بطلان تكليف سداد الأجرة في القانون 136 لسنة 1981: تحليل شامل

بطلان التكليف في القانون 136/1981

يعد بطلان تكليف سداد الأجرة في قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 من أهم القوانين التي تُنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في مصر  ومن أهم أحكام هذا القانون هو ما يتعلق بتكليف المستأجر بسداد الأجرة والإخلاء.

بطلان تكليف المؤجر للمستأجر أسبابه

أولاً: شروط صحة تكليف سداد الأجرة:

أن يكون التكليف كتابة:

يجب أن يكون التكليف مكتوبًا وموقعًا من المؤجر أو من ينوب عنه.

أن يتضمن التكليف بيانًا محددًا بالأجرة المستحقة:

يجب أن يتضمن التكليف بيانًا محددًا بالأجرة المستحقة، بما في ذلك تاريخ استحقاقها ومقدارها.

أن يُرسل التكليف إلى المستأجر:

يجب أن يُرسل التكليف إلى المستأجر بطريقة رسمية، مثل البريد المسجل أو  الإعلان على يد محضر .

أن يُمهل المستأجر مدة كافية لسداد الأجرة:

يجب أن يُمهل المستأجر مدة كافية لسداد الأجرة، عادةً ما تكون 15 يومًا من تاريخ استلام التكليف.

ثانياً: حالات بطلان تكليف سداد الأجرة:

عدم توافر أحد شروط صحة التكليف:

إذا لم يتوافر أحد شروط صحة التكليف ، مثل عدم كتابة التكليف أو عدم بيان الأجرة المستحقة يكون التكليف باطلاً.

مخالفة التكليف لأحكام القانون:

إذا خالف التكليف أحكام القانون، مثل مطالبة المستأجر بأجرة تزيد عن الحد القانوني ، يكون التكليف باطلاً.

وجود مبررات قانونية لعدم سداد الأجرة:

قد تكون هناك مبررات قانونية لعدم سداد الأجرة، مثل وجود عيوب في العين المؤجرة تمنع المستأجر من الانتفاع بها.

ثالثاً: بطلان تكليف الإخلاء:

عدم سداد الأجرة:

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة إلا إذا سبق أن كلفه بسدادها وفقًا للشروط المذكورة أعلاه.

وجود مبررات قانونية لعدم سداد الأجرة:

إذا كانت هناك مبررات قانونية لعدم سداد الأجرة، مثل وجود عيوب في العين المؤجرة تمنع المستأجر من الانتفاع بها، فلا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر.

عدم مراعاة أحكام القانون:

إذا لم يراعي المؤجر أحكام القانون في طلبه الإخلاء ، مثل عدم إمهال المستأجر مدة كافية لسداد الأجرة، يكون طلب الإخلاء باطلاً.

رابعاً: آثار بطلان تكليف سداد الأجرة والإخلاء:

عدم جواز إخلاء المستأجر:

إذا كان تكليف سداد الأجرة أو الإخلاء باطلاً، فلا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة.

حق المستأجر في تعويض:

قد يكون للمستأجر الحق في تعويض من المؤجر إذا لحق به ضرر من جراء بطلان تكليف سداد الأجرة أو الإخلاء.

الأسئلة الشائعة

ما هي مدة المهلة التي يجب أن يُمهل فيها المستأجر لسداد الأجرة؟

عادةً ما تكون مدة المهلة 15 يومًا من تاريخ استلام التكليف.

ما هي المبررات القانونية التي قد تُعفي المستأجر من سداد الأجرة؟

وجود عيوب في العين المؤجرة تمنع المستأجر من الانتفاع بها.

ما هي الإجراءات التي يجب على المستأجر اتخاذها في حال تلقيه تكليفًا باطلاً بسداد الأجرة أو الإخلاء؟

يجب على المستأجر أن يُطعن على التكليف أمام المحكمة المختصة.

التكليف بالسداد ومبرر الاخلاء قانونا

السند القانوني :

المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 :

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

• (أ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقـت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
• (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما مـن تاريـخ تكليفه بـذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان علـى يـد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.

ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر مـن العـين بسبب التأخير في سـداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عـند تنفيذ الحكم وبشـرط أن يتـم التنفيذ في مواجهة المستأجر.

فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.

بطلان تكليف سداد الأجرة في أحكام النقض

تمسك الطاعن بدفاع مفاده بطلان تكليفه بالوفاء بالأجرة المدة من 1/9/2001 حتى 31/5/2002 لتضمنه المطالبة بأجرة مسددة للمؤجر الأصلي – أحد الملاك السابقين علي الشيوع – بموجب إيصالات بسدادها عن المدة من 1/9/2001 حتى 31/12/2002 والتي لم يطعن عليها المطعون ضده بأي مطعن ولتضمنه أيضاً المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة قانونا لاحتسابه الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 بواقع ثمانية أمثال الأجرة رغم أن العقار أنشئ في 59/60 فتحسب الزيادة بواقع خمسة أمثال الأجرة فقط عملاً بالمادة الثالثة من هذا القانون .

فضلاً عن أن الإنذار الموجه له من المطعون ضده بحوالة حق الإيجار  إليه بشراء الأخير حصة قدرها 13 س 17 ط في عقار النزاع بتاريخ 4/4/2001 لا يحاج به الطاعن لعدم تضمينه حوالة عقد الإيجار إذ أن المؤجر فيه لم يكن ضمن البائعين في هذا العقد ولم يتصرف المؤجر في نصيبه الشائع في العقار إلي المطعون ضده إلا بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 15/1/2002 .

بما مفاده أن الوفاء للمؤجر يبرئ ذمته- أي الطاعن – من دين الأجرة المطالب بها بالتكليف وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع الجوهري وأقام قضاءه بالإخلاء علي سند من عدم وفاء المستأجر الأجرة معتدا بهذا التكليف دون أن يسقط هذا الدفاع حقه في الرد وصولاً إلي نفاذ هذه الحوالة في حق الطاعن من عدمه وصحة الوفاء بالأجرة للمؤجر الأصلي وأثر ذلك علي التكليف بالوفاء فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 2473 –  لسنــة 73 ق  –  تاريخ الجلسة 18 / 11 / 2005]

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي بإخلاء العين محل النزاع علي سند من أن عقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/2/1985 لا ينطبق عليه قانون إيجار الأماكن وإنما يخضع للقواعد العامة في القانون المدني التي لا ترخص للمستأجر توقي الإخلاء بالسداد اللاحق لرفع الدعوي مخالفاً هذا النظر وحجبه هذا عن بحث وتحقيق واقعة السداد المدعي بها والثابتة من إنذارات عرض وإيداع الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية المقدمة بحوافظ مستندات الطاعن وأثر ذلك السداد علي صحة التكليف بالوفاء فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 2636 –  لسنــة 73 ق  –  تاريخ الجلسة 06 / 01 / 2005]

المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني وهي واجبة التطبيق في الأصل على ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص أخر يتعارض وأحكامها فهذه التشريعات أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ومن ثم تعتبر مقيدة لنصوص القانون المدني التي تتعارض معها. لما كان ذلك وكان النص في المادة الأولى من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أنه :

“فيما عدا الأراضي الفضاء تسري أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره…..” والنص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه :

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية… (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر….

ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة….”

يدل على أن المشرع وإن كان قد استثنى عقود إيجار الأماكن المفروشة من أحكام الامتداد القانوني إلا أنه أبقاها خاضعة للأحكام المنظمة لحالات الإخلاء فلا يجوز للمؤجر طلب إخلائها إلا إذا لم يف المستأجر بالأجرة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بسدادها على النحو المبين بنص المادة 18 سالفة الذكر بحيث إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً يبطل ولا يعمل به فيما لا يوافق حكم التشريع الاستثنائي فإذا كان مقتضى الشرط الصريح الفاسخ هو التأخير في سداد الأجرة تعين أن يكون بالمعنى الذي وضعه الشارع على ما سلف بيانه.

[الطعن رقم 11815 –  لسنــة 65 ق  –  تاريخ الجلسة 09 / 03 / 1997 –  مكتب فني 48 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 484 –  تم قبول هذا الطعن]

قضاء الحكم المطعون فيه برفض طلب الإخلاء المؤسس علي التأخير في سداد الأجرة استنادا إلي أن المطعون ضدهم قد سددوا الأجرة الواردة في التكليف وملحقاتها وما يكفي المصاريف الفعلية دون أن تتحقق المحكمة من سدادهم لما أستجد من أجرة مستحقة في ذمتهم حتى إقفال باب المرافعة أمام محكمة الدرجة الأولي وما أستجد منها حتى قفل باب المرافعة في الاستئناف فضلاً عن المصاريف والنفقات الفعلية التي تكبدها الطاعنون…… واعتد بعرض المطعون ضدهم للأجرة والمصاريف للإنذارات المقدمة في الدعوي مخصوماً منها رسم الإيداع دون أن يعرض لمنازعة الطاعنين في هذا الخصم فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 1200 –  لسنــة 67 ق  –  تاريخ الجلسة 03 / 02 / 2005]

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن أثر التكليف بالوفاء ينقضي بتنازل المؤجر عنه صراحة أو ضمناً أو باستنفاد غرضه بإقامة دعوى بالإخلاء استناداً إليه أو بقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة التي تضمن التكليف التنبيه بالوفاء بها.

[الطعن رقم 2279 –  لسنــة 72 ق  –  تاريخ الجلسة 10 / 07 / 2005]

إذ كان الحكم المطعون فيه قد استند في قضائه بالفسخ والإخلاء على التكليف بالوفاء المؤرخ …./…./…. رغم استنفاد هذا التكليف لغرضه لسبق استناد المطعون ضدها إليه في الدعوى رقم …. لسنة …. إيجارات الزقازيق المقامة منها ضد الطاعن بطلب الإخلاء  والتي قامت تلك المحكمة بتمحيص ذلك التكليف وانتهت إلى عدم قبولها لبطلان ذلك التكليف , وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بهذا التكليف الباطل ورتب على ذلك قضاءه بإلغاء الحكم الابتدائي وبفسخ عقد الإيجار المؤرخ …/…/… وإخلاء الطاعن من الشقة موضوع النزاع وتسليمها للمطعون ضدها فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

[الطعن رقم 2279 –  لسنــة 72 ق  –  تاريخ الجلسة 10 / 07 / 2005]

وإذ كان النص في الفقرة الأولى من المادة 586 من القانون المدني على أنه “يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة” فيلزم المستأجر بموجب هذا النص بدفع الأجرة في المواعيد المبينة بعقد الإيجار فإذا خلا الاتفاق من تحديد ميعاد الوفاء – أتبع العرف في تعيين موعد هذا الوفاء، فإذا لم يكن هناك اتفاق على مواعيد دفع الأجرة، ولم يوجد عرف، تدفع الأجرة مؤخرا لا مقدما لأنها لا تستحق إلا إذا استوفى المستأجر الانتفاع بالعين.

[الطعن رقم 2747 –  لسنــة 68 ق  –  تاريخ الجلسة 10 / 04 / 2000]

مذكرات بطلات تكليف الأجرة

مذكرة

بدفاع / ……………….                             (المدعى عليه)

ضد

…………………..                                 (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

(الدفاع)

أولاً : الدفع ببطلان التكليف بالوفاء بالأجرة :

تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها ، خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق له في توجيهه .

أثره . عدم قبول الدعوى . وجوب صدوره من المؤجر الأصلي ولو لم يكن مالكاً للعين المؤجرة . مؤداه . جواز صدوره عن مشتري العين المؤجرة بعقد غير مسجل . شرطه . سريان حوالة عقد الإيجار في حق المستأجر .

(الطعن 8419 لسنة 64 ق – جلسة 14/5/2000)

ولما كان الثابت بالأوراق

• أن المدعي قد أعلن المدعى عليه بتكليفه بالوفاء بالأجرة عن شهور …….. ، ………. بالرغم من قيام المدعي عليه بعرض هذه الأجرة على يد محضر بتاريخ   /  /    وتم إيداع هذه الأجرة بخزينة المحكمة على نفقة المدعى عليه إلا أن المدعى لم يقم باستلام هذه الأجرة الأمر الذي يبرأ ذمة المدعى عليه إلى هذا الدين ولا يعد متأخراً في سداد الأجرة .
• كما أن المدعي قد قام بتكليفه بالوفاء بالأجرة زيادة عامة هو مستحق عليه الأمر الذي يعني ببطلان التكليف بالوفاء بالأجرة .
• كما أن التكليف بالوفاء بالأجرة قد جاء مما لا صفة له أي جاء من غير المؤجر الأصلي مما يعني أيضاً ببطلان التكليف بالوفاء بالأجرة وجعله عديم الأثر .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

تمسك الطاعن بدفاع مفاده بطلان تكليفه بالوفاء بالأجرة المدة من 1/9/2001 حتى 31/5/2002 لتضمنه المطالبة بأجرة مسددة للمؤجر الأصلي – أحد الملاك السابقين علي الشيوع- بموجب إيصالات بسدادها عن المدة من 1/9/2001 حتى 31/12/2002 والتي لم يطعن عليها المطعون ضده بأي مطعن ولتضمنه أيضاً المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة قانونا لاحتسابه الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 بواقع ثمانية أمثال الأجرة رغم أن العقار أنشئ في 59/60 فتحسب الزيادة بواقع خمسة أمثال الأجرة فقط عملاً بالمادة الثالثة من هذا القانون .

فضلاً عن أن الإنذار الموجه له من المطعون ضده بحوالة حق الإيجار إليه بشراء الأخير حصة قدرها 13 س 17 ط في عقار النزاع بتاريخ 4/4/2001 لا يحاج به الطاعن لعدم تضمينه حوالة عقد الإيجار إذ أن المؤجر فيه لم يكن ضمن البائعين في هذا العقد ولم يتصرف المؤجر في نصيبه الشائع في العقار إلي المطعون ضده إلا بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 15/1/2002 .

بما مفاده أن الوفاء للمؤجر يبرئ ذمته – أي الطاعن – من دين الأجرة المطالب بها بالتكليف وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع الجوهري وأقام قضاءه بالإخلاء علي سند من عدم وفاء المستأجر الأجرة معتدا بهذا التكليف دون أن يسقط هذا الدفاع حقه في الرد وصولاً إلي نفاذ هذه الحوالة في حق الطاعن من عدمه وصحة الوفاء بالأجرة للمؤجر الأصلي وأثر ذلك علي التكليف بالوفاء فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 2473 –  لسنــة 73 ق  –  تاريخ الجلسة 18 / 11 / 2005]

نقض جلسة 12/1/1995 مجموعة المكتب الفني س 446 ص 148

(بناء عليه )

تنفيذ حكم الاخلاء المستعجل المادة (18/ ب فقرة 2)

السند القانوني :

المادة (18/ب فقرة 2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 :

ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر مـن العـين بسبب التأخير في سـداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح ………………….. وبشـرط أن يتـم التنفيذ في مواجهة المستأجر.

أحكام النقض عن حكم الاخلاء المستعجل

لئن كانت اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية 237 لسنة 1997 والمعمول بها من اليوم التالي لتاريخ نشرها بالجريدة الرسمية في 19/7/1997 بعد أن أفردت بابا كاملا لتحديد الأجرة القانونية وزيادتها طبقا للقانون نصت في المادة 17 منها على أن “على كل من المؤجرين والمستأجرين تعديل أوضاعهم وفقا لجميع الأحكام المنصوص عليها في هذه اللائحة, وذلك خلال ستين يوما من تاريخ العمل بها “لا يصبح هذا النص – سببا لتعطيل أحكام القانون 6 لسنة 1997 – ولا تعديل تاريخ نفاذه منذ اليوم التالي لتاريخ نشره في 26/3/1997 .

لأن المادة 144 من الدستور تنص على أن “يصدر رئيس الجمهورية اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها” وهو ما يعدم كل قيمة تشريعية لنص المادة 17 سالفة الذكر إلا أنه يتبقى فيه أنه أشار إلى حقيقة واقعية وبديهية حاصلها أن:

صدور القانون 6 لسنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة على النحو الوارد بنص المادة الثالثة منه من شأنه أن يحدث ارتباكا للمستأجر تفتضيه أن يبحث عن تاريخ إنشاء المبنى ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة ثم يقوم بحساب مقدار الأجرة الجديدة وتدبير ما طرأ على التزامه من تعديل, وهى أمور من شأنها بطبيعتها أن تجعل المستأجر متى تخلف عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها لمدة معقولة ألاَّ يعتبر مسوفا هذا أمر على المحاكم اعتباره احتراما لما يقتضيه العقل – بصرف النظر عن بطلان النصوص.

[الطعن رقم 2331 –  لسنــة 71 ق  –  تاريخ الجلسة 10 / 06 / 2002]

إذ صدر القانون 6 لسنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة علي النحو الوارد بنص المادة الثالثة منه من شأنه أن يحدث ارتباكا للمستأجر تفتضيه أن يبحث عن تاريخ إنشاء المبني ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة ثم يقوم بحساب مقدار الأجرة الجديدة وتدبير ما طرأ علي التزامه من تعديل، وهي أمور من شأنها بطبيعتها أن تجعل المستأجر متى تخلف عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها لمدة معقولة ألا يعتبر مسوفاً وهذا أمر علي المحاكم اعتباره احتراما لما يقتضيه العقل.

[الطعن رقم 2331 –  لسنــة 71 ق  –  تاريخ الجلسة 10 / 06 / 2002]

إذ كان الطاعن قد تمسك بأن تأخره في سداد الأجرة مرجعه المنازعة في تحديدها قانوناً بعد صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 وعدم حسمها إلا بتقرير الخبير  المنتدب أمام محكمة أول درجة ثم بادر بسداد الأجرة والزيادة فور تحديدها بمعرفة الخبير المنتدب وذلك بموجب إنذارات عرض الأجرة المقدمة بحوافظ مستنداته أمام محكمة الاستئناف وهو ما يدل علي أن الطاعن حين تأخر في الوفاء بالأجرة لم يقصد التسويف، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه الفساد في الاستدلال.

[الطعن رقم 3109 –  لسنــة 74 ق  –  تاريخ الجلسة 16 / 03 / 2005]

إذ صدر القانون 6 لسنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة علي النحو الوارد بنص المادة الثالثة منه من شأنه أن يحدث ارتباكا للمستأجر تفتضيه أن يبحث عن تاريخ إنشاء المبني ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة ثم يقوم بحساب مقدار الأجرة الجديدة وتدبير ما طرأ علي التزامه من تعديل، وهي أمور من شأنها بطبيعتها أن تجعل المستأجر متى تخلف عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها لمدة معقولة ألا يعتبر مسوفاً وهذا أمر علي المحاكم اعتباره احتراما لما يقتضيه العقل.

[الطعن رقم 3109 –  لسنــة 74 ق  –  تاريخ الجلسة 16 / 03 / 2005]

تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أن سبب تأخره في سداد أجرة شقة النزاع يرجع إلي فعل المطعون ضده لعدم وجوده بمحل إقامته داخل الجمهورية لأن إقامته الدائمة بالمملكة العربية السعودية وطلبه سداد الأجرة في حسابه بالبنك تارة وإلي محام يحمل توكيلاً عنه تارة أو الاحتفاظ بها لحين عودته إلي البلاد تارة أخري ودلل علي وجود المطعون ضده خارج البلاد بإنذارات العرض المقدمة عنه بحوافظ مستنداته أمام محكمة أول درجة والتي جاء في العديد منها إجابة المحضرين عدم وجود المطعون ضده بمحل إقامته لإقامته خارج البلاد.

كما قدم إقراراً منسوب صدوره إلي المطعون ضده يقر فيه بأن المبالغ التي يودعها الطاعن في حسابه رقم ….. هي مقابل إيجار الشقة وعدداً من إيصالات صادرة من ذات البنك  يفيد إيداع الطاعن مبالغ لصالح الطاعن في ذات الحساب حتى   /  /   وصورة ضوئية من توكيل رسمي ….. صادر من المطعون ضده إلي وكيله …..

وإذ أغفل الحكم المطعون فيه الرد علي هذا الدفاع الجوهري بما يتضمنه من مبررات ساقها الطاعن لتأخره في الوفاء بالأجرة ولم يخضعها لتقديره لبيان مدي قبولها واعتبارها عذراً للطاعن يبرر التأخير أو إطراحها فينتفي مبرر التأخير وهو دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوي، فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 863 –  لسنــة 74 ق  –  تاريخ الجلسة 17 / 03 / 2005]

مذكرة بطلان الأجرة في تكليف الوفاء

بدفاع / ……………….                             (المدعى عليه)

ضد

…………………..                                      (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

(الدفاع)

أولاً : عدم سداد الأجرة يرجع إلى عدم تحديد تاريخ إنشاء المبنى ومقدار أجرته القانونية :

ولما كان الثابت بالأوراق بأن المدعي قد أقام دعوى الطرد تأسيساً على عدم سداد المدعي الأجرة بالزيادة الواردة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 .

وقد قام المدعى عليه بإعلانه على د محضر يرجوه بتحديد تاريخ إنشاء لمبنى ذلك لتقدير الأجرة القانونية إلا أن المدعى التفت عن هذا الطلب وضرب به عرض الحائط الأمر الذي أدى إلى تخلف المدعى عليه عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها ومن ثم لا يعد مسوفاً في سداد الأجرة لأن التأخير قد جاء نتيجة عدم تحديد تاريخ إنشاء المبنى ومقدار الأجرة القانونية وما لحقه من تعديل بالقوانين المتعاقبة .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

إذ صدر القانون 6 لسنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة علي النحو الوارد بنص المادة الثالثة منه من شأنه أن يحدث ارتباكا للمستأجر تفتضيه أن يبحث عن تاريخ إنشاء المبني ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة ثم يقوم بحساب مقدار الأجرة الجديدة وتدبير ما طرأ علي التزامه من تعديل وهي أمور من شأنها بطبيعتها أن تجعل المستأجر متى تخلف عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها لمدة معقولة ألا يعتبر مسوفاً وهذا أمر علي المحاكم اعتباره احتراما لما يقتضيه العقل.

[الطعن رقم 3109 –  لسنــة 74 ق  –  تاريخ الجلسة 16 / 03 / 2005]

الطعن 2331 لسنة 71 ق جلسة 10/6/2002

ثانياً : عدم تحديد إنشاء المبنى يعد مبرراً للتأخير في سداد الأجرة :

ولما كان الثابت بالأوراق قيام المدعى عليه بإعلان المدعي يرجو فيه إخباره بتحديد تاريخ إنشاء المبنى ومقدار أجرته القانونية لعرض الأجرة عليه إلا أن المدعى ضرب عرض الحائط بهذا الإعلان الأمر الذي يجعل عدم تحديد  إنشاء  المبنى مبرراً للتأخير في سداد الأجرة .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

إذ كان الطاعن قد تمسك بأن تأخره في سداد الأجرة مرجعه المنازعة في تحديدها قانوناً بعد صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 وعدم حسمها إلا بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة ثم بادر بسداد الأجرة والزيادة فور تحديدها بمعرفة الخبير المنتدب وذلك بموجب إنذارات عرض الأجرة المقدمة بحوافظ مستنداته أمام محكمة الاستئناف وهو ما يدل علي أن الطاعن حين تأخر في الوفاء بالأجرة لم يقصد التسويف، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه الفساد في الاستدلال.

[الطعن رقم 3109 –  لسنــة 74 ق  –  تاريخ الجلسة 16 / 03 / 2005]

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات .

محام المدعى عليه

مذكرة تسوية حساب الأجرة

بدفاع / ……………….                               (المدعي عليه)

ضـد

…………………..                                        (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

نلتمس الحكم بـ :

• أولاً : سقوط الحكم المدعى عليه في التمسك بإنقاص الأجرة المدونة بعقد الإيجار بزعم أنها زيادة ومغالى فيها – وذلك بالتقادم الطويل .
• ثانياً : ثم انقضاء بالطلبات المذيلة بها عريضة الدعوى
• وفي جميع الحالات – إلزام المدعى عليه بمصاريف الدعوى – وأتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ .

(الموضوع والوقائع والدفاع)

نحيل بشأنهم إلى :

1. عريضة الدعوى
2. تقرير الخبير الهندسي من مكتب خبراء دمنهور .
3. مذكرة المدعي بجلسة  /  /    .

ونضيف في هذه المذكرة – تعقيب على تقرير قسم أبحاث التزييف والتزوير بالإسكندرية عقد الإيجار – سند الدعوى – كتب جميع بياناته مرة واحدة عدا مقدار القيمة الايجارية وذلك لسببين مهمين :

• الأول : أن المدعى عليه – المستأجر وهو زميل محامي – كان يعمل في بنك ……… – قبل قيده بنقابة المحامين  وعندما أراد ترك البنك والعمل بالمحاماة – كان لابد من استئجار مكتب محاماة وكان المدعى يشرع في بناء الدول الأول العلوي وقتئذ – وتلاقت الإرادتان على التأجير – لكن تم كتابة بدون قيمة حتى ينتهي المالك من بناء الدول الأول كله – لاحتوائه على 4 شقق ووافق الجميع على ذلك بما في ذلك باقي المستأجرين في الدور كله .
• الثاني : وبعد الانتهاء من البناء – وبدأ كل مستأجر في إجراء التحسينات التي يراها لنفسه – تم كتابة القيمة الايجارية في نسخة المؤجر .

• ومنهم من سكت عنها لأمر نفسه – كتقديم صورة للضرائب مثلاً .
• إذن العقد كتب أولاً ثم القيمة بعد ذلك بمدة بسيطة ربما تكون سنتين أو أكثر .
• وانتهى الأمر تماما – وشغل كل مستأجر وحدته وباشر عمله فيها .

والدليل على ذلك

أن المدعى عليه قدمه بجلسات الدعوى فقدم نسخته خالية من الأجرة وقدم نسخة طبيب في نفس الدور – مستأجرة عيادة – خالية من الأجرة أيضاً .

وتمت تسوية حساب المدعى عليه على تلك الأجرة – لأنه قد ساهم في بعض التشطيبات خصما من الأجرة الإضافة إلى أتعاب تم خصمها نظير دعوى رفعها المدعى عليه للمدعي .

وبعض الأعمال القضائية الأخرى وسوى الأمر تماماً .

حتى ميلاد القانون الجديد بزيادة الوحدات الغير مخصصة لأغراض السكنى  – وطالب المدعى بالزيادة – المدعى عليه – أسوة بغيره – وطبقاً للقانون ، فاستشاط غضبه – وكانت الدعوى المطروحة على بساط البحث .

بذلك فالعقد مكتوب أولاً ثم تحديد الأجرة والمدعى عليه لم يكتبها لأمر في نفسه .

والدليل على ذلك

عقد مقدم من المدعى عليه وهو عقد ……….. وتمت تسوية حساب ……………. دون إعتراض – وبالأوراق دليل تسوية وتدرج هذا ……………… .

وقد أيد ذلك تقرير قسم بحاث التزييف والتزوير – حينما أنتهى في التقرير إلى أن التاريخ الذي كتبت فيه البيانات – يختلف عن التاريخ الذي فيه (مقدار الأجرة) ومن الصعب التعرف على المدة بينهما لبدائية الوسائل العلمية التي تحدد بالضبط عمر المداد في مصر .

وهذا يؤكد بما لا يدع مجالاً للشك أن القيمة الايجارية المضافة كتبت من مدة كبيرة إذ أنها لو كانت غير ذلك لأفصح عنها التقرير .

وهل : من المعقول تقديم عقد ناقص البيانات للمحكمة في حالة وجود نزاع !!

إذن : لا مجال مطلقاً للمدعي عليه في التمسك بأن القيمة الايجارية مضافة بعد كتابة العقد – وتمسكه بذلك يصيبه التقادم .

يعني : الدفع المبدى منه أصلاً سقط بالتقادم  ذلك لأن الدفع من جنس الدعوى – فإذا انهارت الدعوى – انهارت دفوعها وهو لصيق وملتصق وملصوق بها أيضاً .

خاصة وقد مضى أكثر من 17 سنة .

وبنا عليه . فتقرير قسم الأبحاث لا يفسد الدعوى ولا العقد وأنه قرر حقيقة في اختلاف التاريخين (بيانات العقد والقيمة الايجارية) حسبما قررنا .

وعليه فإن تمسك المدعى عليه بأن القيمة الايجارية مغالى فيها مرفوض شكلا وموضعا – من ناحيتين :

• الأول : مرور أكثر من 15 سنة على ميلاد لعقد .
• الثانية : أن عقود إيجار لمثل خالية هي الأخرى – ولكن تدرجت عقود الباقين – وسدادهم يؤكد عدالة القيمة المدونة بالعقود .

هذا وقد جاء تقرير قسم الأبحاث :

لا تزوير   –  لا إضافة  –  لا كشط  –  لا تحشير  –   لا عيوب

ومنطق الأمور والواقع يؤكد ذلك :

فالمستأجر أراد ربط العلاقة الايجارية فتمت كتابة العقد لكن القيمة ………….. ستحددها بعد وتم تحديدها ، وسوى حسابه عليها فلماذا ؟

وأما من الناحية القانونية

1-  أن البناء وميلاد لعقد والقانون المطبق على الدعوى هو 136 لسنة 81  .

2-  هذا القانون :

أعطى المالك وحده ، الحرية في تحديد الأجرة .            م/4

وأعطى المستأجر وحده الاعتراض عليها خلال 90 يوماً    م/5 أمام لجان خاصة .

3-  والمستأجر (لمدعى عليه) وافق على الأجرة منذ الانتهاء من عملية البناء هو – وغيره من مستأجري الدور الأول علوي .

هذا الجزء مشروح بدقة وتفصيل أكثر في مذكرتنا المقدمة بجلسة  /   /   ونتلمس من المحكمة الموقرة إلقاء الضوء عليها – ونحيل إليها .

وبذلك تكون أمام سؤال يطرح نفسه على طاولة البحث :

• أولاً : مدة 17 سنة في لقانون كاف وحدها للتمليك بالتقادم دون منازعة إذا لم يدعي أحد عكس ذلك بأسبابه .
• ثانياً : المدعى عليه (المستأجر ) – اليوم – هل له الحق ف التمسك بأن الأجرة المكتوبة بالعقد غير ما تم الاتفاق عليه ومغالى فيها .

والجواب إن حقه في التمسك بهذه الجزئية سقط بالتقادم الطويل وهو 15 سنة .

حيث أنه :

لم يتمسك باللجوء للجان المختصة – طبقاً للقانون .

لم يعترض على الأجرة بشكل رسمي وقانوني .

سوى حسابه مع المدعي على جلة ما قام بتشطيبه من حسابه الخاص قبل رفع الدعوى .

من جماع ما تقدم :

فالمدعى عليه : سقط حقه بالتقادم بالتمسك بأن الأجرة مغالى فيها .

وقدم عقود إيجار (مثل) متقاربة تماماً لعقده – وهي حال كونها كجهلة القيمة – فهذا دليل على أن الجميع تعاقد أولاً ثم تم الاتفاق على الأجرة بعد ذلك .

وبالتالي فالدعوى تسر في طريقها الصحيح – الأمر الموجب للحكم بالطلبات .

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات

محام المدعي

مذكرة في الدفع ببطلان التكليف بالوفاء بالأجرة

محكمة ………. الابتدائية

الدائرة …… مساكن

بدفاع / ………………                              (مدعي عليه)

ضـــــد

………………………..                              (مدعي)

في الدعوى رقم ……لسنة …….. والمحدد لنظرها جلسة …………..

(الطلبــــات)

أولا : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء حيث طلب الوفاء في خلال 24 ساعة بالمخالفة لنص المادة 18 فقرة ب كمن القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي اشترطت لهذا الوفاء خمسة عشر يوما .

• ثانيا : ومن باب الاحتياط رفض الدعوى وإلزام رافعها بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة .

(الموضـــــوع والدفـــاع)

بتاريخ …………….أجر والد المدعي وهو المالك الأصلي عن النزاع للمدعي عليه مقابل إيجار شهري قدره ………… .

(حافظة مستندات     /    /      )

وبتاريخ   /   /     قامت لجنة تقدير الإيجارات التابعة لمجلس مدينة دمنهور بتقدير الشقة عين النزاع بقيمة إيجاريه………….وظل المدعي عليه يسدد إيجار شهري قدرة ………..أي بزيادة …………………………..وحتى الآن

(حافظة مستندات     /     /      )

على أساس ……………كان يتسلمها المدعي بموجب إيصالات رسمية نتشرف بتقديم أحداها عن شهر ……… .

(حافظة مستندات     /    /    )

وبتاريخ ……قام المدعي عليه بترميم شقته فتعرض له المدعي وهدده بتبليغ مجلس المدينة وتحت تأثير الإكراه والخوف من وقف الترميم وقع له المدعي عليه به عقد إيجار ……….وهو يعلم تمام العلم أن هذا العقد غير ثانوي ولن يعمل به وفعلا لم يوضع هذا العقد محل التنفيذ مطلقا بدليل :

أولا : قيام المدعي بتحصيل القيمة الايجارية الشهرية في عقد والده المالك الأصلي وقدرها ………….بدليل الإيصال الصادر منه عن شهر …………….

(حافظة مستندات   /    /     )

ثانيا : المدعي ليس من حقه إبرام هذا العقد حيث لم يكن مالكا للعقار في هذا الوقت فضلا عن مخالفة هذا العقد لنصوص ثانوية

(حافظة مستندات   /    /     )

القانون يعتمد قرار لجنة تقدير الإيجارات لأنها هي المنوط بها تحديد الأجرة أما الضرائب العقارية فهي ليست الجهة التي تحدد القيمة الايجارية للمساكن وقد قامت بهذا التقرير حافظة المدعي عليه ولم يطعن عليه من الطرفين وظل المدعي يسدد الإيجار على أساسها حتى الآن .

وأخيرا فإن المدعي عليه يجحد كافة الصور الضوئية  المقدمة من المدعي ويقرر أنه قام بترميم شقته وهي عين النزاع على حسابه الخاص ونطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .

(بنــــاء عليـــــه)

نصمم على الطلبات .

وكيل المدعي عليه

خاتمة

يُعدّ فهم شروط صحة تكليف سداد الأجرة والإخلاء وحالات بطلانها من الأمور المهمة لضمان حقوق كل من المؤجر والمستأجر.

بطلان تكليف سداد الأجرة في القانون 136 لسنة 1981

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض