معني القسمة المفرزة قانونا وقضاء

مذكرة قضائية عن معني القسمة المفرزة قانونا وقضاء في دعوي فرز وتجنيب عقار مورث بطلب بيع العقار بالمزاد بالثمن الذي حدده الخبير لعدم امكانية القسمة بحصص مفرزة مستقلة لكل شريك لوجود شيوع اجباري في الأرض و الأجزاء المشتركة

القسمة المفرزة قانونا

• القسمة مفرزة تعني قدرة كل شريك علي المشاع أن يستأثر بها كل شريك منفردا دون مشاركة الأخرين أو أحدهم لأى جزء من حصته والا فلا تعد قسمة وفقا لغرض المشرع
• فقد قررت محكمة النقض أن قسمة وحدات وشقق العقار بين الشركاء مشاعا ينتفع كل شريك بشقة مع بقاء الشيوع في الأرض والأجزاء المشتركة لا تعد قسمة نهائية مفرزة ويحق معه لأى شريك أن يطلب من المحكمة القسمة المفرزة أو بيع العقار حال عدم امكانية القسمة
• وننوه أن العقار دائما لا يمكن قسمته مفرزا لعدم امكانية كل شريك أن يستأثر بشقة مفرزة بحصتها في الأرض والأجزاء المشتركة فلا يمكن فصل الشقة بحصتها في الأرض والأجزاء عن باقي شقق العقار وحصصها ومن ثم يأتى تقرير الخبير باستحالة القسمة العينية المفرزة وببيع العقار بالمزاد وهو ما تقضي به محكمة الموضوع ببيع العقار

القسمة المفرزة في مذكرة قضائية

هذه المذكرة القضائية أحدي أعمال مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض سندها الأساسي أن وجود شيوع في الأرض والأجزاء المشتركة مفاده عدم وجود قسمة نهائية وأن قسمة شقق العقار بانتفاع كل طرف بشقة يقيم فيها مع بقاء المشاع في الأجزاء المشتركة والأرض هو في حقيقته الواقعية والقانونية قسمة مهايأة مكانية وحيث أن هذه القسمة لم يمر عليها 15 سنة فانه يحق طلب بيع العقار بالمزاد حال استحالة القسمة المفرزة

صيغة مذكرة فرز وتجنيب قضائي

محكمة شمال القاهرة الابتدائية

الدائرة ( … )

مذكرة ختامية بدفاع وأسانيد وطلبات المستأنف

في الاستئناف رقم …. لسنة 2014 مدني مستأنف

جلسة …………….

مقدمة من السيد /………..                        ( المستأنف )

ضد/ …………… وأخرين                         ( مستأنف ضدهم )

الوقعات

• استأنف المستأنف الحكم رقم …. لسنة 2010 مدني جزئي مدينة نصر القاضي برفض طلب فرز وتجنيب عقار التداعي علي سند مخالفته للواقع والقانون من أن أطراف التداعي اقتسموا العقار بعقد القسمة  المؤرخ ……. بالمخالفة لطبيعة العقد من أنه قسمة مهايأة مكانية ولم ينهي حالة الشيوع لوجود أجزاء مشتركة ومشاع في أرض العقار وأن القسمة بانتفاع كل طرف بشقة مقيم فيه ليس بقسمة نهائية وهو ما أكده عدد خمسة تقارير خبراء ان القسمة قسمة مهايأة مكانية لم يمر عليها 15 سنة واستحالة القسمة العينية وبيع العقار بالمزاد
• قضت محكمة الاستئناف بوقف الدعوي تعليقيا واحالة النزاع في الملكية وصحة التصرفات المبرمة بين أطراف التداعي الى المحكمة الكلية المختصة والتي قضت برفض بطلان التصرفات وبصحتها وتأيد الحكم استئنافيا فقام المستأنف بتعجيل الاستئناف الراهن من الوقف التعليقى
• ومن ثم وحيث أن الحكم القاضي في مسألة صحة التصرفات لم يفصل في مسألة انهاء عقد القسمة لحالة الشيوع لأنها تخرج عن اطار بحث صحة وببطلان التصرفات المنوط بنظرها
• وحيث أن تلك المسألة الجوهرية هي من اختصاص الهيئة الموقرة في الاستئناف الراهن وحيث أن المستأنف يتمسك بحقه القانوني والواقعي أنه ما زال شريك مشاعا مع المستأنف ضدهم بحصته في الأرض و الأجزاء المشتركة وأن عقد القسمة ووفقا للقانون ومبادي محكمة النقض لم ينهي حالة الشيوع فانه يتشرف بالتقدم لعدالة المحكمة بهذه المذكرة المتضمنة دفاعه وأسانيده الواقعية والقانونية

