القسمة العقارية علي ضوء مأخذ الأحكام والنقض

المال الشائع ومشكلات القسمة العقارية علي ضوء مأخذ الأحكام والنقض بعرض أحكام قضائية صادرة من المحاكم العادية وبيان ما وقع فيه الحكم من أخطاء مع بيان مبادئ محكمة النقض بشأن القسمة

القسمة العقارية قانونا وقضاء

1. القسمة كاشفة لحق الشريك ومفرزة له
2. الحكم الصادر بإجراء بيع العقار المطلوب قسمته هو حكم منه للخصومة
3. يعتبر المتقاسم مالكا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في المشروع وذلك دون حاجة لتسجيل عقد القسمة

القسمة العقارية كاشفة ومفرزة

القسمة كاشفة لحق الشريك ومفرزة له

وقائع القضية

دعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد قسمة والزام المدعي عليه بالتسليم والمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة ، حضر المدعي وقدم العقد والتزم بالمصاريف، قضت المحكمة بطلباته والزمته بالمصاريف

أسباب الحكم وحيثياته

أن الالتزام بما انتهى عليه عقد القسمة وانتهت إليه المحكمة سلفا بصحته ونفاذه فإنه يؤدي وبالتلازم إلى انتقال ملكية ما اختص به المدعي عليه ويتفرع عن هذا الالتزام، الالتزام بتسليم ما اختص به المدعي عملا بالمادة ٢٠٦ مدني

المأخذ القضائي علي هذا الحكم

أنه لما كانت القسمة كاشفة لحق الشريك ومفرزة له فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وبالتالي لا تخول القسمة للشريك سندا جديدا ، وإنما سند حق الشريك هو السند الأصلي للملكية وبالتالي لا تخول القسمة للشريك سندا جديدا، وإنما سند حق الشريك هو السند الأصلي للملكية الشائعة

فالوارث الذي يتلقى عن مورثه حصة شائعة في التركة ثم تقسم مع غيره من الورثة ، يكون سند ملكيته للجزء المفرز الذي يؤول إليه بالقسمة هو واقعة الميراث وليس القسمة  وإذ أورد الحكم في مدوناته أن الالتزام بما انتهى إليه عقد القسمة الذي قضى بصحته ونفاذه يؤدي إلى انتقال ملكية ما اختص به المدعي إليه ويتفرع عن هذا الالتزام ، الالتزام بتسليم ما أختص به المدعي عملا بالمادة ٢٠٦ مدني فإنه يكون في هذا الصدد قد اشتمل على تقرير قانوني خاطئ .

تعقيب وفقا لمبادئ محكمة النقض

قضت محكمة النقض

أن تسجيل القسمة غير لازم في العلاقة بين المتقاسمين على ما ينص عليه قانون الشهر العقاري، ويعتبر كل متقاسم في علاقته بزملائه المتقاسمين الآخرين مالكا ملكية مفرزة لنصيبه بالقسمة ولو لم تسجل على خلاف الغير الذي لا يحتج عليه بها إلا بتسجيلها

نقض مدني – جلسة ١٩٧٥/١١/٢٤ . سنة ٢٥٦ ص ١٤٦٥

وقد قضت محكمة النقض أيضا بأن

 المادة ٨٤٣ مدني قد دلت على أن القسمة مقررة أو كاشفة للحق سواء كانت عقدا أو قسمة قضائية لها أثر رجعي، فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يمتلك غيرها في بقية الحصص وذلك حماية للمتقاسم من الحقوق التي يرتبها غيره من الشركاء على المال الشائع أثناء قيام الشيوع بحيث يخلص لكل متقاسم نصيبه المفرز الذي خصص له في القسمة مطهرا هذه الحقوق .

 نقض مدني – جلسة ۱۹۷۹/۱۲/۱۱ . سنة ٣٠ عدد ۳ ص ۲۲۰

 وأن من الأصل في انتقال الملكية للورثة أنها تنتقل شائعة بينهم حتى تتم القسمة وعندئذ يعتبر المتقاسم فيما كان محلا للقسمة وعلى ما تقضي به المادة ٨٤٣ من القانون المدني مالكا للحصة التي آلت إليه من وقت أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها في بقية الحصص وبذلك يظل ما لم يدخل القسمة من المال الشائع على حاله شائعا بين الورثة.

وإذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وجعل ملكية المال الشائع الذي لم تشمله القسمة قاصرة على من حصل من المتقاسمين على نصيب يقل عن نصيبه الميراثي دون أن يفصح عن سبب ذلك مع أن حصول أحد المتقاسمين على أقل من نصيبه الشرعي لا يقتضي بطريق اللزوم اعتباره مالكا لما لم تشمله القسمة من أعيان التركة، فإنه يكون معيبا بالقصور .

الطعن رقم ۲۸۲ لسنة ٤٠ ق – جلسة ١٩٧٥/٢/٢٠ السنة ٢٦ ص ۷۰۲

وأنه من المقرر وفقا لنص المادة ٨٤٤ من القانون المدني أن المتقاسمين يضمنون بعضهم لبعض ما قد يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة ذلك لأن ضمان التعرض يقوم على أساس أن القسمة تقتضي المساواة ووجب الضمان، ومن المقرر أيضا أن تسجيل القسمة غير لازم في العلاقة بين المتقاسمين

 الطعن رقم ٨٤٩ لسنة ٥١ ق – جلسة ١٩٨٥/٣/٢٢

القضاء ببيع العقار المشاع منه للخصومة

الحكم الصادر بإجراء بيع العقار المطلوب قسمته هو حكم منه للخصومة

وقائع القضية

دعوى فرز وتجنيب كانت قد رفعتها المستأنفة أمام محكمة الدرجة الأولى بطلب فرز وتجنيب حصتها الشائعة في كامل مسطح الأرض البالغ مساحتها ۲٦٨ مترا مربعا والموضحة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى مع تسليمها لها للانتفاع بها مفرزة، وكانت تلك المحكمة قد ندبت خبيرا قدم تقريرا انتهى فيه إلى تعذر قسمة العقار عينا ورأى طرحه في المزاد العلني

وقد أخذت المحكمة بتقرير الخبير وقضت بإجراء بيع العقار المبين بصحيفة الدعوى وتقرير الخبير بطريق المزايدة ، طعنت المدعية على الحكم المتقدم بالاستئناف تأسيسا على أنه يمكن فرز وتجنيب حصتها ، وقد قضت المحكمة الاستئنافية بعدم جواز الاستئناف وألزمت المستأنفة المصاريف وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة .

أسباب الحكم وحيثياته

أن قضاء محكمة أول درجة قد اقتصر على إجراء بيع العقار موضوع النزاع بالمزاد العلني إلا أنه لم يتم بعد اتخاذ إجراءات البيع وصدور حكم مرسى المزاد من المحكمة الجزئية المختصة وبالتالي فإن الحكم المطعون فيه لا يكون قد أنهي الخصومة في هذا الشأن ولا يجوز استئنافه وفقا للمادة ۲۱۲ مرافعات إلا بعد صدور الحكم المنهي للخصومة كلها .

المأخذ على هذا الحكم

أنه لما كان الحكم الصادر من المحكمة الجزئية بإجراء بيع العقار المطلوب قسمته بطريق التصفية هو حكم منه للخصومة في دعوى القسمة ومن ثم يجوز استئنافه وإذ خالف الحكم هذا النظر وقضي بعدم جواز استئناف هذا الحكم بمقولة أنه غير منه للخصومة فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .

وقت ملكية المتقاسم

يعتبر المتقاسم مالكا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وذلك دون حاجة لتسجيل عقد القسمة

وقائع القضية

دعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۱۹۸۱/۸/۱۱ والصادر من المدعي عليها للمدعي ، وقد تضمنت صحيفة الدعوى أن البائعة تملكت العقار المبيع عن طريق الميراث الشرعي، لم تحضر المدعي عليها بالجلسات ، قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى والزمت المدعي بالمصاريف .

 أسباب الحكم

بموجب لما كان الثابت من مطالعة عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۱۹۸۱/۸/۱۱ سند الدعوى والمقدم بحافظة مستندات المدعي أنه ثابت بالبند الثامن منه أن الملكية آلت للبائعة عن طريق الميراث الشرعي عن المرحوم عقد القسمة المحرر بينها وبين باقي الورثة الموقعين عليه

وحيث إن أوراق الدعوى قد جاءت خلوا مما يفيد أن عقد القسمة بين المدعي عليها وبين باقي الورثة الذي بمقتضاه آلت ملكية الأرض محل عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۱۹۸۱/۸/۱۱ سند الدعوى للمدعي عليها قد سجل أو صدر بشأنه حكم بصحته ونفاذه وكان المدعي لم يختصم في دعواه باقي الورثة ليطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد القسمة المحرر بينهم وبين المدعي عليها توطئة للحكم بصحة نفاذ عقده هو ومن ثم فإن المحكمة لا تجيب المدعي إلى طلبه وتقضي بعدم قبول الدعوى .

ما يؤخذ علي هذا الحكم

أنه لما كانت القسمة كاشفة لحق الشريك ومفرزة له فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وبالتالي لا تخول القسمة للشريك سندا جديدا وإنما سند حق الشريك هو السند الأصلي للملكية الشائعة فالوارث الذي يتلقى عن مورثه حصة شائعة في التركة ثم تقسم مع غيره من الورثة يكون سند ملكيته للجزء المفرز الذي يؤول إليه بالقسمة هو واقعة الميراث وليس القسمة وإذ خالف الحكم هذا النظر وقضى بعدم قبول الدعوى على سند من أن البائعة قد آلت إليها الملكية بموجب عقد القسمة وأنه لم يسجل ولم يختصم المدعي باقي الورثة  فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .

نقض – جلسة ١٩٧٥/١١/٢٤ . السنة ٢٦ ص ١٤٦٥ ، جلسة ۱۹۷۹/٥/٢٩ . السنة ٣٠ العدد 3ص ٤٦٨

تعقيب علي اقسمة وفقا لأحكام النقض

أصدرت محكمة النقض حكما حديثا يتضمن

أنه وإن كان التعرف على ما عناه الطرفان من المحرر موضوع الدعوى هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع، إلا أنه متى استخلصت المحكمة ذلك فإن التكييف القانوني الصحيح لما قصده المتعاقدان وانزال حكم القانون على العقد يكون من المسائل القانونية التي تخضع لرقابة محكمة النقض

لما كان ذلك ، وكان من المقرر بنص المادة ٨٤٦ من القانون المدني أنه في قسمة المهايأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الاجزاء

ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين فإذا لم تشترط مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد وكان مؤدي هذا النص أن قسمة المهايأة تقوم على انفراد الشريك بمنفعة جزء مفرز من المال الشائع في مقابل تنازله عن الانتفاع بباقي الأجزاء طوال مدة سريان المهايأة 

وإذ كان الثابت من المحرر المؤرخ ١٩٧٥/١/٤ أنه نص في البند الثالث منه على التزام الطاعنة بعدم مطالبة المطعون ضدهم بأي جزء من إيجار الشقق الخمس التي قاموا بتجهيزها مقابل التزامهم بعدم مطالبتها بأي جزء من إيجار الشقة بالطابق السفلي التي قامت بتجهيزها

وكان التكييف الصحيح لهذا الاتفاق أنه يتضمن قسمة مهايأة بين الطاعنة وأخواتها المطعون ضدهم اختصت فيها منفعة الشقة التي جهزتها مقابل تنازلها لهم عن منفعة نصيها في باقي شقق العقار وهي قسمة صحيحة قانونا وملزمة لأطرافها طوال مدة سريانها الأصلية والمدد التي تجددت إليها طبقا للنص المشار إليه 

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاؤه على مجرد عدم مسايرة الحكم الابتدائي فيما ذهب إليه من أن حق الانتفاع المتفق عليه هو حق عيني وحجب نفسه بذلك عن تقصي مدى حق الطاعنة الشخصي في الانتفاع بالشقة محل النزاع استنادا إلى العقد سالف الذكر والمدد التي تجدد إليها ، فإنه يكون قد خالف القانون وشابه قصور في التسبيب بما يوجب نقضه .

  الطعن رقم ٢٣٤٥ لسنة ٥٢ ق – جلسة ۱/٦/ ۱۹۸۷

وأن قسمة المال الشائع رضائية كانت أو قضائية – هي أمر يقتصر على الملاك المشتاعين فلا يكون مقبولاً ثمة منازعة تتصل بهذه القسمة ، إذ كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خلص صحيحا – على ما سلف بيانه إلى أن الطاعنة تضع يدها على الأرض موضوع التداعي ضمن مساحة أكبر وهي غير مالكة لما تضع يدها عليه بل إن وضع يدها بغير سند  قانوني فإنه لا تتوافر لها ثمة مصلحة في النعي على قضاء الحكم بتسليم المطعون ضده الأول الأرض موضوع النزاع مفرزة في قدر شائع بغير قسمة .

  الطعن رقم ١٠٤٤ لسنة ٥٤ جلسة ۱۹۸۷/۱۲/۱۰

وأنه إذ كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع  بدرجتيها بملكية العين محل النزاع لاختصاص مورثه بها بمقتضى عقد القسمة المؤرخ ٢٥ مايو سنة ١٩٦١ والمبرم بينه وبين البائع للمطعون ضده الأول المشتري لجزء من أحد المتقاسمين وقد اكتفى الحكم المطعون فيه في الرد على هذا الدفاع بالإحالة إلى عدم الاعتداد بعقد القسمة سالف الذكر على سند من أنه لم ينفذ في الطبيعة منذ تاريخ تحريره ولم تراع فيه الأنصبة الشرعية وأن المطعون ضده الأول لم يكن طرفا فيه

مع أن مسألة الاعتداد بالعقد ونفاذه هي مسألة قانونية كان يتعين على الحكم أن يقول كلمته فيها ، ولا يغني عن ذلك إحالته إلى تقرير الخبير الذي تقتصر مهمته على تحقيق الواقع في الدعوى وإبداء رأيه في المسائل الفنية التي يصعب على القاضي استقصاء كنهها بنفسه ، ومن ثم يكون الحكم قد أعجز بذلك محكمة النقض عن ممارسة وظيفتها في مراقبة صحة تطبيقه للقانون وهو ما يعيبه بالقصور بما يستوجب نقضه .

 الطعن رقم ١٨٦٩ لسنة ٥٧  جلسة  ۱۹۸۹/۱۱/۳۰

وأن النص في الفقرة الأولى من المادة ٨٤٦ من القانون المدني على أن للشركاء على الشيوع في الملكية أن يتفقوا على قسمة المهايأة لمدة معينة فيقسمون المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته في المال الشائع فيستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيره دون باقي الشركاء

ذلك أن الشريك بمقتضى هذه المهايأة يحصل على نصيب باقي الشركاء في منفعة الجزء الذي اختص به في مقابل حصول الشركاء على نصيبه هو في منفعة الأجزاء المفرزة الأخرى ، ويعتبر الشريك مؤجرا لمنفعة حصته ومستأجرا لمنفعة حصص الباقي من الشركاء وتطبق القواعد الخاصة بالإيجار – فيما يتعلق بحقوقه والتزاماته وجواز الاحتجاج بالقسمة على الغير

ويكون له تأجير الجزء الذي اختص به إيجارا نافذا في حق باقي الشركاء الذين يمتنع عليهم ممارسة هذا الحق لالتزامهم بضمان عدم التعرض ولو كانوا أصحاب أغلبية الحصص في ملكية المال الشائع وتكون الإجارة الصادرة منهم للغير نافذة في مواجهة الشريك صاحب الحق في استغلال وإدارة هذا الجزء

ويحق لهذا الشريك أن يحتج بهذه القسمة قبل الغير الذي استأجر من باقي الشركاء بعد القسمة ولو لم يكن عقد القسمة مشهرا إذ يعتبر الشريك في حكم المستأجر لهذا الجزء وطبقا للقواعد الخاصة بعقد الإيجار فإنه لا يلزم شهره للاحتجاج به على الغير .

 ( الطعن رقم ١٠٣٠ لسنة ٥٢ ق جلسة ١٩٨٩/١٢/٦ )

وأن مؤدى نص المادة ٨٢٦ من القانون المدني يدل على أنه يشترط لإعمال الحلول العيني وفقا لهذا النص أن تجري قسمة بين الشركاء للمال الشائع من شأنها أن تؤدي إلى إفراز نصيب معين للشريك البائع يوازي حصته في الشيوع بحيث يستأثر وحده بكل سلطات الملكية الخالصة على هذا الجزء وأن لا يقع المبيع في الجزء المفرز الذي اختص به البائع بما مؤداه أنه لا مجال لإعمال الحلول العيني إلا إذا أصاب المتصرف بالبيع حصة مفرزة من المال الشائع مع بقاء الشريك البائع مالكا لحصته شائعة فإنه يمتنع في هذه الحالة إعمال الحلول العيني طالما أن نصيب البائع يبقى شائعا لم يتم إفرازه .

( الطعن رقم ٢٧٦ لسنة ٥٧ ق – جلسة ١٢/ ١٩٩١/٥ )

وأن مؤدى النص في المادة ۸۳٥ من القانون المدني على أن  للشركاء إذا انعقد اجماعهم على أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها أن القسمة التي لا يجمع عليها الشركاء لا يترتب عليها إنهاء حالة الشيوع إلا أن عقد القسمة الذي يوقعه بعضهم .وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا يعتبر باطلا وهو وإن كان لا يصلح للاحتجاج به على من لم يوقعه إلا أنه يعتبر ملز ما لكل من وقعه ولا يجوز لأحد منهم التحلل من التزامه بحجة تخلف أحد الشركاء عن التوقيع ويظل العقد قائما وللشريك الذي لم يوقعه الحق في اقراره متى شاء فينصرف أثره إليه .

الطعن رقم ۲۷۳۰ لسنة ٥٧ ق جلسة ۱۹۹۲/۲/۲٠

 وأن مفاد نص المادتين ۱/۸۳۸ ، ٨٤۱ من القانون المدني والمادة 3 من قانون المرافعات أن المحكمة الجزئية تختص نوعيا بالفصل في كافة المنازعات المتعلقة بتكوين حصص الشركاء في المال الشائع ، وذلك بتقويمه وقسمته حصصا ، فإذا ما تحققت من عدم امكان قسمته عينا أو أن من شأن ذلك إحداث نقص كبير في قيمته فإنها تصدر حكما بإجراء بيع المال بالمزايدة .

 ( الطعن رقم ۲۳۱۱ لسنة ٦١ ق جلسة ١٩٩٦/٦/١١ )

وأنه لما كان الثابت في الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاعه الوارد بسبب النعي بأن مورثه ومورث المطعون ضده خلف الورشة موضوع النزاع فضلا عن شقة اتفقا على أن يختص بها هذا الأخير ، وأنه استعملها ورشة نجارة وقام باستخراج ترخيص تشغليها باسم زوجته

وإذا انقضت على تلك القسمة مدة تزيد على خمسة عشر عاما فقد انقلبت إلى قسمة نهائية طبقا لنص المادة ٢/٨٤٦ من القانون المدني  وطلب تمكينه من إثباته

وأن الحكم قد التفت عن هذا الدفاع الجوهري الذي من شأنه . إذا صح – تغير وجه الرأي في الدعوى على سند من أن الطاعن أقر أمام الخبير المنتدب بأن لخصمه المطعون ضده حصة ميراثيه في الورشة موضوع النزاع فإنه فضلا عن فساده في الاستدلال ، يكون قد أخل بحق الطاعن في الدفاع .

 ( الطعن رقم ٥٢٨٥ لسنة ٦٩ ق – جلسة ٢٠٠٠/١١/٢١)

قرارات محكمة النقض في القسمة القضائية

حجية القسمة علي المشتري

الطعن رقم 5758 لسنة 74 القضائية جلسة 27 من فبراير سنة 2006

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ يحيى جلال، بليغ كمال، مجدي زين العابدين وأحمد عبد الحميد حامد نواب رئيس المحكمة.

• حكم القسمة. أثره. اعتبار كل من المتقاسمين مالكًا للحصة التي آلت إليه دون بقية الحصص منذ بدء الشيوع. التزام الشركاء المتقاسمين الذين كانوا طرفًا في دعوى القسمة بما حدده الحكم فيها من نصيب لكل منهم. عدم اعتداد المشترى لحصة شائعة في العقار بالحكم السالف. شرطه. تسجيل عقد شرائه قبل صدور الحكم. علة ذلك.
• شراء مورث المطعون ضدهم الخمسة الأوائل لنصف عقار النزاع شيوعًا من مورثة باقي المطعون ضدهم والقضاء بصحة ونفاذ عقد البيع وعدم تسجيله. أثره. عدم انتقال الملكية للمشترى وبقاؤها للبائعة. تمثيل الأخيرة في دعوى القسمة باعتبارها المالكة على الشيوع. مؤداه. الحكم الصادر في الدعوى السالفة ملزمًا لها وحجة على المشترى منها باعتباره خلفًا خاصًا. قضاء الحكم المطعون فيه بمحو تسجيل القسمة وعدم سريانها في حق المطعون ضدهم الأوائل لعدم اختصامهم ومورثهم من قبلهم في تلك الدعوى رغم عدم تسجيل عقد شراء مورثهم قبل تسجيل حكم القسمة. خطأ.

•  المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة 843 من القانون المدني أنه يترتب على صدور حكم بالقسمة أن يعتبر المتقاسم مالكًا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع، وأنه لم يملك شيئًا في بقية الحصص وأن ما يقضى به حكم القسمة ملزم لكافة الشركاء المتقاسمين الذين كانوا طرفًا في دعوى القسمة بما حدده من نصيب لكل منهم

بيد أن هذا الحكم لا يحاج به من اشترى حصة شائعة في العقار محل القسمة إذا كان قد سجل عقد شرائه قبل صدوره إذ يعد عندئذ شريكًا في الشيوع، أما إذا لم يكن قد سجله فإن الملكية تظل باقية للبائع له وفي هذه الحالة إذا كان الأخير قد اخُتصم في دعوى القسمة فإن الحكم الصادر فيها يكون حجة على المشترى لأنه كان ممثلاً في شخص البائع باعتباره خلفًا خاصًا له.

•  إذ كان البين من الأوراق أن مورث المطعون ضدهم الخمسة الأوائل وإن اشترى نصف العقار المبين بالأوراق شيوعًا من مورثة المطعون ضدهم من السادس للثانية عشرة وقضى بصحته ونفاذه إلا أنه لم يسجل عقد شرائه فلم تنتقل إليه الملكية بل ظلت للبائعة وإذ كانت الأخيرة ممثلة في دعوى القسمة باعتبارها مالكة على الشيوع

فإن الحكم الصادر فيها يكون ملزمًا لها وحجة على من اشترى منها باعتباره خلفًا خاصًا لها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بمحو تسجيل القسمة وعدم سريانها في حق المطعون ضدهم الخمسة الأوائل لعدم اختصامهم ومورثهم من قبلهم في تلك الدعوى رغم عدم تسجيل عقد شراء مورثهم قبل تسجيل حكم القسمة يكون معيبًا (بالخطأ في تطبيق القانون).

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في

أن المطعون ضدهم الخمسة الأوائل أقاموا الدعوى رقم …… لسنة 2001 مدني شمال القاهرة الابتدائية على الطاعنين وباقي المطعون ضدهم بطلب الحكم

بعدم سريان القسمة الصادر بها الحكم …… لسنة 1988 مدنى بولاق الجزئية فيما يخص حصتهم في العقار المبين بالأوراق ومحو تسجيله بالمشهر ….. لسنة 1994 توثيق قصر النيل

ذلك أنهم يمتلكون نصف العقار ميراثًا عن والدهم الذي اشتراه من مورثة المطعون ضدهم من السادس حتى الثانية عشرة بالعقد المؤرخ 1/ 9/ 1986 والمقضي بصحته ونفاذه في الدعوى …… لسنة 1986 مدني جنوب القاهرة الابتدائية إلا أن الطاعن الأول قدم المشهر آنف الذكر في الدعوى المقامة منه بطرد المطعون ضده الأول من محل بعقار النزاع استنادًا لاختصاص الطاعنين بهذا العقار بموجب حكم القسمة وهو لا يسرى على حصتهم لعدم اختصام مورثهم فيه.

ومحكمة أول درجة حكمت برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهم الخمسة الأوائل الحكم بالاستئناف ……. لسنة 7 ق القاهرة. وبتاريخ 15/ 6/ 2004 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون

ذلك أن مورث المطعون ضدهم الخمسة الأوائل – وإن اشترى حصة شائعة في العقار من مورثة المطعون ضدهم من السادس حتى الثانية عشرة بالعقد المؤرخ 1/ 9/ 1986 المقضي بصحته ونفاذه – إلا أنه لم يسجل هذا العقد

ومن ثم لم تنتقل إليه الملكية بل ظلت للبائعة التي اختصمت في دعوى القسمة ….. لسنة 1988 مدني بولاق الجزئية ويكون الحكم الصادر فيها حجة على المشترى مادام لم يسجل سنده قبل صدور هذا الحكم وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وقضى بعدم سريان القسمة في حقهم لعدم اختصامهم ومن قبلهم مورثهم فيها وشطب تسجيلها فإنه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن مفاد النص في المادة 843 من القانون المدني أنه يترتب على صدور حكم بالقسمة أن يعتبر المتقاسم مالكًا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع، وأنه لم يملك شيئًا في بقية الحصص، وأن ما يقضى به حكم القسمة ملزم لكافة الشركاء المتقاسمين الذين كانوا طرفًا في دعوى القسمة بما حدده من نصيب لكل منهم

بيد أن هذا الحكم لا يحاج به من اشترى حصة شائعة في العقار محل القسمة إذا كان قد سجل عقد شرائه قبل صدوره إذ يعد عندئذ شريكًا في الشيوع

أما إذا لم يكن قد سجله فإن الملكية تظل باقية للبائع له وفى هذه الحالة إذا كان الأخير قد اختصم في دعوى القسمة فإن الحكم الصادر فيها يكون حجة على المشترى لأنه كان ممثلاً في شخص البائع باعتباره خلفًا خاصًا له. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن مورث المطعون ضدهم الخمسة الأوائل

وإن اشترى نصف العقار المبين بالأوراق شيوعًا من مورثة المطعون ضدهم من السادس للثانية عشرة وقضى بصحته ونفاذه إلا أنه لم يسجل عقد شرائه فلم تنتقل إليه الملكية بل ظلت للبائعة وإذ كانت الأخيرة ممثلة في دعوى القسمة باعتبارها مالكة على الشيوع

فإن الحكم الصادر فيها يكون ملزمًا لها وحجة على من اشترى منها باعتباره خلفًا خاصًا لها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بمحو تسجيل القسمة وعدم سريانها في حق المطعون ضدهم الخمسة الأوائل لعدم اختصامهم ومورثهم من قبلهم في تلك الدعوى رغم عدم تسجيل عقد شراء مورثهم قبل تسجيل حكم القسمة يكون معيبًا بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

وقف القسمة لحين الفصل في نزاع الملكية

الطعن 74 لسنة 57 ق جلسة 25 / 1 / 1990 مكتب فني 41 ج 1 ق 51 ص 258

برئاسة السيد المستشار/ درويش عبد المجيد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد عبد المنعم حافظ، د. رفعت عبد المجيد نائبي رئيس المحكمة، محمد خيري الجندي وعبد العال السمان.

• توقف الفصل في دعوى القسمة علي الفصل في منازعة تخرج عن اختصاص هذه المحكمة أثره وجوب وقف دعوي القسمة لحين الفصل نهائيا في هذه المنازعة وإحالة هذه المنازعة إلى المحكمة الابتدائية المختصة بنظرها مؤداه اعتبار الدعوي بهذه المنازعة مرفوعة أمام المحكمة الابتدائية . ومتصلة بها قانونا دون حاجة لاتباع الطريق العادي لرفع الدعاوي .

النص في الفقرة الأولى من المادة 836 من القانون المدني والنص في المادة 838 من هذا القانون يدل على أن الشارع ناط بمحكمة المواد الجزئية اختصاصا استثنائياً بنظر دعوى قسمة المال الشائع أياً كانت قيمتها ويمتد اختصاصها إلى المنازعات المتعلقة بتكوين الحصص

أما غير ذلك من المنازعات الأخرى فلا تختص إلا إذا كان يدخل في اختصاصها العادي، فإذا ما أثيرت في دعوى القسمة منازعة لا تتعلق بتكوين الحصص وتخرج عن الاختصاص العادي للمحكمة الجزئية وجب عليها إن رأت جديتها أن توقف دعوى القسمة لحين الفصل نهائياً في هذه المنازعة،

وهي لا تكتفي في ذلك بإصدار حكم بالوقف بل ينبغي أن يكون الحكم مقروناً بإحالة المنازعة إلى المحكمة الابتدائية المختصة بنظرها وأن تعين للخصوم الجلسة التي يحضرون فيها مما يستتبع أن تكون الدعوى بتلك المنازعة قد رفعت أمام المحكمة الابتدائية واتصلت بها قانوناً بمقتضى هذه الإحالة دون حاجة لأن يسلك الخصوم الطريق العادي لرفع الدعوى المنصوص عليه في المادة 63 من قانون المرافعات

إذ قد استثنت هذه المادة بصريح نصها من إتباع هذا الطريق ما ينص عليه القانون من سبيل آخر لرفع الدعاوى لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن المنازعة التي أثيرت في دعوى القسمة على ملكية العقار قد أحيلت إلى محكمة قنا الابتدائية للفصل فيها إعمالاً لحكم المادة 838 من القانون فإن الدعوى بهذه المنازعة تكون قد رفعت واتصلت بها تلك المحكمة على نحو يتفق وصحيح القانون.

• الإقرار الصادر من الوكيل أمام القضاء الذي ينطوي على تصرف قانوني وجوب استناده إلى توكيل خاص .

مقتضى ما تنص عليه الفقرة الأولى من المادة 702 من القانون المدني والمادة 76 من قانون المرافعات – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه إذا كان الإقرار الصادر من الوكيل أمام القضاء منطوياً على تصرف قانوني هو النزول عن حق فإنه يعد عملاً من أعمال التصرف التي يتعين أن يصدر بها توكيل خاص أو أن يرد ضمن توكيل عام ينص فيه صراحة على هذا التفويض.

الوقائع

حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في

أن الطاعن أقام الدعوى رقم 1247 لسنة 1958 مدني محكمة دشنا الجزئية طالباً الحكم أصلياً بفرز وتجنيب مساحة 92 متراً مربعاً من مساحة 320 متراً مربعاً بالعقار المبين الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى المرموز له بالجدول حرف “أ”

واحتياطياً الحكم بفرز وتجنيب ذات القدر من مساحة 320 متراً مربعاً بالعقار الموضح بصحيفة الدعوى المرموز له بالجدول حرف “ب”،

وبتاريخ 13 من مارس سنة 1972 قضت المحكمة بإثبات تنازل الطاعن عن طلبه الاحتياطي وبإيقاع البيع على العقار المرموز له بالجدول حرف “أ” لعدم إمكان قسمته عيناً،

استأنف المحكوم عليهم هذا الحكم لدى محكمة قنا الابتدائية بهيئة استئنافية وقيد استئنافهم برقم 121 لسنة 1972 طالبين الحكم أصلياً ببطلان الحكم المستأنف واحتياطياً الحكم برفض الدعوى ومن باب الاحتياط الكلي وقف الدعوى حتى يفصل نهائياً في النزاع على الملكية

فقضت المحكمة ببطلان الحكم المستأنف وبوقف دعوى القسمة حتى يفصل في المنازعة على الملكية  وأحالت الدعوى بشأنها إلى محكمة قنا الابتدائية التي حكمت بتاريخ 28 من يناير سنة 1985 بتثبيت ملكية الطاعن لمساحة 92 متراً مربعاً شيوعاً في مساحة 314 متراً مربعاً المرموز لها بالصحيفة بالجدول حرف “أ”،

استأنف المطعون ضدهما السابع والثامن هذا الحكم لدى محكمة استئناف قنا بالاستئناف رقم 114 لسنة 4 قضائية طالبين الحكم بإلغائه لبطلانه،

كما استأنفه مورث المطعون ضدهم الستة الأول لدى ذات المحكمة وقيد استئنافه برقم 154 لسنة 4 قضائية طالباً إلغاءه والحكم بإنهاء الإجراءات أو برفض الدعوى

أمرت المحكمة بضم الاستئناف الأول إلى الاستئناف الثاني

وبتاريخ الأول من نوفمبر سنة 1986 حكمت بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم ثبوت ملكية الطاعن لمساحة 92 متراً مربعاً من العقار المبين بصحيفة دعوى القسمة رقم 1247 لسنة 1958 مدني دشنا المرموز بالجدول حرف (أ)

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدم المطعون ضدهم الثلاثة الأول مذكرة طلبوا فيها الحكم أصلياً بعدم قبول الطعن واحتياطياً رفضه

وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

وحيث إن أساس الدفع بعدم قبول الطعن

أن الطاعن لم يحدد طلباته بشأن المنازعة على ملكية العقار الشائع أمام المحكمة الجزئية التي نظرت دعوى القسمة، وعندما أحيلت القضية إلى المحكمة الابتدائية لم يعرض الطاعن طلباته عليها في تلك المنازعة ولم يسلك بشأنها طريق رفع الدعوى المقرر بالمادة 63 من قانون المرافعات فيكون الطعن وارداً على غير دعوى، ولا يغير من هذا النظر القرار الصادر بإحالة القضية إلى المحكمة الابتدائية

ذلك أن الإحالة في هذه الصورة التي لم يتبع فيها الطاعن عرض المنازعة على الملكية وفقاً للطريق المنصوص عليه في القانون تعتبر قاصرة على دعوى قسمة العقار الشائع  مما كان يستوجب من المحكمة الابتدائية القضاء بإنهاء إجراءات تلك الدعوى دون أن تتطرق للفصل في النزاع على الملكية الذي لم يطرح طبقاً للإجراءات التي رسمها القانون سواء أمام المحكمة المحيلة أو المحكمة المحال إليها وهو الأمر الذي تمسك به المطعون ضدهم الثلاثة الأول في دفاعهم أمام محكمة الاستئناف ولكن تلك المحكمة رفضته بأسباب حكمها.

وحيث أن الدفع غير سديد

ذلك بأن النص في الفقرة الأولى من المادة 836 من القانون المدني على أنه

إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية

والنص في المادة 838 من هذا القانون على أن

“تفصل المحكمة الجزئية في المنازعات التي تتعلق بتكوين الحصص وفي كل المنازعات الأخرى التي تدخل في اختصاصها فإذا قامت منازعات لا تدخل في اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية وأن تعين لهم الجلسة التي يحضرون فيها وتوقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائياً في تلك المنازعات”،

يدل على أن الشارع ناط بمحكمة المواد الجزئية اختصاصاً استثنائياً بنظر دعوى قسمة المال الشائع أياً كانت قيمتها ويمتد اختصاصها إلى المنازعات المتعلقة بتكوين الحصص أما غير ذلك من المنازعات الأخرى فلا تختص به إلا إذا كان يدخل في اختصاصها العادي،

