الفسخ الضمني وحق الحبس للقسط كدفع جوهري

تعرف علي الفسخ الضمني وحق الحبس للقسط كدفع جوهري من خلال صحيفة استئناف حكم ابتدائي قضي بالفسخ والتعويض ملتفتا عن دفع المدعي عليه الجوهري بحق حبس القسط الأخير لوجود حق له

نقاط استئناف حكم الفسخ الضمني

• الفسخ الضمني يخضع لتقدير محكمة الموضوع
• للفسخ الضمني شروط ان انعدم أحداها فلا يجوز الفسخ
• ان كان للمدعي عليه حق والتزام لدي المدعي فلا يجوز الفسخ
• يجب علي محكمة الموضوع بحث حق الحبس كدفع جوهري يترتب عليه الفصل في الفسخ

صحيفة الاستئناف للفسخ القضائي

 الحكم رقم …… لسنة 2023 مدني كلي شمال الجيزة

انه في يوم          الموافق    /      / 2023

بناء علي طلب الاستاذ الدكتور / ……………. المقيم ……….. – الجيزة  ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

أنا      محضر محكمة مركز امبابه الجزئية قد انتقلت في تاريخه أعلاه واعلنت :

السيد / ………….. – المقيم ……………………. – الجيزة   مخاطبا مع

وذلك بشأن

استئناف الطالب للحكم رقم …… لسنة 2023 مدني كلي شمال الجيزة القاضي منطوقه بجلسة ……… حكمت المحكمة :

• أولا : قبول الطلب العارض
• ثانيا : وفي موضوع الطلب العارض برفضه والزمت رافعه المدعي فرعيا بالمصاريف
• ثالثا : وفي موضوع الدعوي الأصلية : بفسخ عقد البيع المؤرخ ……….. والزمت المدعي عليه بأن يؤدي للمدعي مبلغ وقدره 50000 ( خمسون الف جنيه ) كتعويض مادي وأدبي عما لحق به من وأصابه والزمت المدعي عليه بالمصاريف وخمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة

موضوع ووقائع النزاع

بادئ ذي بدء وقبل الخوض في أسباب استئناف الحكم الموضوعية نتقدم لعدالة الهيئة الموقرة بنبذة لازمة في ايجاز عن أصل النزاع المطروح كون هذا الأصل مرتبط ارتباط وثيق بفهم الواقع في الدعوي الذي لا ينفك عنه تطبيق صحيح القانون والتسبيب المعتبر قانونا لإثبات الواقع المطروح من طرفي النزاع

أقام المعلن اليه الدعوي رقم …. لسنة 2023 مدني كلي شمال الجيزة مختصما الطالب بطلب فسخ عقد البيع المؤرخ ………. المبرم بينهما ببيعه اليه عين التداعي ( أرض عليها بناء فيلا ) بمساحة اجمالية قدرها …. قيراط و .. سهم ( تحت العجز والزيادة )

وذلك نظير ثمن إجمالي وقدره ………… الف جنيه – دفع منهم بمجلس العقد من يد ومال الطالب مبلغ ……… الف جنيه وباقي المبلغ وقدره ……… جنيه يسدد علي قسطين الأول مبلغ …… الف جنيه وقد سدده الطالب بتاريخ ./ . / 2022 ، والقسط الثاني والأخير وقدره ….. الف جنيه يسدد في ………. ليكون إجمالي ما سدده الطالب من الثمن هو مبلغ …….. الف جنيه من إجمالي ………………….. جنيه

وقد استند المعلن اليه في دعواه الى أن المدعي عليه ( الطالب ) قد امتنع عن سداد القسط الأخير وقدره ….. الف جنيه دونما سند مشروع (علي حد قوله )

وقد دفع الطالب دعوي المعلن اليه بالفسخ بطلب عارض بحق حبس القسط الاخير لحين دفع التعرض الحاصل له – حيث أنه قد قام بإنذاره بوجود نقص في المساحة المبيعة قدره ثلاثة قيراط و نصف عما هو متفق عليه بالعقد وبوجود تعرض من الجار الذي يدعي بأن هذه المساحة محل العجز تدخل في ملكه وليس في ملك المعلن اليه

