عدم نفاذ عقد الإيجار على المالك الجديد وفق القانون المدني

تعرف على حكم القانون المدني بشأن عدم نفاذ عقد الإيجار على المالك الجديد، ومتى يعتبر المستأجر غاصبًا للعين المؤجرة؟ .

يناقش المقال المسائل القانونية التالية:

• شروط صحة العلاقة الإيجارية.
• أثر انتقال ملكية العين المؤجرة من الغير لمالك جديد.
• الأحكام القضائية الصادرة عن محكمة النقض عن عدم سريان ونفاذ عقد الإيجار على المالك الجديد.

اقرأ التفاصيل لفهم حقوق المالك والمستأجر وفقًا للمادة 604 مدني وأحكام القضاء المصري، من خلال  قضية   عملية لمكتب عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض.

عدم نفاذ عقد الإيجار لصدوره من غير مالك العقار

يتحدد  نفاذ عقد الإيجار  في مواجهة المالك الحقيقي وفقا لقواعد القانون المدني، حيث لا يسري العقد الصادر من غير المالك أو من ليس له حق في التأجير إلا إذا أجازه المالك الأصلي والحقيقي.

وحيث إن المستأنفة تمتلك أرض التداعي بعقد مسجل، ولم تثبت أي علاقة إيجارية مع المستأنف ضده الأول.

فإن العقد المؤرخ 1/11/1997 لا ينفذ في حقها.

مما يبرر طلبها بطرد المستأنف ضده لانتفاء سنده القانوني ووضع يده على العقار بالغصب.

منطوق حكم محكمة أول درجة:

• قبول الطلب العارض شكلاً.
• رفض الدعوى الأصلية وألزمت المدعية بالمصروفات وأتعاب المحاماة.
• بشأن الطلب العارض، قضت المحكمة بعدم قبوله لانتفاء شرط المصلحة.

أطراف النزاع

• المدعية مستأنفة الحكم: هي المالكة لأرض التداعي بعقد مسجل ومقيد بالصحيفة العقارية في السجل العيني.
• المدعى عليه الأول: هو القائم بغصب أرض التداعي بلا سند قانوني من المالكة المستأنفة أو من البائع لها بعقد مسجل ( المستأنف ضده الثالث )
• المدعى عليه الثاني: وهو المستأنف ضده الثاني هو الشخص الذي قام بالتأجير للمدعي عليه الأول المطلوب طرده للغصب بلا سند قانوني صادر له من المالك القديم أو الجديد بإبرام عقود ايجار للغير .
• المدعي عليه الثالث: وهو المستأنف ضده ثالثا هو المالك الأصلي القديم البائع للمدعية المستأنفة للحكم بعقد مسجل باسمها في السجل العقاري.

وقائع الدعوى محل استئناف الحكم الصادر فيها

1. المدعية تدعي امتلاك قطعة الأرض الزراعية الواقعة بـ … بناءً على ملكية مسجلة في السجل العيني.
2. المدعى عليه الأول يدعي أنه مستأجر للعقار بناءً على عقدي إيجار قديمين مؤرخين 1/11/1970 و1/11/1997.

الأسباب التي استند إليها المدعى عليه الأول ( المستأنف ضده أولا )

قدم أدلة على وجود  عقد إيجار ، صادر له من المستأنف ضده ثانيا، محله أرض التداعي الزراعية، وطالب بتأكيد العلاقة الإيجارية ونفاذها في حق المالك القديم والمالكة الجديدة، رغم أن الأرض تم بيعها للمدعية بعقد مسجل في 2016.

قرار محكمة أول درجة

المحكمة رفضت الدعوى الأصلية علي سند من وجود عقد إيجار بين المدعى عليه الأول والمدعي عليه الثاني، رغم أن المدعية قدمت أدلة على ملكيتها المسجلة، عقد بيع مسجل صادر لها من المالك الأصلي.

أسباب الطعن بالاستئناف لرفض الطرد

أولاً: عدم نفاذ عقد الإيجار المؤرخ 1/11/1997 في حق المدعية وفقا للفقرة الأولى من المادة 558 من القانون المدني:

“الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر لا ينفذ في حق المالك الأصلي أو من له الحق في الانتفاع إلا إذا أجازه.”

• الحجة القانونية: عقد الإيجار بين المدعى عليه الأول ومالك الأرض السابق لا ينفذ في حق المدعية لأن العقود أبرمها أطراف ليسوا ملاكا للأرض.
• قضاء محكمة النقض: في الطعن رقم 6531 لسنة 84 ق (جلسة 20/10/2021)، أكدت المحكمة أن الإيجار من غير مالك لا ينتج أثرًا في مواجهة المالك الفعلي.

ثانياً: عدم تسجيل عقد الإيجار وصدوره من شخص غير مالك وفقاً لـ المادة 604 من القانون المدني المصري:

“إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى شخص آخر، لا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت قبل التصرف الذي نقل الملكية.”

• الحجة القانونية: عقد الإيجار المؤرخ 1/11/1997 لم يُسجل، مما يجعله غير نافذ في حق المدعية التي هي مالكة الأرض بموجب عقد مسجل.
• قضاء محكمة النقض: في الطعن رقم 8818 لسنة 85 ق، جرى التأكيد على أن “عقد الإيجار غير المسجل لا ينفذ في حق المالك الجديد.”

ثالثاً: خلو عقد الإيجار من البيانات الجوهرية

التقرير الفني للخبير: عقد الإيجار المؤرخ 1/11/1997 خالٍ من بيان الحوض والزمام، ما يجعله عقدًا غير صالح قانونيًا.

شهادة الشهود: الشهود أكدوا عدم علمهم بمقدار الأجرة أو بتفاصيل العلاقة الإيجارية بين المدعى عليه الأول ومدعيه، مما يزيد الشكوك حول صحة العقد.

رابعاً: عيوب الحكم الابتدائي محل الاستئناف ( حكم محكمة أول درجة )

• الخطأ في تطبيق القانون: الحكم الابتدائي استند إلى علاقة إيجارية وهمية دون التأكد من صحة العقود المقدمَة.
• الفساد في الاستدلال: المحكمة اعتمدت على شهادات لا تحتوي على دليل ملموس على وجود علاقة إيجارية قانونية، وخالفت تجهيل الأرض المؤجرة بعقد الايجار كما قرر الخبير المنتدب بالدعوي، مما يعد خللاً في الاستدلال.

الطلبات بالاستئناف

• قبول الاستئناف شكلاً.
• إلغاء الحكم المستأنف في الشق الثاني (الدعوى الأصلية) مع رفض الدعوى الفرعية.
• إلزام المدعى عليهم بالمصروفات وأتعاب المحاماة على درجتي التقاضي.
• حفظ جميع الحقوق القانونية الأخرى للمدعية.

التأكيد على القوة القانونية للملكية المسجلة

المالك الفعلي (المدعية) يمتلك الحق القانوني في استرداد الأرض من المدعى عليه الأول بناءً على ملكيته المسجلة التي لا يمكن النيل منها بموجب  عقود إيجار  غير قانونية.

بناءً على ما سبق، فإن الطعن المقدم يستند إلى مبادئ قانونية راسخة تؤكد حق المدعية في استرداد الأرض، ودحض صحة العقود المقدمة من المدعى عليه الأول.

استئناف حكم رفض طرد مستأجر بعقد إيجار غير نافذ قانونا

الحكم l الصادر في الدعوي رقم …  لسنة  2022 مدني كلي بلبيس

انه فى يوم            الموافق      /      / 2025

انه فى يوم            الموافق      /      / 2025

بناء علي طلب السيدة / ………….. المقيمة ………. – الزقازيق اول ، ومحلها المختار مكتب الاستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض الكائن مكتبه – الزقازيق – 29 شارع النقراشي – قسم النحال – برج المنار – الدور الخامس.

أنا …. محضر محكمه أبو حماد الجزئية قد انتقلت وأعلنت:

• السيد / ……………………. المقيم ………………………….

ثم أنا  …. محضر محكمة بندر أول الزقازيق الجزئية قد انتقلت واعلنت:

1. السيد / …………………… المقيم
2. السيد / …………………… المقيم

وذلك بشان

استئناف الشق ثانيا من الحكم رقم ….. لسنة 2022 مدني كلي بلبيس القاضي منطوقه بجلسة …………. :

• أولا: بقبول الطلب العارض شكلا.
• ثانيا: في موضوع الدعوي الأصلية برفض الدعوي وألزمت المدعية بالمصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
• ثالثا: وفي موضوع الطلب العارض بدعم قبوله لانتفاء شرط المصلحة والزمت المدعي المصروفات وخمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.

وقائع النزاع

تخلص واقعات الدعوى في أن المدعية قد أقامت دعواها الأصلية أمام محكمة أول درجة مختصمة المعلن اليه الأول بطلب:

طرده من أرض التداعي قطعة الأرض الزراعية البالغ مساحتها 7 قيراط و 14 سهم، التى تقع بالقطعة رقم … حوض ….  ناحية …  – محافظة الشرقية.

وتسليمها لها خالية من الأشخاص والشواغل والزام المدعي عليه بأداء التعويض المادى والمعنوي الذي تراه عدالة المحكمة والزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.

علي سند من القول:

 أنها تمتلك عين التداعي بملكية مسجلة ومقيدة باسمها في صحيفة الوحدة العقارية بالسجل العيني، وأن المدعي عليه قد اغتصب قطعة الأرض دون سند قانوني.

وقدمت سندا لدعواها:

شهادة قيود من السجل العيني ثابت بها أنها المالكة لأرض التداعي.

وقدم المدعي عليه أصليا أصل عقد ايجار مؤرخ 1/11/1970 واصل عقد ايجار مؤرخ 1/11/1997 .

ندبت محكمة اول درجة خبيرا انتهي الى نتيجة نهائية :

• أن عين التداعي كانت ملك / ….. ( المعلن اليه الثالث ) وقد قام ببيعها الى المدعية ( المستأنفة ) بعقد رسمي مسجل برقم ….. لسنة 2016.
• وأن المدعي عليه يقوم بسداد الأجرة لمن يدعي / ……. حتى عام 2020، عن عين التداعي المؤجرة له منه .

وجه المدعي عليه أصليا دعوي فرعية مختصما المدعية أصليا، ومدخلا كل من المدعي عليه الثاني والثالث، طالبا:

1. ثبوت العلاقة الايجارية بينه وبين المدعي عليه فرعيا الثاني / ……،
2. نفاذ العلاقة الايجارية في مواجهة المدعية أصليا والمدعي عليه الثالث البائع لها / ……
3. الزام المدعي عليهم فرعيا والمالك الأصلي منهم لعين التداعي بتحرير عقد ايجار ، وبرفض الدعوي الأصلية.

واسند دعواه الفرعية الى القول:

أنه مستأجرا بعقد ايجار مؤرخ 1/11/1970 من المدعو / ……  مورث المدعي عليهما الاول والثاني، حسب قوله ( في حين أنه في الواقع ليس مورثا للمدعي عليه الثالث ….. ولا للمدعية أصليا ).

وأنه بعد وفاته قام المدعي عليه الاول / ……، بتحرير عقد ايجار له مؤرخ 1/11/1997 ( لمدة سنة قابلة للتجديد ).

كما قال، أن المدعي عليه فرعيا الثاني قد باع أرض التداعي الى المدعي عليها الثالثة ( بعقد مسجل ) غير نافذ في مواجهته ( علي حد قوله المخالف لصحيح القانون ) لعدم اعلانه بحوالة الحق.

أحالت محكمة أول درجة الدعوي للتحقيق ليثبت المدعي فرعيا المدعي عليه اصليا:

وجود علاقة ايجارية بينه وبين المدعية أصليا.

استمعت المحكمة الى شاهدي الاثبات اللذين قررا:

وجود علاقة ايجارية بين المدعي فرعيا ومورث المدعي عليهما فرعيا الاول والثاني الا أنهما لم يرا سداده للأجرة ولا يعلمان مقدارها

( لطفا / …. – المدعي أنه مورثا، ليس في الحقيقة مورثا للبائع للمدعية أصليا / …، وانما مورثا للمدعي عليه فرعيا الاول / ……….. )

ومن ثم، هذا التحقيق:

لم يثبت وجود علاقة ايجارية بين المدعية أصليا المشترية من المدعي عليه الثاني فرعيا/ …..، لانتفاء الصلة الميراثية بينه وبين المؤجر له.

فضلا عن، أن المدعي فرعيا قدم عقد ايجار مؤرخ 1/11/1997 الغي عقد الايجار الأول المؤرخ 1/11/1970، المدعي أنه صادرا من مورثه خلافا للحقيقة، أنه أجر ما لا يملك .

وكذلك، نجله ….. في العقد الأخير قد أجر ما لا يملك بعقد ايجار مؤرخ 1/11/1997 غير نافذ في حق المالك الأصلي ومن بعده المشرية منه بعقد مسجل (المدعية أصليا)

بجلسة 29/12/2024 قضت المحكمة برفض الدعوي الاصلية على سند من القول:

( وجود سند مشروع لوضع يده كونه مستأجرا )

وحيث أن، هذا القضاء لم يلقي قبولا لدي المدعية أصليا وجاء مجحفا بحقها الثابت قانونا، مخالفا صحيح الواقع والقانون بشأن عدم نفاذ ايجار ملك الايجار في حق المالك الأصليـ ومخالفا الثابت بالأوراق.

وبالتالي، فإنها تتقدم بالطعن الماثل علي الحكم استئنافيا، في الميعاد المقرر قانونا، ولما لمحكمة الاستئناف من حق مراقبة الحكم الابتدائي من حيث تطبيق صحيح القانون من عدمه.

كذلك، اعادة نظر الدعوي برمتها، من خلال ما قدم من أوجه دفاع امام محكمة أول درجة ، وما يقدم أمامها من أوجه دفاع جديدة.

أسباب الطعن بالاستئناف

فيما يلي، أستعرض أسباب طعن المستأنفة ( المالكة اأصلية بعقد مسجل لها من المالك الأصلي ) للحكم الابتدائي الذي التفت عن قواعد عدم نفاذ عقد الايجار من الغير في حق المالك بعقد مسجل .

أولا: عدم نفاذ عقد الايجار المؤرخ 1/11/1997 في حقها، وحق البائع لها المالك الأصلي، كونه صادرا ممن ليس له حق في التأجير:.

المقرر في قضاء  محكمة النقض  أن:

الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة.

الطعن رقم ٦٥٣١ لسنة ٨٤ ق – دوائر الايجارات -جلسة 20/10/2021

الطعن رقم ١٠٩٦ لسنة ٦٩ ق – دوائر الايجارات – جلسة 21/10/2010

ومن ثم، وحيث الثابت من تقرير الخبير وشهادة الشهود ومستندات الدعوي، انتفاء الصفة القانونية للمستأنف ضده الثاني في عقد الإيجار المؤرخ 11/1/1997 ، ومن قبله مورثه في عقد الايجار المؤرخ 1/11/1970، في تأجير أرض التداعي.

حيث أنهما غير مالكين، ولم يصدر لهما ثمة تصرف من المالك الأصلي بحق الادارة والتأجير للغير، بل انهما غاصبين كذلك لعين التداعي.

وبالتالي، لا ينفذ العقد المؤرخ 1/11/1997 المبرم ( اصطناعا بعد رفع الدعوي ) بين المدعي عليهما الأول والثاني في حق المستأنفة.

لا سيما، وأن مورث المستأنف ضده الثاني ليس مورثا للمستأنف ضده الثالث ( المالك الأصلي ) الذي ألت له ملكية أرض التداعي الى باعها للمستأنفة بعقد مسجل، بالشراء وليس بالإرث.

ومن ثم، ويحق للمستأنفة استرداد العين من الغاصب، خاصة مع عدم ثبوت وجود علاقة ايجارية مع المستأنف ضده الأول، أو صدور تصرف منها أو من المالك الأصلي البائع لها الى المستأنف ضده الثاني يخوله  حق التأجير  .

فالمستقر عليه فقها عن علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي أن :

عقد الايجار لا ينفذ في حق هذا الاخير ويكون له أن يسترد العين من المستأجر ويؤجرها لمن يشاء.

وتضمنت المذكرة الايضاحية والأعمال التحضيرية للمادة 559 مدني

أما الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة ، فصحيح فيما بين المتعاقدين ، ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4 – ص472 و 473)

والمقرر في قضاء محكمة النقض:

 أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

( الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الايجارات – جلسة 6/2/2019 )

والمقرر بنص المادة ۸۰۲ من القانون المدني أنه

لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه

كما تنص المادة ۸۰۵ من ذات القانون أنه:

لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل

وحيث أنه من المستقر عليه بقضاء محكمة النقض:

 عدم جواز حرمان أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها

طعن ٥٧٥ لسنة 60 ق جلسة ٢٥/٢/١٩٩٤

وكذلك ان،  حق الملكية حق جامع مانع نافذ تجاه الناس كافة فهو جامع يخول المالك الانتفاع بالشيء واستغلاله والتصرف فيه وهو مانع مقصور على المالك دون غيره.

فلا يجوز لاحد ان يشاركه ملكه او يتدخل فى شئون ملكيته وهو فى ذات الوقت حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال مهما طال الزمن ما لم يكتسبه الخصم اذا توافرت له شروط الحيازة المكسبة للملكية

نقض ٤/٢/١٩٩٩ طعن رقم ٢٠٥٤ لسنة ٦٢ ق – القضاة س ٣١ العدد الاول والثاني يناير – ديسمبر ١٩٩٩ – ص ٤١٨

أيضا، عدم نفاذ ذلك العقد لعدم تسجيله في مواجهة المالك بملكية مسجلة.

ومن ثم وبإنزال ما تقدم على الدعوى الأصلية والفرعية يتبين:

• ان المستأنفة هي المالكة بالشراء بعقد مسجل من المالك الأصلي .
• عدم تلقى المستأنفة أو المالك الأصلي البائع لها، أي قيمة إيجاريه من المستأنف ضدهما الأول والثاني، وانتفاء العلاقة بينهم، وعدم اجازة المستأنفة ومن قبلها المالك الأصلي لأى علاقة ايجارية علي عين التداعي، ومن ثم عدم نفاذه في مواجهتها، ومن ثم انتفاء العلاقة القانونية بين المالك الأصلي البائع لها وبين المستأنف ضدهما الأول والثاني.

ومن ثم، يكون طلب طرد المستأنف ضده الاول للغصب ودفعها بعدم نفاذ عقد الايجار في حقها، المصطنع بين المستأنف ضدهما الأول والثاني بعد رفع الدعوي لإيجاد سند مشروع بالمخالفة للواقع، موافق لصحيح الواقع والقانون.

لأنها الجديرة بالحماية القضائية والقانونية فيما تملك.

ثانيا: عدم نفاذ عقد الايجار في حق المستأنفة التى انتقلت لها ملكية أرض التداعي بملكية مسجلة، لعدم ثبوت تاريخ وتسجيل عقد الايجار وفقا لنص المادة 604 مدني.

فضلا عن أنه لم يصدر من المالك الأصلي البائع الذي نقل اليها ملكية عين التداعي، وانما صدر ممن ليس له حق في التأجير ومنبت الصلة والصفة بها:

المادة 604 مدني تنص علي:

1. إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.
2. ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسّك بعقد الإيجار ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه.

بإنزال النص يتبين أن:

عقد ايجار المستأنف ضده الاول المؤرخ 1/11/1997 غير مسجل وغير ثابت التاريخ ، ومن ثم لا ينفذ في حق المستأنفة التى انتقلت لها ملكية العين بعقد مسجل ، وفقا للنص، لا سيما وأن عقد الايجار خاضع لقواعد ونصوص القانون المدني.

ذلك أنه، بمفهوم المخالفة من نص المادة 604 مدنى يكون الإيجار نافذا فى حق من إنتقلت إليه ملكية العين المؤجرة إذا كان له تاريخ سابق على التصرف الذى نقل الملكية .

وأنه يجب لانصراف اثر العقد إلى الخلف الخاص توافر الشروط الاتية :

1. أن يكون هناك خلف خاص هو من يتلقى من سلفه ملكية شئ معين بالذات أو حقاً عينياً فى هذا الشىء.
2. أن يكون هناك عقد ابرم فى شأن الشىء المستخلف فيه وأنشأ إلتزامات وحقوقاً تعتبر من مستلزمات هذا الشىء .
3. ان يكون هذا العقد قد إبرام قبل إنتقال الشىء المستخلف فيه للخلف الخاص فيجب إذن بوجه عام أن يكون العقد ثابت التاريخ وسابقا على تاريخ التصرف الذى انتقل به الشىء إلى الخلف .
4. ان يعلم الخلف بالالتزامات والحقوق التى تنتقل إليه وقت انتقالها ( العلم منتفي تماما، أن الايجار لم يصدر من المالك الأصلي البائع للمستأنفة وانما صدر ممن ليس له صلة بعين التداعي ).

الوسيط – 6- مجلد 1- للدكتور السنهوري – ص 816 وما بعدها

بإنزال ما تقدم يتبين:

أن عقد الايجار سند المستأنف ضده الأول ( غير ثابت التاريخ، وغير مسجل ) ومن ثم لا ينفذ في حق المستأنفة التى انتقلت اليها ملكية عين التداعي من المالك الأصلي بعقد مسجل.

كذلك، انتفاء العلم بالإجارة المزعومة لعدم صدور عقد الايجار من البائع لها، وصدوره من الغير ممن لا يملك العين ولا يحق له تأجيرها.

فضلا عن، أنه وفقا لقانون السجل العيني وقانون الشهر العقاري عدم نفاذ عقد الايجار الذي تزيد مدته عن تسع سنوات في حق الغير الا بتسجيله.

ومن ثم، وهديا علي ما تقدم من نصوص قانونية يتبين وبحق عدم نفاذ عقد الايجار المزعوم في حق المستأنفة لصدوره ممن لا يملك، ولعدم تسجيله .

ثالثا: مخالفة الحكم لما جاء بتقرير الخبير ( بخلو عقد الايجار المؤرخ 1/11/1997 من بيان الحوض والزمام والقيمة الايجارية )،

وما جاء بشهادة الشهود الثابت منها عدم وجود علاقة ايجارية علي عين التداعي بين المستأنفة والمستأنف ضده الأول، وبين المستأنف ضدهما الأول والثاني.

كذلك عدم وجود أى علاقة قانونية بين المستأنف ضدهم الأول والثاني والثالث تثبت وجود علاقة إيجارية أو تفويض بالتأجير:

حيث تضمن تقرير الخبير في وضوح وجزم، أن عقد الايجار المقدم من المستأنف ضده الأول:

( خلا من بيان الحوض والزمام وقيمة الايجار ) .

بما يتبين معه أنه عقد مبهم ومجهل، لم ينصب علي أرض التداعي تحديدا ، وهو ما يترتب عليه انعدام سند المستأنف ضده في وضع اليد علي أرض التداعي.

ولا ينال من ذلك، بل يؤكده، قول شاهدي الاثبات اللذين شهدا:

انه توجد علاقة ايجارية بين مورث المدعي عليهما فرعيا والمدعي فرعيا، لكنهما لا يعلما مقدار الأجرة، ولم يرا المدعي فرعيا يسددها، وذلك للأتى :

• أن المستأنفة والمستأنف ضده الثالث ( المدعي عليهما فرعيا ) ليس لهما مورثا كما ادعي شاهدي الاثبات، وان المورث المذكور هو مورث للمستأنف ضده الثاني فقط. بما تبين منه أنه شهادتهما مملاة ولا يعلمان شيئا.
• أن شهادتهما تثبت وضع يد المستأنف ضده الاول علي عين التداعي، لكن لم تثبت وجود علاقة ايجارية، حيث أنهما لم يحددا قيمة الايجار، ولم يثبتا شخص من تسدد له الأجرة تحديدا، فضلا عن عدم بيان تاريخ الاجارة ومدتها .

وهو ما يتوافق مع نتيجة خبير الدعوي الذي قرر:

1. أن عقد ايجار المستأنف ضده الاول المقدم منه خلا من بيان الحوض والزمام وقيمة الأجرة، وكذلك ايصالات دفع الأجرة للمستأنف ضده الثاني من الأول، بما يقطع أن عقد الايجار سنده ( مصطنع وباطل ) بغرض ايجاد سند يبرر وضع يده، ، لا سيما، أن العقد غير ثابت التاريخ وغير مسجل
2. فضلا عن، أن الخبير قرر كذلك أن أرض التداعي محيزة في الجمعية الزراعية باسم البائع للمستأنفة، ومن ثم لو كان المستأنف ضده الأول مستأجرا، لحيزت باسمه بموجب عقد الايجار ليصرف الخدمات الزراعية علي الأرض.

ومن ثم، وهديا علي ما تقدم وله سند من الواقع والقانون وله أصل ثابت في أوراق الدعوي يتبين:

• أن اسناد الحكم المستأنف قضاءه برفض طرد المستأنف ضده الاول الى أن الثابت للمحكمة من مطالعة أوراق الدعوي أن [ مورث البائع للمدعية قد اجر للمدعي عليه أرض التداعي بعقد مؤرخ 1/11/1970، والأخر مؤرخ 1/11/1997 ]، بالمخالفة أن هذا المؤجر ( ليس مورثا للبائع للمستأنفة ).
• كذلك، بالمخالفة لما انتهي اليه الخبير من أن عقد الايجار المؤرخ 1/11/1997 قد خلا من بيان الحوض والزمام والقيمة الايجارية [ وهي بيانات جوهرية في بيان تحديد محل الايجار بغير تجهيل ] بما ينتفي معه سند وضع يده للتجهيل.
• وبالمخالفة، لما قرره الشهود من أنهما لم يرا المستأنف ضده يدفع الأجرة ولا يعلمان مقدارها .
• فضلا عن، قولهما الخاطئ بأن مورث المدعي عليهما فرعيا أجر للمدعي فرعيا [ خلافا للحقيقة والثابت بالأوراق من أنه ليس مورثا لهما ] .

فان الحكم المستأنف يكون:

معيبا بالفساد في الاستدلال فضلا عن الخطأ في تطبيق صحيح القانون متعينا الغاءه والقضاء مجددا بطرد المستأنف ضده الأول لانتفاء سنده المشروع قانونا ولوضع يده بالغصب على أرض التداعي المملوكة للمستأنفة بملكية مسجلة.

فالمقرر في قضاء محكمة النقض:

أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد فى الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة فى اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها.

أو إلى فهم خاطئ للعناصر الواقعية التى تثبت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما فى حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التى انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التى ثبتت لديها.

الطعن رقم 932 لسنة 86 جلسة 20/6/2022

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخري ومستندات بالمرافعات الشفوية والتحريرية تستأنف الطالبة الحكم.

بناء علية

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور امام محكمة استئناف عالي المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” الدائرة (   ) مدنى من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم …. الموافق  ../ ../  2025 لسماع الحكم بـ:

• بقبول الاستئناف شكلا.
• وفي موضوعه، بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به في الشق ثانيا (الدعوي الاصلية) والقضاء مجددا بالطلبات ورفض الدعوي الفرعية، مع إلزام المستأنف ضده الأول والثاني بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة على درجتى التقاضى.

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنف  أيا كانت

ولأجل العلم،،

خلاصة قضية استئناف حكم رفض طرد المستأجر

نخرج مما تقدم، بالقواعد القانونية الأتية:

يعد عدم نفاذ عقد الإيجار في مواجهة المالك الجديد من القضايا المهمة التي تناولها القانون المدني المصري، حيث يشترط لصحة العلاقة الإيجارية أن يكون المؤجر مالكًا للعقار أو مخولًا قانونيًا بالتأجير.

وفقًا للمادة 604 مدني، فإن الإيجار لا يكون نافذًا بحق المالك الجديد ما لم يكن العقد ثابت التاريخ قبل انتقال الملكية.

شروط عدم نفاذ عقد الإيجار

• صدور العقد من غير مالك العقار: لا يسري عقد الإيجار إذا أبرمه شخص لا يملك حق التأجير، ما لم يجزه المالك الجديد. وفي النزاع القائم، لم يثبت للمستأجر أي علاقة إيجارية قانونية مع المالكة الجديدة، مما يجعله في نظر القانون غاصبًا للعين المؤجرة.
• عدم تسجيل عقد الإيجار: وفقًا لأحكام القضاء المصري، لا يكون عقد الإيجار ملزمًا للمالك الجديد إذا لم يكن مسجلًا أو ثابت التاريخ قبل انتقال الملكية.
• خلو عقد الإيجار من البيانات الجوهرية: إذا كان عقد الإيجار يفتقد إلى عناصر أساسية، كعدم تحديد العقار بدقة أو عدم إثبات دفع الأجرة، فإنه يصبح عرضة للبطلان.

أثر انتقال الملكية على الإيجار

أكدت محكمة النقض في العديد من أحكامها، مثل الطعن رقم 6531 لسنة 84 ق، أن عقد الإيجار الصادر من غير مالك لا ينتج أثرًا قانونيًا في مواجهة المالك الفعلي. وفي حالة النزاع الحالي، فإن المدعية تمتلك الأرض بعقد مسجل، ما يجعل عقود الإيجار الصادرة من المستأجر غير نافذة قانونًا.

سند الطعن بالاستئناف على حكم محكمة أول درجة

حيث قضت محكمة أول درجة برفض دعوى الطرد على أساس أن المستأجر يمتلك عقد إيجار سابق، غير أن هذا الحكم جاء مخالفًا لنص المادة 558 مدني، التي تؤكد أن عقد الإيجار الصادر من غير المالك لا ينفذ إلا بإجازة الأخير.

وبناءً على ذلك، استند الطعن إلى النقاط التالية:

1. عدم نفاذ العقد المؤرخ 1/11/1997 في مواجهة المالكة الجديدة.
2. تسجيل الملكية لصالح المدعية يجعل أي تصرف مخالفًا للقانون.
3. عدم ثبوت العلاقة الإيجارية قانونًا، حيث لم يقدم المستأجر دليلًا قاطعًا على صحة عقد الإيجار.
4. الملكية المسجلة لا يمكن المساس بها، وأن العلاقة الإيجارية لا تنفذ في حق المالك الجديد إلا وفقًا لضوابط القانون المدني.

أسئلة شائعة حول عدم نفاذ عقد الإيجار في مواجهة المالك الجديد

في الختام، نقول أن عقد الإيجار الصادر من غير المالك لا يكون نافذا في مواجهة المالك الجديد، إلا إذا توافرت الشروط القانونية وفقا لأحكام القانون المدني المصري.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:

#عدم_نفاذ_عقد_الإيجار على المالك الجديد وفق القانون المدني
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.