إثبات مدة عقد الإيجار مدى حياة المستأجر وتأثيره القانوني

تعرف على أثر إثبات مدة عقد الإيجار مدى حياة المستأجر وفقا للقانون المدني وقضاء محكمة النقض بوجوب تحديد المدة وما يترتب عليه من نتائج قانونية على إنهاء العقد.

إثبات مدة عقد الإيجار مدى حياة المستأجر: كيف يؤثر على انتهاء العقد قانونا

في القضايا المتعلقة بعقود الإيجار، يعد تحديد مدة العقد من المسائل الشائعة التي تؤثر على حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر.

تتناولت محكمة النقض المصرية في حكمها الصادر بتاريخ 1 أغسطس 2024 أثر إثبات أن مدة عقد الإيجار هي مدة  حياة المستأجر  على إنهاء العقد.

يثير هذا الحكم عدة تساؤلات قانونية مهمة، منها:

• كيف يتم تحديد مدة عقد الإيجار وفقًا للقانون المصري؟
• ما هو أثر إثبات أن العقد ممتد حتى حياة المستأجر؟
• كيف تؤثر الأحكام القضائية السابقة على تفسير هذا النوع من العقود؟

أثر إثبات مدة عقد الإيجار على إنهاء العقد

وقائع الطعن رقم 9778 لسنة 90 ق:

• تقدم المؤجر الطاعن بطلب إنهاء عقد الإيجار المؤرخ في 24/3/2006 والذي كان محددًا لمدة 10 سنوات مع إمكانية التجديد.
• ادعى المستأجر المطعون ضده أن مدة العقد يجب أن تمتد حتى مدة حياة المستأجر أو أن تكون قابلة للتجديد حتى 59 عامًا قياسًا على مدة الحكر.
• رفضت المحكمة الابتدائية الطلب، لكن محكمة الاستئناف ألغت الحكم الابتدائي واعتبرت أن مدة العقد ممتدة إلى 59 عامًا.
• قضت محكمة النقض بنقض الحكم لمخالفته القانون.

التفسير القانوني لامتداد عقد الإيجار

1. القواعد القانونية المتعلقة بمدة الإيجار:

وفقًا للقانون المدني المصري، يتم تحديد  مدة عقد الإيجار  بالاتفاق بين الطرفين، ويجب ألا تتجاوز 59 عامًا وفقًا للمادة 563 من القانون المدني.

2. القياس على مدة الحكر:

يجادل البعض بأن مدة الإيجار يمكن أن تمتد وفقًا لقاعدة الحكر، والتي تحدد أقصى مدة ممكنة بـ 59 عامًا، ولكن المحكمة أكدت أن تطبيق هذه القاعدة يختلف عن الإيجار العادي.

3. بطلان الاستئناف الفرعي:

أوضحت المحكمة أن الطاعن تقدم بترك الخصومة بعد انقضاء ميعاد الطعن، مما أدى إلى بطلان الاستئناف الفرعي وفقًا لأحكام المادة 238 من قانون المرافعات.

حكم محكمة النقض حول انتهاء عقد الإيجار بسبب تجهيل المدة بحياة المستأجر

محكمة النقض

الدائرة المدنية

دائرة الثلاثاء (أ)

في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة.

في يوم الخميس 26 من المحرم سنة 1446 ه الموافق 1 من أغسطس سنة 2024 م.

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 9778 لسنة 90 ق

” الوقائع “

في يوم 18/5/2020 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة ” مأمورية الجيزة ” الصادر بتاريخ 23/3/2020 في الاستئنافين رقمي 1353، 6823 لسنة 136 ق.

وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.

وفى 3/9/2020 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن.

ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلا، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.

وبجلسة 7/5/2024 عرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – فرأت أنه جدير بالنظر، فحددت لنظره جلسة للمرافعة.

وبجلسة 1/8/2024 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة، حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها، والمحكمة أصدرت الحكم بذات الجلسة.

” المحكمة “

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ أحمد فوزي الحويج والمرافعة، وبعد المداولةن حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في:

أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 1 لسنة ۲۰۱۸ مدني جزئي مركز امبابة، والتي صار قيدها برقم ٣٣٤٣ لسنة ۲۰۱۸ مدني الجيزة الابتدائية بعد إحالتها للمحكمة الأخيرة للاختصاص القيمي بطلب:

الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 24/3/2006 والإخلاء والتسليم.

وقال بيانا لذلك:

إنه بموجب هذا العقد استأجر منه المطعون ضده  المحل التجاري  المبين بصحيفة الدعوى لمدة عشر سنوات تنتهي في 31/3/2016 ويجوز تجديده لمدة مماثلة ولرغبته في إنهائه فقد نبه عليه بذلك.

وإذ لم يمتثل فقد أقام الدعوى،

وجه المطعون ضده دعوى فرعية قبل الطاعن بطلب الحكم حسب الطلبات الختامية:

1. بإثبات أن مدة هذا العقد هي مدة حياة المستأجر أو مجددة لمدة عشر سنوات تنتهي في 24/3/2026 أيهما أبعد وهى مدة حياة المستأجر قياسا على مدة الحكر وهى ٥٩ سنة.
2. بتقدير قيمة التجهيزات والمبالغ التي تكبدها في سبيل تجهيز هذا المحل.
3. واحتياطيا إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات أن نية المتعاقدين انصرفت لجعل مدة العقد يمتد لمدى حياة المستأجر.

حكمت المحكمة:

• في الدعوى الأصلية برفضها.
• وفي الدعوى الفرعية برفض الطلب الأول وبعدم قبول الطلب الثاني .

استأنف الطاعن بالاستئناف رقم ١٣٥٣ لسنة ١٣٦ ق القاهرة “مأمورية الجيزة”،

كما استأنفه فرعيا المطعون ضده أمام ذات المحكمة بالاستئناف رقم ٦٨٢٣ لسنة ١٣٦ق.

وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين أحالت الدعوى للتحقيق واستمعت لشهود الطرفين.

وبجلسة 24/2/2020 قرر الطاعن بترك الخصومة في الاستئناف الأصلي وببطلان الاستئناف الفرعي.

وبتاريخ 23/3/2020 قضت:

• برفض طلب الترك وبرفض الاستئناف الأصلي وبتأييد الحكم المستأنف بالنسبة للدعوى الأصلية.
• وفي الاستئناف الفرعي بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الفرعية بشأن مدة الإيجار باعتبار مدة عقد الإيجار المؤرخ 24/3/2006 منعقدة لأقصى مدة ممكنة لمدة ٥٩ عاما وتأييده فيما عدا ذلك.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه.

وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه بالسبب الأول مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه

وفي بيان ذلك يقول:

إن المحكمة المطعون في حكمها وبعد  فوات ميعاد الطعن  في الحكم الابتدائي رفضت طلبه ترك الخصومة في الاستئناف الأصلي وما يستتبعه من بطلان الاستئناف الفرعي.

على سند من عدم قبول المطعون ضده لهذا الترك، في حين أن المادة ۲۳۹ من قانون المرافعات لم تشترط هذا القبول وأطلقت حق الترك من كل قيد، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد:

ذلك أن المشرع قد غاير في الحكم بين ترك الخصومة في المرحلة الابتدائية للدعوى، وبين تركها في مرحلة الاستئناف.

فنص على الحالة الأولى في المادة ١٤٢ من قانون المرافعات التي تقضى بأنه :

لا يتم الترك بعد إبداء المدعى عليه طلباته إلا بقبوله …”.

وذلك مراعاة لصالح المدعي عليه حتى يتسنى له حسم النزاع ولا يبقى مهددا بخصومة جديدة.

أما في مرحلة الاستئناف فقد نصت المادة ۲۳۸ من قانون المرافعات على أن :

تحكم المحكمة في جميع الأحوال بقبول ترك الخصومة في الاستئناف إذا نزل المستأنف عن حقه أو كان ميعاد الاستئناف قد انقضى وقت الترك،

ففي هاتين الحالتين لا يتوقف القضاء بقبول  ترك الخصومة  في الاستئناف على قبول المستأنف عليه، ولو كان قد أبدى طلباته في الاستئناف أو أقام استئنافا فرعيا .

إذ لا مصلحة له في الاعتراض على الترك بعد أن أصبح في مأمن من إقامة استئناف جديد لنزول المستأنف عن حقه في الاستئناف أو لانقضاء وقت ميعاد الاستئناف وقت الترك.

لما كان البين من الأوراق، أن الطاعن قد ترك استئنافه الأصلي بعد انقضاء ميعاده فكان يتعين على محكمة الاستئناف أن تقضي بترك المستأنف – الطاعن – للخصومة في الاستئناف الأصلي .

ويستتبع حتما القضاء ببطلان الاستئناف الفرعي.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض طلب ترك الخصومة في الاستئناف لعدم موافقة المطعون ضده الضمنية على الترك .

وقضى في الاستئناف الفرعي بقبوله شكلا وبإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الفرعية بشأن مدة الإيجار .

باعتبار مدة عقد الإيجار المؤرخ 24/3/2006 منعقدا لأقصى مدة ممكنة لمدة ٥٩ عاما وتأييده فيما عدا ذلك.

فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يعيبه ويوجب نقضه.

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم:

يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم ١٣٥٣ لسنة ١٣٦ ق القاهرة بإثبات ترك المستأنف للخصومة فيه.

وببطلان  الاستئناف الفرعي  رقم ٦٨٢٣ لسنة ١٣٦ ق القاهرة.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضده المصاريف.

وحكمت في موضوع الاستئناف الأصلي رقم ١٣٥٣ لسنة ١٣٦ ق القاهرة :

• بإثبات ترك المستأنف للخصومة فيه وألزمته بمصروفاته.
• وببطلان الاستئناف الفرعي رقم ٦٨۲۳ لسنة ١٣٦ ق القاهرة وألزمت المستأنف المصاريف.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 9778 لسنة 90 بتاريخ 1 / 8 / 2024

أسئلة شائعة حول مدة عقد الإيجار وحكم محكمة النقض

في الختام، نقول أن حكم محكمة النقض الصادر في 1 أغسطس 2024 أكد أن  امتداد عقد الإيجار  إلى مدى حياة المستأجر يتطلب نصا صريحا في العقد،

كما أن ترك الخصومة في الاستئناف يؤدي إلى بطلان الاستئناف الفرعي.

إذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية متخصصة في عقود الإيجار، يمكنك التواصل مع مكتب عبدالعزيز حسين عمار – محامي قضايا الملكية والميراث والمدني.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

حجز موعد: 01285743047

واتس: 01228890370

عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.