر العقارى أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلا إذا رضى الكفيل بذلك .

فإذا كان المستأجر قد قدم فى الإيجار السابق رهناً رسمياً أو رهن حيازة لضمان التزاماته الناشئة من العقد ، فإن هذه التأمينات العينية تنتقل إلى التجديد الضمنى دون حاجة إلى إتفاق جديد على ذلك .

ذلك أن بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بنية تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بأنه قد رضى أن ينتقل ما قدمه من التأمينات فى الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد وبان المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط .

(السنهورى ص 752)

وقد حرص النص على ألا يترتب على إنتقال التأمينات العينية إلى الإيجار الجديد الإخلال بقواعد الشهر العقارى ، حتى لا يترتب على ذلك إضرار بالغير وهو الدائن المرتهن الثانى أو المشترى .

وعلى ذلك فإنه يجب حتى يكفل الرهن الإيجار الجديد أن يقيد قيداً جديداً يأخذ مرتبته من وقت هذا القيد ولا يكون له حجيه على من كسب على العين المرهونة حقاً قبل ذلك .

إذا كانت التأمينات فى الإيجار الأصلى مقدمه من الغير وهو الكفيل سواء أكان كفيلاً شخصياً أى ضمن المستأجر بذمته أم كفيلاً عينياً أى ضمنه بمال من أموال قرر عليه لصالح المؤجر رهناً .

فإنه يبرأ بمجرد إنقضاء الإيجار الأصلى ، ولا تنتقل هذه التأمينات إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضى الكفيل ذلك لأنه لا يمكن الإحتجاج على الغير بعمل صدر من المستأجر ولم يصدر منه .

ولذلك يشترط رضاءه لإنتقال التأمين إلى الإيجار الجديد . وكالشأن فى التأمينات المقدمة من المستأجر لا يكون للمؤجر أولوية استيفاء حقوقه الناشئة عن الإيجار الجديد إلا من تاريخ قيد الرهن .

(مصطفى الجمال ص 78)

  تجديد الإيجار أكثر من مرة

إذا إنتهى الإيجار الذى تجدد تجدداً ضمنياً لمدة غير معينة ، بالتنبيه بالإخلاء فى الميعاد المنصوص عليه بالمادة 563 مدنى ، ومع ذلك بقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة.

فإنه لا يوجد ما يمنع من أن يتجدد الإيجار من جديد ، بعد إنقضاء الإيجار الضمنى الأول .

ويكون هذا التجديد تجديداً ضمنياً للتجديد الضمنى الأول لا للإيجار الأصلى، ويتعقد بذات شروط العقد الضمنى الأول للفترة المعينة لدفع الأجرة وعلى هذا يجوز أن يتجدد الإيجار تجديداً ضمنياً مرات عديدة .

وقد ورد فى المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى فى هذا الصدد :

بين المشروع أحكام التجديد الضمنى للإيجار من حيث إنتقال التأمينات التى كانت للإيجار القديم ، فنص على إنتقال التأمينات العينية إلى الإيجار الجديد .

أما  الكفالة   شخصية كانت أو عينية ، فلا تنتقل إلا برضا الكفيل . وهذا مفهوم من طبيعة الموقف .

فإن بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بما يفهم منه تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بان المستأجر قد رضى أن ينتقل ما قدمه من تأمين فى الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد .

وبأن المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط. أما إذا كان من قدم التأمين شخصياً غير المستأجر .

فلا يمكن أن يحتج عليه بعمل صدر من المستأجر ولم يصدر منه هو ، ولذلك إشترط رضاؤه لإنتقال التأمين إلى الإيجار الجديد .

 (مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 575)

تجديد عقد الإيجار باستمرار المستأجر في العين المؤجرة رغم التنبيه

المادة 600 من القانون المدني تنص علي:

إذا نبّه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء، و استمر المستأجر مع ذلك منتفعاً بالعين بعد انتهاء الإيجار فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك.

الأعمال التحضيرية

عرض المشرع لقرينة عملية تحول دون افتراض التجديد الضمنى فقرر انه إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء سواء كان الإيجار محدد المدة ولم يكن التنبيه ضروريا أو كان التنبيه مشترطاً أو كان ضرورياً .

لأن  الإيجار غير محدد المدة  فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ولكن هذه القرينة قابلة لإثبات العكس فمن المحتمل أن يكون من صدر منه التنبيه بالإخلاء عدل بعد ذلك وارتضي التجديد الضمنى .

