نموذج واقعي لمذكرة ختامية بشأن مقابل التأخير و مقابل الانتفاع للمالك لتقاعس المستأجر عن رد العين المؤجرة في نهاية عقد الايجار بطلب تعديل الحكم بالزيادة النقدية وفقا للاتفاق العقدي وانتفاء شروط تدخل القاضي لتخفيض قيمة مقابل التأخير كشرط اتفاقي من قضايا مكتب عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض

محتويات المقال

مقابل التأخير وكيفية حساب مقابل التأخير

العقد شريعة المتعاقدين ولا يجوز لطرف نقض العقد أو أحد بنوده منفردا وفقا لنص المادة 147 مدني فيلتزم بالتزاماته العقدية ومن ثم اتفاق المتعاقدين علي غرامة تأخيرية اتفاقية غير خاضعة لتقدير القضاء عن اخلال المستأجر بتنفيذ التزامه العقدي برد العين المؤجرة في نهاية عقد الايجار يكون ملزما بها ولا يخضع لتقدير القاضي بالتخفيض طالما أن المستأجر المدين بالالتزام لم ينفذ أى جزء من التزامه محل الشرط

زيادة مقابل التأخير والانتفاع للمالك مذكرة ختامية

محكمة استئناف عالي المنصورة

الدائرة ( .. ) مدني وايجارات

مذكرة ختامية

في الاستئنافين رقمي …. ، …. لسنة 75 ق

مقدمة من السادة : ………………….. وأخرين

( المستأنقين بالاستئناف رقم …. لسنة 75 ق – مستأنف ضدهم بالاستئناف رقم …. لسنة 75 ق )

ضد السيد / رئيس مجلس ادارة بنك الاسكندرية وأخر بصفته

( المستأنقين بالاستئناف رقم …. لسنة .. ق – مستأنف ضدهم بالاستئناف رقم …. لسنة 75 ق )

بجلسة .. /.. /2023

وقائع الدعوي والحكم الصادر فيها

تقديم لازم بما جد أثناء تداول الاستئناف :

بتاريخ 31/5/2023 قضت محكمة أول درجة بطرد المدعي عليه بصفته وتسليم عين التداعي لانتهاء عقد الايجار سند بقاءه في العين بتاريخ 31/12/2022 والزامه بصفته بأن للمدعين مبلغ وقدره

وبتاريخ 17/9/2023 قام المستانف ضده بصفته بتنفيذ الشق الأول من الحكم الخاص بالطرد وتسليم العين بأن قام بتسليمها للمستأنفين فعليا في 17/9/2023 وتم تحرير محضر تسليم عرفي بذلك احتفظ فيه المسـانفين بكافة حقوقهم المالية المترتبة علي التاخير في تسليم العين عن موعدها في 31/12/2022 تاريخ انتهاء عقد الايجار وكذلك الحقوق المالية في التليفيات بالعين الثابتة بالمحاضر الادارية المحررة بقسم الشرطة والمتضمنة المعاينات المثبتة للتلفيات

ومن ثم وهديا ذلك

يتشرف المستأنفين بالتقدم لعدالة الهيئة الموقرة بهذه المذكرة الختامية المتضمنة طلباتهم الختامية التى لا تخرج عن الطلبات الافتتاحية بالدعوي متضمنة أسانيدهم الواقعية والقانونية والرد علي استئناف المستأنف ضده بصفته .

الدفاع والطلبات في الاستئنافين

أولأ : بالنسبة للشق الأول من الحكم محل الاستئناف القاضي بطرد المستأنف ضده وتسليم العين فقد أضحي بلا محل للنظر لتنفيذ المستأنف ضده هذا الشق بتسليم العين للمستأنفين في 17/9/2023

ثانيا : تعديل الحكم موضوع الاستئناف فيما به به في الشق الثاني والثالث من الحكم القاضي بالزام المستأنف ضده بصفته بأن يؤدي للمستأنفين مبلغ وقدره مائتين وعشرون الف جنيه قيمة الشرط الاتفاقي بعقد الايجار ومبلغ مليون وثلاثمائة الف مقابل الانتفاع

دفــاع وأسانيد الصادر لهم الحكم الابتدائي

المستأنفين يطلبون من عدالة المحكمة في جزم :

أولا : تعديل الحكم فيما قضي به الى الزام المستأنف ضده بصفته بأن يؤدي لهم قيمة الشرط الاتفاقي قيمة الأجرة 220000 جنيه عن كل يوم تأخير البالغة 256 يوم ( من 1/1/2023 حتى 17/9/2023 ) ( كونه مقابل تأخير اتفاقي عن التأخير في تنفيذه الالتزام برد العين المؤجرة في نهاية العقد في 31/12/2022 غير خاضع للقضاء وبارادة طرفي العقد ) مبلغ وقدره 256 يوم تأخير مضروبا في قيمة الأجرة الشهرية 220000 مبلغ وقدره ستة وخمسون مليون وثلاثمائة وعشرون الف جنيه

وفقا وهديا علي الشرط الاتفاقي بعقد الايجار سند التداعي بالفقرة 4 ، 5 بالبند الخامس منه ونصهما :

يستحق المؤجر أن يتقاضى غرامة اتفاقية غير خاضعة لرقابة القضاء ما يساوي القيمة الايجارية عن كل يوم تأخير حتي تمام تسليم العين الى المؤجر وأي رسوم أو أي مبالغ أخري مستحقة أو ناتجة أو مرتبطة بتنفيذ شروط عقد الايجار ولا يعتبر هذا التعويض بمثابة تجديد لمدة عقد الايجار الماثل و يترتب علي اخلال المستأجر بالتزامه بإخلاء أو ترك العين المؤجرة بانقضاء مدة الايجار وعدم استعادة المؤجر العين المؤجرة واعادة تأجيرها بأسعار السوق وبحسب اختيار المؤجر وحده أن يكون المستأجر مسئولا عن أي تكاليف مرتبطة بالإخلاء نتيجة التأخر في استلام العين نتيجة تراخي المستأجر في اعادتها

ومن ثم نعي المستأنف ضده بصفته علي الشرط الاتفاقي كمقابل تأخير بالمغالاة وطلب تخفيضه لا يصادف صحيح الواقع والقانون والارادة بعدم جواز نقض العقد أو بند من بنوده بالارادة المنفردة

لا سيما

وأنه علي بينة من أمره بشأن عواقب التأخير في تنفيذ الالتزام فضلا عن ان الدعوي محل الاستئناف هي دعوي بتنفيذ التزام برد العين عينا وطرد لانتهاء مدة العقد لاخلاله بالتزامه برد العين في الموعد المتفق عليه بالعقد وليست دعوي فسخ عقد

فضلا عن عدم توافر شرط تدخل القضاء لتخفيض الشرط الاتفاقي وهو أن يكون المدين بالالتزام قد نفذ جزء من التزامه :

حيث الثابت أن المستأنف ضده بصفته لم ينفذ التزامه برد العين المؤجرة في نهاية عقد الايجار رغم اعذاره قانونا أكثر من مرة ولجوء المستانفين الى رفع دعوي قضائية لاسترداد العين ولم ينفذ التزامه برد العين الا بعد ثانية أشهر ونصف الشهر وبعد صدور حكم ابتدائي عليه بالطرد وتسليم العين فأاضحي بذلك في موضع المتأخر عامدا متعمدا عن تنفيذ الالتزام ومن ثم يكون ملزما بمقابل التاخير ولا يغني عن ذلك القضاء بمقابل الانتفاع والتنفيذ العيني برد العين

فالمقرر في قضاء محكمة النقض :

.. كما يجوز لهما تحديد التعويض الجابر للضرر عن ” التأخير في التنفيذ ” حيث يجوز الجمع بين هذا التعويض والتنفيذ العيني لأن القضاء بإلزام المدين بتنفيذ التزامه عينا لا يخل بحق الدائن فيما يجب له من تعويض عن التأخير في التنفيذ.

الطعن رقم 2444 لسنة 70 ق جلسة 12 / 6 / 2001 – مكتب فني 52 – رقم الجزء 2 – ص 861

والمستقر عليه في الفقه :

أن سبب استحقاق التعويض ليس هو الشرط الجزائي وانما هو عدم قيام المدين بتنفيذ التزامه أو تأخره فى التنفيذ والشرط الجزائي انما هو تقدير المتعاقدين مقدما للتعويض .

الوسيط -2- الدكتور السنهوري – ص 851 وما بعدها ، وكتابة الوجيز ص 802 وما بعدها

ومن ثم يكون المستأنف ضده بصفته مدينا بالشرط الاتقافي – مقابل التأخير – الملزم به بالعقد وقدره قيمة الاجرة مضروبة في 256 يوم تأخير مبلغ وقدره ستة وخمسون مليون وثلاثمائة وعشرون الف جنيه

واحتياطيا : يكتفي المستأنفين بالزامه بمقابل الشرط الاتفاقي عن التأخير بقيمة الأجرة عن كل شهر تأخير بدلا من عن كل يوم تأخير ليكون مليون وثمانمائة وسبعون الف جنيه

ثانيا : تعديل الحكم فيما به عن مقابل الانتفاع ليكون الزام المستأنف ضده الأول بصفته بأن يؤدي للمستأنفين مبلغ وقدره مليون وثمانمائة وسبعون الف جنيه مقابل انتفاعه بعين التداعي من تاريخ انتهاء عقد الايجار في 31/12/2022 حتى تاريخ تسليم العين في 17/9/2023 بدلا مما قضي به الحكم الابتدائي مليون وثلاثمائة الف حتى تاريخ الحكم في 31/5/2023 ، لا سيما وأن طلب المستانفين انصب علي وما يستجد حتى تمام تسليم عين التداعي فعليا :

وحيث ان المستأنف ضده بصفته قد قام بتنفيذ شق الطرد وسلم العين في 17/9/2023 وحيث ان قيمة الأجرة الشهرية هي 220000 جنيه وانتفع بها غصبا ثمانية أشهر ونصف الشهر فانه يكون ملزما بأن يؤدي للمستأنفين مبلغ وقدره مليون وثمانمائة وسبعون الف جنيه وليس مليون وثلاثمائة الف حتى تاريخ الحكم الابتدائى 31/5/2023 كما تضمن وهو بمقابة تعويض وريع عن مقابل الانتفاع بلا سند ويختلف في أساسه وسنده عن مقابل التأخير في تنفيذ الالتزام برد العين

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن

إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله – بمقتضى نص المادة 590 مدنى – ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر .

( نقض 14/11/1967 طعن 93س 34 ق )

الرد علي طلب المستأنف ضده برد قيمة التأمين

( 1 ) ندفع بعدم جواز هذا الطلب في الاستئناف لعدم جواز الطلبات الجديدة أمام محكمة الاستئناف وفقا لنص المادة 235 من قانون المرافعات على إنه :

لا تقبل الطلبات الجديدة فى الاستئناف وتحكم المحكمة من تلقاء نفسها بعدم قبولها ومع ذلك يجوز أن يضاف إلى الطلب الأصلى الأجور والفوائد والمرتبات وسائر الملحقات التى تستحق بعد تقديم الطلبات الختامية أمام محكمة الدرجة الأولى وما يزيد من التعويضات بعد تقديم هذه الطلبات وكذلك يجوز مع بقاء موضوع الطلب الأصلى على حاله تغيير سببه والإضافة إليه ويجوز للمحكمة أن تحكم بالتعويضات إذا كان الاستئناف قد قصد به الكيد

والثابت أن المستانف بصفته لم يطلب ذلك أمام محكمة أول درجة وهو ما لا يجوز طلبه امام الاستئناف لعدم تفويت درجة من درجات التقاضي علي الخصم .

( 2 ) ندفع بحق المستأنف ضدهم بحبس قيمة التأمين والدفع بعدم التنفيذ لتوافر شروطهما لوجود التزام أول علي المستأنف بصفته باصلاح التلفيات بالعين المؤجرة وحقهم في حجز مبلغ التأمين لذلك كما تضمن عقد الايجار بالبند واعذاره بذلك الحق أكثر من مرة بانذارات رسمية علي يد محضر ، وكذلك حق الامتناع وحجز المبلغ لعدم تنفيذه التزامه بمقابل الانتفاع عن مدة وضع اليد علي العين بلا سند وعدم تنفيذه الشرط الاتفاقي

فقد اتفقا في ( الفقرة الرابعة ) من البند السادس من عقد الايجار على :

ويحق للمؤجر عمل زيارات ربع سنوية بالتنسيق مع إدارة البنك للتأكد من سلامة العين وعدم وجود مخالفات من قبل الطرف الثاني وفي حالة وجود مخالفات فإن الطرف الثاني يلتزم بإزالة / إصلاح هذه المخالفات وفي حالة عدم التزام الطرف الثاني بإزالة / إصلاح هذه المخالفات أو عدم السماح بالزيارات في خلال 14 يوم من تاريخ إخطاره يعتبر هذا العقد مفسوخا من تلقاء نفسه. كما تضمن العقد حقهم في حجز مبلغ التأمين لاصلاح التلفيات

وقد قام المستأنف ضدهم بانذاره بوجود تليفيات مبينا ومرفقا تقرير استشاري بالتلفيات والاصلاح وبحقهم في حالة عدم الاصلاح حجز مبلغ التأمين

بناء علي ما تقدم

يلتمس المستأنفين بالاستئناف رقم …. لسنة 75 ق القضاء :

( 1 ) تعديل الحكم فيما قضي به في الشرط الاتفاقي ليكون الزامه بأن يؤدي للمستأنفين مبلغ وقدره ستة وخمسون مليون وثلاثمائة وعشرون الف جنيه مقابل 256 يوم مقابل التأخير عن تنفيذ التزامه برد العين في نهاية العقد المنصوص عليه بالفقرة الرابعة و الخامسة من البند الخامس – الشرط الاتفاقي – من العقد سند الدعوي .

واحتياطيا في هذا الشق : يكتفي المستأنفين بالزام المستأنف ضده بصفته بأن يؤدي لهم مبلغ مليون وثمانمائة وسبعون الف جنيه قيمة الأجرة عن كل شهر تأخير بدلا من كل يوم تأخير

( 2 ) تعديل الحكم فيما به عن مقابل الانتفاع ليكون الزام المستأنف ضده الأول بصفته بأن يؤدي للمستأنفين مبلغ وقدره مليون وثمانمائة وسبعون الف جنيه مقابل انتفاعه بعين التداعي من تاريخ انتهاء عقد الايجار في 31/12/2022 حتى تاريخ تسليم العين في 17/9/2023 بدلا مما قضي به الحكم الابتدائي مليون وثلاثمائة الف حتى تاريخ الحكم في 31/5/2023.

( 3 ) في الاستئناف رقم … لسنة 75 ق من المستأنف ضده برفضه

فضلا عن الزام المستأنف ضده بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن الاستئنافين

وكيل المستأنفين

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

ما هو الشرط الجزائي المعروف بالتعويض الاتفاقي

الشرط الجزائي في القانون هو التعويض الاتفاقي وفقا لنص المادة 223 من القانون المدني التي تنص على:

يجوز للمتعاقدين أن يحددا مقدما قيمة التعويض بالنص عليها في العقد أو في اتفاق لاحق، ويراعى في هذه الحالة أحكام المواد من 215 إلى 220

وتنص المادة 223 من القانون المدني علي :

وتنص المادة 224 من القانون المدني على :

لا يكون التعويض الاتفاقي مستحقا إذا اثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر.
ويجوز للقاضي أن يخفض هذا التعويض إذا اثبت المدين أن التقدير كان مبالغا فيه إلى درجة كبيرة ، أو أن الالتزام الأصلي قد نفذ في جزء منه.
ويقع باطلا كل اتفاق يخالف أحكام الفقرتين السابقتين.

و المادة 216 من القانون المدني تنص علي :

يجوز للقاضي أن ينقص مقدار التعويض أو ألا يحكم بتعويض ما إذا كان الدائن بخطئه قد اشترك في احداث ضرر أو زاد فيه

شروط التعويض الاتفاقي ثلاث

الشرط الاول :

عدم جواز الاتفاق على عدم رقابة القضاء على قيمة الشرط الجزائي وهو ما نصت عليه الفقرة 3 من المادة 224 فذلك لا يمنع تعرض القضاء للشرط الجزائي بشرط اعتراض المدين عليه فإذا لم يعترض المدين علي قدر على الشرط الجزائي والمغالاة فيه التزم القاضي به

الشرط الثاني :

الا يكون الطلب بالدعوي انصب علي فسخ العقد فسخ معه الشرط الاتفاقي لأنه أحد بنوده الا اذا كان منفصلا بذاته مع الالتزام محل الاخلال والشرط

الشرط الثالث :

شرط دفع المدين بعدم عدم اعمال الشرط الاتفاقي منوط بعدم وجود ضرر لحق الدائن ويقع عبء الاثبات علي المدين وله حق الاعتراض على مقدار التعويض الاتفاقي بطلب إنقاصه ذلك أن مؤدى حكم المادة 224 من القانون المدني الخاص بالتعويض الاتفاقي أنه متى وجد شرط جزائي في العقد فان تحقيق مثل هذا الشرط يجعل الضرر واقعا في تقدير المتعاقدين، فلا يكلف الدائن بإثباته، وإنما يقع على المدين عبء إثبات أن الضرر لم يقع.

الغرامة الاتفاقية والتعويض الاتفاقي

وجهة نظر الأستاذ عبدالعزيز عمار عن الغرامة الاتفاقية والتعويض الاتفاقي :

يري الأستاذ عمار أنه ثمة فارق جوهري بين الغرامة التأخيرية الاتفاقية عن تقاعس المدين بالالتزام بتنفيذه في موعده وبين التعويض الاتفاقي عن الاخلال بالالتزام ووفقا لوجهة نظرنا نري ثمة فارق بين الغرامة التأخيرية الاتفاقية التعويض الاتفاقي كشرط جزائي علي البيان الآتي :

فالأول الغرامة التأخيرية الاتفاقية :

نري أنها غرامة عن تأخر الطرف المدين في التعاقد عن تنفيذ الالتزام في موعده وبغرض حثه واجباره علي التنفيذ وفقا للاتفاق ويكون علي بينة من عواقب التأخير يوميا فان تقاعس وامتنع التزم بقيمة الغرامة ومن ثم نري انها ليست بتعويض وانما بمثابة فوائد تراكمية عن التأخير .

أما الثاني التعويض الاتفاقي :

فنري أنه تعويض مجمل عن الضرر الذي لحق بالطرف الدائن في الالتزام بسبب اخلال الطرف المدين بالتنفيذ وفقا للاتفاق وليس بغرامة تأخيريه فهو تقدير ابتداء بين طرفي العقد لقيمة التعويض عن الضرر في حالة الاخلال بالالتزام العقدي .

رأى خاص بالأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض عن الغرامة الاتفاقية والتعويض الاتفاقي بالعقود وقد يكون أصاب وقد يكون لم يجانبه التوفيق فنرجو عزيزى الزائر ان كنت قانونيا ترك رأيك في صندوق التعليقات للنقاش الجاد

خاتمة مقابل التأخير والانتفاع

في الختام نقول أن مقابل التأخير هو تعويض عن تأخر الطرف المدين بالتزام في تنفيذه عن الموعد المتفق عليه بالعقد وهذا التأخير يستوجب التعويض وفقا للقانون والاراء الفقهية ومن ثم حتى وان نفذ المدين التزامه يلتزم بمقابل التأخير طالما أن التنفيذ خلافا للموعد المتفق عليه وهذا المقابل التأخيري ان كان متفقا عليه بالعقد يسري وان كان غير مقدر اتفاقا قدره القاضي

أما مقابل الانتفاع فهو تعويض لصاحب الحق علي الشئ عن مدة انتفاع الغير به بلا سند مشروع سواء كان هذا السند موجود وانتهي أو غير موجود في الاصل ومن ثم يحق للمالك المؤجر طلب مقابل انتفاع عن المدة من تاريخ انتهاء عقد الايجار حتى استلام العين المؤجرة من المستأجر الذي انتهي عقد ايجاره وهو تعويض وليس أجرة ويقدر وفقا لأحكام النقض والأراء الفقهية بقيمة الأجرة محل العقد المنتهي كاسترشاد عادل في التحديد .