 الطلبات والدفــاع

الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بقبول الدعوي وببيع العقار محل التداعي بالمزاد بالثمن الابتدائي الذي حدده الخبير بالنتيجة النهائية بالتقرير ليستوفي المستأنف وكل شريك مشاعا حصته نقدا لاستحالة الفرز عينا لأن عقد القسمة لم يفرز ولم ينهي حالة الشيوع كونه مهايأة مكانية – انتفاع بانتفاع – مع بقاء المشاع في الأجزاء المشتركة والأرض ومن حق المستأنف في طلب انهاء الشيوع بدعوي لا سيما وأن عقد القسمة لم ينهي الشيوع ولم يمر عليه 15 سنة ووفقا لما استقرت عليه أحكام محكمة النقض والموافق لصحيح القانون

احتياطيا بطلب جازم يعتصم به الدفاع :

ندب خبير لإيداع تقرير نهائي واضح – ببيان حالة الشيوع القائمة في الأرض والأجزاء المشتركة وحصته الميراثية مشاعا في نصيب شقيقه ماهر المتوفي – وتحديد حصة المستأنف فيهما نقدا بمبلغ محدد لاستيفائه ببيع العقار بالمزاد العلني أو من المستأنف ضدهم حال رغبتهم في شراء حصته المشاع في تلك الاجزاء

( وهو طلب عادل لعدم جواز حرمان المستأنف من نصيبه في تلك الأجزاء المشاع باستحالة فرزها وتمتع باقي الورثة بها دونه وهو ما يأباه الشرع والقانون والقضاء والعدالة السماوية والدنيوية )

حيث قضت محكمة النقض في وضوح دون لبس أو غموض أن

قسمة منفعة وحدات العقار قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع قائما في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة والمستحدثة لا يترتب عليه تحول القسمة المكانية الى قسمة نهائية أو زوال الشيوع

الطعن رقم 6031 لسنة 65 ق – جلسة 7/2/2001 ، ذات المبدأ في الطعن رقم 5424 لسنة 63 ق جلسة 19/10/1994

 ومن ثم يستند المستأنف الى الأسانيد القانونية والواقعية التالية :

1. استمرار حالة الشيوع بين المستأنف والمستأنف ضدهم بعدم قسمة العقار قسمة مفرزة بحصص محددة يستأثر بها كل شريك دون مشاركة من الأخرين
2. استحالة قسمة العقار كما تضمن تقرير الخبير لأن عقد القسمة المبرم بين أطرف الدعوي هو قسمة مهايأة مكانية لم يمر عليها 15 سنة ( ومن ثم فهي وفقا للقانون قسمة انتفاع بانتفاع لم تفرز العقار بحصص مفرزة بين الشركاء مشاعا ولم تنهي حالة الشيوع في الأرض والأجزاء المشتركة ) وفقا للمستقر عليه قانونا وفقها وقضاء
3. أنه بإخراج التصرفات المبرمة بين المستأنفين وبعضهم البعض ومن بينهم المستأنف والتي كانت محل دعوي نزاع الملكية التى قضي فيها بالرفض ومن ثم بصحة التصرفات المبرمة ( ولم يقضي في انتهاء حالة الشيوع من عدمه ) يتبين استمرار حالة المشاع بين اطراف التداعي في الأرض والأجزاء المشتركة التالية من العقار :

• المستأنف شريك مشاعا في ( 3 قيراط ) في كامل الأرض والمباني
• شريك مشاعا بحصته في الشقة التى تنتفع بها المستأنف ضدها / …. وفقا لعقد القسمة
• شريك مشاعا في الارض والأجزاء المشتركة في الشقة رقم 6
• شريك مشاعا بحصة ميراثيه عن نصيب شقيقه المتوفي / ……… في الأرض والمباني

ومن ثم يتمسك المستأنف بحقوقه المشروعة قانونا وشرعا والموافقة للواقع والقانون بالحق في دعواه هذه المقامة منه عام 2010 – بإنهاء حالة الشيوع قبل مرور 15 سنة علي عقد القسمة المبرم ……………..

وذلك لاستمرار حالة الشيوع بين المستأنف والمستأنف ضدهم بعدم قسمة العقار قسمة مفرزة بحصص محددة ، واستحالة قسمة العقار كما تضمن تقرير الخبير

وأن عقد القسمة المبرم بين أطرف الدعوي هو قسمة مهايأة مكانية لم يمر عليها 15 سنة واقرار بعض المستأنف ضدهم أمام الخبير بمحاضر اعمال اللجنة الثلاثية الراهن بأنهم ملاك على الشيوع بناء على عقد القسمة المؤرخ ………5 وأن اعتراضات المستأنف سليمه ودليل ذلك وان عقد القسمة غير صحيح ان المستأنف ضدها ( ………. ) تحوز شقه بالكامل وتنتفع بها وهى اكبر من نصيبها الشرعي

ومن ثم فهي وفقا للقانون قسمة انتفاع بانتفاع لم تفرز العقار بحصص مفرزة بين الشركاء مشاعا ولم تنهي حالة الشيوع وفقا للمستقر عليه قانونا وفقها وقضاء

فقد أجمعت خمسة تقارير من الخبراء المنتدبين بالدعوي و منها تقرير اللجنة ثلاثية بأن عقد القسمة هو قسمة مهايأة مكانية  لم يمر عليها 15 سنة واستحالة قسمة العقار لحصص مفرزة ومن ثم بيعه بالمزاد وقدروا ثمنا ابتدائيا للبيع

حيث أن عقد القسمة هو قسمة مؤقتة لا تنهي الشيوع ولا يجوز أن تكون قسمة المهايأة دائمة فلا بد ان تنتهى بالقسمة وما يؤكد هذا الواقع

تضمن عقد القسمة المؤرخ ………. بالبند سادسا وسابعا منه اختصاص كل من فاتن  و ليلي بجزء من الشقتين المخصصتين لهما بنسبة بـ 58% فقط من اجمالي مساحة الشقة

فالمستقر عليه قانونا وفقها وقضاء أن

 قسمة الانتفاع هي قسمة مؤقتة لا تنهي حالة الشيوع ويحق لكل شريك طلب القسمة المفرزة والخروج من حالة المشاع فقد قضت محكمة النقض بعدم انتهاء حالة المشاع بعقد القسمة طالما انصب علي انتفاع كل طرف بوحدة

 و قضت محكمة النقض :

إذ كان البين من عقد قسمة العقار محل التداعي أن طرفيه تراضيا على أن يختص الطرف الأول بالانتفاع بالدور الأول فوق الأرضي بكافة أوجه الانتفاع بالإضافة إلى الغرفتين الكائنتين أسفل الدور الأرضي

وأن يختص الطرف الثاني بالانتفاع بكامل الدور الأرضي والحديقة وعلى أنه إذا أراد الطرف الأول تكملة الدور الأول فوق الأرضي على نفقته، يكون له الانتفاع بهذه التكملة أيضا انتفاعا مستديما مدى حياته وبشرط أن لا يرجع على الطرف الثاني بشيء من تلك النفقات

ويعتبر الطرف الثاني – في هذه الحالة – ملكا لنصف التكملة دون مقابل باعتباره شريكا بحق النصف في كامل أرض وبناء العقار وكان مؤدى العبارات الصريحة لهذا العقد أن طرفيه قد اتفقا على اقتسام المنفعة بوحدات العقار المذكور فيما بينهما قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع قائما في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة

ومن ثم فإن استمرار هذا العقد نافذا لمدة خمسة عشرة سنة لا يترتب عليه تحول القسمة المكانية إلى قسمة نهائية أو إنهاء حالة الشيوع

الطعن 5424 لسنة 63 ق جلسة 19 / 10 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 239 ص 1265

والمحكمة الدستورية قضت صراحة بأن القسمة النهائية هي القسمة التى لا ترتبط بمنافع الأعيان بل بملكيتها

وكان إنهاء حالة الشيوع بصفة باتة من خلال القسمة مؤداه أن تكون نهائية لا ترتبط بمنافع الأعيان بل بملكيتها ولا تعلق علي شرط يزيل حكمها بأثر رجعي فاسخا كان هذا الشرط أم واقفا وكان الأصل في القسمة النهائية أن تكون كلية تتناول الأموال الشائعة جميعها ولا تقتصر علي أجزائها وان تكون كذلك قسمة عينية تفرز لكل من الشركاء نصيبا في الأموال الشائعة ذاتها لا يتعداه فإذا كان إجراء القسمة عينا متعذرا في هذه الأحوال فإن تصفيتها من خلال بيعها في المزاد واختصاص كل من الشركاء بجزء من ثمنها يكون معادلا لحصته فيها يعتبر إجراء ملائما وضروريا باعتبار أن الشيوع ليس مرغوبا فيه وقد يلحق بالشركاء ضررا)

( المحكمة الدستورية العليا – الطعن رقم 36 لسنــة 17 ق – جلسة 3 / 1 / 1998- مكتب فني 9-  الجزء 1- ص1078 )

والمقرر فقها عن ماهية قسمة المهايأة المكانية

ان قسمة المهايأة هي قسمة ( مؤقتة ) ترد على ( منفعة ) المال الشائع وهى ( اتفاق يخضع لكل أحكام العقد من صحة وتفسير ونفاذ وانقضاء ) ، ووفقا لنص المادة 849 مدنى فهي مؤقتة يستمر العمل بها خلال اجراءات القسمة النهائية وحتى تمامها واذا لم يتمكن الشركاء من اجاز هذه القسمة كان لهم أو ( لأى منهم ) المطالبة بها من المحكمة المختصة

(المستشار عبد المنعم الشربيني – شرح القانون المدني- ص 453 ، 454 ، 455 ، 456 ، 457 – ج 14)

ومثال ذلك

أن يمتلك عدة أشخاص علي الشيوع عقار مكون من عدة شقق سكنية فيتفقوا علي أن يختص بالانتفاع كل منهم بعدد من الشقق كلا حسب حصته في الملكية  علي ان يتنازل كل شريك عن الانتفاع بحصته في باقي العقار ، ولا يجوز أن تكون قسمة المهايأة دائمة فلا بد ان تنتهى بالقسمة ، وهى قسمة مؤقتة لا تنهي الشيوع ، وإنما تقتصر على تنظيم الانتفاع بالشيء الشائع ، بحيث يحصل كل شريك على قدر من منافعه يتناسب مع حصته ، وهي أما مكانية أو زمانية

( د . منصور مصطفى , حق الملكية – 1965 , ص134 )

بناء علي تقدم وهديا به

يلتمس المستأنف من عدالة المحكمة القضاء :

الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بقبول الدعوي وببيع العقار محل التداعي بالمزاد بالثمن الابتدائي الذي حدده الخبير بالنتيجة النهائية بالتقرير ليستوفي المستأنف وكل شريك مشاعا حصته نقدا لاستحالة الفرز عينا لأن عقد القسمة لم يفرز ولم ينهي حالة الشيوع كونه مهايأة مكانية – انتفاع بانتفاع – مع بقاء المشاع في الأجزاء المشتركة والأرض ومن حق المستأنف في طلب انهاء الشيوع بدعوي لا سيما وأن عقد القسمة لم ينهي الشيوع ، ولم يمر عليه 15 سنة ووفقا لما استقرت عليه أحكام محكمة النقض والموافق لصحيح القانون

احتياطيا بطلب جازم يعتصم به الدفاع :

 ندب خبير لإيداع تقرير نهائي واضح بلا أي لبس أو غموض :

• بيان حالة الشيوع القائمة في الأرض والأجزاء المشتركة وحصته الميراثية مشاعا في نصيب شقيقه ……. المتوفي
• تحديد حصة المستأنف فيهما نقدا بمبلغ محدد لاستيفائه ببيع العقار بالمزاد العلني أو من المستأنف ضدهم حال رغبتهم في شراء حصته المشاع في تلك الاجزاء

( وهو طلب عادل لعدم جواز حرمان المستأنف من نصيبه في تلك الأجزاء المشاع باستحالة فرزها وانتفاع باقي الشركاء بها دونه وهو ما يأباه الشرع والقانون والقضاء والعدالة السماوية والدنيوية )

مقدم من وكيل المستأنف

عبدالعزيز عمار

المحامي بالنقض