أغلبية شركاء المشاع إعلان قرار التصرف والاعتراض: صيغ قانونية

صيغ أغلبية شركاء المال المشاع

صيغ قانونية عن (أغلبية شركاء المشاع إعلان قرار التصرف والاعتراض)، حيث تعطي المادة 832 من القانون المدني للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرر التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء.

ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء، أن تقدر تبعا للظروف ما إذا كان التصرف واجبا.

اكتشف كيف تؤثر قرارات أغلبية شركاء المشاع في المال الشائع واعتراض الأقلية بصيغ قانونية . تعرف على التفاصيل الآن!

أغلبية شركاء المشاع والاعتراض علي قرار التصرف

معني الأغلبية اللازمة للتصرف فى المال الشائع

لما كان من العسير توافر الإجماع فإن المشرع قد أجاز التصرف فى الشئ الشائع لأغلبية خاصة من الشركاء، إذ تنص المادة 832 من التقنين المدنى على أن :

لشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا فى ذلك إلى أسباب قوية ، على أن يعلنوا قرارتهم إلى باقى الشركاء ، ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان ، وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعا للظروف ما إذا كان التصرف واجباً  ويتضح من ذلك أن عمل التصرف – أيا كان نوعه – ينبغى صدور قرار به من أغلبية خاصة هى تلك التى تمثل ثلاثة أرباع المال الشائع.

(حسن كيرة ص 171)

وهذه هى نفس الأغلبية المقررة فى الإدارة غير المعتادة فيما قدمناه والعدد الذى يملك هذا القدر من المال الشائع قد يكون كبيراً أو قليلاً ، بل قد يكون شريكاً واحداً فإذا ملك شريك ثلاثة أرباع المال الشائع ، كان له أن يقرر وحده التصرف فى هذا المال إذا قامت أسباب قوية تدعوى إلى ذلك .

معني الأسباب القوية المبررة لتصرف الأغلبية الشائعة

قد يسوء استغلال المال الشائع وهو باق على  الشيوع   ولا توجد طريقة لتلاقى هذا النقص ، ويظهر من جهة أخرى أ، قسمة المال بين الشركاء ضار بمصالحهم فعندئذ يتبين أن الأجدى ليس هو بقاء الشيوع أو القسمة ، بل هو التصرف فى المال الشائع وقد تواتى فرصة يستطاع معها التصرف فى المال الشائع فى صفقة رابحة ، يخشى من فواتها ألا تعود وقد تتعذر إدارة المال الشائع بالرغم من جميع الوسائل التى هيأها القانون لإدارته .

وتكون القسمة العينية ضارة بالشركاء ، ويكون التصرف فى المال الأجنبى هو خير وسيلة لقسمته وقد تحتاج العين الشائعة إلى تعمير يستدعى نفقة ولا سبيل إلى الحصول على المال اللازم إلا عن طريق رهن العين.

بل قد يتبين أن هناك طريقة أفضل لاستغلال المال الشائع ، كأن تكون أرضا مثلا وفى إقامة مبان عليها مضاعفة لغلتها ، والحصول على المال اللازم لإقامة أرضاً مثلا وفى إقامة مبان عليها مضاعفة لغلتها ، والحصول على المال اللازم لإقامة المبانى يقتضى رهن الأرض هذه الأسباب وأمثالها تعتبر أسباباً قوية تستدعى التصرف فى العين الشائعة ، تارة بالبيع وطوراً بالرهن .

وكالتصرف فى العين الشائعة كلها التصرف فى جزء مفرز منها فتقوم أسباب قوية تستدعى ، ليس التصرف فى جميع العين الشائعة ، بل فى جزء مفرز منحها فقط ، ويتعذر إجماع الشركاء على هذا التصرف فيجوز للأغلبية سالفة الذكر ، من باب أولى التصرف فى هذا الجزء المفرز .

(السنهوري – الوسيط – ص 793)

المقصود بحق الاعتراض من باقي الشركاء علي قرار الأغلبية

بادئ ذي بدء نقول أن الاعتراض علي تصرف الأغلبية يكون من باقي الشركاء وهم الأقلية وقانونا حق الاعتراض منهم لا ينفتح الا باعلانهم قانونا من الاغلبية بالتصرف، وننبه أن مدة اعتراض الأقلية علي تصرف الأغلبية تكون خلال شهرين من تاريخ اعلانهم، ويكون الاعتراض خلال هذه المدة بدعوي تقام أمام المحكمة لتقول كللمتها بحكم قضائى.

حرص المشرع على كفالة حقوق الأقلية عن طريق تمكين القضاء من بسط رقابة واسعة على قرار الأغلبية بالتصرف فأوجب على الأغلبية إعلان كل شريك من الأقلية لشخصه أو بمحل إقامته بقرارها وليس للإعلان شكل خاص فقد يكون على يد محضر أو بخطاب مسجل أو شفاهة ولكن يقع على الأغلبية عبء إثباته  ومتي تم الإعلان يكون لكل شريك من الأقلية الإعتراض على القرار أمام المحكمة المختصة خلال شهرين من الإعلان ، فإن لم يعترض أحد أصبح قرار الأغلبية نافذا ملزما للأقلية .

أما أن لم يتم الإعلان يظل الباب مفتوحاً أمام الأقلية للاعتراض ولا يكون للأغلبية أن تقدم على تنفيذ قرارها . كذلك إذا تم الإعلان من غير الأغلبية ، فلا يعتد به ويظل باب الاعتراض مفتوحا .

كذلك الحكم إذا تحقق علم الأقلية بغير طريق الإعلان ، فلا يكفى العلم ولو كان يقينا ولما كان الإعلان مقرراً لمصلحة الأقلية ، فيجوز لها التنازل عنه ورفع الاعتراض استناداً إلى العلم اليقينى ، وللمحكمة إعطاء الدعوى وصفها الصحيح وتكييفها الذى يتفق والوقائع المطروحة وحكم القانون .

فإذا رفعت الأقلية الدعوى بعدم نفاذ تصرف الأغلبية أو  عدم الإعتداد  به أو عدم أحقية الأغلبية فى التصرف فى المال الشائع ، وجب على المحكمة أن تكيف هذه الدعوى باعتبارها اعتراضا على قرار الأغلبية أو تظلما منه ، وتطبق فى شأنها المادة 832 من القانون المدنى .

وإذ يرد الاعتراض على تصرف الأغلبية ، فإن الدعوى تقدر بقيمة محل التصرف ، سواء تمثل المحل فى كامل العقار الشائع أو فى إحدى وحداته أو فى جزء منه ويتحدد تبعا لذلك الاختصاص القيمي والمحكمة التى يرفع إليها الاعتراض بمثابة دعوى شخصية عقارية ، فإن الإختصاص المحلى ، يتحدد بموقع العقار أو بموطن أى من أشخاص الأغلبية .

(أنور طلبه ص 449 وما بعدها)

فيجب على المحكمة أن تنظر أولا فى أمر قسمة الشئ الشائع ومبلغ نفعها ، فإذا كانت القسمة ممكنة دون أضرار بمصالح الشركاء تعين على المحكمة الحكم بإجرائها ، أما إذا كان من شأن إجراء القسمة الأضرار بمصالح الشركاء ، فلا يبقى ثم مناص من الإبقاء على الشيوع والترجيح بين قرار الأغلبية ومعارضة الأقلية.

وهو ما تقوم به المحكمة مستهدية خاصة بحقيقة الدوافع والأسباب التى دعت الأغلبية إلى اتخاذ مثل هذا القرار لتبين مدى جديته ونفعه ، وبحقيقة المبررات التى دفعت قلة من الشركاء إلى الاعتراض عليه لتبين مبلغ صحة مثل هذا الاعتراض ، مراعية فى كل ذلك مدى ما يلحق مصالح الشركاء من ضرر أو نفع نتيجة إمضاء هذا القرار ، وبذلك تملك المحكمة أما التصديق على القرار وإنفاذه رغم معارضة المخالفين ، وإما إلغاءه وإنفاذ رأى القلة المعترضين حسب الأحوال .

(حسن كيرة ص 172)

وقد قضت محكمة النقض  في هذا المقام بأن

النص فى المادة 832 من القانون المدنى على أنه ” للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا فى ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقى الشركاء – ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان ، وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجباً “

مفاده أن

المشروع وأن خول أغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع الحق فى أن يقرروا التصرف فيه كله دون الرجوع إلى باقى شركائهم أصحاب القلية إلا انه اشترط لذلك إعلان هؤلاء بالقرار حتى إذا لم يصادف قبولاً لدى أى منهم كان له حق الاعتراض عليه أمام المحكمة خلال شهرين من وقت إعلانه به ، ومؤدى ذلك أن المعول عليه فى انفتاح ميعاد الاعتراض على قرار الأغلبية هو بإعلانهم أصحاب الأقلية به مما لا يغنى عنه الإعلان الحاصل من غيرهم أو علم أصحاب الأقلية بهذا القرار بأى طريقة أخرى ولو كانت قاطعة .

(نقض 31/12/1985 طعن 1531 لسنة 51 ق )

الأصل فى انتقال الملكية للورثة أنها تنتقل شائعة بينهم ، إذ يترتب على وفاة المورث تملك الورثة لاعيان التركة ملكية شائعة كل بنسبة حصته الموروثة .

وكان النص فى المادة 832 من التقنين المدنى على أن

للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع ، أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا فى ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقى الشركاء ومن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان – وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء أن تقدر تبعا للظروف ما إذا كان التصرف واجبا.

يد على أن

التصرف أيا كان نوعه ينبغى صدور قرار به من أغلبية خاصة تمثل ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل ويلزم أن يكون قرار الأغلبية مبنيا على أسباب قوية وللأقلية من الشركاء حق التظلم إلى المحكمة المختصة خلال شهرين من تاريخ إعلانهم بالتصرف بأى طريق ، وللمحكمة أن تقدر ما إذا كان التصرف واجبا من عدمه وإذا لم يعارض أحد فى هذا الميعاد أصبح قرار الأغلبية نافذا وملزماً للأقلية .

