وجوب تفسير المشاهرة

تحديث بشان وجوب تفسير المشاهرة

 

  • للأسف لم تعد المحاكم تطبق هذا المبدأ – وجوب تفسير المشاهرة – للعقود التى أبرمت فى وقت قريب من بدء تطبيق القانون المدنى على عقود الايجار المبرمة بعد 31/1/1996 فى ظل سريان القانون رقم 4 لسنة 1996 ، فقد قضت محكمة النقض فى السابق بوجوب تفسير القاضى لعبارة المشاهرة ، بيان النية الحقيقية للمدة التى انعقدت عليها ارادة الطرفين المؤجر والمستأجر ، فاذا ثبت أن الغرض منها أطول مدة ممكنة قيست المدة الايجارية على الحكر بتسعة وخمسون عاما ، الا أن محكمة النقض عدلت عن هذا المبدأ وقضت أنه لا يجوز للقاضى تفسير عبارة المشاهرة وأن يحدد المدة ، وأن لفظ المشاهرة يعنى التأجير لمدة شهر

 

  • وفى هذا الاستئناف للأسف أخلت المحكمة بحق الدفاع ولم تمكنه من اثبات الدفاع الشكلى بانعدام الخصومة ، بالتصريح له بالتحرى عن محل الاقامة الذى قام المؤجر اعلان ورثة المستأجرة عليه لاثبات أنه لا يخصهم البته ، وأنه تعمد الغش فى الاعلان بالدعوى ، ولم تمكنه أيضا من مخاطبة البريد وقلم المحضرين لاثبات عدم وصول أى اخطارات للمدعى عليهم ، والمبين أرقامها بمعرفة المحضرين خلف الاعلان ، وأثبتت الطلبات بمحضر الجلسة وحجزت الاستئناف للحكم وأيدت الاخلاء على خصوم لم يمثلوا فى الدعوى ابتداء ولم يدافعوا عن أنفسهم

 

  • فما كان منا الا أن أقمنا دعوى انعدام حكم أصلية ، ومكنتنا المحكمة من التصاريح المطلوبة ، وثبت لديها أن الاخطارات التى سددها المحضر القائم بالاعلان ، هى أرقام اخطارات وهمية وليس لها أى وجود سواء بدفتر المراسلات بقلم المحضرين أو أرقام الباركود بالبريد ، الذى ارسل خطابا للمحكمة بهذه الحقيقة وأن أرقام الباركود المدونة بالاعلانات وهمية ولا تخص المعلن اليهم

 

  • والطامة الكبرى أن المحكمة قضت بعدم جواز نظر دعوى انعدام الحكم لأن المحكمة الاستئنافية فصلت فيه

 

  • ومن ثم لزم التنويه للقارئ أن كافة المبادئ الواردة بهذه الصحيفة كانت تطبق فى السابق أما الأن فلا تطبق وفقا لما تم ذكره أعلاه

 

 

مبادئ صحيفة الاستئناف – وجوب تفسير المشاهرة

 

 

