تعرف علي كيفية تأسيس صحيفة التملك العقاري بوضع اليد سجل عيني والاجراءات العملية لقيد صحيفة الدعوي و التأشير بالطلبات في السجل العيني حتى تمام صدور حكم قضائي بتثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية سواء باكتمال المدة لواضع اليد أو خلف عن سلف وفي نهاية البحث نقدم الاجراءات العملية لقيد و شهر دعوي تثبيت الملكية

محتويات المقال

التملك العقاري بوضع اليد

تتضمن صحيفة التملك العقاري عدة مبادئ في الملكية منها
يحق التملك بوضع اليد علي خلاف الثابت بالسجل العيني
وضع اليد بمفرده يبب كاف للتملك
تنتقل حجية الحكم الصادر لصالح السلف الى الخلف الخاص
المدين يعتبر ممثلا لدائنه العادي ويسفيد الدائن من الحكم الصادر لمصلحة مدينه
قضاء الحكم ليس هو منطوقه وحده وإنما هو القول الفصل في الدعوى سواء في الأسباب أو المنطوق
أسباب الحكم تكتسب حجية الأمر المقضي فيه طالما ارتبطت بالمنطوق ارتباطا وثيقا
قاعدة حظر التملك بالتقادم على خلاف الثابت بالسجل العيني مقضي بعدم دستوريتها
الفرق بين طلب تثبيت الملكية بوضع اليد في نظام السجل العيني عن نظام الشهر العقاري
الاجراءات العملية لدعوي التملك من تقديم الطلب الى صدور حكم في السجل العيني والشهر الشخصي

التملك العقاري واجراءات تثبيت الملكية عيني وشهر

تختلف اجراءات شهر صحيفة دعوي تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للتملك في الشهر العقاري عن قيدها بالسجل العيني

كيفية تحديد خضوع دعوي تثبيت الملكية لنظام الشهر أو نظام القيد ؟

اذا كان العقار محل طلب تثبيت الملكية كائن بالمدن فانه يخضع لنظام الشهر العقاري ، واذا كان العقار كائن في القري فانه يخضع لنظام القيد بالسجل العيني

ما هو الفرق بين نظام الشهر ونظام القيد لدعوي تثبيت الملكية ؟

يكمن الفرق بين الشهر والقيد في النقاط الأتية :

النقطة الأولي : أنه ان كان العقار محل تثبيت الملكية خاضع لنظام الشهر العقاري فانه يحق رفع دعوي تثبيت الملكية للتملك بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية دون شهر صحيفة الدعوي ابتداء بمعني أنه لا يقدم طلب شهر لصحيفة الدعوي وتكون الدعوي مقبولة شكلا بالمحكمة دون قيد الشهر ولكن عند التحصل علي حكم بتثبيت الملكية نهائي يجب تسجيله بالشهر العقاري
النقطة الثانية : أنه في نظام الشهر العقاري ان كان وضع اليد للعقار ثابت بحكم قضائي حتى وان كان صحة توقيع قد مر عليه خمس سنوات يحق التسجيل وفق نظام التسجيل الجديد المضاف بالقانون رقم 9 لسنة 2021 بتقديم طلب بحث واقعة مادية وننوه أن الأراضي لا تخضع لهذا الشكل من التسجيل فهو يقتصر علي المباني والشقق وللمزيد عن نظام التسجيل العقاري الجديد طالع موضوع
النقطة الثالثة : انه ان كان العقار خاضع لنظام القيد في السجل العيني فانه يجب التقدم بطلب الى السجل العيني عن شهر وقيد دعوي تثبيت ملكية بوضع اليد قبل رفع الدعوي والا قضي بعدم قبولها وأيا كان نوع العقار أرض فضاء أو أرض زراعية أو شقة أو مبني كامل
النقطة الرابعة : أنه في نظام القيد بالسجل العيني يجب اختصام كافة الملكين الواردين بالصحيفة العقارية بشأن رقم قطعة الأرض محل القيد والدعوي بتثبيت الملكية
النقطة الخامسة : أنه في نظام السجل العيني يجب طلب الزام أمين السجل العيني بتغيير البيانات في الصحيفة العقارية

اجراءات دعوي تثبيت الملكية في السجل العيني

استخراج شهادة بيانات وشهادة مطابقة برقم القطعة والحوض والزمام والمحافظة من السجل العيني ( ويحق لأى شخص طلب ذلك حتى وان لم يكن له علاقة بالعقار محل الطلب )
التقدم بطلب شهر دعوي تثبيت ملكية بوضع اليد مبين به الصادر لصالحه الطلب والصادر ضدهم والبيانات المساحية للعقار محل الطلب ووصفه وعنوانه ورقم القطعة والحوض والزمام والمحافظة
يتم ايداع اصل الطلب وأربع صور منه وأصل شهادة البيانات والمطابقة وصورة بطاقة مقدم الطلب او التوكيل ان كان مقدمه محاميا ويتم سداد رسم الطلب ولا يطلب تقديم أي سند عن الملكية وبعد ذلك يقيد الطلب بالدفتر برقم ( يجب عليك الاحتفاظ بالرقم وهو يكون مكتوب علي ايصال سداد رسم الطلب )
بعد ذلك يتم ارسال ملف الطلب من قبل السجل العيني الى هيئة المساحة ويتوجب عليك التوجه الى المساحة بعد ثلاثة أيام علي الأقل لتحديد موعد لإجراء المعاينة بالطبيعة
بعد تمام المعاينة وتحرير مهندس المساحة المختص لكشف التحديد المساحي يتم ارسال الملف الى السجل العيني ويتم مراجعته من طرف موظف الشهر العقاري والسجل العيني لعمل بحث بشأن الطلب
يتم استلام صورة من كشف التحديد المساحي لكتابة المشروع وهو صحيفة دعوي تثبيت الملكية التى سوف ترفع بالمحكمة وبعد الانتهاء من كتابة صحيفة الدعوي يتم تقديمها للموظف المختص بالسجل العيني لمراجعة الطلبات وكشف التحديد لبيان عدم وجود أي اختلاف عما هو وارد بالطب وكشف التحديد المساحي ويتم حينئذ تقدير رسم الشهر وتقدير الأمانة القضائية ويتم دفع رسم الشهر بالسجل العيني دون سداد رسم الامانة القضائية ويتم ختم الصحيفة من السجل العيني
بعد استلام الصحيفة مختومة بختم السجل العيني يتم التوجه الى المحكمة المختصة محليا وقيميا بالدعوي لرفعها ويتم تقدير رسم من قبل قلم كتاب المحكمة يتم دفعه بخزينة المحكمة وتقيد الدعوي برقم بجدول المحكمة ويتم كذلك دفع الأمانة القضائية المقدرة من السجل العيني سلفا علي الصحيفة بخزينة المحكمة المختصة بتلك الامانة ويحتفظ موظف الخزينة بالإيصال اللبني اللون ويتم اعطاء الطالب الايصال أحمر اللون ( احتفظ به )
بعد ذلك يتم استخراج صورة طبق الأصل من صحيفة الدعوي كاملة شاملة أيضا ما هو مدون بخلف الصفحات ويمكن استخراج هذه الصورة الرسمية قبل اعلان الخصوم بالصحيفة
يتم الوجه الى السجل العيني بصورة صحيفة الدعوي الرسمية والايصال الأحمر بسداد الأمانة القضائية وتسليمهم الى الموظف المختص الذي سوف يتسلمهم من الطالب وتسليمه ايصال أصفر مدون به ما تسلمه الموظف ( احتفظ به )
بعد ذلك بثلاث أيام علي الأقل يتم التوجه الى السجل العيني بالإيصال الأصفر سالف الذكر لاستلام شهادة ثابت بها التأشير بالطلبات في السجل وستجد في أخر الشهادة بيان برقم الدعوي بتثبيت الملكية والمدعي ، والمدعي عليهم والطلبات

الى هنا انتهي الأمر بمكتب السجل العيني ويتم موالاة الدعوي بالمحكمة حتى صدور حكم قضائي فيها نهائي وبعد نهائية الحكم واستلام الاحكام واستلام المستندات بالدعوي من قلم الحفظ بالمحكمة يتم التقدم الى مكتب السجل العيني بطلب تسجيل الحكم بقيده بالصحيفة العقارية وبعد الانتهاء واستلام شهادة بيانات جديدة ستجد اسم المدعي المحكوم له بتثبيت الملكية في خانة الملكية بالصحيفة العقارية مدون أمامها سند التمليك وهو الحكم ومساحة العقار محل الملكية

اجراءات تسجيل صحيفة تثبيت الملكية في نظام الشهر العقاري

قلنا سلفا أنه يمكن رفع دعوي تثبيت الملكية الى المحكمة مباشرة دون شهر صحيفة الدعوي ان كان العقار محل وضع اليد في دائرة نظام الشهر لا السجل العيني ولكن ان كنت تريد شهر صحيفة الدعوي فاليك الاجراءات :

التقدم بطلب شهر الدعوي الى مكتب الشهر العقاري من أصل وأربع صور وصورة بطاقة مقدم الطلب أو التوكيل مبين بالطلب اسم الصادر لصالحه والصادر ضده وبيانات العقار محل التثبيت من حيث الحدود والمساحة والعنوان والوصف ولا يتطلب تقديم سند ملكية ويتم سداد الرسم للطلب وقيده بالدفتر برقم ( احتفظ به ويكون مكتوبا علي ايصال دفع رسم الطلب )
يتم ارسال الملف الي المساحة ويتم التوجه لمكتب المساحة برقم الطلب وتحديد موعد للمعاينة بالطبيعة وبعد الانتهاء يتم تحرير كشف التحديد المساحي من المهندس المساحي المختص
يتم ارسال ملف الطلب من المساحة الى الشهر العقاري ويتم مراجعته وعمل بحث من طرف موظف الشهر العقاري المختص وعند عدم وجود تعارض يتم استلام صورة ضوئية من كشف التحديد لكتابة صحيفة الدعوي ويتم عرضها علي الموظف لمراجعة الطلب للتأكد من عدم وجود تعارض أو اختلاف بينها وبين الطلب وكشف التحديد
يتم رفع الدعوي بالمحكمة وسداد الرسم وسداد الأمانة القضائية وقيدها بالجدول برقم دعوي وتحديد جلسة
يتم شراء عقد أخضر من الشهر العقاري لكتابة الدعوي عليه بالقلم الأسود واستلامها كصورة طبق الأصل من قلم الصور بالمحكمة وختمها ويتم التوجه الى الموظف المختص بالشهر العقاري لشهر الصحيفة وختمها بختم مقبول للشهر ( اللوتس )
بعد ذلك بثلاث أيام علي الأقل يتم استلام الصحيفة المشهرة مغلفة من الشهر العقاري وايداعها بحافظة لتقديمها الى المحكمة بالجلسة المحددة وبعد صدور حكم نهائي بتثبيت الملكية واستلام أصول المستندات من حفظ المحكمة يتم التقدم مرة أخري للشهر العقاري بطلب شهر وتسجيل الحكم

ملاحظات هامة

يتم ندب خبير في دعوي تثبيت الملكية لبحث وضع اليد والمدة والمظاهر لذلك وكذلك قد تحال للتحقيق لسماع الشهود لإثبات وضع اليد

التملك العقاري لكسب الملكية بوضع اليد

بناء على طلب السيد / ………………… على المقيم …………– الزقازيق أول ومحله المختار – مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالزقازيق

أنه فى يوم الموافق / / 2023

أنا محضر محكمة فاقوس الجزئية قد انتقلت الى …………….. واعلنت من أولا الى ثالثا – كل من :

……………………………………..

Ω أنا محضر محكمة بلبيس الجزئية قد انتقلت الى هيئة قضايا الدولة – بلبيس وأعلنت :

ثاني عشر : السيد / أمين عام السجل العيني بالزقازيق بصفته مخاطبا مع ،،
ثالث عشر : السيد المستشار / وزير العدل بصفته مخاطبا مع ،،

الموضــــوع

الطالب يحوز بحيازة هادئة ومستقرة وظاهرة ومستمرة بلا انقطاع ويضع اليد بنية التملك المدة الطويلة المكسبة للملكية أكثر من 24 سنة علي مساحة … فدان و … قيراط و … سهم – أرض زراعية – ناحية …. – مركز فاقوس – محافظة الشرقية – حوض ………. قسم …، وحوض قسم …. والمبينة الحدود والمعالم والاطوال والمساحات بكشف التحديد للطلب رقم … /2023 سجل عيني فاقوس المبين بصدر صحيفة الدعوي

وهذه المساحات الت اليه بالشراء من المعلن اليهم أولا ، ثانيا ، ثالثا ، رابعا – الصادر لهم الحكم رقم … لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق – ضد المعلن اليهم من خامسا الى ثاني عشر ( الوارد اسمائهم بالصحيفة العقارية )

والمتضمن في حيثياته

ثبوت ملكيتهم لهذه المساحات بوضع اليد المدة المكسبة للملكية المرتبط بمنطوقه ببطلان العقد المسجل رقم …….. فيما تضمنه من هذه المساحة لصوريته مطلقا

وكذا صادر لهم الحكم رقم … لسنة 2002 مدني كلي حكومة فاقوس ضد كل من السيد/ رئيس مأمورية الشهر العقاري بالزقازيق والسيد / أمين عام السجل العيني بالزقازيق بصفتهم

والقاضي منطوقه

بتنفيذ العقد المسجل رقم …. لسنة 1978 بصحائف السجل العيني الصالحية مركز فاقوس وكذا تسجيل الحكم رقم … لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق علي صحائف الوحدة العقارية مع اجراء التغييرات اللازمة في بيانات السجل العيني

تضمن هذا الحكم في حيثياته

أن سبب عدم تنفيذ الحكم بتغيير البيانات في المساحة محل العقد هو أنه سقط سهوا

ومن ثم فان المدعي يتمسك

بتثبيت ملكيته باكتمال وضع يده أكثر من 15 سنة وكذلك كخلف عن سلف صادر لهم حكما بثبوت ملكيتهم للمساحة محل التداعي أكثر من 25 سنة – ضد مورثي المعلن اليهم من خامسا الى ثاني عشر الوارد اسمائهم في الصحيفة العقارية – والتي خرجت من ملكيتهم بموجب الحكمين النهائيين سالفي البيان ( .. /1980 ، … /2002 )

ومن ثم كان اختصامهم بالدعوي الراهنة كخصوم مواجهة ليصدر الحكم في مواجهتهم بسبب ورود أسماء مورثيهم بصحيفة السجل العيني بسبب عدم تغيير المختص بالسجل العيني للبيانات للمساحة محل التداعي ( … ف ،.. ط ، .. س ) الى اسم البائعين للمدعي ( بردهم في الحكم رقم … /2002 مدني كلي فاقوس أنه سقط سهوا )

التملك بوضع اليد سنده الواقعي والقانوني

اولا : توافر شروط وضع اليد والحيازة الهادئة الظاهرة المستمرة للمدعي المكسبة للملكية علي مساحة التداعي البالغ قدرها .. فدان و .. قيراط و .. سهم أكثر من عشرون سنة متصلة بلا انقطاع :

( أ ) علامات حيازة ووضع اليد للمدعي المدة الطويلة المكسبة للملكية وسنده القانوني :

وضع المدعي يده علي المساحة محل التداعي منذ عام 1999 وحتى الأن بالشراء من المعلن اليهم من أولا الى رابعا بموجب عقود بيع هي :

عقد بيع ابتدائي مؤرخ .. / .. /1999 اشترى المدعى من السيد / ……… ( المدعى عليه الأول ) ما هو أرض زراعية مساحتها .. ف ، .. ط ( … أفدنة ، و … قيراط ) الكائنة حوض …….. – محافظة الشرقية ، المبينة الحدود والمعالم والوصف بكشف التحديد رقم … /2021 ، وبصحيفة الدعوى الراهنة ، مقابل ثمن إجمالي وقدره …. جنيه – …. الاف و ….. جنيها ، تم سدادهم بالكامل من مال المدعى بمجلس العقد

عقد بيع ابتدائي مؤرخ .. / .. /1999 اشترى المدعى من المرحوم / ……….. ( مورث المدعى عليهم ثانيا ) ما هو أرض زراعية مساحتها .. ف ( .. فدان) الكائنة حوض ……….. محافظة الشرقية ، المبينة الحدود والمعالم والوصف بكشف التحديد رقم … /2021 ، وبصحيفة الدعوى الراهنة ، مقابل ثمن إجمالي وقدره …. جنيه – …. الف جنيه تم سدادهم بالكامل من مال المدعى بمجلس العقد
عقد بيع ابتدائي مؤرخ .. / .. /1999 اشترى المدعى من المرحوم / …………….. ( مورث المدعى عليهم رابعا ) ما هو أرض زراعية مساحتها .. ف ، .. ط ، .. س ( … فدان ، …. قيراط ، … أسهم ) الكائنة ………. – محافظة الشرقية ، المبينة الحدود والمعالم والوصف بكشف التحديد رقم … /2021 ، وبصحيفة الدعوى الراهنة مقابل ثمن إجمالي وقدره …. جنيه – …. الف جنيه تم سدادهم بالكامل من مال المدعى بمجلس العقد
عقد بيع ابتدائي مؤرخ .. / .. /2000 اشترى المدعى من المرحوم / ………. ( مورث المدعى عليهم ثالثا ) ما هو أرض زراعية مساحتها .. ط ( …. قيراط ) الكائنة ………… محافظة الشرقية ، المبينة الحدود والمعالم والوصف بكشف التحديد رقم … /2021 ، وبصحيفة الدعوى الراهنة ، مقابل ثمن إجمالي وقدره ….. جنيه – …… الف جنيه تم سدادهم بالكامل من مال المدعى بمجلس العقد ليكون إجمالي مشترى المدعى مساحة وقدرها ( … فدان ، .. قيراط ، .. سهم ) ، …. فدان ، و …. قيراط ، … أسهم

ومنذ تاريخ الشراء عام 1999 والمدعي يضع اليد بحيازة ظاهرة ومستمرة وهادئة ويزرع الأرض لصالحه و بنية التملك ومن ثم توافر العنصر المادي والمعنوي ، و اكتمال المدة 15 سنة ، بالسيطرة المادية على إجمالي مساحة التداعي والظهور والوضوح والهدوء والاستمرار لوضع اليد ، و دون انقطاع وبنية التملك بزراعة الأرض

ومطاهر وضع اليد المكسب الأتى:

بإقامة وتشييد مبنى من ماله الخاص بترخيص رقم ……. /1983 صادر من ادارة حماية الأراضي – مديرية الزراعة بالشرقية
وترخيص بناء رقم .. لسنة 2001 ببناء منزل سكنى
وانتقال الحيازة اليه فى الجمعية الزراعية …. القديمة وبالإدارة الزراعية ….
وسداد كافة الاموال الأميرية عنها
ومن قبله كان وضع اليد للبائعين له ( المدعي عليهم من اولا الى رابعا ) ظاهر وهادئ وواضح وثابت بالحكم رقم …. /1980 المؤيد بالاستئناف رقم …. /27 ق ، والحكم …. لسنة 2002 مدني كلي فاقوس

هذا ويستند المدعي في طلبه بتثبيت الملكية الى نص المادة 968 مدنى التى تنص علي ان :

( من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به ، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة )

وللمستقر عليه فى قضاء محكمة النقض من ان

( وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية اذا توافرت شروطه يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها وليس ما يمنع مدعى التملك بهذا السبب ان يستدل بعقد شرائه غير المسجل على انتقال الحيازة اليه والاخذ به كقرينة على نية التملك )

الطعن رقم 3705 لسنة 71 ق جلسة 7/3/2012 – مشار اليه المستشار عبدالحميد الجميلي – تسبيب الاحكام المدنية – ص 701 طبعة القضاة 2014

( ب ) سبق صدور حكم ابتدائي بتثبيت ملكية مساحة التداعي للمدعي بحث وضع اليد والمدة تم الغاؤه استئنافيا لانعدام الخصومة:

سبق أن صدر لصالح المدعي الحكم رقم …. لسنة 2002 مدني كلي حكومة فاقوس بتثبيت ملكيته للمساحة محل التداعي وتم ندب خبير أثبت وضع اليد للمدعي

الا أن محكمة الاستئناف في الحكم رقم …. لسنة 60 ق قضت بإلغاء هذا القضاء والقضاء مجددا بانعدام الخصومة علي سند من اختصام متوفين ابتداء عند رفع الدعوي وهم :

……………. بعض المالكين الوارد اسماؤهم بالصحيفة العقارية للسجل العيني علي حد قول الحكم رغم خروج مساحة التداعي من ملكيتهم بموجب الحكم النهائي رقم …. لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق واستئنافه رقم …. لسنة 27 ق استئناف عالي مأمورية الزقازيق الصادر لصالح البائعين للمدعي علي هؤلاء المالكين بالصحيفة العقارية بثبوت ملكيتهم لمساحة 20 فدان التى من ضمنها مساحة التداعي

واستصدارهم للحكم رقم …. لسنة 2002 مدني كلي حكومة فاقوس بتسجيل الحكم رقم …. لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق علي صحائف الوحدة العقارية مع اجراء التغييرات اللازمة في بيانات السجل العيني ( الذي لم ينفذه السجل العيني حتى تاريخه بنقل ملكية مساحة 20 فدان الى البائعين للمدعي

ومن ثم وحيث أن هذا القضاء لا يمنع المدعي من رفع دعواه مجددا فانه يستند الى الحكم الابتدائي الذي تم الغاؤه للشكل دون الموضوع ، فيما تضمنه من تحقيق وفصل موضوعي واثبات بالخبرة لمسألة وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية الذي تضمن في حيثياته :

ان المدعى عليهم من الاول الى الرابع ( البائعين للمدعى ) كانوا يضعون اليد على ارض التداعي منذ عام 1974 ، 1975 حيث انها كانت محيزة بالجمعية الزراعية بأسمائهم ( بناء على الحكم الصادر فى الدعوى رقم …. لسنة 1980 مدنى كلى الزقازيق والمستأنف برقم … لسنة 27 ق استئناف عالي الذى قضى فيه

ببطلان عقد البيع المشهر رقم …. لسنة 1978 شرقية وإلغاء شهره ( لصالح ) المدعى عليهم من الاول حتى الرابع ( البائعين للمدعى )

وبناء عليه فان المدعى يضع يده على ارض التداعي منذ تاريخ شراؤه لها الحاصل فى 28/1/1999 ، 31/3/2000 أي من حوالى خمسة عشر سنة وتاريخ وضع يد المدعى عليهم من الاول حتى الرابع يبدأ من 1974 ، 1975 أي لحوالي خمسة وعشرين سنة سابقة على بيعهم ارض التداعي للمدعى

( مقدم بحافظة مستندات صورة من الحكم الابتدائى رقم ….. لسنة 2005 مدني كلي فاقوس والحكم الاستئنافي له رقم ….. لسنة 60 ق )

وبتقرير الخبير في هذه الدعوي السابقة انتهي الى نتيجة نهائية بعد أعمال بحث السجل العيني والمعاينة بالطبيعة والانتقال الى الجهات المختصة وسماع الشهود والاطلاع علي المستندات مؤداها :

ان ( المدعى ) واضعا اليد خلفا عن سلف عن المدعى عليهم الاول والثانى والثالث والرابع وذلك منذ شرائه الأرض التداعي منهم ( حيث ان المدعى اشترى المسطح الاول – .. ف – من المدعى عليه الاول بعقد البيع العرفي المؤرخ ………، والمسطح الثانى – .. ط – من المدعى عليه الثانى بعقد البيع المؤرخ …… ، والمسطح الثالث – .. ف و .. ط و .. س – من المدعى عليه الثالث ، والمسطح الرابع – … ف و .. ط و .. س – من المدعى عليه الثالث والثلاث مسطحات هذه الثالث والرابع والخامس بعقد البيع المؤرخ …… ، والمسطح السادس – .. ف و .. ط و .. س – من المدعى عليه الرابع بعقد البيع المؤرخ ……… على ( النحو الموضح ببند فحص المستندات )
ومنذ تواريخ عقود البيع الابتدائية الصادرة من المدعى عليهم الاول والثانى والثالث والرابع ( والمدعى ) يضع يده على ارض التداعي خلفا عن سلف وقام بنقل الحيازة الزراعية لأرض التداعي من اسم البائعين له الى اسمه ، واصبح حائزا لأرض التداعي بالجمعية الزراعية طبقا للثابت بسجلات 2 زراعة خدمات المودعة بالجمعية الزراعية والإدارة الزراعية بفاقوس
وبناء عليه فان المدعى يضع يده على ارض التداعي وضع يد هادئ وظاهر ومستقر ولا ينازعه احد فيه ( طبقا للثابت ببند المعاينة ومن أقوال الشهود )

( مقدم بحافظة مستندات صورة من تقرير الخبير بالدعوي 1533 لسنة 2005 مدني كلي فاقوس )

ثانيا : انتقال الحيازة ووضع اليد ( خلف عن سلف ) وممن لهم صلة ووضع يد علي مساحة التداعي بتسلسل صحيح

( أ ) حيازة البائعين للمدعي ( السلف له ) لمساحة 20 فدان التى من ضمنها مساحة التداعي ( .. ف و .. ط و . س ) بموجب الأحكام القضائية النهائية الصادرة لهم علي المالكين بالصحيفة العقارية بالسجل العيني وعلي مصلحة الشهر العقاري والسجل العيني وهي :

( 1 ) الحكم رقم …. لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق الصادر لصالح البائعين للمدعي علي المالكين بالصحيفة العقارية للسجل العيني القاضي منطوقه :

[ بطلان عقد البيع المشهر رقم ….. في 11/10/78 1978 المبرم بين مورثي المدعي عليهم التسعة الأول والمدعي عليهم التسعة الأول والمدعي عليهم من العاشر الى الرابع عشر – البائعين الى باقي المدعي عليهم من الخامس عشر للأخير مشترين والمتضمن بيع الأول للأخير مساحة 75 فدان مبينة الحدود والمعالم بذلك العقد والصحيفة وبإلغاء شهره ]

و تضمن في حيثياته وأسبابه المرتبطة بالمنطوق أن

[ وكان الثابت من تقرير الخبير الذى تأخذ به المحكمة وتطمئن اليه لقيامه على اسباب كافية ومقنعة ان المدعين يضعون اليد على عين النزاع مدة اكثر من خمسة عشر سنة وضع يد هادئ ظاهر مستمر وبنية التملك وحتى الأن

وان عقد البيع المسجل رقم …. / 78 سند المدعى عليهم لم ينفذ على الطبيعة ولم يقترن بوضع اليد وان المدعين يضعون اليد على أعيان النزاع بموجب عقود عرفية ومن ثم فان المحكمة تستخلص من جماع ما تقدم صورية عقد البيع المسجل رقم …. /78 ]

وهذا الحكم قد أضحى نهائيا بالحكم رقم …. لسنة 27 ق استئناف عالي مأمورية الزقازيق القاضى منطوقه ( اعتبار الاستئناف كأن لم يكن )

( 2 ) الحكم رقم …. لسنة 2002 مدني كلي حكومة فاقوس الصادر لصالح البائعين للمدعي علي مصلحة الشهر العقاري والسجل العيني القاضي منطوقه :

بتنفيذ العقد المسجل رقم ….. لسنة 1978 بصحائف السجل العيني الصالحية مركز فاقوس ، وكذا تسجيل الحكم رقم …. لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق علي صحائف الوحدة العقارية مع اجراء التغييرات اللازمة في بيانات السجل العيني

و تضمن في حيثياته وأسبابه المرتبطة بالمنطوق أنه باستعلام المحكمة عن سبب عدم تنفيذه جاء رد السجل العيني أنه قد ( سقط سهوا )

ومن ثم يتبين من حجية الحكم القضائي بخروج المساحة محل التداعي من ملكية الوارد أسمائهم بصحيفة السجل العيني ( ورثة المدعي عليهم من خامسا الى الثاني عشر ) وثبوتها للبائعين للمدعي لصورية عقدهم المسجل عن مساحة ( 75 فدان ) وبطلانه فيما اشتمل عليه من المساحة وضع يدهم 20 فدان كما تضمنت حيثياته المرتبطة بمنطوقه

فالمستقر عليه قانونا وقضاء أن للأسباب حجية اذا ارتبط بها منطوق الحكم فقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد

متى كانت أسباب الحكم مرتبطة بالمنطوق ارتباطا وثيقا بحيث لا تقوم له قائمة إلا بها فإنها تكون معه وحدة لا تتجزأ و بذلك يرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضى .

النقض المدني – الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 324 لسنــة 34 ق – تاريخ الجلسة 20 / 6 / 1968 مكتب فني 19 رقم الصفحة 1190

وكذلك أن قضاء الحكم ليس هو منطوقه وحده وإنما هو القول الفصل في الدعوى أيا كان موضعه سواء في الأسباب أو المنطوق، فإذا تضمنت الأسباب الفصل في أوجه النزاع التي أقيم عليها المنطوق كلها أو بعضها والمتصلة به اتصالاً حتميًا بحيث لا تقوم له قائمة إلا بها، فإن الأسباب في هذه الحالة هي المرجع في الوقوف على حقيقة ما فصل فيه الحكم، إذ إن الحجية تشمل ما قضى به الحكم بصفة صريحة أو ضمنية في منطوقه أو أسبابه

الطعن رقم ١٨٢٠٥ لسنة ٨٠ ق الدوائر التجارية – جلسة 26/6/2018

ومن ثم يفيد المدعي من كافة الأحكام الصادرة لسلفه ( البائعين له ) وتنتقل اليه بقوة القانون

فالمقرر قانونا وقضاء

( أن المدين و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة يعتبر ممثلاً لدائنه العادي فى الخصومات التى يكون المدين طرفاً فيها فيفيد الدائن من الحكم الصادر فيها لمصلحة مدينه )

النقض المدني – الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 567 لسنــة 42 ق – تاريخ الجلسة 24 / 1 / 1980 مكتب فني 31 رقم الصفحة 272

ومن ثم وهديا بما تقدم

يتبين خروج مساحة التداعي ( 17 ف و 23 ط و 4 س ) عن ملكية الوارد اسمائهم بالصحيفة العقارية للسجل العيني بموجب الحكم … لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق واغفال السجل العيني ( سهوا كما قالوا ) بالحكم رقم …. لسنة 2002 عن تنفيذه وتغيير البيانات بالصحيفة العقارية الى الصادر لهم الحكم وهم البائعين للمدعي

مما يكون معه طلب المدعي بتثبيت ملكيته بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية متمسكا باكتمال المدة له وكذا تمسكه باكتمالها وثبوتها لسلفه بموجب الأحكام القضائية النهائية سالفة البيان يوافق صحيح الواقع والقانون حيث قام السجل العيني

بتنفيذ الشق الأول من الحكم …. لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق ( ببطلان المسجل رقم …. لسنة 78 تنفيذا للحكم الصادر عليه رقم … لسنة 2002 مدني كلي فاقوس الا أنه لم يقم بتنفيذه في الشق الثاني منه بتسجيل الحكم رقم …. لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق علي صحائف الوحدة العقارية مع اجراء التغييرات اللازمة في بيانات السجل العيني
رغم أن الطلب مقدم من البائعين للمدعي ( المدعي عليهم من أولا الى رابعا ) الا أنه لم يغير ملكية المساحة الخاصة بهم الى اسمائهم في صحائف السجل العيني حتى الأن دونما سبب ] بالرغم من تضمن شهر الطلب رقم …. لسنة 2004 المقدم من البائعين للمدعي رد السجل العيني [ ولما كانت الدعاوى اعلاه صادرة ضد المالك حاليا بعد تنفيذ الحكم المذكور بالبطلان فلا تعارض ]

( مقدم صورة من المشهر رقم …. لسنة 2004 سجل عيني المقدم من البائعين للمدعي بحافظة مستندات )

لا سيما وأن الأحكام استقرت علي جواز اكتساب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة خلاف الثابت بصحائف السجل العيني

فقد قضت محكمة النقض

( تمسك الطاعنين بتملكهم أطيان النزاع بالتقادم الطويل وتدليلهم على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . إعراض الحكم المطعون فيه عن بحث وتحقيق ذلك الدفاع تأسيساً على قاعدة حظر التملك بالتقادم على خلاف الثابت بالسجل العيني المقضي بعدم دستوريتها – قصور وخطأ )

الطعن رقم ٢٣٢٢ لسنة ٧٣ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 5/1/2014

الاختصاص القيمي والمكاني بنظر الدعوى

ينعقد لمحكمة فاقوس الابتدائية حيث ان الضريبة السنوية المربوطة على الفدان الواحد هو 14 جنيها x 17 فدان x 500 مثل = 119000 جنيه وفقا لنص المادة 37 ، 43 من قانون المرافعات ، والثابت أن المساحات محل الدعوى هى بإجمالي 17 فدان و 23 قيراط و أربعة أسهم ، بما يزيد عن مائة الف جنيه حد النصاب الجزئي
أما الغرض من اختصام السيد المدعي عليه الثالث عشر – أمين عام السجل العيني – بصفته : هو لإلزامه بصفته باتخاذ اللازم بتغيير البيانات للمساحة محل التداعي 17 ف و 23 ط و 4 سهم الى اسم وملكية المدعي في الصحيفة العقارية بالسجل العيني
والغرض من اختصام السيد المعلن اليه الأخير – المستشار وزير العدل بصفته : هو لكون سيادته الرئيس الأعلى لمصلحة الشهر العقاري والسجل العيني علي مستوي الجمهورية

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة ، وكلفتهم الحضور أمام محكمة شمال الزقازيق الابتدائية أمام الدائرة ( … ) مدنى كلى فاقوس الببكائنة مدينة فاقوس يوم …… الموافق … / … / 2023 وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

أولا : تثبيت ملكية المدعى لإجمالي مساحة .. فدان و .. قيراط و .. سهم ( … فدان ، .. قيراط ، .. أسهم ) أرض زراعية المبينة الحدود والمعالم والوصف بصحيفة الدعوى ، وكشف التحديد للطلب رقم …. لسنة 2023 سجل عيني فاقوس ، بوضع يده المدة الطويلة المكسبة للملكية أكثر من خمس عشرة سنة ، و خلف عن سلف ( المدعي عليهم من أولا الى رابعا ) الصادر لهم الحكم رقم … لسنة 1980 مدني كلي الزقازيق والحكم رقم … لسنة 2022 مدني كلي حكومة فاقوس ضد المدعي عليهم من خامسا الى الثاني عشر وليصدر الحكم في مواجهتهم

ثانيا : الزام السيد المعلن اليه الثاني عشر بصفته في مواجهة المعلن اليه الثالث عشر باتخاذ ما يلزم بتغيير البيانات للمساحة محل التداعي 17 ف و 23 ط و 4 سهم – الى اسم وملكية المدعي في الصحيفة العقارية بالسجل العيني ، فضلا عن الزام المدعي عليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعى أيا كانت

ولأجل العلم

خاتمة التملك العقاري

لكي تتملك العقار بوضع اليد يجب أن يتوافر لك وضع اليد مدة 15 سنة متصلة بلا انقطاع ومستمرة وظاهرة واضحة في غير ابهام أو غموض وأن تتوافر نية التملك وألا يشوب وضع اليد حيازة عارضة أى أنك تضع اليد وتحوز لصالح الغير وهو ما يسمي بالحيازة العرضية كالمستأجر والمنتفع والوارث مشاعا بادارة المال المشاع باقي الورثة وليس لصالحه

وفي كل الأحوال ان توافرت شروط الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي والمدة باكتمالها تكتسب الملكية بوضع اليد دون حاجة الى بيان السند المشروع لوضع اليد وأخيرا فان أى منازعة من المالك الأصلي لاحقة علي اكتمال مدة التقادم المكسب لا يعتد بها