(نقض 11/1/1982 طعن 284 س 41 ق)

يدل نص المادة 832 من القانون المدنى على أن الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يتصرفوا فى هذا المال بالبيع أو غيره إذا كانت هناك أسباب قوية تدعو إلى ذلك ، على أن يعلنوا قراراهم لبقية الشركاء ولمن خالف ذلك من هؤلاء التظلم من قرار الأغلبية أمام المحكمة المختصة خلال شهرين من وقت إعلانه بهذا القرار ، والأغلبية إذ تباشر هذا الحق تباشره أصالة عن نفسها ونائبة عن الأقلية من الشركاء وينفذ فى حق الأقلية ما لم تتظلم إلى المحكمة المختصة على ما قد تثيره من اعتراضات .

( نقض 21/2/1985 طعن 517 س 51 ق )

ولذلك تنص المادة 833 مدني على أن

للشريك فى المنقول الشائع أو فى المجموع من المال أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التى باعها شريك غيره لأجنبي بطريق الممارسة ، وذلك خلال ثلاثين يوماُ من تاريخ علمه بالبيع أو من تاريخ إعلانه به ويتم الاسترداد بإعلان يوجه إلى كل من البائع والمشترى ، ويحل المسترد محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته إذا هو عوضه عن كل ما أنفقه وإذا تعدد المستردون فلكل منهم أن يسترد بنسبة حصته.

الصيغ القانونية لتصرفات المال المشاع

اعلان قرار الأغلبية في الانتفاع

نموذج إعلان باقي الشركاء بقرار الأغلبية بالتغيرات في الانتفاع بالمال الشائع عملا بنص المادة 829 من القانون المدني

تنص المادة 829 مدني بأن

الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من تغييرات اساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان.

أنه في يوم الموافق      /     /

بناء على طلب كل من:-

1- السيد / …………………….. المقيم …………..

2- السيد / …………………….. المقيم …………..

3- السيد / …………………….. المقيم …………..

4- السيد / …………………….. المقيم …………..

5- السيد / …………………….. المقيم ………….

والمقيمون جميعا بالعقار رقم: …………………….. ومحلهم المختار مكتب الأستاذ / ……………المحامي

أنا     المحضر بمحكمة الجزئية انتقلت وأعلنت:-

أولا- السيد / ……………… المقيم ……………….. مخاطبا مع

ثانيا- السيد / ……………….. المقيم ……………… مخاطبا مع

ثالثا- السيد / ……………….. المقيم ……………… مخاطبا مع

الموضوع

يمتلك الطالبون والمعلن إليهم على الشيوع العقار (أو المال) (تذكر أوصافه وبياناته) وأن:

• حصة الطالب الأول الشائعة فيه …. ط من 24 ط
• والثاني …. ط من 24 ط،
• والثالث …. ط من 24 ط
• والرابع …. ط
• والخامس …. ط من 24 ط

بينما يمتلك المعلن إليه الأول شيوعا في ذات العقار حصة مقدارها …. ط من 24 ط والثاني ….. ط من من 24 ولما كان الطالبون قد قرروا – في سبيل تحسين وجه الانتفاع بهذا المال – أحداث تغييرات أساسيا وتعديلات في الغرض الذي أعد له بما يخرج من حدود الإدارة المعتادة بأن ……. (تذكر تلك التغيرات والتعديلات).

ولما كان يهم الطاعن وعملا بنص المادة 829 من القانون المدني اعلان قرارات التغير والتعديل هذه إلى المعلن إليهم، بحيث إذا لم يرجعوا إلى المحكمة خلال شهرين من وقت أعلانهم بهذا الإعلان تصير قرارات التغيير والتعديل هذه حجة عليهم ونافذة في حقهم.

وبناء عليه

ومع حفظ كافة حقوق الطالبين بجميع أنواعها ومشتملاتها السابقة والحالية والمستقبلة.

أنا المحضر سالف الذكر أعلنت المعلن إليهم بما تقدم للعلم بما جاء به ونفاذ مفعوله في المدة القانونية، والا صارت قرارات الأغلبية (الطالبون) في تغيير وتعديل وجه الانتفاع بالمال الشائع حجة عليهم وسارية المفعول في حقهم ونافذة.

ولأجل،،،،،،

إعلان بقرار الأغلبية للشركاء في المال الشائع

الـمادة (832) مدني

إنه في يوم ………… الموافق    /    /

بناء على طلب السادة :

1. السيد / ……………………………….. المقيم ………………………..
2. السيد / ……………………………….. المقيم ………………………..
3. السيد / ……………………………….. المقيم ………………………..
4. السيد / ……………………………….. المقيم ………………………..

ومحلهم المختار مكتب الأستاذ / ………………………. المحامي بـ ………….

أنا …………… محضر محكمة …………. قد انتقلت حيث إقامة :

السيد / ………………………………… المقيم ………………………… مخاطبا مع ….

وأنذرتــه بالآتــي

يمتلك الطالبون والمعلن إليه على الشيوع العقار رقم ……. بشارع …… قسم ……….. محافظة ……….. وحدوده الآتي :

الحد البحري : ………..

الحد القبلي : ………….

الحد الشرقي : ………..

الحد الغربي : ………….

وحيث أن الطالبين مالكين لأكثر من ثلاث أرباع المال الشائع المذكور قرروا التصرف في العقار المذكور للأسباب الآتية :

أولا : ………………

ثانيا : ……………….

ثالثا : ……………….

ولما كان الأمر كذلك فإنه يحق للطالبين أن يعلنوا قرارهم عملا بنص المادة 832 من القانون المدني للمعلن إليه باعتباره شريك على الشيوع معهم وينبهونه الى أنه في حالة عدم الرد عليهم أو الاعتراض على قرار الأغلبية أمام المحكمة المختصة هلال شهرين من وقت إعلانه سيصير هذا القرار حجة عليه ونافذا في حقه .

بنــــاء عليــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن إليه بصورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء به ولنفاذ مفعوله في الميعاد مع حفظ كافة حقوق الطالبين الأخرى ..

ولأجل العلم …

دعوى اعتراض الشريك على الشيوع

صيغة دعوى اعتراض من شريك على الشيوع على قرار باقي الشركاء الملاك لأكثر من ثلاثة أرباع المال الشائع الـمادة (832) مدني

إنه في يوم ………… الموافق / /

بناء على طلب / …………………… المقيم ……………… وموطنه المختار مكتب الأستاذ / ………………………. المحامي .

أنا …………………. محضر محكمة ………….. قد انتقلت حيث إقامة كل من :

1. السيد / ……………………………….. المقيم ………………………..
2. السيد / ……………………………….. المقيم ………………………..
3. السيد / ……………………………….. المقيم ………………………..

الموضوع

يمتلك الطالب والمعلن إليهم على الشيوع العقار رقم ……… بناحية …… قسم …… محافظة ……… وجملة مساحته هى ………. وحدوده كالآتي :

الحد البحري : ………..

الحد القبلي : ………….

الحد الشرقي : ………..

الحد الغربي : ………….

وحيث أن المعلن إليهم بصفتهم مالكين لأكثر من ثلاث أرباع المال الشائع سالف الذكر قد أعلنوا الطالب بإنذار على يد محضر بتاريخ / / بقرارهم بالتصرف في هذا المال لأسباب غير سائغة وغير منطقية .

وحيث أن هذه الأسباب ليست من الأسباب السائغة التي تبرر هذا القرار لأنه يتنافى مع نص القانون للأسباب الآتية :

…………………………………………………………………..

…………………………………………………………………..

ولما كان الأمر كذلك فإنه يحق للطالب إقامة هذه الدعوى خلال شهرين من وقت إعلانه ، ومن ثم فقد أقامها عملا بنص المادة 832 من القانون المدني .

بنــــاء عليــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت حيث إقامة المعلن إليهم وسلمتهم صورة من هذا وكلفتهم بالحضور أمام محكمة ……. الدائرة ……….. في يوم …….. الموافق / / من الساعة الثامنة صباحا وما يعدها لكى يسمعوا الحكم بـ :

• أولا : ببطلان قرار المعلن إليهم والمعلن للطالب بتاريخ / / واعتباره كأن لم يكن .
• ثانيا : إلزام المعلن إليهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفالة .

ولأجل العلم …

دعوي اعتراض ببطلان القرار

دعوى اعتراض من شريك على الشيوع على قرارا باقي الشركاء الملاك لأكثر من ثلاثة أرباع المال الشائع

أنه في يوم الموافق     /    /

بناء على طلب السيد / ……………… المقيم ………. ومحله المختار مكتب الأستاذ / ………….المحامي

أنا محضر محكمة الجزئية انتقلت وأعلنت كل من

1- السيد / …………………. المقيم ……………… مخاطبا مع

2- السيد / …………………. المقيم ……………… مخاطبا مع

3- السيد / …………………. المقيم ……………… مخاطبا مع

الموضوع

يمتلك الطالب والمعلن إليهم على الشيوع العقار رقم …….. بشارع……….. قسم ………… محافظة ………. والمحدد بالحدود الآتية:-

الحد البحري…………

الحد القبلي…………

الحد الشرقي…………

الحد الغربي……….