وطلب منه دفع هذا التعرض عنه واحضار أصول مستندات الملكية لبيان وجه الحق وبحقه في حبس القسط الأخير من الثمن لحين تنفيذ التزامه هذا واثبات أن المساحة محل النقص بالمبيع ملكا له وأن وضع الجار يده عليها بلا سند مشروع والا حق له خصم قيمة هذا العجز بالمساحة المبيعة من القسط الأخير

الا أن المعلن اليه – المدعي بالفسخ – لم يحرك ساكنا – ولم يوف بالتزامه بدفع التعرض عن الطالب بل قام هو نفسه بالتعرض مما حدا بالطالب لتحرير محضر حيازة بذلك وأقام الدعوي رقم …. لسنة 2023 مدني مركز … ضد المعلن اليه بإلزامه بضمان مقدار المبيع له والنقص بالمساحة وأداء قيمة العجز بالمساحة المبيعة له ، والمتداولة حاليا بالقضاء

هذا وقد قضت محكمة أول درجة بقبول الفسخ ورفض الطلب العارض الذي لم تتناوله وتمحصه رغم أنه دفاعا جوهريا بحق نص عليه القانون وله سند بالأوراق

وحيث أن هذا القضاء لم يلقي قبولا لدي الطالب وجاء مجحفا بحقوقه قاصرا في التسبيب مخلا بحق الدفاع مخالفا الثابت بالأوراق والمستندات الجوهرية فانه يستأنف الحكم خلال الميعاد المقرر قانونا

أسباب الاستئناف للفسخ

القصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع:

أسند الحكم محل الاستئناف قضاءه برفض الطلب العارض من المستأنف بحق حبس باقي الثمن لحين تنفيذ المستأنف ضده – طالب الفسخ – التزاماته التعاقدية – بضمان العجز في مقدار المبيع ودفع التعرض الحاصل من الجار الذي يدعي ملكيته للجزء محل العجز ( ثلاثة قيراط ونصف ) الى

أن المحكمة قد انتهت في قضائها بالدعوي الاصلية بفسخ العقد استنادا الى عدم قيام المدعي عليه أصليا ( المدعي فرعيا ) بسداد قيمة الدفعة الأخيرة من ثمن بيع العين مما استبان معه للمحكمة اخلال المدعي عليه بالتزاماته التعاقدية ومن ثم يكون طلبه العارض علي غير سند من الواقع والقانون

بيد أن ما اسند اليه الحكم الطعين قضاءه جاء قاصرا وفاسدا مخالفا صحيح القانون

حيث ان المادة 157 مدني اشترطت لتحقق الفسخ الضمني الا يكون طالب الفسخ مخلا بالتزام عليه ـ وان لا يكون الطرف الأخر له حق يحميه القانون يبيح له الامتناع عن تنفيذ التزامه ، وهو ما يعني وجوب بحث تنفيذ طالب الفسخ لالتزاماته و بحث وجود حق للطرف الممتنع الموجه له الفسخ  أولا من عدمه – باعتبارها مسألة أولية أساسية يتوقف الفصل فيها ابتداء – الفصل في طلب الفسخ

بيد أن الحكم الطعين

أخل بذلك ولم يتحقق من توافر شروط الفسخ الضمني والالتزامات المتقابلة ووجود التزام أول علي طالب الفسخ بضمان مقدار المبيع من حيث قدر المساحة المتعاقد عليها وضمان تعرض الغير في هذه المساحة مما أصاب الحكم بالقصور المبطل والاخلال بحق الدفاع والخطأ في تطبيق القانون ومخالفته

وتفصيل ذلك الدفاع الآتي

الوجه الأول للقصور في التسبيب :

أن الحكم الابتدائي لم يبحث الدفاع الجوهري من المستأنف بحق حبس القسط الاخير من الثمن لوجود نقص بالمساحة المبيعة لا يقل عن ثلاثة قيراط ونصف من اجمالي واحد وعشرون قيراط وخمسة أسهم وكون المستأنف ضده ضامنا لمقدار المبيع وفقا لنص المادة 433 ، والمادة 434 مدني

