فسخ العقد وإعادة الحال: إقامة المشتري بناء قبل الفسخ (160)

فسخ العقد وإعادة الحال كأثر قانوني

مقال يجيب علي تساؤل هام بشأن فسخ العقد وإعادة الحال بعد إقامة المشتري بناء على العين قبل فسخ عقد البيع وبعد الفسخ ، اذ نصطدم بقاعدة اعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد برد كل طرف ما تسلمه كأثر مترتب علي فسخ العقد .

ويعد فسخ العقود من الأمور الشائعة في المعاملات القانونية ، ويترتب عليه آثارٌ قانونيةٌ هامةٌ ، من أهمّها إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد. ونظرًا لتعقيد هذا الموضوع، سأقوم بدراسة حالة محددة تتعلق بقيام المشتري ببناءٍ على العين المبيعة قبل فسخ عقد البيع، مع تحليل الآثار القانونية المترتبة على ذلك.

الوقائع:

  • تمّ إبرام عقد بيع عقار بين طرفين.
  • قام المشتري ببناءٍ على العقار بعد إبرام عقد البيع.
  • تمّ فسخ عقد البيع لأسبابٍ قانونيةٍ لاحقة.

المسألة القانونية:

ما هو مصير البناء الذي أقامه المشتري على العقار بعد فسخ عقد البيع؟

تحليل المسألة:

تنصّ القاعدة العامة على أنّ  فسخ العقد  يترتب عليه إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، بمعنى وجوب ردّ كلّ طرفٍ لما تسلمه من الطرف الآخر. وبناءً على ذلك، يفترض أن يقوم المشتري بإزالة البناء الذي أقامه على العقار وإعادته إلى حالته الأصلية قبل البيع.

لكن، تنشأ إشكاليةٌ في هذه الحالة، حيث يصعب على المشتري إزالة البناء دون إلحاق ضررٍ جسيمٍ بالعقار.

لذلك، ظهرت اتجاهاتٌ فقهيةٌ وقضائيةٌ مختلفةٌ لحلّ هذه الإشكالية، نوجزها فيما يلي:

الاتجاه الأول: يُقرّ بإمكانية بقاء البناء على العقار، مع وجوب تعويض البائع عن قيمة البناء. ويُبرّر هذا الاتجاه صعوبة إزالة البناء دون إلحاق ضررٍ بالعقار، كما أنّ بقاء البناء قد يُفيد البائع في حال رغبته في بيع العقار مرةً أخرى.

الاتجاه الثاني: يُلزم المشتري بإزالة البناء، مع تعويضه عن قيمة البناء إن كان قد تصرّف فيه بحسن نية. ويُبرّر هذا الاتجاه حرص الشريعة الإسلامية على إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، ومنع الإضرار بالبائع.

الاتجاه الثالث: يُميّز بين الحالات، ففي حال كان البناء قد تمّ تشييده دون ترخيصٍ أو بمخالفةٍ للقانون، يُلزم المشتري بإزالته دون تعويض. أمّا إن كان البناء قد تمّ تشييده بترخيصٍ وبمُراعاة أحكام القانون، فيُمكن للمحكمة تقدير تعويضٍ مناسبٍ للمشتري إن رأت ذلك مُناسبًا.

التطبيق على الحالة:

في ضوء الاتجاهات الفقهية والقضائية المذكورة، ستقوم المحكمة المختصة بالنظر في هذه الحالة وتقدير الحلّ الأمثل، مع مراعاة كافة الظروف المحيطة بالقضية، بما في ذلك:

  • طبيعة البناء وحجمه وقيمته.
  • مدى الضرر الذي قد يلحق بالعقار في حال إزالة البناء.
  • حسن نية المشتري أو عدمها.
  • وجود ترخيصٍ للبناء من عدمه.

فسخ العقد وإعادة الحال

اعادة الحال للفسخ فقها وقضاء

إذا كان المشتري قد أقام بناء على الأرض المبيعة له ، وفسخ عقد البيع اتفاقا أو قضاء ، فإنه يلتزم برد العين الى البائع عملا بالمادة 160 مدني ، واعتبر بالنسبة للبناء بانيا بسوء نية مادام الفسخ قد ترتب بسبب من جهته .

 وفي هذه الحالة تطبق القاعدة المقررة في المادة 924 مدني التي تقضي بأنه :

1- إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض ، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه ، وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة هذه المنشآت أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة ، أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذا المنشآت .

2- يجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا ، إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقا لأحكام الفقرة السابقة .

غير أنه لا يتصور في هذه الحالة إعمال القاعدة الواردة في تلك المادة والتي تقيد حق صاحب الأرض في طلب إزالة البناء بأن يكون طلبه خلال سنة من يوم عمله بإقامة البناء .

 (المستشار أنور طلبة ، القانون المدني ، عزمي البكري ، القانون المدني )

وقد قضت  محكمة النقض  بأن

نص المادة 160 من القانون المدني يدل على أن فسخ العقد اتفاقا أو قضاء يترتب عليه انحلال العقد واعتباره كأن لم يكن وتعود الحال الى ما كانت عليه قبل العقد وإذا كان العقد بيعا وفسخ رد المشتري المبيع الى البائع ورد البائع الثمن الى المشتري، فإذا كان المشتري قد أقام بناء على العين المبيعة اعتبر بانيا بسوء نية مادام الفسخ قد ترتب بسبب آت من جهته.

 وفي هذه الحالة تطبق القاعدة المقررة في المادة 924 من القانون المدني التي تنص على أنه

إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض ، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامه المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت .

ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا ، إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقا لأحكام الفقرة السابقة ، وذلك بالنسبة لحق البائع في طلب إزالة ما يكون المشتري قد أقامه من مبان على الأرض المبيعة أو استبقاؤه مع دفع المقابل .

 وكذلك حق المشتري الذي أقام البناء على الأرض التي عادت ملكيتها الى البائع بفسخ العقد وبيان قدر المقابل الذي يستحقه عند إزالة البناء ولا يتصور في هذه الحالة إعمال القاعدة الواردة في تلك المادة والتي تقيد حق صاحب الأرض في طلب إزالة البناء بأن يكون طلبه خلال سنة من يوم علمه بإقامة البناء .

 وذلك أنه طالما أن العقد مازال قائما لم يفسخ فلا يتصور إلزام البائع بذلك القيد الزمني عند طلبه الإزالة لأن ذلك لن يكون إلا بعد انحلال العقد، ومن ثم فإن ذلك القيد الزمني في طلب الإزالة لا يسري في حق البائع إلا من تاريخ الحكم النهائي بفسخ العقد إذا كان البائع عالما بإقامة المنشآت قبل ذلك أو من تاريخ علمه بإقامتها إذا كان العلم بعد الفسخ وفي جميع الأحوال.

 فإن حق البائع في طلب الإزالة يسقط بمضي خمسة عشر عاما من تاريخ الحكم إذ كان ذلك فإنه يكون غير منتج النعى على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون إذ احتسب مدة السنة من تاريخ علم المطعون عليها ، بإقامة المنشآت قبل فسخ العقد طالما أنه انتهى صحيحا الى رفض الدفع بقسوط حقها في طلب الإزالة.

 الطعن رقم 472 لسنة 44ق جلسة 15/12/1977

استحالة إعادة الحال الى ما كان عليه

 قضت محكمة النقض بأن

إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم إمكان إعادة الحال الى ما كان عليه وتسليمه أرض المطعون ضدهم خالية كأثر من آثار الفسخ وذلك تأسيسا على أن البناء أقيم على هذه الأرض وأرض أخرى ضمت إليها وبلغت مساحتها جميعها 1029 م2 لا يتجاوز أرض المطعون ضدهم فيها نسبة 60% فقط وأنه لا يتصور تسليم أى جزء من الأرض خالية إلا إذا هدم العقار بأكمله وفي ذلك ضياع للمال وإهداره ، وإذ لم يعين الحكم بإيراد هذا الدفاع وبحثه والرد عليه رغم جوهريته إذ من شأنه لو تحقق أن يغير وجه الرأى في شأن قضائه بالإزالة والتسليم فإن الحكم يكون معيبا بالقصور .

الطعن رقم 1390 لسنة 69 ق جلسة 1/7/2000

قواعد اعادة الحال كأثر للفسخ

المادة 160 مدني تنص علي :

إذا فُسِخَ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض.

الاعمال التحضيرية للمادة 160 مدني

يفترض الفسخ وجود عقد ملزم للجانبين يتخلف فيه احد العاقدين عن الوفاء بالتزامه، فيطلب الاخر فسخه، ليقال بذلك من تنفيذ ما التزم به، ويقع الفسخ بناء على حكم يقضى به أو بتراضي العاقدين، أو بحكم القانون وبذلك يكون الفسخ قضائيا أو اتفاقيا أو قانونا على حسب الاحوال.

ففي حالة  الفسخ القضائي  يتخلف أحد العاقدين عن الوفاء بالتزامه، رغم ان الوفاء لا يزال ممكنا، ويكون العاقد الاخر بالخيار بين المطالبة بتنفيذ العقد، وبين طلب الفسخ، على ان يكون قد اعذر المدين من قبل، فإذا اختار الدائن تنفيذ العقد وطلبه، وهو يدخل فى حدود الامكان، كما هو حكم الفرض، تعين ان يستجيب القاضى لهذا الطلب، وجاز له ان يحكم بالتعويض إذا اقتضى الحال ذلك، اما إذا اختار الفسخ فلا يجيز القاضى على اجابته اليه.

بل يجوز له ان يقضى بذلك من تلقاء نفسه، وله كذلك ولو كان التنفيذ جزئيا، ان يقتصر على تعويض الدائن عما تخلف المدين عن تنفيذه، إذا كان ما تم تنفيذه هو الجزء الاهم فى الالتزام.

على ان للقاضى ان يجيب للدائن إلى طلبه، ويقضى بفسخ العقد، مع إلزام المدين بالتعويض دائما ان كان ثمة محل لذلك ولا يكون التعاقد ذاته فى حالة الفسخ أساسا للإلزام بالتعويض، اذ هو ينعدم انعداما يستند اثره بفعل الفسخ، وانما يكون مصدر الإلزام فى هذه الحالة خطأ المدين أو تقصيره.

على ان القاضى لا يحكم بالفسخ الا بتوافرشروط ثلاثة:

  1. الأول : ان يظل تنفيذ العقد ممكنا،
  2. الثانى: ان يطلب الدائن فسخ العقد دون تنفيذه،
  3. الثالث: ان يبقى المدين على تخلفه.

فيكون من ذلك مبرر للقضاء بالفسخ، فإذا اجتمعت هذه الشروط تحقق بذلك ما ينسب الى المدين من خطأ أو تقصير.

اما  الفسخ الاتفاقي  فيفترض اتفاق المتعاقدين على وقوع الفسخ بحكم القانون دون حاجة الى حكم قضائى عند التخلف عن الوفاء، ويقضى مثل هذا

الاتفاق الى حرمان العاقد من ضمانتين:

  • (أ) فالعقد يفسخ حتما دون ان يكون لهذا العاقد بل ولا للقاضى خيار بين الفسخ والتنفيذ، وانما يبقى الخيار للدائن بداهة، فيكون له ان يرغب عن الفسخ ويصر على التنفيذ
  • (ب) ويقع الفسخ بحكم الاتفاق دون حاجة للتقاضى على ان ذلك لا يقبل الدائن من ضرورة الترافع الى القضاء عند منازعة المدين فى واقعة تنفيذ العقد.

بيد ان مهمة القاضى تقتصر فى هذه الحالة على التثبت من هذه الواقعة، فإذا تحققت لدية صحتها ابقى على العقد، والا قضى بالفسخ على ان حرمان المدين من هاتين الضمانتين لا يسقط عنه ضمانه اخرى، تتمثل فى ضرورة الاعذار مالم يتفق المتعاقدان صراحة على عدم لزوم هذا الإجراء ايضا.

يبقى بعد ذلك امر الفسخ القانوني وهو يقع عند انقضاء الالتزام على اثر استحالة تنفيذه، فانقضاء هذا الالتزام يستتبع انقضاء الالتزام المقابل له لتخلف سببه، ولهذا العلة ينفسخ العقد من تلقاء نفسه أو بحكم القانون، بغير حاجة الى التقاضي، بل وبغير اعذار، متى وضحت استحالة التنفيذ وضوحا كافيا.

على ان الترافع الى القضاء قد يكون ضروريا عند منازعة الدائن أو المدين فى وقوع الفسخ بحكم القانون، ثم يقضى بالتعويض أو يرفض القضاء به، تبعا لما إذا كانت هذه الاستحالة راجعة الى خطأ المدين أو تقصيره أو الى أسباب اجنبي لا يد له فيه.

 ويترتب على الفسخ، قضائيا كان أو اتفاقيا أو قانونيا:

انعدام العقد انعداما يستند اثره، فيعتبر كان لم يكن، وبهذا يعود المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد، فيرد كل منهما ما تسلم بمقتضى هذا العقد، بعد ان تم فسخه. واذا اصبح الرد مستحيلا وجب التعويض على الملزم، وفقا للأحكام الخاصة بدفع غير المستحق، ومع ذلك فقد استثنى المشرع من حكم هذه القاعدة صورة خاصة تعرض فى فسخ العقود الناقلة الملكية للعقارات، فنص

على ان هذا الفسخ لا يضر بالغير حسن النية، حقا على هذا العقار قبل تسجيل صحيفة دعوى الفسخ، ومؤدى هذا ان يظل حق الغير قائما، ويرد العقار مثقلا به، رغم فسخ العقد الناقل للملكية. وغنى عن البيان ان هذا الاستثناء يكفل قسطا معقولا من الحماية للغير حسن النية، ويهيئ بذلك التعامل ما يخلق به من أسباب الاستقرار

(مجموعة الأعمال التحضيرية القانون المدني – الجزء 2- ص 327 وما بعدها)

التعليق علي المادة 160 مدني باعادة الحال الى ما كان عليه

1 – إذا انفسخ العقد بحكم القانون، ترتب على انفساخه من الاثر ما يترتب على فسخه بحكم القاضى أو بحكم الاتفاق، فيعاد المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد، ولا محل للتعويض ، لان المدين قد انقضى التزامه بسبب اجنبي لا يد له فيه. وينطبق ما سبق ان تقرر فى هذا الصدد- فيما عدا التعويض – من انحلال العقد بأثر رجعى، ومن اثر الفسخ فيما بين المتعاقدين وبالنسبة الى الغير، ومن انعدام الاثر الرجعى بالنسبة الى العقود الزمنية، ينطبق هنا

الوسيط – جزء 1- الدكتور السنهوري – ط1952- ص 226 ، وكتابة الوجيز – ص 281 وعقد المدة – رسالة دكتورا – الدكتور عبد الحي حجازي ص 160 وما بعدها .

2 – يترتب على الفسخ ان تعود الحال الى ما كانت عليه قبل التعاقد، فإذا كان العقد الذى تقرر فسخه لم ينفذ شيء منه، فلا يلتزم أى من المتعاقدين بشيء نحو الأخر، واذا كان العقد قد نفذ جزئ منه، وجب ان يرد كل من المتعاقدين الى الطرف الاخر الاداء الذى قبضه منه، فإذا كان العقد بيعا تعين على المشترى ان يرد المبيع الذى تسلمه الى البائع، وتعين على البائع ان يرد الثمن الذى قبضه الى المشترى، وهذا وذاك فضلا عن الفوائد والثمار.

واذا اصبح الرد مستحيلا حكم القاضى عليه بتعويض يعادل قيمة المبيع وقت الهلاك، مع ملاحظة ما سبق ان قلناه فى البطلان من ان الالتزام بالرد ليس أساسه دفع غير المستحق كما يرى فريق من الفقهاء، بل يجب ان ينفذ هذا الالتزام كما كل كان ناشئا عن عقد، وذلك نظرا الى ما قام من علاقة بين الطرفين، فلا يستطيع أى من الطرفين ان يطالب الاخر برد ما اخذه الا بقدر ما يرد هو ايضا مما اخذه.

 وللدائن الذى طلب الفسخ، زيادة على استرداد ما اداه، ان يطلب التعويض من المدين عن الضرر الذى اصابه من الفسخ، وفى هذه الحالة يكون التعويض على أساس المسئولية التقصيرية، واذا طلب الدائن التنفيذ جاز له ان يطلب التعويض على أساس المسئولية العقدية، فيصبح ان يحكم للدائن بالتعويض سواء اكان ما طلبه هو التنفيذ أو الفسخ.

 انما يلاحظ انه فى عقود المدة، كالإيجار، لا يكون للفسخ اثر رجعى لان طبيعة هذه العقود تأبى ان يكون للفسخ فيها مثل هذا الاثر فالزمن معقود عليه، وما انقضى منه لا يمكن الرجوع فيه، وعليه فإن ما تم من العقد قبل الفسخ يظل قائما محتفظا بآثاره، فلا يفسخ العقد الا بالنسبة الى ما بقى منه بعد وقوع الفسخ.

ومن ثم تكون الاجرة المستحقة عن المدة السابقة على الفسخ لها صفة الاجرة لا التعويض، فيضمنها امتياز المؤجر، وذلك على خلاف ما جاء بالنسبة لحالة ابطال عقد المدة حيث يزول كل اثر للعقد، فيكون المستحق عن المدة السابقة على الابطال تعويضا لا اجرة، فلا يضمنه امتياز المؤجر، والواقع ان الفسخ فى هذه العقود هو فى حقيقته انها للعقد

نظرية العقد في قواني البلاد العربية – الدكتور عبد المنعم فرج الصدة – 3 – ص 127

الأثر الرجعي للفسخ

عودة المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد:

يترتب على فسخ العقد ، سواء كان الفسخ بحكم القاضي أو بمقتضى الاتفاق ، آثار قانونية واحدة تتمثل في أن العقد لا يزول فقط من وقت الفسخ بل من وقت التعاقد أى أن زوال العقد يرتد أثره الى وقت إبرامه ، وهوما يعني أن للفسخ أثرا رجعيا ، فيعتبر العقد كأن لم يكن فيما بين العاقدين والغير ، وإعمال الأثر الرجعي للفسخ يقضي إعادة المتعاقدين الى حالتهما التي كانا عليها قبل التعاقد ، إن كان هذا ممكنا ، ولذلك فإن الأثر الرجعي للفسخ لا يقع على العقود الزمنية ، إذ يقتصر أثر الفسخ فيها على المستقبل ، أما آثار العقد قبل الفسخ فتظل كما هى .

 (السنهوري بند 297 ، شلاف الدين بند 228)

وقد قضت محكمة النقض بأن

المادة 142 من القانون المدني تنص على أنه ” في حالتي إبطال العقد وبطلانه يعاد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد …..” .

كما أن مفاد نص المادة 160 من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد باثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر ويقوم استرداد الطرف الذي نفذ التزامه ما سدده للآخر من مبالغ في هذه الحالة على استرداد ما دفع بغير حق الأمر الذي أكدته المادة 182 من القانون المدني بنصها على أنه يصح استراد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذا لالتزام لم يتحقق سببه أو لالتزام زال سببه بعد أن تحقق .

(طعن رقم 3942 لسنة 72ق جلسة 6/1/2004)

وبأنه التسليم هو واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات إذ العبرة فيه بحقيقة الواقع وإذ خالف الثبات بالأوراق ومؤدى نص المادة 160 من القانون المدني أنه إذا فسخ العقد سقط أثره بين المتعاقدين واعتبر كأن لم يكن وأعيد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد وأن الريع يعتبر بمثابة تعويض لصاحب العقار المغتصب مقابل ما حرم من ثمار ويلزم به من ارتكب العمل غير المشروع وهو  الغصب  وأن لمحكمة الموضوع سلطة تقدير عمل الخبير ولها أن تأخذ بالتقرير كله أو أن تأخذ ببعض ما جاء به وإطراح البعض الآخر.

(طعن رقم 2551 لسنة 55 ق جلسة 15/5/1991)

وبأنه النص في المادة 160 من القانون المدني على أنه “إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض ” ، وفي المادة 182 منه على أنه يصح استرداد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذا لالتزام لم يتحقق سببه أو لالتزام زال سببه بعد أن تحقق .

وفي المادة 187 منه على أن تسقط دعوى استرداد ما دفع بغير حق بانقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي يعلم فيه من دفع غير المستحق بحقه في الاسترداد مفاده أن فسخ العقد يترتب عليه انحلاله بأثر رجعي منذ نشئوه ويعتبر كأن لم يكن ويعاد كل شيء الى ما كان عليه من قبل.

وأن حق البائع في استرداد المبيع من المشتري يقوم تبعا لذلك على أساس استرداد ما دفع بغير وجه حق ، ولا تكون المطالبة باسترداد المبيع أو بالتعويض عنه في حالة استحالة رده كأثر من الآثار المترتبة على الفسخ ممكنة إلا بعد التقرير به بحكم نهائي إذ من هذا التاريخ يبدأ سريان التقادم القصير المنصوص عليه في المادة 187 من القانون المدني .

(طعن رقم 1038 لسنة 55 ق جلسة 28/3/1991)

وبأنه للدائن الذي أجيب الى فسخ عقده أن يرجع بالتعويض على المدين إذا كان عدم قيام المدين بتنفيذ التزامه راجعا الى خطئه بإهمال أو تعمد وينبني التعويض على أساس المسئولية التقصيرية وليس على أحكام المسئولية العقدية ذلك أن العقد بعد أن يفسخ لا يصلح أساس لطلب التعويض وإنما يكون أساسه هو خطأ المدين ، وتخضع دعوى التعويض الناشئة عنه لقواعد المسئولية التقصيرية عليه في المادة 172 من القانون المدني بانقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي يعلم فيه المضرور بوقوع الضرر وبالشخص المسئول عنه .

(طعن رقم 1643 لسنة 55 ق جلسة 5/12/1990)

وبأنه يترتب على الانفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فيرد المشتري المبيع وثماره إذا كان قد تسلمه ، ويرد البائع الثمن وفوائده ، وإذ كان الثابت أن المطعون عليهما قد اقاما دعواهما طالبين الحكم بفسخ عقد البيع الصادر لهما من المرحوم ……….. الذي يمثله الطاعن لاستيلاء الإصلاح الزراعي على الأطيان موضوع العقد في يونيو سنة 1958 اعتبارا من أول نوفمبر سنة 1955 وبتعويضهما عن الأجرة التي دفعاها الى الهيئة العامة للإصلاح الزراعي عن المدة من سنة 1955 حتى سنة 1958.

وكان يترتب على هذا الاستيلاء انفساخ العقد حتما ومن تلقاء نفسه طبقا للمادة 159 من القانون المدني بسبب استحالة نقل الملكية إليهما ، فإنه يكون عليهما وقد انفسخ العقد أن يردا الثمار الى البائع عن المدة السابقة على استيلاء الإصلاح الزراعي على الأرض مقابل رد البائع ما عجل من الثمن وفوائده حتى تاريخ الاستيلاء .

أما بعد هذا الاستيلاء فإن وضع يد المطعون عليهما على الأطيان لا يكون مستندا الى أية رابطة تربطهما بالطاعن بعد أن انفسخ عقده ، وآلت الملكية للإصلاح الزراعي بحكم القانون الأمر الذي يترتب عليه قيام علاقة جديدة بين المطعون عليهما والإصلاح الزراعي من تاريخ الاستيلاء ولا شأن للطاعن بالأطيان مادام أنه لا خلاف في أن المطعون عليهما الأولين هما اللذان كانا يضعان اليد عليها في المدة من أول نوفمبر سنة 1955 حتى آخر أكتوبر سنة 1958 .

ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه إذ قضى للمطعون عليهما ضد الطاعن بمبلغ …….. تعويضا عن أجرة الأطيان المستحقة للإصلاح الزراعي في المدة المذكورة التالية لانفساخ العقد قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .

(الطعن رقم 568 لسنة 39 ق جلسة 21/11/1974)

وبأنه مفاد نص المادة 160 من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه ، ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر ، ويقم استرداد الطرف الذي نفذ التزامه ما سدده للآخر من مبالغ في هذه الحالة على استرداد ما دفع بغير حق الأمر الذي أكدته المادة 182 من القانون المدني بنصها على أنه يصح استرداد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذا لالتزام زال سببه بعد أن تحقق.

لما كان ذلك وكانت المادة 185/3 من القانون المدني تلزم من تسليم غير المستحق برد  الفوائد  من يوم رفع الدعوى فإن الحكم المطعون فيه إذ ألزم الطاعن بالفوائد اعتبارا من تاريخ قيد صحيفة الدعوى موضوع الطعن بقلم كتاب المحكمة المنظورة أمامها فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .

(الطعن رقم 2092 لسنة 57 ق جلسة 6/6/1989)

وبأنه المقرر أن ما يلزم كل طرف من أطراف العقد المفسوخ برده الى الآخر في هذه الحالة إنما هو عين ما أعطى لا ما يقابله مادام ذلك غير مستحيل.

(الطعن رقم 4456 لسنة 61 ق جلسة 19/7/1992)

وبأنه يدل نص المادة 160 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة الى البائع وأن يرد الى المشتري ما دفعه من الثمن .

(الطعن رقم 4456 لسنة 61 ق جلسة 19/7/1992)

وقد قضت أيضاً محكمة النقض بأن 

مقتضى انحلال العقد بأثر رجعي نتيجة للفسخ هو – وعلى ما سلف القول – أن يسترد كل متعاقد عين ما قدمه لا ما يقابله ، ولازم ذلك أنه وقد فسخ العقد محل النزاع وملحقه لإخلال الطاعن بالتزاماته الناشئة عنهما فإنه يحق للمطعون ضدها استرداد ما دفعته إليه من مبالغ وبذات العملة المسددة بها أى بالدولارات الأمريكية وليس بما يعاجلها من العملة المحلية .

وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضدها مبلغ 910230 دولارا أمريكيا ، فلا تكون به حاجة الى بيان سعر الصرف الذي يتم على أساسه تحويل المبلغ المقضي به الى العملة المحلية لأن محل الإلزام هو ذات  العملة الأجنبية  وليس ما يقابلها وفي ذلك ما يكفي للتعريض بقضاء الحكم وينأى به عن التجهيل .

(الطعن رقم 2092 لسنة 57 ق جلسة 6/3/1989)

وبأنه إذ كانت المادة 14 من القانون رقم 142 لسنة 1944 – بفرض رسم أيلولة على التركات – تقضي بأن” يستبعد من التركة كل ما عليها من الديون والالتزامات إذا كانت ثابتة بمستندات تصلح دليلا على المتوفى أمام القضاء ” ،

وكان مفاد نص المادة 160 من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن ويعاد كل شيء الى ما كان عليه من قبل وبالتالي فإنه يترتب على القضاء بفسخ عقد البيع أن تعود العين المبيعة الى البائع وأن يرد الأخير ما قبضه من الثمن….

وإذ كان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه ومن الصور الرسمية للأحكام النهائية الصادرة من محكمة طنطا الابتدائية بتاريخ …… في الدعاوى …… مدني كلي طنطا المرفقة بملف الطعن – أن المحكمة قضت فيها بفسخ عقود البيع الصادرة من مورث الطاعنين وبإلزام هؤلاء بأن يدفعوا من تركة مورثهم قيمة ما دفعه كل مشتر من ثمن – وجملة ذلك مبلغ 5085.060 .

فإنه يكون من حق الطاعنين طلب استبعاد المبلغ المشار إليه من أصول التركة باعتباره دينا على المتوفى ثابت بأحكام قضائية نهائية ولا يغير من ذلك أن أمر هذا الدين لم يعرض على لجنة الطعن لأن الأمر يتعلق بمسألة قانونية لا يجوز الاتفاق على خلاف ما يقضي به القانون في شأنها .

(الطعن رقم 488 لسنة 50 ق جلسة 3/11/1986)

وبأنه مؤدى نص المادة 160 من القانون المدني أنه إذا فسخ العقد سقط أثره بين المتعاقدين واعتبر كأن لم يكن وأعيد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل إبرامه ،

(الطعن رقم 131 لسنة 34 ق جلسة 27/2/1968)

وبأنه المشرع وإن كان قد أجاز للمشتري – طبقا للمادة 443 من القانون المدني – الرجوع على البائع له – في حالة استحقاق المبيع –  بضمان الاستحقاق  إلا أنه لم يمنعه من المطالبة بفسخ عقد البيع على أساس أن البائع قد أخل بالتزامه .

وهو ما اشارت إليه المادة السابق ذكرها بقولها “كل هذا ما لميكن رجوع المشتري مبنيا على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله” – ومن مقتضى ذلك أنه في حالة القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت عليها المادة 160 من القانون المدني وهى أن يعود المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلك بمقتضى العقد بعد أن تم فسخه .

(الطعن رقم 193 لسنة 34 ق جلسة 15/8/1967)

وبأنه النص في المادة 160 من القانون المدني يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة الى البائع – بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد – وأن يرد الى المشتري ما دفعه من الثمن .

(الطعن رقم 1458 لسنة 49 ق جلسة 8/3/1983)

وبأنه مفاد نص المادة 160 من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه ، ويعتبر كأن لميكن ويعاد كل شيء الى ما كان عليه من قبل ، وبالتالي فإنه يترتب على القضاء بفسخ عقد البيع أن تعود العين المبيعة الى المطعون عليه – البائع – وأن يرد الأخير ما قبضه من الثمن .

(الطعن رقم 458 لسنة 40 ق جلسة 19/10/1976)

وبأنه متى كان الطاعن – البائع – قد أخل بالتزامه بتسليم البضاعة فيما عدا خمسين طنا ، وقضى تبعا بفسخ العقد فلا محل لأن يطالب الطاعن بالإبقاء على مقدم الثمن الذي استلمه بل يتعين عليه رده عملا بما تقضي به المادة 160 من القانون المدني من أن الفسخ يعيد المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فيرد كل منهما ما تسلك بمقتضى العقد بعد أنتم فسخه ، ولا يجوز للطاعن بالتالي أن يطالب بتكاليف إعداد البضاعة للتصدير وهو لم يقم بتسليمها.

(الطعن رقم 205 لسنة 34 ق جلسة 3/12/1974)

  أثر الفسخ فيما بين المتعاقدين

يترتب على الفسخ اعتبار العقد كأن لم يكن ، ويعود المتعاقدان الى حالتهما التي كانا عليها قبل العقد ، أى تزول كافة الآثار التي رتبها العقد منذ لحظة إبرامه ، فيرد كل منهما ما تسلمه بموجب العقد، فإذا كان العقد بيعا وفسخ رد المشتري المبيع وثماره الى البائع ورد هذا الأخير الثمن وفوائده الى المشتري .

والتزام كل متعاقد برد ما أعطى له بموجب العقد أى استرداد كل متعاقد لما أعطاه . إنما يكون على أساس استرداد ما دفع دون وجه حق أى قواعد استرداد غير المستحق ، ولذلك يسترد المتعاقد ما أعطاه لا ما يقابله ، ويعتبر المشتري حسن النية أو سيئها تبعا لما إذا كان الفسخ حكم به له أو عليه .

(السنهوري ، الوجيز ص 286 هـ 3 ، جمال زكي بند 220 ص 410)

ويحق للمتعاقد استرداد ما سدده من عملة أجنبية بذات العملة المسددة وليس بما يعاجلها بالعملة المحلية .

(حسام الأهوانى ص 594)

وقد قضت محكمة النقض بأن

حق الواهب في استراد المال الموهوب في حالة تحقق الشرط الفاسخ للهبة يقوم على أساس استرداد ما دفع بغير وجه حق وقد أكدت المادة 182 من القانون المدني هذا المعنى بنصها على أنه يصح استرداده غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذا لالتزام زال سببه بعد أن تحقق ، إلا أنه لما كان الثابت أن المطعون عليه رفع دعواه بطلب رد المبلغ الموهوب .

وكان الطاعن قد نازعه في ذلك وكان رد المبلغ لا يقضي به في هذه الحالة إلا كأثر من الآثار المترتبة على انفساخ العقد طبقا للمادة160 من القانون المدني التي تقضي بأنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ، وكانت دعوى الفسخ لا تخضع للتقادم الثلاثي المنصوص عليه في المادة 187 من القانون المدني ولا تتقادم إلا بمضي خمس عشر سنة.

فإنه طالما يكون للواهب أن يرفع هذه الدعوى فإنه يكون له أن يطالب بالآثار المترتبة عليها ومنها رد المال الموهوب إذ لا يكون هذا المال مستحق الأداء ممكنا المطالبة به إلا بعد تقرير الفسخ ، إذ كان ذلك فإن النعى على الحكم بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس

(الطعن رقم 351 لسنة 44 ق جلسة 16/3/1978)

استثناء عقود المدة من الأثر الرجعي للفسخ

تستثنى عقود المدة، سواء العقود المستمرة أو العقود الدورية التنفيذ كالإيجار والعمل والتوريد، من الأثر الرجعي للفسخ لأن طبيعة هذه العقود تستعصى على فكرة الأثر الرجعي ، لأن الزمن فيه مقصود لذاته باعتباره أحد عناصر المحل الذي ينعقد عليه والتقابل بين الالتزامين فيه يتم على دفعات بحيث لا يمكن الرجوع فيما نفذ منه.

وعلى ذلك فإن ما تم من العقد قبل الفسخ يبقى قائما محتفظا بآثاره، فلا يفسخ العقد إلا بالنسبة الى ما بقى منه يعد وقوع الفسخ ، ومن ثم تكون الأجرة المستحق عن المدة السابقة على تحقق شرط الفسخ الاتفاقي أو الحكم النهائي بالفسخ لها صفة الأجرة لا التعويض ، فيتضمنها امتياز المؤجر ، تمييزا له عن الفسخ العادي أى ذاك الذي يزيل العقد بالنسبة للماضي والمستقبل على حد سواء .

 (السنهوري ص 586 ، الصدة ص 406 ، عبد الفتاح عبد الباقي ص 640 وما بعدها)

وقد قضت محكمة النقض بأن 

مفاد نص المادة 160 من القانون المدني على توافر الأثر الرجعي للفسخ ، إلا أن المقرر بالنسبة  لعقد الإيجار  وهو من عقود المدة فإنه يستعصى بطبيعته على فكرة الأثر الرجعي لأن الأمر فيه مقصود لذاته باعتباره أحد عناصر المحل الذي ينعقد عليه والتقابل بين الالتزامين فيه يتم على دفعات بحيث لا يمكن الرجوع فيما نفذ منه فإذا فسخ عقد الإيجار بعد البدء في تنفيذه فإن آثار العقد التي أنتجها قبل الفسخ تظل قائمة عمليا .

ويكون المقابل المستحق عن هذه المدة له صفة الأجرة لا التعويض ، ولا يعد العقد مفسوخا إلا من وقت الحكم النهائي الصادر بالفسخ لا قبله .

إلا أن الأمر يختلف إذا كان عقد الإيجار لم يتم تنفيذه ولم يتسلم المستأجر العين المؤجرة فإن تقاعس المؤجر عن تنفيذ التزامه بتسليم العين المؤجرة يوجب فسخ العقد متى طلب المستأجر ذلك ويرد الطرفان الى الحالة التي كانا عليها عند التعاقد وللمستأجر أن يسترد ما دفعه لحساب الأجرة التي سوف تستحق عليه عند تنفيذ العقد .

(الطعن رقم 929 لسنة 52 ق جلسة 11/4/1991)

وبأنه الفسخ يرد على كافة العقود الملزمة للجانبين سواء أكانت من العقود الفورية أم كانت من العقود الزمنية غير محددة المدة ، ويترتب على الحكم به انحلال العقد واعتباره كأن لم يكن غير أن الأثر الرجعي للفسخ لا ينسحب على الماضي إلا في العقود الفورية أما في غيرها فلا يمكن إعادة ما نفذ منها .

(الطعن رقم 2092 لسنة 57 ق جلسة 6/3/1989)

وبأنه  من المقرر أن فسخ عقد الإيجار اتفاقا أو قضاء – بعد البدء في تنفيذه – وخلافا للقواعد العامة لا يكون له أثر رجعي إذ يعتبر العقد مفسوخا من وقت الاتفاق عليه أو الحكم النهائي بفسخه ، لأن طبيعة العقود الزمنية ومنها عقد الإيجار تستعصى على هذا الأثر .

ويبقى عقد الإيجار بالنسبة للمدة التي انقضت من قبل قائما بحكم العلاقة بين الطرفين في شأن ادعاء أى منهما قبل الآخر بعدم تنفيذ التزاماته الناشئة عن هذا العقد خلال تلك المدة باعتبار أن أحكام العقد – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هى وحدها التي تضبط كل علاقة بين الطرفين بسبب العقد سواء عند تنفيذه تنفيذا صحيحا أو عن الإخلال بتنفيذه.

فلا يجوز الأخذ بأحكام المسئولية التقصيرية في مقام العلاقة العقدية، لأن في ذلك إهدار لنصوص العقد المتعلقة بالمسئولية عن عدم تنفيذه مما يخل بالقوة الملزمة له .

لما كان ذلك 

وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف على أن تعديل طلبات المطعون عليه يعتبر منه تسليما بفسخ عقد الإيجار موضوع الدعوى ورتب على ذلك إعماله قواعد المسئولية التقصيرية بدلا من قواعد المسئولية العقدية ، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

(الطعن رقم 472 لسنة 46 ق جلسة 10/2/1981)

وبأنه الحكم بفسخ عقد الشركة خلافا للقواعد العامة في الفسخ ليس له أثر رجعي وإنما تنحل الشركة بالنسبة للمستقبل ، أما قيامها وأعمالها في الماضي فإنها لا تتأثر به ، ومن ثم فلا محل لتطبيق القاعدة العامة الواردة في المادة 160 من القانون المدني التي توجب إعادة المتعاقدين الى الحالة التي كتنا عليها قبل التعاقد .

(الطعن رقم 198 لسنة 52 ق جلسة 20/6/1988)

وقد قضت أيضاً محكمة النقض بأن

إذا حكم القاضي بفسخ عقد الشركة فإن هذا الفسخ خلافا للقواعد العامة في الفسخ لا يكون له أثر رجعي ، إنما تحل الشركة بالنسبة للمستقبل ، أما قيامها وأعمالها في الماضي فإنها لا تتأثر بالحل ، وبالتالي فلا محل لتطبيق القاعدة العامة الواردة في المادة 160 من القانون المدني والتي توجب إعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد في حالة فسخه مما يقتضي أن يرد كل منهما ما تسلمه من الآخر تنفيذا للعقد .

وإنما يستتبع فسخ عقد الشركة حلها وتصفية أموالها وقسمتها بالطريقة المبينة في العقد، وعند خلوه من حكم خاص تتبع في ذلك الأحكام الواردة في المادة 532 من القانون المدني وما بعدها ، وقبل إجراء تصفية الشركة لا يجوز للشريك أن يسترد حصته في رأس المال لأن هذه التصفية هى التي تحدد صافي مال الشركة الذي يجوز قسمته بين الشركاء ، وتكون من ثم دعوى المطعون ضده في خصوص استرداد حصته في رأس مال الشركة قبل حصول التصفية غير مقبولة لرفعها قبل الأوان .

(الطعن رقم 287 لسنة 35 ق جلسة 12/6/1969)

وبأنه النص في المادة 160 من القانون المدني على أنه ” إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد …” ،

قطعي الدلالة على الأثر الرجعي للفسخ ، وعلى شموله العقود كافة ، إلا أنه من المقرر بالنسبة لعقد المدة أو للعقد المستمر والدوري التنفيذ – كالإيجار – أنه يستعصى بطبيعته على فكرة الأثر الرجعي .

لأن الزمن فيه مقصود لذاته باعتباره أحد عناصر المحل الذي ينعقد عليه ، والتقابل بين الالتزامين فيه يتم على دفعات بحيث لا يمكن الرجوع فيما نفذ منه ، فإذا فسخ عقد الإيجار بعد البدء في تنفيذه.

فإن آثار العقد التي أنتجها قبل الفسخ تظل قائمة عمليا ويكون المقابل المستحق عن هذه المدة له صفة الأجرة لا التعويض ، ولا يعد العقد مفسوخا إلا من وقت الحكم النهائي الصادر بالفسخ لا قبله ويعتبر الفسخ هذا بمثابة إلغاء للعقد في حقيقة الواقع .

(الطعن رقم 509 لسنة 46 ق جلسة 7/2/1979)

وبأنه وإن كان القضاء بفسخ عقد الإيجار ليس له من أثر رجعي ، إلا أنه لما كان الثابت أن عقد الإيجار كان وقت التصرف ببيع المقهى الى الطاعنة قابلا للفسخ وانتقل إليها محملا بهذا العيب ، وكان هذا التصرف ليس من شأنه أن يسقط حق المؤجر في طلب الفسخ لمخالفة ارتكبها المستأجر الأصلي قبل حصوله ، فإنه يترتب عليه انقضاء جميع التصرفات الناشئة عنه .

(الطعن رقم 509 لسنة 46 ق جلسة 7/2/1979)
يسري على الانفساخ بحكم القانون لاستحالة التنفيذ بسبب أجنبي ذات آثار الفسخ ، ويتحمل تبعة الاستحالة المدين بالالتزام الذي استحال تنفيذه

قضت محكمة النقض بأن

مفاد نص المادة 159 من القانون المدني أن العقد ينفسخ من تلقاء نفسه بحكم القانون إذا انقضى الالتزام باستحالة تنفيذه ، وكانت هذه الاستحالة ترجع الى سبب أجنبي والمقرر أن انفساخ العقد بحكم القانون يترتب عليه من الأثر ما يترتب على فسخه بحكم القاضي أو بحكم الاتفاق فيعاد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد طبقا لما تقضي به المادة 160 من القانون المدني .

(الطعن رقم 188 لسنة 44 ق جلسة 28/12/1977)

وبأنه عقد البيع ينفسخ حتما ومن تلقاء نفسه طبقا للمادة 159 من القانون المدني بسبب استحالة تنفيذ التزام أحد المتعاقدين لسبب أجنبي ، ويترتب على الانفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد

ويتحمل تبعة الاستحالة في هذه الحالة المدين بالالتزام الذي استحال تنفيذ عملا بمبدأ تحمل التبعة في العقد الملزم للجانبين فإذا أثبت الحكم المطعون فيه أن التزام الطاعن بنقل ملكية العين المبيعة قد صار مستحيلا بسبب الاستيلاء عليها لديه تنفيذا للقانون رقم 127 لسنة1961 بتعديل قانون الإصلاح الزراعي .

فإنه يكون بذلك قد أثبت أن استحالة تنفيذه هذا الالتزام ترجع الى سبب أجنبي ، وإذ كان وقوع الاستحالة لهذا السبب الأجنبي لا يعفى الطاعن من رد الثمن الذي قبضه ، بل أن هذا الثمن واجب رده في جميع الأحوال التي يفسخ فيها العقد أو ينفسخ بحكم القانون ، وذلك بالتطبيق لحكم المادة 160 من القانون المدني ، ويقع الغرم على الطاعن نتيجة تحمله التبعة في انقضاء التزامه الذي استحال عليه تنفيذه .

وكان لا ينفي هذه الاستحالة أن المطعون عليه استمر يضع اليد على القدر المبيع ، ذلك أن واضع اليد على الأرض المستولى عليها يستمر – بحكم القانون – في وضع يجه عليها ، ويعتبر مكلفا بزراعتها مقابل دفعه سبعة أمثال الضريبة سنويا الى الهيئة العامة للإصلاح الزراعي حتى تقوم هذه الهيئة باستلامها فعلا .

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعن برد الثمن تأسيسا على انفساخ العقد لاستحالة تنفيذ الطاعن التزامه بنقل الملكية ، يكون قد طبق القانون تطبيقا صحيحا ، ويكون غير منتج دفاع الطاعن بأن المطعون عليه هو الذي أهمل في تسجيل عقده أو في التقدم الى اللجنة القضائية للإصلاح الزراعي للاعتداد بهذا العقد

الطعن رقم 303 لسنة 36 ق جلسة 2/3/1971

أثر الفسخ بالنسبة للغير

القاعدة أنه يحتج بالأثر الرجعي للفسخ على الغير ممن تربطه علاقة بأحد العاقدين في العقد الذي فسخ وذلك تبعا لزوال أثره في العلاقة بين المتعاقدين ، ويترتب على ذلك أن يتأثر الغير بهذا الفسخ إذا كان قد تلقى حقا من أحد المتعاقدين على الشيء موضوع العقد قبل فسخه ، إذ يزول هذا الحق تبعا للفسخ .

فإذا كان العقد بيعا وباع المشتري العين الى آخر أو رتب عليها حقا عينيا كرهن أو ارتفاق ، ثم فسخ العقد الأصلي استرد البائع العين خالية من أى حق عليها للغير ، ولا يخفى أن إعمال الأثر الرجعي للفسخ في مواجهة الغير يمثل خطرا كبيرا على هذا الغير الذي تلقى حقا من أحد أطراف العقد الذي فسخ .

ولمواجهة هذا الخطر فقد وضع المشرع عدم أحكام لتوفير الحماية للغير :

فمن جهة إذا كان الشيء محل التعاقد عقارا فإنه يجب تسجيل دعوى الفسخ أو التأشير بها على هامش تسجيل العقد المطلوب فسخه حتى يكون الحكم بالفسخ حجة على من يكتسب حقا عينيا بحسن نية بعد رفع دعوى الفسخ، أما إذا كسب الغير حقا عينيا على العقار قبل تسجيل دعوى الفسخ.

فإن حق هذا الغير يسري في حق البائع إذا كان هذا الغير حسن النية أى لا يعلم وقت أن كسب حقه بوجود سبب للفسخ ، ويلاحظ أن المشرع قد نظم شهر صحيفة دعوى الفسخ في مجال الملكية العقارية ، الأمر الذي يترتب عليه علم المشتري بكافة الدعاوى التي تهدد ملكية المتصرف .

ومن جهة ثانية إذا كان الشيء محل التعاقد منقولا وتسلمه الغير حسن النية كان له أن يتمسك بقاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز ، فهذه القاعدة ، وهى سند الملكية ، توفر الحماية للغير فالمشتري الحائز يستطيع التمسك بهذه القاعدة في مواجهة البائع وتكون الحيازة سبب ملكيته .

ومن جهة ثالثة إذا كسب الغير حقا بمقتضى عقد من عقود الإدارة كالإيجار ، بقى هذا الحق قائما رغم فسخ العقد سند الصادر في القيام بأعمال الإدارة ، حيث تنفذ في مواجهة المتعاقدين أعمال الإدارة التي يجريها أحدهما قبل وقوع الفسخ ، فالإيجار الذي يبرمه المشتري يظل قائما ونافذا أى أن حق المستأجر يظل قائما ونافذا رغم فسخ عقد البيع .

فأعمال الإدارة لار تهدد رأس المال ولا تؤثر في حقوق المتعاقد الذي يسترد المال أو الشيء موضوع العقد الذي فسخ ، لكن يشترط في الغير أن يكون حسن النية أى لا يعلم وقت أن كسب حقه بما يهدد سند المتعاقد معه من أسباب الفسخ .

(السنهوري ص 228 هـ 1 ، حسام الأهوانى ، مرجع سابق ، الصدة ص 407 ، شرف الدين ص 479)

وقد قضت محكمة النقض بأن

لما كانت المادة 160 من القانون المدني تنص على أنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد وكان يترتب على الفسخ انحلال العقد بالنسبة الى الغير بأثر رجعي فإنه يترتب على القضاء بفسخ عقد البيع أن تعود العين المبيعة الى البائع ولا تنفذ في حقه التصرفات التي ترتبت عليها كما يكون للمشتري أن يرجع على بائعه بالثمن بدعوى مستقلة إذا امتنع هذا البائع عن رده إليه وذلك كأثر من آثار فسخ العقد .

(الطعن رقم 188 لسنة 32 ق جلسة 24/3/1966)

عدم سريان أثر الفسخ في عقود المدة على الماضي

عدم سريان أثر الفسخ في عقود المدة على الماضي يتقيد بالحكمة التي أدت إليه ، وهى تعذر إزالة ما تم من أثر العقد في الماضي . أما إذا أمكن إزالة أثر العقد المستمر فإن القاعدة العامة في رجعية أثر الفسخ تنطبق .

وقد قضت محكمة النقض بأن

بيع المتجر وفق المادة 594 / 2 من التقنين المدني من شأنه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن ينقل حقوق المستأجر والتزاماته للمتنازل إليه بما في ذلك عقد الإيجار ، ويصبح بدوره مستأجرا مثله بموجب البيع ، فيحل مشتري الجدك محل المستأجر الأصلي فيما له من حقوق وما عليه من التزامات متولدة عن عقد الإيجار ، ويكون للمؤجر المتمسك قبله بالدفوع التي كان يحق له إبداؤها في مواجهة المستأجر الأصلي عند حصول التنازل ، وينتقل عقد الإيجار الى المشتري محملا بما يشوبه من أسباب الفسخ أو البطلان .

(الطعن رقم 509 لسنة 46 ق جلسة 7/2/1979)

وبأنه القضاء بفسخ عقد الإيجار ليس له من أثر رجعي ، إلا أنه لما كان الثابت أن عقد الإيجار كان وقت التصرف ببيع المقهى الى الطاعنة قابلا للفسخ وانتقل إليها محملا بهذا العيب ، وكان هذا التصرف ليس من شأنه أن يسقط حق المؤجر في طلب الفسخ لمخالفة ارتكبها المستأجر الأصلي قبل حصوله ، فإنه يترتب عليه انقضاء جميع التصرفات الناشئة عنه .

(الطعن رقم 509 لسنة 46ق جلسة 7/2/1979)

جواز الحكم مع الرد بالتعويض

فقد قضت محكمة النقض بأن

للدائن الذي أجيب الى فسخ عقده أن يرجع بالتعويض على المدين إذا كان عدم قيام المدين بتنفيذ التزامه راجعا الى خطئه بإهمال أو تعمد وينبني التعويض على أساس  المسئولية التقصيرية  وليس على أحكام المسئولية العقدية ذلك أن العقد بعد أن يفسخ لا يصلح أساسا لطلب التعويض وإنما يكون أساسه هو خطأ المدين، وتخضع دعوى التعويض الناشئة عنه لقواعد المسئولية التقصيرية وللتقادم المسقط المنصوص عليه في المادة 172 من القانون المدني بانقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي يعلم فيه المضرور بوقوع الضرر وبالشخص المسئول عنه .

(الطعن رقم 643 لسنة 55 ق جلسة 5/12/1990)

وبأنه ” التسليم هو واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات إذ العبرة فيه بحقيقة الواقعة وأن خالف الثابت بالأوراق ومؤدى نص المادة 160 من القانون المدني أنه إذا فسخ العقد سقط أثره بين المتعاقدين واعتبر كأن لم يكن وأعيد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد وأن الريع يعتبر بمثابة تعويض لصاحب العقار المغتصب مقابل ما حرم من ثمار ويلزم به من ارتكب العمل غير المشروع وهو الغصب وأن لمحكمة الموضوع سلطة تقدير عمل الخبير ولها أن تأخذ بالتقرير كله أو أن تأخذ ببعض ما جاء به وبإطراح البعض الآخر

(الطعن رقم 2551 لسنة 55 ق جلسة 15/5/1991)

وبأنه لقاضى الموضوع متى انفسخ البيع بسبب استحقاق المبيع ، ووجب على البائع رد الثمن من التضمينات ، أن يقدر هذه التضمينات مبلغ معين ، يلزم به البائع ، علاوة على الثمن ، أو أن يحتسب عليه الثمن بالفوائد التي يعوض بها على المشتري ما خسره ، وما حرم منه من الأرباح المقبولة قانونا بسبب  نزع الملكية  والاستحقاق ، وليس على القاضي إذا أجرى الفوائد التعويضية على البائع أن يتبع أحكام فوائد التأخير المشار إليها في المادة 124 من القانون المدني القديم الذي يحكم واقعة النزاع

(الطعن رقم 200 لسنة 37 ق جلسة 29/2/1972)

حق الحبس وإجراء المقاصة

إذا وقع الفسخ ووجب الرد ، فإنه يكون لكل من المتعاقدين الحق في حبس ما استوفاه من المتعاقد الآخر حتى يرد ما له في ذمته ، كما يجوز له طلب إجراء المقاصة بين ما يستحقه كل منهما قبل الآخر .

(المستشار محمد كمال عبد العزيز ، مرجع سابق)

وقد قضت محكمة النقض بأن

ثبوت حق المشتري في حبس قيمة الثمار الى أن يستوفى من البائع – بعد فسخ عقد البيع – ما هو مستحق له في ذمته من فوائد ما دفعه من الثمن ، لا يمنع من الحكم بقيمة الثمار المستحقة للبائع على أن يكون تنفيذ هذا الحكم مشروطا بأداء البائع للمشتري ما هو مستحق له في ذمته من فوائد ما قبضه من الثمن من تاريخ هذا القبض حتى تاريخ الوفاء .

(الطعن رقم 492 لسنة 34 ق جلسة 27/6/1968)

وبأنه وإن كان يترتب على انفساخ عقد البيع أن يعاد العاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فيرد المشتري المبيع وثماره إذا كان قد تسلمه ويرد البائع الثمن وفوائده ، إلا أن استحقاق البائع لثمار المبيع يقابله استحقاق المشتري لفوائد الثمن وتحصل المقاصة بينهما بقدر الأقل منهما .

(الطعن رقم 217 لسنة 34 ق جلسة 22/2/1968)

استحالة إعادة الحال الى ما كان عليه

فقد قضت محكمة النقض بأن

إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أما محكمة الموضوع بعدم إمكان إعادة الحال الى ما كان عليه وتسليمه أرض المطعون ضدهم خالية كأثر من آثار الفسخ وذلك تأسيسا على أن البناء أقيم على هذه الأرض وأرض أخرى ضمت إليها وبلغت مساحتها جميعها 1029 م2 لا يتجاوز أرض المطعون ضدهم فيها نسبة 60% فقط .

وأنه لا يتصور تسليم أى جزء من الأرض خالية إلا إذا هدم العقار بأكمله وفي ذلك ضياع للمال وإهداره ، وإذ لم يعين الحكم بإيراد هذا الدفاع وبحثه والرد عليه رغم جوهريته إذ من شأنه لو تحقق أن يغير وجه الرأى في شأن قضائه بالإزالة والتسليم فإن الحكم يكون معيبا بالقصور

الطعن رقم 1390 لسنة 69 ق جلسة 1/7/2000

خلاصة اعادة الحال وحالة البناء قبل الفسخ

تعتبر إقامة المشتري بناءً على العين من المسائل المهمة في فقه المعاملات، حيث تثير العديد من التساؤلات حول حقوق المشتري والتزاماته تجاه العقار الذي اشتراه قبل وبعد فسخ عقد البيع. يختلف الوضع القانوني للمشتري بناءً على العين باختلاف حالات الفسخ، سواء كان الفسخ من جانب البائع أو المشتري، أو حتى بقرار قضائي. سنتناول في هذا المقال بالتفصيل أحكام إقامة المشتري بناءً على العين في الحالات المختلفة، مع توضيح الآثار المترتبة على كل حالة.

حالات إقامة المشتري بناءً على العين

تنقسم حالات إقامة المشتري بناءً على العين إلى ثلاث حالات رئيسية:

  • إقامة المشتري قبل فسخ العقد: في هذه الحالة، يكون للمشتري الحق في الإقامة بالعقار الذي اشتراه بموجب عقد البيع، وذلك حتى يتم فسخ العقد لأي سبب من الأسباب.
  • إقامة المشتري بعد الفسخ بسبب البائع: إذا تم فسخ عقد البيع بسبب يرجع إلى البائع، مثل وجود عيب خفي في العقار، فإنه يحق للمشتري البقاء في العقار حتى يسترد الثمن الذي دفعه للبائع.
  • إقامة المشتري بعد الفسخ بسبب المشتري: إذا تم فسخ عقد البيع بسبب يرجع إلى المشتري، مثل عدم دفع الثمن في الميعاد المحدد، فإنه لا يحق للمشتري البقاء في العقار، ويجب عليه إخلائه فورًا.
أحكام إقامة المشتري في الحالات المختلفة

تختلف أحكام إقامة المشتري بناءً على العين باختلاف سبب الفسخ وحالة العقار، وفيما يلي تفصيل ذلك:

  1. إقامة المشتري قبل فسخ العقد
  • يحق للمشتري الإقامة في العقار واستعماله واستغلاله وفقًا لشروط العقد.
  • يجب على المشتري الحفاظ على العقار وعدم إحداث أي ضرر به.
  • يلتزم المشتري بدفع جميع الرسوم والمصاريف المتعلقة بالعقار، مثل فواتير المياه والكهرباء.
  1. إقامة المشتري بعد الفسخ بسبب البائع
  • يحق للمشتري البقاء في العقار حتى يسترد كامل الثمن الذي دفعه للبائع.
  • يعتبر المشتري في هذه الحالة بمثابة “حابس” للعقار، ولديه حق حبس العين حتى يستوفي حقه.
  • يجب على المشتري أن يثبت أن الفسخ كان بسبب يرجع إلى البائع.
  1. إقامة المشتري بعد الفسخ بسبب المشتري
  • لا يحق للمشتري البقاء في العقار بعد الفسخ.
  • يجب على المشتري إخلاء العقار فورًا وتسليمه للبائع.
  • قد يكون المشتري ملزمًا بتعويض البائع عن أي أضرار لحقت بالعقار.
الآثار المترتبة على إقامة المشتري

تترتب على إقامة المشتري بناءً على العين العديد من الآثار، منها:

  • حفظ حقوق المشتري: تعد إقامة المشتري وسيلة لحفظ حقوقه، خاصة في حالة فسخ العقد بسبب يرجع إلى البائع.
  • التزامات مالية: قد يكون المشتري ملزمًا بدفع بعض الرسوم والمصاريف المتعلقة بالعقار خلال فترة إقامته.
  • مسؤولية الحفاظ على العين: يلتزم المشتري بالحفاظ على العقار وعدم إحداث أي ضرر به.
  • إمكانية التعويض: قد يكون المشتري ملزمًا بتعويض البائع عن أي أضرار لحقت بالعقار بسبب سوء استعماله.

الخلاصة

إقامة المشتري بناءً على العين هي مسألة ذات أهمية كبيرة في فقه المعاملات، حيث تنظم العلاقة بين البائع والمشتري فيما يتعلق بحقوقهما والتزاماتهما تجاه العقار قبل وبعد فسخ عقد البيع. وتختلف أحكام الإقامة باختلاف سبب الفسخ وحالة العقار. ولضمان حقوقه، يجب على المشتري أن يكون على دراية كاملة بأحكام الإقامة وأن يتصرف وفقًا لها.

إعادة الحال إلى ما كان عليه كأثر مترتب على فسخ عقد البيع

يُعتبر فسخ عقد البيع من الأمور التي قد تحدث في المعاملات التجارية والعقارية، ويترتب عليه آثار قانونية هامة. ومن بين هذه الآثار، مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه”، والذي يعني إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانوا عليها قبل إبرام العقد. ويشمل ذلك إعادة المبيع إلى البائع، وإعادة الثمن إلى المشتري، وتعويض كل طرف عن الأضرار التي لحقت به نتيجة فسخ العقد.

تطبيق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” يهدف إلى تحقيق العدالة بين الطرفين المتعاقدين، وضمان عدم استفادة أي طرف على حساب الطرف الآخر نتيجة فسخ العقد. وفي هذا المقال، سوف نستكشف مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” كأثر مترتب على فسخ عقد البيع بشكل مفصل، وسنتناول الحالات التي يُطبق فيها هذا المبدأ، وكيفية تطبيقه عمليًا.

ماهية إعادة الحال إلى ما كان عليه

إعادة الحال إلى ما كان عليه هي قاعدة قانونية تُطبق عند فسخ عقد البيع، وتهدف إلى إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانوا عليها قبل إبرام العقد. ويشمل ذلك إعادة المبيع إلى البائع، وإعادة الثمن إلى المشتري، وتعويض كل طرف عن الأضرار التي لحقت به نتيجة فسخ العقد. ويُعتبر هذا المبدأ من الآثار القانونية الهامة لفسخ عقد البيع، حيث يسعى إلى تحقيق التوازن والعدالة بين الطرفين المتعاقدين.

ويُطبق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” في حالات فسخ العقد لأسباب مختلفة، مثل وجود عيب في المبيع، أو عدم وفاء البائع بالتزاماته التعاقدية، أو الاتفاق بين الطرفين على فسخ العقد. وفي كل حالة، يجب إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانوا عليها قبل إبرام العقد، بحيث لا يستفيد أي طرف على حساب الطرف الآخر.

حالات تطبيق مبدأ إعادة الحال إلى ما كان عليه

يُطبق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” في حالات فسخ عقد البيع لأسباب مختلفة، ومن بين هذه الحالات:

  1. وجود عيب في المبيع 📌إذا كان المبيع يعاني من عيب خفي لم يكن المشتري على علم به وقت التعاقد، فإنه يحق له فسخ العقد والمطالبة بإعادة الثمن واسترداد المبيع.
  2. عدم وفاء البائع بالتزاماته التعاقدية 📌إذا لم يلتزم البائع بتسليم المبيع في الوقت المحدد، أو إذا سلم مبيعًا غير مطابق للمواصفات المتفق عليها، فإنه يحق للمشتري فسخ العقد والمطالبة بإعادة الثمن واسترداد المبيع.
  3. الاتفاق بين الطرفين على فسخ العقد 📌يجوز للطرفين المتعاقدين الاتفاق على فسخ عقد البيع لأي سبب كان، وفي هذه الحالة يُطبق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” لإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانوا عليها قبل إبرام العقد.

بالإضافة إلى الحالات المذكورة أعلاه، قد يُطبق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” في حالات أخرى، وفقًا للقوانين واللوائح المعمول بها في كل دولة.

كيفية تطبيق مبدأ إعادة الحال إلى ما كان عليه

لتطبيق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” عمليًا، يجب اتباع الخطوات التالية:

  • إعادة المبيع إلى البائع يجب على المشتري إعادة المبيع إلى البائع بحالته الأصلية، دون أي تلف أو نقص.
  • إعادة الثمن إلى المشتري يجب على البائع إعادة الثمن الذي دفعه المشتري مقابل المبيع، دون أي نقص.
  • تعويض كل طرف عن الأضرار يحق لكل طرف المطالبة بتعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة فسخ العقد، مثل تكاليف النقل أو التخزين، أو خسارة الأرباح.

وفي حالة وجود نزاع بين الطرفين حول كيفية تطبيق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه”، فإنه يمكن اللجوء إلى القضاء لحسم النزاع.

الاستثناءات من مبدأ إعادة الحال إلى ما كان عليه

هناك بعض الاستثناءات من مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه”، حيث لا يُطبق هذا المبدأ في الحالات التالية:

  • هلاك المبيع: إذا هلك المبيع بفعل قوة قاهرة أو حادث مفاجئ، فإنه لا يُطبق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه”، ولا يُلزم المشتري بإعادة الثمن إلى البائع.
  • تغيير حالة المبيع: إذا قام المشتري بتغيير حالة المبيع بحيث لا يمكن إعادته إلى حالته الأصلية، فإنه لا يُطبق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه”، ويحق للبائع المطالبة بتعويض عن التغيير الذي طرأ على المبيع.
  • الاتفاق على خلاف ذلك: يجوز للطرفين المتعاقدين الاتفاق على استبعاد مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” في عقد البيع، وفي هذه الحالة يُطبق ما تم الاتفاق عليه.

باختصار، يعتبر مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” قاعدة قانونية هامة تُطبق عند فسخ عقد البيع، وتهدف إلى تحقيق العدالة بين الطرفين المتعاقدين، وضمان عدم استفادة أي طرف على حساب الطرف الآخر نتيجة فسخ العقد.

الآثار المترتبة على إعادة الحال إلى ما كان عليه

يترتب على تطبيق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” آثار قانونية هامة، من بينها:

  1. انقضاء عقد البيع: يُعتبر فسخ العقد وتطبيق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” بمثابة إنهاء لعقد البيع، وتنتهي جميع الالتزامات التعاقدية بين الطرفين.
  2. استرداد المبيع والثمن: يسترد المشتري المبيع الذي اشتراه، ويسترد البائع الثمن الذي دفعه المشتري، ويُعاد الطرفان إلى الحالة التي كانا عليها قبل إبرام العقد.
  3. تعويض الأضرار: يحق لكل طرف المطالبة بتعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة فسخ العقد، مثل تكاليف النقل أو التخزين، أو خسارة الأرباح.
  4. انقضاء الحقوق العينية: تنقضي جميع الحقوق العينية التي نشأت عن عقد البيع، مثل حق الملكية وحق الانتفاع، وتعود هذه الحقوق إلى أصحابها الأصليين.

وتطبيق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” يهدف إلى تحقيق العدالة بين الطرفين المتعاقدين، وضمان عدم استفادة أي طرف على حساب الطرف الآخر نتيجة فسخ العقد. كما يسهم هذا المبدأ في تعزيز الثقة والاستقرار في المعاملات التجارية والعقارية.

عقبات تطبيق مبدأ إعادة الحال إلى ما كان عليه

على الرغم من أهمية مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” في تحقيق العدالة بين المتعاقدين، إلا أن تطبيقه عمليًا قد يواجه بعض العقبات ، من بينها:

  • تحديد حالة المبيع الأصلية: قد يكون من الصعب تحديد حالة المبيع الأصلية، خاصة إذا كان قد مر وقت طويل على إبرام العقد، أو إذا كان المبيع قد تعرض للتلف أو التغيير.
  • تقييم الأضرار: قد يكون من الصعب تقييم الأضرار التي لحقت بكل طرف نتيجة فسخ العقد، خاصة إذا كانت الأضرار غير مادية، مثل الضرر المعنوي أو خسارة السمعة.
  • تنفيذ إعادة المبيع والثمن: قد يواجه الطرفان صعوبة في تنفيذ إعادة المبيع والثمن، خاصة إذا كان المبيع قد تم نقله إلى مكان آخر، أو إذا كان البائع يعاني من صعوبات مالية.

ولتجاوز هذه التحديات، يُنصح باللجوء إلى خبراء قانونيين ومحاسبيين لتقييم الأضرار وتحديد كيفية تطبيق مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” بشكل عادل ومنصف.

أهمية مبدأ إعادة الحال إلى ما كان عليه في المعاملات التجارية

يُعتبر مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” من المبادئ القانونية الهامة التي تسهم في تعزيز الثقة والاستقرار في المعاملات التجارية والعقارية. فمن خلال تطبيق هذا المبدأ، يتم ضمان حماية حقوق المتعاقدين، وتجنب استفادة أي طرف على حساب الطرف الآخر نتيجة فسخ العقد. كما يسهم هذا المبدأ في تشجيع الاستثمار وتعزيز النمو الاقتصادي، حيث يوفر بيئة قانونية مستقرة وموثوقة للمتعاقدين.

بالإضافة إلى ذلك، يُعتبر مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” أداة فعّالة لحل النزاعات التجارية والعقارية، حيث يوفر آلية واضحة ومنصفة لإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانوا عليها قبل إبرام العقد، وتعويض كل طرف عن الأضرار التي لحقت به. وبالتالي، يسهم هذا المبدأ في تقليل النزاعات القضائية، وتوفير الوقت والجهد والتكاليف على المتعاقدين.

في الختام، يُعتبر مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” ركيزة أساسية في القانون التجاري والعقاري، حيث يسهم في تحقيق العدالة بين المتعاقدين، وتعزيز الثقة والاستقرار في المعاملات التجارية، وتوفير آلية فعّالة لحل النزاعات.

خاتمة اعادة الحال كأثر للفسخ

هذه المادة تقابل من نصوص المواد العربية اللبناني مادة 240 و 242 ، الكويتي مادة 175 ، السوري مادة 161 ، الليبي مادة 162 ، العراقي مادة 180 .

وقد جاء عنها بالمذكرة الإيضاحية أن :

يترتب على الفسخ قضائيا كان أو اتفاقيا أو قانونيا انعدام العقد انعداما يستند أثره فيعتبر كأن لم يكن ، وبهذا يعود المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فيرد كل منهما ما تسلك بمقتضى هذا العقد بعد أن تم فسخه وإذا أصبح الرد مستحيلا وجب التعويض على الملزم وفقا للأحكام الخاصة بدفع غير المستحق.

ويُعتبر مبدأ “إعادة الحال إلى ما كان عليه” كأثر مترتب على فسخ عقد البيع مبدأً قانونياً هاماً يسعى إلى تحقيق العدالة بين المتعاقدين وضمان حقوقهم. ويتم تطبيقه في حالات فسخ العقد لأسباب مختلفة، مثل وجود عيب في المبيع أو عدم وفاء البائع بالتزاماته.

فسخ العقد وإعادة الحال

ويهدف هذا المبدأ إلى إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانوا عليها قبل إبرام العقد، بحيث لا يستفيد أي طرف على حساب الطرف الآخر. وعلى الرغم من أهميته، إلا أن تطبيقه عملياً قد يواجه بعض التحديات، مثل تحديد حالة المبيع الأصلية وتقييم الأضرار. ولذلك، يُنصح باللجوء إلى خبراء قانونيين ومحاسبيين لضمان تطبيق هذا المبدأ بشكل عادل ومنصف.

وفي الأخير للمزيد ننوه عن المراجع المستخدمة في البحث وهي:

  • الوسيط للدكتور السنهوري
  • شرح القانون المدني للمستشار أنور طلبة
  • التعليق علي القانون المدني عزمي البكري
  • أنور سلطان في شرح القانون المدني

  • انتهي البحث القانوني (الفسخ واعادة الحال الى ما كان عليه) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
  • يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

 

logo2
المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }