موقف القانون من بيع ملك الغير وعدم الاعتداد به: 466 مدنى

تعرف على الموقف القانوني في عدم الاعتداد ببيع ملك الغير غير القانوني وفقًا للمادة 466 من القانون المدني، وحقوق المالك الحقيقي والمشتري.

في سوق العقارات، تظهر أهمية دعوي عدم الاعتداد ببيع ملك الغير، فقد قد يجد البعض أنفسهم أمام عقود بيع لعقارات لا يملكها البائع، مما يثير تساؤلات قانونية جوهرية حول صحة هذه التصرفات وموقف القانون منها.

لذلك، نستعرض حالات إبطال البيع وطرد المشتري غير المالك، مع أبرز أحكام محكمة النقض في النزاع على الملكية العقارية.

في هذا المبحث من بحثنا العقاري نستعرض بالشرح المفصل الموضوعات القانونية الأتية:

• بيع ملك الغير في القانون المصري وهل هو باطل أم قابل للإبطال؟
• موقف محكمة النقض وأبرز الأحكام التي تناولت بيع ملك الغير.
• حقوق المشتري والمالك الحقيقي وكيف يحمي كل طرف حقوقه؟
• إجراءات الطعن وإبطال البيع ومتى يحق للمالك الحقيقي الاعتراض؟
• الآثار القانونية لبيع ملك الغير وهل للمشتري الحق في التعويض؟
• هل يعتبر بيع ملك الغير باطلًا بشكل مطلق؟
• ما هي حقوق المشتري في هذه الحالة؟
• ماذا عن المالك الحقيقي؟

هل يحق الاعتراض على البيع بطلب عدم الاعتداد ببيع ملك الغير حتى لو تم تسجيل العقد؟

ان بيع ملك الغير أحد أكثر القضايا المثيرة للجدل في القانون المدني المصري.

حيث تتدخلت المادة 466 من القانون المدني لحسم النزاع، مؤكدة أن البيع لا يسري في حق المالك الحقيقي، حتى لو وافق المشتري عليه.

كما أن محكمة النقض أرست مبادئ قضائية صارمة بشأن عدم الاعتداد ببيع ملك الغير وإبطال التصرفات غير القانونية لحماية الحقوق العقارية.

موقف القانون من بيع ملك الغير وعدم الاعتداد به

في هذا البحث، نلقي الضوء على الموقف القانوني من بيع ملك الغير، ونستعرض أبرز الأحكام القضائية الصادرة عن محكمة النقض المصرية،

مع توضيح الإجراءات التي يمكن للمالك الحقيقي والمشتري اتخاذها عند التعرض لمثل هذه الحالات.

اذن، كيف يتصرف المالك الحقيقي في حالة تسجيل العقد محل  عدم الاعتداد   بييع ملك الغير ، وفي حالة عدم تسجيله.

وما هو موقف المشتري القانوني.

أجابت محكمة النقض على هذه الأسئلة في حكمها بالنقض رقم 2445 لسنة 65 قضائية.

أحكام محكمة النقض حول عدم الاعتداد ببيع ملك الغير

أكدت محكمة النقض أن طلب إبطال بيع ملك الغير جائز للمشتري دون البائع.

وللمالك الحقيقي إن كان العقد قد سُجل التمسك بعدم نفاذ البيع في حقه.

كما يكفي طلب طرد المشتري غير المالك عند عدم تسجيل العقد، وفقًا للمادة 466 من القانون المدني.

وجاء في الحكم:

إذا باع شخص شيئًا معينًا بالذات وهو لا يملكه، جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع.

ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على العقار، سُجل العقد أو لم يُسجل.

وفي كل الأحوال، لا يسري هذا البيع في حق المالك الحقيقي ولو أجاز المشتري العقد..

موقف المالك الحقيقي في حالة تسجيل العقد وعدم تسجيله

إذا تم تسجيل العقد، يمكن للمالك الحقيقي التمسك بعدم نفاذ التصرف في مواجهته.

أما إذا لم يُسجل العقد، فيكفي أن يطلب طرد المشتري باعتباره غاصبًا.

فالقانون يؤكد أن “فاقد الشيء لا يعطيه”، وبالتالي، فإن عدم الاعتداد بالتصرفات غير القانونية يظل حقًا أصيلًا للمالك الحقيقي.

النزاع على الملكية العقارية: الوقائع القانونية

تتمثل وقائع القضية في أن الطاعن أقام دعوى ضد المطعون ضدهم مطالبًا بإبطال تصرفات أحدهم على العقار المملوك له، والمتمثلة في تأجير جراج ووحدة سكنية، إضافة إلى بيع العقار لآخر دون وجه حق.

استند الطاعن إلى امتلاكه العقار بموجب عقد بيع مؤرخ 12/2/1958 المقضي بصحته ونفاذه، وأيضًا بموجب حكم تثبيت الملكية الصادر له.

تسجيل العقد وصحة توقيع العقود

محكمة أول درجة رفضت الدعوى، وتم تأييد الحكم في محكمة الاستئناف.

مما دفع الطاعن للطعن أمام محكمة النقض.

وأوضحت النيابة أن الحكم المطعون فيه قد شابه بطلان التصرفات القانونية لعدم إدراج أسماء ورثة أحد المطعون ضدهم المتوفى أثناء سير القضية.

الطعن بالنقض في قضايا الملكية

أكدت محكمة النقض أن الحكم المطعون فيه يعاني من القصور في التسبيب.

إذ لم يراعِ المستندات الدالة على ملكية الطاعن للعقار محل النزاع، رغم تقديمه أحكامًا نهائية تثبت حقه القانوني.

تثبيت الملكية بحكم قضائي وعدم الاعتداد بالتصرفات غير القانونية

استند الطاعن إلى أحكام نهائية تثبت ملكيته، إضافة إلى إقرار رسمي صادر من المطعون ضدها الأولى .

يؤكد أنها ليست المالك الحقيقي للعقار.

وإنما تم تسجيل العقد باسمها فقط لتخفيض رسوم التسجيل.

محكمة الاستئناف في قضايا العقارات

محكمة النقض قضت في النهاية بقبول الطعن، ونقض الحكم المطعون فيه.

وإحالة القضية إلى محكمة استئناف القاهرة لإعادة النظر فيها، مع إلزام المطعون ضدهم – عدا الثاني – بالمصروفات.

سند الملكية القانوني وحقوق المشتري في بيع ملك الغير

يُبرز هذا الحكم أهمية سند الملكية القانوني في تأكيد حقوق المالك الحقيقي.

وضرورة التثبت من حقوق المشتري في بيع ملك الغير قبل إتمام أي تصرف قانوني.

المبادئ القانونية المستخلصة عن بيع ملك الغير

1. إبطال بيع ملك الغير حق للمشتري، أما المالك الحقيقي فيكفيه التمسك بعدم نفاذ البيع أو طلب الطرد.
2. تسجيل العقد وعدم تسجيله لهما تأثير مباشر على حقوق الأطراف.
3. أحكام محكمة النقض تؤكد أهمية الطعن بالنقض في قضايا الملكية لضمان الحقوق القانونية.
4. التنفيذ الجبري للعقارات لا يكون صحيحًا إلا بوجود سند ملكية قانوني واضح.

هذا الحكم يوضح بشكل قاطع الحماية القانونية للدائنين والمالكين في قضايا النزاع على الملكية العقارية.

بطلان التصرفات القانونية في العقارات.. متى يحكم القضاء بعدم نفاذ البيع؟

المادة 466 من القانون المدني و كيف تواجه بيع ملك الغير قانونا؟

• طلب إبطال بيع ملك الغير حق للمشتري أم المالك الحقيقي؟
• كيف يتصرف المالك الحقيقي في حالة تسجيل العقد وفي حالة عدم تسجيله؟
• ما هو الموقف القانوني للمشتري؟

أجابت محكمة النقض على هذه الأسئلة في حكمها بالنقض رقم لطعن رقم ٢٤٤٥ لسنة ٦٥ قضائية.

وقد أكدت محكمة النقض أن طلب  إبطال بيع ملك الغير  جائز للمشتري دون البائع.

وللمالك الحقيقي إن كان العقد قد سُجل التمسك بعدم نفاذ البيع في حقه.

ويكفي طلب طرد المشترى عند عدم تسجيل العقد، وفقًا للمادة ٤٦٦ مدني.

وقالت محكمة النقض:

 إن النص في المادة ٤٦٦ من القانون المدني على أنه:

١ – إذا باع شخص شيئًا معينًا بالذات وهو لا يملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع.

ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على العقار، سُجل العقد أو لم يسجل.

٢ – وفي كلِّ حالٍ لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد.

يدل على أنه وإن كان لا يجوز طلب إبطال بيع ملك الغير إلا للمشتري دون البائع له.

إلا أن المالك الحقيقي يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف أصلًا في حقه إذا كان العقد قد سُجِّل.

فاقد الشيء لا يعطيه في بيع ملك الغير

أما إذا كانت الملكية ما زالت باقية للمالك الحقيقي لعدم تسجيل عقد البيع، فإنه يكفيه أن يطلب طرد المشتري من ملكه لأن يده تكون يد غاصب، إذ إن فاقد الشيء لا يعطيه.

وأنه، إذا ما ثبت عدم ملكية البائع له للمبيع، فإنه لا يعدُّ مالكًا ولا يستند في وضع يده لتصرف نافذٍ في حق المالك الحقيقي.

وقائع موقف المشتري القانوني في بيع ملك الغير محل الطعن

تتحصل الوقائع في أن:

 الطاعن أقام على المطعون ضدهم الأولى والثالثة والأخير ومورث المطعون ضده الثاني الدعوى رقم ٦٢ لسنة ١٩٨٠ مدني شمال القاهرة الابتدائية.

ابتغاء الحكم  ببطلان تصرفات  المطعون ضدها الأولى على العقار ملكه والمتمثلة في تأجير جراج ووحدة سكنية للمطعون ضده الثاني.

وبيعها العقار المذكور لآخر، والذي قام بتأجير الشقة الكائنة بالدور الرابع للمطعون ضده الأخير مع عدم الاعتداد بتلك التصرفات،

على سندٍ من أنه يمتلك ذلك العقار بموجب عقد بيع مؤرخ ١٢/٢/١٩٥٨ الذي يفيد بتملكه:

[ ثلاثة أرباع كامل أرض وبناء العقار محل التداعي والمقضي بصحته ونفاذه بالحكم رقم ٧٣٧٢٧ لسنة ١٩٧٧ مدني كلي شمال القاهرة] .

وباقي العقار بموجب الحكم رقم ١٤٧٤٠ لسنة ١٩٨٩ والمقضي بتثبيت ملكيته له.

وإذ قامت المطعون ضدها الأولى بإجراء التصرفات المشار إليها، ومن ثم كانت دعواه. ومحكمة أول درجة حكمت برفض الدعوى.

بحكمٍ استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم ٨١١ لسنة ١٠٤ ق القاهرة، والتي قضت بتاريخ ٢٨/١٢/١٩٩٤ بتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعنُ على هذا الحكم بطريق النقض.

وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي ببطلان الحكم المطعون فيه بالنسبة للمطعون ضده الثاني وبنقض الحكم المطعون فيه.

وإذ عرِض الطعنُ على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها».

رأى محكمة النقض المدنية في أسباب الطعن

قالت المحكمة:

وحيثُ إنّ مبنى الدفع المبدى من النيابة:

ببطلان الحكم المطعون فيه بالنسبة للمطعون ضده الثاني لوفاته قبل صدور الحكم المطعون فيه وعدم إدراج ورثته في ديباجة الحكم، فهو سديدٌ:

ذلك أن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه:

وفقًا لنص المادة ١٧٨ من قانون المرافعات يجب أن يبين الحكم أسماء الخصوم وألقابهم وموطن كل منهم، والنقص والخطأ الجسيم في هذا البيان يترتب عليه بطلان الحكم.

وهو بطلان متعلق بالنظام العام يجوز التمسك به أمام محكمة النقض.

لمَّا كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثاني [ …….] قد تُوفي أثناء نظر الاستئناف، وتم تصحيح شكل الاستئناف باختصام ورثته، إلَّا أن ديباجة الحكم أوردت اسمه دون ذكر أسماء ورثته.

وهو ما يؤدي إلى عدم التعرف على حقيقة الخصوم المحكوم لهم وصفاتهم واتصالهم بالخصومة المرددة، ولا يغني عن هذا البيان إمكان معرفة الخصوم من ورقة أخرى من أوراق الدعوى ولو كانت رسمية.

ممَّا لا يكون الحكم بذاته دالًا على استكمال شروط صحته، وأغفل بيانًا جوهريًا من بياناته، وهو ما يبطله، ويتعين نقضه بالنسبة للمطعون ضده الثاني.

وذلك بأن موضوع الدعوى محل الطعن الراهن قابل للتجزئة بحسب طبيعة المحل.

لكونها تضمنت عده طلبات منفصلة ببطلان تصرفات المطعون ضدها الأولى بتأجيرها الجراج ووحدة سكنية للمطعون ضده الثاني وبيعها كامل العقار لآخر.

وهما طلبان يستقلان كلٌّ منهما عن الآخر.

ومن ثم فالقضاء ببطلان الحكم المطعون فيه بالنسبة للمطعون ضده الثاني لا يحول دون قيامه بالنسبة لباقي المطعون ضدهم».

دفاع الطاعن: تأثير القصور في التسبيب على بطلان البيع؟

وحيثُ إنَّ حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب:

 إذ أقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواه ببطلان تصرفات المطعون ضدها الأولى بتأجيرها وبيعها لعقار التداعي.

تأسيسًا على أن الطاعن باع العقار لها ولأبنائه.

في حين أنه، قدم أمام محكمة الاستئناف:

صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى رقم ١٤٧٤٠ لسنة ١٩٨٤ مدني شمال القاهرة بثبوت ملكيته لربع العقار.

والذي صار نهائيًا بعدم الطعن عليه بالاستئناف.

وكذا صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى ١٦٤٠٦ لسنة ٨٨ مدني كلي شمال القاهرة.

والقاضي بصحة توقيع المطعون ضدها الأولى بإقرارها بملكية الطاعن كامل عقار التداعي.

وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا المستندات إيرادًا وردًّا.

مما يعيبه بالقصور المبطل، مما يوجب نقضه.

الطعن ببطلان البيع بسبب القصور في التسبيب .. كيف تعاملت المحكمة؟

وحيثُ إنَّ هذا النعي في أساسه سديدٌ:

 ذلك أن النص في المادة ٤٦٦ من القانون المدني على أنه:

1. إذا باع شخصٌ شيئًا معينًا بالذات وهو لا يملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع، ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على العقار، سُجِّل العقد أو لم يُسجَّل.
2.  وفي كلِّ حالٍ لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد.

 يدل على:

 أنه وإن كان لا يجوز طلب إبطال  بيع ملك الغير  إلا للمشتري دون البائع له.

إلا أن المالك الحقيقي يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف أصلًا في حقه إذا كان العقد قد سُجِّل،

أمَّا إذا كانت الملكية ما زالت باقية للمالك الحقيقي لعدم تسجيل عقد البيع.

فإنه يكفيه أن يطلب طرد المشتري من ملكه لأن يده تكون يد غاصب.

إذ إن فاقد الشيء لا يعطيه.

فإذا ما ثبت عدم ملكية البائع له للمبيع، فإنه لا يعدُّ مالكًا ولا يستند في وضع يده لتصرفٍ نافذٍ في حق المالك الحقيقي.

لمَّا كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد أقام دعواه بطلب الحكم:

بعدم الاعتداد بالتصرفات الصادرة من المطعون ضدها الأولى لباقي المطعون ضدهم على سند ملكيته للمبيع وعدم تصرفه بالبيع للمطعون ضدها الأولى.

واستدل على ذلك، بالإقرار المؤرخ ١/١٠/١٩٨٨ الصادر من الأخيرة.

والمقضي فيه بصحة التوقيع عليه بالدعوى ١٦٤٠٦ لسنة ١٩٨٨ شمال القاهرة والمتضمن أنها غير مالكة للعقار محل التداعي.

وأن الطاعن هو المالك الحقيقي لكامل العقار.

كما تمسك الطاعن بدلالة الحكم الصادر في الدعوى ١٤٧٤٠ لسنة ١٩٨٤ شمال القاهرة.

والمقضي فيه بملكية الطاعن لربع العقار، ولم يطعن على هذا الحكم بالاستئناف، وصار باتًا.

القصور في التسبيب.. هل يؤدي إلى نقض الحكم في بيع ملك الغير؟

أورد الحكم بمدوناته بأن المطعون ضدها الأولى لا تعد شارية حقيقية في العقد المؤرخ ٢٣/٨/١٩٥٨ الصادر من شركة …….

عن الأرض المقام عليها عقار التداعي.

وأن ورود اسم المطعون ضدها الأولى بالعقد كمشتريه كان لتخفيض  رسوم التسجيل  ولم تدفع ثمة مبالغ ثمنًا لهذه الأرض.

وأن الطاعن هو المشتري الحقيقي لتلك الأرض، وهو الأمر الذي أكده الإقرار المشار إليه الصادر من المطعون ضدها الأولى

وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذه المستندات رغم دلالتها.

ولم يُعْنَ ببحث الدفاع الجوهري الذي يتغير به – إن صح- وجه الرأي في الدعوى

وأقام الحكم قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعوى الطاعن.

استنادًا إلى أن الحكم الصادر في الدعوى ٥٦٤٥ لسنة ١٩٧٧ شمال القاهرة.

المقضي فيه  بصحة ونفاذ عقد البيع  المؤرخ ٢٠/١/١٩٦٩ الصادر من الطاعن للمطعون ضدها الأولى

رغم أن البين من الأوراق أنه طُعن عليه بالاستئناف رقم ٣١٦١ لسنة ٩٦ ق القاهرة.

إلا أن الحكم لم يحقق هذا الدفاع ودون أن يتبين ما آل إليه هذا الاستئناف

ممَّا يكون، الحكم المطعون فيه معيبًا فضلًا عن الإخلال بحق الدفاع بالقصور في التسبيب.

بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.

منطوق حكم محكمة النقض في طعن بيع ملك الغير

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضدهم – عدا الثاني – المصروفات ومبلغ مائتي جنيهٍ مقابل أتعاب المحاماة.

2445 لسنة 65 قضائية – جلسة 21/6/2021

رأي قانوني عام

يتضح من خلال ما سبق أن بيع ملك الغير في القانون المصري يعد تصرفًا غير مشروع يترتب عليه آثار قانونية خطيرة.

إذ يُعد باطلًا بطلانًا نسبيًا قابلًا للإبطال لمصلحة المالك الحقيقي.

وقد أرست محكمة النقض المصرية عدة مبادئ مهمة في هذا الصدد، حيث جاء في أحد أحكامها:

بيع ملك الغير لا ينقل الملكية إلى المشتري، ويجوز للمالك الحقيقي الطعن عليه بالإبطال، كما يحق للمشتري الرجوع على البائع بالتعويض إن كان حسن النية.

ومن هذا المنطلق، فإن المشتري حسن النية قد يجد حماية قانونية من خلال المطالبة بالتعويض.

بينما يظل البائع مسؤولًا عن تصرفه غير المشروع.

كما أن المالك الحقيقي له الحق الكامل في استرداد ملكه إذا أثبت حقه أمام القضاء.

رأي قانوني عام في البيوع العقارية

لضمان الأمان القانوني في التعاملات العقارية، ينصح بالتحقق من  تسجيل العقار في الشهر العقاري  قبل الشراء،

كما يجب، على الأطراف الرجوع إلى مستشار قانوني مختص لتفادي المخاطر القانونية المحتملة.

بهذا، يكون القانون المصري قد وضع توازنًا :

بين حماية الملكية الأصلية للملاك الشرعيين وحماية المشتري حسن النية من التعرض للضرر.

اذن، أقول أن عدم الاعتداد ببيع ملك الغير ضمانة قانونية لحماية المالك الحقيقي.

حيث يمكنه اللجوء إلى القضاء لإبطال  التصرفات القانونية  غير المشروعة.

سواء عبر دعوى بطلان البيع أو طلب طرد المشتري الغير مالك، وفقًا لما استقرت عليه أحكام محكمة النقض.