طعن الضريبة العقارية

اللجوء إلى طعن الضريبة العقارية أمام محكمة القضاء الاداري فانه وان كانت الضريبة العقارية أحدي مصادر الدخل للحكومة وتستخدم لتمويل الخدمات العامة ولكن قد يواجه أصحاب العقارات صعوبات في سدادها لا سيما إذا اعتبروا أن تقديرها غير عادل وفي هذه الحالة يحق للمالك اللجوء إلى الطعن على الضريبة العقارية أمام محكمة القضاء الاداري وفق اجراءات ومواعيد محددة.

محتويات المقال

طعن الضريبة العقارية علي مكان غير مؤهل لا يدر دخل

السيد الأستاذ المستشار رئيس محكمة القضاء الاداري بالمنصورة

تحية وتقدير واحترام

مقدمه لسيادتكم كل من : ……………………………………

المقيمون ………. – ش …. – بندر ميت غمر – محافظة الدقهلية – ومحلهم المختار وموطنهم القانوني مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض الكائن مكتبه مدينة الزقازيق – 29 ش النقراشي – برج المنار .

ضــــد

1- السيد/ وزير المالية بصفته
2- السيد/ محافظ المنصورة بصفته
3- السيد/ رئيس مصلحة الضرائب العقارية بصفته
4- السيد/ مدير مديرية الضرائب العقارية بندر ميت غمر بصفته

الموضـــــوع

بتاريخ 3/1/2024 أخطر الطالبين من مأمورية ضرائب بندر ميت غمر بنموذج 3 مكرر ض.ع بمطالبتهم بسداد الضريبة المربوطة عن عام 2024 مبلغ وقدره 164432 .

في 27/2/2024 تقدم الطالبين بالتظلم رقم 27 الى مأمورية بندر ميت غمر متظلمين من تقدير الضريبة علي سند من ان المكان غير مؤهل للتأجير ويحتاج ترميمات جمة ولا يدر دخلا وبسبب ذلك تقدموا الى مجلس المدينة بطلب استصدار ترخيص للترميم حيث أن المكان كان مؤجرا لبنك اسكندرية الذي انتهي عقد ايجاره في 31/12/2022 ولم يسلم لهم العين الا في 17/9/2023 بناء علي حكم قضائي تاركا المكان في حالة سيئة غير صالح للاستعمال .

الا أن المأمورية لم ترد علي التظلم – فطعنوا امام المأمورية علي التقدير للمرة الثانية في 11/3/2024 وسددوا تأمين لجدية الطعن مقداره خمسون جنيها بقسيمة رقم …. – استمارة رقم 7 ضرائب عقارية – وقامت لجنة مشكلة من المأمورية بتاريخ 21/3/2024 بمعاينة المكان محل التقدير الضريبي ، لم يتم اخطار الطالبين حتى تاريخه بنتيجة فحص ومعاينة المكان والقرار الصادر بشأن الضريبة المقدرة .

الطعن من حيث الشكل

حيث أن الطعن علي تقدير الضريبة هو قرار اداري يختص به محكمة القضاء الاداري وحيث أن الطالبين اخطروا بالضريبة المطلوبة في 3/1/2024 وقد قاموا بالتظلم من القرار خلال 60 يوما في 27/2/2024 ، ولهم حق رفع الطعن خلال 60 يوما من تاريخ انتهاء الـ 60 يوما للتظلم بالرد أو عدم الرد من جهة الادارة التى تنتهي في 27/4/2024 فان الدعوي تكون مقبولة شكلا لرفعها في الميعاد ودون اللجوء الى لجان فض المنازعات لتضمن صحيفة الدعوي شق عاجل بوقف تنفيذ القرار .

أسباب الطعن علي تقدير الضريبة العقارية

ربط الضريبة عن مكان غير صالح وغير مؤهل للتأجير والانتفاع ولا يدر دخلا من تاريخ انتهاء عقد ايجار بنك الاسكندرية في 31/12/2022 لحاجة المكان الى ترميم شامل :

قام الطالبين بإخطار مأمورية الضرائب العقارية بندر ميت غمر فور استلام المكان من بنك الاسكندرية الذي كان مستأجرا للمكان بناء علي حكم قضائي في 17/9/2024 بأن المكان يحتاج الى ترميمات جمة وغير صالح للتأجير والانتفاع وأنهم تقدموا الى مجلس مدينة ميت غمر بطلب الحصول علي ترخيص بترميم المكان وان المكان بالتالي لا يدر أي دخل من ذلك التاريخ

وقد قامت اللجنة المشكلة في اكتوبر 2023 بمعاينة المكان الا أن الطالبين فوجئوا بربط المأمورية للضريبة عن عام 2024 بمبلغ قدره 164432 بناء علي القيمة الايجارية السابقة لعقد ايجار بنك الاسكندرية الذي انتهي في 31/12/2022 ورغم ان المكان غير مشغول كونه غير صالح للانتفاع لوجود مشاكل بالحمامات والصرف وشروخات بالحوائط وكسور بالأرضيات والأسقف .

ومن ثم فقد خالفت المأمورية القانون عند ربط ضريبة عن عام 2024 رغم عدم صلاحية المكان وكونه لا يدر أي دخل وهو ما يكون معه التقدير مجحفا بحقوق الطالبين ، لا سيما وان المادة (13) من القانون بينت أسس وقواعد التقييم التى تعتمدها لجان الحصر والتقدير حيث يتم استبعاد 30% مقابل مصاريف الصيانة للمباني السكنية ، 32% مقابل تلك المصاريف للمباني الغير السكنية .

فالمقرر بنص المادة 7 من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بالقرار رقم ٤٩٣ لسنة ٢٠٠٩ على انه :

تقدر القيمة الايجارية للعقارات المبنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير المنصوص عليها في المادة ١٣ من القانون ، وذلك بعد تقسيمها وفقا لأسس وقواعد التقسيم الآتية:

أ- الموقع الجغرافي …………… ب – مستوى البناء …………….. ج – المرافق المتصلة بالعقارات المبنية وتشمل:

الكهرباء والمياه والصرف الصحي والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

تلفونات وشبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة وأي مرافق عامة اخرى

ومن ثم بين القانون أسس فرض وتقدير الضريبة العقارية ومنها المرافق المتصلة بالعقارات المبنية ، وتشمل، الكهرباء والمياه والصرف الصحي، الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة، تليفونات، شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة، أي مرافق عامة أخرى.

ورغم أن الطالبين اخطروا المأمورية بعدم صلاحية المكان وأنه متهالك وقدموا لهم صورة طلب مقدم الى مجلس المدينة للحصول علي ترخيص بترميم المكان وان المكان خاليا منذ ومنذ انتهاء عقد ايجار البنك الذي كان شاغلا للمكان في 31/12/2022 الا أن المأمورية ربطت الضريبة عن عام 2024 دون بيان أسباب ذلك ودون الرد علي تظلم وطعن الطالبين اليهم فأضحي قرار التقدير الضريبي بلا سبب واضح ودون بيان الاسس الذي تم عليه هذا التقدير.

فالمقرر في قضاء المحكمة الإدارية العليا :

أنه كلما ألزم المشرع صراحة القوانين واللوائح بتسبيب قراراتها وجب ذكر هذه الأسباب التي بني عليها القرار واضحة جلية لا يشوبها اللبس او الفوضى او التجهيل حتى إذا ما وجد فيها صاحب الشأن مقنعا تقبلها الا كان له أن يمارس حقه في التقاضي وسلوك الطريق الذي رسمه القانون .

الطعن رقم ٣٤٦ لسنة ٣٤ ق عليا – جلسة 27/6/1993

كما قضت المحكمة الادارية العليا بانه :

ومن حيث إنه ولئن كان من المقرر أن الإدارة تملك سلطة التقدير والربط غير أن حريتها في ذلك ليست مطلقة وإنما هي مقيدة بأن يكون ذلك مستنداً إلى أسباب موضوعية مبررة ، وأنه ليس من شك في أن هذه الأسباب تخضع لرقابة القضاء الإداري ، وإذا لم يثبت من الأوراق كما لم تقدم الجهة الإدارية الطاعنة بيان الأسس التي استند إليها القرار المطعون فيه في تقدير الإيجار والربط الضريبي عن شقة المطعون ضده وعلى وجه مغاير لما تم بالنسبة للشقق الأخرى والمثيلة بذات العقار الأمر الذي يكون معه هذا القرار قد صدر غير قائم على سبب يبرره متعين الإلغاء.

الإدارية العليا – الطعن رقم ٩٤٨١ – لسنة ٤٧ قضائية – تاريخ الجلسة ١١-٦-٢٠٠٥

ثانيا : عدم جواز فرض ضريبه عقاريه مستمرة على الوحدات التى لا تدر دخلا :

( 1 ) عدم جواز فرض ضريبة على رأس مال لا يغل دخلاً وبطريقة دورية متجددة ولفترة غير محددة مع زيادة تحكمية مفترضة فى قيمة الضريبة السنوية المستحقة عليه ينطوى على عدوان على الملكية ويعتبر ذلك مخالفا للدستور.

قضت الدستورية العليا بأن :

القاعدة أن الدخل – هو الوعاء الأساسي للضريبة أما فرض ضريبة على رأس مال لا يغل دخلاً وبطريقة دورية متجددة، ولفترة غير محددة مع زيادة تحكمية مفترضة فى قيمة الضريبة السنوية المستحقة عليه، فإنه ينطوى على عدوان على الملكية

المحكمة الدستورية القضية رقم 5 – لسنة 10 – تاريخ الجلسة 19 / 6 / 1993 دستورية ، المحكمة الدستورية القضية رقم 62 – لسنة 4 – تاريخ الجلسة 25 / 9 / 1993 – مكتب فني 6 رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 50

( 2 ) خضوع الوحدات التى لا تدر دخلا للضريبة السنوية المستمرة مع زيادة تقدير قيمتها يؤدى إلى أن تستغرق الضريبة قيمة العقار فى وقت غير بعيد وهو ما يعنى مصادرته.

وعن ذلك قضت المحكمة الادارية العليا بان:

أن فرض ضريبة على رأس المال الذى لا يغل دخلاً وبطريقة دورية متجددة ولفترة غير محددة مع زيادة تحكمية مفترضة فى قيمة الضريبة السنوية المستحقة عليه ينطوى على عدوان على الملكية بالمخالفة لنص المادة 34 من الدستور ويناقض مفهوم العدالة الاجتماعية الذى نصت عليه المادة 38 من الدستور الذى يقوم النظام الضريبي على أساسه .

الادارية العليا [الطعن رقم 908 – لسنة 32 – تاريخ الجلسة 9 / 1 / 1994 – مكتب فني 39 رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 623 ، الادارية العليا [الطعن رقم 958 – لسنة 32 – تاريخ الجلسة 10 / 3 / 1990 – مكتب فني 35 رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 1318 ، المحكمة الادارية العليا الطعن رقم 1545 لسنة 32 ق جلسة 7/11/1987

الشق العاجل بوقف التنفيذ

من المستقر عليه أنه يلزم لقبول طلب وقف التنفيذ توافر ركنان :

الأول – ركن الجدية: بأن يكون الادعاء قائما على سند جدي يبرره ويتمثل في قيام الطعن على القرار – بحسب الظاهر من الأوراق – على أسباب جدية من حيث الواقع والقانون تحمل على ترجيح الحكم بإلغائه عند نظر الموضوع
الثاني – ركن الاستعجال: بأن يترتب على تنفيذ القرار المطعون فيه أو الاستمرار في تنفيذه نتائج يتعذر تداركها، فيما لو قضي بإلغائه

فأما عن ركن الجدية: فالثابت من اسباب الطعن ومن المستندات المقدمة ان القرار المطعون عليه مرجح الغاؤه وذلك لمخالفة القرار المطعون عليه لقاعده قانونيه مستقرة وهي عدم جواز تقدير ضريبة عقارية علي مكان لا يدر دخلا وغير مؤهل وغير صالح للتأجير والانتفاع ولمخالفة لجنة الطعن التقدير هذه الأسس وما نص عليه القانون من أسس فرض وتقدير الضريبة العقارية ومنها المرافق المتصلة بالعقارات المبنية وتشمل الكهرباء والمياه والصرف الصحي .

وحيث ان شبكة الصرف بالمكان متهالكة والحوائط بها شروخ والأرضيات متهالكة وبسبب ذلك تقدم الطالبين بطلب ترخيص للترميم وهي أسباب تتكامل جميعاً لكي توفر ركن الجدية المطلوبة لوقف تنفيذ القرار الطعين.

وأما عن ركن الاستعجال فالثابت من المستندات ان ركن الاستعجال متوافر بدوره سوف يترتب علي القرار الطعين نتائج يتعذر تداركها والتي تتمثل فى الحجز على اموال الطالبين واتخاذ الاجراءات القانونية ضدهم وسدادهم لمبالغ ماليه مغالى في تقديرها بدون وجه حق ويصعب استرداها مره اخرى من جراء قرار مرجح الالغاء

بناء علي ما تقدم

يلتمس الطالبين:

أولاً : بقبول الدعوى شكلا
ثانيا : بصفه مستعجله : بوقف تنفيذ القرار المطعون عليه
ثالثا: في الموضوع : الغاء القرار المطعون عليه الصادر من لجان الطعن بمأمورية الضرائب العقارية بندر ميت غمر لتقدير ضريبة علي مكان غير صالح للانتفاع والتأجير ولا يدر دخل ويحتاج لترميمات بموجب ترخيص من مجلس مدينة ميت غمر تقدم به الطالبين

وكيل الطالبين

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

نموذج اعلان صحيفة الطعن

بناء علي طلب السادة : ……………………. المقيمون ……….. – ش …. – بندر ميت غمر – محافظة الدقهلية – ومحلهم المختار وموطنهم القانوني مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض الكائن مكتبه مدينة الزقازيق – 29 ش النقراشي – برج المنار .

انا محضر محكمة مجلس الدولة بالمنصورة قد انتقلت الى هيئة قضايا الدولة بالمنصورة واعلنت :

السيد/ وزير المالية بصفته
السيد/ محافظ المنصورة بصفته
السيد/ رئيس مصلحة الضرائب العقارية بصفته
السيد/ مدير مديرية الضرائب العقارية بندر ميت غمر بصفته

واعلنت سيادتهم المعلن اليهم بصفتهم بصحيفة الدعوى للعلم بما ورد بباطنها ولنفاذ مفعولها

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليهم وكلفتهم الحضور امام محكمة القضاء الإداري بمجلس الدولة بالمنصورة بالجلسة التى ستنعقد علنا يوم ….. الموافق .. / .. / 2024 وذلك من التاسعة صباحا وما بعدها لسماع الحكم للمدعى بالطلبات الواردة بباطن الصحيفة

مع حفظ كافة الحقوق الاخرى أيا كانت

ولأجل العلم ،،،

الخطوات القانونية للطعن على الضريبة العقارية في مصر

في هذا المبحث نبحث عدة موضوعات متعلقة بالضريبة العقارية من حيث أسس التقدير واجراءات الطعن وأسبابه وشروطه مع صيغ عملية للتظلم وصحيفة الطعن علي ضريبة عقارية غير مستحقة.

ما هو الطعن على الضريبة العقارية؟

هو عملية قانونية تهدف إلى إعادة النظر في تقدير الضريبة العقارية.

يمكن لأصحاب العقارات الطعن على تقدير الضريبة العقارية إذا اعتبروا أن:

القيمة الإيجارية للعقار قد تم تقديرها بشكل خاطئ.
العقار معفى من الضريبة.
تم تطبيق الضريبة بشكل غير صحيح.

إجراءات الطعن على الضريبة العقارية

بشكل عام تتضمن الخطوات التالية:

تقديم طلب: يجب على صاحب العقار تقديم طلب مكتوب إلى مصلحة الضرائب العقارية . يجب أن يتضمن الطلب معلومات عن العقار، وتقدير الضريبة العقارية، وسبب الطعن.
دفع رسوم الطعن: قد تفرض بعض الدول رسومًا على تقديم طلب الطعن.
مراجعة الطلب: ستقوم مصلحة الضرائب العقارية بمراجعة طلب الطعن وتحديد ما إذا كان هناك ما يبرره.
إصدار القرار: ستصدر مصلحة الضرائب العقارية قرارًا بشأن الطعن.

الوثائق المطلوبة للطعن على الضريبة العقارية:

صورة من بطاقة الرقم القومي.
صورة من سند ملكية العقار.
صورة من إيصال سداد الضريبة العقارية.
تقرير تقييم عقاري حديث (اختياري).
أي وثائق أخرى تدعم سبب الطعن.

الأسئلة الشائعة:

ما هي المدة الزمنية للطعن على الضريبة العقارية؟

تختلف المدة الزمنية للطعن على الضريبة العقارية من دولة إلى أخرى وفي مصر خلال 60 يوما من اخطار الممول العقاري بالضريبة و60 يوما من تاريخ تظلمه ان تظلم.

ما هي فرص النجاح في الطعن على الضريبة العقارية؟

تعتمد فرص النجاح في الطعن على الضريبة العقارية على عدة عوامل، مثل:

صحة سبب الطعن.
قوة الأدلة المقدمة.
كفاءة المحامي ..

نصائح للطعن على الضريبة العقارية:

تأكد من فهمك لقانون الضريبة العقارية في بلدك.
اجمع جميع الوثائق المطلوبة.
استشر محاميًا متخصصًا في قانون الضرائب.
قدم طلب الطعن خلال المدة الزمنية المحددة.
اكتب طلبًا واضحًا وموجزًا يشرح سبب الطعن.

كتابة طعن على الضريبة العقارية

أولا : التظلم للمأمورية الضريبية العقارية المختصة:

الأستاذ رئيس مأمورية ضرائب بندر ميت غمر

مقدم من المواطن / ………………. المقيم …………………………….

اتشرف بعرض الآتي

طالبت مأمورية الضرائب العقارية في مدينة ميت غمر مقدم الطلب واخوته بتسديد مبلغ قيمته 164432 جنيهًا مائة أربعة وستون الف واربعمائة اثنين وثلاثون جنيها وذلك وفقا لإعلانه بتاريخ 3/1/2024

وحيث أن هذه المطالبة تتعارض مع الواقع القانون :

حيث أن الطالب قد أبلغ مأمورية الضرائب العقارية في أكتوبر 2023 بأن المكان محل الربط غير مؤهل للانتفاع وأن المستأجر الشاغل للمكان ( بنك الاسكندرية ) قد انتهي عقد ايجاره في 31/12/2022 وترك المكان بحالة سيئة لا تصلح للانتفاع أو التأجير وقد تقدم الطالب الى مجلس مدينة غمر بطلب ترخيص لإصلاح وترميم المكان ليكون صالحا للانتفاع

الا أن مأمورية الضرائب رغم ما تقدم قامت بتقدير ضريبة عقارية بمبلغ 164000 علي المكان عن عام 2024 فتقدم بتظلم الى المأمورية بميت غمر برقم 27 في 27/2/2024

لذلك

يتقدم الطالب بهذا المعروض الى المأمورية طعنا علي تقدير ضريبة عقارية عن عام 2024 علي المكان محل الربط رغم أنه غير مؤهل للانتفاع .

مقدم من وكيل الطالب

ثانيا صيغة دعوي طعن علي ضريبة عقارية:

كيفية التقدم بطعن على الضريبة العقارية في مصر:

الخطوات:

التأكد من صحة تقدير القيمة الايجارية
مراجعة إخطار تقدير القيمة الايجارية الصادر من مصلحة الضرائب العقارية.
التأكد من دقة المعلومات الواردة فيه، مثل مساحة العقار، وموقعه، واستخدامه.
مقارنة القيمة الايجارية المقدرة بمثيلاتها في نفس المنطقة.

تقديم طلب الطعن:

تحضير طلب مكتوب يوضح أسباب اعتراضك على تقدير القيمة الايجارية.
يجب أن يتضمن الطلب المعلومات التالية:
اسمك وبياناتك الشخصية.

عنوان العقار محل الطعن.

أسباب اعتراضك على تقدير القيمة الايجارية.
المستندات الداعمة لاعتراضك (إن وجدت).

دفع رسوم الطعن:

دفع مبلغ 50 جنيهًا مصريًا كتأمين لنظر الطعن.
يتم استرداد التأمين في حال قبول الطعن موضوعًا.

تقديم طلب الطعن والمستندات:

تقديم طلب الطعن والمستندات الداعمة إلى أحد الأماكن التالية:

مديرية الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار.
إحدى المأموريات التابعة لها.
إرسالها بكتاب موصى عليه بعلم الوصول إلى المديرية.

البت في الطعن:

يتم تشكيل لجنة مختصة للنظر في الطعن وتقوم اللجنة بدراسة الطعن والمستندات الداعمة له وتصدر اللجنة قرارها بقبول أو رفض الطعن.

شروط قبول الطعن على الضريبة العقارية في مصر:

الشروط العامة:

تقديم الطعن خلال 60 يومًا من تاريخ إخطار الممول بتقدير القيمة الايجارية.
دفع رسوم الطعن (50 جنيهًا مصريًا).
تقديم طلب مكتوب يوضح أسباب اعتراضك على تقدير القيمة الايجارية.
إرفاق المستندات الداعمة لاعتراضك (إن وجدت).

الشروط الموضوعية:

أن يكون تقدير القيمة الايجارية مبالغًا فيه.
أن يكون هناك خطأ في حساب الضريبة.
أن يكون هناك نقص في المعلومات الواردة في إخطار تقدير القيمة الايجارية.
أن يكون هناك مستندات جديدة تدعم اعتراضك على تقدير القيمة الايجارية.

أهم المستندات الداعمة لطلب الطعن:

نسخة من إخطار تقدير القيمة الايجارية.
مستندات تثبت ملكية العقار.
مستندات تثبت مساحة العقار.
مستندات تثبت استخدام العقار.
تقارير فنية تثبت قيمة العقار.
أي مستندات أخرى تدعم اعتراضك على تقدير القيمة الايجارية.

الخاتمة

يُعد الطعن على الضريبة العقارية حقًا قانونيًا لأصحاب العقارات ولكن يجب التأكد من وجود سبب قوي للطعن، وجمع جميع الوثائق المطلوبة، واتباع الإجراءات الصحيحة ومن ثم ننصح بما يلي :

جمع أكبر قدر من المعلومات حول الضريبة العقارية وقانونها.
إعداد ملف كامل يتضمن جميع المستندات الداعمة لاعتراضك.
كتابة طلب الطعن بشكل واضح وموجز.
الحرص على تقديم الطعن في الوقت المحدد.
الاستعانة بمحامٍ متخصص في قضايا الضرائب.

للمزيد عن موضوع الضرائب العقارية وأسس التقدير يمكنك الاطلاع علي الموقع الحكومي لمصلحة الضرائب العقارية في مصر.

انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

استشارة

كيف أتقدم بطعن الضريبة العقارية في مصر؟

طعن الضريبة العقارية