نقض الايجارات القديمة ( جزء ثاني )

المجموعة الثانية من أحكام طعون نقض الايجارات عقود الايجار الاستثنائية ( جزء ثاني ) ويمكنك تحميل ومطالعة الجزء الأول لأحكام نقض الايجارات من  هنا  وكذلك قراءة وتحميل الجزء الثالث لطعون الايجار من  هنا

نقض ايجارات عقد قديم

نقض الايجارات القديمة

  1. القضية رقم 29 لسنة 74 قضائية
  2. القضية رقم 5507 لسنة 73 قضائية
  3. الطعنان رقما 1560 ، 1662 لسنة 70  القضائية
  4. الطعن رقم  1455 لسنة 65  القضائية
  5. الطعن رقم  1940 لسنة 70  القضائية

جلسة 6 يناير سنة 2005

برئاسة السيد المستشار / كمال نافع                                               ” رئيس المحكمة “

وعضـوية السـادة المستشـارين / مــاجـد قطـب وسـمـير فـأيـزى وأحـمـد سعـيد وصـلاح مجاهد    ” نواب رئيس المحكمة “

القضية رقم 29 لسنة 74 قضائية

المرفوع من

  1. ………………….

ضـد

  1. …………………..
  2. …………………….

الوقائع

فى يوم 4/1/2004 طُعن بطريق النقض فى حكم محكمة ……… الصادر بتاريخ 11/12/2003 فى الاستئناف رقم 2889 لسنة 59 ق – وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعنة الحكم بقبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه .

وفى نفسه اليوم أودعت الطاعنة مذكرة شارحة .

وأُعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن .

ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بنقضه .

وبجلسة 2/9/2004 عُرض الطعن على المحكمة فى غرفة المشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة .

وبجلسة 18/11/2004 سُمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها -والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم .

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق ، وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر / أحمد سعيد حسين السيسى ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضدهما أقاما على الطاعنة الدعوى رقم 4471 لسنة 2002 أمام محكمة ……… بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1993 وتسليم العين المؤجرة لها ، وقالا فى بيان ذلك إنه بموجي هذا العقد استأجرت الطاعنة من المالك السابق – الذى باع لهما العقار بالعقدين المؤرخين 31/10/1993 ، 1/11/1993 – المحل سالف الذكر بأجرة شهرية عشرين جنيها

ثم استصدرا حكماً فى الدعوى رقم 4729 لسنة 2000 مدنى كل ……. بتسليم العقار لهما وقد تسلماه رسمياً بتاريخ 1/10/2001 بما فيه العين محل النزاع أخطرا الطاعنة بالوفاء بالأجرة لهما ، إلا أنها لم تسدد الأجرة عن المدة من 5/12/2001 حتى 4/6/2002 رغم تكليفها بالوفاء بها ، فأقاما الدعوى . حكمت المحكمة بالطلبات

استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 2889 لسنة 59 ق إسكندرية وبتاريخ 11/12/2003 قضت بالتأييد . طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض ، وإذا غُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال  وفى بيان ذلك تقول إن المالك السابق لعين النزاع والمؤجر لها ……. قد باع المحل إلى المدعو …….. الذى استصدر حكماً فى الدعوى رقم 269 لسنة 1994 مدنى جزئى ….. ضد المالك السابق بصحة توقيعه على عقد بيع المحل المذكور المؤرخ 1/1/1993

كما قد فى هذه الدعوى عقد قسمة مؤرخ فى 25/6/1994 المبرم بين المطعون ضده الأول والمالك السابق يفيد قسمة العقار بينهما وبمقتضاه أصبح محل النزاع ملكية مفرزة للمدعوى ……. والذى استصدر أيضاً الحكم رقم 3483 لسنة 1984 ضد المالك السابق بصحة توقيعه على عقد البيع المؤرخ 23/6/1994 بشراء نصف العقار ، وقام الأول بإنذار المطعون ضدهما فى 11/8/1994 بأن ………. يمتلك محل النزاع

وقد قام الأخير بتحرير عقد إيجار لها ومكنها من الانتفاع به وتقاضى منه أجرته ، إلا أن الحكم المطعون فيه رغم ذلك قضى بإخلاء الطاعنة من المحل موضوع النزاع لعدم سدادها الأجرة إلى المطعون ضدهما دون أن يبحث دفاع الطاعنة سالف الذكر ودون أن يحسم النزاع فى شأن ملكيته ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى سديد

ذلك أنه من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى

فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصراً ، وأن تكليف المستأجر بالوفاء شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة

فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لا حق له فى توجيهه تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ، ويشترط فيه أن يصدر إلى المستأجر من المؤجر أصلاً أو المحال إليه فى حالة حوالة الحق النافذة فى حق المستأجر وفقاً للقانون

كما أنه من المقرر أيضاً أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن  الوفاء بالأجرة  معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن

فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو فى استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل الفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه يتعين على المحكمة قبل الفصل فى هذا الطلب وأن تتثبت من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة الإدعاء بالتأخير فى الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاء على هذا التأخير … ثم إتاحة الفرصة للمستأجر بسداد الأجرة وملحقاتها بتحديد جلسة تالية .

كما أنه من المقرر أن  إيجار ملك الغير  وإن كان صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلا أنه لا ينفذ فى حق المالك الحقيقى ، وإذا أدعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذى يدعيه كان هذا تعرضاً قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر التعرض ، وهذا الإدعاء إذا كان جدياً يعتبر منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة يتعين تصفيتها أولاً قبل الفصل فى طلب الإخلاء المؤسس على التأخير فى الوفاء بالأجرة

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن الطاعنة تمسكت فى دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن المالك الأصلى والمؤجر لها باع محل النزاع لأخر خلاف المطعون ضدهما – هو ……….. – وقام بإنذار المطعون ضدهما بهذا البيع بتاريخ 21/7/1994 وأنه بموجب قسمة رضائية مؤرخ 25/6/1994 اختص المالك بنصف العقار ومن ضمنه محل النزاع وقام ببيع هذه الحصة إلى …………

والذى استلم المحل وقام بتحرير  عقد إيجار  لها مؤرخ 29/9/1994 وحصل منها أجرته وقدمت المستندات المشار إليها تدليلاً على صحة دفاعها إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع وقضى بإخلاء الطاعنة من محل النزاع مستنداً فى ذلك إلى شراء المطعون ضدهما للعقار الموجود به محل النزاع من المالك الأصلى

وصدور حكم لصالحهما بتسليمهما العقار بتاريخ 31/3/2000 وقد حجبه ذلك عن بحث مستندات الطاعنة والتى تفيد أسبقية وضع يد المؤجر لها .. ………. على محل النزاع من المطعون ضدهما ومدى نفاذ الحوالة الصادرة من المالك الأصلى والتى قبلتها الطاعنة وأثر ذلك على صحة التطليف بالوفاء وهو دفاع جوهرى يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى ، فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وأحالت القضية إلى محكمة …….. وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

جلسة 6 يناير سنة 2005

نقض الايجارات القديمة

برئاسة السيد المستشار / كمال نافع                                               ” رئيس المحكمة “

وعضـوية السـادة المستشـارين / مــاجـد قطـب وسـمـير فـايـزى وأحـمـد سعـيد وصـلاح مجاهد  ” نواب رئيس المحكمة “

القضية رقم 5507 لسنة 73 قضائية

المرفوع من

  1. ……………

ضـد

  1. ………………………
  2. ……………………….
  3. ……………………….
  4. ……………………….

الوقائع

فى يوم 7/9/2003 طُعن بطريق النقض فى حكم محكمة …………. الصادر بتاريخ 9/7/2003 فى الاستئناف رقم 6091 لسنة 119 ق – وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه .

وفى نفسه اليوم أودعت الطاعن مذكرة شارحة .

وفى 19/9/2003 أُعلن المطعون ضدهم بصحيفة الطعن .

ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بنقضه .

وبجلسة 1/7/2004 عُرض الطعن على المحكمة فى غرفة المشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة .

وبجلسة 2/12/2004 سُمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم كل من محامى الطاعن والنيابة على ما جاء بمذكرتها – والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم .

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق ، وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر / سمير فايزى عبد الحميد ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن مورث المطعون ضدهم أقام على الطاعن الدعوى رقم 2095 لسنة 1996 مستعجل القاهرة بطلب الحكم بصفة مستعجلة بطرده من العين المبينة بالصحيفة

وقال بياناً لذلك إن الطاعن استأجر منه قطعة أرض فضاء بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/2/1986 لمدة عشر سنوات لاستغلالها فى نشاط تجارى وصناعى لقاء أجرة مقدارها 500 جنيه شهرياً خلال السنة الأولى تزاد إلى 600 جنيه شهرياً خلال باقى مدة العقد

وإذ أنذره بعدم رغبته فى تجديد العقد لمدة أخرى ولم يقم بإخلاء العين المؤجرة وأصبحت يده عليها غاصبة فقد أقام الدعوى .

حكمت المحكمة بعدم اختصاصها نوعياً بنظر الدعوى وبإحالتها إلى محكمة الجيزة الابتدائية وقيدت بجدولها برقم 1678 لسنة 1997 مدنى كلى الجيزة

ندبت المحكمة خبيراً فيها وبعد أن أودع تقريره حكمت برفض الدعوى .

استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 6091 لسنة 119 ق القاهرة ، وبتاريخ 9/7/2003 قصت المحكمة بالطرد والتسليم

طعن الطاعن هذا الحكم بطريق النقض ، وإذا غُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً حتى يفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما تنعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق والفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع

وفى بيان ذلك تقول إن عقد الإيجار سند الدعوى ورد على عقار مبنى منذ عام 1983 ومزود بالمرافق من  ماء وكهرباء  وسبق استخدامه مصنعاُ للزجاج ثم مزرعة للدواجن قبل تأجيره له وأنه يُستخدم الآن مصنعاً للنسيج وغزل وفرم العوادم وله سجل تجارى وأن الثابت من مستنداته المقدمة لخبير الدعوى

ومن المعاينة التى أجراها الخبير ومن أقوال المطعون ضدهم بمحاضر أعماله أن عين النزاع عقار مبنى بمعرفة مورثهم ، وإذا انتهى الحكم المطعون فيه إلى أن عين النزاع أرض فضاء وأن المبانى لم تكن محل اعتبار عند التعاقد بالمخالفة للثابت بالأوراق ورتب على ذلك قضاءه بالطرد والتسليم فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله

ذلك أن من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه وإن كان لمحكمة الموضوع الحق فى تقدير أدلة الدعوى واستخلاص الواقع منها إلا أنه يتعين أن تكون هذه الأدلة مستمدة من أوراقها ومستخلصة منها استخلاصاً سائغاً لا خروج فيه على ما هو ثابت وأن تكون من شأنها أن تؤدى إلى النتيجة التى انتهى إليها حكمها

وأن تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض المستندات أو ابتناء قضائها على ما حصلته بالمخالفة للوقائع الثابتة بأوراق الدعوى يعيب حكمها بمخالفة الثابت فى الأوراق ويوجب نقضه

كما أن النص فى المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه

” تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن التى يكون الإيجار وارداً عليها بصفة أصلية بغرض استغلالها فى عمل تجارى أو صناعى أو مزاولة مهنة حرة والعبرة فى وصف العين المؤجرة باستغلالها فى عمل تجارى أو صناعى أو مزاولة مهنة هى بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها طالما جاء مطابقاً للحقيقة والواقع

وأنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تفسير العقود والاتفاقيات واستخلاص ما يمكن استخلاصه منها دون رقابة عليها فى ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تفسيرها لها سائغاً وأوفى بمقصود العاقدين وظروف التعاقد مؤدياً إلى النتيجة التى انتهت إليها بما يكفى لحمل قضائها .

لما كان ذلك 

وكان البين من بنود عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986 سند الدعوى أنه تضمن فى بنده الأول أن الإجارة واردة على عقار بقصد استعماله فى نشاط صناعى وتجارى وفى البند الثانى على أن القيمة الإيجارية للمبنى محل العقد مبلغ ستمائة جنيه شهرياً من 1/2/1982 وفى بنوده الرابع والخامس والسابع على أن من حق الطرف الثانى – المستأجر – التعديل فى المبانى المقامة بإزالة حوائط وإقامة حوائط جديدة طبقاً لما يراه فى مصلحة العمل والنشاط وإقامة إنشاءات جديدة

وأن جميع المصروفات التى يتطلبها المبنى حالياً من إصلاحات  عقارية  وتوصيل الكهرباء تكون على نفقة الطاعن وهو ما يفصح عن انصراف إرادة المتعاقدين إلى ورود الإيجار على مكان مبنى لاستعماله فى نشاط تجارى وصناعى وهو ما جاء مطابقاً للواقع وتأكد من المعاينة التى أجرها الخبير المنتدب

وضمنها محاضر أعماله والمستندات المقدمة فى الدعوى من أن العين المؤجرة كانت عقاراً مبنياً بمعرفة المورث وسبق استخدامه مصنعاً للزجاج ومزرعة للدواجن قبل تأجيره له مما لازمه امتداد عقد إيجاره وفقاً لقواعد وأحكام قانون إيجار الأماكن لخضوع القرية الكائن بها عقار النزاع لأحكامه

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم الابتدائى وبانتهاء عقد الإيجار على ما ضمنه أسبابه من أنه ورد من البداية على  أرض فضاء  مع الترخيص للطاعن فى أن يقيم منشآت جديدة تصبح مملوكة للمؤجر عند انتهاء العقد وأن المبانى لم تكن هى محل العقد وهو ما يخالف الثابت ببنود العقد السالف ذكرها مما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ، ولما تقدم فإنه يتعين الحكم برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف .

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة وحكمت فى موضوع الاستئناف رقم 6091 لسنة 119 ق  برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنفين المصاريف الاستئنافية ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

جلسة 6 يناير سنة 2005

نقض الايجارات القديمة

برئاسة السيد المستشار / ريمون فهيم إسكندر                ” نائب رئيس المحكمة ” رئيساً “

عبد الناصر السباعى – عزت عمران – سيد قايد – عبد الله عصر     ” نواب رئيس المحكمة “

( الطعنان رقما 1560 ، 1662 لسنة 70  القضائية )

حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الشركة الطاعنة الدعوى رقم 3301 لسنة 1996 أمام محكمة ……………….. – بطلب الحكم بإخلائها من الأعيان المبينة بالصحيفة وإنهاء العلاقة الايجارية عنها ، وقالت بياناً لدعواها أن الشركة الطاعنة استأجرت من ……….. قطعة الأرض محل النزاع بأجرة سنوية مقدارها مبلغ خمسة عشر مليماً للمتر الواحد لاستعمالها كجراج لسياراتها

وإذ آلت الملكية إليها بموجب العقد المشهر برقم 1182 لسنة 1983 ولرغبتها فى إنهاء العلاقة الايجارية لعدم خضوعها لقوانين إيجار الأماكن فقد أقامت الدعوى ،

وجهت الشركة الطاعنة دعوى فرعية بطلب الحكم برفض الدعوى وباعتبار الإجارة المنعقدة بينها وبين الشركة المطعون ضدها خاضعة لقوانين إيجار الأماكن تأسيساً على حجية الحكم الصادر فى طلب التحكيم رقم 158 لسنة 1985 فى وصف الإجارة بأنها واردة على مبانى – مقر وجراج الشركة – ندبت المحكمة خبيراً فى الدعويين

وبعد أن أودع تقريره قضت فى الدعوى الأصلية بطلبات الشركة المطعون ضدها وبرفض الدعوى الفرعية ، استأنفت الشركة الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 7664 لسنة 20 ق القاهرة ،

وبتاريخ 10/5/2000 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف ، طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض – بالطعنين المطروحين – وقدمت النيابة مذكرة – فى كل – أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ،

وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – أمرت بضمهما وحددت جلسة لنظرهما وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما تنعاه الشركة الطاعنة – فى الطعنين المضمومين – على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع والفساد فى الاستدلال ،

وفى بيان ذلك تقول أنها تمسكت أمام محكمة الاستئناف بعدم قبول دعوى الشركة المطعون ضدها لرفعها من غير ذى صفة فيما جاوز مساحة 2 س 16 ط 7 ف المملوكة لها بعقد البيع المسجل برقم 1820 لسنة 1983 شهر عقارى ….. الصادر لها من الجهة المؤجرة

والتى تستند إليه فى دعواها وبقيام علاقة ايجارية جديدة مباشرة بينهما بعد انتقال الملكية إلى المطعون ضدها انصبت بصفة أساسية على المبانى المقامة فى العين – فى هذا الوقت – وتشمل مركز لإدارة الشركة ومبنى جراج فرعها بالقاهرة ومبانى ورش الإصلاحات مما تسرى على الإجارة  قواعد الامتداد القانونى  المقررة بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية

ودللت على هذا الدفاع بما هو ثابت بعقد البيع المسجل سالف البيان من وجود مبان كائنة بالعين ، وما ورد بمحضرى التسليم المؤرخين 15/2 ، 27/2/1983 بشأن ذلك وبإقرار الشركة المطعون ضدها فى طلب التحكيم رقم 158 لسنة 1985 تحكيم عام وزارة العدل الذى طلبت بموجبه تقدير أجرة الأرض بما عليها من مبان وهو ما انتهى إليه حكم التحكيم بتحديد هذه الأجرة والتى أقرت المطعون ضدها بقبضها منها

وقد طلبت إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات تلك العلاقة وإذ لم يعرض الحكم المطعون فيه للدفع سالف البيان ويرد عليه والتفت عن دفاعها الآخر مغفلاً طلبها الإحالة للتحقيق لإثباته وأقام قضاءه بالتأسيس على ما استخلصه من محضر التسليم المؤرخ 11/2/1964 المشار إليه بمدونات حكم التحكيم سالف الذكر من أن الأرض تم تأجيرها لها باعتبارها أرضاً فضاء وتسلمتها على هذا الأساس

وأن الغرض من الإيجار استعمالها حظيرة للسيارات مما لا يتأتى معه إلا أن تكون بهذا الوصف الذى لا ينال منه وجود مبان عليها خلت الأوراق من أنها محل اعتبار وقت تقرير القيمة الايجارية للعين بمبلغ خمسة عشر مليما للمتر الواحد سنوياً رغم أن ملف التحكيم الذى عول الحكم على محضر التسليم المودع به لم يكن مضموناً للدعوى الراهنة وأن ما تأسس عليه الحكم لا يقيد ما رتبه عليه من أن تكون الإجارة قد وردت على أرض فضاء ومن ثم فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله

ذلك أن من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة محل التعاقد – كلما كان هذا التعرف لازماً لتكييف عقد الإيجار من بيان لها طالما جاء مطابقاً لحقيقة الواقع وقت إبرامه ، وانصرفت إليه إرادة العاقدين دون اعتداد بما تؤول إليه أبان سريانه إلا أنه إذا فسخ العقد أو انتهى وأبرم عقد جديد بين المتعاقدين

فإنه يجب النظر إلى طبيعة العين محل التعاقد وقت إبرام العقد الأخير بحيث إذا كانت قد أقيمت عليها مبان أثناء سريان العقد السابق بمعرفة مالك الأرض أو آلت إليه بحكم الالتصاق بجعلها مكاناً فإن العقد الجديد – وهو ليس امتداد للعقد السابق – يكون وارداً على مكان ويخضع بالتالى لقوانين إيجار الأماكن ويمتد إلى أجل غير مسمى التزاماً بأحكام تلك التشريعات ودون اعتداد بالمدة الاتفاقية الواردة بالعقد وكان لا عبرة فى هذا الخصوص بالغرض الذى استؤجرت من أجله العين

كما أن من المقرر أن النص فى المادة 178/2 ، 3 من قانون المرافعات معدلة بالقانون رقم 13 لسنة 1973 على أنه

” … يجب أن يشتمل الحكم على عرض مجمل لوقائع الدعوى ثم طلبات الخصوم وخلاصة موجزة لدفوعهم ودفاعهم الجوهرى … ” وأن ” القصور فى أسباب الحكم الواقعية ، يترتب عليه بطلان الحكم “

يدل على أن تقديرا للأهمية البالغة لتسبيب الأحكام وتمكينا لمحكمة الدرجة الثانية من الوقوف على مدى صحة الأسس التى بنيت عليها الأحكام المستأنفة أمامها ثم لمحكمة النقض من بعد ذلك من مراقبة سلامة تطبيق القانون على ما صح من وقائع أوجب المشرع على المحاكم أن تورد فى أحكامها ما أبداه الخصوم من دفوع وما ساقوه من دفاع جوهرى – ليتسنى تقدير هذا وتلك على ضوء الواقع الصحيح فى الدعوى

ثم إيراد الأسباب التى تبرر ما اتجهت إليه المحكمة من رأى ورتب المشرع على قصور الأسباب الواقعية بطلان الحكم هذا إلى أنه بحكم ما للدفوع من أهمية بارزة فى سير الخصومات أفرد لها المشرع الفصل الأول من الباب السادس من الكتاب الأول من قانون المرافعات مبيناً كيفية التمسك بها وآثارها ومن ثم أوجب على المحاكم إيراد خلاصة موجزة لها فى إطلاق غير مقيد بوصف مرتباً البطلان جزاء تقصيرها فى ذلك

كما أن من المقرر أيضاً أنه وإن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابة الخصوم إلى ما يطلبونه من إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ما يجوز إثباته بشهادة الشهود إلا أنها ملزمة إذا رفضت هذا الطلب أن تبين فى حكمها ما يسوغ رفضه وأنه وإن كان يجوز لتلك المحكمة أن تستند فى قضائها إلى مستندات مقدمة فى دعوى أخرى

إلا أن شرط ذلك

أن تكون هذه الدعوى مضمونة إلى النزاع المطروح بحيث تصبح مستنداتها عنصراً من عناصر الإثبات فيما يناضل الخصوم فى دلالته وأن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد فى الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة فى اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم الواقعة التى ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما فى حالة عدم اللزوم المنطقى للنتيجة التى انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التى ثبتت لديها .

لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق

أن الشركة الطاعنة دفعت أمام محكمة الموضوع بعدم قبول دعوى المطعون ضدها فيما جاوز مساحة 2 س 16 ط 7 ف المملوكة للأخيرة بموجب  العقد المسجل  برقم 1820 لسنة 1983 شهر عقارى شمال القاهرة كما تمسكت فى دفاعها أمام تلك المحكمة بقيام علاقة ايجارية جديدة بينها وبين الشركة المطعون ضدها شملت المبانى الإدارية وحظيرة السيارات وورش الإصلاح منذ استلام الأخيرة للعين

ودللت على ذلك بما أفصحت عنه الخيرة فى طلب التحكيم رقم 158 لسنة 1985 تحكيم عام وزارة العدل الذى طلبت بموجبه تقدير القيمة الايجارية للأرض بما عليها من مبان وهو ما انتهى إليه الحكم فى التحكيم المشار إليه بتحرير تلك الأجرة وقد أقرت المطعون ضدها بقبضها لها مقابل الانتفاع بالأرض بما عليها من مبان ومما هو ثابت بعقد شراء المطعون ضدها المسجل سالف البيان من وجود مبان بالعين

وما ورد بمحضرى التسليم المؤرخين 15/2 ، 27/2/1983 نفاذاً له ، وطلبت إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات تلك العلاقة ، وإذ لم يورد الحكم المطعون فيه بمدوناته الدفع المبدى من الطاعنة بعدم قبول الدعوى ويرد عليه والتفت عن دفاعها بشأن العلاقة الايجارية الجديدة دون أن يعن ببحثه وتمحيصه على ضوء الدلائل التى أشارت إليها

وطلبها الإحالة للتحقيق رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به لو ثبت وجه الرأى فى الدعوى مؤسساً قضاءه بإنهاء عقد الإيجار بين الطرفين وإخلاء الطاعنة من العين محل النزاع ورفض دعواها الفرعية باعتبار العلاقة الايجارية المنعقدة بينهما تحكمها تشريعات إيجار الأماكن على ما استخلصه من محضر التسليم المؤرخ 11/2/1964 المشار إليه بمدونات الحكم الصادر فى طلب  التحكيم  رقم 158 لسنة 1985 تحكيم عام وزارة العدل

من أن العين المؤجرة من المطعون ضدها للطاعنة أرض فضاء استؤجرت لاستعمالها حظيرة للسيارات مما لازمه أن تكون طبيعتها بحسب هذا الوصف حتى يمكن استعمالها فى الغرض المؤجرة من أجله ، ومن أن المبانى المدعى بوجودها من الطاعنة قد خلت الأوراق من أنها كانت محل اعتبار عند تقدير القيمة الايجارية للعين التى حددت بمبلغ خمسة عشر مليما للمتر الواحد

هذا فى حين أن الأوراق قد خلت من ضم مفردات التحكيم الذى عول الحكم على محضر التسليم الوارد بمدونات قضاءه ليتناضل الطرفين فى دلالة هذا المستند وأن الغرض الذى استؤجرت من أجله العين محل النزاع وقيمتها الايجارية لا ينهضان بمجرديهما دليلاً على تحديد طبيعة العين المؤجرة ومن ثم فإن الحكم يكون فضلاً عن قصوره وإخلاله بحق الدفاع مشوباً بالفساد فى الاستدلال بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن .

جلسة 13 يونيو سنة 2001

نقض الايجارات القديمة

برئاسة السيد المستشار / ريمون فهيم إسكندر                ” نائب رئيس المحكمة ” رئيساً “

عبد الناصر السباعى – عزت عمران – سيد قايد – عبد الله عصر     ” نواب رئيس المحكمة “

( الطعن رقم  1455 لسنة 65  القضائية )

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الطاعنين أقاموا على المطعون ضده الأول الدعوى رقم 3825 لسنة 1989 أمام محكمة …… طالبين الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها لهم ، وقالوا بياناً لدعواهم أنه بموجب عقد مؤرخ 25/2/1964 استأجر المطعون ضده الأول من سلفهم الشقة محل النزاع وإذ أقام فى ذات البلد مبنى مملوكاً له يتكون من عشر طوابق ، ولحاجتهم للعين المؤجرة له فقد أقاموا الدعوى

تدخلت المطعون ضدها الثانية هجومياً فى الدعوى بطلب امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع وتحرير عقد إيجار لها عنها استناداً إلى قيام زوجها – المطعون ضده الأول – بتركها لها ، حكمت المحكمة برفض التدخل وبإخلاء العين محل النزاع وتسليمها للطاعنين خالية ، استأنف المطعون ضده الثانية بالاستئناف رقم 935 لسنة 47 ق الإسكندرية

ضمت المحكمة الاستئنافين وندبت خبيراً وبعد أن قدم تقريره قضت بتاريخ 30/11/1994 فى موضوع الاستئناف رقم 929 لسنة 47 ق بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى الطاعنين وفى موضوع الاستئناف رقم 935 لسنة 47 ق بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض دعوى المطعون ضدها الثانية وألزمت الطاعنين بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الثانية بذات شروط العقد المؤرخ 25/2/1964

طعن الطاعنون فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعنون بالسبب الأول منهما على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب

وفى بيان ذلك يقولون أنه يشترط لتطبيق أحكام المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر يشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون دون اعتداد بحصول ترخيص البناء قبل سريان القانون المشار إليه

وإذ عول الحكم المطعون فيه فى قضائه على تاريخ صدور ترخيص البناء بالنسبة لوحدات الطوابق الثمانية الأولى من العقار الذى أقامه المطعون ضده الأول مرتباً على ذلك استبعادها من عدد الوحدات السكنية التى أقامها المذكور رغم أن الثابت من تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة الاستئناف أنه قد تم تشطيبها عام 1982 بعد تاريخ سريان القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى سديد

ذلك أن النص فى المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعمول به من تاريخ 31/7/1981 ، على أنه …

إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون الخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستأجرها منه “

يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يكون وحدات المبنى الذى أقامه مستأجر  الوحدة السكنية  تامة البناء صالحة للانتفاع بها فعلاً بعد نفاذ هذا القانون

وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية فى التعقيب على هذا النص

وذلك تحقيقاً للحكمة التى تغياها المشرع من منح هذه الرخصة للمؤجر بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفى العلاقة الايجارية حيث يكون فى مكنة المستأجر الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له والاستعاضة عنها بوحدة أخرى فى العقار المملوك له أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة ملائمة به لأحد المستفيدين إذا أراد الاحتفاظ بالعين المؤجرة .

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد عول فى قضائه برفض دعوى الطاعنين على صدور تراخيص ببناء وحدات الطوابق الثمانية الأولى – فى العقار الذى أقامه المطعون ضده – صادرة عامى 1979 ، 1980 ، قبل سريان القانون رقم 136 لسنة 1981 – وقد حجبه هذا الخطأ عن التحقيق من تاريخ إتمام بناء تلك الوحدات ومن ثم فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه القصور فى التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب .

وحيث إن االطاعنين ينعون فى السبب الثانى من سببى الطعن على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقولون إن الحكم أقام قضاءه بامتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إلى المطعون ضدها الثانية على سند من ترك المطعون ضده الأول العين لها بتاريخ سابق على سريان أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 معولا فى ذلك على ما تأشر به من المذكورين إيصال سداد الأجرة شهر سبتمبر سنة 1979 بالتنازل عن العين للمطعون ضدها الثانية

مغفلاً دفاعهم بأن ما صدر من المطعون ضده الأول فى هذا الصدد لا يعدو أن يكون تحايلا على إعمال نص المادة 22 ق 136 لسنة 1981 بعد أن أقام المذكور عقاراً يتكون من أكثر من ثلاث  وحدات سكنية  تامة البناء بعد سريان القانون بدلالة الإقرار الموثق بتاريخ 20/4/1983 الصادر منه بتفويض المطعون ضدها – زوجته – فى إيقاع الطلاق بنفسها ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله

ذلك أن من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن كل وجه دفاع يدلى به الخصم لدى محكمة الموضوع ويكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغير وجه الرأى فى الدعوى يجب على محكمة الموضوع أن تجيب عليه فى أسباب حكمها وإلا كان قاصراً .

لما كان ذلك

وكان الطاعنون قد تمسكوا بدفاعهم أمام محكمة الموضوع بأن ما قدمه المطعون ضدهما من تفويض الأول للثانية بإيقاع طلاقها منه المؤرخ 20/4/1983 وتنازله عن الإجارة لها المدون على إيصال سداد أجرة العين محل النزاع عن شهر سبتمبر سنة 1979 تم تحايلا على تطبيق أحكام المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بعد إقامة المطعون ضده الأول العقار الذى يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية صالحة بعد سريان القانون المشار إليه

وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع إلى المطعون ضدها الثانية على سند من ترك المطعون ضده الأول العين للمذكورة بدلالة الإقرار الموثق فى 20/4/1983 الذى تأيد بما دونه أن يعنى ببحث دفاع الطاعنين سالف الذكر رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – لو صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون مشوباً بالإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب فيما قضى به فى موضوع الاستئناف رقم 935 لسنة 47 ق  .

جلسة 10 يونيو سنة 2001

نقض الايجارات القديمة

برئاسة السيد المستشار / كمال محمد مراد                    ” نائب رئيس المحكمة ” رئيساً “

عبد الجواد هاشم فراج – على حسين جمجوم –  محمد خميس –  أحمد سعيد حسين السيسى .                                                                        ” نواب رئيس المحكمة “

( الطعن رقم  1940 لسنة 70  القضائية )

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الطاعنة الدعوى رقم 1188 لسنة 1998 إيجارات أمام محكمة ………. ” …. “

بطلب الحكم  بفسخ عقد الإيجار  المؤرخ 5/8/1995 والتسليم وأن تؤدى لها مبلغ 4732 جنيه ، وقالت بياناً لها إنه بموجب هذا العقد استأجرت منها الطاعنة المحل موضوع النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها ثمانون جنيهاً تم زيادتها إلى أربعة أمثالها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 بدءا من 1/4/1997

وإذ امتنعت الطاعنة عن سداد تلك الزيادة منذ هذا التاريخ حتى 31/3/1998 ومقدارها 2880 جنيه وكذا عن الفترة من 1/4/1998 حتى 31/5/1998 مضافاً إليها الزيادة الدورية بواقع 10% ومقدارها 544 جنيه ،

كما أنها رفضت سداد القيمة الايجارية عن المدة من 1/6/1998 حتى 30/9/1998 ومقدارها 1308 جنيه وأصبحت جملة المستحق فى ذمتها مبلغ 4732 جنيه وقد كلفتها بالوفاء ثم أقامت دعواها قضت محكمة أول درجة بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء ،

استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم لدى محكمة استئناف المنصورة بالاستئناف رقم 2212 لسنة 51 قضائية ، وندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ 13/6/2000 بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ العقد والتسليم وإلزام الطاعنة بأن تدفع للمطعون ضدها مبلغ 4732 جنيه ،

طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال وفى بيان ذلك تقول

إن الحكم المطعون فيه احتسب الزيادة فى القيمة الايجارية إعمالاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 بأربعة أمثال الأجرة الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى باعتبارها الأجرة القانونية للأماكن غير السكنية طبقاً لأحكام القانون 136 لسنة 1981 فى حين أن المحل المؤجر وإن أنشئ عام 1969لا يخضع لقوانين إيجار الأماكن إلا من 13/2/1982 تاريخ صدور قرار وزير الإسكان بإخضاع القرية التى يوجد بها المحل لأحكام هذه القوانين ،

هذا إلى أنها قامت بسداد مبلغ 80 جنيه أجرة شهر أغسطس سنة 1998 بموجب إنذار عرض قبل تكليفها بالوفاء وقبل حسم المنازعة حول القيمة الايجارية ، ومن ثم فإن اشتمال التكليف بالوفاء لأجرة هذا الشهر يكون مبطلاً له ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله

ذلك أن النص فى المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن رقم 6 لسنة 1997 على أن ” تحدد الأجرة القانونية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع ثمانية أمثال الأجرة الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 ،

وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالة للأماكن المنشأة من أول يناير سنة 1944 وحتى 4 نوفمبر سنة 1961 وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشاة من 5 نوفمبر سنة 1961 وحتى 6 أكتوبر سنة 1973

وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 ويسرى هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون ، وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 بنسبة 10% اعتباراً من ذات الموعد ،

ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر “

وفى المادة الأولى من اللائحة التنفيذية على أنه ” فى تطبيق أحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعانى المبينة قرين كل منها ” الأجرة القانونية ” آخر أجرة استحقت قبل 27/3/1997 محسوبة وفقاً لما يلى : التحديد الوارد فى قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه ” الأماكن المنشأة ” العين المؤجرة التى أنشئت إذ العبرة فى معرفة المكان المؤجر إنما هى بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى … “

يدل على أن المشرع استهدف من تقرير هذه الزيادة علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر فى تحديد الأجرة فأراد رفع الغبن الذى لحق بملاك العقارات بمقدار يتناسب مع هذا الغبن ، والعبرة فى نظر المشرع للتعرف على مقدار الزيادة هو بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع – ابتداء – لقانون إيجار الأماكن ،

أما إذا كانت العين تخضع لمبدأ حرية التعاقد فى تحديد الأجرة والمدة بأن تكون العين مفروشة أو لوقوعها فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع

وأخضع العين لقانون إيجار الأماكن فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه فى تحديد مقدار الزيادة يؤيد هذا ما صرح به المشرع فى المادة الثالثة سالفة الذكر من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة القانونية  محكومة بقانون إيجار الأماكن فحينما وجدت أجرة قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة

هذا إلى أن من الأصول الدستورية المقررة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النص التشريعي لا يسرى إلا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون خروجاً على هذا الأصل وفى الحدود التى يجيزها الدستور برجعية أثره

ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام إذ لا يجاوز أثر ذلك أن تسرى أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه مادامت آثارها سارية فى ظله إذ تخضع هذه الآثار لأحكام النظام الجديد تغليباً لاعتبارات النظام العام التى دعت إلى إصداره على حق المتعاقدين فى تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحال منها والمستقبل على السواء ،

وإذ كان التفويض التشريعي المقرر لوزير الإسكان فى المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 بسريان أحكام القانون على القرى التى يصدر بتحديدها قرار منه قد جاء خلوا مما يشير إلى رجعية ذلك السريان وهو مالا يتأتى إلا بنص قانونى صريح ومن ثم فإن ذلك القانون لا ينطبق على الأماكن المؤجرة فى القرى التى امتد سريانه إليها إلا ابتداء من تاريخ العمل بالقرار الصادر بذلك باعتبار أن المكان وحتى صدور ذلك القرار يخرج عن نطاق تطبيق تلك التشريعات فلا يخضع لأحكامها

وأنه وإن كان تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام – إذ تتحدد به متى صار نهائياً – القيمة الايجارية إزاء الكافة

إلا أن التشريعات المنظمة لذلك قد نصت كل منها على قواعد موضوعية وأخرى إجرائية فى هذا الخصوص – تختلف من قانون لآخر تكون واجبة التطبيق فى نطاق القانون الذى أوجبها

وقد استحدث المشرع فى المواد الخمسة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أحكاما موضوعية وإجرائية لتحديد أجرة الأماكن تغاير نهجه السابق فى ظل القوانين أرقام 46 لسنة 1962 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 مفادها إلا تخضع الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة لغير السكنى والإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن العين المؤجرة كائنة ………….. والتى خضعت لأحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتاريخ 13/2/1982 بموجب قرار  وزير الإسكان  رقم 48 لسنة 1982 ومن ثم لا تخضع تلك العين لقواعد تحديد الأجرة باعتبارها منشأة بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 وتكون أجرتها التعاقدية هى الأجرة القانونية

وتزداد إعمالاً للمادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بنسبة 10% اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشره ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وساير المطعون ضدها فى احتساب الزيادة مقدرة بأربعة أمثال الأجرة الواردة بالعقد باعتبار أن العين منشأة فى عام 1969 فى حين أنها لم تكن خاضعة لقوانين إيجار الأماكن فى هذا التاريخ

وبالتالى لا تسرى على أجرتها الأضعاف المذكورة والتى تنتهى عند الأماكن فى هذا التاريخ وبالتالى لا تسرى على أجرتها الأضعاف المذكورة والتى تنتهى عند الأماكن المنشأة حتى 9/9/1977 حال أن عين النزاع لم تخضع لقانون إيجار الأماكن إلا بتاريخ 13/2/1982 وفقاً لقرار وزير الإسكان المشار إليه والذى أصبح بمثابة تاريخ إنشاء لها يعتد به فى حساب تلك الأجرة

وإذ كان المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن المشرع فى المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موصى عليه أو بالإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطاً أساسياً لقبولها

فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لتضمنه أجرة سبق الوفاء أو غير قانونية أو تجاوز ما هو مستحق فى ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهى مسألة متعلقة بالنظام العام تقضى بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر

لما كان ذلك

وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بأجرة شهر أغسطس سنة 1998 بالغرم من سداده بموجب إنذار العرض المؤرخ 8/9/1998

وكان البين من الأوراق أن هذا الإنذار تضمن عرض مبلغ 80 جنيه أجرة الشهر المذكور ، ولما رفضت المطعون ضدها استلامه وأودعت الطاعنة هذا المبلغ خزينة المحكمة بموجب محضر الإيداع المؤرخ 9/9/1998 والمعلن للمطعون ضدها بذات التاريخ

وهو سابق على تكليف الطاعنة بالوفاء المعلن لها بتاريخ 5/10/1998 والمتضمن المطالبة بسداد أجرة شهر أغسطس ، دون أن يبين منه استنزال هذا المبلغ السابق سداده قبل توجيه  إنذار التكليف  ، هذا إلى أن التكليف تضمن أيضاً المطالبة بمضاعفات الأجرة إلى أربعة أمثالها رغم أنها – على نحو ما سلف – غير مستحقة قانوناً

ومن ثم يضحى هذا التكليف باطلاً حابط الأثر ، وإذ اعتد به الحكم المطعون فيه رغم بطلانه فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه دون حاجة إلى بحث باقى أسباب الطعن .

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين القضاء فى موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف .

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 1114

شاركنا برأيك

error: يمكنك التحميل والنسخ والطباعة بالضغط علي تحميل pdf أسفل المقال