تعرف علي طبيعة البيع العقاري في القانون

بحث موجز عن طبيعة البيع العقاري في القانون المدني من حيث تكييفه عقد مدني أو عقد تجاري وسبب استحقاق المشترى بعقد ابتدائي للريع و أسس المفاضلة بين المشترين بعقود ابتدائية ومدي أحقية المشترى العرفي في التمسك ببطلان التسجيلات

طبيعة البيع العقاري من بنك الأراضي

متى كان عقد البيع الذي أبرمه البنك – بنك الأراضي – مع المطعون عليه وموضوعه أطيان زراعية هو عقد مدنى بطبيعته فإنه لا يكتسب الصفة التجارية لمجرد أن البنك  هو الذى قام بالبيع

وأن إعمال البنوك تجارية بطبيعتها وفقا لنص الفقرتين الرابعة والخامسة من المادة الثانية من قانون التجارة ذلك أن الفقرة من المادة تستثنى الأعمال المدنية بطبيعتها من الأعمال التي تثبت لها الصفة التجارية لصدورها من تاجر ولحاجات تجارية إذ تنص هذه الفقرة على أن العقود والتعهدات الحاصلة بين التجار  والمتسببين والسماسرة والصيارف تعتبر تجارية ما لم تكن العقود والتعهدات المذكورة مدنية بحسب نوعها أو بناء على نص العقد

 نقض ١٩٧٥/٢/١٨ طعن ٣٥٧س ٣٨ق

استحقاق المشترى بعقد ابتدائي للريع

إذ كان الثابت من تقرير الخبير الذي اعتمده الحكم المطعون فيه أن المطعون عليه وضع يده على المساحة التي اشتراها بالعقد العرفي المؤرخ ١٩٦٢/١/٧ حتى استولى عليها الطاعنان فإن له مساءلتهما عن الريع مدة الاستيلاء عليها، ولا محل للتحدي بأن هذا العقد لم يسجل

ذلك أن مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة (٤٥٨) من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن أثار عقد البيع  نقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام البيع فيمتلك المشترى الثمرات والنماء فى المنقول والعقار على السواء مادام المبيع شيئاً معيناً بالذات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف يستوى في العقار أن يكون البيع مسجلا أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى ولو لم يسجل العقد .

نقض ۱۹۷۷/6/۲۸ طعن ٨٥٠ س 43 ق

عقد البيع العرفي لا تنتقل به ملكية العقار إلى المشترى ولا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه فيصبح المشترى مجرد دائن شخصي للبائع بالحقوق والالتزامات الناشئة عن هذا العقد فلا يجوز له ـ قبل أن يتسلم المبيع – مطالبة غاصبه بريعه كما لا يجوز له مطالبة غير البائع بالتعويض عن فقد ملكيته التي لم تنتقل إليه بعد إذ هى لا تنتقل إليه إلا بتسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه أو التأشير به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى.

نقض ۱۹۸۳/۲/۲۷ طعن ٢٣٤ س ٤٩ ق

نص المادة (١/٩٢٤) من القانون المدني، يدل وفقا لما صرحت به في صدرها على أن الحق الذى قرره المشرع فى طلب إزالة المنشآت التي يقيمها الشخص على أرض الغير بسوء نية إنما هو رخصة ناشئة عن حق الملكية ذاته وقد خولها القانون لصاحب الأرض بوصفه مالكا وليس لغيره الحق في استعمالها

ولما كان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه لا يجوز للمطعون عليهما الأولين طلب إزالة المنشآت التي أقامها هو على الأرض موضوع النزاع لأنهما اشتريا هذه الأرض بعقد لم يسجل، ولأن المطعون عليه الثالث البائع لهما غير مالك أصلا للعين المذكورة

وكان حق ملكية العقار – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل فلا تنتقل الملكية لمشترى لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ومن ثم لا يكون لهذا المشترى أن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنه لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده

 وكان يبين من الحكم المطعون فيه أنه قضى بإجابة المطعون عليهما الأولين إلى طلباتهما بإزالة المنشآت التي أقامها الطاعن على الأرض المتنازع عليها تأسيساً على أن المشترى ولو لم يسجل عقده حق استغلال العقار المبيع من تاريخ التعاقد وأن البائع يلتزم بتسليم هذا العقار بحالته التي هو عليها وقت تحرير العقد فإذا هو أحدث فيه منشآت بعد التعاقد

فيكون للمشترى أن يطالبه بإزالتها مما مفاده أن الحكم أجاز للمطعون عليهما الأولين قبل تسجيل عقدهما الحق في طلب إزالة المنشآت التي أحدثها الطاعن في الأرض التي قاما بشرائها

هذا إلى أن الحكم لم يعن بتحقيق ملكيتهما لهذه العين رغم تمسك الطاعن بأنها غير مملوكة أصلا للبائع لهما واكتفى في هذا الخصوص بما أورده الخبير في تقريره من أن عقد المطعون عليهما الأولين ينطبق على العين موضوع النزاع وهو أمر لا يدل على ثبوت الملكية للبائع المذكور لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه قصور يبطله.

نقض ۱۹۷۹/۱/۱۳ طعن ۱۸۹ س ٤٢ق

متى كانت المطعون عليها قد أسست دعواها على عقد البيع الابتدائي الصادر لها، والذى ينقل إليها – ولو لم يكن مشهراً ـ جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به بما في ذلك طلب نفى حق الارتفاق الذي تدعيه الطاعنة فإن الدعوى تكون من الدعاوى المتعلقة بأصل الحق وليست من دعاوى الحيازة

ويكون قضاء الحكم المطعون فيه بتسليم العين وطرد الطاعنة منها استنادا إلى أن العقد العرفي يمنح المشترى الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار التي تنشأ عن عقد البيع صحيحا في القانون ولا عبرة بما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه من أنه قضى بتسليم العين رغم سبق القضاء به في دعوى صحة التعاقد المرفوعة على البائعة طالما أن الطاعنة لم تكن طرفا فيها.

نقض ۱۹۷۳/۱/۲۵ طعن ٥۱۳س ۳۷ ق

المفاضلة بين المشترين بعقود ابتدائية

متى تعادلت سندات المشترين لعقار واحد بأن كان عقد شراء كل منهما ابتدائيا فإن تسلم أحدهما العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد بينهما فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين المبيعة من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبت أفضليته فى ذلك .

(نقض ١٩٩٦/٦/٣٠٠ طعن ٧٥٢٧ س ٦٥ق)

تمسك المشترى العرفي ببطلان التسجيلات

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المشترى الذى لم يسجل عقده بوصفه متلقياً الحق من البائع ودائناً له فى الالتزامات الشخصية المترتبة على عقد البيع وأهمها الالتزام بنقل ملكية المبيع يكون من حقه أن يتمسك قبل الغير لصالح البائع المالك بعدم صحة التسجيلات الموقعة على العين المبيعة إليه ويهدف بذلك إلى إزالة العقبة القائمة في سبيل تحقيق أثر عقده بنقل ملكية العين إليه خالصة مما يشوبها.

(نقض ۱۹۹۳/۱۰/۲۸ طعن ١٦٧٦ س ٥٩ق)

والمقرر أن التسجيل نظام شخصي يجرى وفقا للأسماء لا العقارات فلا يعتبر حجة كاملة فى ذاته وبالتالي فإنه لا يصحح العقود الباطلة ولا يكمل الناقصة .

 نقض ١٩٨٩/٤/١٢ طعن ٤٦٨ س ٥٦ق

شركات العقارات والبيع العقاري

نعرض قائمة بأكبر شركات العقارات والبيع العقاري في مصر والسعودية وقطر والكويت والامارات

شركات البيع العقاري في مصر

• إثمار للتطوير العقاري
• طلعت مصطفي
• بالم هيلز
• إعمار العقارية
• الشرقيون العقارية
• بيراميدز للتطوير العقاري
• مصر إيطاليا العقارية
• معمار المرشدي للتطوير العقاري

شركات العقارات في دبي

• دبي للاستثمار العقاري
• ماجد الفطيم العقارية
• إيليت سيتي العقارية
• تبيان للتطوير العقاري

شركات عقارية في قطر

• دانيا العقارية
• مؤسسة الإخوان العقارية والمقاولات
• الفردان للعقارات
• الديار للاستيراد والتصدير والعقارات
• المتحدة للتنمية
• العطية لتطوير العقارات
• مجموعة بروة العقارية
• شركة إزدان
• شركة قطر الأولى للتطوير العقاري
• شركة عقار  في الدولة القطرية

شركات عقارية في الكويت

• اعيان العقارية
• الشركة التجارية العقارية
• العقارات المتحدة
• ابراج المتحدة القابضة
• الشركة الكويتية العقارية القابضة 
• الصالحية العقارية
• الشركة الوطنية العقارية
• الزامل الدولية العقارية

الشركات العقارية في السعودية

• الماس للعقارات
• هامات العقارية بالرياض
• أوج القابضة للعقارات
• وثير للتطوير العقاري
• نايت فرانك العقارية
• عمار العقارية
• الأرجان العقارية
• كادن للاستثمار العقاري
• الأولى للتطوير العقاري
• الشويعر للاستثمار والتطوير العقاري

خاتمة بيع العقارات

• البيع العقاري هو عملية بيع العقارات والتي تشمل الأراضي والمنازل والمباني التجارية والصناعية والعقارات الأخرى وتتضمن هذه العملية عادةً تحديد سعر العقار وتوقيع عقد البيع بين البائع والمشتري وتحويل الملكية من البائع إلى المشتري .
• ويتم تنظيم البيع العقاري بموجب القوانين ويشتمل على عمليات مثل التقييم العقاري والتفاوض وإجراءات الإغلاق والتحويل .
•  وتختلف طبيعة البيع العقاري من دولة  إلى آخر حسب القوانين المنظمة للبيع العقاري داخلها ويمكن أن يتأثر بيع العقارات بالعوامل الاقتصادية والسياسية والاجتماعية في الدلولة والمنطقة المحيطة بها اقليميا وعالميا .