بيع الجدك: حالات صحة وبطلان البيع بالجدك فى القانون

صحة وبطلان بيع الجدك

تعرف على بيع الجدك، ببيان ما يجوز بيعه بالجدك وما لا يجوز، وبيان أسباب صحة و بطلان البيع بالجدك فى القانون المصرى، الذي تناول أحكامه القانون المدنى وقانون ايجار الأماكن الاستثنائي .

الحالات التي يسري عليها أحكام بيع الجدك

أولا : الصيدليات

يعد عمل الصيدلي عملا تجاريا لأن يشتري الأدوية لبيعها وتحقيق ربح , سواء بحالتها أو بعد تحضيرها وتركيبها , وهو يقوم بعمله في محل له مقومات المحال التجارية , يضاف إلى ذلك أنه قل في الوقت الحاضر نصيب المهارة والعمل الذهني في مهنة الصيدلة , إذ أصبحت معظم العقاقير مجهزة ويشتريها الصيدلي لبيعها بثمن أكبر ليحق ربحا .

(محسن شفيق ص 170 – المرجع السابق – وثروت عبد الرحيم – القانون التجاري المصري – ص 64)

ثانيا : المؤسسات العلاجية الخاصة

للوقوف على ما إذا كانت المؤسسات العلاجية الخاصة كالمستشفيات ودور النقاهة يسري عليها حكم بيع الجدك من عدمه يجب أن نبحث أولا ما إذا كانت هذه المستشفيات الخاصة تهدف الى تحقيق الربح أم من المستشفيات الخيرية التي لا تهدف الى الربح فإذا كانت تخضع الى النوع الأول الذي يهدف الى الربح والمضاربة والمنافسة بين أقرانها فإنها تخضع لأحكام الجدك دون خضوع النوع الثاني له .

قضت محكمة النقض بأن

يتعين لتعرف ماهية المستشفى الذي يمثله الطاعن وهل هو من قبيل المحال التجارية أم لا يعتبر كذلك ، البحث فيما إذا كان هذا المستشفى هو من المستشفيات الخاصة التي تهدف الى تحقيق الربح أم من المستشفيات الخيرية التي لا ترمى لشئ من هذا وإنما تقوم على أداء خدمات إنسانية.

ولما كان قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه لا يحول دون اعتبار المستشفى خيريا أن يتقاضى أجر العلاج ويبيع الدواء ويفرض رسما لزيارة المرضى في غير المواعيد المقررة لها متى كان القائمون بأمره لا ينشدون من وراء ذلك ربحا ولكنهم يبتغون العون على فعل الخير .

(الطعن رقم 8 لسنة 37 ق جلسة 30/12/1972)

ثالثا : المكتبات

بيع المؤلف لكتبه يعتبر عملا مدنيا، وكذلك بيع الملحن والرسام والحفار لإنتاجه، إلا أنه يعتبر تجاريا عمل صاحب المكتبة الذي يتفق مع المؤلف أو الملحن أو الرسام أو الحفار على بيعه كتابه أو لحنه أو لوحته أو تمثاله نظير عمولة .

(محسن شفيق – المرجع السابق – ص 55)

رابعا : البنسيـونات

تعد البنسيونات عملا تجاريا إذا كانت لا تقدم لعملائها وجبات غذائية فالفيصل لخضوعها لأحكام بيع الجدك هو الوجبات الغذائية فإذا كانت تقدم لعملائها تلك الوجبات فإنها لا تخضع لأحكام بيع الجدك والعكس .

قضت محكمة النقض بأن

لما كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه لا يشترط لصحة بيع الجدك موافقة المالك على هذا البيع فلا يجدي الطاعن القول بأن البطاقة الضريبية وترخيص إدارة البنسيون لا يقومان مقام شرط الحصول على موافقة المالك على البيع بالجدك طالما أن البيع بالجدك لا يشترط لصحته سبق موافقة المالك عليه على النحو السابق بيانه .

كما لا يجدي الطاعن أيضا التمسك بالإقرار المؤرخ 29/6/1973 المتضمن عجم تقديم المستأجر وجبات النزلاء طالما أنه لا يشترط قانونا لاعتبار البنسيون منشأة تجارية تقديم وجبات للنزلاء كما سبق القول ، كما لا يعيب الحكم عدم تحقيقه صفة المطعون ضده الأول في البيع نيابة عن باقي الورثة إذ أن التمسك بذلك من شأن باقي الورثة الذين لم ينكروا عليه هذه الصفة بما يفيد نيابة عنهم في هذا البيع .

(طعن رقم 1584 لسنة 48 ق جلسة 13/6/1984)

نخلص مما سبق الى نتيجة هامة وهى: أن أنواع التجارة التي يمارسها المحل التجاري هى التي تحدد إذا كان هذا المكان يخضع لأحكام بيع الجدك من عدمه .

قضت محكمة النقض بأن

لما كان المتجر يشتمل على عناصر مادية وأخرى معنوية ، وكانت المقومات المعنوية هى – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – عمد فكرته وأهم عناصره ، ولا يلزم توافرها جميعا لتكوينه ، بل يكتفي بوجود بعضها ، ويتوقف وجود العناصر التي لا غنى عنها لوجود المحل التجاري على نوع التجارة التي يزاولها المحل .

وكان البين من استقراء عقد الإيجار المؤرخ في 1/5/1966 والمبرم بين المالكة السابقة للعين المؤجرة والمطعون ضده أنه ورد به أن هذه العين هى (فرن أفرنجى) أجرته الشهرية سبعة جنيهات، ولم يتضمن ما ينبئ عن أن الإجارة شملت أية مقومات مادية أو معنوية غير المبنى في ذاته .

ولا يكفي لاعتباره واردا على منشأة تجارية مجرد الإشارة فيه الى نوع استعماله ، بينما نص بالعقد المؤرخ في 15/11/1974 الصادر من المطعون ضده للطاعن عن ذات العين – بعد تجهيزها كمخبز ، على أن الأول يمتلك كامل المخبز الذي يحمل اسم شهرة هو (مخبز الأمل) .

وأن الإجارة اشتملت على ما بالعين من معدات وأدوات – أدرجت بكشف مرفق بالعقار ، التزم الطاعن بالمحافظة عليها وعلى السمعة التجارية للمحل وعملائه لقاء أجرة شهرية قدرها ستون جنيها، وخلص الحكم من ذلك صحيحا الى أن العقد المؤرخ في 1/5/1966 لا يعد واردا على  منشأة تجارية  وإنما على مكان ما يخضع لتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية ، وأورد ذلك في قوله …. ومن ثم فإن النعى على الحكم بهذا الوجه يكون في غير محله .

