دعوى تفضيل العقد المسجل وفقا لقاعدة أسبقية التسجيل

دليلك القانوني لفهم المشروعات المتعارضة في الشهر العقاري وأسس حسم التعارض بين العقود أو الطلبات وفقًا لأحكام القانون المصري لضمان الأولوية في التسجيل.

المشروعات المتعارضة في الشهر العقاري وكيفية حسم التعارض وفقًا للقانون المصري

يقصد بالمشروعات المتعارضة قدوم أكثر من مشروع بشأن عقار واحد لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة .

تنص المادة (33) من القانون رقم 114 لسنة 1946 تنظيم الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1- إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد، ويجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشراً عليه بالقبول

وإعادة الطلب اللاحق مؤشراً عليه بذلك، فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما ،

وعلى ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام وإذا قدم للمأمورية أكثر من مشروع محرر في شأن عقار واحد وجب أن ينقضي بين إعادة مشروع المحرر السابق مؤشراً عليه بصلاحية للشهر

وإعادة مشروع المحرر اللاحق مؤشراً عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي يقع بين ميعاد تدوين كل منهما ، على ألا تجاوز هذه الفترة خمسة أيام .

2- وتحتسب الفترات المتقدم ذكرها عند إرسال نسخة الطلب أو مشروع المحرر مؤشراً عليه لصاحب الشأن بالبريد من تاريخ الإرسال .

كما تنص المادة (492) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

إذا قدم للمأمورية أكثر من مشروع محرر في شأن عقار واحد ، وجب أن تنقضي بين إعادة مشروع المحرر السابق مؤشرا عليه بصلاحيته للشهر ، وإعادة مشروع المحرر اللاحق مؤشرا عليه بذلك

فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما في دفتر أسبقية مشروعات المحررات المراد شهرها ، على ألا تجاوز هذه الفترة خمسة أيام ، وتحسب هذه الفترة من تاريخ الإرسال .

وتنص المادة (493) من التعليمات على أنه :

1- يراعى في حالات التزاحم ، وجوب إتباع طريقة واحدة في إعادة مشروعات المحررات ، سواء أكان ذلك باليد أو بطريق البريد .

2- على أنه إذا سلم مشروع المحرر السابق بالبيد للطالب ، ولم يتقدم صاحب الشأن في المشروع اللاحق في الميعاد القانوني لاستلامه ، وجب على المأمورية إرسال إليه في محل إقامته المبين بالمشروع بكتاب موصى عليه مصحوبا بإخطار وصول .

وتنص المادة (494) من التعليمات على أنه :

مع عدم الإخلال بما نصت عليه المادة 492 ، يراعى بالنسبة لمشروعات المحررات الموقوت شهرها بمواعيد قانونية يخشى عليها من السقوط ، أن تقوم المأمورية بسرعة  مراجعتها والتأشير عليها بالصلاحية للشهر

حتى يمكن شهرها قبل فوات المواعيد المحدد لها .

يلاحظ من المواد السابقة ضرورة مراعاة الأسبقية في التأشير على مشروعات المحررات بصلاحيتها للشهر عند قدوم أكثر من مشروع محرر في شأن عقار واحد .

وفي حالة المشروعات المحررات الموقوف شهرها بمواعيد قانونية ويخشى عليها من السقوط يتعين على مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة سرعة مراجعتها والتأشير عليها بالصلاحية للشهر حتى يمكن شهرها قبل فوات المواعيد المحددة لها .

طلبات التسجيل المتعددة

في حالة قدوم أكثر من طلب في شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك .

تنص المادة (35) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1- إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك ، وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشرا عليه بالقبول

وإعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما على ألا تتجاوز هذه الفترة سبعة أيام .

2- وتحتسب هذه الفترة من تاريخ الإرسال.

يتبين من هذه المادة والمادة 33 أن عند قدوم أكثر من طلب في شأن عقار واحد يراعى بحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك .

كما يراعى أن تكون الفترة التي بين إعادة الطلب السابق مؤشرا عليه بالقبول وإعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منها ، على ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام .

والمراد من إعادة الطلب الأسبق الى صاحبه قبل غيره من باقي الطلبات اللاحقة عليه بسبعة أيام هو لتحقيق العدل بين المتزاحمين وفقا لأسبقيتهم دون نظر الى أى اعتبار آخر

وسيكون من أثر مراعاة الأسبقية حث الأفراد على المبادرة ، الى تقديم الطلبات أو مشروعات المحررات وقطع السبيل على كل محاولة ترمى الى استغلال الظروف والمصادفات .

ويقصد بالطلبات المتعارضة التي تقدم في شأن عقار واحد وأن تكون هذه الطلبات متعلقة بذات العقار أو بجزء منه . أما إذا كانت عن أجزاء مختلفة يتسع لها ملكية المتصرف فيه

فليس ثمة تعارض يقوم بينها وفي هذه الحالة يجوز إتمام الطلبات اللاحقة . (م 36 من التعليمات)

وتنص المادة (38) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1.  يجب على المأمورية أن تتحقق من إثبات جميع الطلبات السابقة واللاحقة بكشف التحديد المساحي بالطلب الحالي وما تم بشأنها ، وذلك ضبطاً لحالات التعارض ولا مكان تحديد المركز القانوني للمتصرف .
2. ويراعى  التأشير بدفتر أسبقية الطلبات قرين الطلبات المتعارضة بما يفيد هذا التعارض .
3. وذلك مع مراعاة أحكام المواد 496 وما بعدها في شأن إجراءات التعارض بالمأموريات “

وتنص المادة (496) من التعليمات على إجراءات التعارض بالمأموريات :

مع عدم الإخلال بالأحكام المتعلقة بالتعارض بين الطلبات والمشروعات ، يفرد بكل مأمورية دفتر خاص يسمى (دفتر الطلبات والمشروعات المتعارضة) ويقسم هذا الدفتر بحسب المراكز والأقسام والنواحي التابعة للمأمورية

تدون بأرقام مسلسلة جميع الطلبات المتعارضة ، والتي لم يمض ثلاثون يوما على تاريخ انقضاء المدة المقررة لاعتبار الطلب كأن لم يمن ، دون أن تخطر المأمورية من المكتب لشهرها .

وتنص المادة (497) من ذات التعليمات على أنه :

تؤشر المأمورية على مشروعات المحررات الخاصة بالطلبات المتعارضة اللاحقة بالمداد الأحمر ، وبخط واضح ، وفي مكان ظاهر من المشروع ، وبوجود هذا التعارض

مع ذكر رقم الطلب أو الطلبات المتعارضة السابقة ، وتاريخ التأشير على مشروعاتها بالصلاحية للشهر ، وتاريخ تسليم هذه المشروعات لأصحابها ، أو تاريخ إرسالها إليهم بالبريد .

وتنص المادة (498) من التعليمات على أنه :

إذا كان مشروع الطلب السابق المتعارض لم يقدم للمأمورية ، فيكتفي بذكر رقم هذا الطلب على مشروع الطلب اللاحق، مع الإشارة الى عدم تقديم مشروعه للمأمورية “.

وتنص المادة (499) من التعليمات على أنه :

1- تخطر المأمورية المكتب بكتاب مسجل ، عن كل طلب جديد يتعارض مع طلب سابق خرج مشروعه من المأمورية ، ولم يؤشر عليه بطبيعة الحال بوجود تعارض

طالما لم يمض شهر على سقوط الطلب السابق ، ولم تواف المأمورية بما يفيد شهره، وذلك في نفس اليوم الذي تظهر فيه حالة التعارض .

2- ويراعى أن يذكر في هذا الإخطار رقم الطلب السابق، ورقم مشروعه ، وتاريخ تسليمه أو إرساله بالبريد الى أصحاب الشأن، على أن تعيد المأمورية إخطار المكتب بمجرد تسليم أو إرسال مشروع الطلب الجديد صالحا للشهر الى أصحاب الشأن .

ويتعين على قسم المراجعة الفنية بمكتب الشهر الرجوع الى دفتر المحررات المتعارضة عند شهر أى محرر للتأكد من عدم وجود تعارض سواء بإخطار من المأمورية أو بمجرد متعارض سبق إيقافه بقسم المراجعة الفنية بمكتب الشهر .

ويراعى عند وجود حالة تعارض الرجوع الى كل من دفتر التعارض ودفتر الحركة والأسبقية . فإذا تبين من النظر في الدفترين عدم وجود محرر متعارض يشهر المحرر

إذا كان مستوفيا لكافة البيانات وإن أوقف شهره يذكر ذلك بدفتر المحررات المتعارضة ويشار الى ذلك بدفتر الأسبقية .

أما إذا كان قد سبق تقديم محررات متعارضة لقسم المراجعة الفنية فإذا كان قد أوقف شهر أولهما فيلزم عدم شهر المحرر الآخر إلا بعد أعمال قواعد المفاضلة بين المحررات

أما إذا كان قد تم شهر أحدهما فلا يجوز شهر الآخر إلا بعد صدور حكم من المحكمة بإلغاء شهر المحرر السابق .

أسباب تزاحم تعارض طلبات التسجيل العقارى

يمكن إجمال أسباب تزاحم الطلبات أو التعارض في سببين رئيسيين وهما :

• السبب الأول : في حالة قدوم أكثر من طلب في شأن عقار واحد أو جزء منه لمأمورية الشهر العقاري المختصة .
• السبب الثاني : في حالة وجود طلبين أو أكثر تحت المراجعة بالمأمورية في وقت واحد .

قضت محكمة النقض فى هذا الشأن بأن

إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر، ولو نسب الى المشتري – الذي بادر بالشهر – التدليس أو التواطؤ مع البائع، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي، ولا يشوب سند ملكيته عيب يبطله – أسبقية تقديم الطلب لجهة الشهر لا أثر لها

ادعاء حصول التسجيل السابق نتيجة غش أو تواطؤ بين من تم لصالحه وبين موظف الشهر العقاري المختص . عدم مراعاة المواعيد والإجراءات المنصوص عليها في المادتين 33 ، 34 من القانون 114 لسنة 1946 لا يترتب عليه بطلان الشهر .

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن:

مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري. وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية، ويترتب على عدم الشهر ألا ينشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير.

مما مفاده

إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر، ولو نسب الى المشتري – الذي بادر بالشهر- التدليس أو التواطؤ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيق لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله

ولا يغير من ذلك ، أن يكون صاحب التسجيل اللاحق قد حصل على أسبقية في تقديم طلبه لجهة الشهر العقاري. إذ أن مجرد الأسبقية في تقديم الطلب لا تنال من الآثار القانونية المترتبة لصاحب التسجيل السابق.

كما لا يغير من هذا النظر، القول بأن التسجيل السابق كان نتيجة غش أو تواطؤ بين من تم  التسجيل  لصالحه، وبين الموظف الذي أجراه بمصلحة الشهر العقاري، بعدم مراعاة المواعيد والإجراءات التي تقضي بها المادتان 33 ، 34 من قانون الشهر العقاري

إذ لم يرتب الشارع بطلان الشهر على مخالفتها، ومن ثم فإن الأفضلية تكون لمن سبق في تسجيل التصرف الصادر له، ولو كان هو صاحب الطلب اللاحق.

نقض مدني 21/5/1995 مجموعة محكمة النقض 46-11-791-156

عبد العزيز حسين عمار محام بالنقض — خبرة تزيد عن 28 سنة

محامٍ مقيد أمام محكمة النقض المصرية، متخصص في القضايا المدنية، النزاعات العقارية، الميراث، والطعن بالنقض. مدير منصة "عمار للمحاماة" ومؤلف قانوني يهدف لتبسيط الثقافة القانونية المصرية.

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2023-01-07