حيازة وصية شقة قاصر: إنذار شرط جزائي ورد العين مادة 439 مدني

لماذا ينجح إنذار الشرط الجزائي في عقود التداعي العقارية؟

تُعد صيغة  الإنذار الرسمي  بشرط جزائي عقد التداعي أقوى سلاح قانوني لاسترداد حيازة الشقة المسلمة للوصية على القاصر.

“اتفق الطرفان على أن تحوز الطرف الثاني ونجلها الشقة دون اعتراض … الا أن هذه الحيازة مشروطة بعدم زواجها”

— بند ثالث عقد التداعي محل النزاع

مقارنة حقوق الوصية في عقد التداعي مقابل حكم الطرد

أولاً: إلزام بدفع قيمة الشرط الجزائي (م147، 223 مدني)

وفق المادة 147/1 مدني: “العقد شريعة المتعاقدين”، فإن إخلال المدعى عليها بالبند الثالث يُلزمها بالشرط الجزائي دون رقابة قضائية.

ثانياً: رد عين الشقة وضمان عدم التعرض (م439 مدني)

تنص المادة 439 مدني على وجوب ضمان عدم التعرض للحيازة، سواء كان التعرض ماديًا (تنفيذ حكم طرد) أو قانونيًا (إخفاء العقد عن المحكمة).

اقرأ المزيد:  تنفيذ ضمان عدم التعرض .

ثالثاً: تعويض إساءة استعمال حق التقاضي (م5، 163 مدني)

إخفاء عقد التداعي عن محكمة الطرد + عدم اختصام النيابة الحسبية = تعسّف واضح يُلزم بالتعويض الجابر.

اقرأ المزيد:  دعوى تعويض إساءة حق التقاضي  .

انذار رسمي على يد محضر بسداد قيمة شرط جزائي

انه في يوم        الموافق      /     / 2025

بناء علي طلب السيدة/ …… عن نفسها وبصفتها وصية على القاصر/ …. المقيمة ….. ومحلها المختار مكتب الأستاذ/

انا       محضر محكمة          الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيدة/ …………….. المقيمة ……………………

                                   مخاطبا مع،،

وأنذرت بالاتي

بعقد اتفاق مؤرخ ../../2016 تم تحريره بين المنذرة والمنذر اليها تضمن بالبند الثالث حيازة المنذرة وهي زوجة شقيق المنذر اليها المتوفي والوصية على نجلها منه القاصر/ …، للشقة رقم ../.. الكائنة طريق … – .. – … – الإسكندرية.

رغبة منهما في انهاء النزاع بينهما صلحا على (الملكية والحيازة) في الدعوي رقم …. لسنة 2008 مدني كلي واستئنافها رقم …./66 ق فقد ابرموا عقد الاتفاق، وتضمن العقد بالبند الرابع شرط جزائي على المخل يلتزم به مبلغ وقدره …. الف جنيه.

وحيث أن المنذر اليها قد أخلت بالالتزام الوارد بالبند الثالث وهو ما أضر بالمنذرة.

لذلك، تنذرها وبموجب الاتفاق بان تؤدي لها قيمة الشرط الجزائي المبين بالبند الرابع من العقد مبلغ وقدره …. الف جنيه خلال أسبوع من تاريخ استلام هذا الانذار.

مع حفظ كافة حقوقها القانونية الأخرى باسترداد شقة التداعي والتعويض عن اساءة حق التقاضي.

وكذلك حفظ حقها القانوني والتعاقدي وفقا للعقد بالبند الثالث منه بنسبتها في بيع شقة التداعي .

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأنذرت المنذر اليها وسلمتها صورة من هذا الانذار للعلم بما جاء به وما ورد بباطنة ولنفاذ مفعوله القانوني ونبهت عليها بما ذكر .

وبأن تدفع للمنذرة مبلغ وقدره مائة …. جنيه قيمة الشرط الجزائي خلال أسبوع من تاريخ استلام هذه الانذار مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمنذزة المبينة بصدر هذا الانذار وأي حقوق قانونية أخري يكفلها لها القانون.

ولأجل العلم،،

دعوى ثلاثية: شرط جزائي ورد عين وتعويض كيدي م439

دعوي الزام بدفع قيمة الشرط الجزائي للإخلال بالالتزام المتفق عليه بالبند الثالث ورد عين التداعي وفقا لأحكام ضمان عدم التعرض بالمادة 439 مدني والتعويض عن إساءة استعمال حق التقاضي

انه في يوم        الموافق      /     /

بناء علي طلب السيدة/ …… عن نفسها وبصفتها وصية على القاصر/ ….. المقيمة ….. ومحلها المختار مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

انا …. محضر محكمة … الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيدة/ ……………… المقيمة

مخاطبا مع،،

السيد/ وكيل نيابة أسرة ….  بصفته الممثل القانوني للنيابة الحسبية في ملف القضية الحسبية رقم …. لسنة … الخاص بالمرحوم/ ….. ويعلن سيادته بسراي نيابة الأسرة بمحكمة …. لشئون الأسرة

مخاطبا مع،،

للتعرف على الدعاوي واجبة تدخل النيابة فيها راجع بحثنا:

بطلان الحكم لعدم اختصام النيابة لوجود قاصر في الدعوى .

موضوع الدعوي والسند القانوني

بعقد اتفاق مؤرخ ../../2016 تم تحريره بين طرفي التداعي تضمن بالبند الثالث حيازة المدعية وهي زوجة شقيق المدعي عليها المتوفي والوصية على نجله القاصر/ …، للشقة رقم ../.. الكائنة طريق .. – … – .. – الإسكندرية.

رغبة منهما في انهاء النزاع بينهما صلحا على (الملكية والحيازة) في الدعوي رقم … لسنة 2008 مدني كلي واستئنافها رقم …/66 ق فقد ابرموا عقد الاتفاق، وتضمن العقد بالبند الرابع شرط جزائي على المخل يلتزم به مبلغ وقدره … جنيه.

أولا: الزام المدعي عليها بان تؤدي للمدعية قيمة الشرط الجزائي مبلغ وقدره … جنيه مع الفوائد القانونية 4% سنده القانوني والواقعي الآتي:

تضمن البند الثالث من عقد التداعي صراحة ووضوحا التزام المدعي عليها بحيازة المدعية لشقة التداعي:

[ اتفق الطرفان على أن تحوز الطرف الثاني ونجلها (المدعية الراهنة) بعد وفاة زوجها وشقيق الطرف الأول (المدعي عليها الراهنة) الشقة دون اعتراض منهم أو الغير على الحيازة.

الا أن هذه الحيازة مشروطة بعدم زواج الطرف الثاني (المدعية) في هذه الشقة، وفي هذه الحالة لا يحق لها الحيازة وقامت الطرف الأول بالاتفاق مع الطرف الثاني ببيع هذه الوحدة السكنية وما يتبعها من حصة شائعة بأعلى سعر يتفق عليه الجميع

وتحصل الطرف الثاني على مبلغ ثلثي حصيلة البيع الذي سيتم الاتفاق عليه مع المشتري والذي سيذكر بعقد البيع دون اعتراض على هذه النسبة من أي منهم مستقبلا .

ولا يجوز تدخل أي أجنبي من هذا العقد في موضوع هذا التعاقد وانه تم بالإرادة الحرة للطرفين في مجلس العقد الذي يوقع عليه شهود دون ضغط من أي طرف من الأطراف .

حيث أنه ابن شقيق الطرف الأول يهمها رعايته ولا يوجد من يحق له رعاية هذا الصغير سوي والدته الطرف الثاني ( المدعية) .

ويتبين من هذا البند الواضح والصريح:

1. إقرار المدعي عليها بحق حيازة الشقة عن نفسها وبصفتها وصية على نجلها القاصر/ …، وهذه الحيازة لها سند من القانون ويقرها المشرع ويحميها القضاء.
2. إقرار المدعي عليها بمصلحة مالية للمدعية بالحصول على نسبة مالية حال بيع الشقة.
3. وجود مصلحة مشروعة للصغير القاصر … برعايته في هذه الشقة .
4. اخلال المدعي عليها بهذا الالتزام المتفق عليه بالحيازة دونما مسوغ .

وذلك، بالتحصل على حكم بطرد المدعي عليها من شقة التداعي وتنفيذه، في غيبة منها وعدم حضورها أي من الجلسات على درجتي التقاضي، وكذلك تنفيذ الحكم بإخفاء المدعي عليها الراهنة أمر عقد الاتفاق وحق الحيازة للمدعية عن المحكمة في تلك الدعوي

ـــــــــــ حيث أن المدعي عليها أخلت بالبند والحقوق والأثار القانونية المترتبة عليه بأن قامت ـــــــــــ

في غيبة من المدعية وبخصومة لم تنعقد امام محكمة أول درجة وثاني درجة برفع دعوي طرد للغصب، واسندتها الى أنها مالكة بملكية مسجلة وأن المدعية الراهنة غاصبة بلا سند.

وأخفت عن المحكمة عقد الاتفاق الراهن محل التداعي الثابت به السند المشروع للمدعية الراهنة في حيازة شقة التداعي، وما لها وللقاصر/ … من حقوق.

ومن ثم انتفاء الغصب، وتحصلت من محكمة الاستئناف على حكم بطردها للغصب الرقيم … لسنة .. ق استئناف الإسكندرية، ونفذته وتسلمت شقة التداعي.

وهو ما يكون معه ووفقا للواقع والقانون وللمتفق عليه بعقد الاتفاق سند التداعي تكون المدعي عليها قد أخلت بالاتفاق والتزمها بحيازة المدعية لشقة التداعي عن نفسها وبصفتها وصية على القاصر.

وأهدرت حقهما ونقضت العقد بإرادتها المنفردة دونما مسوع مشروع من القانون، بما يتعين معه الزماها بالشرط الجزائي المتفق عليه بعقد الاتفاق سند التداعي وقدره مبلغ …. جنيه وفقا للبند الرابع المتضمن:

[ اتفق الطرفان على أن هذا الاتفاق نهائي ولا رجعة فيه ولا يحق لأى طرف العدول عن أي بند من بنود العقد وفي حالة قيام أحد الأطراف بمخالفة أي بند من بنوده يستحق شرط جزائي … جنيه (… جنيه) يدفعها الطرف الأخر دون حاجة لرقابة القضاء حيث أنه باتفاق الطرفان مع عدم الاخلال بنصيب كل طرف بنصيبه].

ومن ثم وحيث أن عقد الاتفاق محل التداعي قائم وساري بين طرفيه مرتبا لكافة أثاره القانونية وثبوت اخلال المدعي عليها بالتزامها الوارد بالبند الثالث منه ولحق بالمدعية ضرر من جراء هذا الاخلال بسلب حيازة شقة التداعي منها.

فان طلب المدعية بتنفيذ البند الرابع من العقد بالزام المدعي عليها بأداء قيمة الشرط الجزائي يكون موافقا لصحيح الواقع والقانون وله سند بالأوراق.

فالمقرر بالمادة 147/1 مدني ان:

العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون.

ونص المادة 148 مدني التى تنص علي:

1. يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
2. ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يتناول أيضاً ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام.

والمادة 223 مدني التى تنص علي:

يجوز للمتعاقدين أن يحددا مقدماً قيمة التعويض بالنص عليها في العقد أو في اتفاق لاحق، ويراعى في هذه الحالة أحكام المواد من 215 إلى 220.

ونص المادة 226 مدني التى تنص علي:

 إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به، كان ملزماً بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخر فوائد قدرها أربعة في المائة في المسائل المدنية وخمسة في المائة في المسائل التجارية

وتسري هذه  الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية بها إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخاً آخر لسريانها، وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره.

والمقرر في قضاء محكمة النقض:

النص في المادة 147 / 1، 150 / 1 من القانون المدني، يدل علي أن مبدأ سلطان الإرادة يسود الفكر القانوني، ولازم أن يمتنع علي أحد العاقدين نقض العقد أو إنهائه أو تعديله علي غير مقتضي شروطه، ما لم يتفق علي ذلك مع الطرف الآخر.

كما يمتنع ذلك علي القاضي لأنه لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها، وإنما يقتصر عمله علي تفسير مضمونها وهو ملزم عند وضوح عبارات العقد بعدم الخروج عنها باعتبارها تعبيرا صادقا عن إرادة المتعاقدين المشتركة.

وذلك رعاية لمبدأ سلطان الإرادة وتحقيقا لاستقرار المعاملات.

الطعن رقم 841 لسنة 49 ق جلسة 27/12/1984

ثانيا: الزام المدعي عليها بتمكين المدعية من حيازة شقة التداعي والانتفاع بها برد الحيازة اليها وتسليمها لها وفقا للعقد – الذي لم يكن محل نظر امام المحكمة في حكم الطرد ولم يكن مستندا من مستنداتها ولم يتم التناضل فيه – سنده القانوني والواقعي:

الالتزام بضمان عدم التعرض الوارد بنص المادة 439 مدني كأثر من أثار التعاقد الواجب احترمها وتنفيذها وهو التزام يرد على العقود كافة:

حيث المشرع بالمادة 439 من القانون المدني حظر اخلال المتعاقد بالتزامه بضمان التعرض للطرف الأخر في الانتفاع بالعين وحيازتها باعتباره التزام مؤبد وأثر من أثار العقد، سواء كان هذا التعرض منه أو من الغير.

وسواء كان التعرض ماديا أو قانونيا فكليهما محظورا عليه، فان فعل اخل كان التنفيذ للالتزام عينا برد العين محل التعاقد وتمكين المتعاقد المضرور من حيازتها والانتفاع بها.

ومن ثم وحيث ان طلب تمكين المدعية من شقة التداعي سنده العقد فانه ووفقا لنص المادة 439 مدني وأحكام عدم التعرض يحق لها طلب رد العين بتسليمها لها تنفيذ للعقد ووفقا لقواعد ضمان التعرض في حيازة العين والانتفاع بها .

فالمقرر بنص المادة 439 مدني ان:

ان يضمن البائع عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع كله او بعضه سواء كان التعرض من فعله هو او من فعل اجنبى يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشترى.

ويكون البائع ملزما بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع اذا كان هذا الحق قد آل اليه من البائع نفسه.

والمستقر عليه فقها أن:

جزاء الاخلال بضمان التعرض المادي ان يطلب المشترى التنفيذ العيني وذلك يكون بإزالة ما وقع مخالفا للالتزام (م 212 مدنى)

كأن يحاول البائع وضع يده على العين المبيعة فيكون للمشترى عندئذ طلب منعه فاذا كان قد وضع يده فعلا كان للمشترى طلب طرده منها.

المستشار عبد المنعم الشربيني –القانون المدنى – ص 200 – جزء 7

ولا ينال من هذا الطلب الموافق لصحيح الواقع والقانون تحصل المدعي عليها على حكم بالطرد للغصب ان هذا الحكم الذي تحصلت عليه في غيبة من المدعية وتنفيذ في غيبتها أيضا واستلام الشقة، هو ذاته تعرضا قانونيا وماديا ممتنع عليها، فضلا عن أن ما لم تنظره المحكمة لا يحوز الحجية.

والثابت عدم تناول المحكمة عقد الاتفاق سند التداعي الراهن والتناضل فيه بين الخصوم لعدم تقديم المدعي عليها الراهنة العقد للمحكمة ليكون تحت بصيرتها.

ومن ثم لا يحوز هذا الحكم الحجية على الدعوي الراهنة لاختلاف سبب كلا الدعويين السابقة والراهنة.

وما يعضد ذلك تسبيب الحكم قضاءه بالطرد للغصب الى أن المدعي عليها (المدعية الراهنة) لم تقدم سندا قانونيا لحيازتها للعين مما يتعين معه طردها.

فالمقرر ان :

 القضاء النهائي. عدم حيازته قوة الأمر المقضي إلا ما فصل فيه بين الخصوم بصفة صريحة أو ضمنية سواء في المنطوق أو الأسباب التي لا يقوم المنطوق بدونها.

عدم نظر المحكمة فيها بالفعل لا يكون موضوعا لحكم يحوز قوة الأمر المقضي.

تقدير وحدة الموضوع أو اختلافه في الدعويين من سلطة محكمة الموضوع.

شرطه. استناد حكمها إلى أسباب تؤدي للنتيجة التي انتهت إليها.

الطعن 17054 لسنة 81 ق جلسة 25 / 5 / 2015 مكتب فني 66 ق 120 ص 799

ثالثا: الزام المدعي عليها أن تؤدي للمدعية تعويضا جابرا عن إساءة استخدام حق التقاضي – سنده القانوني والواقعي الآتي:

حيث أن المدعي عليها قد اساءت استخدام حق التقاضي برفع دعوي الطرد للغصب على المدعية وهي على بصيرة وبينة بحق المدعية القانوني في حيازة شقة التداعي عن نفسها وبصفتها وفقا للعقد وتعمدها اخفاء ذلك العقد عن المحكمة لتكون دعواها بالطرد مقبولة.

فضلا عن تعمد عدم اختصام النيابة الحسبية بالدعوي رغم وجود قاصر حتى لا ينكشف أمر عقد الاتفاق وحق حيازة القاصر لعين التداعي لرعايته بها بوصاية والدته المدعية الراهنة، وهو ما كان وتحصلت على حكم بالطرد ونفذته وتسلمت الشقة في غيبة من المدعية الراهنة.

وهو ما يوجب عنه التعويض وفقا للمواد 5، 163 من القانون المدني:

حيث تنص المادة 5 مدني على:

 يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية:

• أ‌- إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالغير.
• ب‌- إذا كانت المصالح التي يرمي إلى تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها.
• ج- إذا كانت المصالح التي يرمي إلي تحقيقها غير مشروعة.

والأساس القانوني لنظرية التعسف في استعمال الحق ليس هو إلا المسئولية التقصيرية، إذ التعسف في استعمال الحق خطأ يوجب التعويض في حالة توافر حالاته.

والخطأ هنا لا بد أن يأخذ أحد ثلاثة أشكال أو صور هي:

• إما قصد الإضرار بالغير .
• وإما رجحان الضرر على المصلحة رجحاناً كبيراً .
• وإما عدم مشروعية المصالح التي يرمي صاحب الحق إلى تحقيقها.

وفي ذلك تنص المادة 163 مدني على أن:

كل خطأ سبب ضررا للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض.

والمقرر في قضاء هذه المحكمة:

أن حق الالتجاء إلى القضاء وإن كان من الحقوق العامة التي تثبت للكافة إلا أنه لا يسوغ لمن يباشر هذا الحق الانحراف به عما شرع له واستعماله استعمالاً كيدياً ابتغاء مضارة الغير وإلا حقت مساءلته عن تعويض الأضرار التي تلحق الغير بسبب إساءة استعمال هذا الحق.

الطعن 183 لسنة 55 ق جلسة 15 / 1 / 1989 مكتب فني 40 ج 1 ق 30 ص 132

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه:

يدل نص المادة الخامسة من القانون المدنى على أن مناط التعسف فى استعمال الحق الذى يجعله محظوراً باعتباره استعمالاً غير مشروع له هو تحقق إحدى الصور المحددة على سبيل الحصر فى المادة الخامسة سالفة الذكر .

والتي تدور كلها حول قصد صاحب الحق من استعماله لحقه أو مدى أهمية أو مشروعية المصالح التى يهدف إلى تحقيقها وذلك دون نظر إلى مسلك خصمه إزاء هذا الحق”.

نقض مدني في الطعن رقم 1244 لسنة 54 قضائية – جلسة 4/4/1985 مجموعة المكتب الفني – السنة 36 – صـ 545 – فقرة 2

أما والغرض من اختصام السيد المعلن اليه الثاني بصفته فهو لوجود قاصر بالدعوي وحفاظا على حقوقه وفقا للقانون وليستقيم شكل الدعوي.

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما الحضور امام محكمة ….. الدائرة  ( مدني) الكائن مقرها …………. وذلك من التاسعة صباحا وما بعدها يوم … الموافق …  /  … / … لسماع الحكم :

• أولا: الزام المدعي عليها بأن تؤدي الى المدعية عن نفسها وبصفتها وصية على القاصر/ …. قيمة الشرط الجزائي مبلغ وقدره ….. جنيه … جنيه وفقا لعقد الاتفاق محل التداعي المؤرخ ../../2016 بالبندين الثالث والرابع منه.
• ثانيا: الزام المدعي عليها برد عين التداعي الى المدعية عن نفسها وبصفتها وتمكينها من حيازة شقة التداعي والانتفاع بها وفقا لعقد التداعي وتنفيذا لالتزامها القانوني بضمان عدم التعرض لها في الانتفاع وحيازة شقة التداعي وفقا لنص المادة 439 مدني كأثر من أثار عقد التداعي وفقا للقانون.
• ثالثا: الزام المدعي عليها بان تؤدي الى المدعية عن نفسها وبصفتها مبلغ وقدره …. جنيه تعويضا جابرا عن الأضرار المادي والأدبية لإساءة استخدام حق التقاضي وفقا للمادة 5، 163 من القانون المدني
• رابعا: الزام المدعي عليها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ مع حفظ حقها القانوني والتعاقدي وفقا لعقد التداعي بالبند الثالث بنسبتها في حال بيع شقة التداعي وكافة الحقوق القانونية الأخرى أيا كانت.

ولأجل العلم،،،