(طعن رقم 1473 لسنة 48 ق جلسة 31/5/1985)

المتجر يشتمل على عناصر مادية وأخرى معنوية والمقومات المعنوية هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – عماد فكرته وأهم عناصره ولا يلزم توافرها جميعا لتكوينه بل يكتفي بوجود بعضها ، ويتوقف تحديد العناصر التي لا غنى عنها لوجود المحل التجاري على نوع التجارة التي يزاولها المحل والمبنى المنشأة عليه المتجر لا يعدو أن يكون عنصرا من عناصره المادية .

ومن ثم فإن تأجيره بما يشتمل عليه من مقومات مادية ومعنوية دون أن يكون الغرض الأساسي من الإجارة المبنى ذاته يخضع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لأحكام قوانين إيجار الأماكن وإنما القواعد العامة المقررة في القانون المدني .

(طعن رقم 835 لسنة 43 ق – جلسة 26/4/1978)

المتجر في معني تلك المادة يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومقومات مادية ومعنوية , ولئن كانت هذه المقومات المعنوية هي عماد فكرته واهم عناصره إلا أنه لا يلزم توافرها جميعا لتكوينه . وتحديد هذه العناصر من سلطة المحكمة الموضوع.

(طعن رقم 808 لسنة 49 ق – جلسة 20/12/1984)

وإن كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المتجر في معني المادة 594 من القانون المدني يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية , وان المقومات المعنوية هي عماد فكرته , واهم عناصره , ولا يلزم توافرها جميعا لتكوينه بل يكتفي بوجود بعضها ويتوقف تحديد العناصر التي لا غني عنها لوجود المحل التجاري علي نوع التجارة التي يزاولها المحل .

(طعن رقم 629 لسنة 43 ق – جلسة 18/5/1977)

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المتجر يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية , كالعملاء والسمعة التجارية والحق في الإجارة وأن هذه المقومات المعنوية هي عماد فكرته وأهم عناصره ولا يلزم توافرها جميعا لتكوينه , بل يكتفي بوجود بعضها , ويتوقف تحديد العناصر التي لا غني عنها لوجود المحل التجاري علي نوع التجارة التي يزاولها المحل ولتي توائم طبيعته

(طعن رقم 1202 لسنة 50 ق – جلسة 28/2/1981)

خامسا : المؤسسات العامة

أنه ولئن كانت قوانين إيجار الأماكن تحظر علي المستأجر التنازل عن الإيجار إلا بإذن من المؤجر إلا أن المشرع خرج عن هذا الأصل مراعاة لاعتبارات اقتصادية أو اجتماعية فأجازت المادة 594/2 من القانون المدني المستأجر المكان الذي إنشاء به مصنعا أو متجرا أن بيعه للغير في حالة الضرورة.

كما أصدر المشرع القانون رقم 76 لسنة 1969 أجاز فيه  التنازل عن الإيجار  والتأجير من الباطن لمهجري مدن القناة وسيناء مواجهة لحالة الهجرة الملحة في الحصول علي مساكن لهم يستقرون فيها بعد عدوان سنه 1967 , وأصدر القانون رقم 111 لسنة 1975 ببعض الأحكام الخاصة بشركات القطاع العام والمعدل بالقانون رقم 112 لسنة 1976 .

ونصت المادة الثامنة منه علي أن 

تلغي المؤسسات العامة التي لا تمارس نشاطا بذاتها وذلك تدريجيا خلال مدة لا تجاوز ستة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون , ويصدر الوزير المختص التي تؤول إليها مالها من حقوق وما عليها من التزامات ولوزير المالية أن يحل إحدى الجهات الحكومية أو الهيئات العامة أو الشركات القطاع العام محل المؤسسات الملغاة في حق الإيجار الأماكن التي تشغلها . كما يكون لوزير المالية الحق في بيع هذه الأماكن بالجدك للهيئات أو الشركات الخاضعة لقوانين استثمار المال العربي والأجنبي ” .

مما يدل

علي أن المشرع فوض السلطة التنفيذية – ممثلة في شخصين وزير المالية – في إحلال الجهات الحكومية وشركات القطاع العام محل المؤسسات الملغاة في حق إيجار الأماكن دون موافقة المالك خلاف لما هو مقرر في القانون – ورائد المشرع في ذلك رعاية مصلحة الدولة الاقتصادية .

يؤيد ذلك ما جاء بتقرير اللجنة الاقتصادية بمجلس الشعب عن مشروع القانون رقم 112 لسنة 1976 من أن

الهدف من هذه الإضافة هو إعطاء الدولة الحق في تأجير الأماكن التي كانت تشغلها المؤسسات العامة الملغاة للمستثمرين الأجانب الذين يرغبون في استثمار أموالهم في جمهورية مصر العربية , وشركات القطاع العام , وذلك مساهمة في دفع سياسة الانفتاح الاقتصادي … التي تقتضي توفير الأماكن المناسبة …… مما يتطلب إعطاء الدولة حق التأجير دون موافقة المالك … خاصة وأن هناك أزمة شديدة في إيجار الأماكن

لما كان ذلك

وكان النص في المادة 198 من القانون المدني علي أن

الالتزامات التي تنشأ مباشرة عن القانون وحده تسري عليها النصوص القانونية التي أنشأتها .

فانه يتعين الرجوع لأحكام القانون رقم 111 لسنة 1975 المعدل بالقانون رقم 122 لسنة 1976 في كل ما يتعلق بإحلال الغير محل المؤسسات الملغاة في حق إيجار الأماكن التي كانت تشغلها.

وتحديد مدي الالتزامات الناشئة عن ذلك وتعين آثارها . ولما كان النص في المادة الثامنة من هذا القانون سالفة البيان لم يحدد ميعاد لتصفية المؤسسات الملغاة , بل جاء التحديد قاصرا علي الفترة التي يتم فيها الإلغاء ومدتها ستة أشهر من تاريخ العمل بالقانون رقم 111 لسنة 1975

ومن ثم فإنه يجوز لوزير المالية إحلال الغير في حق الإيجار مصدره القانون ذاته , ولم يستلزم هذا النص القانوني للتصرف في حق الإيجار أن يعتبر المكان المؤجر متجرا في حكم القانون, إذ جاء النص صريحا في إلغاء المؤسسات التي لا تباشر نشاطا بذاتها

كما لا يشترط في الجهة التي يؤول إليها الحق في الإجارة ممارسة الأعمال التجارية , فقد جاء النص صريحا في إجازة إحلال جهات الحكومة والهيئات العامة و  شركات القطاع العام  وبعض هذه الجهات بطبيعتها لا تمارس هذه الأعمال كمصالح الحكومية .

لما كان ما تقدم

وكان الثابت من الأوراق أن وزير المالية أصدر القرار الوزاري رقم 17 لسنة 1977 في 26/12/1977 بإحلال الشركة المطعون ضدها – وهي من شركات القطاع العام – محل المؤسسة المصرية العامة للأدوية بأعيان النزاع , وذلك بناء علي التفويض المنصوص عليه في المادة الثامنة من القانون رقم 111 لسنة 1975 المعدل بالقانون رقم 112 لسنة 1976

فإن التنازل للشركة المطعون ضدها يكون قد تم بأداة تشريعية اعتبارا من 18/9/1975 تاريخ العمل بالقانون رقم 111 لسنة 1975 إعمالا لنص المادة الثانية من القانون رقم 112 لسنة 1976 التي نصت علي العمل به من تاريخ العمل بالقانون رقم 111 لسنة 1975 وتطبيقا لنص المادة 187 من الدستوري الدائم التي تجيز النص بصراحة في القانون علي سريانه علي الماضي ولا يغير من ذلك صدور تنازل سابق لها من المؤسسة عن أعيان النزاع

إذا هذا التصرف صدر لاحقا لتاريخ 18/9/1975 ، تاريخ العمل بالقانون رقم 111 لسنة 1975 الذي ألغي المؤسسات التي تمارس نشاط بذاتها ومنها المؤسسة مصدر التنازل , وكان المشرع قد أعطي هذا الحق لوزير المالية وحده اعتبار من 18/9/1975 ومن ثم لا يعتد بهذا التنازل وواقعته المادية لصدور ممن لا يملكه , ولا يكون له أي أثر قانوني

ويضحي قرار وزير المالية رقم 17 لسنة 1977 بإحلال الشركة المطعون ضدها قد صدر في حدود التفويض التشريعي متفقا وصحيح القانون , وإذ أخذ الحكم المطعون فيه بهذا النظر , فأنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وغير مشوب بالقصور

(طعن رقم 691 لسنة 48 ق – جلسة 26/5/1983)

الحالات التي لا يسري عليها أحكام بيع الجدك

أولا : ورشة إصلاح السيارات

أن النص في الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني علي أن

إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر اقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر , جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من خطر التنازل عن الإيجار اقتضاه حرص المشرع علي استبقاء الرواج التجاري في حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه .

ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي يمارس فيها هذا النوع من النشاط , وإذ كان من المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه .

وكان يشترط لإسباغ  الصفة التجارية  علي عمل صاحب الحرفة أن يستخدم عمالا أو آلات فيضارب علي عمل هؤلاء العمال أو إنتاج تلك الآلات فإذا اقتصر الأمر علي مباشرته حرفته بمفرده انتفت صفة المضاربة ويصبح من الحرفين ولا يعتبر أنه قد أنشأ متجر بالمكان المؤجر إذ تقوم صلته بعملائه في هذه الحالة علي ثقتهم في شخصه وخبرته , بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه كمنشأة مستقلا عن شخص مالكه

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن العين مثار النزاع مؤجرة أصلا بغرض استعمالها كورشة لإصلاح السيارات – وأنها كانت مستغلة فعلا في هذا النشاط – وهو النشاط حرفي بطبيعته لأنه يقوم علي استغلال المهارة الشخصية والخبرة لصاحبه وإذ خلت الأوراق من مما يدل علي أن المستأجر الأصلي كان يستخدم في نشاطه عمالا يضارب علي عملهم أو آلات يضارب علي إنتاجها .

فمن ثم تلك العين لا تعتبر متجرا مما ينطبق عليه حكم المادة 594 / 2 من القانون المدني , ولا يعدو التصرف الحاصل بشأنها من المطعون ضده الثاني إلى الطاعنين أن يكون مجرد تنازل عن حق إيجار المكان صدر دون موافقة المؤجر , إذ انتهي الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة في القانون فانه لا يكون مشوبا بما يعيبه .

( الطعن رقم 6237 لسنة 63 ق – جلسة 21/3/1994)

ثانيا : محل الحلاقة

أنه إذا كان المحل مستغلا في نشاط حرفي قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – علي استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية فانه لا يعتبر – وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة – محلا تجاريا , ذلك أن الحرفي الذي يتخذ من العمل اليدوي سواء باشره بنفسه أو بمعاونة الغير أساسا لنشاطه ومصدر لرزقه لا تكون له صفه التاجر ولا يتسم نشاطه بالصفة التجارية ومن ثم فلا يعتبر المكان الذي يزاوله فيه محلا تجاريا حتى ولو وجدت فيه بعض الأدوات والمهمات والبضائع أو كان له عملاء ولا ينطبق في شأنه حكم المادة 594/2 من القانون المدني .

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء علي عدم خضوع واقعة التداعي للحكم المقرر بهذا النص لأن حرفة الحلاقة التي يزاولها المستأجر فيه لا تعتبر عملا ذا صفة تجارية.

وأن الثابت من عقد الإيجار المؤرخ 3/12/1961 ومن باقي أوراق الدعوى أنه اجر إلى المطعون ضدها الخامسة بغرض استعماله ” صالون حلاقة للرجال ” أنه لا يزال مستغلا في مزاولة هذا النشاط الذي قوامة الاعتماد علي استغلال المواهب الشخصية والخبرة العملية لمستغله فلا يكتسب الصفة التجارية كما لا يعتبر المكان المؤجر لغرض مزاولة هذا النشاط محلا تجاريا .

لما كان ذلك , وكان لا يجدي الطاعن ادعاؤه باستخدام عمال في المحل بعد أن آل إليه واتجاره في العطور ومستلزمات التجميل طالما لم يثبت أن المستأجرة الأصلية كانت تباشر فيه نشاطا تجاريا وقت تصرفها فيه قد أعمل القانون علي وجهه الصحيح ويكون النعي علي غير أساس .

(الطعن رقم 451 لسنة 54 ق – جلسة 29/2/1988)

ثالثا : مخزن التاجر

أنه ولئن كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المتجر في معني المادة 594 من القانون المدني يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية , وأن المقومات المعنوية هي عماد فكرته وأهم عناصره ولا يلزم توافرها جميعا لتكوينه بل يكتفي بوجود بعضها .

ويتوقف تحديد العناصر الذي لا غني عنها لوجود المحل التجاري علي نوع التجارة التي يزاولها المحل , إلا أن العنصر المعنوي الرئيسي والذي لا غني توافره لوجود المحل الذي لا يختلف باختلاف نوع التجارة هو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية باعتباره المحور الذي تدور حوله العناصر الأخرى فيترتب علي غيبته انتفاء فكرة المتجر ذاتها .

فلا يتصور متجر بلا عملاء سواء كانوا دائمين أو عابرين , ويعد بيعا له الاقتصار علي بيع هذا العنصر وحده دون غيره من سائر العناصر المادية أو المعنوية  وما يسري علي أي فرع من فروعه يمارس ذات النشاط , ومن ثم لا يعتبر متجرا ولا فرعا لمتجر ذلك المكان الذي يحزن فيه التاجر بضائعه لا افتقاره لعنصر الاتصال بالعملاء .

ولا يغير من صفته هذه صدور ترخيص من الجهة الإدارية باعتباره من  المحال المقلقة للراحة  أو خضوعه لأحكام التشريعات الاستثنائية بشأن إيجار الأماكن .

ومن ثم فإذا تصرف المستأجر فيه منفصلا عن المتجر فان هذا التصرف لا يكون هو بيع المتجر الذي قصد إليه المشرع في المادة 594 من القانون المدني . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وقضي بإخلاء فانه يكون قد أصاب صحيح القانون .

(الطعن رقم 453 لسنة 48 ق – جلسة 23/3/1983 س 34 ص 727 )

رابعا : محل لحام الأكسجين

لما كانت العبرة في تكيف بيع الجدك هو بكونه واردا علي محل تجاري بالمعني والشروط التي أوردتها المادة 594/2 من القانون المدني علي الوصف المعطي له في العقد .

وكان المقرر أن هذا التكيف مسألة قانونية تخضع لرقابة محكمة النقض التي يكون لها أن تراقب مدي صحة ما استخلصته محكمة الموضوع في هذا الصدد من وجود أو عدم وجود المحل التجاري إذ يتوقف علي هذا التكيف تحديد النص القانوني الواجب التطبيق

وكان البين من الأوراق أن عقد البيع قد انصب علي محل المؤجر أصلا بغرض استغلاله في (لحام الأكسجين) وأنه كان مستغلا فعلا في هذه الحرفة وقت البيع ولا يحمل اسما ولا عنوانا تجاريا وان التصرف الصادر عنه لا يشمل سوي المنقولات الموجودة فيه والمبينة به وكذا حق الإيجار .

مما مفاده أن المحل المخصص لاستغلاله في النشاط الحرفي . ومن ثم لا يعد متجرا ولا ينصرف إليه حكم البيع المنصوص عليه بالفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني ولا يعدو التصرف الحاصل عنه من المستأجر الأصلي إلى المطعون ضدها الثانية أن يكون مجرد تنازل عن حق إيجار المكان تم بغير إذن من المالك , وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه .

(الطعن رقم 39 لسنة 51 ق – جلسة 20/2/1989)

خامسا : محل كي الملابس (المكوجي)

مفاد المادة 594/2 من القانون المدني أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا أن يكون مستغلا في نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال إعمال تلك المادة , ومؤدي هذا أنه إذا كان المحل مستغلا في نشاط حرفي قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية فإنه لا يعتبر – وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة – محلا تجاريا .

ذلك أن الحرفي الذي يتخذ من العمل اليدوي – سواء باشره بنفسه أو بمعاونة الغير – أساسا لنشاطه ومصدر لرزقه لا تكون له صفة التاجر ولا يتسم نشاطه بالصفة التجارية ومن ثم فلا يعتبر المكان الذي يزاوله فيه محلا تجاريا حتى ولو وجدت فيه بعض الأدوات والمهمات والبضائع أو كان له عملاء.

, وبالتالي فلا ينطبق في شأنه حكم المادة 594/2 من القانون المدني , وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى علي سند من أن … الثابت من الأوراق أن عين النزاع هي محل تجاري لأن الأعمال التي تؤدي فيها هي أعمال تجارية ويمارسها صاحبها مستعينا بعمال أخرين .

دون أن يوضح أوجه استغلاله من الأوراق الدعوى علي ما خلص إليه في هذا الخصوص أو يواجه ما أثارته الطاعنة من دفاع جوهري مبناه أن عين النزاع تستعمل في كي الملابس ولا تعتبر بالتالي محلا تجاريا . لما كان ما تقدم فإن الحكم المطعون فيه يكون قد عابه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث السبب الثاني من سببي الطعن .

وحيث أن موضوع الدعوى صالح للفصل فيه , ولما تقدم وكان الثابت من الأوراق أن عين النزاع كانت تستعمل في كي الملابس وهو نشاط حرفي يعتمد بصفة رئيسية علي شخص المستأجر وبالتالي لا تعتبر محلا تجاريا ويكون بيعها تحايلا لا تنسحب عليه الحماية المقررة بالمادة 594 / 2 من القانون المدني وإنما هو في حقيقته تنازل عنها وإذ تم هذا التنازل بغير إذن كتابي صريح من الشركة الطاعنة فإنه يتعين رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف .

(الطعن رقم 438 لسنة 50 ق – جلسة 27/1/1986)

سادسا : محل تفصيل الملابس ( الترزي )

لما كان الثابت بعقد البيع موضوع التداعي والذي أورد الحكم المطعون فيه مؤداه واستند إليه في قضائه , أن المحل الوارد به مؤجر أصلا بغرض استغلاله في نشاط الحياكة وأنه كان مستغلا فعلا في هذه الحرفة وأنه لا يحمل اسما ولا عنوانا تجاريا وأن التصرف عنه لا يشمل سوي المنقولات الموجودة فيه والمبينة به وكذا حق الإيجار .

مما مفاده أن المحل مخصص لاستغلاله في  النشاط الحرفي  ومن ثم فإن مستأجرة – المطعون عليه الثاني – لا يعتبر تاجرا بل حرفيا وأن المحل موضوع التصرف لا يعتبر بذلك محلا تجاريا وبالتال لا ينصرف إليه حكم البيع المنصوص عليه بالفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني ولا يعدو التصرف الحاصل عنه – من المطعون عليه الثاني إلى المطعون عليه الأول – أن يكون مجرد تنازل عن حق إيجار المكان .

(الطعن رقم 293 لسنة 49 ق جلسة 12/4/1980 س 31 ص 1093)

سابعا : المحل المعد للتصوير ( أستوديو التصوير )

لما كان النص في الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني علي أنه 

 إذا كان الأمر خاصا بعقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر لها المستأجر هذا الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار يدل – وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة – علي أن المشرع أجاز التجاوز عن الشرط المانع وأباح للمستأجر التنازل عن الإيجار علي خلافة متي كان الشيء المؤجر عقارا مملوكا لشخص وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجرا أو مصنعا بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع .

مما مفاده

أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا – في معني المادة 495 سالفة الذكر – أن يكون مستغلا في نشاط تجاري قوامه الاشتغال بإعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال إعمال هذه المادة .

ومؤدي هذا

أنه إذا كان المحل مستغلا في نشاط حرفي قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – علي استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية فإنه لا يعتبر – وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة – محلا تجاريا ذلك أن الحرفي الذي يتخذ من العمل اليدوي سواء باشره بنفسه – أو بمعاونة الغير – أساسا لنشاطه ومصدرا لرزقه لا تكون له صفة التاجر ولا يتسم نشاطه بالصفة التجارية.

ومن ثم

فلا يعتبر المكان الذي يزاوله فيه محلا تجاريا حتى لو وجدت فيه بعض الأدوات والمهمات والبضائع أو كان له عملاء , ما دام ذلك كله داخلا في إطار التبعية للنشاط الذي يزاوله به وبالتالي فلا ينطبق في شأنه حكم المادة 594/2 من القانون المدني . لما كان ذلك وكانت العبرة في تكيف بيع المستأجر للجدك وهي بكونه واردا علي محل تجاري بالمعني وبالشروط التي أوردتها المادة سالفة الذكر دون التعويل علي الوصف المعطي له في العقد .

وكان من المقرر أن هذا التكيف مسألة قانونية تخضع لرقابة محكمة النقض التي يكون لها أن تراقب مدي صحة ما استخلصته محكمة الموضوع في هذا التكيف تطبيق قواعد بيع المحل التجاري في حالة الولي و والقواعد العامة في القانون المدني – وما يتصل به من قوانين تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين – في الحالة الثانية .

لما كان ذلك

وكان الثابت بعقد البيع المؤرخ 10/5/1983 سند الطاعنين أن المحل الوارد به يستغل في نشاط (استديو تصوير) وقد خلا العقد من اسم أو سمة تجارية معينة لهذا المحل أو من وجود عمال تعمل به مما مفاده أن المحل مخصص لاستغلاله في النشاط الحرفي ومن ثم فإن مستأجره لا يعتبر تاجرا بل حرفيا .

ولا يعتبر المحل موضوع التصرف بذلك محلا تجاريا – حتى لو تم فيه بيع آلات التصوير والأفلام وطبعها وتحميضها إذ يعتبر ذلك كله داخلا في إطار التبعية لحرفة التصوير التي تمارس بهذا المحل – وبالتالي لا ينصرف إليه حكم البيع المنصوص عليه في الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني ولا يعدو التصرف الحاصل فيه من المستأجر الأصلي إلى الطاعنين – أن يكون مجرد تنازل عن حق إيجار المكان .

وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وكان ما استخلصه في هذا الشأن في حدود ما لقاضي الموضوع من سلطة تقدير الأدلة والمستندات المقدمة في الدعوى , وبما يكفي لحمل قضائه الذي يتفق وصحيح القانون .

(الطعن رقم 1872 لسنة 64 ق – جلسة 10/6/1998)

ثامنا : المدرسة الخاصة

أن المادة 31 / 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن – المقابلة للمادة 18/3 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – حظرت علي المستأجر تأجير المكان من الباطن أو التنازل عنه بغير إذن كتابي صريح من المؤجر , وإلا كان المؤجر , طلب إخلاء المكان في حالة مخالفة هذا الحظر.

واستثناء من هذا الأصل إجازات الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني التجاوز عن الشرط المانع وأباحت للمستأجر التنازل عن الإيجار في حالة بيعه المتجر أو المصنع الذي أنشأه في المكان المؤجر بشرط أن تثبت الصفة التجارية لنشاط المستأجر وقت إتمام هذا البيع .

مما مفاده

أنه يتعين أن يكون المكان المؤجر مستغلا في نشاط تجاري , فان انتفي عن هذا النشاط الصفة التجارية , فانه يخرج عن مجال تطبيق المادة 594/2 سالفة البيان والعبرة في تكيف هذا التصرف أن يكون واردا علي محل تجاري , ولا يعول في ذلك علي الوصف المعطي له بالعقد .

إذ أن  التكييف مسألة قانونية  تخضع لرقابة محكمة النقض , ويتوقف عليه تطبيق النص الخاص بيع المحل التجاري الوارد في المادة 594/2 من القانون المدني في حالة توافر شروطه أو عدم تطبيقه وأعمال أثر الحظر المنصوص عليه في قانون إيجار الأماكن إذا لم يكن النشاط تجاريا .

لما كان ذلك

وكان عقد الإيجار محل النزاع قد حظر علي المطعون ضده الأول التنازل عن الإيجار وكان الواقع المطروح في الدعوى أن المكان المؤجر هو مدرسة خاصة.

وكان النص في المادة الأولي من القانون رقم 16 لسنة 1969 في شأن التعليم الخاص علي أن

تعتبر مدرسة خاصة في تطبيق أحكام هذا القانون كل منشأة غير حكومية تقوم أصلا وبصفة فرعية بالتربية والتعليم أو الإعداد المهني أو بأية ناحية من نواحي التعليم العام أو الفني قبل مرحلة التعليم العالي ” وفي المادة الثالثة منه علي أن ” تخضع المدارس الخاصة لقوانين التعليم الفني والتأمينات الاجتماعية ….

كما تخضع لرقابة وزارة التربية والتعليم بالمحافظات وتفتيشها في الحدود وبالقيود الواردة بهذا القانون والقرارات الوزارية الصادرة تنفيذ له .

وفي المادة السادسة عشر من قرار وزير التربية والتعليم رقم 41 لسنة 1971 في شأن اللائحة التنفيذية للقانون سالف البيان على ” ….. يشترط في صاحب المدرسة الخاصة … أن تثبت له الشخصية الاعتبارية التي ليس من أغراضها الاتجار أو الميل للاستغلال ..

يدل علي

أن المدرسة الخاصة لا يعتبر من قبل الأعمال التجارية في مفهوم قانون التجارة إذ أن الهدف الرئيسي منه هو التعليم لا المضاربة علي عمل المدرسين والأدوات المدرسية ويؤكد ذلك أن القانون رقم 14 لسنة 931 بشأن  الضرائب علي الدخل  أورد في المادة 72 منه بيانا لسعر الضريبة علي أرباح المهن الحرة وغيرها من المهن غير التجارية وأعفي منها المعاهد التعليمية ,

وسايره في ذلك القانون رقم 157 لسنة 1981 الذي نص في المادة 82 / 3 منه علي إعفاء المعاهد التعليمية التابعة أو الخاضعة لإشراف إحدى وحدات الجهاز الإداري للدولة والقطاع العام من الضريبة علي أرباح المهن غير التجارية , وإذ كان ذلك وكان مفاد المادتين 21 من القانون رقم 16 لسنة 1969 سالف البيان , 38 من لائحته التنفيذية:

أن للدولة منح إعانات مالية لأصحاب المدارس الخاصة في بعض الأحوال , وتخصيص مكافآت تشجيعية للمدارس الخاصة التي تؤدي خدمات تعليمية ممتازة كما أن المادتين 17 ، 18 من القانون المذكور أوجبتا أن تكون المصاريف الدراسية المقررة ورسوم النشاط المدرسي ونظام الأقسام الداخلية ومقابل الإيواء والتغذية في حدود القواعد التي تضعها وزارة التربية والتعليم , وألا تعتبر اللائحة الداخلية للمدرسة نافذة إلا بعد اعتمادها من المحافظ المختص بعد أخذ رأي مديرية التربية والتعليم .

مما مفاده

أن الهدف الرئيسي للمدرسة الخاصة هو التربية والتعليم , ولا يخرج ما يتقاضاه صاحبها عن مقتضيات هذه الرسالة ويخضع في ذلك لرقابة الجهة الحكومية المختصة .

وإذ كان البين من مدونات من أنها (مدرسة خاصة ) وكان المستأنف ضده الأول – المطعون ضده الثاني – ذلك أن اللائحة الداخلية لتلك المدرسة تمنح صاحب المدرسة الحق في تقاضي نسبة من إيراد المدرسة فإن الحكم المطعون ضده الأول كان يحصل علي نسبة من إيراد المدرسة التي أنشأها ومن ثم يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن .

وحيث أن الموضوع صالح للفصل فيه , ولما تقدم وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضده الأول قد تنازل عن الإيجار للمطعون ضده الثاني بموجب العقد المؤرخ 26/3/1980 مخالفا بذلك شروط العقد والمادة 31/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – ومن ثم فإنه يتعين إلغاء الحكم المستأنف وإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/12/1964 وإخلاء العين وتسليمها للطاعن .

(الطعن رقم 2473 لسنة 55 ق – جلسة 29/3/1990)

وعلي ذلك فإن نشاط المدرسة الخاصة لا يعتبر من قبيل الأعمال التجارية في مفهوم قانون التجارة إذ أن الهدف الرئيسي منه هو التعليم لا المضاربة على المدرسين والأدوات المدرسية ومن ثم فلا يجوز لمستأجر المدرسة الخاصة التنازل عنها أو تأجيرها من الباطن بدون موافقة المؤجر .

تاسعا : المحل المعد لشراء بعض البضائع أو تصنيع بعض المواد لخدمة النشاط الحرفي أو المهني لا يسري عليه أحكام بيع الجدك

يجب لاعتبار المحل تجاريا – في معني المادة 594 من القانون المدني – أن يكون مستغلا في نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية , يعتبر فيها المحل التجاري مالا منفصلا عن شخص صاحبه بما يمكن من التصرف فيه بالبيع , فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال إعمال تلك المادة .

ومؤدى هذا

أنه إذا كان المحل مستغل نشاط حرفي قوامه الاعتماد على – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية فإنه لا يعتبر – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – عملا تجاريا , ذلك أن الحرفي الذي يتخذ من العمل اليدوي أساسا لنشاطه ومصدر لرزقه ولا يستخدم عمالا أو آلات بحيث يضارب علي عمل هؤلاء العمال أو إنتاج تلك الآلات , لا تكون له صفة التاجر , ولا يتسم نشاطه بالصفة التجارية .

ومن فلا يعتبر المكان الذي يزاول فيه محلا تجاريا , حتى لو اقتضت مزاولة هذا النشاط شراء بعض البضائع لبيعها للعملاء أو تصنيع بعض المواد لتقديمها إليهم , استكملا لمطالب المهنة أو الحرفة و وخدمة للعملاء , فيما يعتبر امتداد طبيعيا لأيهما , مادام ذلك داخلا في إطار التبعية كما وكيفا , إذ تظل تلك الأعمال – التي لو نظر إليها بذاتها مستقلة لاعتبرت أعمالا تجارية – فرعا من المهنة أو الحرفة , تلحق بها وتأخذ حكمها , يخضعان معا لنظام قانوني واحد , هو الذي يحكم العمل الأصلي الرئيسي.

مما يترتب عليه

انطباق الوصف الذي تمارس فيه الأعمال الفرعية التابعة لها , لما كان ما تقدم , فإن الاستثناء المقرر في الفقرة الثانية من المادة 594 مدني يكون – وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة – مقصورا علي الأماكن التي تمارس فيها الأعمال ذات الصفة التجارية التي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواهما .

ولما كان المقرر عدم جواز التوسع في تفسير الاستثناء أو القياس عليه وكانت العبرة في تكيف بيع المستأجر للجدك هي بكونه واردا علي محل تجاري علي النحو المتقدم دون التعويل علي الوصف المعطي له بالعقد .

وكان الواقع في الدعوى أن الدكان مثار النزاع قد اعد ليباشر فيه المستأجرة – الطاعن الثاني – حرفة تجارية , متخذا من العمل اليدوي أساس لنشاطه ومستعينا في ممارسته بمهارته الشخصية وخبرته العملية , ولم يثبت استخدامه عمالا – بالعين – ليضارب علي عملهم , وآلات يضارب علي إنتاجها استقلالا عن شخصه – فغن الحكم المطعون فيه إذ انتهي إلى عدم اعتبار العين التي يباشر فيها الطاعن الثاني هذه الحرفة محلا تجاريا – في حكم المادة 594 / 2 من القانون المدني قد أعمل صحيح القانون , ويكون النعي عليه بالخطأ في تطبيقه في غير محله .

(الطعن رقم 242 لسنة 55 ق جلسة 16/2/1986)

عاشرا : الحرفي الذي يقوم بالأعمال اليدوية الذي تعتمد علي استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية فإنه لا يعتبر محلا تجارا

يجب لاعتبار المحل تجاريا في معني المادة 594 من القانون المدني أن يكون مستغلا في نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فلا يجوز بيع هذا المحل بالجدك ومؤدى هذا أنه إذا كان المحل مستغلا في نشاط حرفي قوامه الاعتماد بصفة رئيسية علي استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية فإنه لا يعتبر محلا تجاريا .

ذلك أن الحرفي الذي يتخذ من العمل اليدوي – سواء باشره بنفسه أو بمعاونة الغير – أساسا لنشاطه ومصدر لرزقه لا تكون له صفة التاجر ولا يتسم نشاطه بالصفة التجارية ومن ثم فلا يعتبر المكان الذي يزاوله فيه محلا تجاريا حتى إن وجدت فيه بعض الأدوات والمهمات والبضائع أو كان له عملاء وبالتالي فلا ينطبق في شأنه حكم المادة 594 / 2 من القانون المدني.

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه علي ما أورده بمدوناته من أن ” الثابت من أقوال من استشهد بهما المستأنف عليه الثاني (الطاعن) والتي تطمئن المحكمة إليها أن المستأنف عليه الأول (المطعون ضده الثاني ) كان يمارس عمله كحرفي بمفرده عين التداعي وبغير آلات تنتج من ثم لا يكون قد أنشأ متجرا بالمكان المؤجر وبالتالي لا يسري حكم المادة 594 مدني علي البيع الصادر منه إلي …..

ولا ينفذ تبعا لذلك التنازل عن الإيجار الصادر منه لها في حق المستأنف ( المطعون ضده الأول) ويسري هذا الأمر أيضا علي البيع الصادر من ….. إلي المستأنف عليه الثاني (الطاعن) .

إذ الثابت أنها كانت تمارس عملها كحرفة بمفردها وبغير آلات ” وهي أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وتنطبق علي واقع الدعوى فإن نعي الطاعن علي الحكم بالقصور وفساد الاستدلال لا يعدو أن يكون جدلا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها وهو غير جائز إثارته أمام هذه المحكمة ويكون النعي علي غير أساس .

(الطعن رقم 1945 لسنة 51 ق – جلسة 23/2/1989)

كما أن الحكمة من الاستثناء المقرر بالمادة 594 / 2 من القانون المدني هي

رغبة المشرع في الإبقاء علي  الرواج المالي والتجاري  في البلاد بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلي بيعه وتمكين مشتريه من الاستمرار في استغلاله وكان مناط استلزام توافر العنصر المعنوي الخاص بالاتصال بالعملاء وجوب أن يكون الشراء بقصد ممارسة النشاط ذاته الذي كان يزاوله بائع المتجر ولا يقدح إضافة مشتري المحل التجاري أو الصناعي نشاط آخر بالإضافة إلي النشاط الذي كان يمارسه البائع .

قضت محكمة النقض بأن

إن الحكمة من الاستثناء المقرر بالمادة 594 / 2 من القانون المدني – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – هي رغبة الشارع في الإبقاء علي الرواج المالي والتجاري في البلاد بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلي بيعه وتمكين مشتريه من الاستمرار في استغلاله .

وكان مناط استلزام توافر العنصر المعنوي الخاص بالاتصال بالعملاء أن يكون الشراء بقصد ممارسة النشاط ذاته الذي كان يزاوله بائع المتجر وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وجري في قضائه برفض الدعوى علي أن البين من عقد بيع الجدك المؤرخ 4/7/1973 أن المستأجر الأصلي تنازل للمطعون ضده الثاني عن كافة العناصر والمقومات المادية والمعنوية للمتجر.

وكان الثابت من مدونات ذات الحكم وكذلك الحكم الابتدائي أن نشاط المطعون ضده الثاني هو السياحة بما يستحيل معه توافر العنصر المعنوي في بيع المتجر  فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يستوجب نقضه .

(الطعن رقم 71 لسنة 47 ق – جلسة 27/1/1982)

وكما سبق القول بأن العبرة في ثبوت الصفة التجارية أو الصناعية هي بوقت تمام البيع أو التنازل وليس في وقت لاحق علي ذلك وعلي ذلك فإذا أفرغ البائع منشأته التجارية من مضمونها كمتجر قبل البيع فلا تعد محلا تجاريا لانتفاء مقومات المحل التجاري وعناصره .

بيع المتجر أو المصنع يقتضي أن يكون مملوكا لمستأجر العين التي أنشئ فيها . فلا يسري في شأنه الاستثناء المقرر بالمادة 594 من التقنين المدني متي كانت عناصر المتجر مملوكة كلها أو بعضها للمؤجر ويكون تصرف المستأجر فيه بالبيع بما ينطوي عليه من تنازل عن الإيجار خاضعة للقواعد المقررة في قانون إيجار الأماكن .

قضت محكمة النقض بأن :

كان القانون المدني قد أباح في المادة 594 / 2 منه للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيرة بالرغم من وجود الشرط المانع و بالرغم من عدم تنازل المؤجر عن هذا الشرط صراحة أو ضمنا في حالة بيع المصنع أو المتجر إذا توافرت شروط معينة , فلازم ذلك أن يكون المستأجر البائع هو ملك المتجر أو المصنع .

باعتبار أن جوهر البيع هو نقل ملكية شيء أو حق مالي آخر مقابل ثمن نقدي , ولما كان المتجر في معني المادة المذكورة يشمل المقومات المعنوية المتمثلة في حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق في الإجارة والرخص والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية.

كما يشمل العناصر المادية ومنها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجارية , ولئن كانت المقومات المعنوي هي عماد فكرة المتجر إلا أن ذلك لا يعني إهدار العناصر المادية , إذا لا يقوم المتجر إلا بتوافر بعض العناصر المعنوية التي لا غني عنها لوجود المحل التجاري.

وإذ كان عنصر الاتصال بالعملاء هو محرر العناصر المعنوية وأهمها بحيث يترتب علي غيبة انتفاء فكرة المتجر ذاتها , فإن عنصر المهمات المتمثل في آلات المصنع أو في الأثاث التجاري الذي أنشئ بالمكان المؤجر لتهيئته لمباشرة العمال التجارية به هو ركيزة العناصر المادية بحيث يستعصي قيام المتجر مع تخلف هذا العنصر إذ بانتفائه يضحي المكان المؤجر خاليا  كما أن عدم ملكية المستأجر له مع تواجده يجعل بيعه للمحل واردا علي غير متجر في مفهوم المادة 594 / 2 مدني .

لما كان ما تقدم

وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه هو الذي أنشأ الأثاث التجاري بالمحل المؤجر بمنقولات المطعون ضده كما أثبت بالعقد المحرر بينهما , وكان مؤدي ذلك أن المستأجر لا يملك ذلك الأثاث وهو ركيزة العناصر المادية الذي يتعين توافره إلي جانب بعض العناصر المعنوية لقيام فكرة المتجر .

بما يعني انحسار صفة المتجر عن محل التداعي وخروج التصرف فيه بالبيع عن نطاق تطبيق المادة 594/2 من القانون المدني , وكان الحكم المطعون فيه قد التفت عن الرد في الدعوى , وأنتهي إلي رفض  دعوى الإخلاء  , استناد إلي توافر شروط بيع المحل التجاري , فإنه يكون إلي جانب خطئه في تطبيق القانون قد شابه قصور في التسبيب بما يوجب نقضه .

(الطعن رقم 1421 لسنة 49 ق- جلسة 27/11/1985 س 36 ص 1049 )

سريان أحكام بيع الجدك على الأماكن الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن

تنص المادة 594 / 2 مدني على أن :

ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر , جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذ قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق .

وعلى ذلك إذا كان العين المؤجرة أقيم بها مصنع أو متجر رقم بيعه بعد انطباق الشروط الواردة بالنص عليه فانه يجوز للمحكمة أن تعد النزول من الإيجار أو الإيجار من الباطن نافذا في حق المؤجر بالرغم من وجود اتفاق يحظر على المستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار .

ومن الأصول التي تقوم عليها القوانين الاستثنائية الصادرة في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين والمستأجرين حظر تأجيل الأماكن المؤجرة والتنازل عن الإيجار وترك المكان وترك المكان المؤجر إلى الغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك وتقرير الحق المؤجر في حالة إخلال المستأجر بذلك في طلب إخلال المكان المؤجر وهو ما نصت عليه المادة 31 / ب من القانون رقم 49 / 1977.

ألا أنه استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام الحظر من التنازل عن الإيجار وحرصا من المشرع على استبقاء الرواج التجاري متمثلا في عدم توقف الاستثمار الصناعي والتجاري في حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه وذلك لتشجيع الاستمرار في هذا الضرب من الاستثمار عينا بغض النظر عن شخص مالكه تغليبا للصالح العام على المصلحة الخاصة للمؤجر ذاته – نصت الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على انه :

إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة بيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق”

قضت محكمة النقض بأن 

ولئن كان من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر وفق نص المادة 23 / ب من القانون رقم 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 2/ب من القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إذا أجره المستأجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي من المالك.

فلا أنه استثناء من هذا الحظر نصت المادة 594 / 2 من القانون المدني بأنه ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق بالمؤجر من ذلك ضرر محقق وقد استهدف المشرع الإبقاء على الرواج المالي والتجاري.

فأجاز بيع الجدك في هذه الحالة مما يترتب عليه انتقال حقوق البائع في إجارة العين المنشأ بها الجدك إلى المشتري الذي يحل محل المستأجر ويصبح هو بدوره مستأجرا مثله بموجب هذا البيع بما يمتنع معه على المؤجر إخراجه من العين وفقا لأحكام التشريع الاستثنائي سالف الذكر شريطة توافر الشروط التي أوردتها المادة 594 / 2 سالفة الذكر ومن بينها أن يكون المستأجر بائع الجدك مضطرا بحكم الضرورة إلى النزول عن متجره أو مصنعه وأن يبيعه فعلا إلى هذا الغير .

(طعن رقم 1242 لسنة 48 ق جلسة 23/5/1984 )

أمور يجب مراعاتها عند إجراء توثيق عقد بيع محل تجاري

يتعين على موثق الشهر العقاري الإطلاع على رخصة المحل للتحقق من أن البيع صادر من صاحب الحق في بيع الجدك ، وإذا كان أصحاب الشأن لم يستخرجوا رخصة بعد يذكر في العقد بأن المحل بدون رخصة وأن البيع تم تمهيداً لإتمام إجراءات استخراج الرخصة وأن ذلك على مسئولية أصحاب الشأن دون مسئولية الشهر العقاري .

على أن يقوم المشتري أو المتنازل إليه بنقل الرخصة في الحى التابع له المحل وذلك خلال أسبوعان فقط من تاريخ البيع أو التنازل مرفقاً معها عقد البيع أو التنازل الموثق من الشهر العقاري .

ويجب على الورثة إخطار الجهات المختصة خلال أسبوعان من تاريخ وفاة المرخص باسمه المحل وذلك بأسمائهم واسم من ينوب عنهم وعلى من ينوبهم متابعة إجراءات نقل الرخصة إليهم وذلك خلال أربعة شهور من تاريخ وفاة صاحب المحل ، لأن عدم مراعاة تلك الإجراءات يترتب عليها إغلاق المحل إدارياً ، كذلك إدارة المحل بدون رخصة من البلدية المختصة يترتب عليه الغلق .

ويراعى شهر عقد البيع خلال 15 يوم من توثيقه في  الشهر العقاري  وذلك بقيده بالسجل التجاري وإلا عد القيد باطلاً ، وأن يتم شهره بجريدة بيع المحال التجارية خلال شهرين من قيده بالسجل التجاري .

شروط بيع المحل التجاري بالجدك

هناك عدة شروط يجب توافرها عند بيع المحل التجاري بالجدك وهذه الشروط هى :

1. أن يكون المحل التجاري المراد بيعه متجر أو مصنع .
2. أن يقوم لدى المستأجر ضرورة لبيع المتجر أو المصنع .
3. أن يزاول المشتري نفس النشاط ولا يغيره .
4. ألا يكون عقد بائع الجدك قابلاً للفسخ .
5. امتلاك المستأجر الأصلي للجدك .
6. ألا يلحق المؤجر ضرر .
7. إبلاغ المستأجر الأصلي المالك على يد محضر بإغلاق رسمي بالثمن المعروض ويكون للمالك حق الشركاء إذا رغب في ذلك على أن يبدي رغبته خلال شهر وعليه أن يودع خزانة المحكمة الواقع بدائرتها المحل نصف صافي الثمن بعد خصم قيمة المنقولات وإن لم يبد رغبته خلال الشهر يجوز لغيره أن يشتري العين على أن يدفع الـ 50% (نصف صافي الثمن) للمالك .
8. ويجب أن يذكر بعقد البيع محتويات الجدك وقيمتها لتقدير الرسم النسبي عليها وسداده قبل التصديق على العقد .

ويعد عدم مراعاة الشروط السابقة سبباً في بطلان العقد بطلاناً مطلقاً وعندها يرد الحال الى ما كان عليه على أن يقوم المستأجر بأداء التعويض إذا كان له مقتضي.

ويشترط تصريح من المحكمة المختصة عند إبرام عقد أمام موثق الشهر العقاري إذا كان هذا العقد يخص محل مملوك لقاصر ينوب عنه وليه الشرعي وقيمة هذا العقد تزيد عن 300 جنيه ويلزم تقديم  إعلام وراثة  عند تنازل الورثة عن حق استعمال التليفون أو رخصة المحل على أساس أن هذين الحقين يعتبروا من مقومات المحل التجاري .

ختاما: استعرضنا المحلات التى يجوز بيعها بالجدك والمحلات التى لا تجوز ، وفقا للقانون المدنى وقوانين ايجار الاماكن الاستثنائي، وأهمية هذا التحديد تكمن فى تفادى دعوى الاخلاء والطرد اذا عدم خضوع المحل المباع بالجدك لشروطه يجعل البيع باطلا ويعتبر تنازل عن عقد الايجار وتأجير من الباطن يبيح للمؤجر طلب الاخلاء.