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون الجزء 4 – ص 579

شرح التجديد الصريح والضمني للإيجار

التنبيه بالإخلاء قد يكون ضرورياً لإنتهاء الإيجار وقد يكون غير ضروري فهو ضروري إذا كان مشترطاً ليمنع إمتداد الإيجار ، أو كان الإيجار غير معين المدة فلا ينتهي إلا بالتنبيه في المواعيد القانونية .

وهو غير ضروري إذا كان الإيجار معين المدة وينتهي بإنقضائها دون أن يقبل الإمتداد.

ويعرف التنبية في هذه الحالة الأخيرة بأسم التنبية الإخباري ، وليس له ميعاد محدد مادام قد أعلن قبل إنقضاء مدة الإيجار ، وهو يختلف في ذلك عن التنبية بالإخلاء الضروري.

فإن هذا التنبية الأخير له مواعيد يعينها الإتفاق أو القانون . سواء أكان التنبية بالإخلاء ضروريا أو غير ضروي ، فإنه إذا وجه من أحد المتعاقدين إلي الآخر منع مع إفتراض التجديد الضمني لو بقي المستأجر في العين بعد إنتهاء الإيجار .

فهو قرينة علي أن نية المتعاقد الذي وجه التنبيه لا تنصرف إلي التجديد الضمني . ولكنه قرينة قابلة لإثبات العكس ، إذ يجوز أن يكون من صدر منه التنبيه عدل بعد ذلك وإنصرفت نيته في وضوح إلي التجديد الضمني وقبل المتعاقد الآخر منه ذلك .

وفي هذه الحالة ينعقد التجديد الضمني بالرغم من هذا التنبية ، ويقع عبء إثبات العكس علي عاتق من يدعيه ، سواء كان هذا هو الذي وجه التنبية أو كان هو الذي وجه إليه .

 فإذا إمتنع التجديد الضمني وبقي المستأجر بالرغم من ذلك شاغلا للعين المؤجرة فإنه لا يعد مستأجراً بل مغتصباً ، ويجوز الحكم عليه بالإخلاء وبالتعويض كما يجوز الإلتجاء إلي قاضي الأمور المستعجلة للحكم بطرده .

وفي حالة  التأجير من الباطن  يتحدد عقد الإيجار الأصلي عقد الإيجار من الباطن معا ، وقد يتم التجديد الضمني من يحل محل كل من المتعاقدين الأصليين .

كما إذا تجدد بين ورثة المؤجر وورثة المستأجر وقد حل ورثة كل منهما محل مورثهم .

 وإذا تعدد المؤجرون بأن كانت الإجارة صادرة من عدة شركاء علي الشيوع أو ورث المؤجر عدة ورثة ، فلا بد في التجديد الضمني من قبول من يملك منهم أغلبية الأنصبة وفقاً للتقنين المدني الجديد ( مادة 828 مدني ).

 أما إذا تعد المستأجرون أو ورث المستأجر عدة ورثة فلا بد في التجديد الضمني من بقائهم في العين جميعا بنية التجديد ، وكذلك يكون الأمر حتي لو كان المستأجرون المتعددون متضامنين.

فإذا تخلف بعض المستأجرين عن البقاء في العين وإستمر الباقون ، جاز إعتبار التجديد واقعا بين المؤجر ومن إستمر من المستـأجرين في شغل العين إذا ثبت أن هؤلاء قد قصدوا إستئجار العين كلها ولم يعترض المؤجر علي ذلك .

ويكون التجديد الضمني لمن بقي من المستأجرين في العين بالتساوي بينهم جميعاً بخلاف ما إذا بقي جميع المستأجرين في العين فتكون أنصبتهم في التجديد هي نفس أنصبتهم في الإيجار الأصلي .

الوسيط -6- مجلد1 للدكتور السنهوري ص – 791 وما بعدها

التنبيه بالإخلاء يحول دون افتراض التجديد الضمنى

 لقد نصت المادة 600 من القانون المدنى على أنه:

إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء وإستمر المستأجر مع ذلك منتفعاً بالعين بعد إنتهاء الإيجار فلا يفترض أن الإيجار قد يتحدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك .

فقد عرض المشرع بذلك لقرينه عملية تحول دون إفتراض التجديد الضمنى فقرر أنه إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء سواء كان الإيجار محدد المدة ولم يكن التنبيه ضرورياً عملاً بالمادة 598 من القانون المدنى أو كان التنبيه مشترطاً أو كان ضرورياً .

