شهر المحرر وتسجيل عقارك في قانون الشهر العقاري

في هذا البحث باذن لله تجد كل ما تحتاج معرفته عن شهر المحرر وفق شرح مبسط لقانون الشهر العقاري فيعد دليلك الكامل لشهر المحرر في قانون الشهر العقاري المصري 2024 مع بيان الخطوات والمستندات المطلوبة.

محتويات المقال

خطوات شهر المحرر بالشهر العقاري

تمهيد البحث:

لحماية للملكية العقارية حرص المشرع المصري علي إجراء عمليات شهر للتصرفات العقارية فصدر القانون رقم 18 لسنة 1923 والذي سمي بقانون التسجيل وظل هذا القانون سارياً لمدة ثلاثة وعشرين عاماً إلي أن صدر قانون الشهر العقاري – القانون رقم 14 لسنة 1946

وقد أدخلت عليه عدة تعديلات كان أهمها:

التعديل بالقانون رقم 223 لسنة 1996 والذي تغير معه مسمي القانون إلي قانون الشهر العقاري الشخصي
التعديلات بالقانون رقم 83 لسنــة 2006 بشأن تعديل بعض أحكام القرار بالقانون رقم 70 لسنة 1960 بشأن رسوم التوثيق والشهر وقانون نظام السجل العيني الصادر بالقرار بالقانون رقم 142 لسنة 1964
أخر هذه التعديلات القانون رقم 9 لسنة 2022 بشأن تسجيل الملكية بالشهر المؤقت .

ويقول الدكتور سليمان مرقص عن نظام الشهر الشخصي :

أنه نظام للشهر الشخصي فينشأ في البلد الواحد سجل عام أو سجلات الأقاليم يدون بهذه السجلات كل التصرفات التي تنشئ حقوقاً عينية وتدون باسم المتصرف شخصياً وتنظم فهارس هذه السجلات بالأسماء الشخصية للمتصرفين ولو أراد ذوى الشأن الوقوف علي مالك معين قد تصرف في عقار فيستدل من هذه السجلات علي المالك ويجوز لهؤلاء أن يطلبوا من أمين السجل الذي يقع في دائرته هذه العقارات شهادة معينة بذلك وبذلك يظهر لذوى الشأن خلو أو عدم خلو العقارات المطلوب التعامل عليها وتقدير المركز المالي للشخص المراد التعامل معه فيما يخص تلك العقارات .

ما هي مميزات الشهر الشخصي للتصرفات العقارية ؟

تتعدد مزايا الشهر الشخصي للتصرفات العقارية علي نحو يسمح بتعدادها :

أولا : علانية التصرف العقاري : فالشهر وفق طبيعته يحقق العلانية ، فالمتعامل علي عقار من العقارات – ووفق نظام الشهر – يمكن له الوقوف عند التصرفات التي سبقته .
ثانياً : مكافحة أسباب بطلان التصرفات العقارية : صحيح أن الشهر الشخصي لا يطهر الإرادة من عيوبها ، فاستصدار حكم ببطلان التصرف العقاري والتأشير به في هامس السجل يزيل كل أثر لعملية التسجيل والشهر – إلا أنه هذا النظام ووفق إجراءاته يكافح أسباب البطلان .
ثالثاً : يسر إجراءات ومصروفات التسجيل : خاصة مع التعديلات التشريعية المتعددة التي خفضت المصروفات واختصرت بعض الإجراءات ، لعل أخرها وأهمها التعديل التشريعي بالقانون رقم 83 لسنــة 2006 بشأن تعديل بعض أحكام القرار بالقانون رقم 70 لسنة 196 بشأن رسوم التوثيق والشهر وقانون نظام السجل العيني الصادر بالقرار بالقانون رقم 142 لسنة 1964 .

ما هي عيوب ومثالب الشهر الشخصي للتصرفات العقارية؟

نظام الشهر الشخصي معيب من ناحيتين :

العيب الأول من ناحية الترتيب :

فالشهر وفقاً لهذا النظام يتم تسجيله أو قيده طبقاً لاسم المتصرف فذى الشأن لا يعرف إلا المتصرف في العقار فقط وقد تتعدد تصرفات هذا المالك ويؤدي ذلك إلي ازدواجية

العيب الثاني من حيث الحجية :

فالشهر الشخصي لا يكشف عن حقيقة وصحة التصرف ولا يعطي المتصرف إليه ضماناً بثبوت الحق محل هذا التصرف ، ومن ثم يكون معرضاً لزوال حقه .

الملكية العقارية لا تنتقل إلا بالتسجيل :

الملكية العقارية لا تنتقل إلا بالتسجيل وأساس ذلك :

نص المادة 934 من القانون المدني والتي يجري نصها :

في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرهـا سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهـذا الشهر.

نص لمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 الشهر العقاري :

أن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الآتي :

جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية ، ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

مصلحة الشهر العقاري

تتولي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق إدارة مكاتب الشهر العقاري ومراقبة وحفظ صور جميع المحررات التي شهرت أو تم توثيقها وكذلك صور الفهارس الخاصة بذلك وهي تتكون من إحدى عشر إدارة هي :-

إدارة الشهر والتوثيق .
إدارة القضايا .
إدارة البحوث القانونية والتشريعية .
إدارة التفتيش القضائي .
إدارة المطالبات .
إدارة التفتيش الفني .
الإدارة الهندسية .
إدارة التصوير .
إدارة الترجمة .
إدارة التحقيقات .
إدارة المحفوظات .

وطبقاً للمادة 6 من قانون الشهر العقاري فإن اختصاصات مكاتب الشهر العقاري هي :

1مراجعة المحررات المقدمة للشهر بعد التأشير علي مشروعاتها من المأموريات المختصة بالصلاحية للشهر .
إثبات المحررات في دفاتر الشهر والتأشير عليها بما يفيد شهرها .
تصوير المحررات التي يطلب شهرها .
حفظ أصول المحررات التي تشهر وموافاة الجهات المختصة بصورة منها .
إعداد فهارس للمحررات التي تشهر .
التأشيرات الهامشية وإرسال صورة منها للمكتب الرئيسي .
إعطاء الشهادات العقارية .
إعطاء صورة من المحررات التي تم شهرها ومرفقاتها .
الترخيص بالاطلاع ( الكشف النظري )

كما تعتبر مكاتب الشهر جهة خبرة فيما يطلب إليها دراسته من الجهات القضائية وذلك بالنسبة إلي الحقوق العينية العقارية وإزاء تعدد مكاتب الشهر العقاري – التي تغطي إقليم الدولة – كان لازماً الحديث عن الاختصاص المكاني أو المحلي لهذه المكاتب . وطبقاً للمادة رقم 5 من قانون الشهر العقاري يتحدد اختصاص كل مكتب من مكاتب الشهر العقاري بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرتها فتنص 5 من قانون الشهر العقاري علي أنه :

يختص كل مكتب من مكاتب الشهر دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي في دائرة اختصاصه وإذا كانت العقارات واقعة في دائرة اختصاص مكاتب متعـددة وجب إجراء الشهر في كل مكتب منها .

ولا يكون للشهر الذي يتم في أحد هذه المكاتب أثره إلا بالنسبة إلي العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع في دائرة اختصاصه يعد كل مكتب فهرس للمحررات التي تم شهرها فيه وتحرر الشهادات العقارية التي تطلب وفقاً للبيانات الواردة في هذا الفهرس .

ويبين في الشهادات قلم التسجيل الذي شهرت فيه المحررات متي كان شهرها سابقاً علي العمل بأحكام هذا القانون .

طرق شهر المحررات طبقاً لقانون الشهر العقاري

أربع طرق للشهر العقاري للمحررات أوردها قانون الشهر العقاري ونتعرض لكل صورة منها علي النحو التالي :

الشهر بطريق التسجيل:

في بيان المقصود بالشهر بطريق التسجيل تجب التفرقة بين نوعين من المحررات :

النوع الأول المحررات الرسمية :

وهذه المحررات تشهر بالتسجيل عن طريق نقل صورة كاملة للمحرر المطلوب شهره ويحفظ الأصل بدفتر الشهر ويؤشر عليه بمكتب الشهر بموجب محضر يوضع له – يخصص له – رقم تتابع مع ذكر دقيق لليوم والشهر والسنة والساعة ، ويوقع هذا المحضر من الأمين العام لمكتب الشهر أو الأمين العام المساعد .

أما النوع الثاني المحررات العرفية :

فهذه المحررات تشهر بالتسجيل عن حفظ أصل المحرر بمكتب الشهر العقاري مع إعطاء ذوى الشأن صورة معتمدة منها .

والواضح أن أساس التفرقة بين تسجيل المحرر الرسمي وتسجيل المحرر العرفي تكمن في آلية التعامل مع المحرر حال تقديمه فالمحرر الرسمي يسجل بنقل صورة كاملة للمحرر المطلوب شهره و أما المحرر العرفي فيسجل بتصويره وحفظ الأصل بمكتب الشهر العقاري وإعطاء ذوى الشأن صورة معتمدة منه وسواء كان التسجيل لمحرر عرفي أو رسمي فإنه – بعد تمام التسجيل – يتم تصوير المحرر صورتين فوتوغرافيتين تسلم أحداهما لصاحب الشن وترسل الأخرى لإدارة المحفوظات التابعة لمكتب الشهر العقاري

ويوجز الدكتور عبد الحميد الشواربي القول :

التسجيل يتم بنقل صورة كاملة للمحرر بين الطرفين إن كان عقداً رسميـاً أو بحفظ الأصل ذاتـه الموقع من الطرفين إن كان العقد عرفياً .

تساؤل الهام ما هي المحررات التي يجب شهرها بطريق التسجيل ؟

باستعراض أحكام الباب الثاني من القانون رقم 14 لسنة 1946 نجد أن المشرع حدد المحررات التي يتعين شهرها وطريقة الشهر الواجبة في المواد من 9 الي 19 من هذا القانون . فأوجب تسجيل المحررات والأحكام النهائية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية والحقوق المتفرعة عنها فتنص المادة 9 علي أنه :

جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية .

وطبقاً لصريح نص المادة 10 من قانون الشهر العقاري فإنه: يجب شهر – شهر بالتسجيل – جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترتب علي عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة علي الغير .

ويسري هذا الحكم علي القسمة العقارية ولو كان محلها أموالاً مورثة ويجوز للشريك الذي حصل علي حكم نهائي بالقسمة أو بصحة التعاقد علي القسمة أن يطلب قصر التسجيل علي حصته ما لم يترتب علي هذا الشهر إنهاء حالة الشيوع .

كما يجوز أن يطلب قصر التسجيل علي نصيبه في قسم أو ناحية معينة ، وعلي المكتب الذي تم فيه التسجيل أن يخطر مكاتب الشهر التي تقع بدائرتها باقي العقارات موضوع القسمة للتأشير بذلك .

وطبقاً لصريح نص المادة 11 من قانون الشهر العقاري فإنه: يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد علي منفعة العقار إذا زادت مدتها علي تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدماً ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك .

ويترتب علي عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد علي مدة تسع سنوات بالنسبة الي الإيجارات والسندات وفيما زاد علي أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الي المخالصات والحوالة .

تساؤل المرتبط ما هو جزاء عدم الشهر بالتسجيل ؟

يترتب علي عدم تسجيل الحقوق المشار إليها في المادة التاسعة أم هذه الحقوق لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة لغيرهم ، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن وفي بيان هذه الالتزامات الشخصية بالتفصيل يراجع التزامات البائع في عقد البيع العرفي .

ويترتب علي عدم شهر التصرفات الواردة بالمادة 10 من قانون الشهر العقاري أن هذه الحقوق لا تكون حجة علي الغير ويترتب علي عدم شهر التصرفات الواردة بالمادة 11 من قانون الشهر العقاري أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيمـا زاد علي مدة تسع سنوات بالنسبـة الي الإيجارات والسندات وفيما زاد علي أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الي المخالصات والحوالة .

الشهر بطريق القيد:

الشهر بطريق القيد هو نظام خاص بشهر الحقوق العينية التبيعة مثل الرهن والاختصاص والامتياز ويتم الشهر بهذه الطريقة بعمل قائمة بهذه الحقوق أو بأحد منها يحفظ أصل هذه القائمة بمكتب الشهر العقاري ويسلم صاحب الشأن صورة منها ويتعين أن يرفق بهذه القائمة صورة المحرر الذي أنشاء هذا الحق وفي ذلك تنص المادة رقم 12 من قانون الشهر العقاري علي أنه :

جميع الحقوق المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهره بطريق القيد ويترتب علي عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة علي الغير .

ويمكننا اختصاراً القول بأن ما يجب شهره بطريق القيد هو :

أولا : جميع الحقوق المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها ، والحقوق العينية التبعية التي تقع تحت حكم هذه المادة هي الرهن الرسمي وحق الاختصاص ، وحق الامتياز ، والرهن الحيازي .
ثانياً : جميع الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك .

وعن البيانات التي يجب أن تشتمل عليها القائمة :

يجري نص المادة رقم 30 من قانون الشهر العقاري علي أنه :

إذا كان شهر المحرر بطريق القيد وجب أن يقرن عند تقديمه لمكتب الشهر المختص بقائمة تشتمل علي البيانات الآتية : –

أولاً – اسم الدائن ولقبه وصناعته ومحل إقامته ومحله المختار بدائرة المحكمة فإن لم يختر له محلاً صح إعلان الأوراق إليه في قلم كتاب المحكمة .
ثانياً – اسم المدين أو المالك الذي رتب الحق علي ملكه إذا كان غير المدين ولقبه وصناعته ومحل إقامته .
ثالثاً – تاريخ السند والجهة التي تم أمامها أو صدر منها .
رابعاً – مصدر الدين المضمون ومقداره كاملاً وميعاد استحقاقه .
خامساً – بيان يتضمن تعيين العقار الذي رتب عليه الحق تعييناً دقيقاً .
سادساً – في حالة رهن الحيازة العقاري بيان خاص بالتكليف وبالإيجار الي الراهن إذا نص عليه في عقد الرهن .

والتساؤل الهام ما هي أثر عدم تجديد القيد ؟

في سقوط القيد لعدم التجديد تنص المادة رقم 43 من قانون الشهر العقاري علي أنه :

يسقط القيد إذا لم يجدد في خلال عشر سنوات من تاريخ إجرائه .

علي أن للدائن أن يجري قيداً جديداً إن أمكن ذلك قانوناً تكون مرتبته من وقت إجرائه . وكل تجديد لا يكون له أثر إلا لمدة عشر سنوات من التاريخ الذي أجري فيه .

الشهر عن طريق التأشير الهامشي:

يقصد بالشهر عن طريق التأشير الهامشي أن يتم التأشير في هامش التسجيل السابق للتصرف العقاري أو القيد السابق – والتسجيل والقيد هما طرق التسجيل السابقة – بما يفيد اعتبار هذا التسجيل أو القيد كأن لم يكن وفي ذلك تنص المادة رقم 14 من قانون الشهر العقاري علي أنه :

يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية علي المورث في تسجيل الإشهادات أو الأحكام أو السندات وقوائم الجرد المتعلقة بها ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ومع ذلك إذا تم التأشير في خلال سنة من تاريخ التسجيل المشار إليه فللدائن أن يحتج بحقه علي كل من تلقي من الوارث حقاً عينياً عقارياً وقـام بشهره قبل هذا التأشير .

التساؤل الهام ما هي الحقوق التي تشهر بطريق التأشير الهامشي؟

1- المحررات المثبتة لدين من الديون العادية علي المورث في هامش تسجيل الاشهارات والأحكام والسندات وقوائم جرد التركة .
2- الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التعريف الذي يتضمنه المحرر ودعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية ومنطوق الحكم في الدعاوى المذكورة .

التساؤل الأخر ما هي أثر عدم التأشير الهامشي؟

تنص المادة رقم 17 من قانون الشهر العقاري علي أنه :

يترتب علي تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التأشير بها أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة علي من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها ولا يكون هذا الحق حجة علي الغير الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما في الفقرة السابقة ولا يسري حكم الفقرة الأولي من هذه المادة علي الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صدورها نهائياً أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول .

الشهر بطريق الإيداع وهو استثناء:

تنص المادة رقم 57 من قانون الشهر العقاري علي أنه:

استثناء من أحكام الباب الثالث من هذا القانون يجوز أن تشهر بطريق الإيداع علي الوجه المبين باللائحة التنفيذية المحررات التي تجيز القوانين الأخرى شهرها بهذا الطريق .

وللشهر بالإيداع طبقاً للمادة 57 من قانون الشهر العقاري يجب أن يودع أصل المحرر المراد شهره لدي مكتب الشهر العقاري الذي يقع في دائرته العقار محل هذا المحرر المطلوب إيداعه .

وهذه الوسيلة محلها المحررات :

الثابتة التاريخ قبل أول يناير سنة 1924 وهو تاريخ العمل بقانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 . ويجب أن تكون هذه المحررات ثابتة التاريخ ثبوتاً رسمياً وكذلك الأحكام القضائية التي صدرت أيضاَ قبل أول يناير سنة 1924 سواء أصبحت نهائية قبل هذا أو بعد هذا التاريخ .

وتنص المادة 36 من اللائحة التنفيذية علي أنه :

في الأحوال التي يجيز القانون فيها الشهر بطريق الإيداع تنسخ صورة مصدق عليها من المحرر علي الورق الخاص المشار إليه في المادة 19 وتتبع باقي الإجراءات المنصوص عليها في المواد التالية ويحفظ الأصل في مكتب الشهر .

وتنص المادة 19 من اللائحة التنفيذية علي أنه :

تقدم المحررات وقوائم القيد التي يراد شهرها لمكاتب الشهر المختصة من نسخة أصلية محررة بالمداد الأسود علي ورق خاص مدموغ يطلب من مكاتب الشهر العقاري ومأمورياته .

ويوضع علي النسخة الأصلية رقم متتابع يدل علي ترتيبها بحسب تقديمها مع تاريخ اليوم وبيان ساعة إثباتها في دفتر الشهر المشار إليه في المادة 16 ويوقع عليها من الأمين أو الأمين المساعد .

وتعد من النسخة الأصلية صورتان فوتوغرافيتان تسلم إحداهما للطالب بعد التأشير بمطابقتها للأصل وترسل الأخرى لدار المحفوظات بالمكتب الرئيسي .

القانون رقم 83 لسنــة 2006 بشأن تعديل بعض أحكام القرار بالقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر وقانون نظام السجل العيني الصادر بالقرار بالقانون رقم 142 لسنة 1964:

مادة رقم 1

لا يجوز أن تتجاوز الرسوم التي يتم تحصيلها على أعمال شهر المحررات وصحف الدعاوى وكافة الأعمال اللازمة لإتمامه – بما في ذلك تكلفة الأعمال المساحية – طبقاً للأحكام المقررة قانوناً مبلغ ألفى جنيه عن شهر كل تصرف أو موضوع أو عن وحدة عقارية في محرر أو قيد في كل صحيفة وحدة عقارية في السجل العيني ويصدر بتحديد فئات الرسوم المشار إليها قرار من وزير العدل.

مادة رقم 2

تحدد الرسوم المقررة على الأعمال المنصوص عليها في الفصلين الأول والثاني من الباب الأول من القرار بالقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر بما لا يجاوز ثلاثين جنيهاً عن كل عمل من هذه الأعمال ويسري حكم الفقرة السابقة على كل رسم في حالة تعدد الرسوم وفي الحالات التي يتم حساب الرسم فيها على أساس عدد المحررات أو الأوراق أو الصفحات أو غيرها ، لا يجوز أن يتجاوز الرسم المقرر عن كل محرر أو ورقة أو صفحة أو غيرها خمسة عشر جنيها ويصدر بتحديد فئات الرسوم والمبالغ المشار إليها قرار من وزير العدل.

مادة رقم 3

يستبدل بنص المادة 30 من قانون السجل العيني الصادر بالقرار بالقانون رقم 142 لسنة 1964، النص الآتي :-

مادة 30 : يجب على الوارث قيد حق الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية وذلك يقيد السند المثبت لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التي يجب أن تتضمن نصيب كل وارث ولا يجوز قيد أي تصرف يصدر من الوارث في حق من هذه الحقوق إلا بعد إتمام القيد المنصوص عليه في الفقرة السابقة ويجوز أن يقتصر قيد حق الإرث على جزء من عقارات التركة وفي هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة عقارية تبنى على أساسها تصرفات الورثة.

ولا يجوز قيد أي تصرف من الوارث طبقاً لأحكام الفقرة السابقة إلا في حدود نصيبه الشرعي في كل وحدة ولا يجوز قيد أي تصرف في أي عين من الأعيان التي انتهى فيها الوقف إلا بعد قيد إلغائه وفي جميع الحالات السابقة يكون القيد بدون رسم .

مادة رقم 4

يستبدل بنص المادة 19 من القرار بالقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر، النص الآتي :

مادة 19 : يتحدد الرسم النسبي المشار إليه في المادة السابقة حسب الفئة الموضحة قرين كل تصرف أو موضوع فيما هو وارد بالجدولين حرفي (أ) ، (ب) المرفقين بهذا القانون.

وفي جميع الأحوال لا يقل هذا الرسم في أي من الجدولين المشار إليهمـا عن عشرة جنيهات.

وتخصص نسبة (5%) من حصيلة رسوم التوثيق والشهر لصندوق الرعاية الصحية والاجتماعية للعاملين بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق.

وللوزير، بعد العرض على مجلس الوزراء، وضع نظام أو أكثر لإثابة العاملين

بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق في ضوء معدلات أدائهم وحجم إنجازهم في العمل.

مادة رقم 5

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به بع شهرين من تاريخ نشره.
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها.
صدر برئاسة الجمهورية في 9 جمادى الأولى سنة 1427 هـ الموافق 5 يونيه سنة 2006 م ونشر بتاريخ 06 / 06 / 2006

رئيس الجمهورية محمد حسني مبارك

أشهر 10 أسئلة حول شهر المحرر

إجابات وافية من خبراء القانون المصري 2024 عن شهر المحرر في قانون الشهر العقاري

ما هو شهر المحرر؟

شهر المحرر هو عملية تسجيل العقارات في سجلات الشهر العقاري لضمان حقوق الملاك والتعاملات التجارية بخصوص العقارات.

ما هي أهمية شهر المحرر؟

يُعتبر شهر المحرر ضروريًا لأسباب متعددة، منها:

حماية حقوق الملاك من التزوير والنصب.
تسهيل التعاملات التجارية على العقارات.
ضمان حصول الدولة على الرسوم والضرائب المستحقة.

ما هي أنواع شهر المحرر؟

يوجد نوعان رئيسيان من شهر المحرر:

شهر المحرر الأصلي: يتم من خلال تقديم طلب إلى مكتب الشهر العقاري المختص مع المستندات المطلوبة.
شهر المحرر الإلكتروني: يتم من خلال البوابة الإلكترونية للشهر العقاري.

ما هي المستندات المطلوبة لشهر المحرر؟

تختلف المستندات المطلوبة حسب نوع شهر المحرر، لكن بشكل عام تشمل:

صورة من بطاقة الرقم القومي.
صورة من عقد البيع أو الهبة.
شهادة بحث عن العقار.
إيصال سداد رسوم شهر المحرر.

ما هي مدة شهر المحرر؟

تختلف مدة شهر المحرر حسب نوعه وطول الاجراءات وسرعة انجاز الموظف لأعماله الوظيفية.

ما هي رسوم شهر المحرر؟

تختلف رسوم شهر المحرر حسب قيمة العقار ونوعه ومساحته لكن بشكل عام تتراوح بين 0.5% إلى 2% من قيمة العقار.

ما هي الطرق التي يمكنني من خلالها متابعة طلب شهر المحرر؟

يمكنك متابعة طلب شهر المحرر من خلال:

البوابة الإلكترونية للشهر العقاري.
مكتب الشهر العقاري المختص.
الهاتف.

ما هي المشكلات التي قد أواجهها في شهر المحرر؟

قد تواجه بعض المشكلات في شهر المحرر، مثل:

نقص المستندات المطلوبة.
عدم صحة البيانات في المستندات.
تأخر إصدار شهادة شهر المحرر.

ما هي النصائح التي تقدمها لتجنب المشكلات في شهر المحرر؟

نقدم لك بعض النصائح لتجنب المشكلات في شهر المحرر:

تأكد من استيفاء جميع المستندات المطلوبة.
تأكد من صحة البيانات في المستندات.
قدم طلب شهر المحرر في وقت مبكر.
تواصل مع مكتب الشهر العقاري المختص في حال واجهت أي صعوبات.

ما هي التغييرات التي طرأت على قانون شهر المحرر في عام 2024؟

تم إجراء بعض التغييرات على قانون شهر المحرر في عام 2024، أهمها:

إتاحة خدمة شهر المحرر الإلكتروني.
تقليل مدة شهر المحرر.
خفض رسوم شهر المحرر.

تسجيل عقارك بسهولة في مصر

تعتبر مصر وجهة استثمارية جاذبة للكثيرين سواء كانوا من داخل البلاد أو من خارجها. ويشمل ذلك الاستثمار في العقارات سواء لشراء منزل أو شقة للسكن أو للاستثمار ولضمان حقوقك كمالك عقار من المهم للغاية تسجيله في الشهر العقاري.

ما هو الشهر العقاري؟

هو الجهة الحكومية المسؤولة عن تسجيل جميع العقارات في مصر ويُعدّ تسجيل العقار في الشهر العقاري ضروريًا لضمان حماية حقوقك كمالك، حيث يُعتبر السجل العقاري الدليل الرسمي على ملكية العقار.

ما هي فوائد تسجيل العقار؟

الحماية من النصب والاحتيال: يُعدّ تسجيل العقار في الشهر العقاري خطوة أساسية لحماية نفسك من النصب والاحتيال، حيث يُصبح من الصعب على أي شخص آخر الادعاء بملكية العقار.

الحصول على قرض عقاري: يُشترط تسجيل العقار في الشهر العقاري للحصول على قرض عقاري من أي بنك أو مؤسسة مالية.

تسهيل عملية البيع أو الشراء: يُصبح بيع أو شراء العقار أسهل بكثير إذا كان مسجلًا في الشهر العقاري، حيث لا داعي للبحث عن مستندات الملكية الأصلية.

إثبات الملكية: يُعدّ السجل العقاري إثباتًا رسميًا على ملكية العقار، مما قد يكون مفيدًا في حالة نشوب أي نزاعات قانونية.

ما هي الخطوات اللازمة لتسجيل عقار في مصر؟

جمع المستندات المطلوبة:

عقد البيع أو الهبة أو الميراث: يجب أن يكون العقد موثقًا من قبل الشهر العقاري.
بيان مساحي معتمد: يجب أن يكون البيان صادرًا من مكتب مساحة معتمد.
إيصال سداد رسوم التسجيل: تختلف رسوم التسجيل حسب قيمة العقار.
صورة بطاقة الرقم القومي للمالك: يجب أن تكون الصورة سارية المفعول.

التوجه إلى مأمورية الشهر العقاري:

يجب التوجه إلى مأمورية الشهر العقاري التي يقع العقار في نطاقها.

تقديم المستندات المطلوبة:

يجب تقديم جميع المستندات المطلوبة إلى موظف الشهر العقاري.

سداد رسوم التسجيل:

يجب سداد رسوم التسجيل حسب قيمة العقار.

الحصول على سند الملكية:

بعد إتمام جميع الخطوات، سيحصل المالك على سند ملكية العقار.

ما هي التسهيلات الجديدة لتسجيل العقارات في مصر؟

في عام 2023 تم إصدار قانون جديد لتسجيل العقارات في مصر، والذي تضمن العديد من التسهيلات، مثل:

إمكانية التسجيل الإلكتروني: يمكن للمالكين الآن تسجيل عقاراتهم إلكترونيًا من خلال موقع وزارة العدل.
إلغاء شرط تسلسل الملكية: لم يعد من الضروري إثبات تسلسل الملكية لتسجيل العقار وفق شروط محددة وعلي أنواع معينة من العقارات
خفض رسوم التسجيل: تم خفض رسوم تسجيل العقارات بشكل كبير.

وللمزيد عن نظام التسجيل في القانون رقم 9 لسنة 2022 وما تم من تعديلات راجع هذا المقال مستندات التسجيل فى الشهر العقاري للملكية من 5/5/2022 .

نصائح لتسجيل عقارك بسهولة:

جمع جميع المستندات المطلوبة قبل التوجه إلى مأمورية الشهر العقاري.
التأكد من صحة جميع المستندات.
سداد رسوم التسجيل في الوقت المحدد.
الحصول على سند الملكية بعد إتمام جميع الخطوات.

للمزيد عزيزي زائر موقع عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض عن نظام الشهر العقاري المعروف بنظام الشهر الشخصي يمكنك زيارة الموقع الرسمي الحكومي للشهر العقاري وهي :

موقع الشهر العقاري
قانون الشهر العقاري المصري

الخاتمة

ما تقدم كان شرح مبسط لشهر المحررات وفق قانون الشهر العقاري وهي أربع طرق ولكل طريقة منها نظام وشروط ومستندات محددة وفي الأخير نتمني أن يكون البحث مفيدا لكم

انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع