دفع التعويض الاتفاقي بالعقد مع تسليم العين المؤجرة

قواعد دفع التعويض الاتفاقي بالعقد مع تسليم العين المؤجرة وفقا للقانون المدني و المسئولية العقدية بالتزام المستاجر برد العين المؤجرة عند انتهاء العقد والتزامه بدفع التعويض الاتفاقي عن كل يوم تأخير تال لانتهاء العقد ووفقا للمتفق عليه بعقد الايجار 

دفع التعويض الاتفاقي ومال الت اليه الدعوي

قضي في هذه الدعوي بجلسة 22/6/2023 بالطلبات الطرد والتسليم مع الالزام بالتعويض الاتفاقي عن كل يوم تأخير

وهي دعوي أقيمت من المؤجرين ضد بنك  استـاجر منهم لمدة سنتين الا أنه أخل بالتزامه برد العين في ميعاد انتهاء الاجارة فطلبوا طرده لأنه أضحى غاصبا بلا سند قانوني مشروع مع الزامه بدفع التعويض الاتفاقي عن كل يوم تأخير المتفق عليه بالعقد والرد والدفع بناء علي المسئولية العقدية لأن كلا الالتزامين نابعين عن العقد وليس عن أحكام المسئولية التقصيرية 

دفع التعويض الاتفاقي والانذار بانتهاء الايجار وتسليم العين

أنه في يوم        الموافق       /      / 2022

بناء علي طلب السادة :

1 – ……………………………

2 – ……………………………

3 – ……………………………

4 – ……………………………

5 – …………………………..

المقيمون عمارة ………….. – بندر ميت غمر – محافظة الدقهلية – ومحلهم المختار الاستاذ / عبد العزيز حسين عمار المحامي بالنقض

أنا                 محضر محكمة              قد انتقت واعلنت :-

السيد / رئيس مجلس ادارة بنك الإسكندرية بصفته الممثل القانوني للبنك ويعلن 8 شارع مجلس الشعب – السيدة زينب – محافظ القاهرة        مخاطبا مع ,

وأنذرت ونبهت بالاتي

بعقد ايجار مؤرخ 31 / 12 / 2020 يستأجر المنذر اليه بصفته من المنذرين ما هو كامل ……… بالعقار رقم ……….. – بندر ميت غمر – محافظة الدقهلية بغرض استعماله مقر للبنك ومدة العقد ( سنتين ) تنتهي في 31 / 12 / 2022 ولا يجدد الا بموافقة الملاك وبعقد جديد

بتاريخ 23 / 5 / 2022 أنذر الطالبين المنذر اليه بصفته بتحديد موعد للزيارة المتفق عليها بالبند السادس من عقد الإيجار باعتبارهم المالكين ولغرض بيان إصلاح المنذر اليه للتلفيات ومحافظته علي العين المؤجرة من عدمه وقد تبين لهم وجود تلفيات بالبدروم والدور الارضي بسبب سوء الاستعمال وعدم الصيانة وعدم إصلاحه التلفيات التي تسبب فيها طول مدة استئجاره السابقة علي عقد الايجار الراهن والتي وعد اتفاقا بإصلاحها وأرسل خطابا للمنذرين بأنهم بصدد النظر في هذه الاصلاحات ودون أي تحرك فعلي

الأمر الذي دعا الطالبين الي انذاره بتاريخ 29 / 6 / 2022 بالتنبيه عليه بإصلاح ما تسبب فيه في أسرع وقت وقبل انتهاء عقد الايجار 31 / 12 / 2022 خاصة وأنها بسببه منذ استئجاره القديم عام 1976 ، حيث ان هذه التلفيات تضر بالعقار ذاته وان يكون الإصلاح وفقا للأسس الهندسية السليمة تحت اشراف هندسي متخصص في حضور المهندس الاستشاري الخاص بهم مع المهندس الاستشاري للبنك .

وكافة الإنذارات موجهه الي كلا من المنذر اليه بصفته بهذا الانذار وكذلك الي مدير فرع البنك بميت غمر بصفته تابعا له ويستعمل العين المؤجرة بإمرته

وقد تسلم مدير فرع بنك ميت غمر الانذار الأخير أما نسخة الانذار الموجهة للمنذر اليه رئيس مجلس الادارة بالقاهرة لم يعلن لإجابة المحضر القائم بالإعلان بانه تم نقل مقر البنك الي 8 شارع مجلس الشعب بالسيدة زينب – القاهرة ومن ثم بادر الطالبين بإنذاره علي المقر الجديد وفقا لإجابة المحضر

هذا وينبه السادة المنذرين علي المنذر اليه بصفته

 أولا / إخلاله بالتزامه وفقا للعقد والقانون بإبلاغهم بنقل مقره من شارع قصر النيل الي 8 شارع مجلس الشعب بالسيدة زينب بالقاهرة ، رغم الاتفاق علي ذلك بالفقرة 1 , 2 من البند 11 بعقد الايجار واقراره بان العنوان الذي يخاطب عليه هو المبين بعقد الايجار وحال تغييره يلزم بإخطارهم بذلك وهو ما خالفه .

هذا الي جانب أن اعلان الفرع بميت غمر التابع له نافذ قانونا لان ما تضمنه الانذار يرتبط بالعين المؤجرة التي يشغلها ويستعملها تابعه ومن ثم يشدد الطالبين وينبهون عليه ببيان عنوان مقره الرئيسي حيث ان الانذار الموجه منه لهم في 29 / 10 / 2022 اللاحق علي انذارهم اليه في 29 / 6 / 2022 الوارد بإجابه تغيير مكان المقر تضمن ذات العنوان القديم

ثانيا / ينبه الطالبين علي المنذر اليه بصفته بإصلاح التلفيات المبينة بالإنذارين المعلنين اليه والى الفرع التابع له وتحت رئاسته ووفقا للمتفق عليه بعقد الايجار المؤرخ 31 / 12 / 2020 والذي ينتهي في 31 / 12 / 2022 وفقا للأسس الهندسية السليمة تحت اشراف هندسي مختص حفاظا علي العقار بأكمله

حيث أنه ظل مستأجرا للعين المؤجرة طوال المدة من 30 / 9 / 1976 حتي تاريخ تنفيذ الحكم رقم 562/72 ق استئناف عالي المنصورة القاضي بإخلاء البدروم والمقر وتسليمه الي الطالبين والذي تم تنفيذه فيما بينهم بإبرام عقد جديد مؤرخ 31 / 12 / 2020 خاضع لأحكام القانون المدني

وطوال مدة استعماله بالعقد القديم المنتهي أساء استعمال البدروم والدور الأرضي وهو ما أدي الي هذه التلفيات الجمة بالإهمال وعدم الصيانة الدورية ولم يحافظ علي أموال وأملاك الغير التي تحت حيازته وسبق اثبات ذلك بمعاينات اللجنة الهندسية بالحي وخبراء وزارة العدل ومحاضر رسمية وتقارير استشارية ثابت بها سوء الاستعمال

ومن ثم لا يحق له التحلل من الالتزام بالإصلاح وفقا للقانون وللمتفق عليه بعقد الايجار المؤرخ 31 / 12 / 2020 الساري والنافذ في حقه الذي تضمن بالفقرة 3 من البند 4 ( اتفق الطرفان علي ان يسدد المستأجر ( الطرف الثاني ) إلي المؤجر ( الطرف الأول ) عند توقيع عقد الايجار مبلغا مقداره ( 400000 ) جنيه ( أربعمائة الف جنيها فقط لا غير ) كتأمين وذلك ضمانا لتنفيذ التزاماته التعاقدية ويتم رد هذا التأمين بدون عوائد من المؤجر إلي المستأجر في نهاية مدة العقد مالم يستخدم كله أو بعضه لإصلاح أي إخلال قام به المستأجر لالتزاماته الناشئة عن عقد الايجار

وبالفقرة 4 من البند 5 ( أو بسبب أجراء الإصلاحات اللازمة للتلفيات التي تسبب فيها أثناء شغلة العين المؤجرة ) .

والفقرة 4 من البند 6 ( في حالة حدوث تلفيات ناتجه عن اهمال أو سوء استخدام المستأجر فيكون المستأجر مسئولا عن إصلاح هذه التلفيات وعلي حسابه الخاص كما يحق للمؤجر وبغرض الصيانة للعقار الكائن به العين المؤجرة او للمنافع المشتركة للعين المؤجرة مع باقي وحدات العقار من حين لأخر إجراء إصلاحات لازمة للعقار وذلك بعد إخطار المستأجر مسبقا

إلا في حالة الضرورة القصوى التي تقتضي ذلك فيتم الإصلاح دون إخطار المستأجر ويحق للمؤجر عمل زيارات ربع سنوية بالتنسيق مع ادارة البنك للتأكد من سلامة العين وعدم وجود مخالفات من قبل الطرف الثاني وفي حالة وجود مخالفات فإن الطرف الثاني يلتزم بإزالة / إصلاح هذه المخالفات وفي حالة عدم التزام الطرف الثاني بإزالة و إصلاح هذه المخالفات أو عدم السماح بالزيارات في خلال 14 يوم من تاريخ اخطاره يعتبر هذا العقد مفسوخا من تلقاء نفسه

وهو ما خالفه حتى الأن ودون جدوي مخلا بالتعاقد المبرم وأرسل انذارا ينذر فيه أنه حال عدم رد مبلغ التأمين سيعتبره ايجار شهرين جديدين بعد انتهاء العقد متناسيا حق المنذرين القانوني بحبس مبلع التأمين وفقا لأحكام عدم التنفيذ في القانون المدني لإخلاله بالتزامه بالإصلاح الذى يتكلف مبالغ تتعدي قيمة التأمين الذي يخشي عليه ولم يخشي حرمة اهلاك أموال وأملاك المنذرين التى في حيازته بعدم صيانتها الدورية والحفاظ عليها كأنها ماله

ثالثا / ينبه الطالبين علي المنذر اليه بصفته حال عدم التزامه بالإصلاح فانه يحق لهم وفقا للمتفق عليه بعقد الايجار والعقد شريعة المتعاقدين ووفقا للقانون بحبس مبلغ التأمين لإجباره علي تنفيذ التزامه بالإصلاح وفقا لأحكام الحبس والامتناع عن التنفيذ في العقود الزمنية ذات الالتزامات المتقابلة

رابعا / ينبه الطالبين علي المنذر اليه بصفته بانتهاء عقد الايجار المؤرخ 31/12/2020 في 31/12/2022 وبعدم رغبتهم في التجديد نهائيا لسوء استعمال العين من جانبه وعدم التزامه بالإصلاحات ووفقا للعقد والمتفق عليه وسوء التعامل واخلاله بالتزاماته وينبهون عليه في وضوح بتسليم العين محل الايجار في تاريخ انتهاء العقد 31/12/2022

وأنه في حالة التأخير يعتبر غاصبا للعين بلا سند مشروع ويطبق عليه الغرامة الاتفاقية المبينة بالبند الخامس من عقد الايجار وهو ما يساوي القيمة الايجارية عن كل يوم تأخير حتي تمام التسليم مع حق اللجوء للقضاء بطلب الطرد للغصب والمطالبة بإلزامه بتكاليف الاصلاح والتعويضات اللازمة لإتلاف العين المؤجرة وتفويت فرصة التأجير لبنوك أخري بسبب سوء حالة العين التى تتطلب وقتا وجهدا ومالا لتكون صالحة للانتفاع بها

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المنذر اليه بصفته وسلمته صورة من هذا الانذار للعلم بما جاء به ولنفاذ مفعوله القانوني وردا علي الانذار الموجه منه في 29 / 10 / 2022 ونبهت عليه بما ذكر

مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمنذرين أيا كانت

ولأجل العلم

صحيفة دعوي رد العين المؤجرة مع التعويض

انه في يوم           الموافق     /    / 2023

انه في يوم          الموافق      /     / 2023

بناء علي طلب السادة :

• 1 – السيد /  ………………………….
• 2 – السيدة / ………………………….
• 3 – السيدة / ………………………….
• 4 – السيدة / ………………………….
• 5 – السيدة / ………………………….

المقيمين …….– دقهلية ، ومحلهم المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض الكائن ببرج المنار 29 ش النقراشي بجوار شوادر الخشب الدور الخامس علوي – الزقازيق- الشرقية

أنا                 محضر محكمة              قد انتقت واعلنت :-

1- السيد / رئيس مجلس ادارة بنك … بصفته الممثل القانوني للبنك ويعلن …………. – محافظ القاهرة   مخاطبا مع ,

ثم انا            محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت واعلنت

2- السيد / مدير بنك …. ( فرع ….) بصفته ويعلن بمقر البنك ……………     مخاطبا مع

الموضــــوع

بعقد ايجار مؤرخ  .. / .. / 2020 محدد المدة وفقا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 يستأجر المعلن اليه الأول بصفته من الطالبين ما هو ……. بالعقار الكائن ……… –  محافظة الدقهلية – بغرض استعماله مقر لفرع بنك …. الذي يديره المعلن اليه الثاني بصفته التابع للمعلن اليه الاول بصفته

ومدة عقد الايجار محددة بسنتين تبدأ من . / . / 2021 وتنتهي في 31 / 12 / 2022 ولا يجدد الا بعقد جديد الا أنه وبالرغم من انتهاء عقد الايجار في 31 / 12 / 2022 وسبق انذر الطالبين للمعلن اليهما بصفتهما بإنذار معلن 10/11/2022 بتسليم العين المؤجرة في نهاية مدة العقد والا سيتم تطبيق الغرامة الاتفاقية بالعقد عن كل يم تأخير بعد انتهاء العقد في 31/12/2022

الا أنهما امتنعا بلا سبب المؤجرة بلا سند أو مسوغ قانوني عن تنفيذ التزامهم برد العين الأمر الذي معه أقام الطالبين هذه الدعوي بطلب طرد المعلن اليهما من العين المؤجرة للغصب لانتهاء السند المشروع مع الزامهم بأداء التعويضات الانتفاعية  المتفق عليها بعقد الايجار بالفقرة الرابعة من البند الخامس

السند القانوني والواقعي للدعوي

أولا : السند القانوني لطلب الطرد للغصب بانتهاء مدة عقد الايجار وعدم رد العين

المقرر بنص المادة 598 من القانون المدني أنه

ينتهي الإيجار بانتهاء المدة  المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء.

وقضت محكمة النقض

عقد الإيجار إعمالا لنص المادة 598 من القانون المدني ينتهي بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء طالما أن المتعاقدين لم يشترطا ذلك  ويجب على المستأجر وفقا لنص المادة 590 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر

ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة بل يجب عليه أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء ماديا فيخليها مما عساه أن يكون موجودا بها من منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن أبقى فيها شيئا مما كان يشغلها به واحتفظ بملكيته له فإنه لا يكون قد أوفى بالتزامه برد العين المؤجرة

الطعن رقم 3829 لسنة 66 ق – جلسة 3 / 1 / 2001 –  مكتب فني 52 –  رقم الجزء 1-  رقم الصفحة 107

وبإنزال ما تقدم

 وبالاطلاع علي البند 3 يتبين أن مدة عقد الايجار  محددة بسنتين يبدأ من 1 / 1 / 2021 وتنتهي في 31 / 12 / 2022 ولا يجدد الا بعقد جديد ورغم انتهاء مدة العقد وانذاره قبل انتهاء العقد بتسليم العين في موعد انتهاء العقد في 31/12/2022 الا أن المعلن اليهما بصفتيهما لم يسلما العين المؤجرة وتمادا في وضع اليد بلا سند منتفعين بها رغما عن ارادة المؤجر ( المدعين ) وكما متفق عليه بالعقد انه ينتهى بانتهاء مدته وبلا تجديد وبدون تنبيه  مما تكون معه وضع يده يد غاصب بلا سند من القانون فقد زال السبب المشروع لوضع اليد بانتهاء مدة الإجارة في 31/12/2022

فالمقرر فقها للدكتور السنهوري في هذا الصدد

يخلص من نص المادة 598 مدنى ان المتعاقدين إذا اتفقا على تحديد مدة فى العقد ينتهى بانقضائها الإيجار فإنما يريدان بذلك أن العقد ينتهى بمجرد انقضاء المدة المحددة دون أي إجراء آخر بحكم القانون فلا حاجة إذن للتنبيه بالإخلاء مادام التنبيه ليس مشترطاً فى العقد .

فإذا انقضت المدة المحددة وانتهى عقد الإيجار بانقضائها على النحو المتقدم وبقى المستأجر مع ذلك فى العين المؤجرة دون رضاء المؤجر فإنه لا يعد مستأجراً بل مغتصباً إذ لا سند له فى البقاء المعجل كما يجوز الحكم عليه بالإخلاء ويجب أن يكون الحكم مشمولاً بالنفاد المعجل كما يجوز الحكم عليه بالتعويض ويكون التعويض عادة أجرة المثل عن المدة التى بقى فيها المستأجر فى العين بعد انتهاء الإيجار

( الوسيط -6- مجلد للدكتور السنهوري – ص758 وما بعدها والمراجع السابقة )

فالمقرر أن

 دعوى الطرد للغضب من دعاوى أصل الحق يستهدف بها رافعها أن تحمى حقه فى استعمال الشيء واستغلاله فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق سواء أكان وضع اليد عليه ابتداء بغير سند أو كان وضع اليد بسبب قانونى يسمح له بذلك ثم زال هذا السبب واستمر واضعا اليد

طعن رقم 2513 لسنة 64 ق جلسة 26/1/2009

ومن ثم يكون طلب الطرد للغصب وتسليم العين موافق لصحيح الواقع والقانون

ثانيا : السند القانوني والواقعي للتعويض الاتفاقي لعدم رد العين في الميعاد انتهاء العقد

المقرر بنص الفقرة الأولي من المادة 147 مدني ان

العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون

و تنص المادة 223 من القانون المدني علي

يجوز للمتعاقدين أن يحددا مقدماً قيمة التعويض بالنص عليها في العقد أو في اتفاق لاحق ..

و تنص المادة 590 من القانون المدني على

يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الايجار، فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.

وفقها للدكتور السنهوري   

أن سبب استحقاق التعويض ليس هو الشرط الجزائي وانما هو عدم قيام المدين بتنفيذ التزامه أو تأخره فى التنفيذ والشرط الجزائي انما هو تقدير المتعاقدين مقدما للتعويض .

الوسيط -2- الدكتور السنهوري – ص 851 وما بعدها ، وكتابة الوجيز ص 802 وما بعدها

وقضت محكمة النقض

مؤدى المواد 215/2، 223، 224/2 من القانون المدني إنه يجوز للمتعاقدين أن يحددا مقدما قيمة التعويض الواجب أداؤه عما قد ينجم من ضرر بسبب ” عدم تنفيذ ” التزام من الالتزامات المنصوص عليها في العقد المبرم بينهما ويكون التعويض في هذه الحالة تعويضا عن عدم التنفيذ لا يجوز الجمع بينه وبين التنفيذ العيني كما يجوز لهما تحديد التعويض الجابر للضرر عن ” التأخير في التنفيذ ” حيث يجوز الجمع بين هذا التعويض والتنفيذ العيني لأن القضاء بإلزام المدين بتنفيذ التزامه عينا لا يخل بحق الدائن فيما يجب له من تعويض عن التأخير في التنفيذ.

 الطعن رقم 2444 لسنــة 70 ق – جلسة 12 / 6 / 2001 – مكتب فني 52 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 861

و قضت محكمة النقض

بأن إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله –  بمقتضى نص المادة 590 مدنى –  ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر

(نقض 14/11/1967 طعن 93س 34ق)

وحيث الثابت ان عقد الايجار قد تضمن بالبند  ( 3 )

عقد الايجار مدته سنتين تبدأ من 31/12/2020 وتنتهي في 31/12/2022 ولا تجدد الا بعقد جديد

وبالفقرة 5 من البند الخامس

يترتب علي اخلال المستأجر بالتزامه بإخلاء أو ترك العين المؤجرة بانقضاء مدة الايجار وعدم استعادة المؤجر العين المؤجرة واعادة تأجيرها بأسعار السوق وبحسب اختيار المؤجر وحده أن يكون المستأجر مسئولا عن أي تكاليف مرتبطة بالإخلاء نتيجة التأخر في استلام العين نتيجة تراخي المستأجر في اعادتها

وبالفقرة 4 من البند الخامس علي

يستحق المؤجر أن يتقاضى غرامة اتفاقية غير خاضعة لرقابة القضاء ما يساوي القيمة الايجارية عن كل يوم تأخير حتي تمام تسليم العين الى المؤجر وأي رسوم أو أي مبالغ أخري مستحقة أو ناتجة أو مرتبطة بتنفيذ شروط عقد الايجار  ولا يعتبر هذا التعويض بمثابة تجديد لمدة عقد الايجار الماثل

والثابت بالفقرة الأولي من البند الرابع من عقد الايجار

أن القيمة الايجارية هى ….. …. الف في السنة الثانية حيث أن اصل الأجرة …. جنيه بالسنة الأولي وتزيد بنسبة 10% في السنة الثانية

ومن ثم يكون المدعين مستحقين لتعويض يومي عن كل يوم تأخير مبلغ وقدره …. جنيه حتى تمام تسليم العين المؤجرة

وقد قام المدعين بإنذار المدعي عليه الأول بصفته بإنذار معلن له في 10/11/2022 وتسلمه الموظف المختص بإدارة البنك  / ….. والذى نبهوا عليه فيه وبشكل قاطع بتسليم العين بنهاية العقد وتطبيق الغرامة الاتفاقية حال التأخير فقد تضمن :

( رابعا / ينبه الطالبين علي المنذر اليه بصفته بانتهاء عقد الايجار المؤرخ 31/12/2020 في 31/12/2022 وبعدم رغبتهم في التجديد نهائيا لسوء استعمال العين من جانبه وعدم التزامه بالإصلاحات ووفقا للعقد والمتفق عليه وسوء التعامل واخلاله بالتزاماته

وينبهون عليه في وضوح بتسليم العين محل الايجار في تاريخ انتهاء العقد 31/12/2022 وأنه في حالة التأخير يعتبر غاصبا للعين بلا سند مشروع ويطبق عليه الغرامة الاتفاقية المبينة بالبند الخامس من عقد الايجار وهو ما يساوي القيمة الايجارية عن كل يوم تأخير حتي تمام التسليم مع حق اللجوء للقضاء بطلب الطرد للغصب والمطالبة بإلزامه بتكاليف الاصلاح والتعويضات اللازمة لإتلاف العين المؤجرة وتفويت فرصة التأجير لبنوك أخري بسبب سوء حالة العين التى تتطلب وقتا وجهدا ومالا لتكون صالحة للانتفاع بها )

وحيث ان المعلن اليهما بصفتهما امتنعا عن رد العين المؤجرة في تاريخ انتهاء العقد 31 / 12 / 2022 ورغم انذارهم بذلك وهو انذار غير وجوبي – لعدم الاتفاق عليه بالعقد – فان المدعين يستحقون التعويض الاتفاقي المتفق عليه بالبند بالفقرة الرابعة بالبند الخامس من عقد الايجار مبلغ وقدره مائتي وعشرون الف جنيه عن كل يوم تأخير حتى تمام تسليم العين المؤجرة

ثالثا : السند القانوني والواقعي لاختصاص محكمة ميت غمر نظر الدعوي قيميا ومحليا بنظر الدعوي

اتفق الطرفين بالبند 12 علي اختصاص  محكمة … بكافه انواعها ودرجاتها بنظر اي نزاع عن ذلك العقد

فالمقرر بنص المادة 62 / 1 مرافعات

إذا اتفق على اختصاص محكمة معينة يكون الاختصاص  لهذه المحكمة أو للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه .

وحيث ان الدعوي هي دعوي طرد للغصب لانتهاء عقد الايجار دون خروج المستأجر ورد العين للمؤجر فإنها تكون دعوي غير مقدرة القيمة ومن ثم تختص بها محكمة ميت غمر الكلية

والمقرر في قضاء محكمة النقض أن

الدعوى بطلب الإخلاء والتسليم المبني على انتهاء مدة العقد تتضمن في حقيقتها وبحسب التكييف القانوني السليم طلبا بإلزام المستأجر بتنفيذ التزامه التعاقدي عينا برد العين المؤجرة والذي نصت عليه المادة 590 من القانون المدني بقولها

“يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء العقد وهي على هذا النحو تستند إلى عقد الإيجار وأن طلب التسليم الذي يبدي بصفة أصلية ليس من بين الطلبات التي أورد المشرع قاعدة لتقديرها ، ومن ثم فإن الدعوى بطلبه تكون غير قابلة للتقدير.

الطعن 13095 لسنة 80 ق جلسة 17 / 1 / 2013 مكتب فني 64 ق 18 ص 130

بناء عليـه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما بصفتيهما وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما الحضور امام محكمة ….. الكلية الدائرة  (     ) مدني كلي يوم      /     / 2023 الكائنة بمدينة …. وذلك من الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

• اولا : طرد المدعي عليهما بصفتهما من العين المؤجرة ….. بالعقار الكائن ….. محافظة الدقهلية والمبينة بصدر هذه الصحيفة وعقد الايجار المؤرخ 31 / 12 / 2020 المنتهي في 31 / 12 / 2022 وذلك للغصب لانتهاء عقد الايجار والامتناع عن رد العين وتسليمها للمدعين خالية من أي شواغل أو أشخاص وفي حالة جيدة.
• ثانيا : الزام المدعي عليهما بصفتهما بأنه يؤدوا للمدعيين التعويض الاتفاقي  المتفق عليه بالفقرة الرابعة بالبند الخامس ووفقا للأجرة المتفق عليها بالفقرة الأولي بالبند الرابع مبلغ وقدره ….. جنيه وما يستجد عن كل يوم تأخير حتى تمام تسليم العين المؤجرة فعليا فضلا عن الزام المدعي عليهما بصفتيهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعين أيا كانت

ولأجل العلم ،،،

مبادئ النقض المصرية بشأن رد العين والتعويض

(1) إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار بما يحول دون انتفاع المؤجر بها . أثره . التزامه بدفع تعويض للمؤجر يراعى في تقديره القيمة الايجارية للعين و ما أصاب الأخير من ضرر . م 590 مدنى .

 (2) قضاء الحكم المطعون فيه برفض طلب الطاعن المؤجر تعويضه عن عدم انتفاعه بالعين المؤجرة بعد التنبيه على المطعون ضده المستأجر بإنهاء العقد و حتى استلامه لها تنفيذاً للحكم الصادر بالإخلاء بقالة إن يد المستأجر لا يشوبها غصب و كانت بسبب طول إجراءات التقاضي . خطأ و قصور .

1 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله – بمقتضى نص المادة 590 مدنى – ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر .

2 – إذا كان الحكم المطعون فيه وقضى برفض طلب التعويض عن عدم الانتفاع بالعين المؤجرة بعد التنبيه على المستأجر بإنهاء العقد وحتى استلامه لها تنفيذا للحكم الصادر بالإخلاء على قالة أن يد المستأجر لا يشوبها غصب وكانت بسبب طول إجراءات التقاضي ، وهو مالا يصلح رداً على هذا الطلب فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب .

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة ، وبعد المداولة و حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في

أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم ….. سنة 1992 مدنى دمياط الابتدائية بطلب الحكم بإلزامه بأن

• يؤدى له مبلغ 36.800 جنيه منها مبلغ 16.800 جنيه مقابل انتفاع عن الفترة التي قضاها في عين النزاع منذ التنبيه عليه بالإخلاء وحتى استلامه لها في 3/2/1992 بموجب حكم قضائي ومدتها 28 شهراً
• ومبلغ 20000 جنيه تعويضاً له عما تكبده من نفقات التقاضي وما لحقه من أضرار أخرى

• وبتاريخ 20/4/1993 حكمت المحكمة برفض الدعوى
• استأنف الطاعن هذا الحكم برقم … سنة 25 ق المنصورة – مأمورية دمياط
• وبتاريخ 23/3/1994 قضت المحكمة بالتأييد
• طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن ،

وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة أمرت باستبعاد ما عدا السبب الأول من أسباب الطعن عملاً بالحق المخول لها بمقتضى الفقرة الخامسة من المادة 263 من قانون المرافعات وحددت جلسة لنظر هذا السبب وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن حاصل النعي بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب

إذ قضى برفض طلبه بأحقيته في تقاضى مقابل انتفاع عن العين المؤجرة من تاريخ التنبيه على المطعون ضده بالإخلاء حتى تاريخ استلام العين بموجب حكم الإخلاء على قالة أن يده على العين المؤجرة خلال تلك المدة لم يكن غصباً وإنما كانت بسبب طول إجراءات التقاضي وهو ما لا يصلح رداً عليه مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله – بمقتضى نص المادة 590 مدنى – ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه لم يلتزم هذا النظر وقضى برفض طلب التعويض عن عدم الانتفاع بالعين المؤجرة بعد التنبيه على المستأجر بإنهاء العقد وحتى استلامه لها تنفيذا للحكم الصادر بالإخلاء على قالة أن يد المستأجر لا يشوبها غصب وكانت بسبب طول إجراءات التقاضي وهو مالا يصلح رداً على هذا الطلب فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب .

(الطعن 5157 لسنة 64 ق جلسة 9 /4/ 2006 مكتب فني 57 ق 67 ص 326)

رد العين المؤجرة والتعويض في محكمة التمييز القطرية

محكمة التمييز – الدائرة المدنية والتجارية – رقم 221 /2016

إقامة المستأجر لمنشآت بالعين المؤجرة بتصريح من المؤجر أو بعلمه ودون معارضة منه . مؤداه . سقوط حق الأخير في الخيار بين إزالتها أو إبقائها مع التزامه بدفع تعويض عنها للمستأجر يعادل قيمتها أو ما زاد في قيمة العقار بسببها أيهما أقل . شرطه . عدم وجود اتفاق بين الطرفين يقضي بغير ذلك . مادة 619/1 مدني .

التزام الحكم المطعون فيه هذا النظر و إعماله لاتفاق طرفي العقد على التزام المستأجرة بإزالة ما أضافته بالعين المؤجرة وإعادتها إلى حالتها وعدم أحقيتها في التعويض عنها . صحيح .

النص في الفقرة الأولى من المادة 619 من القانون المدني القطري المنطبقة على واقعة النزاع على أن

” إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار أيهما  أقل ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك”

يدل على أن المنشآت التي يقيمها المستأجر بالعين المؤجرة بتصريح من المؤجر أو بعلمه و دون معارضته من شأنها أن تسقط حق الأخير في الخيار بين طلب إزالتها وطلب إبقائها إذ يمتنع عليه في هذه الحالة طلب الإزالة وينشأ في ذمته التزاماً بأن يدفع للمستأجر تعويضاً مقابل المنشآت القائمة بالعين يعادل قيمتها أو ما زاد في قيمة العقار بسبب بنائها أيهما أقل

إلا أن المشرع جعل هذا الالتزام مشروطاً بألا يكون هناك اتفاق يقضي بغير ذلك، فإذا ما وجد اتفاق بين الطرفين يحدد مصير المنشآت عند انتهاء الإيجار فتتبع أحكامه ويعمل به باعتبار أن العقد شريعة المتعاقدين

لما كان ذلك

وكان البين من مطالعة عقد الإيجار المؤرخ 28/12/2009 أن البند السادس منه قد نص على التزام الطاعنة عند نهاية العقد بإزالة ما أضافته بالعين المؤجرة وإعادتها إلى حالتها الأولى لدى طلب المطعون ضدها ذلك،

وإذ كان ما ورد بالعقد في هذا الخصوص قاطعاً في الدلالة على اتجاه إرادة طرفي النزاع إلى إزالة المنشآت المقامة بالعين وتسليمها خالية فإن هذا الاتفاق يكون واجب الإعمال،

مما يتعين معه إجابة المطعون ضدها إلى طلب الإزالة وهو ما يرتب عدم أحقية الطاعنة في المطالبة بالتعويض عن المنشآت سالفة البيان وبالتالي لا يسوغ لها حبس العين بحجة اقتضائه، ويكون قضاء الحكم المطعون فيه فيما انتهى إليه قد صادف صحيح القانون .

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة و حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في

أن المطعون ضدها أقامت الدعوى رقم …. لسنة 2014 مدني كلي بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 28/12/2009 وبإلزام الطاعنة بإزالة المنشآت التي أقامتها بالعين المؤجرة دون إذن منها وبتسليمها إليها والتعويض عن حرمانها من الانتفاع بها

كما أقامت الطاعنة الدعوى رقم…. لسنة 2014 مدني كلي بطلب الحكم بإلزام المطعون ضدها بالتعويض عن المنشآت المشار إليها وعما فاتها من كسب، ضمت المحكمة الدعوى الثانية للأولى للارتباط ووجهت المطعون ضدها دعوى فرعية في الدعوى المضمومة بطلب الحكم بإلزام الطاعنة بالتعويض

ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره النهائي حكمت في الدعوى الأولى بالطلبات وبرفض الدعوى الثانية والدعوى الفرعية . استأنفت الطاعنة الحكم برقم…. لسنة 2016 و بتاريخ 30/5/2016 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.

طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة- في غرفة المشورة- حددت جلسة لنظره.

وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ، و في بيان ذلك تقول إنه لما كانت المطعون ضدها قد أبدت موافقة ضمنية على إقامة المنشآت محل النزاع بالعين المؤجرة فيمتنع عليها طلب إزالتها وتلتزم بأن ترد لها قيمة ما أنفقته في إقامتها أو ما زاد في قيمة العين أيهما أقل

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإزالة وبرفض طلب التعويض عن تلك المنشآت وألزمها بتعويض المطعون ضدها لعدم رد العين إليها حال أنه يحق لها عدم تسليمها لحين حصولها على التعويض المناسب فإنه يكون معيباً بما يستوجب تمييزه.

وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك أن النص في الفقرة الأولى من المادة 619 من القانون المدني- المنطبقة على واقعة النزاع- على أن

” إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات  مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار أيهما  أقل ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك”

يدل على أن المنشآت التي يقيمها المستأجر بالعين المؤجرة بتصريح من المؤجر أو بعلمه و دون معارضته من شأنها أن تسقط حق الأخير في الخيار بين طلب إزالتها وطلب إبقائها إذ يمتنع عليه في هذه الحالة طلب الإزالة وينشأ في ذمته التزاماً بأن يدفع للمستأجر تعويضاً مقابل المنشآت القائمة بالعين يعادل قيمتها أو ما زاد في قيمة العقار بسبب بنائها أيهما أقل إلا أن المشرع جعل هذا الالتزام مشروطاً بألا يكون هناك اتفاق يقضي بغير ذلك

فإذا ما وجد اتفاق بين الطرفين يحدد مصير المنشآت عند انتهاء الإيجار فتتبع أحكامه ويعمل به باعتبار أن العقد شريعة المتعاقدين. لما كان ذلك، وكان البين من مطالعة عقد الإيجار المؤرخ 28/12/2009 أن البند السادس منه قد نص على التزام الطاعنة عند نهاية العقد بإزالة ما أضافته بالعين المؤجرة وإعادتها إلى حالتها الأولى لدى طلب المطعون ضدها ذلك

وإذ كان ما ورد بالعقد في هذا الخصوص قاطعاً في الدلالة على اتجاه إرادة طرفي النزاع إلى إزالة المنشآت المقامة بالعين وتسليمها خالية فإن هذا الاتفاق يكون واجب الإعمال

مما يتعين معه إجابة المطعون ضدها إلى طلب الإزالة وهو ما يرتب عدم أحقية الطاعنة في المطالبة بالتعويض عن المنشآت سالفة البيان وبالتالي لا يسوغ لها حبس العين بحجة اقتضائه، ويكون قضاء الحكم المطعون فيه فيما انتهى إليه قد صادف صحيح القانون، ويضحى النعي عليه على غير أساس.

وحيث إنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قانون إيجار العقارات رقم (4) لسنة 2008 بقطر

محكمة التمييز – الدائرة المدنية والتجارية – رقم 42 /2013

• (1) عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قانون إيجار العقارات رقم (4) لسنة 2008 . وجوب إبرامها كتابة وتسجيلها بمكتب تسجيل العقود بوزارة الشئون البلدية والزراعة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبرامها. إغفال ذلك. أثره. عدم سماع الطلبات الناشئة عنها أمام اللجنة أو القضاء. المواد (1)، (3)، (20) من القانون سالف الذكر .
• التأخير فـي التسجيل إلى ما بعد انقضاء الميعاد المذكور. لا يمنع من سماع الطلبات أمام اللجنة وإن كان يُعتد به فـي زيادة رسم التسجيل. العبرة فـي ذلك بسبق تسجيل العقد قبل تقديم الطلبات إلى اللجنة.
• (2) عقد الإيجار. انتهاؤه- كأصل عام- بانتهاء مدته الاتفاقية. م (15) ق(4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات. أثره. التزام المستأجر بتسليم العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها عند بدء الإيجار كيفـية تنفـيذه. وضع العين تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق والتسليم الفعلي ولو لم يستول عليها استيلاءً مادياً. كفاية أن يحيط المستأجر المؤجر علماً بوضع العين تحت تصرفه بأي طريق من طرق العلم. عبء إثبات ذلك. وقوعه على عاتق المستأجر.
• (3) إخطار الطاعنة – المستأجرة – المطعون ضدها – المؤجرة – بانتهاء عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة ووضعها تحت تصرف الأخيرة وعرض تسليم مفاتيحها عليها. كفايته لتنفـيذ التزامها برد العين.

مخالفة الحكم المطعون فـيه هذا النظر وقضاؤه بإلزام الطاعنة بالتعويض عن فوات انتفاع المطعون ضدها بالعين عن الفترة من تاريخ انتهاء العقد حتى صدور قرار اللجنة تأسيساً على أن الطاعنة لم تقم بواجبها برد العين فـي تاريخ انتهاء العقد. خطأ و فساد فـي الاستدلال .

 1- مؤدى المواد (1)، (3)، (20) من القانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات أن عقود الإيجار الخاضعة لأحكام هذا القانون يجب أن تُبرم كتابة، ويتعين تسجيلها بمكتب تسجيل عقود إيجار العقارات بوزارة الشئون البلدية والزراعة، ولا تسمع أي طلبات يقدمها المؤجر للجنة فض المنازعات الايجارية أو للقضاء وتكون ناشئة عن عقد الإيجار إلا إذا كان العقد مسجلاً بالمكتب المذكور، فـيكون التسجيل خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبرامه

وإذا لم يقم المؤجر بالتسجيل خلال المدة السالفة يزاد رسم التسجيل بنسب متصاعدة عن كل شهر يمر على التخلف عن التسجيل، بما يعني أن عدم سماع طلبات المؤجر أمام لجنة فض المنازعات الايجارية أو القضاء يكون هو الأثر المترتب على عدم تسجيل العقد فـي المكتب المذكور قبل إبداء الطلبات أمام اللجنة أو القضاء

أما التأخير فـي التسجيل إلى ما بعد انقضاء فترة الثلاثين يوماً التالية لإبرام العقد، فلا يترتب عليه سوى زيادة رسم التسجيل الذي يحصله المكتب دون أن يمنع ذلك من سماع طلبات المؤجر أمام اللجنة طالما أن التسجيل قد سبق تقديم تلك الطلبات لها لأن العبرة هو بسبق تسجيل العقد قبل تقدم المؤجر بطلباته إلى اللجنة

وترتيباً على ذلك ولما كان الثابت من عقد الإيجار سند الدعوى أن المطعون ضدها قامت بتسجيله بالمكتب سالف الذكر بموجب التسجيل رقم (    ) بتاريخ 23/10/2011 عن مدة الإيجار من 1/8/2008 حتى 31/7/2011،

ثم أجرت تسجيلاً لاحقاً لذات العقد برقم ( ) بتاريخ 22/11/2011  عن الفترة من 1/8/2011 إلى 31/7/2012، وكان طلب المطعون ضدها قد قيد لدى لجنة المنازعات الايجارية برقم (   ) بتاريخ 23/11/2011، فـيكون تسجيل عقد الإيجار قد جرى قبل تقديم الطلب إلى اللجنة، وبذلك يتحقق شرط سماع طلبات المؤجر أمام اللجنة والناشئة عن عقد الإيجار.

2- المقرر بموجب المادة (15) من القانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات- الساري على الواقعة أن عقد الإيجار ينتهي- كأصل عام بانتهاء مدته الاتفاقية وبانتهاء الإيجار يلزم المستأجر طبقاً للقواعد العامة فـي المسئولية العقدية دون المسئولية التقصيرية وفـي إطار الحدود الطبيعية للدعوى بتسليم العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها عند بدء الإيجار

ولا تبرأ ذمة المستأجر من هذا الالتزام إلا بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها وبالتسليم الفعلي بحيث يتمكن هذا الأخير من وضع يده على العين دون مانع، ويكفـي أن يعلم المؤجر بذلك، ولو لم يستول على العين استيلاءً مادياً، وهذا هو الرد الفعلي من المستأجر للمؤجر المقابل للتسليم الفعلي من المؤجر للمستأجر ويختلف الرد الفعلي باختلاف طبيعة العين المؤجرة

فرد المنزل يكون بإخلائه مما عسى أن يكون فـيه من أثاث ورد المفاتيح، ويتعين أن يُعلم المستأجر المؤجر بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه على النحو المتقدم ذكره ويتم ذلك بأن يخطر المستأجر المؤجر أن العين المؤجرة قد وضعت تحت تصرفه

ولم يورد قانون إيجار العقارات السالف الذكر شكلاً معيناً لهذا الإخطار فـيجوز أن يكون بكتاب مسجل أو غير مسجل، أو بأي وسيلة من وسائل الاتصال الالكتروني الحديثة

وقد تكون شفوياً، ولكن يقع عبء الإثبات على المستأجر الذي عليه إثبات أنه قام بهذا الواجب، ويثبت ذلك بجميع طرق الإثبات لأن الإخطار هنا واقعة مادية.

3- لما كان الثابت من الإخطاران التي وجهتها الطاعنة للمطعون ضدها- والتي لم تكن محل منازعة- فـي 8/3/2011، 8/8/2011، 6/9/2011، 18/9/2011 وتتضمن إخطار الطاعنة للمطعون ضدها بانتهاء العقد فـي 31/8/2011 وإخلاء العين المؤجرة ووضعها تحت تصرف الأخيرة وعرض تسليم المفاتيح الخاصة بها، بما مؤداه أن الطاعنة قد أوفت بالتزامها بإخلاء العين ووضعها تحت تصرف المطعون ضدها المؤجرة

وتكون الطاعنة قد برأت ذمتها من التزامها برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار، ويكون الحكم المطعون فـيه إذ خالف هذا النظر وأقام قضاءه على أن الطاعنة لم تقم بواجبها برد العين فـي تاريخ انتهاء عقد الإيجار وألزمها بمبلغ مليون ومائة ألف ريال كتعويض عن فوات الانتفاع بالعين لمدة عشرة أشهر بواقع 110 ألف ريال شهرياً وهي الفترة ما بين تاريخ انتهاء العقد فـي 31/8/2010 حتى تاريخ صدور قرار لجنة فض المنازعات الايجارية، فإنه يكون معيباً.

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة و حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فـيه وسائر الأوراق تخلص فـي أن

المطعون ضدها تقدمت بطلب إلى لجنة فض المنازعات الايجارية ابتغاء فسخ عقد الايجار المبرم مع الطاعنة وإخلاء العين المؤجرة وإلزامها بالأجرة المتأخرة وقدرها 440 ألف ريال وما يستجد منها وعمل الصيانة وخمسمائة ألف ريال كتعويض

وقالت بياناً لذلك إن الطاعنة استأجرت منها فـيلا بموجب عقد إيجار اعتباراً من 1/8/2008 لمدة ثلاث سنوات لقاء أجرة شهرية قدرها 110 ألف ريال، وتخلفت عن سداد الأجرة المستحقة عن الفترة من 1/9/2011 حتى 30/12/2011. ندبت اللجنة خبيراً ثم قررت إلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضدها مبلغ 1.172.000 ريال قيمة المستحق حتى نهاية يونيه سنة 2012 وما يستجد منها بواقع 110 ألف ريال حتى الإخلاء التام للعين المؤجرة. استأنفت الطاعنة برقم 1111/2012.

بتاريخ 26/12/2012 حكمت المحكمة بتأييد قرار اللجنة فـي شقه المتعلق بإلزام الطاعنة بمبلغ 1.172.000 ريال ويكون ذلك على سبيل التعويض وبرفض ما عدا ذلك من الطلبات. طعنت الطاعنة على هذا الحكم بطريق التمييز . عرض الطعن على هذه المحكمة – فـي غرفة المشورة – فحددت جلسة لنظره.

وحيث إن الطاعنة تنعي على الحكم المطعون فـيه بالسبب الأول من أسباب الطعن الخطأ فـي تطبيق القانون بقالة إن عدم تسجيل عقد الإيجار سند الدعوى أثناء فترة سريانه يمنع من سماع دعوى المطعون ضدها، ولا يغني عن ذلك إجراء هذا التسجيل بعد انتهاء العقد حتى ولو أجرى قبل رفع الدعوى، وإذ خالف الحكم ذلك فإنه يكون معيباً بما يستوجب تمييزه.

وحيث إن هذا النعي غير سديد

ذلك أن مؤدى المواد (1، 3، 20) من القانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات أن عقود الإيجار الخاضعة لأحكام هذا القانون يجب أن تبرم كتابة، ويتعين تسجيلها بمكتب تسجيل عقود إيجار العقارات بوزارة الشئون البلدية والزراعة، ولا تسمع أي طلبات يقدمها المؤجر للجنة فض المنازعات الايجارية أو للقضاء وتكون ناشئة عن عقد الإيجار إلا إذا كان العقد مسجلاً بالمكتب المذكور، فـيكون التسجيل خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبرامه

وإذا لم يقم المؤجر بالتسجيل خلال المدة السالفة يزاد رسم التسجيل بنسب متصاعدة عن كل شهر يمر على التخلف عن التسجيل، بما يعني أن عدم سماع طلبات المؤجر أمام لجنة فض المنازعات الايجارية أو القضاء يكون هو الأثر المترتب على عدم تسجيل العقد فـي المكتب المذكور قبل إبداء الطلبات أمام اللجنة أو القضاء

أما التأخير فـي التسجيل إلى ما بعد انقضاء فترة الثلاثين يوماً التالية لإبرام العقد، فلا يترتب عليه سوى زيادة رسم التسجيل الذي يحصله المكتب دون أن يمنع ذلك من سماع طلبات المؤجر أمام اللجنة طالما أن التسجيل قد سبق تقديم تلك الطلبات لها لأن العبرة هو بسبق تسجيل العقد قبل تقدم المؤجر بطلباته إلى اللجنة

وترتيباً على ذلك ولما كان الثابت من عقد الايجار سند الدعوى أن المطعون ضدها قامت بتسجيله بالمكتب سالف الذكر بموجب التسجيل رقم (  ) بتاريخ 23/10/2011 عن مدة الإيجار من 1/8/2008 حتى 31/7/2011،

ثم أجرت تسجيلاً لاحقاً لذات العقد برقم (   ) بتاريخ 22/11/2011 عن الفترة من 1/8/2011 إلى 31/7/2012 وكان طلب المطعون ضدها قد قيد لدى لجنة المنازعات الايجارية برقم (  ) بتاريخ 23/11/2011 فـيكون تسجيل عقد الإيجار قد جرى قبل تقديم الطلب إلى اللجنة وبذلك يتحقق شرط سماع طلبات المؤجر أمام اللجنة والناشئة عن عقد الإيجار، ويضحى النعي بهذا السبب على غير أساس.

وحيث إن الطاعنة تنعى بباقي أسباب الطعن على الحكم المطعون فـيه الخطأ فـي تطبيق القانون والفساد فـي الاستدلال والقصور فـي التسبيب وحاصل ذلك القول

بأن الحكم ألزمها بأن تؤدي للمطعون ضدها تعويضاً عن فوات الانتفاع بالعين المؤجرة عن الفترة من نهاية شهر أغسطس سنة 2011 وحتى 1/7/2012 رغم تمسك الطاعنة بدفاعها بأنها كانت قد عرضت على المطعون ضدها استلام العين ومفاتيحها وقت انتهاء العقد فـي 31/8/2011 إلا أنها رفضت الاستلام، وهو أمر ثابت من كتبها المسلمة إليها والمؤرخة 6/9/2011، 18/9/2011

12/10/2011،

ومن ثم يكون عدم تسليم العين المؤجرة بعد انتهاء العقد إنما يرجع إلى إصرار المطعون ضدها على رفض الاستلام، مما كان يتعين معه عدم إلزامها بأي مقابل انتفاع وهو ما يعيب الحكم ويستوجب تمييزه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن المقرر بموجب المادة (15) من القانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات الساري على الواقعة أن عقد الإيجار ينتهي – كأصل عام – بانتهاء مدته الاتفاقية وبانتهاء الإيجار يلزم المستأجر طبقاً للقواعد العامة فـي المسئولية العقدية دون المسئولية التقصيرية وفـي إطار الحدود الطبيعية للدعوى بتسليم العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها عند بدء الإيجار ولا تبرأ ذمة المستأجر من هذا الالتزام إلا بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها وبالتسليم الفعلي بحيث يتمكن هذا الأخير من وضع يده على العين دون مانع

ويكفـي أن يعلم المؤجر بذلك، ولو لم يستول على العين استيلاءً مادياً، وهذا هو الرد الفعلي من المستأجر للمؤجر المقابل للتسليم الفعلي من المؤجر للمستأجر ويختلف الرد الفعلي باختلاف طبيعة العين المؤجرة فرد المنزل يكون بإخلائه مما عسى أن يكون فـيه من أثاث ورد المفاتيح، ويتعين أن يُعلم المستأجر المؤجر بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه على النحو المتقدم ذكره

ويتم ذلك بأن يخطر المستأجر المؤجر أن العين المؤجرة قد وضعت تحت تصرفه، ولم يورد قانون إيجار العقارات السالف الذكر شكلاً معيناً لهذا الإخطار فـيجوز أن يكون بكتاب مسجل أو غير مسجل، أو بأي وسيلة من وسائل الاتصال الالكتروني الحديثة، وقد يكون شفوياً ولكن يقع عبء الإثبات على المستأجر الذي عليه إثبات أنه قام بهذا الواجب

ويثبت ذلك بجميع طرق الإثبات لأن الإخطار هنا واقعة مادية. ولما كان ذلك، وكان الثابت من الإخطاران التي وجهتها الطاعنة للمطعون ضدها – والتي لم تكن محل منازعة- فـي 8/3/2011، 8/8/2011، 6/9/2011، 18/9/2011 وتتضمن إخطار الطاعنة للمطعون ضدها بانتهاء العقد فـي 31/8/2011 وإخلاء العين المؤجرة ووضعها تحت تصرف الأخيرة وعرض تسليم المفاتيح الخاصة بها

بما مؤداه أن الطاعنة قد أوفت بالتزامها بإخلاء العين ووضعها تحت تصرف المطعون ضدها المؤجرة، وتكون الطاعنة قد برئت ذمتها من التزامها برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار

ويكون الحكم المطعون فـيه إذ خالف هذا النظر وأقام قضاءه على أن الطاعنة لم تقم بواجبها برد العين فـي تاريخ انتهاء عقد الإيجار وألزمها بمبلغ مليون ومائة ألف ريال كتعويض عن فوات الانتفاع بالعين لمدة عشرة أشهر بواقع 110 ألف ريال شهرياً وهي الفترة ما بين تاريخ انتهاء العقد فـي 31/8/2010 حتى تاريخ صدور قرار لجنة فض المنازعات الايجارية فإنه يكون معيباً بما يوجب تمييزه جزئياً بالنسبة لهذا الشق من الحكم.

وحيث إنه ولما تقدم وكان الموضوع صالحاً للفصل فـيه، فإنه يتعين تعديل القرار المستأنف ليقضي بإلزام المستأنف بمبلغ اثنين وسبعين ألف ريال فقط قيمة إصلاح التلفـيات التي أحدثتها الطاعنة بالعين خلال مدة الإيجار وبرفض ماعدا ذلك من الطلبات.