وحيث أن المعلن إليهم بصفتهم مالكين لأكثر من ثلاث أرباع المال الشائع المذكور أعلنوا الطالب بتاريخ  /  /  بقراراهم بالتصرف في هذا المال بقولة غير سائغة تبرر التصرف وحيث أن السبب الذي يرتكن إليه المعلن لهم ليس من الأسباب القوية التي تبرر هذا القرار الذي يتنافي مع نص القانون للاسباب لآتية (تذكر الأسباب) ولما كان الأمر فإنه يحق للطالب رفع هذه الدعوى خلال شهرين من وقت إعلانه فتكون الدعوى مقبولة شكلا عملا بنص المادة 832 من القانون المدني.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر انتقلت وأعلنت وسلمت صورة من هذا لكل من المعلن إليهم وكلفتهم بالحضور أمام محكمة …. الكائن مقرها …….. بجلستها التي ستنعقد علنا في يوم ….. الموافق / / الدائرة …. من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماعهم الحكم:

ببطلان قرار المعلن إليهم والمعلن للطالب بتاريخ  /  /  واعتباره كأن لم يكن مع إلزام المعلن إليهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم

إنذار للتصرف ممن يمتلك أكثر من ثلاث أرباع المال الشائع

أنه في يوم الموافق     /    /

بناء على طلب السادة

1- السيد / ……………… المقيم …………………

2- السيد / ……………… المقيم ………………….

3- السيد / ……………… المقيم ………………….

4- السيد / ……………… المقيم ………………….

ومحلهم المختار مكتب الأستاذ……. محامي بـ ……..

أنا            محضر محكمة … الجزئية انتقلت بالتاريخ المذكور أعلاه وأعلنت:

السيد / ………………… المقيم …………………. مخاطبا مع

وأنذرته بالأتي

يمتلك الطالب والمعلن إليه على الشيوع العقار رقم …… بشارع …….. قسم …….. ومحافظة …………. والمحدود بحدود أربع كالآتي بيانها

الحد البحري …………..

الحد القبلي ……………..

الحد الشرقي……………

الحد الغربي ……………

وحيث أن المنذرين مالكين لأكثر من ثلاث أرباع   المال الشائع   المذكور قرروا التصرف في ذلك للأسباب الآتية:-

أولا: ……………………………

ثانيا: ……………………………

ثالثا: ……………………………

ولما كان الأمر كذلك فإنه يحق للمنذرين أن يعلنوا قرارهم عملا بنص المادة 832 من القانون المدني للمعلن إليه باعتباره شريك على الشيوع معهم وينبهونه إلى أنه في حالة عدم الرد عليهم أو الاعتراض على قرار الأغلبية أمام المحكمة المختصة خلال شهرين من وقت إعلانه سيصير هذا القرار حجة عليه ونافذا في حقه.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن إليه بصورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء به ولنفاذ منقولة قانونا مع حفظ كافة الطالبين بسائر أنواعها

ولأجل العلم.

أحكام النقض عن تصرف الأغلبية

انفراد بعض المطعون ضدهم الملاك على الشيوع بإقامة دعوى بطلب زيادة التعويض المقدر عن كامل الأرض الشائعة المنزوع ملكيتها وإلزام الهيئة الطاعنة المنازعة للملكية بدفعه دون اعتراض باقي الملاك المشتاعين . كفايته بذاته لاكتمال صفة الأولين في الدعوى . اندراج ذلك ضمن أعمال حفظ المال الشائع . القضاء لهم بالتعويض عن كامل المساحة المنزوع ملكيتها . صحيح .

(الطعن رقم 4862 لسنة 73 ق جلسة 22/2/2005)

إدارة المال الشائع بالتأجير أو إنهاء الإجارة . ثبوته للشريك صاحب أغلبية الأنصبة ولو كان شخصيا واحدا . نفاذ تصرفه في حق باقي الشركاء دون اعتراض منهم نزولا على رأى الأغلبية . مادة 828 / 1 مدني .

الطعن رقم 1289 لسنة 72 ق “إيجارات جلسة 24/5/2004

تمسك الطاعنة بأن اتفاقها مع المطعون ضدها الثانية على إنهاء عقد إيجارها واستلامها لعين النزاع قد تم استخدامها لحقها في إدارة العقار المعتادة بصفتها صاحبة أغلبية الأنصباء وتدليلها على ذلك بالمستندات . إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإخلاء المطعون ضدها الثانية ورفض تدخل الطاعنة تأسيسا على أن ملكية الأخيرة للعقار الكائن به شقة النزاع شائعة وليست مفرزة . خطأ وقصور .

(الطعن رقم 1289 لسنة 72 ق “إيجارات” جلسة 24/5/2004)

تمسك الطاعن الشريك على الشيوع بحق في حبس المستحق لشركائه المطعون ضدهم من ثمار العقار الشائع الى حين وفاتهم بما هو مستحق له قبلهم من تكاليف إقامته طوابق في العقار وذلك بموجب حكم نهائي في دعوى أخرى . قضاء الحكم المطعون فيه بإلزامه بأداء المستحق لهم من الثمار وإطراحه ذلك الدفاع على سند من أنه طلب بإجراء مقاصة بين الدينين لم يبد بصورة صحيحة جازمة . مخالفة للقانون وخطأ وقصور مبطل .

(الطعن رقم 6834 لسنة 72 ق جلسة 25/5/2004)

لكل مالك على الشيوع حق الملكية في كل ذرة من العقار المشاع فلا يستطيع الشريك الآخر إخراجه منه ، والشركاء في هذا سواء ، فلا تفضيل لواحد على واحد إلا بناء على حق آخر غير الملكية الدائمة كالإجارة مثلا . فإذا أجر الشريك حصته ووضع المستأجر يده على جزء من الأرض المشاعة معادل لها ، فلا يقبل من الشريك الآخر أن يدعى حصول تعرض له في وضع يده من المستأجر ، أو أن يطلب استرداد حيازته منه فإن النزاع في هذه الصورة لا يكون إلا على طريقة الانتفاع ، وهذا محله دعوى محاسبة أو قسمة .

(الطعن رقم 28 لسنة 9 ق جلسة 7/2/1940)

المالك لحصة مقدارها ثلاثة أرباع الأرض الشائعة ، له الحق في إدخال تغييرات أساسية في الغرض الذي أعدت له هذه الأرض في سبيل تحسين الانتفاع بها وفقا لأحكام هذا الغرض داخلا في حدود حقه في إدارة المال الشائع ، وهو يباشر هذا الحق بوصفه أصيلا عن نفسه ونائبا عن مالك الربع الباقي ، وتكون إجارته نافذة في حق هذا المالك كما يكون له الحق في قبض الأجرة واقتضاء التعويض الناشئ عن تلف البناء لحساب جميع الشركاء .

(الطعن رقم 210 لسنة 36 ق جلسة 28/3/1971 س 22 ص 322)

النص في الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون يدل على أن للشريك على الشيوع أن يبيع ملكه محددا مفرزا وليس من شأن ذلك بطلان البيع وهو أن كان لا ينفذ في حق باقي الشركاء ، بل تظل حالة التحديد هذه معلقة على نتيجة القسمة إلا أن البيع يعتبر صحيحا وينتج كافة آثاره القانونية في حق الشريك البائع ولو كان العقد غير مسجل .

(الطعن رقم 1497 لسنة 57 ق جلسة 31/10/1989)

وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع . عدم أحقية باقي الشركاء في انتزاع هذا القدر منه ولو جاوز بغير الق سمة ويقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع . شرطه . أن لا تكون حيازة الشريك واضع اليد غير مشروعة أو محلا لعقد ينظمها انتقالها بين الشركاء .

(الطعن رقم 160 لسنة 69 ق جلسة 17/1/2000)

النص فى المادة 832 من القانون المدنى على أنه ” للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا فى ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقى الشركاء – ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان ، وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجباً .

مفاده أن المشرع وإن خول أغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع الحق فى أن يقرروا التصرف فيه كله دون الرجوع إلى باقى شركائهم أصحاب الأقلية.

إلا أنه اشترط لذلك إعلان هؤلاء بالقرار حتى إذا لم يصادف قبولاً لدى أى منهم كان له حق الاعتراض عليه أمام المحكمة خلال شهرين من وقت إعلانه به ومؤدى ذلك أن المعول عليه فى انفتاح ميعاد الاعتراض على قرار الأغلبية هو بإعلانهم أصحاب الأقلية به مما لا يغنى عنه الإعلان الحاصل من غيرهم أو علم أصحاب الأقلية بهذا القرار بأى طريقة أخرى ولو كانت قاطعة .

( الطعن رقم 1531 لسنة 51 ق ، جلسة 31/12/1985 )

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن لكل مالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من العقار المشاع فإذا إنفراد بوضع يده على جزء من هذا العقار فإنه لا يعد غاصباً له ولا يستطيع أحد الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ما له أن يطلب قسمة العقار أو أن يرجع على واضع اليد على حصته بمقابل الانتفاع .

( الطعن رقم 2210 لسنة 56 ق ، جلسة 23/2/1989 )

المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز للمشترى لقدر مفرز من المال الشائع أن يطالب قبل القسمة بالتسليم مفرزاً لأن البائع لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل القسمة إلا برضاء باقى الشركاء ولا يمكن أن يكون للمشترى من الحقوق أكثر مما كان لسلفه ، هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم فى هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع على خلاف الطريق الذى رسمه القانون .

( الطعن رقم 1997 لسنة 57 ق ، جلسة 26/10/1989 )

المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه ليس ثمة ما يمنع المالك على الشيوع إن يبيع قدراً مفرزاً من نصيبه فهو وإن كان لا ينفذ فى حق باقى الشركاء بل ويظل معلقاً على نتيجة القسمة ، إلا أنه يعتبر بيعاً صحيحاً ونافذاً فى حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل  القسمة  ، ويحق للمشترى طلب الحكم بصحة ونفاذ هذا البيع قبل البائع له حتى يتسنى له تسجيل عقد شرائه . ومن يستطيع أن يحاج به البائع له فى فترة ما قبل القسمة حتى يمتنع عليه التصرف فى هذا القدر إلى الغير .

( الطعن رقم 650 لسنة 55 ق ، جلسة 17/1/1991 )

تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بوجود قسمة مهايأة بينه وبين المطعون ضده لورشة النزاع والشقة المخلفتين عن مورثهما اتفقاً بموجبها على أن يختص الأخير بالشقة وأن القسمة انقلبت إلى نهائية بمضى خمس عشرة سنة طبقاً للمادة 846/2 مدنى طالباً تمكينه من إثبات ذلك – دفاع جوهرى – التفات الحكم المطعون فيه عنه أخذاً بإقرار الطاعن أمام الخبير بأن للمطعون ضده حصة ميراثيه فى الورشة – فساد فى الاستدلال وإخلال بحق الدفاع .

( الطعن رقم 5285 لسنة 69 ق – جلسة 21/11/2000 )

إن عقد البيع العرفي المصدق على توقيعات المتبايعين فيه من الشهر العقاري أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وبعضوية اثنين من أعضائها يتم الإعتداد به في  نقل الحيازة  المادة 18/1 من قرار وزير الزراعة رقم 59 بتاريخ 26/1/1985 بإصدار نظام بطاقة الحيازة الزراعية .

أن النص في الفقرة الأولى من المادة 1 من قرار وزير الزراعة رقم 59 بتاريخ 26/1/1985 بموجب إتفاق كتابي موقع عليه من الطرفين مع إقرار الحائز بتحمله جميع الديون المستحقة على الأرض محل التنازل عن الحيازة لأية جهة كانت بشرط أن يكون هذا الإتفاق مصدقاً على التوقيعات فيه من الشهر العقاري أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها.

وذلك مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بعد جواز التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا في الأحوال المقررة قانوناً ويعتد في هذا الصدد بالإتفاق الوارد في عقود البيع أو القسمة العرفية ( الإبتدائية ) متى كان مصدقاً على التوقيعات فيها على الوجه المتقدم “يدل على أن المشرع اعتد في نقل الحيازة بعقد البيع العرفي المصدق فيه على توقيعات المتبايعين سواء من الشهر العقاري أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها.

حق المالك على الشيوع دون اعتراض باقى الشركاء فى إقامه دعوى التعويض عن كامل الأرض المشتاعه المنزوع ملكيتها

( الطعن رقم 1479 لسنة 64 ق – جلسة 9/3/2003 )

رجوع الدائن بالضمان على المتقاسمين في حالة استحقاق العين الشائعة والتزام كل منهم بنسبة حصته فقط بتعويض صاحب الضمان “

انفراد بعض المطعون ضدهم الملاك على الشيوع بإقامه دعوى بطلب زيادة التعويض المقدر عن كامل الأرض الشائعة المنزوع ملكيتها وإلزام الهيئة الطاعنة النازعة للملكية بدفعة دون اعتراض باقى الملاك المشتاعين . كفايته بذاته لاكتمال صفة الأولين فى الدعوى . اندراج ذلك ضمن أعمال حفظ المال الشائع القضاء لهم بالتعويض عن كامل المساحة المنزوع ملكيتها صحيح .

إذ كان الثابت فى عقد البيع الخاص بالأرض المنزوع ملكيتها أنها شائعة بين المطعون ضدهم أولاً وثانياً و “……….” .

ومن ثم فإن فى انفراد الأولين دون الأخير بإقامة الدعوى بطلب زيادة التعويض المقدر عن كامل الأرض المنزوع ملكيتها والزام الهيئة الطاعنة بدفعه – دون اعتراض منه على ذلك – ما يكفى بذاته لاكتمال صفتهم فى الدعوى لاندراج ذلك ضمن أعمال حفظ المال الشائع. ويصح بالتالى القضاء لهم بالتعويض عن كامل المساحة المنزوع ملكيتها.

(الطعن رقم 4862 لسنة 73 ق – جلسة 22/2/2005)

المتقاسم . ضمانه للمتقاسمين الآخرين ما يقع لهم من تعرض أو استحقاق في المال المفرز الذي وقع في نصيبهم نتيجة القسمة . مادة 844 / 1 مدني . استحقاق العين المقسمة للغير . مؤداه . للدائن بالضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بمقدار ما نقص من نصيبه . للمتقاسم المدين بالضمان . التزامه بتعويض مستحق الضمان بنسبة حصته فقط في قيمة تلك العين لا بكامل قيمتها . قضاء الحكم المطعون فيه بإلزام الطاعنين بكامل قيمة العين دون استنزال نصيب شركائهم المطعون ضدهم . مخالفة للقانون .

مؤدى النص في المادة 844 / 1 من القانون المدني أن كل متقاسم يضمن للمتقاسمين الآخرين ما يقع لهم من تعرض أو استحقاق في المال المفرز الذي وقع في نصيبهم نتيجة القسمة فإذا استحقت العين للغير كان للدائن بالضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بمقدار ما نقص من نصيبه.

ويكون المتقاسم المدين بالضمان ملزماً بتعويض مستحق الضمان بنسبة حصته فقط في قيمة تلك العين وليس بكامل قيمتها وكان لا خلاف بين الخصوم على أن قيمة العين المستحقة للغير مبلغ ثلاثة وأربعين ألف جنيه وأن نصيب المطعون ضدهم المستحق هو مبلغ واحد وعشرين ألف وخمسمائة جنيه وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعنين بكامل قيمة العين دون أن يستنزل نصيب شركائهم المطعون ضدهم فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون.

) الطعن رقم 6998 لسنة 65 ق ـ جلسة 14/5/2007 )

تضمن عقود البيع الصادرة من ملاك الأرض البائعين للطاعنين والمطعون ضده الثاني النص علي ترك المشترين أربعة أمتار من الجهة البحرية ليكون شارعاً وتعهدهم بعدم البناء لي تلك المساحة أو التصرف فيها . مؤداه . تقرير حق ارتفاق علي تلك المساحة لمصلحة العقارات المفروضة تلك القيود لمصلحتها وعدم جواز انتفاع العقارات المجاورة بذلك الشارع . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوي الطاعنين بالزام المطعون ضده الأول بسد مطلة علي الشارع المملوك لهم تأسيساً علي جواز تصرف المطعون ضده الثاني للأخير بجزء من الشارع رغم كونه خاص بالقطع المحملة بحق الارتفاق دون غيرهما وغير مستطرق للكافة . خطأ .

إذ كان الواقع الثابت من الأوراق أن عقود البيع الصادرة من ملاك الأرض البائعين للطاعنين والمطعون ضده الثاني قد تضمنت النص علي أن يترك المشترون من الجهة البحرية أربعة أمتار ليكون شارعاً ويتعهدون بعدم البناء علي هذه المساحة أو التصرف فيها إلا لمن يدعي ….. لعدم وجود مطل للأرض المملوكة له علي الشارع العمومي .

وهذا النص صريح في إنشاء حق ارتفاق علي هذه المساحة لمصلحة العقارات التي فرضت هذه القيود لمصلحتها، بما لا يجوز لغيرها فتح أبواب لي هذا الشارع إذ أنه مقصور علي كبل مشتر من هذه القطع المقسمة وتكون هذه القطع محماة بحق الارتفاق بهذا الشارع لفائدة أية قطعة من هذه القطع دون سواها ولا يكون للعقارات الأخرى المجاورة الانتفاع بهذا الشارع .

وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ورفض الدعوي ( دعوي الطاعنين بإلزام المطعون ضده الأول بسد مطلة علي الشارع المملوك لهم ) علي سند من أن للمطعون ضده الثاني الحق في التصرف للمطعون ضده الأول بجزء من الشارع مع أنه شارع خاص بهذه القطع دون غيرها وغير مستطرق للكافة فإنه يكون معيباً

( الطعن رقم 530 لسنة 67 ق – جلسة 28 / 3 /2010 )

المالك لحصة مقدارها ثلاثة أرباع الأرض الشائعة ، له الحق فى إدخال تغييرات أساسية فى الغرض الذى أعدت له هذه الأرض فى سبيل تحسين الانتفاع بها وفقاً لأحكام المادة 829 من القانون المدنى ، ويكون البناء الذى يقيمه على نفقته لتحقيق هذا الغرض داخلاً فى حدود حقه فى إدارة المال الشائع ، وهو يباشر هذا الحق بوصفه أصيلاً عن نفسه ونائباً عن مالك الريع الباقى ، وتكون إجارته نافذة فى حق هذا المالك ، كما يكون له الحق فى قبض الأجرة واقتضاء التعويض الناشئ عن تلف البناء لحساب جميع الشركاء .

( الطعن رقم 210 لسنة 36 ق ، جلسة 18/3/1971 )

تخول المادة 829 من القانون المدنى الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة مما مفاده أن ما تجريه الأغلبية من تغيير أو تعديل يدخل وفقاً لهذه المادة فيما تملك من أعمال الإدارة غير المعتادة وينفذ فى حق الأقلية ما لم تقرها المحكمة المختصة على ما قد تثير من اعتراض .

( الطعن رقم 19 لسنة 46 ق ، جلسة 13/12/1978 )

النص فى المادة 832 من القانون المدنى على أنه:  للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا فى ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقى الشركاء – ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجباً.

مفاده أن المشرع وإن خول أغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع الحق فى أن يقرروا التصرف فيه كله دون الرجوع إلى باقى شركائهم أصحاب الأقلية إلا أنه اشترط لذلك إعلان هؤلاء بالقرار حتى إذا لم يصادف قبولاً لدى أى منهم كان له حق الاعتراض عليه أمام المحكمة خلال شهرين من وقت إعلانه به ومؤدى ذلك أن المعول عليه فى انفتاح ميعاد الاعتراض على قرار الأغلبية هو بإعلانهم أصحاب الأقلية به مما لا يغنى عنه الإعلان الحاصل من غيرهم أو علم أصحاب الأقلية بهذا القرار بأى طريقة أخرى ولو كانت قاطعة .

( الطعن رقم 1531 لسنة 51 ق ، جلسة 31/12/1985 )

ختاما: استعرضنا في البحث شروط تصرف الأغلبية في المال الشائع، وشرط نفاذ هذا التصرف في حق الأقلية، وسبيل الأقلية الاعتراض عليه أمام المحكمة بشرط أن يكون خلال شهرين( 60 يوما ) من تاريخ اعلان الأغلبية لهم بالتصرف.