إلغاء تخصيص لعدم الجدية

يناقش هذا البحث حق هيئة المجتمعات العمرانية في إلغاء تخصيص الأرض لعدم جدية المخصص له في تنفيذ المشروع ويشرح شروط التخصيص ثم ينتقل إلى شرح حالات إلغاء التخصيص ثم قضاء المحكمة الادارية العليا عن مدي جواز الغاء التخصيص للتراخي في تنفيذ المشروع ويختتم بمواد اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات كاملة.

محتويات المقال

استقر قضاء مجلس الدولة علي أنه:

لا يحوز الغاء التخصيص عند وجود عوائق تحول دون استكمال كامل إنشاءات المشروع من الحالات التي تتخذ فيها إجراءات إلغاء التخصيص هى عدم الجدية في تنفيذ المشروع ويتعين لإعمال هذه الحالة عدم وجود عوائق تحول دون استكمال كامل إنشاءات المشروع.
إذا وجدت عوائق لا يد فيها للمخصص له وتخرج عن إرادته فيمتنع على جهة الإدارة استعمال رخصتها في إلغاء التخصيص بحجة التأخير في التنفيذ وعدم الجدية.
ذلك حتى زوال هذه العوائق كي يستبين لها بعد ذلك مدى توخي المخصص له الجدية في إنهاء تنفيذ المشروع من عدمه- ينبغي على الجهة الإدارية في إطار استعمالها لسلطتها التقديرية أن تضع هذه العوائق في الحسبان، وألا تكلف المخصص له بما يخرج عن طاقته وسلطاته.

فى هذا المعنى الطعن رقم 33980 لسنة 56 القضائية (عليا) جلسة 26 من يونيه سنة 2016

الغاء تخصيص في مبادئ مجلس الدولة

طبيقا لذلك قضت محكمة القضاء الإداري بانه:

ومن حيث إن قضاء المحكمة الإدارية العليا قد استقر على انه يجب تنفيذ العقد وفقا لما اشتملت عليه شروطه وبما يتفق ومبدأ حسن السنة حيث إن حقوق متعاقد مع الإدارة والتزاماته وإنما يتحدد طبقا لشروط العقد بالتالي فان الحكم الذي يتحدد وباتفاق المتعاقدين في العقد الإداري يقيد طرفيه كأصل عام بشرط أن يكون ما تتفق عليه طرفا التعاقد هو شريعتهما التي تلاقت عندها إرادتهما وقبلا تبعا لذلك ترتيب حقوق والتزامان كل منهما على أساسه وذلك استنادا إلى أن العقد شريعة المتعاقدين.

حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 819 لسنة 32ق تاريخ الجلسة 21/4/1992 مكتب فني 37 رقم الجزء 2 ص 1297

ومن حيث إن قضاء المحكمة الإدارية العليا قد جرى على انه من التي تتخذ فيها إجراءات إلغاء التخصيص عدم الجدية في تنفيذ المشروع ويتعين لإعمال هذه الحالة عدم وجود عوائق تحول دون استكمال إنشاءات المشروع فإذ وجدت عوائق لا يد فيها للمخصص له وتخرج عن إرادته .

فيمتنع على جهة الإدارة استعمال رخصتها في إلغاء التخصيص بحجة التأخير في التنفيذ وعد الجدية وذلك حتى زوال هذه العوائق كي يستبين لها بعد ذلك مدى توخي المخصص له الجدية في إنهاء تنفيذ المشروع من عدمه وينبغي على الجهة الإدارية في إطار استعمالها لسلطتها التقديرية أن تضع هذه العوائق في الحسبان وإلا تكلف المخصص له بما يخرج عن طاقته وسلطاته.

ومن حيث إنه وترتيبا على ما تقدم :

ولما كان الثابت من الأوراق أنه بتاريخ 4/11/1995 خصصت الهيئة المدعى عليها الأولى للشركة المدعية قطعة الأرض رقم 14 بالحي السكنى بالامتداد السياحة شرق مدينة 6 أكتوبر بمساحة 16ر43 فدانا وذلك لإقامة مشروع سكنى كامل المباني السكنية والمرافق والمباني الخدمية وبتاريخ 27/5/1996 أبرمت الهيئة عقد بيع ابتدائي مع الشركة المدعية بخصوص هذه المساحة .

وبتاريخ 24/2/1998 استملت الشركة المدعية هذه الأرض وبتاريخ 10/3/1998 صدر القرار الوزاري رقم 68 لسنة 1998 باعتماد تخطيط وتقسيم قطعة الأرض المذكورة ونصت الشروط المرفقة بهذا القرار على أن إجمالي مساحة قطع الأرضي المخصصة لإقامة فيلات سكنية 76ر18 فدانا وتمثل نسبة 7ر39 % من المساحة الكلية لأرض المشروع وعدد قطع الأراضي 108 قطعة.

وان المساحة المخصصة للخدمات 79ر3 فدانا وتمثل نسبة 1ر8% من مساحة ارض المشروع وقامت الشركة المدعية بسداد كامل ثمن هذه الأرض وبتاريخ 3/3/2011 قامت اللجنة المختصة بجهاز المدنية المدعى عليها الثانية بمعاينة الأرض سالفة الذكر وتبين لها أن نسبة الانجاز 16ر73% وجميع الخدمات في مرحلة الحفر بالإضافة إلى ثلاث قطع سكنية أيضا تحت الحفر

تراجع حافظة مستندات الهيئة المدعى عليها المرفقة بطلبها لإعادة الدعوى للمرافعة المقدم بتاريخ 2/4/2013 وبتاريخ 2/2/2011 بالجلسة رقم (10) أوصت اللجنة العقارية الفرعية بالجهاز المدعى عليه الثاني باستقطاع مساحة 167ر4 فدانا من إجمالي المساحة سالفة الذكر وذلك إعمالا للبند رقم (22) من العقد المبرم بين الهيئة المدعى عليها والشركة المدعية وبتاريخ 7/3/2012 بالجلسة رقم (26) اعتمدت اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة المدعى عليها هذه التوصية .

وقررت استقطاع جميع الأراضي الشاغرة ( خدمية – سكنية ) وتحت بند الحفر والبالغ مساحتها 167ر4 فدان من إجمالي مساحة قطعة الأرض سالفة الذكر مع منح الشركة المدعية ثلاثة أشهر لاستكمال التنفيذ على كأول المشروع بعد الاستقطاع على المساحة المتبقية .

وتم اعتماد هذا القرار من النائب الأول لرئيس مجلس إدارة الهيئة بمقتضى التفويض الصادر له من رئيس مجلس إدارة الهيئة بالقرار رقم 220 لسنة 2011 وتم إخطار الشركة المدعية به بخطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول على عنوانها الثابت بملف التخصيص وبتاريخ 7/5/2012 اصدر رئيس الجهاز المدعى عليه الثاني قراره رقم 417 لسنة 2012 باستقطاع المساحة المذكورة وردها شاغرة للجهاز .

ومن حيث إن البند التاسع عشر من العقد المبرم بين الهيئة المدعى عليها والشركة المدعية بخصوص الأرض محل التداعي المؤرخ 27/5/1996 ينص على أن :

يقع على عاتق الطرف الأول توصيل المرافق الرئيسية من مياه وصرف صحي وطرق إلى حدود الأرض المبيعة أما بالنسبة للكهرباء فيلتزم الطرف الأول بتوصيلها لأقرب موزع للمنطقة التي تقع بها الأرض المبيعة.

وينص البند العشرون من ذات العقد على أن :

مدة تنفيذ المشروع بالحملة ثلاثة سنة تبدى من تاريخ توقيع العقد ويجوز بموافقة الطرف الأول وللأسباب التي قدرها مد هذه المدة على إلا تتجاوز المدة الكلية ( الأصلية والإضافية ) للتنفيذ خمس سنة “.

وينص البند الثاني والعشرون على انه :

إذا تبين للطرف الأول أثناء مراحل تنفيذ المشروع وطبقا للبرنامج الزمني عدم التناسب بين إمكانيات الطرف الثاني وبين مساحة الأرض المسلمة له فيكون للطرف الأول الحق في تعديل هذه المساحة بإنقاصها إلى القدر الذي يتناسب مع إمكانيات الطرف الثاني أو إلغائها بالكامل والطرف الأول هو الهيئة المدعى عليها والطرف الثاني هو الشركة المدعية.

ومن حيث إنه ترتيبا على ما تقدم ولما كان الثابت من الأوراق أن الهيئة المدعى عليها قد قامت بتوصيل المياه إلى قطعة الأرض محل التداعي في عام 2005 والصرف الصحي في شهر مايو عم 2007 ( تراجع حافظة مستندات الهيئة المدعى عليها المرفقة بطلبها إعادة الدعوى للمرافعة المقدم بتاريخ 2/4/2013 إلا أن الكهرباء لم يتم توصلها إعمالا لمقتضى البند رقم (19) من العقد المشار إليه

إلا انه بتاريخ 23/10/2010 إذ أن الثابت من الأوراق ( تراجع حافظة مستندات الشركة المدعية المقدمة أمام المحكمة بجلسة 14/10/2012) أن الشركة المدعية قد تقدمت بعدة طلبات إلى الجهاز المدعى عليه الثاني لتوصيل المرافق وبتاريخ 29/5/2007 أرسل رئيس الجهاز للشركة المدعية خطابا تضمن في البند الثالث منه أن أعمال الكهرباء جارى تنفيذ توزيع التغذية ومتوقع انتهائه خلال 6 شهور .

وبتاريخ 28/2/2008 أرسلت الشركة المدعية إلى الجهاز المدعى عليه خطابا تضمنت أنها انتهت من أعمال شبكة الجهد المتوسط للغرف 3، 4 بالمشروع كمرحلة الأولى وطلبت الشركة عمل ما يلزم لتحديد مسارات الكابلات من الموزع إلى المشروع وإطلاق التيار الكهربائي بها وتحديد الجهة التي تقوم بتنفيذ هذه الأعمال.

وبتاريخ 27/9/2009 أرسلت الشركة المدعية إلى الجهاز المدعى عليه خطابا بالاستعجال إطلاق التيار الكهربائي مؤكدة أنها قامت بتنفيذ شبكة الكهرباء العمومية للمرحلة الأولى وانه لم يتم تسليم إلا من خلال إطلاق التيار الكهربائي .

وفى 17/10/2009 و 18/11/2009 أرسلت الشركة المدعية للجهاز المدعى عليه خطابا بين للإسراع في إطلاق التيار الكهربائي وبتاريخ 23/1/ 2010 ورد إلى الشركة المدعية خطاب رئيس الجهاز المدعى عليه المؤرخ 13/1/2010 المتضمن أن القدرة الكهربائية المخصصة للأرض محل التداعي هي 2240 كيلو فولت أمبير وان التغذية من أقرب موزع وهو موزع الحي الثامن

ومن ثم فإنه في تاريخ 23/1/2010 تكون الهيئة المدعى عليها قد قامت بتوصيل الكهربائي إلى الأرض محل التداعي إعمالا لمقتضى حكم البند رقم (19) من العقد المؤرخ 27/5/1996 المشار إليه ويتم احتساب المدة المحددة لتنفيذ المشروع على هذه الأر ض اعتبارا من هذا التاريخ وذلك إعمالا لمقتضى بنود العقد المذكور ولمبدأ حسن النية في تنفيذ العقود وبالتالي تبدى مدة التنفيذ البالغ قدرها ثلاث سنوات من 23/10/2010 وتنتهي في 22/10/2013

ولما كان الثابت من الأوراق أن توصية اللجنة العقارية الفرعية بالاستقطاع صدرت بتاريخ 2/2/2011 وقرار اللجنة العقارية الرئيسية باعتمادها صدر بتاريخ 7/3/2012 .

فمن ثم يكون القرار المطعون فيه بالاستقطاع قد صدر قبل انتهاء المدة المحددة التنفيذ المشروع على الأر ض محل التداعي فضلا عن أن الثابت من الأوراق نسبة الانجاز عند صدور القرار المطعون فيه كانت 16ر73% وهى نسبة تؤكد بلا ادني شك على جدية الشركة المدعية في تنفيذ المشروع على الأرض محل التداعي ومن ثم يكون القرار المطعون فيه قد صدر مخالفا لصحيح حكم القانون وبالتالي يتعين الحكم بإلغائه مع ما يترتب على ذلك من آثار.

محكمة القضاء الإداري – الحكم رقم 56809 لسنة 66 قضائية بتاريخ 2019-08-29

عدم الجدية في تنفيذ المشروع في مبادئ الادارية العليا:

ننشر الطعن رقم ۳۳۹۸۰ للسنة ٥٦ القضائية (عليا) – جلسة ٢٦ من يونيه سنة ٢٠١٦ كاملا حيث تضمن العديد من المبادئ حول مدي أجفيه هيئة المجتمعات العمرانية في الغاء الأرض المخصصة للمستثمر لعدم جديته في تنفيذ المشروع وبينت أيضا معني الجدية في التنفيذ

المحكمة الادارية العليا

الدائرة الحادية عشرة

القاعدة المستخلصة:

من الحالات التي تتخذ فيها إجراءات إلغاء التخصيص :

عدم الجدية في تنفيذ المشروع يتعين لإعمال هذه الحالة عدم وجود عوائق تحول دون استكمال كامل إنشاءات المشروع ، فإذا وجدت عوائق لا يد فيها للمخصص له، وتخرج عن إرادته، فيمتنع على جهة الإدارة استعمال رخصتها في إلغاء التخصيص بحجة التأخير في التنفيذ وعدم الجدية وذلك حتى زوال هذه العوائق؛ كي يستبين لها بعد ذلك مدى توخي المخصص له الجدية في إنهاء تنفيذ المشروع من عدمه ينبغي على الجهة الإدارية في إطار استعمالها لسلطتها التقديرية أن تضع هذه العوائق في الحسبان، وألا تكلف المخصص له بما يخرج عن طاقته وسلطاته.

الإجراءات

في يوم الثلاثاء ۲۰۱۰/۷/۱۳ أقامت الهيئة الطاعنة (هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة) طعنها الجاري بموجب صحيفة طعن موقعة من محام مقبول أودعت قلم كتاب هذه المحكمة وقيدت في جدولها العام بالرقم عالية في الحكم الصادر عن محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (الدائرة الثانية بجلسة ٢٠١٠/٥/٢٣ في الدعوى رقم ٨٢٤٣ لسنة ٦١ القضائية القاضي :

بقبول الدعوى شكلا، وإلغاء القرار المطعون مع ما يترتب على ذلك من آثار على النحو المبين بالأسباب، وإلزام الهيئة المدعى عليها المصروفات.

وطلبت الهيئة الطاعنة للأسباب الواردة بتقرير الطعن الحكم بقبول الطعن شكلا، وبإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى لرفعها بعد الميعاد، وبصفة احتياطية برفضها، وإلزام المطعون ضده بصفته المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي.

وقد أعلن تقرير الطعن إلى الشركة المطعون ضدها إعلانا قانونيا.

وجرى تحضير الطعن أمام هيئة مفوضي الدولة لدى المحكمة الإدارية العليا، وأودعت الهيئة تقريرا بالرأي القانوني ارتأت فيه لما حواه من أسباب الحكم بقبول الطعن شكلا، ورفضه موضوعا، وبإلزام الطاعن بصفته المصروفات.

ونظر الطعن أمام الدائرة السادسة فحص الطعون بالمحكمة الإدارية العليا التي قررت إحالة الطعن إلى الدائرة السادسة (موضوع) حيث تدوول أمامها على وفق الثابت بمحاضر جلسات المرافعة، وقضت بجلسة ۲۰۱٤/٦/٢٥ تمهيديا، وقبل الفصل

في موضوع الطعن بندب مكتب خبراء وزارة العدل بمحافظة الجيزة أحد الخبراء المتخصصين، تكون مهمته مباشرة المأمورية المحددة بأسباب الحكم. وقد أحيل الطعن إلى هذه الدائرة الحادية عشرة موضوع) وتم إيداع تقرير الخبير ،

وبجلسة ۲۰۱٦/۱/۳ قدم الحاضر عن الشركة المطعون ضدها مذكرة وحافظة مستندات، وبجلسة ۲۰۱٦/٣/١٣ قدم الحاضر عن الهيئة الطاعنة مذكرة وحافظة مستندات، وبجلسة ٢٠١٦/٥/١٥ تقرر إصدار الحكم بجلسة اليوم، وفيها صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه لدى النطق به علانية.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الإيضاحات، وإتمام المداولة وحيث إن الهيئة الطاعنة تهدف من طعنها إلى الحكم لها بطلباتها المبينة سلفا وحيث إنه عن شكل الطعن فقد سبق أن قضت هذه المحكمة في حكمها التمهيدي بجلسة ٢٠١٤/٦/٢٥ بقبول الطعن شكلا.

وحيث إنه عن موضوع الطعن:

فإن عناصر المنازعة تخلص –حسبما يبين من الأوراق في أن المطعون ضده المدير المسئول والشريك المتضامن عن شركة….) أقام بتاريخ ۲۰۰٦/۱۲/۲۳ الدعوى رقم ٨٢٤٣ لسنة ٦١ القضائية أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (الدائرة) (الثانية) بطلب الحكم بوقف تنفيذ وإلغاء قرار الهيئة الطاعنة المتضمن تقسيم قطعة الأرض رقم (٤١) بالمنطقة الصناعية الرابعة بمدينة السادس من أكتوبر، البالغة مساحتها ۱۰۰۰۰م إلى قسمين، كل منهما ٥٠٠٠م

وإلغاء تخصيص مساحة ٥٠٠٠م من المساحة المخصصة له مع ما يترتب على ذلك من آثار وإلزام الهيئة المدعى عليها المصروفات. وذكر المدعي (بصفته) شرحا للدعوى أنه بتاريخ ٢٠٠٦/٧/٢٩ تسلم (بصفته) خطابا صادرا عن إدارة الشئون العقارية بجهاز تنمية مدينة ٦ أكتوبر باسم شركة .. متضمنا إلغاء تخصيص نصف المساحة المخصصة له استنادا إلى عدم إثبات الجدية في تنفيذ المشروع خلال المدة المحددة قانونا، وأنه قام بالتظلم من هذا القرار بتاريخ ١/٢٢/ ٢٠٠٦ ، إلا أنه لم يتم الرد عليه، وأنه قام بدفع كامل ثمن الأرض المذكورة،

وانتهى من تنفيذ المرحلة الأولى من بناء العنابر وتركيب خطي إنتاج لعجائن الورق، ونعى على القرار الطعين مخالفته للقانون ولصدوره عن غير مختص.

وتدوول نظر الدعوى أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (الدائرة الثانية) على النحو الثابت بمحاضر جلسات المرافعة وبجلسة ٥/۲۳/ ۲۰۱۰ أصدرت المحكمة حكمها الطعين المبين سلفا.

وشيدت المحكمة قضاءها بعد استعراض نصي المادتين (١/١٤٧) و (١٤٨) من القانون المدني، ونصي المادتين (١٦) و (۱۷) من اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على أساس:

أن الثابت من الأوراق أن نسبة الإنجاز في المرحلة الأولى من المشروع ۹۱ ، ومن ثم لا يوجد عدم جدية من الشركة المدعية، كما أن المشرع أجاز للجهة الإدارية إلغاء التخصيص على وفق الإجراءات المنصوص عليها، ومنها ضرورة إخطار المدعي قبل إصدار قرار إلغاء التخصيص، ومنحه مهلة ثلاثين يوما لتصحيح وضعه.

وأن نصوص اللائحة العقارية جاءت خلوا مما يعطي الجهة الإدارية حق تقسيم الأرض، وأنه من حقها إلغاء التخصيص بالكامل إذا ثبت عدم جدية المدعي في تنفيذ مشروعه، مع رد المبالغ المسددة بعد استقطاع مستحقات الجهاز.

وإذ لم يصادف هذا القضاء قبولا لدى الطاعن (بصفته) فقد أقام الطعن الجاري على سند من القول بمخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ في تأويله والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، إذ إن الدعوى أقيمت بعد الميعاد لأن المطعون

ضده تظلم من قرار إلغاء التخصيص بتاريخ ٢٠٠٦/٨/٢٢، ان تعين على يتعين عليه إقامة دعواه في غضون ستين يوما من تاريخ انقضاء الستين يوما المقررة قانونا لبحث التظلم وفي موعد غايته ۲۰۰٦/۱۲/۲۰ ، لكنه أقام دعواه بتاريخ ٢٠٠٦/١٢/٢٣، كما أن المطعون ضده تسلم الأرض بتاريخ ۱۹۹۲/۱/۸ .

وكان لزاما عليه إثبات الجدية باستخراج رخصة التشغيل خلال عام من تسلم الأرض طبقا لمحضر التسلم، أو ثلاثة أعوام طبقا للائحة العقارية، إلا أن ذلك لم يحدث رغم مرور أكثر من أربعة عشر عاما على تسلمها.

وحيث إنه عن وجه الطعن الأول المتعلق بشكل الدعوى فإن الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة قد رفضه ضمنا؛ وذلك لأن المنازعة متعلقة بما استجد من علائق بعد تخصيص الأرض محل النزاع، ومن ثم فإنها تعد من المنازعات العقدية التي لا تتقيد بإجراءات ومواعيد دعاوى الإلغاء.

وحيث إنه عن وجه الطعن الثاني المتعلق بعدم إثبات الشركة المطعون ضدها الجدية في تنفيذ المشروع رغم مرور أكثر من أربعة عشر عاما على تسلم الأرض، مما حدا الهيئة الطاعنة (اللجنة العقارية) على سحب تخصيص نصف الأرض من الشركة المطعون ضدها.

فإن المادة (۱) من القانون رقم (٥٩) لسنة ١٩٧٩ في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة تنص على أنه :

في تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالمجتمعات العمرانية الجديدة، كل تجمع بشري متكامل يستهدف خلق مراكز حضارية جديدة تحقق الاستقرار الاجتماعي والرخاء الاقتصادي (الصناعي والزراعي والتجاري وغير ذلك من الأغراض بقصد إعادة توزيع السكان عن طريق إعداد مناطق جذب مستحدثة خارج نطاق المدن والقرى القائمة”.

وتنص المادة (۲) من هذا القانون على أنه:

يكون إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة وفقا لأحكام هذا القانون والقرارات المنفذة له وتنشأ هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا لأحكام الباب الثاني من هذا القانون تكون المسئولة عن إنشاء هذه المجتمعات العمرانية، ويعبر عنها في هذا القانون بالهيئة.

وتنص المادة (١٤) من هذا القانون على أنه :

يكون الانتفاع بالأراضي والمنشآت في المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا للأغراض والأوضاع ووفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذوي الشأن، وفي حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئة إلغاء تراخيص الانتفاع أو حقوق الامتياز إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التى تحددها الهيئة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري”.

وتنص المادة (١٦) من اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (۳) لسنة ۲۰۰۱ على أنه:

تتخذ إجراءات إلغاء تخصيص الأراضي والعقارات في الحالات الآتية:

(۱) …

(٢) …

(۳) عدم سداد قسطين متتاليين فى مواعيد الاستحقاق المحددة

(٤) عدم الانتهاء من تنفيذ المشروع بالنسبة لأراضي المشروعات الصناعية والتجارية والخدمية خلال ثلاث سنوات من تاريخ استلام الأرض وخمس سنوات لأراضي الإسكان، بشرط أن تكون المرافق الضرورية قد تم توصيلها للموقع، وبما يسمح بالاستفادة منها .

(٥) …

ومفاد النصوص المتقدمة أن:

المشرع في القانون رقم (٥٩) لسنة ١٩٧٩ المشار إليه عهد إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة وأناط بمجلس إدارة الهيئة سلطة تحديد الأغراض والأوضاع والقواعد التي يتم على أساسها الترخيص في حقوق الانتفاع بالأراضي والمنشآت الداخلة في المجتمعات العمرانية الجديدة، وذلك بما يحقق الأهداف من إنشاء هذه المجتمعات.

وأن المشرع لم يشأ أن يرتب على مجرد وقوع المخالفة لتلك القواعد من قبل المرخص له إلغاء الترخيص الصادر له، إذ استلزم لإصدار قرار الإلغاء أن يسبقه إخطار بالمخالفة لذوي الشأن بموجب كتاب موصى عليه بعلم الوصول وأن يضمن هذا الكتاب تحديد أجل معين يتم خلاله تصحيح المخالفة، ومن ثم لا يجوز اللجوء إلى إصدار قرار الإلغاء إلا بعد هذا الإخطار، وعدم تصحيح المخالفة لأجل المحدد لهم.

وأن المادة (١٦) من اللائحة العقارية بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة المشار إليها، حددت المخالفات التي على أساسها يتم إلغاء تخصيص الأراضي والعقارات بالمجتمعات العمرانية الجديدة، والتي منها عدم سداد قسطين متتاليين في المواعيد المحددة بالنسبة لما تم تخصيصه وعدم إثبات الجدية.

وذلك بعدم الانتهاء من تنفيذ المشروع بالنسبة لأراضي المشروعات الصناعية والتجارية والخدمية خلال مدة أقصاها ثلاث سنوات من تاريخ تسلم الأرض، وخمس سنوات لأراضي السكن، بشرط أن تكون المرافق الضرورية قد تم توصيلها للموقع بما يسمح بالاستفادة منها.

وذلك لأن عدم توصيل المرافق يعد من العوائق التي تمنع الاستفادة من الأرض، وتنفيذ المشروعات التي من أجلها تم تخصيصها سواء لأغراض سكنية أم صناعية ومن ثم فإن ثبت أن هناك عوائق تمنع الاستفادة من الأرض وتنفيذ المشروعات عليها، فإن ذلك من شأنه أن يمنع جهة الإدارة من استعمال رخصتها في إلغاء التخصيص بحجة التنفيذ وعدم الجدية، وذلك حتى زوال هذه العوائق كي يستبين لها بعد ذلك التأخير في مدى توخي المرخص له الجدية في إنهاء تنفيذ المشروع من عدمه.

وهديا بما تقدم

ولما كان الثابت بالأوراق أن سند الهيئة الطاعنة في القرار المطعون فيه هو عدم جدية الشركة الطاعنة في تنفيذ المشروع واستخراج رخصة التشغيل للمشروع الذي من أجله خُصصت له الأرض محل النزاع، الكائنة بالبلوك رقم (٤١) بمساحة عشرة آلاف متر مربع بالمدينة الصناعية بمدينة السادس من أكتوبر.

لذا صدر القرار المطعون فيه بإلغاء تخصيص نصف مساحة هذه الأرض. وحيث إنه في مجال وزن الأسباب التي قام عليها القرار المطعون فيه، فإن الثابت من الأوراق التي قدمتها الهيئة الطاعنة أن الشركة المطعون ضدها قامت بسداد كامل قطعة الأرض المخصصة لها، وأنها نفذت ۹۱% من أعمال المرحلة الأولى

وأن الثابت من تقرير الخبير أن الهيئة الطاعنة لم تلزم الشركة بتنفيذ المشروع على وفق برنامج زمني وأن هناك عائقا منع الشركة من تنفيذ كامل المشروع، وهو وجود كابل كهربائي ضغط عال يمر بالربع الأخير بالأرض من الجهة الشرقية بالكامل

وأن الشركة المطعون ضدها قد خاطبت بعدة خطابات وشكاوى جهاز مدينة السادس من أكتوبر الذي شكل لجنة بمعرفة إدارة المشروعات لعمل المعاينة على الطبيعة، وأن اللجنة التي شكلت لهذا الغرض ثبت لها وجود هذا الكابل، وأوصت بضرورة نقله أو تغيير مساره، وعلى إثر ذلك قام الجهاز بإخطار شركة توزيع الكهرباء لنقل أو تغيير مسار هذا الكابل دون جدوى.

كما أن هذا الكابل الكهربائي كان مانعا من استخراج رخصة التشغيل للمشروع، ذلك لأن اللجنة المشكلة من إدارة التراخيص والتشغيل بعد معاينتها للمشروع على الطبيعة استلزمت من ضمن متطلباتها لإصدار الرخصة حصول الشركة على موافقة الدفاع المدني والحريق الذي امتنع عن إصدار هذه الموافقة بسبب عدم قيام الشركة المطعون ضدها ببناء الضلع الرابع.

وأن هذه الشركة كانت قد قامت ببناء جميع أضلاع سور المشروع فيما عدا هذا الضلع بسبب مرور كابل الكهرباء المشار إليه من أسفل المكان المخصص لبناء هذا الضلع من سور المشروع، مما حرمها من استصدار ترخيص التشغيل.

وبناء على ما تقدم:

يتضح أن هناك عوائق قد حالت دون استكمال كامل إنشاءات المشروع واستخراج رخصة التشغيل، لا يد فيها للشركة المطعون ضدها وتخرج عن إرادتها، وأنه كان ينبغي على الجهة الإدارية في إطار استعمالها لسلطتها التقديرية أن ذلك تضع في الحسبان، وألا تكلف الشركة الطاعنة بما يخرج عن طاقتها وسلطاتها، ومن ثم يكون القرار المطعون فيه قد صدر على أسباب لا تتفق مع الواقع والقانون غیر سديد حريا بالإلغاء.

وحيث إن الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى هذه النتيجة، فإن الطعن الماثل يكون غیر قائم على سند سديد يعضده من الواقع والقانون، وهو ما يتعين معه والحال كذلك القضاء برفضه.

وحيث إن المصروفات يلزم بها من خسر الدعوى عملا بحكم المادة (١٨٤) من قانون المرافعات المدنية والتجارية.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة برفض الطعن، وألزمت الهيئة الطاعنة المصروفات.

الطعن رقم ۳۳۹۸۰ للسنة ٥٦ القضائية (عليا) – جلسة ٢٦ من يونيه سنة ٢٠١٦

هيئة المجتمعات وحق الغاء التخصيص للمستثمر

تواجه هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أحياناً عدم جدية من بعض المستثمرين المخصص لهم أراضٍ لتنفيذ مشاريع عليها. لذلك، تُلزم الهيئة المستثمرين بتقديم ضمانات مالية تُثبت جديتهم في تنفيذ المشروع، وتُحدد مدة زمنية معينة للبدء في التنفيذ.

شروط التخصيص:

تقديم طلب تخصيص الأرض مرفقًا بالمستندات المطلوبة.
سداد الرسوم المقررة.
الالتزام بتنفيذ المشروع وفقًا للشروط والضوابط المُحددة من قبل الهيئة.
تقديم ضمانات مالية تُثبت جدية المستثمر في تنفيذ المشروع.

حالات إلغاء التخصيص:

عدم سداد الأقساط المستحقة للهيئة في المواعيد المحددة.
عدم البدء في تنفيذ المشروع خلال المدة الزمنية المُحددة.
عدم الالتزام بالشروط والضوابط المُحددة من قبل الهيئة.
ثبوت عدم جدية المستثمر في تنفيذ المشروع.

نصائح لتجنب إلغاء التخصيص:

الحرص على سداد الأقساط المستحقة للهيئة في المواعيد المحددة.
البدء في تنفيذ المشروع خلال المدة الزمنية المُحددة.
الالتزام بالشروط والضوابط المُحددة من قبل الهيئة.
التواصل مع الهيئة بشكل دوري لمتابعة سير العمل في المشروع.

الأسئلة الشائعة:

ما هي مدة التخصيص؟

تختلف مدة التخصيص حسب نوع المشروع، وتتراوح بين 3 إلى 5 سنوات.

ما هي الضمانات المالية التي تُطلب من المستثمر؟

تطلب الهيئة ضمانات مالية تُعادل 10% من قيمة الأرض.

ما هي الإجراءات التي تتبعها الهيئة في حالة عدم جدية المستثمر؟

تُرسل الهيئة إنذارًا للمستثمر، وفي حالة عدم الاستجابة، تُلغي التخصيص وتُعيد طرح الأرض على المستثمرين الآخرين.

اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية

نقدم اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية كاملة لتتمة الاستفادة من موضوع المقال ولتمام المعلومات القانونية.

الباب الأول

المادة 2: الأحكام العامة

1 – تلتزم الهيئة بتوصيل جميع المرافق للأراضي الصغيرة قبل تخصيصها وبالنسبة لباقي مساحات الأراضي تلتزم بتوفير طريق ممهد ومصدر مياه لحدود الأرض لأغراض الانشاء، عند التخصيص كما تلتزم بتوصيل المرافق الدائمة كاملة لحدود الأرض بما يتفق مع البرنامج الزمنى المعتمد.

2 – يحظر تخصيص أية أراضي أو عقارات بالإيجار أو بمقابل انتفاع بدون تحديد مدة ومقابل الإيجار أو مدة ومقابل حق الانتفاع.

3- يلتزم المخصص له بتقديم برنامج زمنى لتنفيذ المشروع يحدد فيه مراحل ونسب التنفيذ على أن ينتهى البرنامج مع انتهاء المدة المحددة لتنفيذ المشروع وفى حالة تعديل البرنامج الزمنى فلا يترتب على ذلك تعديل مدة التنفيذ ويكون اعتماد تعديل البرنامج الزمنى فى حالة طلبه خلال شهر من تاريخ تقديمه.

4 – إذا تم النص فى الشروط أو قرار التخصيص أو الاخطار على سداد دفعة مقدمة فيجب أن تحسب من القيمة الإجمالية للأرض أو العقار أو الوحدة شاملة نسبة التميز وعلى المخصص له سدادها كاملة فى الموعد المحدد لها ويعتبر قرار التخصيص أو أمر الاسناد لاغيين فى حالة عدم سدادها ولا يجوز السداد الجزئي أو جدولة الدفعة المقدمة.

5 – يتم سداد باقى القيمة الاجمالية للأرض أو الوحدة خلال ثلاثة أشهر من التاريخ المحدد لسداد الدفعة المقدمة وفى الحالات التى يجوز فيها تأجيل سداد باقى هذه القيمة فيكون ذلك على أقساط نصف سنوية محملة بالأعباء ولا يجوز أن تتجاوز مدة السداد ثلاث سنوات من التاريخ المحدد لسداد الدفعة المقدمة وذلك مع عدم الاخلال بأي شروط سداد أخرى ترد فى الشروط أو تقررها السلطة المختصة وفقا لما يتماشى مع مدة تنفيذ المشروع.

6 – يجوز للسلطة المختصة الموافقة على تعديل نظام السداد بما يتفق وحجم المشروع والمساحة المخصصة والنشاط.

7- يتم تحرير عقود ابتدائية لكافة أنواع التصرفات للأراضي أو العقارات أو الوحدات.

8- يتم تحرير عقد بيع نهائي بالنسبة للأراضي أو العقارات المخصصة للبيع وفقاً للضوابط الآتية:

الوحدات باختلاف أنواعها: لا يحرر عقد البيع النهائي إلا بعد سداد كامل الثمن.
الأراضي المخصصة لأغراض سكنية والمشروعات العمرانية: لا يحرر عقد البيع النهائي إلا بعد سداد كامل الثمن وصدور شهادة صلاحية المبنى / المباني للإشغال وفى التجمعات العمرانية بعد سداد كامل الثمن وصدور شهادات المطابقة.

ومع ذلك يجوز للجنة العقارية الرئيسية – فى حالة انتهاء المستفيد من تنفيذ مرحلة من مراحل المشروع العمراني المتكامل وبيع وحدات بهذه المرحلة الموافقة على تحرير عقد بيع نهائي لهذه المرحلة فقط بعد سداد قيمتها كاملة وكذلك كافة المستحقات المالية التى يحل موعد سدادها بالنسبة لباقي المراحل.

الأراضي المخصصة لأغراض صناعية: لا يحرر عقد البيع النهائي إلا بعد استخراج رخصة التشغيل وسداد كامل الثمن.
الأراضي المخصصة فى الحزام الأخضر: لا يحرر عقد البيع النهائي – فى حالة التمليك – إلا بعد الانتهاء من استزراع الأراضي كاملة وسداد ثمنها.
الأراضي التى تخصص بنظام نقل الأصول يحرر لها عقد بيع ابتدائي عند الانتهاء من إجراءات نقل الأصول بالكامل ويحرر عقد البيع النهائي بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع المقام عليها.

9 – لا يجوز للشخص الطبيعي أن يخصص له هو وزوجته وأولاده القصر أكثر من وحدة سكنية مدعمة بالمجتمعات العمرانية الجديدة أو أكثر من قطعة أرض، ولا يخل ذلك بأحقيته فى طلب الانتفاع بقطعة أرض بالمجتمعات العمرانية الجديدة أو وحدة شاطئية بالقرى السياحية.

10 – فيما عدا الوحدات السكنية والأراضي المعدة للمناطق السكنية لا يجوز تخصيص أيا من الأراض المخصصة للمشروعات العمرانية أو الخدمية أو المهنية أو التجارية أو الصناعية أو وحدات تجارية أو مهنية أو أراضي بالحزام الأخضر للعاملين بالحكومة أو هيئاتها أو قطاع الأعمال العام أو القطاع العام أو لأعضاء المجالس النيابية أو المحلية.

11- يكون عنوان المراسلات هو العنوان المثبت فى استمارة التقدم أو العقد المحرر وتقع المسئولية على المخصص له فى حالة تغيير العنوان أو خلو أو غلق محل العنوان دون إخطار الجهاز العمراني بذلك وتحديد عنوان آخر يمكن التراسل عليه.

12- تراجع بنود هذه اللائحة بصورة دورية للتأكد من مواكبتها وتلبيتها لاحتياجات ومستجدات السوق العقاري.

13 – معايير اثبات الجدية:

بالنسبة لقطع الأراضي الصغيرة السكنية المخصصة للأفراد فإن معيار اثبات الجدية هو بناء وتشطيب وحدة سكنية صالحة للسكن بحد أدنى الدور الأرضي بالإضافة إلى تشطيب الواجهات والسور الخارجي.
قطع أراضي الخدمات التعليمية والصحية فانه يلزم التشطيب الخارجي والداخلي كاملاً، أما باقى الخدمات تشطيب خارجي والسلالم وعناصر الربط والمداخل كاملاً.
قطع الأراضي عمراني متكامل معيار إثبات الجدية هو نهو الانشاءات بالكامل للمباني مع تشطيب الواجهات والافنية والسلالم والمداخل والمصاعد دون الحاجة للتشطيب الداخلي مع الالتزام بكامل شبكات المرافق.

الباب الثانى: استراتيجية التخطيط والتنمية

مادة 3: أسس إعداد مخططات التنمية

1 – قطاع التخطيط والمشروعات بالهيئة هو المسؤول عن إعداد واعتماد المخطط الاستراتيجي العام للمجتمعات العمرانية الجديدة كافة بالتنسيق مع الأجهزة والجهات المعنية والمستثمرين طبقاً للتوجهات الاستراتيجية للدولة من حيث التنمية والعدالة الاجتماعية.

2- يجب على قطاع التخطيط والمشروعات أن يأخذ بعين الاعتبار تلبية الاحتياجات السكنية ومتطلبات العدالة الاجتماعية والتنموية لسكان جمهورية مصر العربية، ويتضمن ذلك تحديداً تخطيط وتخصيص مناطق عمرانية تلبى احتياجات الطبقات المتوسطة ومحدودة الدخل والفقيرة، وعلى لجنة التسعير مراعاة ذلك عند تسعير الأراضي طبقاً لما ورد فى هذه اللائحة.

3 – يجب على قطاع التخطيط والمشروعات دراسة التركيبة السكانية المستهدفة لكل مجتمع عمراني جديد بحيث تحقق التكامل والتجانس معاً، وليس التجانس فقط، وذلك لمنع ظهور العشوائيات غير المخططة نتيجة عدم أخذ احتياج كل مجتمع عمراني جديد للطوائف المختلفة من عمال وحرفيين وخلافه.

4 – يجب أن تشمل مخططات قطاع التخطيط والمشروعات معالجة محترفة للاحتياجات التنموية غير السكنية والتجارية والخدمية، مثل المدن التكنولوجية والاقتصادية والمناطق المعلوماتية وخلافه.

5- يقوم الجهاز المختص بكل مجتمع عمراني جديد بالتنسيق مع قطاع التخطيط والمشروعات بالهيئة لإعداد مخططات تفصيلية مرحلية مطابقة للمخطط الاستراتيجي العام المعتمد وذلك لبيان حدود ومساحات الأراضي واستعمالاتها وموقفها من المرافق الرئيسية.

6- ترسل نسخة من المخططات التفصيلية المنصوص عليها فى البند السابق إلى قطاع التخطيط والمشروعات وقطاع الشئون التجارية والعقارية بالهيئة مؤشراً عليها بما يتم التصرف فيها فى خطه ربع سنوية ويتم الإفصاح عنها على نطاق واسع.

7- تلتزم الهيئة بالشفافية فى إتاحة كافة المعلومات المتعلقة بالتخطيط والتنمية والمعدة بقطاع التخطيط، وكذلك أسعار الأراضي بالمناطق المختلفة والمسعرة من لجنة التسعير، ويشمل ذلك على سبيل المثال لا الحصر: خطط التنمية المستقبلية، معلومات وإحصاءات وخرائط التنمية، أسعار ومخططات طرح الأراضي، مخططات توصيل المرافق للمناطق المختلفة إلخ، وذلك عبر قنوات الاتصال المناسبة، ومنها على سبيل المثال لا الحصر: الموقع الإلكتروني لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.

8- تقوم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بمراجعة مخططات التنمية والتوسع العمراني المشار إليها كل خمس سنوات.

مادة 4: التنمية المستدامة

1 – تلتزم الهيئة بتحفيز المطورين والمستثمرين على انتهاج مبادئ التنمية المستدامة والعمارة الخضراء، بغرض توفير الطاقة والمياه والموارد، وذلك طبقاً للمعايير والأسس التى يحددها مجلس إدارة الهيئة.

2- تقر الهيئة بأي من أنظمة التنمية المستدامة والعمارة الخضراء التالية كمؤهل للحصول على حوافز التنمية المستدامة:

أ- نظام (Green Pyramids Rating System – GPRS) المصري.

ب – نظام (Leadership in Energy & Environmental Design – LEED) الأمريكي.

الباب الثالث: النظام الإداري

مادة 5: اللجنة الرئيسية

تشكل لجنة عقارية رئيسية أو أكثر بالهيئة بقرار من رئيس مجلس الإدارة من عدد فردى من شاغلي الوظائف القيادية بالهيئة، بالإضافة إلى عدد من الخبراء فى مجال عملها على أن تضم عناصر فنية وعقارية ومالية وقانونية وتختص بما يلى:

1 – مراجعة واعتماد ما يحال إليها من قطاع الشئون التجارية والعقارية ومن توصيات اللجان العقارية الفرعية فيما يخرج عن نطاق اختصاصاتها النهائي.

2 – الموافقة على التخصيص لجميع قطع الأراضي بكافة أنشطتها.

3- الموافقة على كافة التصرفات ( تنازل – تأجير – اندماج – تعديل حصص شركاء. الخ ) الخاصة بالعقارات وجميع قطع الأراضي بكافة أنشطتها عدا الأراضي ذات المساحات الصغيرة.

4 – إعطاء مهل إضافية للانتهاء من التنفيذ بعد انتهاء المدة المحددة للتنفيذ بالعقد بالشروط والضوابط المنصوص عليها بالمادة ( 33 ) من هذه اللائحة.

5 – دراسة واعتماد طلبات إعادة جدول الأقساط بحد أقصى ثلاث سنوات وبما لا يتجاوز المدة المقررة لتنفيذ المشروع شاملة ما يكون قد سبق اعتماده من جدولة بمعرفة اللجان العقارية الفرعية وبشرط مضى 50% من مدة تنفيذ المشروع وتحقيق معدل الإنجاز المستهدف طبقاً للبرنامج الزمنى ولا يشمل ذلك الدفعة المقدمة بأي حال من الأحوال.

6 – الموافقة على منح وتجديد حق الانتفاع فيما يزيد على الصلاحيات المفوضة للجان الفرعية.

7 – الموافقة على استبدال قطع الأراضي ذات المساحات الصغيرة طبقا لظروف كل حالة ووفقاً لعرض قطاع التخطيط والمشروعات.

8 – دراسة واعتماد كراسات الشروط الخاصة بطرح قطع الأراضي والعقارات للبيع.

9- تطبيق التيسيرات التى يقررها مجلس إدارة الهيئة.

10 – الموافقة على طلبات الرهن وفقاً للقواعد المنظمة للرهن العقاري وعلى طلبات التمويل العقاري.

11 – اتخاذ قرار إعادة التعامل على الأراضي أو العقارات أو الوحدات بجميع أنواعها وفقاً لأحكام اللائحة وبالضوابط التى يضعها مجلس الإدارة.

12 – إلغاء التخصيص أو فسخ التعاقد لجميع قطع الأراضي بكافة أنشطتها عدا الأراضي ذات المساحات الصغيرة وذلك بعد إخطار صاحب الشأن على عنوانه الثابت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول وتحديد موعد له للحضور لتقديم مستنداته والتوقيع على محضر يثبت به وجهة نظره ومستنداته فإن ارتد الإخطار أو لم يحضر فى الموعد المحدد له أو رفض التوقيع على محضر فإن هذا يعتبر تنازلاً منه عن هذا الإجراء ويكون للجنة اتخاذ قرارها وإخطاره به.

13 – دراسة وإبداء الرأى فى التصرف فى الأراضي والعقارات بالأمر المباشر.

14 – دراسة وإبداء الرأى فيما يحال إليها من رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه من موضوعات وإصدار القرارات المناسبة.

15 – للجنة العقارية الرئيسية تفويض اللجان العقارية الفرعية فى مباشرة بعض الاختصاصات التى لها قواعد سارية ومعتمدة بما يؤدى إلى سرعة إنجاز الأعمال.

16 – يخطر ذوى الشأن بقرارات اللجنة العقارية الرئيسية على عنوان مراسلتهم الثابت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول ولهم التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الرئيسية وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطارهم بقرار اللجنة ويكون قرار لجنة التظلمات فى هذا الشأن نهائياً.

المادة 6: اللجان الفرعية بالأجهزة

أ- تشكل لجنة عقارية فرعية بكل جهاز مجتمع عمراني جديد بقرار من رئيس مجلس الإدارة من عدد فردى برئاسة رئيس الجهاز على أن تضم عناصر فنية وعقارية ومالية وقانونية وتختص بما يلى:

1 – اعتماد كافة التصرفات (تنازل – تأجير – الاندماج – تعديل حصص الشركاء.. إلخ) لقطع الأراضي ذات المساحات الصغيرة بكافة أنشطتها، وكذلك الوحدات بمختلف أنواعها وأنشطتها.

2 – دراسة طلبات الرهن وفقاً للقواعد المنظمة للرهن العقاري.

3 – إلغاء التخصيص أو فسخ التعاقد للأراضي ذات المساحات الصغيرة بكافة أنشطتها وجميع الوحدات بمختلف أنواعها وأنشطتها وذلك بعد إخطار صاحب الشأن على عنوانه الثابت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول وتحديد موعد له للحضور لتقديم مستنداته والتوقيع على محضر يثبت به وجهة نظره ومستنداته فإن ارتد الاخطار أو لم يحضر فى الموعد المحدد له أو رفض التوقيع على المحضر فإن هذا يعتبر تنازلنا منه عن هذا الإجراء ويكون للجنة اتخاذ قرارها واخطاره به.

4 – تحديد احتياجات المجتمع العمراني الجديد من الاستخدامات المختلفة للأراضي من إسكان وخدمات وصناعة بأنواعها ومرافق أخرى وبالتنسيق مع قطاع التخطيط والمشروعات بما يتفق مع المخطط العام والمخططات التفصيلية المعتمدة للمجتمع.

5 – فحص ودراسة طلبات التخصيص التى ترد لجهاز المدينة ومراجعة البيانات والمستندات المرفقة بطلبات التخصيص ومتابعة قيد الطلبات بالسجلات والتوصية بالأسلوب المناسب لتخصيص الأراضي بحسب نوع الاستخدام والمناطق المحددة فى ضوء التخطيط الاستراتيجي للمجتمع العمراني ومراحل التنمية وإرسالها إلى رئاسة الهيئة لتحديد طريقة التخصيص.

6 – مراجعة العقود الابتدائية والنهائية للمساحات الصغيرة والوحدات بكافة أنواعها لاعتمادها من رئيس الجهاز.

7 – الموافقة على تجديد حق الانتفاع بحد أقصى اثنى عشر شهراً.

8 – اعتماد وإصدار القرارات لما يعرض عليها من لجنة متابعة تنفيذ المشروعات بالجهاز وفقاً لاختصاصها.

9- دراسة واعتماد طلبات جدولة الأقساط المستحقة بحد أقصى سنة ولمرة واحدة محملة بالأعباء، ولا يشمل ذلك الدفعة المقدمة بأي حال من الأحوال.

10 – إصدار التوصيات اللازمة للحالات المعروضة عليها والمطلوب اعتمادها من اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة.

11- دراسة ما يحال إليها من موضوعات مع الالتزام بضوابط اللائحة واختصاصات اللجان الأخرى.

ب – ترفع اللجان العقارية الفرعية بالأجهزة توصياتها فيما يخرج عن اختصاصها النهائي إلى رئيس الجهاز ثم إلى رئيس قطاع الشئون التجارية والعقارية للعرض على اللجنة العقارية الرئيسية للاعتماد.

ج – يخطر ذوى الشأن بقرارات اللجنة العقارية الفرعية النهائية خلال مدة أسبوعين من صدور القرارات وذلك على عنوان مراسلاتهم المثبت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول ولذوي الشأن التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الفرعية بالجهاز وذلك فى مدة ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانهم بهذه القرارات فإذا ما رفض التظلم المقدم كان لهم التظلم أمام لجنة التظلمات الرئيسية فى مدة ثلاثين يوما من تاريخ إعلانهم برفض التظلم ويكون قرار لجنة التظلمات الرئيسية فى هذا الشأن نهائياً.

مادة 7: لجنة تحديد الأسعار

1- تشكل بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة لجنة لتحديد أسعار الأراضي والعقارات من شاغلي الوظائف القيادية بالهيئة ولها أن تستعين ببعض الخبراء فى مجال عملها وتختص اللجنة بدراسة أسعار البيع والقيمة الايجارية ومقابل الانتقال لجميع أنواع الأراضي والعقارات والوحدات السكنية والخدمية والتجارية.. إلخ أو تحديد العلاوات عند تعديل الاشتراطات البنائية أو تغيير الأنشطة للأراضي والعقارات بمختلف أنواعها طبقاً للأسس والقواعد الموضحة لذلك بهذه اللائحة ولها أن تسترشد فى إنجاز أعمالها بخبراء التقييم العقاري المسجلين بهيئة الرقابة المالية والبنك المركزي.

2 – وتقوم اللجنة بأعمال شئونها فى تحديد الأسعار فيما يحال إليها من نواب رئيس مجلس إدارة الهيئة وتعتبر قراراتها نافذة من تاريخ صدورها.

3 – يحظر ذوى الشأن بقرارات لجنة تحديد الأسعار على عنوان مراسلاتهم المثبت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول ولهم التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الرئيسية، وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ

إخطارهم بقرار اللجنة ويكون قرار لجنة التظلمات فى هذا الشأن نهائياً أما بالنسبة للعقارات والأراضي المخصصة لأنشطة استثمارية والتي تخصص بالأمر المباشر أو المشاركة، فيتم إحاطة الهيئة العامة للاستثمار بالأسعار وحصص المشاركة.

مادة 8: لجان متابعة المشروعات

تشكل بكل جهاز مجتمع عمراني جديد بقرار من رئيس الجهاز لجنة لمتابعة تنفيذ المشروعات الجاري تنفيذها ويكون اختصاصها الآتي:

-1 متابعة تنفيذ كافة المشروعات السكنية والخدمية والصناعية إلخ والتأكد من الالتزام بالشروط التخطيطية والبنائية.

-2 متابعة تنفيذ البرامج الزمنية لتنفيذ المشروعات وإعداد تقارير دورية لنسبة الإنجاز مقارنة بالبرنامج الزمنى المعتمد لتحديد مدى الالتزام بهذا البرنامج لكل مشروع بتنسيب ما تم تنفيذه من أعمال إلى ما كان مقرر تنفيذه طبقاً للبرنامج الزمنى وذلك طبقا للنسب الواردة بالملحق رقم 1.

-3 اقتراح التوصيات المناسبة لكل حالة طبقاً للائحة العقارية وبما يضمن تحقيق التنمية العمرانية.

-4 دراسة ما يحال إليها من موضوعات أخري.

-5 ترفع اللجنة أعمالها للعرض على رئيس الجهاز لإحالتها للجنة العقارية المختصة فى الحالات التى تتطلب ذلك.

مادة (9): لجنة التظلمات الرئيسية

-1 تشكل لجنة تظلمات رئيسية بالهيئة بقرار من رئيس مجلس الإدارة من شاغلي الوظائف القيادية بها بالإضافة إلى الخبراء فى مجال عملها على أن يكون أعضاء هذه اللجنة من غير أعضاء اللجان الرئيسية المنصوص عليهم فى المواد السابقة وتختص اللجنة بما يلى:

المواد السابقة وتختص اللجنة بما يلى:

البت فى التظلمات من قرارات لجان التظلمات الفرعية فيما يدخل فى اختصاصها النهائي.
البت فى التظلمات من قرارات اللجنة العقارية الرئيسية.
البت فى التظلمات من قرارات لجنة تحديد الأسعار.
دراسة ما يحال إليها من موضوعات من رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه وإصدار القرارات المناسبة.

-2 ويكون للجنة فيما يعرض عليها من تظلمات أن تتخذ قرارها بإلغاء أو تأييد أو تعديل القرار المتظلم منه فى مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم التظلم وفى حالة الإلغاء يكون عليها اتخاذ قرار نهائي فى شأن الحالة المعروضة وتتخذ قراراتها بأغلبية أعضائها على أن يثبت ذلك فى محاضر الجلسات وتعتبر قرارات هذه اللجنة نافذة من تاريخ صدورها بمراعاة الضوابط المنصوص عليها فى عجز الفترة 3 من المادة 7.

مادة 10: لجان التظلمات الفرعية

-1 تشكل بكل جهاز مجتمع عمرانى جديد لجنة تظلمات فرعية برئاسة رئيس الجهاز وعضوية نائب لرئيس الجهاز على أن يراعى أن تضم عناصر فنية وعقارية ومالية وقانونية من غير أعضاء اللجنة العقارية الفرعية للجهاز.

-2 تختص لجان التظلمات الفرعية بالبت فى التظلمات من القرارات النهائية للجان العقارية الفرعية على أن يتم دراسة التظلمات وإصدار القرارات اللازمة فى مدة لا تتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم التظلم وإخطار صاحب الشأن بقرار اللجنة على عنوان مراسلاته المدون بالملف العقارى بخطاب موصى عليه بعلم الوصول.

-3 فى حالة رفض التظلم يكون لصاحب الشأن التظلم مرة أخرى أمام لجنة التظلمات الرئيسية بالهيئة خلال مدة ثلاثين يوما من إخطاره برفض لجنة التظلمات الفرعية بالجهاز تظلمه.

مادة 11: اللجنة العليا لحل مشكلات المستثمرين

تشكل لجنة عليا برئاسة رئيس مجلس ادارة الهيئة وعضوية المستشار القانونى للهيئة ونواب رئيس الهيئة وعضوين من مجلس ادارة الهيئة يختارهم المجلس وممثل عن المستثمرين وعدد من الأعضاء من ذوى الخبرة يختارهم رئيس الهيئة تتولى اتخاذ القرارات النهائية فى شأن المنازعات التى تثور بين المخصص لهم أراضى والهيئة – عدا المساحات الصغيرة – والتى صدر فى شأنها قرار من لجنة التظلمات الرئيسية بالهيئة، وذلك بعد الاستماع لوجهة نظر المخصص له وتقديم ما لديه من مستندات.

ويصدر بتشكيل اللجنة وأمانتها الفنية والاجراءات المنظمة لعملها قرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة.

وتعرض قراراتها على مجلس إدارة الهيئة لاعتمادها.

الباب الرابع: التصرف فى الأراضى والعقارات

مادة 12: تحديد الأراضى

يقوم كل من: جهاز المجتمع العمرانى وقطاع التخطيط والمشروعات وقطاع التنمية وتطوير المدن وقطاع الشئون التجارية والعقارية بتحديد الأراضى المرفقة على النحو المحدد بالمادة ( 2/1) والعقارات القابلة للتصرف ووفقا للمخططات الاستراتيجية التنموية والتفصيلية لكل مدينة على أن يتم تحديثها كل سنة.

مادة 13: جهات التصرف

مجلس إدارة الهيئة واللجان العقارية الرئيسية هى الجهات المنوط بها التصرف فى الأراضى والعقارات أياً كانت مساحتها وأنشطتها على أن يتم التنسيق بإحاطة مسبقة مع الهيئة العامة للاستثمار بشأن الأراضى المتاحة للاستثمار فى كافة المجالات وإرسالها على خرائط كاملة الاشتراطات للهيئة العامة للاستثمار.

مادة 14: أوجه التصرف

يكون التصرف فى الأراضى والعقارات لكافة الأنشطة بأحد الطرق التالية:

-1 البيع بالمزاد العلنى:

يتم الإعلان عن بيع قطع الأراضى أو العقارات بالمزاد العلنى وفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه والقواعد والأسس التى يضعها مجلس الإدارة.

-2 البيع بالمزايدة بالمظاريف المغلقة:

يتم الإعلان عن بيع قطع الأراضى خاصة أراضى التجمعات العمرانية المتكاملة والعقارات بالمزايدة بالمظاريف المغلقة وفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه والقواعد والأسس التى يضعها مجلس الإدارة.

-3 البيع بالأمر المباشر:

يتم بيع قطع الأراضى والعقارات بنظام البيع المباشر بقرار من السلطة المختصة أو من يفوضه طبقا للقواعد التى يقررها مجلس الإدارة ووفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه.

وحال تزاحم المشترين وقت التخصيص يتم الإعلان عن بيع قطع الأراضى أو العقارات أو الوحدات بنظام القرعة أو بأولوية الحجز فى حالة الحجز من خلال الموقع الإلكترونى الخاص بالهيئة ولا يجوز إجراء أى تعديل على المساحات المعروضة أو أسعارها بعد الإعلان عنها أو إضافة رسوم تحسين إلى هذه الأسعار بعد التصرف فيها إلا إذا تضمن العقد نصاً صريحاً يجيز ذلك.

4 التخصيص بمقابل انتفاع أو بالإيجار:

أ- يتم تخصيص قطع الأراضى أو العقارات بمقابل انتفاع أو بالإيجار طبقا للقواعد التى يقررها مجلس الإدارة ووفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه.

ب- بالأمر المباشر بقرار من السلطة المختصة أو من يفوضه طبقا للقواعد التى يقررها مجلس الإدارة ووفقاً للشروط والإجراءات التى تحدد فى حينه.

ج- ويكون التخصيص بمقابل انتفاع أو بالإيجار طويل الأجل للجهات ذات النفع العام والتى لاتهدف للربح ووفقاً للقواعد المنظمة لذلك ويصدر بقواعد التخصيص قرار من مجلس إدارة الهيئة.

-5 البيع بالممارسة: يتم بيع قطع الأراضى والعقارات بالممارسة وفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه والقواعد والأسس التى يضعها مجلس الإدارة.

-6 نقل الأصول: يتم التخصيص بنظام نقل الأصول للجهات الحكومية بقرار من مجلس الإدارة، على أن تقوم الجهة المستفيدة باستكمال الإجراءات مع جهات الاختصاص.

-7 البدل: يجوز التخصيص بالبدل مع الجهات المختلفة الثابت ملكيتها للأراضى إذا اقتضت المصلحة العامة ذلك، وذلك بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة.

-8 المشاركة وإجراءاتها:

يحدد تصنيف المطور الذى تقوم الهيئة بمشاركته بقرار من مجلس الإدارة.
يجوز للهيئة طرح المشروعات للمشاركة عن طريق المزايدة العلنية أو بالأظرف المغلقة، وتكون المزايدة فى هذه الحالة على قيمة نسبة الهيئة من متحصلات المشروع وعلى مقدم ثمن الأرض إن وجد.
يجب أن يتضمن العقد كافة الضمانات القانونية التى تضمن حق الهيئة والتزام المطور بالأداء المتفق عليه.

وتكون المشاركة بإحدى الطريقتين أو بكليهما معاً:

أولاً: المشاركة نظير نسبة من إيرادات المشروع:

يجوز للهيئة مشاركة المطور العقارى بالأرض فى مقابل:

أ- الحصول على ثمن الأرض مضافاً إليه نسبة من أرباح المشروع المطلوب إقامته على قطعة الأرض محل المشاركة.
ب- حساب نسبة مئوية من متحصلات وعائدات المشروع التى تعادل قيمة الأرض ونصيب الهيئة من أرباح المشروع طبقاً لدراسة جدوى مبدئية تعتمد من الهيئة والمطور.
ج- يتم فتح حساب بنكى خاص بالمشروع “escrow account” ويلتزم المطور بإيداع كافة متحصلات المشروع فى هذا الحساب، ليقوم البنك باقتطاع نصيب الهيئة تلقائياً وتحويله إلى حسابها طبقاً للعقد الموقع بين الهيئة والمطور.

ثانياً: المشاركة نظير مقابل عينى من وحدات المشروع:

أ- يجوز للهيئة التصرف فى الأراضى بالبيع والمشاركة نظير مقابل عينى من وحدات المشروع.
ب- يحدد تصنيف المطور الذى تقوم الهيئة بمشاركته بقرار من مجلس الإدارة.
ج- يجب أن يتضمن العقد كافة الضمانات القانونية التى تضمن حق الهيئة والتزام المطور بالأداء المتفق عليه.

ويلتزم المطور فى جميع الأحوال بتقديم برنامج التصرف فى وحدات المشروع (بيع – إيجار – حق انتفاع.)

وتكون الموافقة على جميع أنواع المشاركة بقرار من مجلس إدارة الهيئة.

مادة 15

يجوز التصرف بدون مقابل فى الأراضى والعقارات التى يصدر بتحديدها قرار من رئيس الجمهورية بعد موافقة مجلس الوزراء وفقاً للضوابط المحددة بالمادة 74 من القانون رقم 17 لسنة 2015

مادة 16

لا يجوز التصرف فى الأراضى والعقارات بأية صورة من الصور قبل التأكد من عدم وجود نزاع بشأنها.

مادة 17: إجراءات التصرف

تتم إجراءات التصرف فى الأراضى والعقارات طبقاً لطرق التصرف الموضحة فى المادة (2) ووفقاً لما يلى:

1 – فى حالة التصرف بالبيع أو بحق الانتفاع أو بالإيجار بالمزاد العلنى / المظاريف المغلقة/ الممارسة:

أ- يتم الإعلان بالجرائد الرسمية عن الأراضى والعقارات المعدة للتصرف وأسلوب ووجه التصرف وطريقة التقدم للحجز والمواعيد المقررة على أن يحدد تفصيلاً بكراسة الشروط أسلوب ومواعيد السداد منذ بداية التقدم للحجز حتى تحرير العقد والجزاء المترتب على عدم الالتزام بالمواعيد المحددة بكراسة الشروط.
ب- تتم الترسية وفقاً لما تسفر عنه جلسة المزاد/ قرار لجنة البت ويثبت ذلك فى محضر وفقاً للقواعد المتبعة فى هذا الشأن.
ج- الأصل فى سداد ثمن الأرض أو العقار هو السداد النقدى ويجوز السداد على أقساط محملة بأعباء التمويل هذا بالإضافة لأى مصاريف أخرى ترد بكراسة الشروط.
د- يجوز للهيئة قبول السداد بمقابل عينى بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة على أن تحتسب فى قيمته الأعباء المالية للسداد المؤجل.
ه- يقوم المخصص له باستيفاء وتقديم كافة المستندات المطلوبة لجهاز المجتمع العمرانى الجديد لاستكمال إجراءات التعاقد خلال المهلة المحددة بشروط التصرف.
و- يقوم المخصص له بمراجعة الجهاز للتوقيع على عقد البيع للأرض أو العقار أو الوحدة واستلام نسخة منه وذلك خلال شهر من تاريخ التوقيع على محضر استلام الأرض أو العقار أو الوحدة.
ز- يلتزم المخصص له بتنفيذ التزاماته طبقاً للتعاقد وفى حالة التعأرض بين نصوص العقد وكراسة الشروط أو اللائحة تكون الأولوية عند التفسير بالترتيب الآتى:

العقد وملاحقة / كراسة الشروط والمواصفات / قرار التخطيط والتقسيم / اللائحة العقارية.

2 – فى حالة التصرف بالبيع أو بالإيجار أو بمقابل الانتفاع بالأمر المباشر:

أ- تقوم الهيئة بإخطار الجهة طالبة التخصيص والجهاز المختص بقرار الموافقة على طلب التخصيص للأرض أو العقار أو الوحدة متضمناً مقدم الثمن وكافة المصاريف الإدارية المطلوبة وموعد الاستلام، وعلى أن يكون السداد خلال مهلة لا تتجاوز شهرين من تاريخ إخطارالمخصص له بخطاب موصى عليه بعلم الوصول على عنوانه المدون بطلبه ويعتبر هذه الخطاب منتجا لكافة آثاره القانونية، وفى حالة عدم التزام طالب التخصيص بسداد مقدم الثمن كاملاً وكافة المصروفات الإدارية خلال المهلة المحددة فأن ذلك يعتبر عدولاً نهائياً عن طلب التخصيص ويعتبر الطلب كأن لم يكن ويتم الإلغاء دون حاجة لاستصدار قرار.
ب- يقوم طالب التخصيص بمراجعة الجهاز للتوقيع على العقد واستلام نسخة منه خلال الفترة المحددة بإخطار التصرف.
ج- وفى حالة عدم الالتزام يتم تطبيق القواعد الواردة بهذه اللائحة.

3 – فى حالة التصرف بالبيع أو بالإيجار أو بمقابل الانتفاع بنظام القرعة:

أ- يصدر إخطار التصرف فى قطعة الأرض أو العقار للفائز بالقرعة.
ب- يلتزم المخصص له بمراجعة الجهاز المختص لاستكمال سداد مقدم الثمن وأية مصروفات أخرى ويتم استلام للأرض أو العقار أو الوحدة خلال المهلة المحددة بكراسة الشروط أو الاخطار.
ج- يلتزم المخصص له بالقيام بكافة التزاماته طبقاً للشروط والمهل والتوقيتات الواردة بكراسة الشروط والعقد المبرم مع الهيئة وفى حالة الإخلال بذلك يتم تطبيق الأحكام الواردة بهما وبهذه اللائحة.

-4 فى حالة التخصيص بنظام نقل الأصول:

أ- تقوم الهيئة بإخطار الجهة طالبة التخصيص والجهاز المختص بقرار مجلس إدارة الهيئة بالموافقة على طلب التخصيص للأرض أو العقار أو الوحدة بنظام نقل الأصول.
ب- تقوم الجهة طالبة التخصيص باستكمال إجراءات نقل الأصول خلال مدة لا تتجاوز عام واحد من تاريخ إخطار الجهة الطالبة بقرار مجلس الإدارة بالموافقة.
ج- لا يتم تسليم الأرض أو العقار أو الوحدة بصورة نهائية إلا بقيام الجهة المخصص لها الأرض أو العقار أو الوحدة بموافاة الهيئة بموافقة كل من وزارتى المالية والتخطيط.
د- تلتزم الجهة المخصص لها للأرض بتنفيذ المشروع على الأرض خلال المدة المحددة بالبرنامج الزمنى المعتمد من القطاع المختص بالهيئة وفى حالة المخالفة يتم إلغاء التخصيص بنقل الأصول بعد العرض على مجلس إدارة الهيئة ويستثنى من ذلك الأراضى المخصصة لإنشاء المحاكم وللجهات التابعة لوزارة العدل (الشهر العقارى الطب الشرعى.. إلخ).

5 – فى حالة التخصيص بالبدل:

أ- تقوم الهيئة بإخطار الجهة طالبة التخصيص والجهاز المختص بقرار مجلس إدارة الهيئة بالموافقة على طلب التخصيص للأرض أو العقار بنظام البدل.
ب – تقوم الجهة الطالبة بالتنسيق مع الجهاز باستكمال إجراءات النقل بالبدل وعمل محاضر التسليم والتسلم يوقع عليها من الطرفين وترسل صور من التسليم إلى قطاعات الهيئة.

6 – فى حالة التخصيص بالإتاحة:

أ- تقوم الهيئة بإخطار طالب التخصيص والجهاز المختص بقرار مجلس إدارة الهيئة بالموافقة على طلب التخصيص للأرض بنظام الإتاحة ما عدا المبانى الدينية تكون الموافقة بعد أخذ رأى قطاع التخطيط والمشروعات.
ب- يقوم الجهاز بإصدار التراخيص اللازمة بعد صدور القرار الوزارى باعتماد المخطط التفصيلى.
ج- تلتزم الجهة المخصص لها الأرض بتنفيذ المنشآت طبقاً للتراخيص والمصاريف والبرنامج الزمنى المعتمد تحت إشراف الجهاز المختص.

7 – إعادة التعامل:

فى حالة اعادة التعامل على أرض أو عقار أو وحدة اتخذ فى شأنها قرار بإلغاء التخصيص أو فسخ العقد مع السابق التخصيص له أو التعاقد معه يتم إعادة التعامل طبقا للأسعار والقواعد السارية وقت تقديم طلب إعادة التعامل وذلك حال الموافقة، وبالنسبة للعقارات أو الأراضى التى تم التنفيذ عليها جزئيا فيتم اعادة التعامل طبقا لذات القواعد السابقة للجزء الذى لم يتم تنفيذه فقط وفى حالة أن يكون سحب القرار أو إلغائه لسبب يرجع إلى الهيئة فيكون إعادة التعامل بذات أسعار التخصيص أو التعاقد.

8 – متى كان التصرف مرتبطاً بنشاط استثمارى تخطر الهيئة العامة للاستثمار بمبررات إلغاء التخصيص أو الفسخ.

مادة 18: حالات خاصة لاختيار أوجه التصرف

للهيئة كامل الحرية فى اختيار طريقة ووجه التصرف فى الأراضى الواقعة تحت سلطتها على ألا يخالف ذلك أياً من القوانين السارية التى تحكم التصرف فى المال العام أو المتعلقة بوزارة الإسكان وبهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة،ويستثنى من ذلك الحالات التالية:

1 – يجوز لمجلس إدارة الهيئة بناءً على ما يعرض عليه من اللجنة العقارية الرئيسية التصرف فى الأراضى والعقارات بالأمر المباشر فى الحالات الآتية:

أ- ذات الطابع القومى.
ب- الإنسانية والعاجلة.
ج- الخدمية والاجتماعية والثقافية.

2 – يجب على الهيئة التصرف فى الأراضى والعقارات المخصصة لمشروعات الإسكان الاجتماعى بأيسر أوجه التصرف وأقلها ثمناً، وذلك لدعم تحقيق العدالة الاجتماعية وسد فجوة الإسكان.

مادة 19: إخطار التصرف

يتضمن إخطار التصرف البيانات الآتية:

1 تحديد مساحة ورقم قطعة الأرض أو العقار أو الوحدة.
2 ثمن المتر المسطح وإجمالى القيمة وما تم سداده مقدماً إن وجد.
3 المبالغ المتبقية فى ذمة المتعاقد له أو الأقساط وقيمتها وأعباء التمويل ومواعيد سدادها.
4 تحديد موقف المرافق بالنسبة لقطعة الأرض طبقاً للمادة “2/1” من هذه اللائحة.
5 الاشتراطات البنائية شاملة الارتفاعات المسموح بها ومدة تنفيذ المشروع.
6 الفترة المحددة لاستلام الأرض أو العقار أو الوحدة على أن تكون خالية من الاشغالات والعوائق بما يجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله.
7 الغرض المخصص له الأرض أو العقار أو الوحدة.
8 عدم جواز التصرف فى الأرض أو العقار أو الوحدة إلا بموافقة كتابية من جهاز المجتمع العمرانى المختص وفقاً للقواعد المقررة للتنازل.
9 تحديد مدة لتقديم المستندات المطلوبة.
10 يحق للهيئة فى حالة مخالفة المخصص له أى من البنود السابقة إلغاء التخصيص على أن يتم إخطاره بذلك بموجب خطاب موصى عليه بعلم الوصول.

مادة 20: إجراءات التعاقد

يتم توقيع عقد ابتدائى بالتصرف بعد استيفاء الشروط والمستندات الآتية:

1 – سداد الدفعة المقدمة والمصاريف الإدارية ومصروفات مجلس الأمناء.

2 – استلام الأرض أو العقار أو الوحدة خلال الفترة المحددة بكراسة الشروط أو إخطار التخصيص، وذلك بموجب محضر تسليم موقع عليه من المختصين بجهاز المجتمع العمرانى والمخصص له أو وكيله وفقاً للنموذج المعد لذلك، على أن يكون التوكيل المقدم توكيلاً خاصاً محدد الغرض أو توكيلاً عاملاً ويحفظ أصل التوكيل فى الملف العقارى.

3 – تقديم مستندات التعاقد:

أ. شيكات بنكية مسطرة بباقى قيمة الأرض محملة بأعباء التمويل.

ب. صورة أمر الإسناد أو إخطار التخصيص.

ج. أصل السجل التجارى موضحاً به اسم المفوض بالتوقيع فى الحالات التى تتطلب ذلك.

د. أصل صحيفة الاستثمار والسجل التجارى للشركة فى الحالات التى تتطلب ذلك.

هـ. إقرار بالالتزام بجميع الأحكام والقواعد والشروط المنصوص عليها فى هذه اللائحة.

مادة 21: المصروفات الإدارية

يلتزم المخصص له بسداد المبالغ الآتية عند التخصيص:

المصاريف الإدارية:

– الوحدات السكنية والمحلات والوحدات الإدارية: 1% بحد أقصى 3000 جنيه / وحدة

– الأراضى السكنية الصغيرة: 1% من ثمن تخصيص الأرض بحد أقصى 15000 جنيه / قطعة.

– قطع الأراضى المتوسطة والكبيرة: 1% من القيمة التعاقدية وبحد أدنى 5000 جنيه / فدان، وبحد أقصى 20000 جنيه / فدان.

مصاريف مجلس الإمناء:

– %0.5 للوحدات السكنية والإدارية والمحلات بحد أقصى 2000 جنيه/ وحدة.

– %0.5 لقطع الأراضى الصغيرة بحد أقصى 5000 جنيه/ قطعة

– %0.5 للمتوسطة والكبيرة بحد أقصى 5000 جنيه/ فدان

مصاريف تحرير العقود:

– تحرير عقد للوحدة السكنية أو المحلات بواقع 1000 جنيه/ وحدة

– تحرير عقد قطع أراضى سكنى أو خدمى صغير بواقع 2000 جنيه/ قطعة

– تحرير عقد لقطع الأراضى المتوسطة والكبيرة بواقع 5000 جنيه/للعقد

مادة 22: استلام الأرض أو العقار أو الوحدة

1 يتم تسليم الأرض أو العقار أو الوحدة على النحو الموضح باللائحة.

2 وإذا لم يحضر صاحب الشأن أو وكيله فى الموعد المحدد يلغى التخصيص ما لم يتقدم بعذر مقبول خلال مدة أقصاها ثلاثين يوماً من تاريخ انتهاء المدة المحددة للاستلام وطلب تحديد موعد آخر للاستلام بما لا يجاوز 15 يوماً من تاريخ قبول العذر وبما لا يجاوز ستة أشهر بالنسبة للأراضى والعقارات المخصصة لأنشطة استثمارية.

3 لا يتم تسليم الأرض للمخصص لهم إلا بتوافر الشروط الآتية:

أ- خالية تماماً من كافة الإشغالات والعوائق التى تعوق تنفيذ المشروع بما يجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله

ب- حصول الهيئة على جميع موافقات الجهات المعنية وبصفة خاصة الارتفاعات.

ج- مزودة بالمرافق طبقاً للمادة “2/1” من هذه اللائحة.

مادة 23: قواعد التصرف فى أراضى الحزام الأخضر للاستصلاح

1 تقسم المساحات المتروكة حول المجتمعات العمرانية الجديدة والمنصوص عليها فى المادتين 8، 23 من قانون إنشاء هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة رقم 59 لسنة 1979 (الحزام الأخضر) إلى قطع بمساحات لا تقل عن 5 أفدنة وتخصص لأغراض الاستصلاح للزراعة لإنتاج الأخشاب فقط.

2 يتم تخصيص المساحات المشار إليها بالفقرة (1) من هذه المادة بمقابل انتفاع ويجوز تمليكها للمنتفعين فى حالة إثبات الجدية فى استصلاح هذه المساحات وذلك ما لم تكن هذه الأراضى مطلوبة كتوسعات مستقبلية وفقا للتخطيط المستقبلى لكل مدينة.

3 يلتزم المخصص له أرض بالحزام الأخضر بأعباء وتكاليف مياه الرى والكهرباء وحفر الآبار إن استلزم الأمر ذلك، كما يتحمل تكاليف إنشاء شبكة الرى بالتنقيط أو الرش وأى تكاليف تستلزمها البنية الأساسية وكذا جميع المرافق اللازمة ولا تتحمل هيئة المجتمعات العمرانية أى التزام فى هذا الشأن.

4 لا يجوز أن تزيد النسبة البنائية على المساحات المخصصة عن نسبة 2% من هذه المساحات وذلك لخدمة أغراض الزراعة والسكن ولا يجوز إقامة أى مبانى أو منشآت أو مشروعات تتعأرض مع طبيعة استخدامها كمساحات خضراء.

5 يكون التخصيص بحق الانتفاع لمدة ثلاث سنوات فإذا لم يثبت المنتفع خلالها الجدية باستصلاح الأرض أو أخل بالتزاماته يتم الغاء التخصيص أو فسخ العقد وسحب الأرض.

6 يحظر على المخصص له تبوير الأرض بعد استصلاحها أو تغيير الغرض من الاستخدام والا تم الغاء التخصيص أو فسخ العقد حتى ولو بعد تحرير العقد النهائى.

7 لا يجوز التصرف فى هذه المساحات بأى وجه من الوجوه أو استغلالها أو استعمالها أو إدخالها فى تقسيم أو إقامة أية منشآت أو مشروعات أو أبنية عليها بأى شكل من الأشكال إلا بموافقة الهيئة.

8 يجوز لمجلس إدارة الهيئة تغيير الغرض من استخدام تلك الأراضى إلى غير نشاط الاستصلاح الزراعى فى الحالات التى يثبت فيها عدم جدوى استصلاحها.

الباب الخامس: إجراءات استصدار القرار الوزارى

مادة 24: مدد استخراج القرار الوزارى

1 – يلتزم المخصص له عقب تحرير العقد الابتدائى بتقديم كافة المستندات المطلوبة لاستصدار القرار الوزارى ويتم إصدار القرار بمراعاة ما يلى:

أ- المساحات الصغيرة: فى الحالات التى تتطلب اصدار هذا القرار فإنه يصدر خلال شهر من تاريخ استيفاء المستندات وتلافى الملاحظات وسداد مصاريف إصداره.

ب- المساحات المتوسطة: يصدر القرار خلال شهرين من تاريخ استيفاء المستندات وتلافى الملاحظات وسداد مصاريف إصداره.

ج- المساحات فوق المتوسطة والكبيرة: يصدر القرار خلال ثلاثة أشهر من تاريخ استيفاء المستندات وتلافى الملاحظات وسداد مصاريف إصداره.

د- إذا تأخر اصدار القرار الوزارى عن المدة المحددة بالعقد لسبب يرجع للمخصص له فتعتبر المدة الزائدة ضمن مدة تنفيذ العقد أما اذا كان التأخير يرجع للهيئة فتضاف مدة التأخير لمدة التنفيذ.

هـ- يتم موافاة المتعامل بالملاحظات مرة واحدة خلال خمسة عشر يوما بعد استيفاء كافة المستندات المطلوبة وعدم تغيير المخطط الذى تمت المراجعة عليه.

مادة 25: إجراءات استصدار القرار الوزارى

1 يتم تقديم طلب عن طريق مكتب استشارى معتمد يتناسب تصنيفه مع قيمة ومساحة المشروع لاستصدار القرار الوزارى طبقا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ولما هو وارد بكراسة الشروط ويرفق بالطلب المستندات الآتية:

أ- تصنيف الشركة المطورة للمشروع كمطور عقارى طبقاً لنظام تصنيف الذى يقرره مجلس إدارة الهيئة الوارد ويشترط أن يكون المطور بفئة تسمح له بالتعامل على مساحة الأرض المراد استصدار القرار الوزارى لها.

ب- تفويض لمندوب المتعاقد على أن يكون صادراً ومعتمداً من الممثل القانونى للمتعاقد إذا كان شركة أو جمعية.

ج- تفويض مراجعة للمكتب الاستشارى.

د- سجل تجارى حديث للشركة.

ه- البرنامج الزمنى ونسب التنفيذ منسوبة إلى حجم الإنفاق للمشروع بالكامل وفى حالة التنفيذ المرحلى يجب أن يوضح مراحل تنفيذ المشروع بالكامل على أن تنتهى هذه المراحل بنهاية المدة المحددة بالتعاقد وفى جميع الأحوال يجب أن يتناسب البرنامج الزمنى مع حجم ومدة تنفيذ المشروع.

و- فى حالة الأراضى المخصصة للجمعيات التعاونية للبناء والإسكان يجب إرفاق محضر اجتماع الجمعية العمومية للجمعية معتمد من الجهة الإدارية التابعة لها يتضمن الموافقة على تخصيص الأرض للجمعية.

ز- ما يفيد دفع المصاريف الإدارية نظير المراجعة الفنية واستصدار القرار الوزارى بالتخطيط والتقسيم.

ح- عدد 2 لوحة للمراجعة الفنية للتخطيط موقعة ومختومة من الجهة المالكة والاستشارى، بالإضافة إلى نسخة إلكترونية على CD.

ط- التوقيع على محضر المراجعة الفنية المعد بمعرفة قطاع التخطيط والمشروعات فى كل مرة تتم فيها المراجعة.

ى- الالتزام بالديباجة الواردة بالنموذج المعد بمعرفة قطاع التخطيط والمشروعات على اللوحات المقدمة.

ك- عدد 6 لوحات نهائية للاعتماد + لوحة A3 موقعة ومختومة من الجهة المالكة والاستشاري + CD.

ل- ( تعهد منطقة الخدمات طبقاً للنموذج المعد بمعرفة قطاع التخطيط والمشروعات (مرفق رقم 2).

م- تفويض لمن سيقوم بالتوقيع على الشروط المرفقة بمشروع القرار الوزارى.

ن- فى حالة التنازل من شركة أو جمعية تعاونية إسكانية يتم إرفاق قرار اللجنة العقارية المختصة بالموافقة على التنازل ومحضر الجمعية العامة للشركة أو العمومية للجمعية التعاونية للموافقة على التنازل معتمداً من الجهة الإدارية المختصة.

س- أية موافقات مطلوبة من الجهات المعنية كهيئة الطيران المدنى أو هيئة عمليات القوات المسلحة وغيرها من الجهات فيما يزيد على الاشتراطات المطروحة من الهيئة.

-2 يصدر الوزير المختص بناء على عرض قطاع التخطيط والمشروعات قراراً باعتماد مشروعات التخطيط والتقسيم وذلك بما لا يجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة ولا يجوز إدخال تعديل فى تقسيم معتمد أو قائم إلا بعد اعتماد هذا التعديل من السلطة المختصة.

مادة 26: مصروفات استصدار القرار الوزارى

1 – تحصل المصاريف الإدارية لاستصدار القرار الوزارى لمشروعات تخطيط وتقسيم الأراضى أو مشروعات التصميم العمرانى بنسبة 1% (واحد بالمائة) من القيمة التعاقدية بحد أدنى 5000 جنيه وبحد أقصى 20000 جنيه للفدان.

2 -حال التعديل لأول مرة تحصل المصاريف الإدارية للجزء المعدل بنفس القيمة المقررة لاستصدار القرار الوزارى.

3 – فى حالة تعديل القرار الوزارى للمرة الثانية وما يليها يتم مضاعفة المصروفات عن المساحة التى سيلحقها التعديل لتصبح 2% (اثنان بالمائة) من القيمة التعاقدية بحد أدنى 10000 جنيه وبحد أقصى 40000 جنيه لكل فدان.

-4 تتحمل الهيئة حصتها من مصروفات اصدار القرار الوزارى فى حالة الشراكة.

مادة 27: استصدار القرار الوزارى بصفة مرحلية

1 – يجوز للمطور تقسيم المشروع إلى مراحل من حيث التنفيذ بالموقع، وذلك بالنسبة للأراضى ذات المساحات فوق المتوسطة أو الكبيرة.

-2 على المطور فى الأراضى ذات المساحات فوق المتوسطة أو الكبيرة الذى يرغب فى تنفيذ المشروع على مراحل أن يتقدم بمشروع قرار وزارى مرحلى ويجب ألا تقل كل مرحلة عن 75 فداناً، وتكون فى مستوى المخطط التفصيلى على أن تكون باقى المراحل مقسمة لقطع أراضى كبيرة يفصلها الشوارع الرئيسية فقط اللازمة لخدمة المشروع ككل.

-3 فى هذه الحالة تحصل مصروفات القرار الوزارى على أساس 100% من مساحة المرحلة الأولى و50% عن باقى مساحة المشروع وتستكمل هذه النسبة إلى 100% عند طلب استصدار القرار الوزارى باعتماد المخطط التفصيلى لكل مرحلة تالية، ولا يجوز للمطور الإعلان عن أى مخطط مبدئى للمناطق المستقبلية أو عرض مخطط تفصيلى لها غير معتمد.

-4 ويلتزم المطور بتقديم مخططات المراحل التالية خلال المدة المتفق عليها فى العقد وإلا جاز للهيئة بعد إنذاره استقطاع بعض أو كل المراحل التالية.

-5 لا يجوز للمطور أن يشرع فى تنفيذ مرحلة تالية إلا بعد الحصول على موافقة الهيئة على البدء فى تنفيذ هذه المرحلة وفقاً للبرنامج الزمنى.

مادة 28: تعديل القرار الوزارى

-1 عدا الأراضى التى يتم تخصيصها من خلال المزايدات بأنواعها أو الممارسة يجوز للهيئة الموافقة على طلب المخصص له بتعديل الاشتراطات البنائية أو نوع النشاط ضمن التعديلات المطلوبة فى القرار الوزاري، وفى هذه الحالة يجب عليه تقديم الأسباب والمبررات الكافية لدراستها من جانب الهيئة، ويشترط فى هذه الحالة الحصول على موافقة قطاع التخطيط وسداد المستحقات المالية نظير هذا التعديل.

موضوعات متعلقة:

مدينة أسيوط الجديدة: طرح 12 محلًا تجاريًا و6 وحدات إدارية للبيع 12 مايو
وزارة الإسكان: حملات مكثفة لإزالة مخالفات البناء بثلاث مدن
وزير الإسكان: بدء تسليم وحدات الإسكان المتميز بالمنصورة الجديدة 5 مايو المقبل

2 – لا يترتب على تعديل القرار الوزارى إضافة أى مدة/مدد على المدة الأصلية لتنفيذ المشروع.

الباب السادس: ضوابط وضمانات الاستثمار

مادة 29: تصنيف المطورين

1 تقوم الهيئة بإنشاء سجل للمطورين العقاريين وذلك طبقاّ للشروط والقواعد والإجراءات والمعايير الفنية والإدارية والمالية التى يحددها مجلس إدارة الهيئة ويتم تصنيف المطورين تبعا لذلك، وبناء على هذا التصنيف يتم دعوتهم للتقدم للحصول على الأراضى بما يضمن الشفافية وأيضاّ يضمن فرص كافة فئات المطورين فى حصة ملائمة من السوق العقارى وبما يراعى قدراتهم الفنية والإدارية والمالية.

2 يتم تحديد المساحة التى يمكن للمطور الحصول/التنافس عليها طبقاً لتصنيفه.

3 لا يجوز لغير الشركات المرخص لها بمزاولة نشاط التطوير العقارى الإعلان للجمهور عن إنشاء مشروعات عقارية وتلقى أموالا لحجز الوحدات بها، ويشترط أن يتناسب تصنيف الشركة كمطور عقارى مع حجم المشروع التى يقام عليها المشروع العقارى.

مادة 30: استعانة الهيئة بمطور رئيسى

يجوز لمجلس إدارة الهيئة الاستعانة بمطور عقارى رئيسى أو أكثر للإسراع فى تنمية المجتمع العمرانى الجديد وذلك وفقاً للقواعد التى يضعها فى هذا الشأن.

مادة 31: استعانة المطور الرئيسى بمطور فرعى

1 – يجوز للمطور الرئيسى المخصص له مساحة فوق المتوسطة فوق المتوسطة أو كبيرة بعد إخطار الهيئة أن يستعين بمطور فرعى أو أكثر فى الأنشطة العقارية المختلفة.

2 – كما يجوز للمطور الرئيسى المخصص له مساحة فوق المتوسطة أو كبيرة الإسناد من الباطن لمطورين فرعيين فى نفس النشاط المطلوب فيما لا يجاوز %50 من المشروع.

3 – يلتزم المطور الرئيسى بتقديم مستندات أى مطور فرعى يتم التعاقد معه للهيئة وفى جميع الأحوال يظل المطور الرئيسى مسئول مسئولية كاملة عن تنفيذ المطور الفرعى لالتزاماته.

مادة 32: طرح المشروع للبيع

يحظر على المطور/ المستفيد الإعلان عن فتح باب الحجز لوحدات المشروع أو إجراء أى تعاقدات على الوحدات إلا بعد صدور القرار الوزارى.

مادة 33: البرنامج الزمني

1 يلتزم المطور بإعداد برنامج زمنى يوضح توقيتات تنفيذ المشروع بالكامل سواء على مرحلة واحدة أو عدة مراحل على ان يتناسب مع حجم ومدة تنفيذ المشروع وينتهى بنهاية المدة المحددة بالتعاقد، ويقدم هذا البرنامج الزمنى للاعتماد من الهيئة ضمن مستندات طلب استصدار القرار الوزاري.

2 تراجع معدلات تنفيذ المشروع دورياً على البرنامج الزمنى المعتمد على النحو الموضح بالمادة (2) من هذه اللائحة وتطبق الجزاءات الواردة بالباب السابع من هذه اللائحة بخصوص التأخير أو العلاوات الاضافية أو الاستقطاع أو فسخ العقد ولا يمنع تطبيق أى من تلك الجزاءات من تطبيق أى جزاء آخر متى تحققت شرائطه.

3 اذا تأخرت الهيئة عن تنفيذ أى من التزاماتها وترتب على ذلك عدم امكانية البدء فى تنفيذ المشروع أو توقف تنفيذ المشروع كلياً تضاف مدة تأخر الهيئة إلى مدة التنفيذ ويعدل البرنامج الزمنى وفقا لذلك، وكذا إعادة الجدولة مع تاريخ وفاء الهيئة بالتزاماتها “طريق ممهد ومصدر مياه للانشاءات” مع توفير المرافق الدائمة بما يتناسب معع البرنامج الزمنى للمشروع، وفى حالة التأخر يتم منح المطور مدة تتناسب مع ادخال المرافق الدائمة للمرحلة لاستكمال التنفيذ.

الباب السابع: الجزاءات والاستقطاع والإلغاء والفسخ للمشروعات العمرانية المتكاملة أو المساحات الكبيرة والمتوسطة لأراضى الخدمات

مادة 34: مقابل التأخير

أولاً: يلتزم المخصص له بتنفيذ المشروع طبقا للبرنامج الزمنى المعتمد وتتم متابعة ذلك كل سنة تبدأ من تاريخ بداية مدة التنفيذ المحددة بالعقد وبما لا يجاوز ستة أشهر من تاريخ إبرام العقد وتنتهى بنهاية المدة المحددة به وتتحدد معدلات التنفيذ بناءً على ذلك فإذا تأخر المخصص له عن التنفيذ طبقاً لهذا البرنامج الزمنى المعتمد أثناء مدة التنفيذ المحددة بالعقد يستحق للهيئة مقابل عن مدة التأخير يقيد ضمن مستحقاتها قبل المخصص له، فإذا انتهى تنفيذ المشروع بالكامل خلال المدة المحددة بالعقد يحذف هذا القيد فإذا تأخر تنفيذ المشروع لسبب لا يرجع للهيئة يتم تحصيل مقابل التأخير أياً كانت نسبة التنفيذ التى لم يتم انجازها ويحدد مقابل التأخير على النحو الآتى:

1ـ فى حالة تحقيق نسبة إنجاز أكبر من 15% من المستهدف طبقا للبرنامج الزمنى المعتمد وحتى 30%، يكون مقابل التأخير قدره 8% سنوياً من قيمة الأرض غير المنماة طبقا لهذا البرنامج، تحتسب طبقاً لسعر الأرض عند التعاقد مضافا إليه الأعباء طالما ظل العقد سارياً وباقى الشروط مستوفاة.
2ـ فى حالة تحقيق نسبة إنجاز أكبر من 30% من المستهدف طبقا للبرنامج الزمنى المعتمد وحتى 50%، يكون مقابل التأخير قدره 6% سنوياً من قيمة الأرض غير المنماة، تحتسب طبقاً لسعر الأرض عند التعاقد مضافاً إليه الأعباء طالما ظل العقد سارياً وباقى الشروط مستوفاة.
3ـ فى حالة تحقيق نسبة إنجاز أكبر من 50% من المستهدف طبقا للبرنامج الزمنى المعتمد وحتى 65%، يكون مقابل التأخير قدره 4% سنوياً من قيمة الأرض غير المنماة، تحتسب طبقاً لسعر الأرض عند التعاقد مضافاً إليه الأعباء طالما ظل العقد سارياً وباقى الشروط مستوفاة.
4ـ فى حالة تحقيق نسبة إنجاز أكبر من 65% من المستهدف طبقا للبرنامج الزمنى المعتمد لا يتم حساب مقابل تأخير لمدة ستة أشهر فإن لم يتم تحقيق المستهدف طبقا للبرنامج الزمنى فى نهاية هذه المهلة يكون مقابل التأخير قدره 2% سنوياً من قيمة الأرض غير المنماة، تحتسب منذ بداية التأخير طبقاً لسعر الأرض عند التعاقد مضافاً إليه الأعباء طالما ظل العقد سارياً وباقى الشروط مستوفاة.
5ـ يستحق مقابل التأخير بمجرد حصول التأخير دون حاجة إلى تنبيه أو انذار أو اتخاذ أى إجراء آخر.
6ـ يتم حساب مقابل التأخير حتى يتم تحقيق المستهدف من الانجاز طبقا للبرنامج الزمنى المعتمد وبما لا يجاوز سنة فإذا استمر التأخير بذات النسبة أو بنسبة أكبر بعد ذلك فيكون للهيئة إما استقطاع مساحة الجزء غير المنمى من الأرض أو إعادة حساب قيمة هذا الجزء وفقاً للأسعار السائدة فى تاريخ نهاية هذه السنة وبما لا يقل عن 10% من القيمة التعاقدية له.

ثانياً: يلتزم المخصص له بإنهاء جميع أعمال البناء أو التطوير بصدور شهادة صلاحية المبنى/ المبانى للإشغال فى نهاية مدة التنفيذ المحددة (بالعقد أو اخطار التخصيص) (والمهل الممنوحة) فإذا انتهت هذه المدة دون الانتهاء من التنفيذ فإنه مع عدم الإخلال بحق الهيئة فى فسخ العقد أو استقطاع الجزء غير المنمى أو إلغاء التخصيص يجوز بناء على طلب من المخصص له ابرام ملحق للعقد الأصلى يتضمن منحه مهلة لمدة عام للانتهاء من التنفيذ وفقاً لما يلى:

يشترط لمنح هذه المهلة ألا تقل نسبة الأعمال المنفذة عن 35% من كامل الاعمال المحددة بالعقد وسداد كافة المستحقات المالية حتى تاريخ انتهاء المدة المحددة بالعقد الأصلى.

يلتزم المخصص له بسداد مقابل المهلة الاضافية بالنسبة لأراضى المشروعات العمرانية المتكاملة والأراضى الخدمية وفقاً للمعادلة:

(السعر فى تاريخ انتهاء المدة الأصلية والمدد المضافة للمشروع بموافقة الهيئة – سعر التعاقد) x (1- نسبة الإنجاز وقت انتهاء المدة الأصلية والمدد المضافة للمشروع) x مساحة المشروع x (1/ المدة المحددة لنهو المشروع بالتعاقد أو إخطار التخصيص).

وفى حالة كون السعر السائد أقل من سعر التعاقد، يحسب مقابل المهلة الإضافية طبقاً للمعادلة الآتية: 50% من سعر التعاقد x مساحة المشروع x (1- نسبة الإنجاز) x (1/ المدة المحددة لنهو المشروع بالتعاقد أو إخطار التخصيص).

فى حالة انتهاء المهلة الإضافية دون الانتهاء من تنفيذ كامل المشروع فيمكن إضافة مهلة جديدة قدرها عام واحد عن طريق تطبيق أى من المعادلتين السابقتين بحسب الحالة.

-فى حالة انتهاء المهلتين دون الانتهاء من التنفيذ، يلتزم المخصص له بسداد مقابل مهلة لسنة واحدة وفقاً للمعادلة الآتية: {السعر الحالى x (1- نسبة الإنجاز للمشروع) x مساحة المشروع x (1/ المدة المحددة لنهو المشروع بالتعاقد أو إخطار التخصيص)}.

تحسب مدة المهلة التى يتم منحها من تاريخ اخطار المخصص له بموافقة الهيئة على منحه المهلة والمقابل المطلوب سداده.

ثالثا: بالنسبة لقطع الأراضى السكنية الصغيرة يلتزم المخصص له بإقامة مبنى سكنى دور أرضى مع تشطيب الواجهات يحتوى على وحدة سكنية على الأقل صدر لها شهادة صلاحية المبنى للإشغال فى نهاية مدة التنفيذ المحددة بالعقد أو اخطار التخصيص فإذا انتهت هذه المدة دون الانتهاء من التنفيذ فإنه مع عدم الإخلال بحق الهيئة فى فسخ العقد أو الغاء التخصيص يجوز بناء على طلب من المخصص له ابرام ملحق للعقد الأصلى يتضمن منحه مهلة لمدة عام للانتهاء من التنفيذ وفقاً لما يلى:

1 – يلتزم المخصص له بسداد مقابل المهلة الاضافية وفقاً للمعادلة الآتية:

{سعر المتر الحالى – سعر المتر وفقاً للتعاقد} x المساحة الكلية للأرض x (1- نسبة الإنجاز من الأعمال المرخص بها} x (1/5).

2 وفى حالة كون السعر السائد أقل من سعر التعاقد، يحسب مقابل المهلة الإضافية طبقاً للمعادلة الآتية:

%50 من سعر التعاقد x مساحة الأرض x (1- نسبة الإنجاز من الأعمال المرخص بها) x (1/ المدة المحددة لنهو التنفيذ بالتعاقد أو إخطار التخصيص).

3 فى حالة انتهاء المهلة الاضافية دون الانتهاء من تنفيذ كامل الأعمال المرخص بها يستمر تطبيق أى من المعادلتين بحسب الأحوال سنوياً.

4 فى حالة انتهاء مدة التنفيذ المحددة بالعقد أو اخطار التخصيص دون الشروع فى البناء ومع عدم الإخلال بحق الهيئة فى فسخ العقد أو الغاء التخصيص يلتزم المخصص له بسداد قيمة الأرض بالكامل وفقاً للأسعار السائدة عند انتهاء مدة التنفيذ مخصوما منه ما سبق سداده من ثمن الأرض مع منحه المدة المناسبة للتنفيذ وبما لا يقل عن 50% من القيمة المحددة بالعقد أو اخطار التخصيص ولا تعتبر أعمال الحفر والأساسات شروع فى البناء.

مادة 35: الإخلال بسداد المستحقات المالية للهيئة

يلتزم المخصص له بسداد مستحقات الهيئة فى المواعيد المحددة فإذا تأخر فى السداد يطبق عليه الآتى:

1 يتم فسخ العقد/ إلغاء التخصيص عند التأخر فى سداد مستحقات الهيئة إذا كانت نسبة الإنجاز بالمشروع أقل من 25% عما هو مقرر بالبرنامج الزمنى المعتمد.

2 يتم فسخ العقد/ إلغاء التخصيص عند التأخر فى سداد مستحقات الهيئة لمدة ستة أشهر إذا كانت نسبة الإنجاز بالمشروع من 25% حتى 50% عما هو مقرر بالبرنامج الزمنى المعتمد.

3 إذا كانت نسبة الإنجاز بالمشروع تجاوز 50% طبقاً للبرنامج الزمنى المعتمد وبلغ التأخير فى سداد مستحقات الهيئة مدة سنة فيكون للهيئة إما استقطاع الجزء غير المنمى من الأرض أو إعادة حساب قيمة هذا الجزء وفقا للأسعار السائدة فى نهاية مدة التأخير مع إعادة حساب قيمة الأقساط وفقاً للأسعار الجديدة فإذا استمرت حالة عدم السداد يتم فسخ العقد / إلغاء التخصيص.

-4 يعفى المخصص له من تطبيق الجزاءات الواردة بهذه المادة فى حالة عدم تنفيذ الهيئة التزامها بتوصيل المرافق المؤقتة أو الدائمة فى المواعيد المحددة بالعقد وذلك بالنسبة للأقساط التى تستحق بعد تلك المواعيد وحتى تنفيذ الهيئة لالتزامها.

مادة 36: الحالات العامة لإلغاء التخصيص وفسخ العقد

1 – يتم فسخ العقد / إلغاء التخصيص فى الحالات الآتية:

أ- بناءً على طلب المستفيد.
ب- عدم السداد الكلى أو الجزئى للدفعة المقدمة أو المصاريف الإدارية أو مصاريف مجلس الأمناء أو أى منهم فى المواعيد المحددة بالشروط أو بإخطار التصرف.
ج- عدم استلام الأرض أو العقار أو الوحدة فى المواعيد المحددة بالشروط أو بإخطار التصرف.
د- فى حالة سداد الدفعة المقدمة واستلام الأرض وعدم استكمال المستندات الخاصة بالتعاقد خلال المدة المحددة بكراسة الشروط أو الإعلان أو اخطار التصرف.
هـ- فى حالة التصرف فى الأرض أو العقار أو الوحدة أو جزء منها للغير دون موافقة كتابية مسبقة من أو عدم السداد حال الموافقة.
و- فى حالة تغيير الغرض أو النشاط المخصص من أجله الأرض أو العقار أو الوحدة كلياً أو جزئياً دون الحصول على موافقة كتابية مسبقة من الهيئة أو عدم السداد حال الموافقة.
ز- فى حالة مضى %25 من مدة تنفيذ المشروع وتنفيذ أقل من %15 من البرنامج الزمنى المعتمد.
ح- عدم الالتزام بسداد المستحقات المالية للهيئة على النحو الموضح بالمادة (33) من هذا الباب.
ط- عدم الانتهاء من تنفيذ المشروع خلال المدة المحددة بالعقد أو شروط التصرف أو المهلة المضافة بحسب الأحوال حال التزام الهيئة بالتزاماتها التعاقدية مع عدم الإخلال بما ورد فى الفقرة “8” من المادة “17” من هذه اللائحة.

2 – يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بموجب اخطار كتابياً لإنهاء من الهيئة فى الأحوال الآتية:

إفلاس المخصص له أو عجزه عن سداد الديون المستحقة أو أى اتفاق أو ترتيب مع أو لصالح دائنيه أوعمل.
تنازل عام لصالح دائنيه أو أن يكون هناك حجز أو تنفيذ على ممتلكاته ما لم يرفع خلال تسعين (90) يوماً.
تعيين مصفى أو حارس قضائى أو مفوض عام على جميع أو جزء من المشروع أو أصوله.
ممارسة انشطة محظورة من السلطات المختصة بجمهورية مصر العربية فى المنطقة داخل المشروع.

مادة 37: إجراءات إلغاء التخصيص وفسخ العقد

1ـ فى حالة توافر سبب من الأسباب الموجبة لإلغاء التخصيص أو فسخ العقد بخلاف الإلغاء بناء على طلب المستفيد يقوم الجهاز العمرانى بإرسال إخطار للمستفيد بموجب خطاب موصى عليه بعلم الوصول على عنوان مراسلاته المثبت بالملف العقارى بإلغاء التخصيص أو فسخ التعاقد وذلك بعد إتخاذ الإجراءات المحددة بالمواد أرقام 6/12، 8/17، 3/7.

2 – ولا يجوز للهيئة إعادة التخصيص للغير إلا بعد فوات فترة ستين يوماً (مهلة التظلم) أو البت فى التظلم فى حالة تقديمه فى الموعد المحدد أيهما لاحق.

3 – ويتم رد المبالغ التى قام بسدادها المخصص له بعد خصم أى مستحقات للهيئة فور تقدمه لاستردادها.

مادة 38: إلغاء التخصيص أو فسخ العقد بناء على طلب المستفيد مع عدم الاخلال بحق الهيئة فى التنفيذ على حساب المخصص له فى حالة طلبه إلغاء التخصيص أو فسخ العقد يتم الآتى:

قطع الأراضى ذات المساحة المتوسطة وفوق المتوسطة والكبيرة:

أ- إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد صدور قرار التخصيص وقبل استلام الأرض والتعاقد يتم خصم نسبة 10% من ما تم سداده أو مصادرة التأمين حال المزايدة.

ب- إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد صدور قرار التخصيص واستلام قطعة الأرض وقبل التعاقد يتم خصم 30% من المبالغ المسددة ويرد له باقى المسدد.

ج- إذا تقدم المخصص له بطلب إلغاء التخصيص بعد التعاقد يعد ذلك طلبا لفسخ العقد ويكون للهيئة الموافقة على فسخ العقد وإعادة الطرح بذات الشروط التى تم التعاقد بناء عليها وفى جميع الأحوال تصبح الدفعة المقدمة من حق الهيئة.

قطع الأراضى ذات المساحة الصغيرة:

أ- إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد صدور قرار التخصيص وقبل الاستلام يتم الإلغاء مع خصم جدية الحجز أو التأمين.

ب- أما إذا تقدم المستفيد بطلب الإلغاء بعد الاستلام وقبل التعاقد يخصم 1% من إجمالى قيمة الأرض بالإضافة إلى المصاريف الإدارية.

ج- إذا تقدم المخصص له بطلب إلغاء التخصيص بعد التعاقد يعد ذلك طلبا لفسخ العقد ويكون للهيئة الموافقة على فسخ العقد وطرح بذات الشروط التى تم التعاقد بناء عليها وفى جميع الأحوال تصبح الدفعة المقدمة و المصاريف الإدارية ومجلس الامناء من حق الهيئة.

الوحدات السكنية:

إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد الاستلام تحصل نسبة 3% سنويا من إجمالى قيمة الوحدة عن المدة من تاريخ الاستلام حتى تاريخ طلب الإلغاء بحد أدنى مبلغ 5000 ج.

الوحدات الإدارية والتجارية:

إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد الاستلام تخصم نسبة 7% من قيمة الوحدة بحد أدنى 15000 ج.

مادة 39: إخلاء الأرض بعد الإلغاء أو الفسخ أو الاستقطاع

-1 على المستفيد فى حالة إلغاء التخصيص أو فسخ العقد أو الاستقطاع أو بعد قبول طلبه بالإلغاء أو بعد انتهاء مواعيد التظلم المنصوص عليها بهذه اللائحة أن يقوم بإزالة المنشآت التى يكون قد أقامها على الأرض وذلك خلال ستين يوما من تاريخ إخطاره وإلا قام جهاز المجتمع بإزالة المنشآت التى أقامها على الأرض بمعرفته خصما من مستحقاته.

يجوز للجنة العقارية الرئيسية بالهيئة بناء على اقتراح رئيس جهاز المدينة المختص بعد أخذ رأى اللجنة العقارية الفرعية الإبقاء على المنشآت التى أقيمت على الأرض فى حالة إمكانية الاستفادة منها مع تعويض صاحب الشأن طبقا لقواعد حسن النية المنصوص عليها فى القانون المدنى.

الباب الثامن: قواعد التنازل عن الأراضى والعقارات

مادة 40: شروط التنازل

يشترط لقبول التنازل على أى وجه – عن الأراضى والعقارات والوحدات باختلاف أنواعها توافر الشروط الآتية:

-1 سداد كافة المستحقات المالية والوفاء بكافة الالتزامات حتى تاريخ التنازل.

-2 إثبات الجدية بالنسبة للأراضى وفقاً لما ورد بالأحكام العامة.

-3 أن يتم التنازل والتوقيع أمام جهاز المدينة من المتنازل والمتنازل إليه أو وكيليهما بموجب توكيل خاص يذكر فيه جميع بيانات الوحدة أو العقار أو الأرض التى يتم التنازل عنها يحفظ بالملف العقارى.

-4 إقرار كتابى من المتنازل إليه بموافقته على أن يحل محل المتنازل فى جميع التزاماته ومنها مدة التنفيذ والبرنامج الزمنى المعتمد طبقا للعقد المبرم مع المتنازل وأحكام هذه اللائحة.

مادة 41: إجراءات التنازل

فى حالة طلب المخصص له التنازل عن الأراضى أو العقارات أو الوحدات بمختلف أنواعها أو التنازل عن جزء منها للغير أو الدخول بجزء منها حصة عينية فى رأسمال شركة فإن ذلك يتم وفقا للإجراءات الآتية:

1 يتقدم المستفيد الراغب فى التنازل بطلب لجهاز المدينة المختص.

2 يقوم جهاز المدينة باستيفاء المستندات المطلوبة.

3 يقوم جهاز المدينة بإعداد مذكرة تفصيلية بالموضوع مرفقا بها الطلب والمستندات اللازمة للعرض على اللجنة العقارية المختصة لإصدار توصياتها أو قراراتها فى حدود اختصاصاتها.

4 ترفع اللجنة العقارية الفرعية توصياتها للجنة العقارية الرئيسية – فيما يخرج عن اختصاصها النهائى – لاعتمادها لدى الموافقة.

مادة 42: مصاريف التنازل

1 لا يجوز التنازل عن الأراضى الفضاء ما لم يتضمن العقد شرط يبيح ذلك.

2 فى حالة الأراضى السكنية الصغيرة التى تم إنهاء البناء عليها يتم سداد 3% مصاريف إدارية للتنازلس تحسب من إجمالى ثمن الأرض الوارد بالعقد وفى حالة التصرف فى احدى وحدات العقار ان فيتم حساب مصاريف التنازل

بذات النسبة وتحسب من نسبة حصة الوحدة فى الأرض أو من قيمة الوحدة ذاتها اذا كان البيع لا يشمل حصة فى الأرض ولا تحصل أية مصاريف فى حالة التنازل للأقارب من الدرجة الأولى.

3 فى حالة الأراضى الصغيرة غير السكنية التى تم إنهاء البناء عليها يتم سداد 5% مصاريف إدارية للتنازل تحسب من إجمالى ثمن الأرض الوارد بالعقد وفى حالة التصرف فى احدى وحدات العقار ان فيتم حساب مصاريف التنازل بذات النسبة وتحسب من نسبة حصة الوحدة فى الأرض أو من قيمة الوحدة ذاتها اذا كان البيع لا يشمل حصة فى الأرض.

4 فى حالة الأراضى ذات المساحات المتوسطة وفوق المتوسطة والكبيرة والتى تتضمن عقودها بنداً يتيح بيع مساحات أراضى فضاء يتم سداد 6% مصاريف إدارية للتنازل تحسب من إجمالى ثمن الأرض المتنازل عنها فى تاريخ التنازل.

5 فى حالة الأراضى التى تم الانتهاء من التنفيذ عليها ( انتهاء المشروع ) فى الموعد المحدد بالبرنامج الزمنى.

ويرغب مالكها فى التنازل عن كامل المشروع (أرض ومبانى) لا يحصل أى مصاريف وفى حالة الانتهاء من التنفيذ بعد الموعد المحدد فتحصل مصاريف إدارية للتنازل تحسب بنسبة 2% من قيمة الأرض الواردة بالعقد.

6 بالنسبة للوحدات السكنية يتم تحصيل مصاريف إدارية للتنازل تحسب بواقع 2% من ثمن الوحدة الواردة بالعقد ويعفى التنازل لأقارب الدرجة الأولى من هذه المصاريف.

7 بالنسبة للتنازل عن الوحدات المهنية والمحلات التجارية يتم تحصيل 10% مصاريف إدارية تحسب من قيمة الوحدة عند التنازل وبحد أقصى (10000 جنيه)، 5% من القيمة التعاقدية عند التخصيص للأقارب من الدرجة الثانية بحد أقصى (5000 جنيه) ويعفى أقارب الدرجة الأولى من هذه المصاريف.

8 بالنسبة للأراضى السكنية المخصصة لجمعيات الإسكان التعاونى يتم تحصيل مصاريف إدارية للتنازل قدرها 5000 جنيه عن كل تنازل من عضو الجمعية التعاونية للإسكان إلى عضو آخر.

9 بالنسبة للأراضى الصناعية لا يتم التنازل إلا بعد إنهاء البناء واستخراج رخصة التشغيل ويتم تحصيل مصاريف إدارية للتنازل بنسبة 3% من إجمالى قيمة الأرض عند التعاقد.

10 بالنسبة لأراضى الحزام الأخضر فإنه لا يجوز للمنتفع أن يتنازل عن المساحة المخصصة له أو جزء منها على أى نحو إلا بعد اثبات الجدية فى استصلاحها وفقاً للقواعد وبالضوابط التى يضعها مجلس الإدارة.

11 فى حالة الدخول بالأرض أو العقار أو الوحدة أو جزء من أى منهم كحصة عينية فى رأسمال شركة أو تعديل الشكل القانونى للشركة المخصص لها أو بيع أسهم الشركة أو تعديل حصص الشركاء أو الاندماج أو التقسيم أو الاستحواذ أو دخول شركاء جدد فتحصل المصاريف الإدارية للتنازل على النحو المحدد ولا تحصل مصاريف تنازل على عمليات بيع وشراء الأسهم المتداولة فى سوق الأوراق المالية للشركات ذات الاكتتاب العام، وذلك فى حالة احتفاظ المساهمين الأساسيين فى الشركة عند التعاقد بنسبة 51% من أسهم الشركة.

مادة 43: التبادل

فى حالة تبادل أراضى الإسكان للمساحات الصغيرة والوحدات السكنية والمهنية والمحلات التجارية والمقابر يتم تحصيل المصاريف الإدارية الآتى بيانها: –

1 تحصل مصاريف إدارية بواقع 1% من قيمة كل قطعة أرض محل التبادل وقت التخصيص يسددها المتبادلان كل حسب المساحة المخصصة له.

2 يحصل مبلغ (5000 جنيه) عن تبادل الوحدات السكنية والمهنية والمحلات التجارية يتحملها مناصفة طرفا التبادل.

3 تحصيل مبلغ 1000 جنيه للمقبرة عند التبادل تحصل مناصفة.

الباب التاسع: قواعد تحديد الأسعار

مادة 44: تسعير الأراضى والعقارات

يتم تسعير الأراضى والعقارات المعدة للتصرف فيها وفقاً للضوابط الآتية:

1 سعر الأراضى أو العقارات المماثلة من حيث:

أ- الموقع.

ب- نوع النشاط أو غرض الاستخدام.

ج- المساحة تحسب من محاور الطرق عدا الأراضى الصغير.

د- الاشتراطات البنائية.

ه- تكاليف المرافق.

و- التكلفة الإنشائية بالنسبة للعقارات.

ز- أعباء التمويل وكافة التكاليف التى تؤثر على سعر الأرض.

ح- حالة السوق العقارى وقت التصرف.

2 الاسترشاد بمتوسط سعر آخر مزادات تمت خلال ثلاث سنوات المنطقة أو منطقة مماثلة مع الأخذ فى الاعتبار العناصر الواردة بالبند (1) من هذه المادة ومراعاة فروق التميز والاشتراطات البنائية.

3 أما بالنسبة للمشروعات التى لا تستهدف الربح (الخدمية – الاجتماعية – جهات حكومية -. إلخ). والوحدات السكنية المدعمة فيتم احتساب التكاليف المباشرة محملة بكافة الأعباء والمصاريف الإدارية حتى تاريخ التخصيص.

ووفقاً للملحق المرفق الخاص بأسس التسعير ملحق 2.

4 تخطر الهيئة العامة للاستثمار بما إنتهت إليه لجان التسعير بالهيئة بالنسبة للأراضى والعقارات المعدة للأنشطة الاستثمارية.

مادة 45: القيمة الإيجارية ومقابل الانتفاع

1 تحدد القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع للأراضى والمشروعات والعقارات والوحدات الغير سكنية بواقع 5% للأراضى، 7% للمبانى تحسب من السعر السائد عند التخصيص وتزاد 10% سنوياً مع مراعاة الضوابط المنصوص عليها بالمادة السابقة بالنسبة للتسعير والملحق رقم (2).

2 الوحدات السكنية:تحدد القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع بواقع 7% من السعر النهائى.

3 ويجوز لمجلس إدارة الهيئة التنازل عن حق الانتفاع بالشروط والضوابط المحددة بالمادة ( 11 ) من القانون رقم 59 لسنة 1979 فى شأن المجتمعات العمرانية الجديدة وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 687 لسنة 1984 بتحديد الشروط والأوضاع المنظمة لتنازل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عن حق الانتفاع ببعض العقارات المملوكة لها ووفقاً للملحق المرفق الخاص بأسس التسعير.

مادة 46

تعديل الاشتراطات البنائية ومعامل استغلال الأراضى والأنشطة والغرض من الاستخدام لكافة أنواع الأراضى والعقارات

1 مع عدم الاخلال بالمخططات العامة والتفصيلية للمجتمعات العمرانية الجديدة يجوز للهيئة الموافقة طلب المخصص له بتعديل الكثافة البنائية (معامل استغلال الأرض) أو الاشتراطات البنائية للمبانى أو الأراضى أو المشروعات بالزيادة عن تلك التى رخص لهم بها أو تغيير الغرض من الاستخدام للأراضى أو الوحدات كليا أو جزئيا أو تغيير أو إضافة نشاط مقابل مصاريف إدارية بالشروط والضوابط والنسب والحالات الواردة بالملحق الخاص بأسس التسعير.
2 يجوز تطبيق الفقرة السابقة على الأراضى والمبانى التى تم التعامل عليها عن طريق المزايدات حال تضمين كراسة الشروط أو العقد إمكانية التغيير.
3 لا يجوز تعديل الكثافة السكانية إلا بعد تقديم أسباب مقنعة للهيئة والحصول على موافقة قطاع التخطيط والمشروعات ومع مراعاة ألا يؤدى ذلك إلى تغيير التركيبة السكانية والتخطيطية المتصورة بالمخطط الاستراتيجي، وفى حالة موافقة الهيئة على التعديل يتم إعادة تسعير الأرض طبقا للمواصفات الجديدة وأحكام هذه المادة وفى جميع الأحوال لا يجوز تعديل الكثافة السكانية إذا كان قد تم التصرف فى أى من وحدات المشروع فى المرحلة المطلوب تعديلها.

الباب العاشر: الدور التنموى والقومى للهيئة

مادة 47: العقود النهائية والتسجيل

1 يتم تحرير عقد بيع نهائى بالنسبة للأراضى أو العقارات بعد سداد كامل قيمة الأرض أو العقار وبشرط أن يكون المخصص له قد انتهى من تنفيذ المشروع وحصل على رخصة التشغيل بالنسبة لأراض المناطق الصناعية والخدمية والتجارية أو محضر مطابقة للمبنى/ للمبانى بالنسبة لأراض الإسكان، ويجوز للمشروعات العمرانية المتكاملة التى يتم تنفيذها على مراحل تحرير عقود نهائية للمراحل التى تم الانتهاء من تنفيذها والحصول على شهادة مطابقة.
2 ويجوز تحرير عقود بيع نهائية فى حالة سداد كامل الثمن فقط إذا ما اقتضت الضرورة ذلك وطبقاً للضوابط التى يصدر بشأنها قرار من مجلس إدارة الهيئة، وتعتبر من حالات الضرورة الطلبات المقدمة من البنوك وجهات التمويل العقارى.
3 تصدر أجهزة المجتمعات العمرانية الجديدة شهادة بالعقار أو الوحدة المطلوب تسجيلها تتضمن كافة البيانات المساحية المتعلقة بها وتسلسل الملكية حتى أيلولتها إلى طالب التسجيل وما عساه يكون قد جرى عليها من تصرفات أو قيود رهن ومطابقة البناء مع الترخيص الصادر له وذلك على النموذج الذى يصدر بشأنه قرار من قطاع الشئون العقارية والتجارية بالهيئة وتكون هذه الشهادة موجهة إلى الشهر العقارى المختص وصورة إلى طالب الشهادة.

مادة 48: الرهن العقارى

1 يجوز للهيئة الموافقة على رهن المبانى المقامة على الأراضى موضوع التصرف دون الأرض بشرط أن يكون طالب الرهن مسدداً لجميع أقساط ثمن الأرض المستحقة حتى تاريخ الرهن لمساحة الأرض المطلوب رهنها، على ألا يخل ذلك بحق الهيئة فى إلغاء التعاقد فى حالة توافر الشروط الفاسخة الصريحة المنصوص عليها بهذا التعاقد، وأن يتضمن خطاب الرهن نص المادة (16) من القانون رقم 59 لسنة 1979 بأن الهيئة (لها حق امتياز عام على أموال المدين وفى مرتبة المبالغ المستحقة للخزانة العامة والنصوص عليها فى المادة (1139) من القانون المدنى وسابقة على أى امتياز آخر).

2 تقيد طلبات الرهن فى دفتر خاص للرهون يعد لذلك بالإدارة المختصة بكل جهاز مجتمع عمرانى جديد، ويثبت فيه ما يتم من إجراءات فى شأن كل طلب، ويحق للطالب وصاحب المصلحة طلب الحصول على شهادة بشأن ما تم بهذا العقار من رهون أو ما اتخذ من إجراءات بشأنه.

3 تطبق أحكام قرارى وزير الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقمى 217 لسنة 2015 و229 لسنة 2015 على حالات التمويل العقارى والتأجير التمويلى.

4 فى حالة موافقة اللجنة العقارية الرئيسية على طلبات الرهن أو التمويل العقارى يفوض رؤساء أجهزة المجتمعات العمرانية الجديدة بالتوقيع على العقود الثلاثية وعقود البيع النهائية الصادر بشأن نماذجها قرار من قطاع الشئون العقارية والتجارية بالهيئة متوافقاً مع متطلبات التمويل العقاري.

5 يودع مبلغ الرهن فى حساب مجمد لايصرف منه الاعلى المشروع بمستندات معتمدة من الاستشارى.

مادة 49: الإسكان الاجتماعى

1 تلتزم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتخطيط وطرح مناطق ومشروعات للإسكان الاجتماعى فى إطار القانون رقم ( 33 ) لسنة 2014.
2 يتم طرح أراضى الإسكان الاجتماعى للتعامل عليها بصورة غير هادفة للربح من خلال إجراءات تصرف وآليات تسعير مختلفة عن الأراضى الاستثمارية، وذلك على النحو المحدد فى هذه اللائحة.
-3 تلتزم الهيئة بتخطيط قطع أراضى ووحدات سكنية بمساحات مناسبة للإسكان الاجتماعى فى المجتمعات العمرانية الجديدة المختلفة طبقاً لدراسات قطاع التخطيط والمشروعات وبالتعاون مع كافة الجهات الحكومية المختصة مثل صندوق الإسكان الاجتماعى على سبيل المثال لا الحصر.
4 يلتزم من ينتفع بقطعة أرض معدة للبناء فى المجتمعات العمرانية الجديدة وفقاً لبرنامج الإسكان الاجتماعى بالبناء عليها طبقاً للشروط والضوابط التى تقررها الهيئة، كما يلتزم باستخدام المبنى لسكناه هو أسرته، ولا يجوز له التصرف فى المبنى أو أى جزء منه إلا بعد مرور خمس سنوات من اعتماد شهادة صلاحية المبنى بالكامل للإشغال من جهاز تنمية المدينة التابعة له قطعة الأرض.
5 يلتزم من ينتفع بوحدة سكنية من وحدات برنامج الإسكان الاجتماعى باستعمالها لسكناه هو وأسرته، ويحظر عليه التصرف فيها أو التعامل عليها بأى نوع من أنواع التصرفات أو التعاملات إلا بعد موافقة صندوق تمويل الإسكان الاجتماعى وجهاز المدينة التابعة له الوحدة.
6 لا يجوز للمواطن أن يستفيد بأكثر من وحدة من وحدات برنامج الإسكان الاجتماعى سواء كانت وحدات سكنية أو قطع أراضى معدة للبناء. ويشمل هذا الحظر الشخص وأسرته التى تتكون من زوجته وأولاده القصر.

الباب الحادى عشر: تنظيم العلاقة بين المخصص له والمتصرف إليه

مادة 50

يلتزم المطور أن يضمن عقد بيع أى وحدة من وحدات المشروع الذى يقوم بتطويره سواء تم البيع بمعرفته مباشرة أو من خلال شركة تسويق عقارى البيانات والأحكام والمواصفات الآتية:-

1 صورة من المخطط العام للمشروع والترخيص الصادر بإنشاء الوحدة.

2 وصف الوحدة تفصيلاً والرسم الهندسى والمواصفات التفصيلية للتشطيب الداخلى والخارجى.

3 موعد تسليم الوحدة ومراحل تسليم المشروع بشكل عام.

4 المرافق والبنية الأساسية التى سوف يتم المشروع بها.

5 الالتزام بالتعاقد مع شركة لإدارة العقارات التى سوف تقوم بإدارة المشروع بالنيابة عن مالكيه فور تسليم الوحدات على أن يكون التعاقد مع شركة مسجلة لدى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو وزارة الاسكان.

6 حق المشترى فى التعجيل بالوفاء بالتزاماته المالية وما يترتب على ذلك من أثر على سعر الوحدة.

7 الغرامات التى يتم توقيعها على الشركة فى حالة مخالفة شروط العقد.

8 الإجراءات التى تتخذها شركة التطوير العقارى تجاه مشترى الوحدة فى حالة إخلاله بالتزاماته وفقا للعقد.

9 تحديد ما يمكن للمشترى أن يقوم به من تعديلات فى الوحدة بعد تسليمها وقواعد وإجراءات القيام بذلك تحت إشراف شركة التطوير العقارى أو شركة إدارة العقار بحسب الأحوال.

10 وسيلة فض المنازعات المتفق عليها بين الطرفين.

يجب أن ينص فى عقد البيع على حلول اتحاد شاغلى المشروع العقارى محل المطور العقارى فور انتهاء تسليم وحدات المشروع وتكوين الاتحاد.

الباب الثانى عشر: حوافز المطورين

مادة 51

يجوز للهيئة منح حوافز للمطورين تتمثل فى الآتى:

أ. الحوافز:

1 رفع التصنيف: رفع تصنيف المطور إلى المرتبة التى تعلوه مباشرة.

2 الأولوية فى المشاركة: يمنح المطور أولوية فى مشاركة الهيئة فى مشروعاتها وذلك بمنحه من ثلاث درجات إلى سبعة درجات فى التقييم الفنى عن العروض المنافسة.

3 منحة لقب عميل مميز: يمنح أولوية فى انهاء طلباته المقدمة للهيئة لمدة من سنة إلى ثلاث سنوات.

4 اختيار مطور العام: يتم اختياره كل عام ميلادى ويعلن عنه فى مكان بارز بصحيفتين واسعتى الانتشار يذكر فيها اسمه والمشروع الذى تم اختياره بناء عليه ويمنح شهادة بذلك.

5 يتم منح الحافز بمعرفة لجنة تشكل من السلطة المختصة من رئيس الهيئة ونوابه وثلاثة من الاستشاريين على ألا يكون من بينهم استشارى المطورالمرشح للحصول على الحافز.

ب- شروط منح الحافز:

1 – يجوز للهيئة منح حافز أو أكثر لأى من المطورين بشرط توافر المعايير الأتية:

أ- إنهاء مشروع من المشروعات المسند إليه تطويرها خلال 90% من الموعد المقرر له.
ب- تنفيذ جميع التزاماته التعاقدية فى المواعيد المقررة بالعقد وطبقاً للبرنامج الزمنى المعتمد.
ج- الاستجابة لتوصيات اللجنة المشكلة طبقاً للمادة (54) من اللائحة.
د- عدم وجود منازعات قضائية مع الهيئة.
ه- الالتزام بالمواصفات والاشتراطات المقررة بمقتضى القوانين أو اللوائح أو العقد.
و- استخدامه أنظمة التنمية المستدامة والعمارة الخضراء.
ز- استخدام تكنولوجيا جديدة فى التنفيذ أو فى إدارة المشروع أو استخداماته ولم يسبق استخدامها فى مشاريع على ذات المستوى.
ح- إقامة مشروعه بأحد المدن الجديدة التابعة للهيئة فى صعيد مصر من الفيوم وحتى أسوان بالإضافة إلى مدينة العلمين الجديدة.

2 – المطور الذى يتم رفع تصنيفه إلى المرتبة التى تعلوه يجب أن يكون محققا لجميع شروط منح الحافز ويمنح بالتبعية لقب عميل مميز لمدة عام.

3 – المطور الذى يحقق ستة من شروط منح الحافز منها عدم وجود منازعات قضائية مع الهيئة وإقامة مشروعه بأحد المدن الجديدة التابعة للهيئة فى صعيد مصر من الفيوم وحتى أسوان بالإضافة إلى مدينة العلمين الجديدة يمنح أولوية فى مشاركة الهيئة فى مشروعاتها وذلك بمنحه سبع درجات فى التقييم الفنى عن العروض المنافسة ولقب عميل مميز لمدة سنتين ومطور العام.

4 – المطور الذى حقق خمسة من شروط منح الحافز منها عدم وجود منازعات قضائية مع الهيئة يمنح أولوية فى مشاركة الهيئة فى مشروعاتها وذلك بمنحه خمس درجات فى التقييم الفنى عن العروض المنافسة ولقب عميل مميز لمدة سنة ومطور العام.

5 – المطور الذى حقق أربعة من شروط منح الحافز منها عدم وجود منازعات قضائية مع الهيئة يمنح أولوية فى مشاركة الهيئة فى مشروعاتها وذلك بمنحه ثلاث درجات فى التقييم الفنى عن العروض المنافسة ولقب عميل مميز لمدة سنة.

يتم ترشيح المطور المؤهل للحصول على أى من الحوافز المتقدمة بمعرفة كل جهاز على أن يدعم الترشيح بالمستندات المؤهلة للحصول على الحافز.

الباب الثالث عشر: أحكام ختامية

مادة 52

1 – تظل قرارات مجلس الإدارة السابقة على العمل بهذه اللائحة سارية فيما لا يتعأرض مع أحكامها.
2 – يجوز لمجلس ادارة الهيئة الخروج عن أحكام هذه اللائحة فى حالات الضرورة أو للأسباب التى يقدرها.
3 – يتم إرجاء العمل بالأحكام الخاصة بتصنيف المطورين والحوافز المقررة لهم إلى حين وضع القواعد المنظمة لذلك بمعرفة مجلس إدارة الهيئة.
4 – تزاد جميع المصاريف الواردة بهذه اللائحة بنسبة 10% فى أول يناير من كل عام.

الخاتمة

تُعد هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مسؤولة عن توفير الأراضي للمستثمرين الجادين في تنفيذ مشاريع تُساهم في تنمية المجتمع. لذلك، تُلزم الهيئة المستثمرين بتقديم ضمانات مالية تُثبت جديتهم، وتُحدد مدة زمنية معينة للبدء في التنفيذ.

انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

استشارة

هل يجوز إلغاء تخصيص الأرض لعدم جدية تنفيذ المشروع (2024)

إلغاء تخصيص لعدم الجدية

فى هذا المعنى الطعن رقم 33980 لسنة 56 القضائية (عليا) جلسة 26 من يونيه سنة 2016

الغاء تخصيص في مبادئ مجلس الدولة

حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 819 لسنة 32ق تاريخ الجلسة 21/4/1992 مكتب فني 37 رقم الجزء 2 ص 1297

ومن حيث إن البند التاسع عشر من العقد المبرم بين الهيئة المدعى عليها والشركة المدعية بخصوص الأرض محل التداعي المؤرخ 27/5/1996 ينص على أن :

وينص البند الثاني والعشرون على انه :

محكمة القضاء الإداري – الحكم رقم 56809 لسنة 66 قضائية بتاريخ 2019-08-29

عدم الجدية في تنفيذ المشروع في مبادئ الادارية العليا:

القاعدة المستخلصة:

فإن المادة (۱) من القانون رقم (٥٩) لسنة ١٩٧٩ في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة تنص على أنه :

وتنص المادة (۲) من هذا القانون على أنه:

وتنص المادة (١٤) من هذا القانون على أنه :

وتنص المادة (١٦) من اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (۳) لسنة ۲۰۰۱ على أنه:

الطعن رقم ۳۳۹۸۰ للسنة ٥٦ القضائية (عليا) – جلسة ٢٦ من يونيه سنة ٢٠١٦

هيئة المجتمعات وحق الغاء التخصيص للمستثمر

شروط التخصيص:

حالات إلغاء التخصيص:

نصائح لتجنب إلغاء التخصيص:

الأسئلة الشائعة:

اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية

1 – فى حالة التصرف بالبيع أو بحق الانتفاع أو بالإيجار بالمزاد العلنى / المظاريف المغلقة/ الممارسة:

2 – فى حالة التصرف بالبيع أو بالإيجار أو بمقابل الانتفاع بالأمر المباشر:

3 – فى حالة التصرف بالبيع أو بالإيجار أو بمقابل الانتفاع بنظام القرعة:

-4 فى حالة التخصيص بنظام نقل الأصول:

5 – فى حالة التخصيص بالبدل:

6 – فى حالة التخصيص بالإتاحة:

7 – إعادة التعامل:

الخاتمة

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

اترك ردّاًإلغاء الرد

إلغاء تخصيص لعدم الجدية

فى هذا المعنى الطعن رقم 33980 لسنة 56 القضائية (عليا) جلسة 26 من يونيه سنة 2016

الغاء تخصيص في مبادئ مجلس الدولة

حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 819 لسنة 32ق تاريخ الجلسة 21/4/1992 مكتب فني 37 رقم الجزء 2 ص 1297

ومن حيث إن البند التاسع عشر من العقد المبرم بين الهيئة المدعى عليها والشركة المدعية بخصوص الأرض محل التداعي المؤرخ 27/5/1996 ينص على أن :

وينص البند الثاني والعشرون على انه :

محكمة القضاء الإداري – الحكم رقم 56809 لسنة 66 قضائية بتاريخ 2019-08-29

عدم الجدية في تنفيذ المشروع في مبادئ الادارية العليا:

القاعدة المستخلصة:

فإن المادة (۱) من القانون رقم (٥٩) لسنة ١٩٧٩ في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة تنص على أنه :

وتنص المادة (۲) من هذا القانون على أنه:

وتنص المادة (١٤) من هذا القانون على أنه :

وتنص المادة (١٦) من اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (۳) لسنة ۲۰۰۱ على أنه:

الطعن رقم ۳۳۹۸۰ للسنة ٥٦ القضائية (عليا) – جلسة ٢٦ من يونيه سنة ٢٠١٦

هيئة المجتمعات وحق الغاء التخصيص للمستثمر

شروط التخصيص:

حالات إلغاء التخصيص:

نصائح لتجنب إلغاء التخصيص:

الأسئلة الشائعة:

اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية

1 – فى حالة التصرف بالبيع أو بحق الانتفاع أو بالإيجار بالمزاد العلنى / المظاريف المغلقة/ الممارسة:

2 – فى حالة التصرف بالبيع أو بالإيجار أو بمقابل الانتفاع بالأمر المباشر:

3 – فى حالة التصرف بالبيع أو بالإيجار أو بمقابل الانتفاع بنظام القرعة:

-4 فى حالة التخصيص بنظام نقل الأصول:

5 – فى حالة التخصيص بالبدل:

6 – فى حالة التخصيص بالإتاحة:

7 – إعادة التعامل:

الخاتمة

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

أبحاث ذات صلة

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

أبحاث قانونية أخري

اترك ردّاًإلغاء الرد