وتقاعسه عن دفع التعرض وفقا للمادة 439 مدني – الحاصل من الجار الذي تحت يده المساحة محل النقص – قبل البيع – ويدعي أنها ملكا له – وطالب المستأنف – المستأنف ضده بتقديم أصول المستندات  لبيان وجه الحق وبحقه ان تبين العكس أن ينقص قيمة العجز بالمساحة من قيمة القسط الاخير

وقد أنذره بذلك بإنذار رسمي علي يد محضر معلن اليه ، وحرر المحضر رقم 1558 لسنة 2023-  محضر حيازة –  وأقام الدعوي … لسنة 2023 مدني مركز … بضمان العجز في مساحة المبيع وأداء فرق العجز نقدا

ومن ثم يكون للمستأنف حق مشروع  يحميه القانون ويحق له حبس القسط الاخير لحين دفع التعرض وضمان المستأنف للعجز في القدر المبيع ، وان عجز عن ذلك يكون للمستأنف وفقا للقانون خصم قيمة العجز بالمساحة المبيعة من القسط الأخير

الا أن الحكم الابتدائى محل الطعن

التفت تماما عن هذا الدفاع الجوهري الذى له سند بأوراق الدعوي وسند من القانون ولم يتناوله بالرد السائغ الذي يواجه ويجابه هذا الدفاع فجاء معيبا بالقصور فالمبطل ، ولو تناوله ومحصه لتغير وجه الرأى في الدعوي والحكم الصادر فيها الذي جاء متأثرا بهذا القصور المبطل ( فقد تقدم المستأنف أمام محكمة أول درجة بمذكرة مقدمة بجلسة ./  . /2023 تضمنت هذا الدفاع الجوهري الا أنها لم تتناول ما جاء بها )

فالمقرر في قضاء محكمة النقض انه :

وضعت المادة 246 من القانون المدني قاعدة مقتضاها – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه يجوز لكل مدين أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه استنادا إلى حقه فى الحبس ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام نشأ بسبب التزام هذا المدين وكان مرتبطاً به، مما مؤداه أن حق الحبس هو دفع يعتصم به الدائن بوصفه وسيلة من وسائل الضمان لعدم تنفيذ التزامه المقابل

الطعن رقم 923 لسنة 51 مكتب فني 34 ص 1292 جلسة 24/5/1983 فقرة رقم 9

وهو ما يكون معه وخلاف عوار الحكم الابتدائي بالقصور في التسبيب المبطل فانه قد أخطأ أيضا في تطبيق القانون وخالفه –  بمخالفة المواد 457/2 ، 433 / 1 ، 434 ، 439 ، 157 من القانون المدني بما سنه المشرع من نصوص صريحة لحماية المشتري وضمان البائع لمقدار المبيع ووجوب دفع التعرض عن المشتري

فالمقرر انه

يقصد أيضاً بالخطأ في تطبيق القانون – كسبب من أسباب الطعن بالنقض – تطبيق قاعدة قانونية علي واقعة لا تنطبق عليها ، أو رفض تطبيق قاعدة قانونية علي واقعة تنطبق عليها ، والخطأ في هذا الصدد يتعلق بتكييف المحكمة الوقائع ، فالقاضي الذي يخطأ في التكييف يخطأ في تطبيق القاعدة القانونية الواجبة التطبيق ( يخطأ مرتين ) ، مرة لأنه طبق قاعدة غير واجبة الإعمـال ، والثانية لأنه استبعد تطبيق قاعدة قانونية كانت واجبة التطبيق

المستشار محمد وليد الجارحي –  نائب رئيس محكمة النقض – الطعن بالنقض المدني

فمحكمة أول درجة التفتت عن تحقيق دفاع المستأنف وانزال نصوص المواد الأتية والتحقق من توافرها في النزاع

المادة 457/2 مدني التى تنص علي أنه:

إذا تعرض أحد للمشتري مستنداً إلى حق سابق على البيع أو آيل من البائع ، أو إذا خيف على المبيع أن يُنزع من يد المشتري، جاز له ما لم يمنعه شرط في العقد أن يحبس الثمن حتى ينقطع التعرض أو يزول الخطر

فقد قضت محكمة النقض عن حق الحبس:

أجاز للمشتري في المادة 457/2 من القانون المدني الحق في حبس الثمن إذا تبين وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده ، وكان مفاد هذا النص – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن مجرد قيام هذا السبب ولو لم يكن للبائع يد فيه يخول للمشتري الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ، ولو كان مستحق الأداء ، حتى يزول الخطر الذي يهدده

 وكان لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه ، ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس الثمن عن البائع، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا.

ولما كان التزام المشتري بدفع الثمن في عقد البيع يقابله التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري فإذا وجدت أسباب جدية يخشى معها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه كأن يكون غير مالك للعقار المبيع فإن من حق لمشتري أن يوقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه

( الطعن رقم ١٠٩٣٦ لسنة ۷۹ ق – جلسة 13/2/2011 ( المرجع – تسبيب الأحكام المدنية – المستشار هشام عبدالحميد الجميلي – نائب رئيس محكمة النقض – ص 496 – بند 7- طبعة نادي القضاة 2014 )

و ان عقد البيع عقد تبادلي التزام البائع فيه بضمان عدم التعرض يقابله التزام المشتري بأداء الثمن ، وللمشتري حق حبس الثمن حتى يمتنع التعرض ( المواد 161 ، 246/2 ، 457/2 من القانون المدني )

المرجع – دعوي فسخ العقود – د . محمد المنجى – رئيس المحكمة السابق – ص 42 – طبعة 2008

المادة 433 / 1 من القانون المدني التى تنص علي أنه :

إذا عُيّن في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك ، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد.

المادة 434 مدنى التى تنص على:

إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة , فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً.

المادة 439 مدني تنص علي:

يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو بعضه سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري ويكون البائع ملزما بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه

وقد قضت محكمة النقض أن:

أن النص في الفقرة الأولي من المادة 433 من القانون المدني علي أنه ” إذا كان المبيع قد عين مقداره في العقد كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق علي غير ذلك…”

يدل علي أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين جملة واحدة بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجزا في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسح البيع بحسب الأحوال وطالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد

(طعن 1547 س 58 ق نقض 20/5/1990)

بل وقضت محكمة النقض أنه لا يحق للبائع الضامن للقدر المبيع طلب فسخ العقد لعدم سداد القسط المتبقي أو سداده منقوصا منه قيمة العجز في قدر المبيع:

لما كان البين من الأوراق وما سجله الحكم المطعون فيه أن الطاعن اشتري من المطعون عليها بموجب العقد المؤرخ 25/7/1990 مساحة س 18 ط 1 ف تحت العجز والزيادة … حسبما يظهر من تحديد المساحة

وأنه دفع لها عند التوقيع علي العقد مبلغ 3000 جنيه والتزم بسداد الباقي علي قسطين يستحقان في ميعاد غايته 31/12/1991 بواقع ثمن القيراط الواحد مبلغ 1450 جنيها ، وأن العجز في المساحة المبيعة 16 س ، 8 ط  فيتعين استنزال قيمته من إجمالي ثمن المساحة محل التعاقد وكان الثابت أيضا أن الطاعن تمسك بدفاعه الوارد بسبب النعي بأنه أوفي للمطعون عليها كامل ثمن الأرض

لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد أورد في مدوناته أن الطاعن أودع للمطعون عليها مبلغ 18334 جنيها باقي الثمن بعد استنزال قيمة العجز بتاريخ 18/3/1992 وصرح لها بصرفها دون قيد أو شرط إضافة إلي ما سبق سداده عند التعاقد وقدره مبلغ 30000 جنيه