لأن الإيجار غير محدد المدة عملاً بالمادة 563 من ذات القانون ، فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد.

ولكن هذه القرينة قابلة لإثبات العكس فمن المحتمل أن يكون من صدر منه  التنبيه بالإخلاء  عدل بعد ذلك وارتضى التجديد الضمنى .

 المستشار أنور طلبة ص 233

إذا كان إنتهاء الإيجار قد سبقه تنبيه بالإخلاء سوآء كان هذا التنبيه ضرورياً لإنهاء العقد كما إذا إتفق المتعاقدان على مدة للعقد واشترطا أن العقد لا ينتهى إلا إذا وجه أحد المتعاقدين أو كلاهما تنبيهاً بالإخلاء .

 أو كان الإيجار غير محدد المدة ، فلا ينتهى إلا بالتنبيه فى الميعاد القانونى أو كان هذا التنبيه غير ضرورى ،

كما إذا كانت مدة الإيجار محددة تحديداً مطلقاً وينتهى بانتهائها دون أن يقبل الإمتداد ، فيكون التنبيه الذى يوجهه أحد المتعاقدين أو كلاهما هو تنبيه (إختيارى) .

وفى كل هذه الأحوال التى ينتهى فيها الإيجار بعد حصول تنبيه بالإخلاء فإن هذا التنبيه يفيد فضلاً عن الرغبة فى إنهاء الإيجار القائم نية صاحبه فى عدم قيام التجديد.

الجمال ص 75- عبد الباقى ص 467

ولكن عدم قيام قرينة التجديد الضمنى للإيجار فى حالة حصول تنبيه بالإخلاء قابلة لإثبات العكس إذ يجوز لمن وجه التنبيه أن يعدل عنه فإذا تبين بوضوح لأن العاقد الذى صدر منه التنبيه قد يعدل عنه فيما بعد رجعنا إلى الأصل وهو قرينة التجديد

التجديد الصريح لعقد الإيجار

إذا إنتفى الإمتداد الضمنى لعقد الإيجار واتفق الطرفان صراحة على تجديد الإيجار قبل إنقضاء مدته أو بعد التنبيه بالإخلاء تضمن هذا الإتفاق إيجاراً جديداً منبت الصلة بالإيجار السابق حتى لو تضمن ذات شروطه .

ومن ثم لا تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التى كان المستأجر قد قدمها فى الإيجار القديم ويكون للأخير الحق فى طلب شطب القيود المتعلقة بهذه التأمينات رضاء بقرار من المؤجر مصدق على توقيعه فيه.

أو قضاء بإستصدار حكم بالشطب إستناداً لعقد الإيجار الجديد متى جاء خلواً من تقرير هذه التأمينات .

كما لا تنتقل إلى الإيجار الجديد الكفالة سواء كانت عينية أو شخصية ما لم يقبل الكفيل إبقاء كفالته بالنسبة للإيجار الجديد ويجب أن يكون هذا القبول صريحاً .

الاتفاق فى العقد على عدم تجديد الإيجار

يجوز الأتفاق فى عقد الإيجار على عدم تجديد الإيجار ثابته ، فإذا تضمن عقد الإيجار شرطاً بعدم جواز تجديد الإيجار ، أو إتفق على التجديد صراحة أو كتابة ،

وجب الإلتزام بهذا الشرط إلا أنه من ناحية أخرى يجوز النزول عنه صراحة أو ضمنا ويجوز إثبات هذا النزول بكافة طرق الإثبات .

ولكن عدم قيام قرينة التجديد الضمنى للإيجار فى حالة حصول تنبيه بالإخلاء قابلة لإثبات العكس .

إذ يجوز لمن وجه التنبيه أن يعدل عنه فإذا تبين بوضوح لأن العاقد الذى صدر منه التنبيه قد يعدل عنه  فيما بعد رجعنا إلى الأصل وهو قرينة التجديد .

أحكام النقض عن التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار

قضت محكمة النقض بأن

يترتب على التجديد الصريح لعقد الإيجار بالإتفاق على إيجار جديد إنقطاع صلة الإيجار الجديد بالإيجار السابق ولو تضمن ذات شروطه.

 (نقض 5/5/1976طعن240س41ق) .

من المقرر قانوناً أنه لا يكفى لتجديد عقد الإيجار تجديداً ضمنياً وفقاً للمادة (599) من التقنين المدنى بقاء المستأجر فى العين المؤجر بعد إنتهاء مدته بل يتعين فوق ذلك إنصراف نيته إلى التجديد وتوجيه التنبيه بالإخلاء من احد المتعاقدين للآخر يقيم طبقاً للمادة (600) من القانون المدنى.

قرينه قابله لإثبات العكس تمنع من إفتراض التجديد الضمنى لو بقى المستأجر فى العين بعد إنتهاء الإيجار وعبء إثبات بقاء المستأجر  فى العين يقع على من يتمسك بالتجديد الضمنى .

وإذا إنتهى الحكم المطعون فيه إلى تجديد عقد الإيجار رغم قيام الطاعن- المستأجر- بالتنبيه على المطعون عليه وإخطاره برغبته فى عدم التجديد بما يحول دون افتراضه .

وذلك دون أن يدلل المطعون عليه على بقاء المستأجر فى العين أو يستظهر الحكم ما يهدر القرينة المانع من قيام هذا التجديد فإنه يكون قد خالف القانون .

(نقض 28/4/1976 طعن678س43ق)

وبأنه من المقرر قانوناً أنه لا يكفى لتجديد عقد الإيجار تجدداً ضمنياً وفقاً للمادة 599 من التقنين المدنى بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بعد إنتهاء مدته .

بل يتعين فوق ذلك إنصراف نيته إلى التجديد وتوجيه التنبيه بالإخلاء من أحد المتعاقدين للآخر يقيم طبقاً للمادة 600 من القانون المدنى- قرينة قابلة لإثبات العكس تمنع من إفتراض التجديد الضمنى لو بقى المستأجر فى العين بعد إنتهاء الإيجار .

عبء إثبات بقاء المستأجر فى العين يقع على من يتمسك بالتجديد الضمنى .

وإذا إنتهى الحكم المطعون فيه إلى تجديد عقد الإيجار رغم قيام الطاعن- المستأجر بالتنبيه على المطعون عليه وإخطاره برغبته فى عدم التجديد بما يحول دون إفتراضه .

وذلك أن يدلل المطعون عليه على بقاء المستأجر فى العين أو يستظهر الحكم ما يهدر القرينة المانعة من قيام هذا التجديد فإنه يكون قد خالف القانون .

 (طعن 687س43ق جلسة 28/4/1976)

وبأن تنبيه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند إنتهاء مدة العقد إستمرار الأخير فى الإنتفاع بالعين لا يعنى تجديد الإجارة (مادة 600) مدنى جواز إثبات العكس . لقاضى الموضوع إستخلاص التجديد الضمنى أو الصريح مادام قضاؤه على دليل مقبول.

 (طعن 388 س54ق جلسة 10/12/1987 ، طعن 73 س57ق جلسة 17/2/1988، طعن 533س57ق جلسة 20/4/1988 ، طعن 333 س52ق جلسة27/4/1988)

وبأن عقد الإيجار إنتهاؤه بإنتهاء المدة المبنية فى العقد. إستمرار المستأجر فى الإنتفاع بالعين بعد إنتهاء مدة الإيجار. عدم إعتباره تجديداً للعقد لمحكمة الموضوع تقدير قيام التجديد من عدمه.

 (طعن 1238س51ق جلسة 27/4/1988)

وبأن التنبيه بالإخلاء الصادر من أحد طرفى عقد الإيجار للآخر أثره انحلال الرابطة العقدية بعد مدة معينة (مادة 563) مدنى إستمرار المستأجر فى الإنتفاع بالعين بعد إنتهاء الإيجار . عدم إعتباره تجديداً للعقد ما لم يقم دليل على عكس ذلك.

 (طعن914س53ق جلسة 25/6/1989)

وبأنه إنتهاء عقد الإيجار الخاضع للقانون المدنى بإنتهاء مدته بقاء المستأجر بالعين برضاء المؤجر إعتباره تجديداً للعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة إنتهاؤه متى تم التنبيه على الطرف الآخر فى المواعيد القانونية استمرار المستأجر فى الإنتفاع بالعين بعد إنتهاء مدة الإيجار عدم إعتباره تجديداً للعقد ما لم يقم دليل على عكس ذلك.

