نقدم بحث دعوى الصحة والنفاذ نصوصها وإجراءاتها وأهميتها عمليا وقضائيا سواء كان العقار محل الدعوى خاضعا لنظام الشهر الشخصى أو خاضعا لنظام القيد فى السجل العينى وبيان الإجراءات الأولية لتلك الدعوى وصيغ الطلبات و رسوم دعوى الصحة والنفاذ و إجراءات رفع دعوى الصحة والنفاذ حتى الفصل فيها بحكم قضائى

محتويات المقال

بحث دعوى صحة التعاقد ونفاذها

1- عقد البيع ونقل الملكية
2- المحررات الواجب شهرها طبقا لقانون الشهر العقارى
3- ماهية دعوى الصحة والنفاذ
4- المستندات المطلوبة لدعوى الصحة والنفاذ
5- الإجراءات العملية لدعوى الصحة والنفاذ

أولا :- الإجراءات الأولية بالشهر العقارى
ثانيا :- الإجراءات بالمحكمة

6- حضور الجلسة المحددة لنظر الدعوى

أولا :- حالة حضور المدعى عليه وأنهاء الدعوى صلحا

ثانيا :- حالة عدم حضور المدعى عليه

7- ملاحظات هامة جدا
8- ما بين دعوى الصحة والنفاذ والتسجيل

عقد البيع ونقل الملكية

نص المادة 204 مدنى

الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عينى آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق. إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.

المادة 934 مدنى

(1) فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري.

(2) ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أو غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر .

وفقا لنص هذه المواد يتبين

لنا انه تنتقل الملكية بالعقد فى المنقول المعين بالذات ولا حاجه للتسليم فلو باع شخص سيارة معينة بالذات الى اخر انتقلت ملكيتها الى المشترى قبل التسليم ولو باعها مرة ثانية الى مشترى اخر

كانت الملكية للمشترى الاول ولكن لو سلمها البائع للمشترى الثانى انتقلت الملكية من المشترى الاول الى المشترى الثانى بالحيازة لا بالعقد واذا كان المنقول غير معين بالذات فلا تنتقل الملكية الا بالفرز ، اما فى العقار فلا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى حتى فيما بين المتعاقدين الا بالتسجيل

المحررات الواجب شهرها وفقا لقانون الشهر العقارى

التصرفات المنشئة أو الناقلة أو المنهية لحق عينى عقارى اصلى والاحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك (مادة 9)
التصرفات والأحكام النهائية الكاشفة عن حق عينى اصلى (مادة 10)
حق الارث ومصدره واقعة مادية هي وفاة المورث والمحررات المثبتة لدين عادى على المورث (مادة 13،14)
دعاوى الطعن فى التصرف واجب الشهر ودعاوى استحقاق حق عينى عقارى اصلى ودعاوى صحة التعاقد (مادتين 15- 18 )
التصرفات والأحكام المتعلقة بالحقوق العينية التبعية (مادتين 12،19 )
بعض التصرفات المتعلقة بحقوق شخصية … الإيجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار اذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من اجر ثلاث سنوات مقدما (مادة 11)

تعريف دعوى الصحة والنفاذ

المقصود بدعوى الصحة والنفاذ هو تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية الى المشترى تنفيذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقام التسجيل فهي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها الى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه

وتستلزم ان يكون من شأن البيع موضوع العقد نقل الملكية حتى اذا سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها وهذا يقتضى ان يفصل فى امر صحة العقد

وبالتالى فهذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وانعدامه وبصحته او بطلانه وهى بذلك تختلف عن دعوى صحة التوقيع التى ما هى الدعوى تحفظية هدفها الأساسي هو صحة توقيع البائع فقط دون التدخل فى صحة العقد من عدمه

مستندات دعوى الصحة والنفاذ

يتم ارفاق حافظة مستندات مع عريضة دعوى صحة التعاقد الى قلم كتاب المحكمة تحتوى على :-

1- اصل عقد البيع المطلوب الحكم بصحته ونفاذه
2- اصل كشف تحديد من الضرائب العقارية مثبت به الضريبة المربوطة للعقار محل العقد
3- وعند حضور اول جلسة يتم تقديم صحيفة الدعوى مشهرة

إجراءات دعوى الصحة النفاذ العملية

قبل كتابة عريضة الدعوى يجب تحديد المحكمة المختصة محليا ونوعيا لنظر الدعوى ويتم تحديد الاختصاص المحلى على أساس موطن العقار محل العقد المطلوب الحكم بصحته ونفاذه

اما الاختصاص النوعى وهل المحكمة المختصة هى المحكمة الجزئية ام الكلية فيتم التحديد على أساس كشف تحديد الضريبة من الضرائب العقارية وليس على أساس المبلغ المدون بعقد البيع سند الدعوى

ويتم ضرب هذه الضريبة فى 400 مثل اذا كان العقار ارض فضاء وفى 500 مثل اذا كان العقار ارض عليها بناء وعلى أساس الناتج نحدد المحكمة المختصة بناء على النصاب المحدد فى قانون المرافعات

فاذا كان اكثر من 100000 – مائة الف كان الاختصاص للمحكمة الكلية واذا كان اقل كان الاختصاص للمحكمة الجزئية

تقديم طلب الى الشهر العقارى متضمنا بيانات الشقة موضوع العقد ويرسل الطلب الى هيئة المساحة لبحثه وعمل رسم مساحي بالشقة عن طريق مهندس من طرفهم يقوم بمعاينة العقار

صيغة الطلب المقدم للشهر

السيد الأستاذ / رئيس مأموريه الشهر العقاري بـ………

بعــد التحية

مقدمه لسيادتكم / …….. المحامي بصفتي وكيل عن ……………. المقيم بـ ………

المـوضـوع

برجاء إعطائي البيانات المساحية اللازمة لتسجيل عقد بيع ابتدائي

لصـالــح

السيد/………………. – الديانة – الجنسية – العمل – مواليد ……..- مقيم بـ …..– مركز – محافظه.

ضــــد

السيد/……………… – الديانة – الجنسية – العمل – مواليد ……… – مقيم بـ……….– مركز – محافظه .

بيانــات العقــار

1- كامل أرض وبناء العقار ( منزل دورين ) مقام علي أرض مساحتها…….م 2 فقط …………………….. متراً مربعاً لا غير . بالقطعة رقم…… بتقسيم ……بندر …… محافظة ….

ومحدد بحدود أربع كالآتي :

الحد البحري : …………………………………………..
الحد الشرقي : …………………………………………..
الحد القبلي : …………………………………………..
الحد الغربي : ………………………………………….. .

2- قد تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي وقدره ………….. جنيه ……… جنيهاً فقط لا غير .

3- قد آلت الملكية للصادر ضده بموجب العقد المسجل برقم …. لسنه …… شهر عقاري ……..

بنـــاء عليـــه

برجاء إعطائي البيانات المساحية اللازمة لشهر العقد علي مسؤليتي ودون مسؤولية علي الشهر العقاري وأقبل التعامل حسب ورقه كشف التحديد المساحي

الإجراءات التالية على تقديم طلب الشهر صحة ونفاذ

بعد استلام البيان المساحي يتم كتابة عريضة دعوى صحة ونفاذ متضمنة بيانات العقد والبيان المساحى ورقمه وتقديمها مع البيان المساحى الى الشهر العقارى للمراجعة وختم عريضة الدعوى بختم قابل للشهر وتقدير الأمانة القضائية وهو مبلغ يحدد على المبلغ المذكور بعقد البيع

يتم تقديم طلب بكشف ربط وتحديد للشقة الى مصلحة الضرائب العقارية وأهميته فى تحديد المحكمة المختصة نوعيا بنظر الدعوى هل كلى ام جزئي

يتم تقديم عريضة الدعوى بعد استلامها من الشهر العقارى الى قلم كتاب المحكمة المختصة وتحديد جلسة ودفع الرسوم والأمانة القضائية وتقديم حافظة مستندات تحتوى على اصل عقد البيع المطلوب الحكم بصحته ونفاذه وكشف تحديد الضريبة
وقبل تسليم العريضة لقلم المحضرين لإعلانها يتم كتابة العريضة بالقلم الأسود على عقد اخضر خاص بالشهر العقارى وقيمته 5 جنيهات ويتم مراجعته وختمه من قلم الصور بالمحكمة المنظورة امامها الدعوى وتقديم العريضة المكتوبة على العقد الأخضر الى الشهر العقارى لإشهار عريضة الدعوى وتغليفها وتقديم ايصالات دفع الأمانة القضائية ورسوم الدعوى والاشهار ويتم استلام الصحيفة مشهرة ومغلفة بعدها بيومين على الأكثر

حضور الجلسة المحددة

هنا لا يخرج الامر عن

الاول : حضور المدعى عليه بشخصه او بوكيل وهنا نقدم محضر الصلح الموقع عليه من الطرفين ونطلب الحاقه بمحضر الجلسة واثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى ومن ثم يقر المدعى عليه بمحضر الصلح والطلبات الواردة فيه
الثانى : الا يحضر المدعى عليه او يرفض الحضور وهنا اذا الصحيفة أعلنت سيتم التأجيل لإعادة الاعلان واذا لم تعلن سيتم التأجيل للإعلان بأصل الصحيفة

صيغة عريضة دعوى صحة ونفاذ

انه فى يوم الموافق / / 2010

بناء على طلب السيد / ———– المقيم مدينة الزقازيق ———– ومحله المختار مكتب الأستاذ/ عبد العزيز حسين عمار المحامي بالزقازيق

أنا محضر محكمة بندر ثان الزقازيق الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-

السيد المهندس / ——– ( بصفته رئيس مجلس ادارة الجمعية التعاونية لبناء المساكن) والكائن مقرها امام —————– الزقازيق مخاطبا مع..,

الموضــــــــــــــــــــــــوع

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ فى 1/7/2009 اشترى الطالب من المعلن اليه قطعة الأرض هى رقم —–ومساحتها 230 متر مربع بتقسيم الجمعية بحي — بمدينة الزقازيق محافظة الشرقية وحدودها كالاتي :-

الحد البحري / ————- القبلي / شارع

الحد الشرقي / شارع بعرض 10 متر الحد الغربي / القطعة ———–

وقد تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره —- (————— جنيها مصريا ) تم سدادهم بالكامل ، هذا وقد ألت ملكية الأرض للمعلن اليه بموجب ————- , هذا ولما كان يحق للطالب اقامة دعوى صحة ونفاذ عقد البيع سالف الذكر كانت اقامة هذه الدعوى .

بنـــــــاء عليــــــه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليه بصورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة الدائرة ( ) يوم الموافق / / 2010 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1/7/2009 مع الزام المعلن اليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة

ولأجل العلم .. ,

صيغة محضر صلح فى دعوى صحة ونفاذ

محضر صلح فى الدعوى رقم لسنة ……مدنى كلى الزقازيق

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ………..

انه فى يوم الموافق / /

تم الاتفاق والتصالح بين كل من :-

أولا : السيد/ ……………. المقيم …………….. طرف اول بائع

ثانيا : السيد / ………… المقيم ………….. طرف ثان مشترى

تمهيـــــــــــد

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ فى اشترى الطرف الثانى من الطرف الاول قطعة الأرض التى خصصت له وهى رقم ومساحتها … متر مربع بمدينة الزقازيق محافظة الشرقية وبياناتها كالاتي طبقا للبيان المساحى رقم …… لسنة …. (( التعامل عبارة عن منزل مسلح أربعة أدوار والخامس عمدان والدور الأرضي به مسجد ومخازن ومخبز إفرنجي والكائن الزقازيق محافظة الشرقية بمساحة…………….والحدود كالتالي :-

الحد البحري/……………………………………
الحد القبلي / ………………………………………
الحد الشرقي / ………………………………………
الحد الغربي / …………………………………………

وذلك مقابل ثمن إجمالي قدره …….. جنيه مصري لا غير ولما كان الطرف الاول (البائع ) لا ينازع الطرف الثانى (المشترى) فى أي من طلباته الواردة بصحيفة الدعوى

فقد اتفقا على ما يلى

أولا : اقام الطرف الثانى الدعوى رقم ….. لسنة…… مدنى كلى الزقازيق طالبا الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ……..ولم ينكر الطرف الاول طلبات الطرف الثانى ويسلم بها
ثانيا : يقر الطرف الاول انه تسلم كامل الثمن الموضح بعقد البيع وعريضة الدعوى
ثالثا : يتعهد الطرف الاول بالحضور امام محكمة الزقازيق الكلية فى يوم ../ / ليقر هذا الصلح ويطلب الحاقه بمحضر الجلسة وجعله فى قوة السند التنفيذى
رابعا : هذا الصلح نهائي ولا يجوز الرجوع فيه وفى حالة تخلف الطرف الاول عن الحضور يقدم هذا الصلح ويأخذ به حكم فى غيبته
خامسا : تحرر هذا الصلح من ثلاث نسخ بيد كل طرف نسخة وتقدم نسخة الى المحكمة لاتخاذ الاجراءات عليها والحاقها بمحضر الجلسة وجعلها فى قوة السند التنفيذى

والله خير الشاهدين

طرف اول طرف ثاني

ملاحظات هامة جدا

1- المادة 103 مرافعات تتحدث عن محضر الصلح واثباته فى الجلسة

مادة 103 مرافعات تنص على

للخصوم أن يطلبوا إلى المحكمة فى أية حال تكون عليها الدعوى إثبات ما اتفقوا عليه فى محضر الجلسة ويوقع منهم أو من وكلائهم. فإذا كانوا قد كتبوا ما اتفقوا عليه الحق الاتفاق المكتوب بمحضر الجلسة وأثبت محتواه فيه. ويكون لمحضر الجلسة فى الحالين قوة السند التنفيذى. وتعطى صورته وفقاً للقواعد المقررة لإعطاء صور الأحكام

ومع ذلك فإن كان طلب الخصوم يتضمن إثبات اتفاقهم على صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية فلا يحكم بالحاق ما اتفقوا عليه – كتابة أو شفاهه-بمحضر الجلسة إلا إذا تم شهر الاتفاق المكتوب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذي اثبت فيه الاتفاق

للخصوم ان يثبتوا ما تصالحوا عليه بمحضر الجلسة وفى أي حالة تكون عليها الدعوى ويوقع منهم او من وكلائهم وطلب جعله فى قوة السند التنفيذى والمحكمة هنا تقوم بدور الموثق الذى يثبت حصول هذا الصلح امامه بصفة رسمية

1- اذا لم ينكر الخصم الغائب توقيعه على الصلح فان محضر الصلح لا يكتسب صفة الرسمية التى لا تثبت الا بحضور طرفيه امام المحكمة ولا يكون لهذا الصلح الذى صدقت المحكمة عليه الا قيمة الورقة العرفية

2- وقد اتجهت محكمة النقض الى انه لا يشترط انعقاد الخصومة حتى توثق المحكمة محضر الصلح فيجوز لها ذلك رغم ان المدعى عليه لم يعلن بصحيفة الدعوى وسندها فى ذلك ان القاضي لا يفصل فى الخصومة وانما يقتصر دوره على ما حصل امامه من الاتفاق وهذا الحكم ييسر كثيرا على الخصوم ويسهل الإجراءات

3- يجوز عدم حضور الخصوم الموقعين على محضر الصلح بشخصهم امام المحكمة وان يحضر بدلا منهم وكلائهم بشرط ان يوكلوا فى هذا الصلح ويقروا به

4- محضر الصلح المقدم فى دعوى صحة ونفاذ يجب شهره او شهر صورة من محضر الجلسة المثبت به الصلح فلا يكفى مجرد شهر صحيفة الدعوى

5- اذا كان العقار محل العقد المطلوب الحكم بصحته ونفاذه موطنه فى المدينة فيجب شهر الصحيفة وتغليفها اما اذا كان بالمركز أى فى القرى فالإجراءات تكون امام السجل العينى وليس الشهر العقارى وهنا لا يتطلب كتابة الصحيفة على عقد اخضر

6- اذا مر سنة علة تقديم الطلب الى الشهر العقارى والمساحة ولم تقام الدعوى سقط الطلب ويجب عمله من جديد

7- تكمن أهمية تقديم محضر صلح فى اول جلسة فى تدارك المصاريف ولكن اذا تم التأجيل لسبب خارج عن ارادة المدعى كالـتأجيل لإعادة الاعلان فتعتبر كأنها أول جلسة

8- يجوز فى دعوى صحة التعاقد للشريك على الشيوع الذى يضع يده على جزء مفرز يوازى نصيبه ان يتدخل فى دعوى صحة التعاقد تدخلا هجوميا بطلب رفض التسليم اذا كان المدعى قد اشترى هذه الحصة مفرزة رغم عدم قسمة المال الشائع

9- يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل ان يتدخل فى دعوى صحة التعاقد وان يدفع بالصورية المطلقة لعقد المدعى وان يطلب الحكم بصحة ونفاذ عقده هو .

10- يجوز للمتدخل فى دعوى صحة ونفاذ الدفع بأنه اشترى من المورث واشر بحقه على هامش تسجيل حق الإرث فى خلال سنة من تاريخ تسجيل حق الإرث أو انه أقام دعوى بصحة ونفاذ عقده وسجل صحيفتها قبل تسجيل حق الإرث حالة ان المدعى اشترى من وارث

حكم هام لمحكمة النقض في صحة التعاقد

يجوز للمشترى ان يبدى فى دعوى صحة التعاقد طلبا احتياطيا بتثبيت ملكيته للمبيع كطلبي عارض ( فى حالة اختلاف الطلب العارض عن الطلب الأصلي موضوعا وسببا فانه لا يجوز ابداؤه من المدعى فى صورة طلب عارض عدا ما تأذن به المحكمة مما يكون مرتبطا بالطلب الأصلي وان تقدير توافر الارتباط من سلطة محكمة الموضوع ورتبت على ذلك جواز تعديل المدعى طلبه من صحة ونفاذ الى طلب تثبيت ملكيته للقدر المبيع بناء على اذن المحكمة عملا بالفقرة الخامسة من المادة 124 مرافعات

نقض 26/3/1989 طعن رقم 343لسنة 56 ق

نقض 31/12/1991 طعن رقم 2307 لسنة 56 ق

يجب أن يتضمن عقد البيع الابتدائي المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية – أو عقد مسجل – أو حكم تثبيت ملكية لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع إبدائي ـــ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدى البيع الابتدائي ويتم اختصام البائع للبائع ,ويكون طلب الشهر العقارى وكذلك الدعوى على حلقتين , الحلقة الأولى من البائع للبائع , والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل .

دعوى الصحة والنفاذ والتسجيل

سؤال هام

هل دعوى الصحة والنفاذ تحل محل التسجيل فى الشهر العقارى وتغنى عنه ؟

الجواب

دعوى الصحة والنفاذ لا تغنى عن التسجيل بالشهر العقارى فهى ليست بديلا للتسجيل ولكن هذه الدعوى ترفع فى حالة عدم حضور البائع للإقرار بالبيع امام الموثق بالشهر العقارى فهذه الدعوى تحل محل البائع مع المشترى امام الموثق فى الشهر العقارى لإتمام اجراءات التسجيل ونقل الملكية و

من ثم اذا رفض البائع الحضور امام الشهر العقارى او مات فبحكم الصحة والنفاذ يستطيع المشترى إتمام اجراءات التسجيل امام الموثق بالشهر العقارى ونقل الملكية … لذا من الضروري بعد الحصول على حكم الصحة والنفاذ التوجه الى الشهر العقارى لإتمام اجراءات التسجيل ونقل الملكية

بعد صدور حكم الصحة والنفاذ ضرورى التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل صحيفة الدعوى لان هذا من شأنه ان يجعل حق المشترى حجه على كل من ترتب له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى

( نقض 27/1/1971 المكتب الفني س 22 ص 696 )

الأفضلية لا تثبت لرافع دعوى صحة التعاقد وفقا للمادة 17 من قانون الشهر العقارى رقم 14 لسنة 1946 الا اذا كان مستحقا لما يدعيه وهو لا يكون كذلك الا اذا كان المبيع المحدد فى صحيفة الدعوى هو بذاته المبيع الذى كان محلا للبيع لان أساس الشهر هو اتحاد العقار فى كل من التصرف وإشهار التصرف

استشارة

بحث دعوى الصحة والنفاذ