فإذا ما أثيرت في دعوى القسمة منازعة لا تتعلق بتكوين الحصص وتخرج عن الاختصاص العادي للمحكمة الجزئية وجب عليها إن رأت جديتها أن توقف دعوى القسمة لحين الفصل نهائياً في هذه المنازعة، وهي لا تكتفي في ذلك بإصدار حكم بالوقف بل ينبغي أن يكون الحكم مقروناً بإحالة المنازعة إلى المحكمة الابتدائية المختصة بنظرها وأن تعين للخصوم الجلسة التي يحضرون فيها

مما يستتبع أن تكون الدعوى بتلك المنازعة قد رفعت أمام المحكمة الابتدائية واتصلت بها قانوناً بمقتضى هذه الإحالة دون حاجة لأن يسلك الخصوم الطريق العادي لرفع الدعوى المنصوص عليه في المادة 63 من قانون المرافعات إذ قد استثنت هذه المادة بصريح نصها من إتباع هذا الطريق ما ينص عليه القانون من سبيل آخر لرفع الدعاوى،

لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق – أن المنازعة التي أثيرت في دعوى القسمة على ملكية العقار قد أحيلت إلى محكمة قنا الابتدائية للفصل فيها إعمالاً لحكم المادة 838 من القانون المدني

فإن الدعوى بهذه المنازعة تكون قد رفعت واتصلت بها تلك المحكمة على نحو يتفق وصحيح القانون وبالتالي يكون الحكم الصادر من محكمة الاستئناف طعنا في حكم المحكمة الابتدائية حائزاً الطعن فيه بطريق النقض عملاً بالمادة 248 من قانون المرافعات، ويضحى الدفع المبدى من المطعون ضدهم الثلاثة الأول بعدم قبول الطعن على غير أساس.

وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول

إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بعدم ثبوت ملكيته لحصة في العقار المبين بصحيفة دعوى القسمة المرموز له بالجدول حرف “أ” على ما ورد بمذكرة محاميه بتاريخ 26/10/1976 التي قدمها إلى محكمة دشنا الجزئية لدى نظرها دعوى قسمة العقار الشائع والتي طلب فيها بيع العقار المرموز له بالجدول حرف “ب” من صحيفة تلك الدعوى

وإذ استخلصت المحكمة من هذا الطلب أن الطاعن أجاز عقد التبادل وقبل أن تكون الحصة المملوكة له في العقار المرموز له بالجدول حرف “ب” واعتبرت أن محاميه الذي قدم هذه المذكرة مفوضاً في إجراء هذا التصرف القانوني دون أن تطلع هذه المحكمة على سند وكالة هذا المحامي. وتقف على ما إذا كانت هذه الوكالة تتسع لتفويض الوكيل في مباشرة التصرف الذي أجراه فإن قضاءها يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك بأنه لما كان مقتضى ما تنص عليه الفقرة الأولى من المادة 702 من القانون المدني والمادة 76 من قانون المرافعات – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه إذا كان الإقرار الصادر من الوكيل أمام القضاء منطوياً على تصرف قانوني هو النزول عن حق

فإنه يعد عملاً من أعمال التصرف التي يتعين أن يصدر بها توكيل خاص أو أن يرد ضمن توكيل عام ينص فيه صراحة على هذا التفويض، وكان يبين من تقريرات الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بعدم ثبوت ملكية الطاعن في العقار المرموز له بالجدول حرف (أ) من صحيفة دعوى القسمة على قوله “…

أنه بالرجوع إلى تلك المذكرة رقم “5 دوسيه” والمقدمة من محامي….. “رافع دعوى القسمة” يبين أنه طلب في صراحة إيقاع البيع في العقار المبين بحرف (ب) وأقر في المذكرة أن حقه قد انتقل إلى العقار المذكور بعد إجراء التبادل، وإذ كان المدعي في تلك الدعوى قد طلب احتياطياً القضاء بذلك فإن محاميه يكون قد تصرف في حدود تفويضه، ويكون المدعي قد قبل ضمناً الالتزام بالقسمة وقبل أن يكون نصيبه في العقار المذكور – دون العقار الآخر”،

وكان الواضح أن هذا الإقرار الذي تضمنته مذكرة محامي الطاعن المقدمة للمحكمة الجزئية التي نظرت دعوى القسمة ينطوي على عمل من أعمال التصرف هو النزول عن الحق المدعى به أمام القضاء مما يلزم أن يصدر به توكيل خاص أو أن يرد بنص صريح في توكيل عام، وإذ أعمل الحكم المطعون فيه أثر هذا الإقرار

واعتبره ملزماً للطاعن مرتباً على ذلك قضاءه بعدم ثبوت ملكيته في العقار المرموز له بالجدول حرف “ أ ” المبين بصحيفة دعوى قسمة العقار الشائع دون أن تطلع المحكمة على سند وكالة محاميه

وما إذا كانت تلك الوكالة تتسع لهذا الإقرار الذي ورد بالمذكرة فإن حكمها يكون معيبا بالفساد في الاستدلال  والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.