رفض القيد في السجل العيني ومنازعات إجراءات التسجيل

يتناول هذا البحث رفض القيد في السجل العيني والمنازعات التي قد تنشأ أثناء إجراءات التسجيل، سواء تعلقت بالاعتراض على بيانات القيد الأول، أو رفض قيد محرر، أو طلب استيفاء يراه صاحب الشأن غير لازم، أو سقوط أسبقية الطلب، أو المنازعة في صحة البيانات المثبتة بالسجل.

كما نستعرض الإجراءات والمواعيد الواردة في النصوص محل الدراسة، واختصاص اللجنة القضائية وأثر فوات مواعيد الاعتراض، وأهم أحكام محكمة النقض المتعلقة بحجية القيد والطعن عليه.

أما إذا كنت تبحث عن خطوات تقديم طلب القيد والمستندات وبيانات الطلب والقيد الأول واللاحق فراجع المقال المستقل: إجراءات قيد الملكية في السجل العيني والمستندات المطلوبة.

متى تنشأ المنازعة حول القيد في السجل العيني؟

قد تنشأ المنازعة في عدة مراحل مختلفة، لذلك لا يصح التعامل مع جميع الحالات باعتبارها حالة واحدة من حالات رفض التسجيل.

ومن أهم الصور التي يتناولها هذا البحث:

• الاعتراض على نتيجة التسوية السابقة على القيد الأول.
• الاعتراض على بيانات القيد الأول.
• وجود عيب في قرار القيد.
• شبهة تزوير في المستند أو القيد.
• طلب استيفاء بيانات أو مستندات يرى صاحب الشأن عدم لزومها.
• سقوط أسبقية طلب القيد.
• رفض أمين السجل قيد المحرر.
• المنازعة في بيانات السجل بعد القيد.
• طلب شطب أو تغيير قيد يستند إلى تصرف باطل أو حكم قضائي.

لماذا يمثل الاعتراض على القيد مسألة مهمة؟

ترجع أهمية الاعتراض إلى القوة التي يمنحها نظام السجل العيني للبيانات المقيدة فيه بعد استقرارها وفوات طرق الاعتراض والطعن المقررة.

ولذلك أحاط المشرع إجراءات إنشاء القيد وفحصه والاعتراض عليه بمجموعة من الضمانات السابقة واللاحقة.

مبدأ الشرعية وأثره في رفض القيد

مبدأ الشرعية يعني ضرورة التحقيق والرقابة والمراجعة السابقة على القيد حتى لا يقيد حق لا يستند إلى أساس قانوني سليم.

ومن مقتضيات ذلك التحقق من:

1. استيفاء الشروط الموضوعية والشكلية.
2. شخصية المتعاقدين وأهليتهم وصفاتهم.
3. صفة المتصرف وكونه مالكا أو صاحب الحق المقيد بحسب الأحوال.
4. صلاحية الحق للتعامل والقيد.
5. سلامة سند التصرف.
6. استيفاء الشروط القانونية اللازمة لإنشاء الحق أو نقله أو تعديله أو زواله.

متى يكون القيد معيبا؟

عيب قرار القيد

إذا كان قرار القيد معيبا فقد تثار المنازعة بشأن آثاره بحسب طبيعة العيب والقرار الذي استند إليه.

شبهة التزوير

يجب أن يكون القيد خاليا من شبهة التزوير.

ولا يختلط ذلك بالخطأ المادي البحت الذي وضع القانون له نظاما لتصحيحه.

مخالفة الأوضاع القانونية

يجب أن يتم القيد طبقا للأوضاع القانونية، وألا يكون الحق محل القيد مخالفا للنظام العام أو مما لا يجوز التعامل فيه أو قيده.

الاعتراض على نتيجة التسوية قبل القيد الأول

قبل استقرار القيد الأول تمر بيانات العقار بأعمال مساحة وفحص وتسوية.

وقد ورد في النص الأصلي أنه بعد قيد العقارات في دفتر مساحة الملكية تخطر الهيئة العامة للمساحة الملاك وأصحاب الحقوق ببيان ما قيد بأسمائهم، مع التنبيه إلى حقهم في الاعتراض.

ويقدم الاعتراض وفقا للنظام الوارد بالنص إلى الجهة المختصة خلال الميعاد المقرر، ثم يعرض على لجنة فحص الاعتراضات على تسوية دفتر مساحة الملكية.

وقد تناول الموقع بصورة مستقلة المنازعات المتعلقة بـاستمارة التسوية بالسجل العيني.

الاعتراض على القيد الأول في السجل العيني

لما كان القيد الأول أساس القيود التالية، فقد نظم القانون طريقا للاعتراض على البيانات التي تدرج لأول مرة في صحيفة الوحدة العقارية.

ووفقا للنص محل الدراسة، كان الاعتراض يقدم إلى اللجنة القضائية المختصة خلال المدة القانونية من بدء سريان النظام على القسم المساحي.

المادة 21 من قانون السجل العيني

ورد بالنص أن المادة 21 تنص على تشكيل لجنة قضائية في كل قسم مساحي برئاسة رئيس محكمة ابتدائية وعضوية اثنين من موظفي المصلحة أحدهما قانوني والثاني هندسي.

وتختص اللجنة وفقا للنظام المبين بالنص بالنظر في الدعاوى والطلبات التي ترفع خلال المدة المحددة لإجراء تغيير في بيانات السجل العيني.

مدة الاعتراض على القيد الأول

ورد في المادة محل الدراسة أن صاحب المصلحة كان له الاعتراض خلال السنة الأولى من العمل بالقانون في القسم المساحي، مع ما قررته المادة 22 بشأن إمكان مد المدة سنة أخرى بقرار من وزير العدل.

بيانات عريضة الاعتراض

وفقا للإجراءات الواردة في النص الأصلي، ترفع الدعوى بعريضة تتضمن:

1. اسم المدعي ولقبه ومهنته أو وظيفته وموطنه وبيانات من يمثله إن وجد.
2. اسم المدعى عليه ولقبه ومهنته أو وظيفته وموطنه.
3. موضوع الدعوى وأسانيدها والطلبات.
4. توقيع المدعي أو من يمثله.

كما يرفق بالعريضة عدد الصور اللازم للخصوم، وحافظة بالمستندات المؤيدة للطلب.

إخطار الخصوم ونظر الاعتراض

تقوم أمانة اللجنة وفقا للإجراءات الواردة في المصدر بإخطار الخصوم بصورة من عريضة الدعوى ورقم القيد وتاريخ الجلسة.

ويجوز لأطراف الدعوى الحضور بأنفسهم أو بوكلاء عنهم.

ويجوز للجنة سماع أطراف النزاع وطلب إيضاحات من أمين مكتب السجل العيني والاستعانة بالخبراء وإجراء التحقيقات والمعاينات اللازمة.

ويصدر القرار بعد استكمال الإجراءات التي نصت عليها اللائحة المشار إليها في النص.

الطعن في قرارات اللجنة القضائية

ورد في النص الأصلي أن أحكام اللجنة تكون قابلة للاستئناف أمام محكمة الاستئناف الواقع في دائرتها القسم المساحي في الحالات التي حددتها القواعد المشار إليها، مع وجود حالات نص عليها المصدر تكون فيها أحكام اللجنة نهائية.

ومن الحالات المذكورة:

• إذا كان التغيير لا يمس بحق أحد الأشخاص الواردة أسماؤهم في صحائف الوحدات المطلوب تغييرها.
• إذا كان التغيير المطلوب متفقا عليه بين جميع ذوي الشأن.
• الحالات المرتبطة بالنصاب التي وردت في النص المنظم.

رفض استيفاء طلب القيد وسقوط الأسبقية

قد لا يكون النزاع حول القيد الأول وإنما ينشأ أثناء تقديم طلب قيد لاحق.

فإذا كان الطلب ناقصا في البيانات أو المستندات، يتم إخطار طالب القيد لاستيفاء النقص في الميعاد المقرر.

وإذا لم يتم الاستيفاء، يجوز أن تترتب آثار على أسبقية الطلب وفقا للأحكام الواردة في النص.

الاعتراض على طلب الاستيفاء أو سقوط الأسبقية

ورد في النص أنه يجوز لمن أشر على طلبه باستيفاء بيانات يرى عدم وجود وجه لها، أو لمن تقرر سقوط أسبقيته، أن يتخذ طريق الاعتراض الذي نظمته المواد المشار إليها.

ويتم عرض الأمر في النهاية على الجهة المختصة وفقا للتسلسل الإجرائي الذي حدده القانون.

رفض قيد المحرر في السجل العيني

إذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة، أجاز النص لأمين السجل العيني رفض إجراء القيد بشرط أن يكون القرار مسببا.

ويجب إثبات أسباب الرفض على الطلب وفي دفتر العرائض وإبلاغ طالب القيد بها كتابة.

الاعتراض على قرار رفض القيد

ورد في المصدر أن طالب القيد يمنح الميعاد المحدد قانونا للاعتراض على الرفض، وإذا انقضى الميعاد دون اعتراض يصبح القرار نهائيا وفقا للنظام الوارد بالنص.

وإذا قدم الاعتراض ورفض، نظم القانون طريق طلب رفع الأمر إلى اللجنة القضائية خلال الميعاد المبين في النص.

قرار اللجنة بشأن رفض القيد

إذا رفع الأمر إلى اللجنة، تصدر قرارا مسببا إما بتأييد رفض القيد أو بتنفيذ الطلب.

وإذا صدر القرار بجواز القيد، يتم إجراء القيد وفقا للمستندات المقدمة وترتيب الطلب في دفتر العرائض.

أما إذا صدر القرار بالرفض، فيؤشر بمضمونه في دفتر العرائض ويرد المحرر إلى صاحب الشأن وفقا للإجراءات الواردة بالمصدر.

جدول يوضح أهم صور المنازعة في القيد

حجية القيد بعد فوات مواعيد الاعتراض

يقصد بحجية القيد مدى قوته في إثبات الحقوق المقيدة في السجل العيني.

وتظهر أهمية مواعيد الاعتراض لأن البيانات بعد استقرارها وفوات طرق الطعن المقررة تكتسب الحجية التي يرتبها القانون عليها.

وقد ورد في النص أن مجرد إثبات البيان بالسجل وفوات مواعيد الطعن أو الفصل نهائيا فيما يرفع من طعون يترتب عليه افتراض استكمال البيان للشروط والأوضاع اللازمة لإجراء القيد أو التغيير فيه.

حكم النقض بشأن القيد الأول والاعتراض عليه

الطعن رقم 1540 لسنة 70 ق – جلسة 17/6/2001

تناول الحكم أحكام المواد المتعلقة باللجنة القضائية وتغيير بيانات السجل العيني.

وجاء في المبادئ الواردة بالنص أن مناط عرض الدعاوى والطلبات على اللجنة القضائية هو رفعها خلال المدة التي حددها القانون.

أما بعد انتهاء تلك المدة، فقد تناول الحكم مدى إمكان لجوء صاحب الشأن إلى القضاء العادي للاعتراض على البيانات الواردة بالسجل، مع مراعاة حجية الأمر المقضي.

كما استند الحكم إلى المادة 39 فيما يتعلق بعدم جواز تغيير البيانات الواردة بالسجل إلا بمقتضى محررات موثقة ممن يملك التصرف في الحقوق الثابتة بالسجل، أو بمقتضى الحكم أو القرار الصادر من الجهة المختصة وفقا للنص.

حجية القيد الأول في الطعن رقم 1540 لسنة 70 ق

تناول الحكم كذلك أثر القيد الأول وحجية البيانات الواردة به.

ووفقا للمبدأ الوارد بالمصدر، فإن استقرار صحة بيانات القيد الأول وتطهيرها من أوجه الاعتراض يرتبط بفوات ميعاد الاعتراض دون طعن أو الفصل في الاعتراض المقدم في الميعاد.

أما إذا لم تستقر البيانات على هذا النحو، فقد تناول الحكم إمكان المنازعة فيها وفقا للقواعد المبينة به.

قضاء النقض بشأن أثر فوات مواعيد الطعن

الطعن رقم 4418 لسنة 70 ق – جلسة 3/2/2005

ورد في الحكم أن مجرد إثبات البيان بالسجل العيني وفوات مواعيد الطعن المنصوص عليها أو الفصل نهائيا فيما يرفع من طعون يترتب عليه صيرورة البيان ممثلا للحقيقة وفقا للأحكام القانونية التي تناولها الحكم.

ولازم ذلك افتراض استكمال البيان للشروط والأوضاع المنصوص عليها في القانون لإجراء القيد ابتداء أو إجراء التغيير فيه.

شطب العقد المسجل وعدم بحث شروط التأشير بالحكم

تناول الطعن ذاته حالة إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بشطب العقد المسجل سند الدعوى على خلو الأوراق مما يدل على إعلان حكم صحة ونفاذ العقد وإجراء التغيير في السجل العيني طبقا لمقتضاه.

وانتهى الحكم إلى القصور لعدم بحث مدى استكمال الطلب المقدم لجهة التسجيل لشروط التأشير بالحكم ومدى نهائيته على الوجه المبين بأسباب الحكم.

المنازعة في الحق رغم وجود القيد

تناول النص الأصلي أيضا فكرة المنازعة في وجود أو صحة الحق العيني رغم التسجيل إذا كان النزاع يتعلق بعيب في التصرف أو العمل القانوني الذي استند إليه القيد، مثل بعض عيوب الرضا أو السبب أو الصورية بحسب الأحوال.

فإذا أبطل التصرف أو حكم بصوريته، فإن أثر ذلك على القيد يتحدد وفقا للحكم والإجراءات القانونية اللازمة لتغيير البيانات المقيدة.

التملك بالتقادم والعقار الخاضع للسجل العيني

تناول المقال الأصلي كذلك الحكم بعدم دستورية الحظر الذي كان مقررا على التملك بالتقادم على خلاف الثابت بالسجل.

ومن ثم تعرض لأحكام تثبيت الملكية باعتبارها أحكاما كاشفة أو مقررة للحق في الحالات التي يكون فيها مصدر الملكية هو التقادم المكسب.

المادة 968 من القانون المدني كما وردت بالمصدر

تناول المصدر حكم المادة 968 بشأن اكتساب ملكية المنقول أو العقار أو الحق العيني بالحيازة المستمرة للمدة القانونية مع توافر شروط التقادم المكسب.

ويرتبط ذلك بتوافر الحيازة بالشروط اللازمة قانونا واستمرارها خلال المدة المقررة.

للمزيد حول وضع اليد والتملك بالتقادم راجع الدراسة المتخصصة.

تسجيل حكم تثبيت الملكية

إذا كان الحق قد اكتسب بالتقادم ولم يوجد محرر يمكن قيده مباشرة، تناول المصدر لجوء من اكتسب الحق إلى دعوى تثبيت الملكية والحصول على حكم يمكن اتخاذ الإجراءات اللازمة بشأنه لإثبات الحق وفقا للقواعد المنظمة.

الفرق بين رفض القيد والطعن في القيد القائم

هناك فرق جوهري يجب المحافظة عليه:

• رفض القيد: يعني أن طلب تسجيل المحرر لم يتم قبوله أو استكماله بعد.
• سقوط الأسبقية: يتعلق بترتيب الطلب في مواجهة الطلبات الأخرى.
• الاعتراض على القيد الأول: يتعلق بالبيانات التي أنشئ بها السجل لأول مرة.
• الطعن على قيد قائم: يتعلق بالمنازعة في صحة أو أثر بيان أصبح مثبتا في السجل.
• تصحيح الخطأ المادي: له نظام مختلف عن النزاع في أصل الحق أو سند القيد.

أما الإجراءات العادية لتقديم طلب صحيح ومستوف للمستندات فهي موضوع مقال إجراءات قيد الملكية في السجل العيني والمستندات المطلوبة.

الأسئلة الشائعة حول رفض القيد والاعتراض عليه

ما أسباب رفض القيد في السجل العيني؟

قد يرتبط الرفض بعدم استيفاء البيانات أو المستندات أو الشروط القانونية والمساحية اللازمة للقيد، ويجب الرجوع إلى القرار المسبب لمعرفة سبب الرفض المحدد.

هل يجب أن يكون قرار رفض القيد مسببا؟

وفقا للنص محل الدراسة، يجب بيان أسباب رفض القيد وإبلاغ طالب القيد بها حتى يتمكن من اتخاذ الإجراء الذي أجازه القانون.

كيف يتم الاعتراض على القيد الأول؟

ورد في النص أن الاعتراض يقدم بالطريق المقرر إلى اللجنة المختصة خلال المدة القانونية من بدء سريان نظام السجل العيني على القسم المساحي، مع مراعاة القواعد الخاصة بمد المدة.

هل رفض القيد هو نفسه سقوط أسبقية الطلب؟

لا. رفض القيد يتعلق بعدم قبول إجراء القيد، بينما سقوط الأسبقية يتعلق بترتيب الطلب في مواجهة الطلبات الأخرى المقدمة على العقار.

هل يمكن الاعتراض على طلب استيفاء مستندات؟

تناول النص طريقا لمن يرى أن طلب الاستيفاء غير قائم على وجه صحيح، وكذلك لمن تقرر سقوط أسبقية طلبه، وذلك وفقا للإجراءات والمواعيد التي بينها القانون.

ماذا يحدث بعد فوات مواعيد الطعن على القيد؟

تزداد قوة القيد وحجيته بعد استقرار البيانات وفوات المواعيد المقررة أو الفصل نهائيا في الاعتراضات، وفقا للأحكام التي تناولتها محكمة النقض.

هل يمكن المنازعة في قيد قائم بسبب بطلان التصرف؟

تختلف الإجابة بحسب سبب المنازعة وطبيعة التصرف والقيد والحكم المطلوب، وقد تناول القضاء حالات المنازعة في سند القيد وأثر الحكم الصادر بشأنه.

الخاتمة: الطعن على القيد في السجل العيني

تختلف إجراءات رفض القيد في السجل العيني باختلاف المرحلة التي نشأ فيها النزاع. فقد يكون الأمر اعتراضا على نتيجة التسوية أو القيد الأول، وقد يكون منازعة في طلب استيفاء أو سقوط أسبقية طلب، وقد يتعلق برفض قيد محرر أو بالطعن في بيانات أصبحت مثبتة بالفعل في صحيفة الوحدة العقارية.

لذلك يجب قبل اتخاذ أي إجراء تحديد طبيعة القرار محل الاعتراض وتاريخ إبلاغه والمرحلة التي وصل إليها القيد والمواعيد القانونية المتعلقة به.

كما توضح أحكام النقض الواردة بالدراسة أهمية التفرقة بين القيد الذي استقرت بياناته بعد فوات المواعيد وبين القيد الذي ظل محل اعتراض أو نزاع، وأثر ذلك على حجيته وإمكان طلب تغييره أو شطبه.

أما من يريد البدء في التسجيل دون وجود نزاع، فيمكنه الرجوع إلى دليل إجراءات قيد الملكية في السجل العيني والمستندات المطلوبة.