  •  يقف ميعاد الطعن بموت المحكوم عليه ولا يزول الوقف إلا بعد إعلان الحكم إلى من يقوم مقام الخصم الذى توفى (216 مرافعات )
  •  يبدأ الميعاد من تاريخ إعلان الحكم إذا حدث سبب من أسباب انقطاع الخصومة ( م 213/4 مرافعات )
  • حضور الخصم الذي يعنيه المشرع بسقوط الحق في التمسك بالبطلان هو ذلك الذي يتم بناء على إعلان الأوراق ذاتها في الزمان والمكان المعينين فيها لحضوره
  •  لا يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الايجار إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها
  •  نفاذ حوالة الحق في حق المستأجر والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه منوط بإعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بسداده الأجرة للمحال إليه
  • لا تكون الحوالة نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها على أن نفادها قبل الغير بقبول المدين يستلزم أن يكون هذا القبول ثابت التاريخ ( م 305 مدنى )
  • يشترط في مشتري العقار بعقد عرفي لكي يحل محل المؤجر في عقد الإيجار شرطين حوالة حق مكتوبة بينه وبين البائع – المؤجر ، ونفاذ الحوالة في حق المستأجر بإعلانه بها
  • علاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل عقده لهذا العقار ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر
  •  إذا كان هناك محل لتفسير العقد ، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين، وفقا للعرف الجاري في المعاملات  م 150/2
  • مدنى )
  •  إرادة المتعاقدين هي مرجع ما يرتب التعاقد من آثار يجب اولا تفسير كلمة المشاهرة الواردة بالعقد محل الدعوى للوصول الى حقيقة نية المتعاقدين وهذا التفسير لا يتقيد بطريق الاثبات بالكتابة وانما يجوز ايضا بشهادة الشهود
  •  اخذ التقنين المدني بالإرادة الباطنة اذا كانت عبارة العقد غير واضحة فنص في المادة 150/2 على انه اذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف على المعنى الحرفي للألفاظ
  •  يستطيع المتعاقدان تحديد أي مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الايجار مؤبدا او في حكم المؤبد
  •  لا تثريب على المحكمة ان هي احالت الدعوى الى التحقيق لاستجلاء ما ابهم من مدلول هذا البند واستجلاء قصد المتعاقدين منه متى كان تفسير هذا الذى جاء به مثار نزاع بين الطرفين
  • إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها الحكم
  • طلب الخصم تمكينه من إثبات أو نفى دفاع جوهري بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانوناً هو حق له إذا كانت هي الوسيلة الوحيدة في الإثبات

 

وجوب تفسير المشاهرة
أحكام النقض في المشاهرة إنذار فسخ عقد إيجار مشاهرة مدة عقد الإيجار المشاهرة فسخ عقد المشاهرة ما معنى مشاهرة في عقد الإيجار فسخ عقد الإيجار المشاهرة صيغة دعوى فسخ عقد إيجار مشاهرة صيغة عقد ايجار قديم مشاهرة

 

 

صيغة الاستئناف – وجوب تفسير المشاهرة

 

بناء على طلب : ورثة المرحوم / ……………………….. وهم :

……………… المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام

انا          محضر محكمة بندر الزقازيق الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيد / ……………………………

وذلك بشأن

 

استئناف الحكم رقم …. لسنة 2020 مدنى كلى الزقازيق القاضي منطوقه بجلسة ../../2020 :  

حكمت المحكمة /

اولا : قبول الطلب العارض شكلا وفى الموضوع برفضه

 

ثانيا في موضوع الدعوى الأصلية : بانتهاء عقد الايجار المؤرخ ././1996 ورد العين المؤجرة المبينة وصفا بصحيفة الدعوى وعقد الايجار للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل

 

المـوضــوع ووجيز واقعات النزاع وإجراءات سير التقاضي

 

( 1 ) أقام المعلن اليه ( الصادر له الحكم ) ………. دعواه امام محكمة أول درجة مختصما ورثة المرحومة / ………… ومنهم ( مورث المستأنفين – المرحوم / …… – المتوفى في .. / ../2020 بعد صدور الحكم وأخرين ) طالبا انهاء عقد الايجار المؤرخ ././1996 الصادر من ورثة المرحوم / ……….. الى مورثتهم بتأجير الشقة الكائنة ………….. – بمدة إيجاريه مشاهرة مستمرة وتسليمه العين خالية مما يشغلها

على سند من ان المدة المنعقدة هي شهر واحد فقط يجدد تلقائيا ، وقد أنذرهم بعدم الرغبة في التجديد دونما جدوى ، وان المنزل الكائن به العين المؤجرة قد ال اليه من باقي ورثة المؤجر بالشراء منهم بعقد بيع عرفي ، ومن ثم أقام دعواه بإنهاء العقد وتسليم العين المؤجرة ، هذا وقد قضت محكمة أول درجة بالقضاء له بطلباته في ../../2020

( 2 ) وقد علم مورث المستأنفين بالمصادفة بأمر هذه الدعوى الذى لم يعلن بها على محل اقامته المقيم به والذى يعلمه المعلن اليه ، حيث ان مورث الطالبين رحمه الله كان يعمل محاميا وبالمصادفة اثناء تواجده لحضور احدى قضايا مكتبه تبين له امر هذه الدعوى فقام فيما بالاطلاع على اوراقها وحضر عن نفسه امام محكمة أول درجة ( بالجلسة … المنعقدة بتاريخ ../ ../ 2020 )

ووجه دعوى فرعية بالزام المعلن اليه بضمان التعرض المادي والقانوني له في العين المؤجرة ، ودفع بعدة دفوع جوهرية تمسك بها ، ومنها  ( بطلان اعلانه بإنذار انتهاء مدة عقد الايجار وبطلان اعلانه بصحيفة الدعوى وما تلاها من اعلانات لإعلانه على عنوان لا يقيم فيه ، ودفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة ، ودفع بعدم قبول الدعوى لعدم ارسال انذار حوالة الحق بناء على عقد البيع العرفي المقدم منه ، ودفع بأن مدة العقد الحقيقية ونية مورثته ومورث المدعى هي في

حقيقتها اطول مدة ممكنة 60 سنة ووفقا للإقرار الصادر من مورثة المدعى ) وقدم مستندات مؤيدة لدفاعه ودفوعه وقد قضت محكمة اول درجة برفض الدعوى الفرعية وقبول الدعوى الاصلية وانتهاء عقد الايجار سند التداعي بانتهاء مدته

( 3 ) وحيث ان هذا القضاء لم يلقى قبولا لدى الطالبين وجاء الحكم معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله ، والفساد في الاستدلال والتعسف في الاستنتاج ، ومخالفة الثابت بالأوراق والمستندات ، والقصور في التسبيب بتناول دفاع ودفوع مورث المستأنفين الجوهرية على مضض دون بحثها وتمحيصها فجاء التناول لها معيبا قاصرا مخالفا للقانون ، لذلك فانهم يستأنفون الحكم الصادر في ../../2020 باعتبار أنهم ورثة المدعى عليه الاول …… الذى توفى الى رحمة لله تعالى بعد صدور الحكم في …/…/2020 عارضين دفوعهم ودفاعهم وبما للمحكمة الاستئنافية من حق مراقبة الحكم المستأنف من حيث تطبيق صحيح القانون وبما لها من بحث أمر الدعوى برمتها من جديد

 

الاستئناف من حيث الشكل – وجوب تفسير المشاهرة

 

تنص المادة 216 من قانون المرافعات على :

يقف ميعاد الطعن بموت المحكوم عليه أو بفقد أهليته للتقاضي أو بزوال صفة من كان يباشر الخصومة عنه ولا يزول الوقف إلا بعد إعلان الحكم إلى من يقوم مقام الخصم الذى توفى أو فقد أهليته للتقاضي أو زالت صفته وانقضاء المواعيد التي يحددها قانون بلد المتوفى لاتخاذ صفة الوارث أن كان.

وتنص المادة 213/4 على :

كما يبدأ الميعاد من تاريخ إعلان الحكم إذا حدث سبب من أسباب انقطاع الخصومة وصدر الحكم دون اختصام من يقوم مقام الخصم الذى توفى أو فقد أهليته للخصومة أو زالت صفته.

ومن ثم فالاستئناف مقبولا شكلا

 لوفاة مورث المستأنفين المحكوم عليه الاول بعد صدور الحكم وخلال مدة سريان ميعاد الطعن مما يترتب عليه وبقوة القانون ( وقف سريان ميعاد الطعن ) ويتم احتساب ميعاد الطعن من تاريخ اعلان ورثة المحكوم عليه المتوفى ، وحيث ان الحكم صدر بتاريخ …/../2020 وينتهى ميعاد الطعن في …/…/2020 في حق المورث وحيث انه توفى الى رحمة لله تعالى في ../…/2020 أثناء سريان ميعاد الطعن فانه ووفقا لقانون المرافعات فقد تم وقف سريان ميعاد الطعن ، ويبدأ من تاريخ اعلان ورثته ، وحيث ان المعلن اليه لم يعلن ورثة المحكوم عليه– المستأنفين – بالحكم حتى تاريخ ايداع صحيفة الاستئناف هذه ، مما يترتب عليه انفتاح ميعاد الطعن بالنسبة لهم ، ويكون مقبولا شكلا

فالمقرر بنص المادة 382 من قانون المرافعات أن

“يقف ميعاد الطعن بموت… لمحكوم عليه ولا يزول الوقف إلا بعد إعلان الحكم إلى الورثة في آخر موطن كان لمورثهم وانقضاء المواعيد التي يحددها قانون بلد المتوفى لاتخاذ صفة الوارث إن كان\”. ومفاد هذا أنه ينبني على فوات ميعاد الطعن سقوط الحق فيه لأن مراعاة هذا الميعاد أمر يقتضيه النظام العام والأصل أن مواعيد الطعن تسري بالنسبة إلى جميع الأشخاص وإنما لنص قانون المرافعات على حالة يقف فيها جريان الميعاد بعد بدئه وهي حالة ما إذا توفى المحكوم عليه في أثناء الميعاد، ففي هذه الحالة يقف الميعاد ويظل موقوفاً إلى أن يعلن الحكم إلى الورثة في آخر موطن كان لمورثهم قبل الوفاة فيزول الوقف ويستأنف الميعاد جريانه حتى نهاية المدة الباقية منه لا لمدة جديدة لكون أثر الوفاة هو وقف الميعاد لا قطعه.

( القضية رقم 1591 لسنة 8 ق – جلسة 18 من مايو سنة 1963- لمكتب الفني – مجموعة المبادئ القانونية التي قررتها المحكمة الإدارية العليا – السنة الثامنة – العدد الثالث (من أول مايو سنة 1963 إلى آخر سبتمبر سنة 1963) – صـ 1201)

أسباب الطعن بالاستئناف – وجوب تفسير المشاهرة

 

الخطأ في تطبيق القانون والقصور المبطل ومخالفة الثابت بالمستندات والتعسف في الاستنتاج :

 

دفع وتمسك مورث المستأنفين امام محكمة أول درجة بالبطلان وفقا للمادة 114 من قانون المرافعات ، لإعلانه وباقي الورثة على مكان لا يقيم فيه سواء الانذار أو صحيفة الدعوى أو اعادة الاعلان وان حضوره لم يكن بناء على من هذه الاعلانات وانه علم بأمر الدعوى مصادفة لطبيعة عمله ( محامى ) وتواجده بالمحكمة

الا أن محكمة أول درجة تناولت ذلك الدفاع الجوهري والمتعلق بالنظام العام برد غير سائغ لم يتناول طبيعة الدفع وتعلقه بالنظام العام لما يترتب على تحقيقه وتمحيصه من انعدام الخصومة حينما قضت في حيثياته بعدم القبول على سند من ان الدفع نسبى مقصور على صاحب المصلحة وباقي الورثة لم يحضر أي منهم بالدعوى وفات عليها ان مورث المستأنفين تمسك بالدفع عن نفسه ولمصلحته أيضا وهو ما كان يجب عليها ان تبحثه

وهو ما نتمسك به امام عدالة المحكمة الاستئنافية

بانعدام الخصومة في الدعوى وبطلان الحكم بالنسبة لمورث المستأنفين وحضوره امام محكمة اول درجة لا يصحح البطلان لأنه لم يحضر بناء على أي من اعلانات الدعوى فالثابت حضوره بالجلسة المؤرخة ../ .. / 2020 ) من ../../2020 من ../../2020 ومن ثم فالحضور الذى يصحح البطلان لم يتحقق حيث ان شرطه هو ان يكون في الجلسة المحددة بالإعلان وبسببه وهو ما لم تتحقق منه محكمة أول درجة وخالفت صحيح القانون والمبادئ والقواعد القانونية التي تم الاستقرار عليها في هذا الصدد من أن الحضور الذى يصحح البطلان هو الحضور بناء على إعلان الورقة ذاتها في الزمان والمكان المعينين فيها لحضوره

استقر قضاء محكمة النقض على أن

حضور الخصم الذي يعنيه المشرع بسقوط الحق في التمسك بالبطلان هو ذلك الذي يتم بناء على إعلان الأوراق ذاتها في الزمان والمكان المعينين فيها لحضوره ، دون الحضور الذي يتم في جلسة تالية من تلقاء نفس الخصم أو بناء على ورقة أخرى، فإنه لا يسقط الحق في التمسك بالبطلان إذ أن العلة من تقرير هذا المبدأ هي اعتبار حضور الخصم في الجلسة التي دعي إليها بمقتضى الورقة الباطلة حقق المقصود منها، ويعد تنازلا من الخصم عن التمسك ببطلانها لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق أن المطعون ضده الأول لم يحضر بالجلسة المحددة التي دعي إليها بمقتضى صحيفة الاستئناف الباطلة لخلوها من اسم ومكان المحكمة، وإنما كان حضوره لأول مرة بالجلسات التالية بعد إعادة إعلانه بورقة أخرى فإن حضوره المشار إليه لا يزيل البطلان عن تلك الورقة، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر في قضائه ببطلان صحيفة الاستئناف المرفوع من الهيئة الطاعنة فإنه لا يكون قد خالف القانون ويكون النعي عليه بهذا السبب على غير أساس. 

( الطعن رقم ٧٢٥٠ لسنة ٨٥ قضائية جلسة 23/5/2016 ، الحكم رقم 12201 لسنة 59 ق بتاريخ 4/8/2016 ، الطعن رقم ٤٣ لسنة ٦٨ ق بجلسة 26/1/2009 )

وكذلك  بطلان أوراق التكليف بالحضور لعيب في الإعلان . زواله بحضور المعلن إليه أو بتقديمه مذكرة بدفاعه . شرطه . أن يتحقق ذلك في الجلسة التي دعي إليها بورقة الإعلان الباطلة .

( الطعن رقم ٢١١ لسنة ٤٤ ق جلسة 4/1/1989 مكتب فنى – سنة ٢٩ – قاعدة ٢٥ – صفحة ٨٧ )

وايضا حضور الخصم الذى يزول به الحق في التمسك بالبطلان . ماهيته . ما يتم بناء على إعلان الورقة ذاتها في الزمان والمكان المعينين فيها لحضوره . م ١١٤ مرافعات . حضوره في جلسة تالية من تلقاء نفسه أو بناء على ورقة أخرى . لا يسقط الحق في التمسك بالبطلان

( الطعن رقم ٣٠٢٥ لسنة ٦٤ ق جلسة 6/1/2004 ، الطعن رقم ١١٧٦ لسنة ٦٠ ق الصادر جلسة 17/11/1994 ، الطعن رقم ١٢٥٢ لسنة ٥٢ ق جلسة 3/6/1986 ،الطعن رقم ٣٥١ لسنة ٤٤ ق جلسة 16/3/1978 ، الطعن رقم ٢٩١ لسنة ٣٦ ق جلسة 27/4/1971 ، الطعن رقم 1176 لسنة 60 ق جلسة 17/11/1994 مكتب فني 45 رقم الجزء 2 رقم الصفحة 1402 ، الطعن رقم 211 لسنة 44 ق جلسة 4/1/1978 مكتب فني 29 رقم الجزء 1 رقم الصفحة 87 ، الطعن رقم 6325 لسنة 78 ق – الدائرة المدنية – جلسة 7/4/2016 ، الطعن رقم 313 لسنة 35 ق جلسة 24/6/1969 مكتب فني 20 رقم الجزء 2 رقم الصفحة 1057 ، الطعن رقم 6325 لسنة 78 ق – الدائرة المدنية – بتاريخ 7/4/2016 ، الحكم رقم 12201 لسنة 59 ق جلسة 4/8/2016 )

ومن ثم وهديا بما تقدم نتمسك بالبطلان بل والانعدام وهو دفاع له سند بأوراق الدعوى

الوجه الثاني من اوجه الاستئناف

 

دفع وتمسك مورث الطاعنين بعدم قبول الدعوى لعدم ارسال المستأنف ضده إنذار حواله الحق ولكون عقده البيع سنده بشراء كامل المنزل الكائن به العين المؤجرة من باقي ورثة المؤجر هو عقد عرفي غير مسجل ولم يتم تحويل حق الايجار له من باقي ورثة المؤجر  :

قضت محكمة النقض :

لا يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الإعلان الرسمي الذي يتم بواسطة المحضرين وفقاً لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية

الطعن رقم 11189 –  لسنــة 75 ق  –  تاريخ الجلسة 1 / 6 / 2006

نفاذ حوالة الحق في حق المستأجر والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه منوط بإعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بسداده الأجرة للمحال إليه        

الطعن رقم 179 لسنة 61 ق – جلسة 12/1/1995 س46 ص148 ع1

بيد أن محكمة أول درجة قد خالفت صحيح القانون بنص المادة 305 مدنى وتعسفت في الاستنتاج بلا مبرر مقبول فأخلت بحق الدفاع  حينما ردت على دفاع مورث المستأنفين الجوهري بعدم ارسال المستأنف ضده انذار بحوالة الحق وان عقد البيع سنده عرفي غير مسجل حيث قضت في حيثياتها ان المدعى من ضمن الورثة الموقعين على عقد الايجار سند الدعوى وكان يملك بنسبة حصته كل ذرة من ذرات العين المؤجرة وبعد ابرام عقد البيع المؤرخ 1/3/2002 أصبح مالكا للعين كلها

ومن ثم فلا محل لحوالة الحق في دعوانا اذ ان المدعى ليس أجنبيا عن العين المؤجرة ، وهو رد غير سائغ حيث شدد المشرع بنص المادة 305 مدنى ان حوالة الحق لا تكون نافذة في حق المستأجر وهو من الغير الا اذا اعلن بها او قبلها ويستلزم النفاذ أيضا ان يكون القبول ثابت التاريخ وهو ما خلت منه الاوراق تماما فقد خلت الدعوى من اعلان بحوالة الحق ومما يفيد القبول وثبوت تاريخه مما يعيب الحكم الطعين بالفساد في الاستدلال لخلو الدعوى من الدليل الذى استقى منه حوالة الحق بل وخالف القانون عندما قرر انه لا حاجه للحوالة لان المدعى ليس اجنبيا فهو احد الورثة ومشتريا بعقد عرفي وهو استخلاص فاسد ومخالف للقانون

فقد جرى المادة 305 من القانون المدني في وضوح على انه [ لا تكون الحوالة نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها 0 على أن نفادها قبل الغير بقبول المدين يستلزم أن يكون هذا القبول ثابت التاريخ  ]

ومن ثم يشترط في مشتري العقار بعقد عرفي لكي يحل محل المؤجر في عقد الإيجار شرطين :

حوالة حق مكتوبة بينه وبين البائع – المؤجر                 2-      نفاذ الحوالة في حق المستأجر بإعلانه بها

فقد قضى :

ان حوالة الحق هي اتفاق بين المحيل وبين المحال له على تحويل حق الأول الذى في ذمة المحال عليه إلى الثاني، ويتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة لما كان ذلك وكان المطعون عليه الأول لم يقدم ما يفيد حوالة عقد الإيجار من البائعة إليه، وكان البين من الإنذار الموجه منه إلى الطاعنين – المستأجرين – إنه اقتصر على الإشارة إلى حلوله محل المؤجر والبائعة في عقد الإيجار بوصفه خلفا خاصا، فإن ذلك لا يكفى لإثبات حصول اتفاق بينه وبين البائعة العقار المؤجر على تخويله حقها في قبض الأجرة من الطاعنين

 ( الطعن رقم 601 لسنة 43 ق – جلسة 30 من مارس سنة 1977- أحكام النقض – المكتب الفني – مدنى – الجزء الأول – السنة 28 – صـ 877 )

وكذلك بذات الطعن : مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص يتلقى ملكية العين المؤجرة هو ما يترتب عليه من آثار وأن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني ، إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذى قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون التصرف إليه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلا. وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجر العقار ، وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل عقده لهذا العقار ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر.

( ذات الطعن السابق رقم 601 لسنة 43 ق – جلسة 30 من مارس سنة 1977 )

ومن ثم نتمسك بعدم قبول الدعوى لخلوها من الحوالة المكتوبة ومن اعلان المستأجرين بالحوالة ومخالفة المادة 305 مدنى وعدم اتباع المستأنف ضده ما نص عليه القانون حيث ان الاثار المترتبة على عقد الايجار – سواء كان خاضعا لقوانين الايجار الاستثنائية واو لقواعد القانون المدني ) لا تنتقل للمستأنف ضده ولا تسرى في حق المستأجرين ( المستأنفين ) ولا يستطيع مقاضاتهم او مطالبتهم باي حقوق عن عقد الايجار الا بأحد امرين ( حوالة الحق لعقد الايجار المكتوبة والاعلان بهذه الحوالة اعلانا صحيحا ، واما بانتقال ملكية العين المؤجرة اليه بالتسجيل ، كما يتبين وبحق مخالفة محكمة اول درجة لصحيح القانون ويكون دفاع مورث المستأنفين بعدم قبول الدعوى لخلوها من حوالة الحق المكتوبة والاعلان بها وان عقد المستأنف ضده عرفي ومن ثم ايضا انتفاء صفته في رفع الدعوى موافق لصحيح القانون ويتعين قبوله

الوجه الثالث من اوجه الاستئناف

الفساد في الاستدلال والتعسف في الاستنتاج والاخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق

 

دفع وتمسك مورث المدعين  بأن مدة عقد الايجار سند التداعي المؤرخ ././1996 وفقا للنية المشتركة بين اطرافه هي أقصى مدة ممكنة وهى 60 عاما ، ودلل على تلك النية المشتركة بإقرار صادر من أحد المؤجرين والموقعين على عقد الايجار وهى والدة المستأنف ضده بان مدة العقد الحقيقية 60 عاما ، وكذلك بتصديق بالشهر العقاري لعقد الايجار ، والمدة الطويلة 24 سنة منذ انعقاد العقد دون اتخاذ اجراء وان المستأنف ضده وبعد وفاة والدته احد المؤجرين قام برفع دعواه هذه بعد 24 سنة 

وايضا قرينة حداثة تطبيق القانون 4 لسنة 1996 آنذاك واعتياد الافراد على ان المشاهره تعنى اطول مدة والاستمرار ، فمن غير المستساغ عقلا ومنطقا ان تكون النية والارادة تأجير عين سكنية لأسرة كاملة هو شهر واحد فقط ، وانه عندما تنبه كلا الطرفين لهذا الأمر وماهية القانون الجديد بادرت والدة المستأنف واحد المؤجرين وبموجب وكالة كتابة اقرار بان المدة 60 عاما مؤرخ  . /  .. / 1998 ، ومن ثم فعقد الاجارة سند التداعي لم يخلو من تحديد المدة الى جانب ان المدة واضحة غير مبهمة ومن ثم فلا ينطبق عليها نص المادة 563 مدنى حيث ان هذه المادة اقتصرت فقط على المدة المبهمة او خلو العقد من تحديدها وهو ما لا ينطبق على عقد الاجارة سند الدعوى

الا ان محكمة اول درجة لم تبحث هذا الدفاع الجوهري والنية الحقيقية لطرفي التعاقد لبيان مدة عقد الايجار الحقيقية فأخلت بحق الدفاع وجاء الحكم معيبا بالقصور المبطل حيث ردت على هذا الدفاع الجوهري انه جاء على غير سند من الواقع والقانون ( دون بحث وتمحيص هذا الواقع  ) واسندت حيثياتها الى ان توكيل المؤجرين لوالدتهم الشريك معهم باستلام الاجرة عن عين التداعي تستنبط منه المحكمة  ان لها حق الادارة وان الاقرار الصادر منها بان الاجارة 60 عاما باعتبار ان لها حق الادارة فقط فانه لا يسرى الا عن ثلاث سنوات ، وطبقت نص المادة 563 على عقد التداعي بالمخالفة للثابت بالعقد ان المدة ( مشاهرة ( مستمرة ) ) والاقرار بان اللاحق ان المدة 60 عاما

ومن ثم فلم يخلو العقد من تحديد المدة ولم تكن المدة مؤبدة ، وبالإقرار تم بيان المدة والنية الحقيقية المشتركة فالإقرار وفقا للقانون هو اخبار عن واقعة وهو قرينة على حقيقة المدة الايجارية ، يعضد ذلك الموافقة الضمنية من باقي الشركاء المؤجرين بسكوتهم مدة 24 عاما دون اتخاذ أي اجراء الى جانب ان الاجراء المتخذ برفع الدعوى الراهنة هو من احد الشركاء المؤجرين دون باقي الشركاء ( الأغلبية )

