تعليمات الشهر العقاري بشأن اجراءات تسجيل عقد القسمة الرضائية بين المتقاسمين سواء كان بين ورثة لتركة أو بين شركاء كمشترين لعقار مع بيان حالة عدم جواز تسجيل عقد القسمة الرضائي وكذلك عرض أمثلة لحالات الشيوع الاجباري والبقاء فيه بقوة القانون

محتويات المقال

اجراءات تسجيل عقد القسمة

في تسجيل عقد القسمة الرضائية يتقدم صاحب الشأن إلى مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة بطلب لتسجيل عقد القسمة ويقدم إما على النموذج 168 عقاري أو على طلب أبيض عادي – مستوفيا بيانات طلب التسجيل التي أوضحناها بمرحلة الطلبات – ومرفقا به حافظة مستندات تشتمل على نسخة من عقد القسمة ،

والأوراق المثبتة لملكية الشركاء المتقاسمين ، والأوراق الأخرى التي تتطلبها مصلحة الشهر العقاري – وبعد أن تقوم المأمورية بإخطار صاحب الشأن بالقبول للشهر – يحرر مشروع عقد القسمة على الورق الأزرق المدموغ ،

وذلك ينسخ عقد القسمة على الورق الأزرق ، مع تعديله ليتفق تماما مع ما تضمنه إخطار القبول (إذا وجدت اختلافات بين طلب التسجيل وبين تحقيق الملكية وضبط العقارات الذي قامت به المأمورية) – ثم تقوم المأمورية بختم المشروع بخاتم (صالحا للشهر) ،

وتعيده مع حافظة المستندات – وبعد أن يسدد صاحب الشأن رسوم التسجيل والتصديق على التوقيعات – وبعد أن يتم التصديق ، يقدم عقد القسمة والحافظة لمكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص فيقوم بتسجيله (بدفتر الشهر) أخطر السجلات ، ويسلم منه صورة فوتوغرافية لصاحب الشأن .

وتنص المادة (19/1 و2) من تعليمات الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، من أربع نسخ متطابقة ، وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل ، والذي يصرف بغير مقابل .
ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن يتضمن البيانات الواردة بالمادتين رقمي 20 ، 21 ” .

وتنص المادة (21/1) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري ، المستبدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 ، والمستبدلة فقرتها الأولى بالقانون رقم 223 لسنة 1996 على أنه :

” تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، على النموذج الذي يصرف بغير مقابل ، ويصدر به قرار من وزير العدل ، ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار المشار إليه ” .

ويتضح من المادتين السابقتين أن عجلة الشهر العقاري تبدأ دورانها بتقديم طلب المأمورية الشهر العقاري المختصة ، ويجب أن يقدم هذا الطلب على النموذج الذي يصرف من ذات المأمورية ويصدر به قرار من وزارة العدل .

وبالفعل صدر قرار وزارة العدل رقم 1021 لسنة 1976 بتحديد نماذج طلبات الشهر العقاري ، الذي نص على الآتي :

1- تكون طلبات الشهر وفقا للنماذج المرفقة بهذا القرار على حسب الأحوال ، ويتكون كل نموذج من ثلاث نسخ متطابقة ، نظير رسم قدره مائتان وخمسون مليما .
2- ويجوز أن تحرر طلبات الشهر على غير هذه النماذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة بها ” .

لكت يجوز تقديم أو تحرير طلبات التسجيل العقاري على غير هذه النماذج ، بشرط أن تتضمن البيانات الواردة في القرار الوزاري كأن يقدم طلب التسجيل للمأمورية المختصة على طلب أبيض عادي لا يلزم أن يتضمن ذات التخطيط والخانات الواردة بنماذج الوزارة ، ولكن يلوم أن يتضمن ذات البيانات الواردة بنماذج الوزارة .

ميعاد طلب تسجيل القسمة الرضائية

تنص المادة (834) مدني على أنه :

” لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ، ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة في الشيوع إلى أجل يجاوز خمس سنين . فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق في حق الشريك وفي حق من يخلفه ” .

أما القاعدة في تحديد ميعاد طلب تسجيل القسمة الرضائية أنه ميعاد مفتوح أمام جميع الشركاء المشتاعين كيفما يشاءون .

أما القيود الواردة على تلك القاعدة أنه لا يجوز للشريك طلب تسجيل القسمة الرضائية إذا كان هذا الطلب ينطوي على تعسف في استعماله ، أو إذا كان مجبرا على البقاء في الشيوع سواء بمقتضى نص في القانون ،

أو بموجب اتفاق ، مع تحديد طبيعة الاتفاق باعتباره من أعمال الإدارة ، وجواز انعقاده بين بعض الشركاء دون البعض الآخر . فليس لتقديم هذا الطلب ميعادا معينا ، وبالتالي يظل هذا الميعاد مفتوحا أمام الشركاء في الشيوع كيفما يشاءون ، ما لم يقيد حق طلب القسمة بأي قيد .

وبمعنى آخر ، فإن حق الشركاء في طلب القسمة يظل قائما ، مهما كانت مدة بقاء الشريك في الشيوع ، فلا يسقط ها الحق بعدم الاستعمال أي بالتقادم المسقط ، لأن الشيوع حالة متجددة تؤدي إلى تجدد الحق في طلب القسمة باستمرار طوال مدة البقاء في الشيوع .

(الدكتور / محمد علي عرفة في شرح القانون المدني الجديد في حق الملكية ج1 ، طبعة سنة 1950 ، ص424 ، والدكتور / توفيق حسن فرج في الحقوق العينية الأصلية ، طبعة سنة 1981 بند 129 ص178)

حالة عدم جواز تسجيل القسمة الرضائية

لا يجوز تقديم طلب تسجيل للقسمة الرضائية في حالة الإجبار على البقاء في الشيوع بمقتضى نص قانوني .

وتنص المادة (834) مدني على أنه :

” لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ، ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص ….” .

ويبين من نص المادة أن القيد الأول من القيود الواردة على قاعدة أن ميعاد تقديم طلب تسجيل القسمة الرضائية ميعاد مفتوح ، هو وجود نص في القانون ، فلا يجوز للشريك طلب القسمة إذا كان مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص في القانون ،

سواء في القانون المدني أو في غيره من التشريعات ، وإذا حدث أن تقاسم الشركاء المشتاعين بالفعل رغم وجود هذا القيد ، فلا يجوز لهم طلب تسجيل تلك القسمة

ولمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة المقدم لها طلب التسجيل أن تقرر عدم جوازه ، لأنها مطالبة بمراعاة تطبيق صحيح القانون .

ويعرف الشيوع في هذه الحالة بالشيوع الإجباري وهو ينقسم إلى نوعين : شيوع إجباري أصلي ، شيوع إجباري تبعي .

ويعرف الشيوع الإجباري الأصلي بتخصيص بعض الأشياء للانتفاع المشترك بين جماعة من الأفراد ، تربطهم رابطة معينة ، وذلك على وجه دائم ، بحيث لا يتصور تقسيم تلك الأشياء بين الشركاء على الشيوع ، ويمثل الفقه لذلك بمباني مقابر الأسرة المعدة للدفن .

(الدكتور / حسن كيرة في الحقوق العينية الأصلية ، أحكامها ومصادرها طبعة سنة 1975 بند 128 س243)

ويعرف الشيوع الإجباري التبعي بتخصيصي بعض الأشياء لخدمة عقارات معينة متجاوزة ، أو أجزاء من عقار واحد مملوك لملاك مختلفين ، وذلك بوصفها مرافق مشتركة أو ملحقات ضرورية

ويمثل الفقه لذلك بالمسقاة المملوكة لعدة ملاك على الشيوع فيما بينهم ، مع تخصيصها لري الأرض التي يملكها كل منهم ملكية مفرزة ، وكذلك الممر أو الفناء الذي يبقيه الشركاء في الشيوع بعد اقتسام الأراضي المحيطة به .

(الدكتور / إسماعيل غانم في الحقوق العينية الأصلية ج1 حق الملكية ، طبعة سنة 1959 ص278)

أمثلة البقاء في الملكية المشاع جبرا

1- البقاء في الشيوع بمقتضى نص المادة 853/1 مدني ، التي تنص على أنه :

” ليس للشركاء أن يطلبوا القسمة ، مادامت ملكية الأسرة قائمة ، ولا يجوز لأى شريك أن يتصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة ، إلا بموافقة الشركاء جميعا ” .

فهذه المادة تتكلم عن حالة من حالات البقاء في الشيوع بمقتضى نص في القانون ، وهى حالة ملكية الأسرة .

فالأصل في هذه الملكية هو اقتصارها على أعضاء الأسرة الواحدة ، وبالتالي يمتنع على كل شريك التصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة ، إلا بموافقة الشركاء جميعا ، حتى لا يدخل بين أعضاء الأسرة الواحدة أجنبي عنهم ، قد يتضررون من وجوده بينهم شريكا لهم ، وهذه الحالة من الشيوع الإجباري التبعي بالمعنى السالف .

2- البقاء في الشيوع بمقتضى نص المادة 850 مدني ، التي تنص على أنه :

ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا القسمة ، إذا تبين من الغرض الذي أعد له هذا المال ، أنه يجب أن يبقى على الشيوع

يتضح من هذه المادة أنها تتكلم عن حالة أخرى من البقاء في الشيوع بمقتضى نص في القانون ، وذلك عندما يتبين أن الغرض الذي أعد أو خصص له المال الشائع ، وجوب إبقاء هذا المال دائما على الشيوع وهى من الشيوع الإجباري الأصلي مثل مباني مقابر الأسرة المعدة للدفن .

وتقدير الشيوع الإجباري الأصلي مسألة موضوعية ، فقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان المال الشائع ضروريا للاستعمال المشتري من عدمه ، وهو الذي يقدر ما إذا كانت القسمة من شأنها أن تعوق استعمال هذا المال ، أو تجعل الانتفاع به على النحو الذي أعد أو خص له مستحيلا من عدمه .

3- البقاء في الشيوع بمقتضى نص المادة 119 لسنة 1952 بأحكام الولاية على المال ، التي تنص على أنه :

” إذا رفعت دعوى على القاصر أو المحجور عليه أو الغائب من وارث آخر ، جاز للمحكمة بناء على طلب من ينوب عنه ، أو بناء على طلب النيابة العامة – أن توقف القسمة مدة لا تجاوز خمس سنوات ، إذا ثبت لها أن في التعجيل بها ضررا جسيما ” .

يتضح من هذه المادة أنها تتكلم عن حالة ثالثة من حالات البقاء في الشيوع بمقتضى نص في القانون ، وهى حالة قسمة المال الشائع الذي يشترك فيه القاصر أو المحجور عليه أو الغائب ، عندما يطلب أحد الورثة الآخرين قسمته أو يقدم طلبا لتسجيل تلك القسمة ، ويكون في التعجيل بإجراء تلك القسمة ضرر جسيم قد يلحق بمصالح القاصر أو المحجور عليه أو الغائب .

4- البقاء في الشيوع بمقتضى نص المادة 814/1 مدني ، التي تنص على أنه :

” لمالك الحائط المشترك أن يستعمله بحسب الغرض الذي أعد له ، وأن يضع فوقه عوارض ليسند عليها السقف ، دون أن يحمل الحائط فوق طاقته ” .

يتضح من هذه المادة أنها تتكلم عن حالة رابعة من حالات البقاء في الشيوع بمقتضى نص في القانون ، وهى حالة الحائط المشترك ، الذي يفصل بين عقارى مملوك كل منهما ملية مفرزة للشريكين في الحائط ، والذي يخصص لخدمة هذين العقارين ، وهذه الحالة من الشيوع الإجباري التبعي .