(طعن1990س56ق جلسة29/4/1992)

مؤدى المادة 600 من القانون المدنى أن تجديد عقد الإيجار لا يفترض إذ نبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند إنتهاء مدته وإستمر هذا الأخير مع ذلك منتفعاً بالعين ، ما لم يقم الدليل على عكس ذلك ،

وثبت تجديد الإيجار سواء كان تجديداً ضمنياً أم صريحاً هو من المسائل الموضوعية التى يترك تقديرها لقاضى الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض عليه فى ذلك ، ما دام يقام قضاءه على دليل مقبول مستمد من واقع الدعوى وأوراقها .

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإنتفاء واقعة التجديد إتفاقاً على ما إستمده من أن المطعون عليه أقام دعوى الإخلاء وظل مصمماً عليها منذ أن أدخل الطاعن بإلتزامه بإخلاء العين.

وأن فى قبضه مبالغ من الطاعن لا تنبئ على موافقته على التجديد بل هى مقابل الإنتفاع بالعين حتى تمام إخلائها، وكان ذلك إستخلاص سائغ مأخوذ من واقع وظروف الدعوى وله أصله الثابت بالأوراق فإن النعى عليه يكون على غير أساس .

(نقض 28/3/1979 طعن137س47ق)

يترتب على التجديد الصريح لعقد الإيجار بالإتفاق على إيجار جديد إنقطاع صلة الإيجار الجديد بالإيجار السابق ولو تضمن ذات شروطه.

 (نقض 5/5/1976طعن240س 41 ق)

الإيجار خاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن انتهائها بإنتهاء بقاء مدتها . بقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون إعتراض منه إعتباره تجديداً للعقد . وجوب مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء فى هذه الحالة،المادتان 563، 599 مدنى.

 (جلسة 22/2/1990 الطعن2481س55ق)
(جلسة 15/5/1988 الطعن941س51ق)

إن الإدعاء بان الإجارة جددت تجديداً ضمنياً بناء على رضاء المتعاقدين من المسائل الموضوعية التى يترك الفصل فيها لقاضى الدعوى ولا رقابة لمحكمة النقض عليه فيما يقضى به فى ذلك ما دام أقام قضاءه على دليل مقبول مستمد من وقائع الدعوى وأوراقها .

فإذا قالت المحكمة إن الإجارة لم تجدد تجديداً ضمنياً لانعدام الرضا بذلك من المؤجر بناء على أن الإتفاق السابق على الإجارة منصوص فيه على إلتزام المستأجر بتسليم الأرض المؤجرة فى نهاية مدة الإجارة.

وأن المؤجر لذلك قد بادر قبل نهاية المدة إلى إشهار مزاد تأجير الأرض ، وأن المستأجر نفسه دخل فى المزايدة ولكن المؤجر “وزارة الأوقاف” رفض التأجير إليه وقبل عطاء شخص آخر.

وأن هذا المستأجر لما إمتنع عن  تسليم   الأرض رفع المؤجر ضده دعوى طلب فيها الحكم بإلزامه بالتسليم ، ثم لما وجد تأمين المستأجر الجديد معيباً رفع ضده دعوى بفسخ الإجارة .

فتقدم المستأجر القديم وقبل استئجاره الأرض بأجرة تقل عن الأجرة التى كان قد قبل أن يستأجر بها عند المزايدة ، فلا تثريب على المحكمة فيما قالت به .

وإذن يكون إستئجار القديم للأرض فى مايو سنة 1930 إنما هو إجارة جديدة لا يصح له فيها أن ينتفع بأحكام القوانين رقم 103 لسنة 1931 و 22 لسنة 1932 و 12لسنة 1934 الخاصة بتخفيض الإيجارات الزراعية.

وذلك لأن جميع هذه القوانين تشترط أن تكون الإجارة عن سنة 1929-1930 الزراعية وإستمرت إلى ما بعدها مما يدل على أن الإجارة يجب أن تكون قد عقدت قبل أول يناير سنة 1930.

(طعن 85س9ق جلسة 4/4/1940)

ثبوت تجديد الإجارة تجديداً ضمنياً برضاء الطرفين هو من المسائل الموضوعية التى يترك الفصل فيها لقاضى الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض عليه فى ذلك ما دام قد أقام قضاءه على دليل مقبول مستمد من وقائع الدعوى وأوراقها . وبأن إستخلاص التجديد لعقد الإيجار من سلطة قاضى الموضوع متى أقام قضاءه على أسباب سائغة.

(طعن2440س54ق جلسة 5/4/1990، طعن 285س21ق جلسة 16/12/1954)

إذا كان ثبوت تجديد الإجارة ضمنياً برضاء الطرفين هو من المسائل الموضوعية التى يترك الفصل فيها لقاضى الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض عليه فى ذلك ما دام أقام قضاءه على دليل مقبول مستمد من وقائع الدعوى وأوراقها.

فإن ما قرره الحكم لا مخالفة فيه للقانون لأنه حصل بأسباب سائغة بما له من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وفى حدود سلطته التقديرية أن الإجارة جددت تجديداً ضمنياً دون أن يكون لصفة العمل ثمة إعتبار فى العقد الجديد الذى أعقب الأول.

بما لا محل معه للقول بإنتهاء الإيجار لإنتهاء رابطة العمل .

(طعن 1159س47ق جلسة 21/3/1981 ، انظر ايضاً طعن 137س47ق جلسة 28/3/1979)

التجديد الضمنى لعقد الإيجار من المسائل الموضوعية التى يترك الفصل فيها لقاضى الموضوع متى أقام قضاءه على دليل مستمد من وقائع الدعوى وأوراقها .

(طعن 1371س51ق جلسة 10/4/1988)

الإستدلال على موافقة المطعون عليه الأول- المؤجر- على تجديد العقد ضمنياً من إستمراره فى قبض الأجرة رغم تحقق سبب الفسخ وحتى بعد الحكم بالإخلاء ابتدائيا واستئنافيا هو دفاع جديد لم تقدم الطاعنة ما يثبت إثارتها له أمام محكمة الإستئناف،

وقد تعلق بفهم الواقع فى الدعوى بما لا يجوز معه التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض”.

(طعن60ق لسنة43ق جلسة 31/3/1979)

التجديد الضمنى لعقد الإيجار لا يفترض إلى أن يقوم الدليل على عكس ذلك م600 مدنى قبض المؤجر للأجرة بعد صدور الحكم الإبتدائى بإنهاء العقد مع احتفاظها بكافة حقوقها الأخرى. عدم إعتباره موافقة ضمنية منها على التجديد.

طعن1203س52ق جلسة 26/6/1988

متى إنقضت العلاقة الإيجارية بفسخ قضاء أو رضاء ورأى طرفاه تجديد هذه العلاقة فإن هذا التجديد يعد إيجاراً جديداً لا مجرد إمتداد للإيجار الأصلى ولو كان بنفس الشروط .

  (طعن 789 س 59 ق جلسة 22/11/1989)

خلاصة القول، عرض المشروع لقرينة عملية تحول دون إفتراض التجديد الضمنى فقرر أنه إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء سواء كان الإيجار محدد المدة ولم يكن التنبيه ضرورياً أو كان التنبيه مشترطا أو كان ضرورياً .

لأن الإيجار غير محدد المدة فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ولكن هذه القرينة قابلة لإثبات العكس فمن المحتمل أن يكون من صدر منه التنبيه بالإخلاء عدل بعد ذلك وارتضى التجديد الضمنى .

الأسئلة الشائعة عن تجديد عقد الإيجار

ما هو التجديد الصريح لعقد الإيجار؟

التجديد الصريح لعقد الإيجار يتم عندما يتفق المؤجر والمستأجر على إبرام عقد جديد بإيجاب وقبول واضحين، مما يسمح بتعديل شروط الإيجار مثل الأجرة والمدة والتأمينات، ويعتبر عقدًا جديدًا منفصلًا عن العقد السابق.

ما هو التجديد الضمني لعقد الإيجار؟

التجديد الضمني ينشأ تلقائيًا عندما يستمر المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد انتهاء العقد، دون اعتراض من المؤجر، مما يجعله عقد إيجار غير محدد المدة وفقًا لأحكام المادة 599 مدني.

ما الفرق بين التجديد الصريح والتجديد الضمني لعقد الإيجار؟

التجديد الصريح يكون باتفاق واضح بين الطرفين على عقد جديد بشروط قد تختلف عن العقد السابق، بينما التجديد الضمني يحدث تلقائيًا باستمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة دون اعتراض المؤجر، مع بقاء الشروط كما هي باستثناء مدة الإيجار.

متى يعتبر عقد الإيجار قد تجدد ضمنيا؟

يعتبر عقد الإيجار قد تجدد ضمنيًا إذا بقي المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، وفقًا للمادة 559 مدني.