إلا أنه رغم ذلك خلص إلي أن سداده جاء ناقصا عن المبلغ المستحق عليه ورتب علي ذلك قضاءه بفسخ عقد البيع موضوع التداعي ودون أن يعني بتمحيص دفاع الطاعن وإعمال دلالة المستندات التي ريكن إليها في وفائه بكامل ثمن الأرض المبيعة له والمؤسس فيها هذا الدفاع الذي يغير به وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون معيبا بالقصور في التسبيب فضلا عن الفساد في الاستدلال

( الطعن 8044 س 65 ق نقض 7/7/1996 )

الوجه الثاني للقصور في التسبيب :

عدم تناول المستندات الجوهرية المقدمة من المستأنف وأوجه الدفاع الجوهرية بالمذكرة المقدمة منه بجلسة ………….. التى تدل علي صحة دفاعه بحق حبس القسط الأخير لحين تنفيذ المستأنف ضده التزامه بضمان نقص المبيع و دفع التعرض من الجار الذي يحوز المساحة محل العجز بادعاء أنه المالك

المقرر أنه:

متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتف الحكم عنها أو أطرح دلالتها المؤثرة فى حقوق الخصوم دون أن يبيّن بمدوناته ما يبرر هذا الإطراح فإنه يكون قاصراً.

الطعن رقم 8847 لسنة 65 ق- جلسة 10 من نوفمبر سنة 2002

والمقرر أن:

إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريًا ومؤثرًا في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة – إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورًا فى أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه. ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى فإن كان منتجًا فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأت أنه متسم بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن هي لم تفعل كان حكمها قاصرًا قصورًا يبطله.

الطعن رقم 586 لسنة 72 ق – جلسة 16 من يناير سنة 2003

فقد قدم المستأنف بحوافظ مستنداته لمحكمة أول درجة المستندات الجوهرية التى تدعم دفاعه بالمذكرة المقدمة منه بجلسة 6/6/2023 بحق الحبس وبوجود تعرض ونقص بالمبيع الا أن الحكم الابتدائي لم يتناولها البته بأي رد سائغ مما أثر في الحكم

الاخلال بحق الدفاع:

وذلك بالتفات محكمة أول درجة عن الطلب الجوهري بندب خبير لبيان النقص بمقدار المبيع وقيمته نقدا وبيان سبب هذا النقض وحصول تعرض من الجار بسبب المستأنف ضده وذلك لبيان وجه الحق في دفع المستأنف بحق حبس القسط الاخير من الثمن وبيان قيمة العجز نقدا لخصمه من هذا القسط

فالمشرع يأبي أن يتربح البائع علي حساب المشتري ، ومن ثم التفات محكمة أول درجة عن هذا الطلب الجوهري المتعلق بمسألة فنية بحته يتبين منها وجه الحق في الدعوي وبيان حق كل طرف من أطراف الخصومة لدي الأخر هو اخلال بحق الدفاع

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن

القصور في أسباب الحكم الواقعية يؤدى الى بطلانه كما اذا أغفلت المحكمة ( وقائع هامة ) أو ( مسختها ) أو أغفلت الرد على دفاع جوهري أو مستند هام لم يختلف الخصوم علي دلالته وحجيته ، أو رفضت اثبات واقعة جوهرية في الدعوى أو استخلصت غير ما تشفه تلك الأدلة دون أن تعمل منطقا سليما فى هذا الصدد ، أو لم تورد الرد الكافي على دفوع الخصوم

نقض 2/2/1978 طعن 1124 س 50 ق

السبب الثاني الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته:

المقرر أنه يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع فان هي اخطأت في شيء من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ في تطبيق القانون

المستشار محمد وليد الجارحي – نائب رئيس محكمة النقض – الطعن بالنقض المدني

وانه تتحقق شائبة الخطأ في تطبيق القانون عندما يحدد المشرع نظاما معينا لسريان النص القانوني فتتجاوزه المحكمة عند تطبيق النص على واقعة النزاع ومن ثم يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع فان هي اخطأت في شيء من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ في تطبيق القانون

المستشار انور طلبة – الطعن بالاستئناف والالتماس – ص 124

الوجه الاول للخطأ في تطبيق القانون ومخالفته:

أن الحكم محل الاستئناف لم يتحقق ويمحص توافر الشروط التى تتطلبها المشرع للفسخ القضائي بنص المادة 157 مدني حينما التفت عن حق المستأنف في حبس القسط الأخير لوجود التزام قانوني وعقدي علي المستأنف ضده بضمان مقدار المبيع وضامن دفع التعرض من الغير للمستأنف في هذا القدر محل العجز ، وقضي بالفسخ رغم عدم توافر شروط الفسخ القضائي ، لوجود مانع مشروع لدى المستأنف بحبس باقى الثمن لوجود نقص بالمبيع ثلاثة قيراط ونصف كما تقدم عرضه

فمن أخل بالتزامه لا يحق له المطالبة بالفسخ ، بل من تضرر من إخلال المتعاقد الآخر هو الذي يحق له الطلب ، كما أنه لا يمكن مطالبة أحد المتعاقدين الطرف الآخر بتنفيذ التزاماته إلا إذا كان هو قد نفذ ما عليه

وليس من العدل أن يكون طالب الفسخ مخلا بما التزم به من عمل فالمستأنف ضده ، عليه التزام أول وهو تسليم المبيع بالقدر المتعاقد عليه فان تبين أنه كان أقل فهو ضامن لذلك سواء بتكملة النقص أو بسداد قيمته نقدا أو خصمه من إجمالي الثمن

فالمقرر بنص المادة 157  مدنى ان :

• (1) في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.
• (2) ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.

والمقرر ان شروط الفسخ القضائي

1.  أن يكون العقد محل الدعوى من العقود الملزمة لجانبين ، لأن الفسخ يقوم علي أساس فكرة الارتباط بين الالتزامات المتقابلة.
2.   ألا يقوم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه بسبب راجع إليه هو ، بمعني أن يكون هو الممتنع إراديا عن تنفيذ التزامه ، فلا يتوافر في حقه سبب شرعي للامتناع عن تنفيذ التزامه علي اعتبار أن الفسخ جزاء .
3.   أن يكون طالب الفسخ قد نفذ التزامه وبالأدنى مستعد لتنفيذه .
4.   أن يعذر المدعي المدعى عليه قبل رفع دعوى الفسخ، و  إعذار المدين  هو وضعه قانوناً في حالة المتأخر في تنفيذ التزامه والأصل في هذا الإعذار أن يكون بورقة رسمية من أوراق المحضرين يبين الدائن فيها أنه يطلب من المدين تنفيذ الالتزام.

وايضا المقرر انه يحق للمدين توقى الفسخ قبل صدور حكم:

و قضت محكمة النقض أنه:

 لا يجوز للمتعاقد المكلف بالبدء في التنفيذ ان يتمسك بعدم تنفيذ المتعاقد الاخر لالتزامه

نقض 31/5/1966 مج محكمة النقض 17-3-1279 – 175

وقضت ايضا محكمة النقض فى حكم حديث لها ان:

إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعنة قامت بعرض المبلغ المتبقي في ذمتها من قيمة الشقة موضوع عقد البيع المؤرخ ٥ / ١ / ٢٠٠٤ ومقداره ثلاثون ألفاً ومائتا جنيه على المطعون ضدها الأولى بموجب إنذار عرض مؤرخ ٢٦ / ١ / ٢٠١٠ ولرفضها استلامه أودعت المبلغ خزانة المحكمة في اليوم التالي لحسابها بدون قيد أو شرط

ومن ثم فقد انقضى بذلك التزام الطاعنة بالوفاء بباقي ثمن المبيع قبل صدور الحكم المطعون فيه بما يمتنع معه قانوناً الحكم بفسخ البيع وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي في قضائه بفسخ العقد على ما ذهب إليه في أسبابه من أن العرض قد تم بعد رفع الدعوى وصدور الحكم الابتدائي وأن المطعون ضدها الأولى لم تقبل المبلغ المعروض ولم يصدر حكم بصحته ، فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون

الطعن رقم ٧١٦ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة 8/1/2012

ومن ثم وهديا بما تقدم

يتبين ان الحكم محل الاستئناف قد قضى بالفسخ رغم انتفاء شرط من شروط الفسخ القضائي وهو الا يكون المستأنف ضده طالب الفسخ قد اخل بأحد التزاماته والثابت انه قد اخل بأحد اهم الالتزامات الاصلية المترتبة على عقد البيع ( تسليم المبيع بالقدر المتعاقد عليه دون نقص و ضمان العجز والنقص بالمساحة المبيعة وضمان عدم التعرض للمشتري في المبيع منه أو من الغير ) ، وهو ما لم يقم بتنفيذه – مما يكون معه للمستأنف سبب مشروع فى الامتناع عن تنفيذ التزامه المقابل ( حبس القسط الأخير من إجمالي الثمن ) ، وهو ما خالفه الحكم المطعون عليه رغم اخلال المطعون ضده بالتزامه من المستندات المقدمة

الوجه الثاني  للخطأ فى تطبيق القانون ومخالفته:

قضاء الحكم المطعون عليه بالفسخ بالرغم من أن الطاعن  المشترى قد سدد أكثر من 3/4 الثمن ابتداء بأن سدد مبلغ اثنين مليون ومائة الف من إجمالي الثمن البالغ اثنين مليون وسبعمائة الف والمتبقي ستمائة الف ( محل الحبس ) أقل من المدفوع والمسدد وهذا الحبس له سند من الواقع والقانون لم يبحثه الحكم الابتدائى محل الاستئناف

فقد قضت محكمة النقض:

الشرط الفاسخ لا يقتضى الفسخ حتماً بمجرد حصول الإخلال بالالتزام إلا إذا كانت صيغته صريحة دالة على وجوب الفسخ حتماً عند تحققه و إذا كانت عبارة الشرط الواردة فى عقد البيع أنه ” إذا لم يدفع باقى الثمن فى المدة المحددة به يعتبر البيع لا غيا “

فإن هذا الشرط لا يعدو أن يكون ترديداً للشرط الفاسخ الضمني المقرر بحكم القانون فى العقود الملزمة للجانبين ، و لما كانت محكمة الموضوع قد رأت فى حدود سلطتها التقديرية إلا تقضى بالفسخ استنادا إلى الشرط الفاسخ الضمني الوارد بالعقد لما تبنيته من أن الباقي من الثمن  بعد استنزال قيمة العجز فى المبيع قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فى جملته فإنها لا تكون قد خالفت القانون .

الفقرة الثانية من الطعن رقم 0491 لسنة 37 بتاريخ 9 / 1 / 1973 سنة المكتب الفني 24

وقضت بحق المشتري في توقي الفسخ الضمني حتى اقفال باب المرافعة في الاستئناف

لئن كان للبائع أن يطلب فسخ عقد البيع إذا لم يقم المشتري بتنفيذ التزامه بوفاء باقي الثمن عملاً بنص المادة 157/1 من القانون المدني إلا أن للمشتري أن يتوقى الفسخ بالوفاء بباقي الثمن قبل صدور الحكم النهائي بفسخ عقده فإن قبل البائع سداد باقي الثمن يمتنع قانوناً الحكم بفسخ البيع.

الطعن رقم 4609 لسنة 61 جلسة 5/7/1999 س 50 ع 2 ص 982 ق 193

الوجه الثالث  للخطأ في تطبيق القانون ومخالفته:

ويتمثل في قضاء الحكم محل الاستئناف بالفسخ دون الزام المطعون ضده برد ما قبضه من ثمن بمخالفة ما نص عليه المشرع في المادة 160 من القانون المدني التى تنص على :

اذا فسخ العقد اعيد المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد ، فاذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض

ومن المقرر فى قضاء النقض أن

 النص فى المادة 160 من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه ( يترتب على فسخ عقد البيع احلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه ) بحيث تعود العين المبيعة الى البائع ، بالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد ، وأن ( يرد الى المشترى ما دفعه من الثمن )

نقض مدنى الطعن رقم 1266 لسنة 65 ق جلسة 12/6/2006 – مكتب فنى 57 – ص 573

بيد أن الحكم محل الاستئناف خالف ذلك وقضي بالفسخ الضمني دون الزام المستأنف ضده طالب الفسخ بتنفيذ التزامه القانوني برد ما تسلمه من ثمن وفقا لقاعدة اعادة المتعاقدين الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد كأثر من أثار القضاء بالفسخ ، فالحكم بهذا المنطوق يعيد المبيع للبائع دون رد المدفوع من المشتري فأضحي المنطوق مخالفا لصحيح القانون

يطلب المستأنف وقف نظر الاستئناف تعليقيا استنادا للمادة 129 مرافعات لحين الفصل في المسألة الأولية بالدعوي رقم 127 لسنة 2023 مدني مركز امبابة المتداولة حاليا :

حيث أن الدعوي رقم … لسنة 2023 مدني مركز امبابة تتضمن مسألة أولية أساسية يتوقف الفصل فيها ابتداء الفصل في طلب الفسخ الضمني بالاستئناف الراهن وهي:

 ( ضمان المستأنف ضده – البائع – المقدار المبيع والعجز البالغ ثلاثة قيراط ونصف من إجمالي المساحة 21 قيراط و 5 سهم – اما بتكملة النقص أو خصم قيمته نقدا من القسط الأخير – وكذلك دفع التعرض الحاصل من الجار بادعاء ملكيته لمقدار العجز بالمبيع للمستأنف )

بنــاء عليـه – طلبات الاستئناف

أنا المحضر سالف الذكر انتقلت واعلنت المعلن إليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة استئناف عالي القاهرة  – مأمورية الجيزة – الدائرة (   ) مدني الكائن مقرها بمحكمة شمال الجيزة الابتدائية – شارع السودان – محافظة الجيزة – من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها بجلستها المنعقدة علنا يوم       الموافق    /     / 2023 لسماع الحكم :

أولا : من حيث شكل الاستئناف

قبول الاستئناف شكلا للتقرير به في الميعاد

ثانيا في موضوع الاستئناف :

بإلغاء الحكم فيما قضي به والقضاء مجددا برفض الدعوي

احتياطيا :

ندب خبير  ليتولى بيان مقدار ومساحة عين التداعي المبيعة وبيان مقدار العجز بالمساحة وسبب هذا العجز وتقير قيمته نقدا ، وبيان التعرض الحاصل في هذه المساحة وشخص المتعرض وسببه وذلك لبيان وجه الحق في الدعوي بشقيها الطلب الاصلي بالفسخ والطلب العارض بحق الحبس للقسط الأخير لضمان المستأنف ضده مقدار المبيع وكذلك ضمان التعرض منه ومن الغير وبيان قيمة المستحق للمستأنف ضده من القسط الأخير بعد خصم قيمة العجز بالمساحة المبيعة

علي سبيل الاحتياط الكلي :

وقف نظر الاستئناف تعليقيا استنادا للمادة 129 مرافعات لحين الفصل في المسألة الأولية بالدعوي رقم … لسنة 2023 مدني مركز .. المتداولة حاليا

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنف أيا كانت

ولأجل العلم ،،

الختام – فسخ البيع في نقاط

• فسخ عقد البيع هو إجراء قانوني يقوم به أحد الأطراف لإلغاء أو إنهاء عقد البيع الذي تم التوقيع عليه.
• يمكن أن يحدث فسخ العقد بالتراضي بين الطرفين أو بموجب قانون أو شروط خاصة محددة في العقد نفسه.

تشمل أسباب فسخ العقد:

• عدم الامتثال للشروط والتزامات العقد
• أو وجود أخطاء جوهرية في عملية التوقيع
• أو التلاعب في العقد
• أو عدم القدرة على تنفيذ البيع
• وغيرها من العوامل المحددة في القانون المدني

• ينبغي أن يلتزم الطرفان بتعويض بعضهما البعض عن أي خسائر قد تنتج عن فسخ العقد .

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض