قضى فى هذه الدعوى اخلاء عين مؤجرة لشخص معنوى إيجار قديم – بنك اسكندرية – من محكمة استئناف عالى المنصورة فى 6/9/2020 باخلاء البنك للمكان تأسيسا على انتهاء عقود ايجار الاشخاص المعنوية وفقا لــ حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية.
محتويات المقال
اخلاء الايجارات في المحكمة الدستورية
- قضايا اخلاء وانهاء عقود الايجار القديم من أصعب القضايا المنظورة بالمحاكم لما للقانون الاستئنائي من أهداف أمنية وتنظيمية بحته ، وهو ما جعل التقاضي بين المالك والمستاجر بعقد قديم عجز لمالك وورثته .
- وقد قضت المحكمة بعدة أحكام بعدم دستورية بعض الفقرات والنصوص لقوانين الايجار الاستثنائية ، أخرها الحكم رقم 11 لسنة 23 قضائية بعدم دستورية الفقرة الأولي من المادة 18 للقانون رقم 136 لسنة 1981 فيما يخص انتهاء عقد الايجار القديم بانتهاء مدنه المبنة بالعقد ان كان المستاجر شخص اعتباري فقط
- وقد تحصلنا وتحصل بعض السادة المحامين علي أحكام بالاخلاء فعلا وتم تنفيذها بناء علي هذا الحكم ، الا أن المشرع عدل النص وأصدر مرسوم قانون بفترة انتقالية مدتها خمس سنوات ينتهي بعدها عقد ايجار الشخص المعنوي ومن ثم من لم يتحصل علي حكم قبل صدور هذا المرسوم عليه الانتظار فترة خمس سنوات من تاريخ نشره حتى يحق له رفع دعوي الاخلاء والا قضي فيها بعدم القبول لرفعها قبل الأوان .
اخلاء إيجار قديم بنك الاسكندرية
انه فى يوم الموافق / / 2019
بناءاً على طلب كل من : ……………………….
المقيمون ش ……………. – بندر ميت غمر – ومحلهم المختار مكتب الاستاذ / عبد العزيز حسين عمار المحامى
◙ أنا محضر محكمة قصر النيل قد انتقلت واعلنت :
السيد الاستاذ / رئيس مجلس ادارة ……( ش . م . م ) بصفته الممثل القانونى ……. مخاطبا مع ،،
◙ ثم أنا محضر محكمة بندر ميت غمر قد انتقلت واعلنت :
2- السيد الأستاذ / مدير …….. فرع ميت غمر بصفته ويعلن ……….. مخاطبا مع ،،
المـوضـــــوع
بثلاث عقود ايجار مؤرخة 30/9/1976 استأجر المدعى عليه بصفته ما هو :
- العقد الاول انصب على ( تأجير البدروم والدور الاول كمقر للبنك )
- العقد الثانى انصب على (تأجير الشقة القبلية الغربية استراحة للبنك )
- العقد الثالث انصب على ( تأجير الشقة البحرية الغربية سكن لمدير البنك )
ومدة كل عقد هى اربع سنوات تتجدد سنويا من سنة لاخرى ما لم يخطر احد الطرفين برغبته فى عدم التجديد بتنبيه رسمى خلال ثلاثة اشهر.
وحيث انه بتاريخ 5/5/ 2018 أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 ق “دستورية” قضى منطوقه بالأتى حكمت المحكمة:
- أولا : بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، …، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى
- ثانيا : بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخا لإعمال أثره ( وقد نشر الحكم بالجريدة الرسمية العدد 19 مكرر ب في 13 / 5 / 2018 ص 3
واثر صدور هذا الحكم جعل عقود الأشخاص الاعتباريه يخضع لاحكام القانون المدنى ، ولما كان السيد رئيس رئيس الجمهوريه قد اصدر القرار رقم 339 لسنة 2019 ونصت مادته الأولى على أن يفض دور الانعقاد العادي الرابع للفصل التشريعي الأول لمجلس النواب اعتبارا من يوم الاثنين 12 من ذى القعدة 1440 هـ الموافق 15 يوليو 2019 .
وكان رئيس مجلس النواب قد أعلن خلال الجلسة العامة المنعقدة يوم الاثنين 15/7/2019 انتهاء دور الأنعقاد الرابع من الفصل التشريعي الأول للبرلمان، وذلك بعد موافقة أعضاء المجلس ومن وثم يدأ سريان حكم المحكمه الدستوريه اعتبارا من ذلك التاريخ ويحق لكل مالك ان يتخذ الاجراءات القانونيه لانهاء عقود الايجار المؤجره للاشخاص الاعتباريه في ظل قوانين ايجار الاماكن
السند القانونى والواقعى للدعوى
خضوع عقود الايجار الثلاث المؤرخة 30/9/1976 ( موضوع الدعوى ) لأحكام وقواعد القانون المدنى وخروجها عن أحكام قوانين الايجار الاستثنائية كأثر فورى ومباشر لحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 ق بعدم دستورية الفقرة الاولى من المادة 18 ق 136/1981ومن ثم انتهاء عقود الايجار المحررة للأشخاص المعنوية بانتهاء المدة المحددة بالعقد وذلك من تاريخ سريان حكم الدستورية الحاصل فى 16/7/2019 ( اليوم التالى لتاريخ انتهاء انعقاد الفصل التشريعى للبرلمان ) وتفصيل ذلك الدفاع
- الثابت من عقد الايجار الاول المؤرخ 30/9/1976 انه انصب على تأجير مقر لبنك … ( شخص معنوى )
- الثابت من عقد الايجار الثانى المؤرخ 30/9/2019 انه انصب على تأجير شقة بالدور الثانى القبلية الغربية كاستراحة لبنك …. (شخص معنوى )
- الثابت من عقد الايجار المؤرخ 30/9/1976 انه انصب على تأجير شقة بالدور الثانى والبحرية الغربية سكن لمدير وموظفى بنك …. (شخص معنوى)
وحيث ان حكم المحكمة الدستورية قضى
أولا: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، …، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى.
ومن ثم تنتهى عقود الايجار المحررة مع الاشخاص المعنوية بانتهاء المدة المحددة بالعقد حيث تضمن الحكم فى حيثياته إذ أجاز للشخص الاعتباري المستأجر لعين لاستعمالها في غير غرض السكني البقاء فيها بعد انتهاء المدة المتفق عليها في العقد، فإنه على هذا النحو – وباعتباره واقعا في إطار القيود الاستثنائية التي نظم بها المشرع العلائق الإيجارية – يكون قد أسقط حق المؤجر – مالك العين في الأعم من الأحوال – في استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها.
ومن ثم، فإن ما تضمنه ذلك النص من امتداد قانوني لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، لاستعمالها في غير غرض السكني، يكون متضمنا عدوانا على الحدود المنطقية التي تعمل الإرادة الحرة في نطاقها، وكان النص المطعون فيه، بما قرره من امتداد قانوني لمدة عقد إيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني.
قد سلب حق المؤجر في طلب إخلائها بعد انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها في العقد، لتصير يد المستأجر على العين مؤبدة، باقية مدة بقاء الشخص الاعتباري – عاما كان أم خاصا وحيث تضمن منطوق حكم الدستورية تاريخ سريانه وتطبيقه حيث تضمن ثانيا : بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخا لإعمال أثره.
ومن ثم وحيث انه وقد نشر الحكم بالجريدة الرسمية العدد 19 مكرر ب في 13 / 5 / 2018 ص 3 ، وفترة الانعقاد للدورة التشريعية انتهى فى 15/7/2019 فانه يبدأ تطبيق الحكم بأثر فورى من اليوم التالي وهو 16/7/2019 ويحق للمدعين معه اقامة دعواهم هذه استنادا لذلك الحكم حيث أصبحت عقود الايجار الثلاث المؤرخة 30/9/1976 خاضعة لأحكام وقواعد ونصوص القانون المدنى دون القوانين الاستثنائية
وهو ما يتمسك معه المدعين القضاء باخلاء الاعيان الثلاث المبينة بهذه الصحيفة وعقود الايجار الثلاث المؤرخة 30/9/1976 مستندين الى النصوص القانونية الاتية :
- تنص المادة 598 على انه ينتهى الايجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة الى تنبيه بالاخلاء
- وتنص المادة 590 على انه يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الايجار، فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.
- وتنص المادة 600 مدنى على انه اذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالاخلاء واستمر المستأجر مع ذلك منتفعا بالعين بعد انتهاء الايجار فلا يفترض أن الايجار قد تجدد مالم يقم الدليل على عكس ذلك.
هذا وبمطالعة العقود الثلاث يتبين ان مدة كل عقد هى ( البند 5 ) اربع سنوات تبدأ من 30/9/1976 وبانتهاء مدة الاربع سنوات تكون مدة العقد سنة واحدة تجدد سنويا ما لم يتم التنبيه بعدم الرغبة فى التجديد خلال ثلاثة اشهر
وحيث ان
المدعين قد نبهوا على المعلن اليهما بصفتهم بعدم الرغبة فى التجديد وبانتهاء مدة العقد فى 30/9/2019 وبضرورة تسليمهم الاعيان محل الايجار بالعقود الثلاث سالفة البيان حيث انه تم انذارهم بثلاث انذارات معلنة لهم قانونا ( مقدم بحافظة مستندات ) ومن ثم يكون المدعين قد افصحوا بعدم رغبتهم فى تجديد العقود ، خاصة وانه قد سبق لهم انذارهم ايضا بانذارات مؤرخة ( هذه الانذارات افصحت وبشكل قطعى بعدم الرغبة فى التجديد )
وحيث ان تطبيق حكم المحكمة الدستورية قد بدأ سريانه وتطبيقه من 16/7/2019 وقد تم انذار المعلن اليهم بثلاث انذارات لاحقة على ذلك التاريخ وبانذارات سابقة عليه فانهم قد افصحوا عن نيتهم بعدم الرغبة فى التجديد وحيث ان المعلن اليهما بصفتيهما لم يستجيبا ولم يسلما الاعيان المؤجرة فان وضع يدهم على الاعيان موضوع التداعى وعقود الايجار هى يد غاصب بلا سند
فقد قضت محكمة النقض :
متى انقضت المدة المعينة للايجار . انتهى العقد حتما . دون حاجة الى أى تنبيه او اجراء أخر ما دام العقد لم يشترط شيئا من ذلك وتعين على المستأجر أن يرد العين المؤجرة الى المؤجر فورا فاذا امتنع عن ذلك أو تأخر دون سند . أصبحت يده على العين المؤجرة خالية من أى سند أى أنه يعد مغتصبا ويجوز الحكم عليه بالاخلاء والزامه بتعويض ما أصاب المؤجر من ضرر ولا يشترط للحكم بهذا التعويض سبق تكليف المستأجر تكليفا رسميا بالاخلاء
نقض 15/12/1949 مج أحكام محكمة النقض س 1 ص 98 حكم رقم 29
وفقها انه :
يخلص من نص المادة 598 مدنى ان المتعاقدين إذا إتفقا على تحديد مدة فى العقد ينتهى بإنقضائها الإيجار فإنما يريدان بذلك أن العقد ينتهى بمجرد إنقضاء المدة المحددة دون أى إجراء آخر فلا حاجة إذن للتنبيه بالإخلاء مادام التنبيه ليس مشترطاً فى العقد ، فإذا إنقضت المدة المحددة وإنتهى عقد الإيجار بإنقضائها على النحو المتقدم وبقى المستأجر مع ذلك فى العين المؤجرة دون رضاء المؤجر فإنه لا يعد مستأجراً بل مغتصباً إذ لا سند له فى البقاء
الوسيط-6- مجلد للدكتور السنهوري – ص758 ومابعدها والمراجع السابقة
ومن ثم وحيث ان المدعين والمدعى عليهما قد عينا مدة محددة ينتهى بها العقد وهى سنة واحدة تنتهى فى 30/9 من كل سنة تجدد ما لم يتم التنبيه بعدم الرغبة فى التجديد ( البند الخامس من كل عقد ) خلال ثلاث شهور وحيث ان المدعين قد نبهوا بعدم الرغبة فى التجديد قبل انتهاء مدة العقد ( وهو ما يعنى الافصاح عن ارادتهم بعدم الرغبة فى التجديد )
وبالرغم من ذلك لم يسلم المدعى عليهما بصفتيهما الاعيان المؤجرة رغم ذلك فانه يحق للمدعين اقامة دعواهم هذه بطلب اخلائهما للاعيان
فقد قضت محكمة النقض وانتهى الحكم فى مدوناته الى أن
المتعاقدين قد عينا فى العقد مدة محددة ينتهى بانتهائها العقد دون أن يشترط لانتهاء العقد أى اجراء أخر وعلى أن لا يتجدد العقد الا باتفاق الطرفين ، ومن ثم فان العقد يكون قد انتهى بانقضاء مدته المحددة فيه ، أى فى نهاية سبمتبر 1977 ، وذلك دون الحاجة الى تنبيه بالاخلاء
على أن المدعى قد بادر الى التنبيه على المدعى بالاخلاء … وقد أفصح عن تنبيهه فى عدم تجديد العقد تجديدا ضمنيا … ، فان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه بكون قد التزم بعبارات العقد الواضحة ولم يخرج عن مدلولها
ولا يغير من ذلك أن يتم التنبيه بعد انتهاء مدة العقد ذلك ان النص فى المادة 598 من القانون المدنى على ان ينتهى الايجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة الى تنبيه بالاخلاء ، ومن ثم فان التنبيه غير لازم قانونا ، وعلى فرض حصوله فليس له ميعاد محدد ، ويجوز اعلانه بعد انقضاء مدة العقد قبل مضى الوقت الكافى الذى تستتخلص منه التجديد ، ومن ثم فان الحكم قد أعمل صحيح القانون
الطعن رقم 841 لسنة 49 مكتب فنى 35 ص 2249 جلسة 27/12/1984
والمقرر فقها ان :
انه اذا كانت مدة عقد الايجار محددة ، فان المشرع افترض فى هذه الحالة توافر الارادة الضمنية للمتعاقدين بعدم لزوم التنبيه لتوافر علمهما بوقت انتهاء العقد ، بحيث اذا لم يتفق على اجراء التنبيه فان العقد ينفسخ بقوة القانون بانتهاء مدته دون حاجة الى تنبيه ، لكن اذا اتفقا على ضرورة التنبيه فانهما يكونان قد اظهرا اراديتهما الصريحة مما يوجب الالتزام بها وبالتالى لا ينتهى العقد الا بالتنبيه ، فاذا حددا مدته ، وجب ايضا الالتزام بها ولو خالفت المدة التى حددتها المادة 563 من القانون المدنى
مشار اليه المستشار أنور طلبة – موسوعة شرح القانون المدنى – المجلد الرابع – ص 544 وما بعدها
وقضى كذلك ان التنبيه بالاخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا الى ارادته فى انتهاء الايجار ويتحقق اثره بمجرد ان يعلن عن هذه الارادة فى انتهاء العقد الى المتعاقد الاخر )
الطعن رقم 735 لسنة 54 ق جلسة 29/1/1989 مكتب فنى – ج 4 رقم 1
ومن ثم وهديا بما تقدم من نصوص وقواعد ومبادئ قانونية كانت اقامة هذه الدعوى بطلب اخلاء المدعى عليهما بصفتيهما للاعيان الثلاث المؤجرة بموجب ثلاث عقود مؤرخة 30/9/1976 والمبينة الحدود والمعالم بصدر هذه الصحيفة وعقود الايجار الثلاث وهى ( الدور الأرضى والبدروم ( المستخدمين مقرا لبنك …. ) ، والشقتين الكائنتين بالدور الثانى ( القبلية والبحرية ) وهذه الأعيان كائنة بعقار ……………….. بندر ميت غمر – محافظة القليوبية
- اما عن لاختصاص المحلى بنظر الدعوى فينعقد لمحكمة ميت غمر لوقوع الأعيان المؤجرة فى دائرتها وللاتفاق بالعقود محل التداعى على اختصاصها بنظر الدعوى ( البند 15 من العقود )
- واما عن الاختصاص القيمى فينعقد للمحكمة الكلية كون الدعوى دعوى طرد غير محددة القيمة لانتهاء المدة الايجارية
فقد قضت محكمة النقض
( الدعوى بطلب الإخلاء والتسليم المبنى على انتهاء مدة العقد تتضمن في حقيقتها وبحسب التكييف القانونى السليم طلبا بإلزام المستأجر بتنفيذ التزامه التعاقدى عيناً برد العين المؤجرة والذى نصت عليه المادة 590 من القانون المدنى بقولها \” يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء العقد … وهى على هذا النحو تستند إلى عقد الإيجار
وأن طلب التسليم الذى يبدى بصفة أصلية ليس من بين الطلبات التى أورد المشرع قاعدة لتقديرها ، ومن ثم فإن الدعوى بطلبه تكون غير قابلة للتقدير . وإذ كان الحكم الابتدائى – أياً كان وجه الرأى فيما استند إليه – قد انتهى صحيحاً إلى أن الدعوى غير مقدرة القيمة
وكان من شأن ذلك أن الاختصاص بنظرها ينعقد للمحكمة الابتدائية فإن الحكم الصادر فيها من هذه المحكمة يكون جائزاً استئنافه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم جواز الاستئناف على سند من أن الدعوى تدخل في حدود النصاب الانتهائى للمحكمة الابتدائية فإنه يكون قد خالف قاعدة تتعلق بالنظام العام مما يوجب نقضه .)
الطعن رقم 13095 لسنة 80 جلسة 17/1/2013
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة ميت غمر الكلية الدائرة ( ) يوم الموافق / / 2019 وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بـــــ :
- أولا : اخلاء المدعى عليهما بصفتيهما للاعيان المؤجرة لهم بموجب ثلاث عقود ايجار مؤرخة 30/9/1976 المتضمنة استئجارهم ( الدور الأرضي والبدروم ( المستخدمين مقرا لبنك …. ) والشقتين الكائنتين بالدور الثاني ( القبلية الغربية والبحرية الغربية ) وهذه الاعيان كائنة بعقار ………– بندر ميت غمر – محافظة القليوبية والمبينة وصفا ومعالما بصحيفة الدعوى وعقود الايجار وذلك لانتهاء مدتها الايجارية بموجب حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية “دستورية الصادر في 5/5/2018 المنشور بالجريدة الرسمية في 13 / 5 / 2018 العدد 19 مكرر ب ، والمطبق بأثر فورى من تاريخ 16/7/2019 ، والمترتب عليه خضوع عقود ايجار الاشخاص المعنوية لنصوص وقواعد القانون المدني
- ثانيا : الزام المدعى عليهما بصفتيهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الاخرى أيا كانت
ولأجل العلم ،،،
استئناف الحكم برفض اخلاء العين المؤجرة
قضت محكمة اول درجة برفض الدعوى بحالتها لعدم قدرتها على قراءة عقود الايجار لعدم وضوح الصورة المقدمة ، فاستأنفنا الحكم امام محكمة الاستئناف العالي بالمنصورة والتي قضت في 6/9/2020 :
- أولا : اخلاء بنك الإسكندرية للمقر والبدروم وفقا لحكم الدستورية وانتهاء عقد الايجار
- ثانيا : بالنسبة للشقتين المؤجرتين للبنك كاستراحة وسكن لمدير البنك بوقف الفصل فيهما تعليقيا واحالة الأمر بشأنهما الى المحكمة الدستورية العليا لبيان مدى انطباق حكم الدستورية عليهما من عدمه
الخاتمة: تمسكنا أمام المحكمة الاستئنافية بالنسبة للشقتين بان العبرة بشخص المستأجر هل هو شخص معنوي ام طبيعي ولا شأن بالغرض من الاجارة خلاف ان الغرض نفسه وكما مبين مرتبط بعمل البنك ( استراحة وسكن لمدير البنك ) ومن ثم ينطبق عليهما حكم الدستورية لان المستأجر شخص معنوي وليس طبيعي وبغرض يخدم النشاط وهذه الدعوى أمام الدستورية العليا الأن بالمفوضين وبمجرد صدور تقرير المفوضين والحكم الدستورى سيتم نشره.
- انتهي البحث القانوني ( اخلاء عين مؤجرة: لشخص معنوى إيجار قديم) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
- يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
