بطلان التكليف بالوفاء والأجرة المسددة

بحث عن بطلان التكليف بالوفاء والأجرة المسددة حيث أنه بداهة سداد المستأجر الأجرة للمحل المؤجر الى أحاد ورثة المؤجر يبرئ ذمته من الأجرة المستحقة

وقيام أحد ورثة المؤجر بتكليف المستأجر بسداد أجرة متأخرة بالرغم من سدادها الى أحدهم ، يترتب عليه بطلان التكليف بالوفاء

مذكرة بطلان التكليف

هذه المذكرة تتضمن المبادئ الأتية

• بطلان الإنذار بالتكليف المتضمن المطالبة بأجرة مسددة
• بطلان التكليف بالوفاء المتضمن أجرة تزيد عن الأجرة القانونية
• تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام التشريعات الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن تتعلق بالنظام العام فلا يجوز الاتفاق على ما يخالفها
• الإخلاء لإساءة استعمال العين , شرطه . حكم مدنى نهائي ، أو جنائي بات

مذكرة عن بطلان التكليف بالوفاء 

محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية

الدائرة ( … ) ايجارات كلى

مذكرة

بدفاع ودفوع وطلبات المدعى عليه

فى الدعوى رقم … لسنة 2021 ايجارات

مقدمة بجلسة ../../2021

من السيد / …………………..          مدعى عليه

 ضـــد …………………….. وأخر             مدعيين

 وقائع الدعوى

 فى إيجاز تخلص وقائع الدعوى فى أن

( 1 ) المدعيين قد أقاما دعواهم بطلب إخلاء العين المؤجرة  للمدعى عليه المؤجرة له من مورثيهما بموجب عقد الايجار المؤرخ 1/7/1993 ، وذلك على سند مخالف للواقع والقانون امتناع المدعى عليه عن سدادا الأجرة من 1/8/2020 الى 31/12/2020 ، ومن 1/1/2021 حتى تاريخ رفع دعواهم ، وكذلك على سند مخالف للقانون وليس له سند بالأوراق – بإجراء المدعى عليه تغييرات فى العين

 ( 2 ) بجلسة 1/9/2021 المحددة لنظر الدعوى قررت الهيئة الموقرة التأجيل لجلسة 22/9/2021 ، ليقوم المدعيين بتصحيح شكل الدعوى بإدخال باقي ورثة المؤجر ، وللمستندات ولإعادة إعلان المدعى عليه

 ( 3 ) هذا ويتشرف المدعى عليه بالتقدم لعدالة المحكمة بهذه المذكرة ردا على مزاعم المدعيين ، والمتضمنة دفاعه ودفوعه المؤيدة بالمستندات ، طالبا القضاء برفض الدعوى تأسيسا على :

•  أولا : بطلان الإنذار بالتكليف الموجه من المدعيين إلى المدعى بطلب سداد الأجرة ، لمطالبتهما له بسداد أجرة مسددة سلفا فى مواعيدها وقبل تكليفه بأدائها .
•  ثانيا : انتفاء السند القانوني والواقعي لادعاء إجراء تغييرات ضارة بالعين المؤجرة لعدم وجود حكم نهائي ثابت منه المخالفات الضارة بالعين والعقار .

 الدفــــــاع

 أولا : بطلان الإنذار بالتكليف الموجه من المدعيين الى المدعى بطلب سداد الأجرة ، لمطالبتهما بسداد أجرة مسددة سلفا فى مواعيدها وقبل تكليفه بأدائها

 ( أ ) الثابت من إنذار التكليف الموجه من المدعيين ومن صحيفة الدعوى مطالبتهما المدعى عليه بسداد الأجرة المدة من 1/8/2020 الى 31/1/2020 ، ومن 1/1/2021 حتى إعلانه بالتكليف فى 24/2/2021

 و هذه المدة وما تلاها مسددة سلفا من قبل المدعى عليه فى مواعيدها بموجب

 إيصالات مذيلة بتوقيع السيد / …………. ( أحد ورثة المؤجر ) المدة من 1/8/2020 الى 31/1/2021

 وبموجب إنذارات عرض وإيداع المدة من 1/2/2021 حتى تاريخ اليوم ( لطفا / إنذارات العرض والايداع هذه بناء على طلب المدعيين الراهنين ، بناء على إنذار موجه منهما الى المدعى عليه فى 2/1/2021 ، طالبا بموجبه المدعى عليه ايداع الأجرة بخزينة محكمة بندر الزقازيق بإنذارات عرض ، وذلك لتوافر حالة الشيوع بين ورثة المؤجر ووجود خلافات بينهم )

 الأمر الذى معه يتبين وبحق براءة ذمة المدعى عليه من الأجرة المطالب بها ، وتنفيذ التزامه فى مواعيده ، ومن ثم بطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة مسددة ، وهو بطلان متعلق بالنظام العام ، وتكون دعواهم بلا سند متعينا القضاء برفضها

 فالمقرر فى قضاء محكمة النقض

 إن المشرع فى المادة 18 فقرة  ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موصى عليه أو بالإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبولها ، فإذا خلت منه الدعوى

أو وقع باطلا لتضمنه أجرة سبق الوفاء أو غير قانونية أو تجاوز ما هو مستحق فى ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ، وهى مسالة متعلقة بالنظام العام تقضي بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر.

 الطعن رقم 1940 لسنه 70 ق جلسة 10/6/2001

 والمقرر كذلك في قضاء محكمة النقض

  أن النص في المادة ٣٠٢ من القانون المدني قد جرى على أنه

” إذا تعدد الدائنون في التزام غير قابل للانقسام أو تعدد ورثة الدائن في هذا الالتزام جاز لكل دائن أو وارث أن يطالب بأداء الالتزام كاملاً … “

يدل على أنه يجوز لأى دائن من الدائنين المتعددين أن يطالب المدين بالدين كاملاً ويستطيع المدين أن يفي بالدين كله لأى دائن من الدائنين المتعددين، تمسك الطاعن بسداد أجرة عين النزاع قبل رفع دعوى الإخلاء التكرار واستلامها من قبل المطعون ضده الثانى كأحد ورثة المؤجر . مبرئ لذمة الطاعن من دين الأجرة

 مؤداه . انتفاء حالة التكرار في حقه . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بتأييد الحكم الابتدائي بطرد الطاعن استناداً إلى أن هذا الوفاء غير مبرئ لذمة المستأجر قبل باقي ورثة المؤجر . خطأ وفساد

 ( ب ) بطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة تزيد عن الأجرة القانونية والزيادات المقررة قانونا ، حيث أن العبرة بالأجرة القانونية ، المتعلقة بالنظام العام ، ولا يجوز مخالفتها ولو بالاتفاق :

 الثابت من عقد الايجار سند التداعي المؤرخ 1/7/1993 ( الخاضع لقوانين أيجار الأماكن ) أن الأجرة الاتفاقية هي ( 250 جنيه ) ، وأن مورث المدعيين قبل وفاته ، قد طالب المدعى عليه بزيادة الأجرة الزيادات المقررة بناء على الزيادات المقررة بنص القانون وان الأجرة قد أضحت بهذه الزيادة 800 جنيه بدلا من 250 جنيه

فبدأ المدعى عليه بسداد الأجرة اعتقادا منه أنها الزيادة المقررة بنص القانون ، فى حين أنها مخالفة تماما للزيادة المقررة بنص القانون رقم 6 لسنة 1997

 وهو ما يكون معه المدعيين قد طالبا المدعى عليه بأجرة تزيد عما هو مقرر بنص القانون الذى لا يجوز مخالفة أحكامه فى زيادة الأجرة –  لتعلقه بالنظام العام ولو بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر

 فالمقرر– في قضاء محكمة النقض – أن

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام التشريعات الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن تتعلق بالنظام العام فلا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى .

احتسابها على أساس الأجرة القانونية وفق تاريخ إنشاء المبنى . لا عبرة بالأجرة الاتفاقية ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب  الضريبة على العقارات المبنية  إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . م ٣ ق ٦ لسنة ١٩٩٧ و م الأولى من لائحته التنفيذية

 الطعن رقم ١٩٢٠ لسنة ٧٥ قضائية – دوائر الإيجارات – جلسة11/11/2018

 ثانيا : رفض الدعوى لخلوها من حكم نهائي ثابت منه إجراء المدعى تغييرات بالعين أضرت بها وبالعقار :

 اشترط المشرع بالفقرة (د) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن الإخلاء لإساءة استعمال العين صدور حكم مدنى نهائي ، أو جنائي بات ، ثابت منه الضرر وان يكون الضرر مؤثرا على العقار الكائن به العين ، وهو ما خلت منه الدعوى الراهنة ، فقد ادعى المدعيين قيام المدعى بإجراء تغييرات بالعين المؤجرة عبارة عن تركيب باب خارجي للمحل ، وسندرة ، وعداد إنارة  

وبالنظر الى هذه الأعمال المدعاة يتبين أنها تحسينات ضرورية نافعة للانتفاع بالعين ، وليست من قبيل التغييرات الضارة بها وبالعقار الكائنة به ، ومن ثم تكون ادعاءات المدعيين بإساءة استعمال العين بإجراء تغييرات ضارة لا سند له فى الأوراق ، وتكون معه دعواهم لهذا السبب مرفوضة لمخالفتها صحيح الواقع والقانون

 فالمقرر فى قضاء محكمة النقض ان

 النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – المنطبقة على واقعة الدعوى – على أنه

” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية……

(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة…”

يدل على أن المشرع قد حدد وسيلة الإثبات القانونية لواقعة استعمال المكان بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة – أمام محكمة الإخلاء – بصدور  حكم نهائي بذلك

كما أن من المقرر أن الأحكام الجنائية لا تكون لها حجية أمام القضاء المدني إلا إذا كانت باتة باستنفاد طرق الطعن المتاحة على خلاف التقيد بحجية الأحكام المدنية التي يكتفي بشأنها أن تكون نهائية لاستنفاد طرق الطعن العادية

 الطعن رقم 1903 لسنة 70 ق – جلسة 20 /6/ 2001

 بناء على ما تقدم يلتمس المدعى عليه القضاء

 رفض الدعوى للأتى :

• لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة مسددة سلفا
• لخلو الدعوى من حكم نهائي ثابت منه الإضرار بالعين والعقار وإساءة الاستعمال

وكيل المدعى عليه

عبدالعزيز حسين عمار

المحامى بالنقض

تحميل مذكرة بطلان التكليف

 رابط أول

بطلان التكليف

رابط احتياطي

الوفاء بالأجرة