هل يترتب على التجديد الضمني نفس شروط العقد السابق؟

نعم، يترتب على التجديد الضمني استمرار عقد الإيجار بنفس الشروط السابقة، باستثناء مدة الإيجار التي تصبح غير محددة، وفقًا لأحكام المادة 599 مدني.

ما هي الشروط الواجب توافرها لإثبات التجديد الضمني لعقد الإيجار؟

يجب أن يبقى المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة، وأن يكون المؤجر على علم بذلك دون اعتراض، بالإضافة إلى أن تكون نية المستأجر واضحة في الاستمرار بالإيجار.

هل بقاء المستأجر في العين بعد انتهاء العقد يعني بالضرورة تجديدًا ضمنيا؟

ليس بالضرورة، إذ يجب أن يكون بقاء المستأجر مقترنًا بنية واضحة للتجديد، أما إذا كان بقاؤه بسبب ظرف مؤقت مثل المرض أو صعوبة الانتقال، فلا يُعتبر ذلك تجديدًا ضمنيًا.

هل يجوز للمؤجر الاعتراض على التجديد الضمني؟

نعم، يجوز للمؤجر الاعتراض على التجديد الضمني بأي وسيلة تدل على عدم موافقته، مثل إرسال إنذار رسمي بالإخلاء أو تأجير العين لشخص آخر.

ما هي مدة عقد الإيجار المجدد ضمنيا؟

تكون مدة عقد الإيجار المجدد ضمنيًا غير محددة، ويتم تحديدها وفقًا لفترة دفع الأجرة، ما لم يقم أحد الطرفين بالتنبيه بالإخلاء وفقًا للمواعيد القانونية.

هل ينتقل التأمين المدفوع في العقد القديم إلى العقد المجدد ضمنيًا؟

نعم، تنتقل التأمينات العينية إلى الإيجار الجديد، ولكن الكفالة لا تنتقل إلا بموافقة الكفيل، وفقًا للمادة 559 مدني.

هل التجديد الصريح يتطلب مدة معينة بعد انتهاء العقد السابق؟

لا، يمكن أن يتم التجديد الصريح في أي وقت بعد انتهاء العقد السابق، وليس بالضرورة فور انتهائه، بخلاف التجديد الضمني الذي يحدث فورًا دون فاصل زمني.

كيف يتم إنهاء عقد الإيجار المجدد ضمنيا؟

يتم إنهاء عقد الإيجار المجدد ضمنيًا من خلال توجيه تنبيه بالإخلاء وفقًا للمواعيد القانونية المحددة في المادة 563 مدني.

هل تختلف الأجرة في العقد المجدد ضمنيًا عن العقد السابق؟

لا، تبقى الأجرة كما هي في العقد السابق، ما لم يتم الاتفاق على تغييرها بين الطرفين.

هل يعتبر التجديد الضمني امتدادًا للعقد السابق؟

لا، يعتبر التجديد الضمني عقدًا جديدًا وليس مجرد امتداد للعقد الأصلي، لكنه يحمل نفس شروط العقد القديم باستثناء المدة.

هل يجوز للمستأجر المطالبة بتغيير شروط العقد في التجديد الضمني؟

لا، في التجديد الضمني تبقى شروط العقد كما هي باستثناء مدة الإيجار، أما التعديلات الأخرى فتتطلب تجديدًا صريحًا باتفاق الطرفين.

التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار

في الختام، نقول أنه علي ضوء القانون المدني، يظل التجديد الصريح والضمني لعقد الإيجار مسألة جوهرية في العلاقة الإيجارية، حيث يحدد كل منهما مدة  عقد الإيجار  وشروط، فبينما يمنح الصريح حرية التفاوض على البنود، فإن الضمني ينشأ تلقائيا عند استمرار الانتفاع بالعين المؤجرة وفقًا للمادتين 599 و563 مدني.


لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997- احجز موعد 01285743047

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

أوافق على سياسة الخصوصية 

هذا الموقع يستخدم خدمة أكيسميت للتقليل من البريد المزعجة. اعرف المزيد عن كيفية التعامل مع بيانات التعليقات الخاصة بك processed.

body{-webkit-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none} .separator a,.post-body img{-webkit-touch-callout:none;-webkit-user-select:none;-khtml-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none;pointer-events:none} pre,kbd,blockquote,table{-webkit-user-select:text;-khtml-user-select:text;-moz-user-select:text;-ms-user-select:text;user-select:text}