ومن ثم لم تبحث المحكمة نيتهم بشأن مدة العقد واستنبطت من الاقرار ومن الوكالة ما لا يحمله مدلولهما في حين ان الاقرار واضح في بيان النية ومدة الاجارة صراحة والوكالة بتوكيلها باستلام الاجرة قرينة على الموافقة الضمنية من باقي المؤجرين على ان مدة الاجارة 60 عاما يسانده ( تواريخ الاقرار والوكالة وايصالات استلام الاجرة والتصديق على مدة الاجارة بالشهر العقاري متقاربة ) يؤيده قرينة السكوت هذه المدة الطويلة ، فمن غير المستساغ عقلا ومنطقا ان تكون النية والارادة تأجير عين سكنية لأسرة هو شهر واحد فقط

فقد نصت المادة 150 / 2 مدنى على :

أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد ، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين، وفقا للعرف الجاري في المعاملات.

وتضمنت المذكرة الايضاحية : لا ريب ان إرادة المتعاقدين هي مرجع ما يرتب التعاقد من آثار، بيد ان هذه الإرادة وهى ذاتية بطبيعتها، ولا يمكن استخلاصها الا بوسيلة مادية أو موضوعية،( هي عبارة العقد ذاتها ) ، فإذا كانت هذه العبارة واضحة لزم ان تعد تعبيرا صادقا عن إرادة  العاقدين المشتركة

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 2- ص 296 و 297)

فقد قضت محكمة النقض

يجب اولا تفسير كلمة المشاهره الواردة بالعقد محل الدعوى للوصول الى حقيقة نية المتعاقدين وهذا التفسير لا يتقيد بطريق الاثبات بالكتابة وانما يجوز ايضا بشهادة الشهود حيث ان محكمة النقض قد اقرت تطبيقا صحيحا للقانون بالزام محكمة الموضوع من تمكين المستأجر من اثبات مدة عقد الايجار الحقيقية ولو كانت هذه المدة ثابتة بالكتابة خاصة في عقود الايجار المحررة مشاهرة .        

الطعن 6993 لسنة 77 ق جلسة 3-12-2009

وقد اخذ التقنين المدني بالإرادة الباطنة اذا كانت عبارة العقد غير واضحة فنص في المادة 150/2 على انه اذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف على المعنى الحرفي للألفاظ مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل وبما ينبغي ان يتوافر من امانة وثقة بين المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات أي تلمس الارادة الحقيقية .    

الوسيط – السنهوري – المجلد الاول – ص 75 ، 76 طبعة نقابة المحامين

وقضت محكمة النقض على انه

لئن كان عقد الايجار عقدا زمنيا مؤقتا الا ان المشرع لم يضع حدا اقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الايجار مؤبدا او في حكم المؤبد او اذا اتفقا على مدة يتعذر تحديدها انعقد الايجار لمدة يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز تحديدها بحياة المستأجر لان حياة  المستأجر مؤقتة فاذا قيست مدة الايجار بها بقى الايجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حيا بشرط الا تجاوز مدته ستين سنة وذلك قياسا على الحكر الذى لا تزيد مدته القصوى عن تلك المدة وفقا لنص المادة 999 من القانون المدني

الطعن رقم 6993 لسنة 77 ق جلسة 3-12-2009 ، الطعن رقم 5472 لسنة 81 ق جلسة 13-6-2012

وبإنزال ذلك على عقد الاجارة سند التداعي المؤرخ ../../1996 يتبين ان طبيعة الاجارة في ذلك الوقت واعتياد الافراد سنوات طويلة على ان كلمة مشاهرة مستمرة تعنى استمرارية العقد اطول مدة ممكنة فالقانون رقم 4 لسنة 1996 المطبق في 31/1/1996 كان حديث التطبيق والعقد حرر بعد سريانه بأشهر قليلة ومع اعتياد الكافة على ان المشاهرة تعنى الاستمرار ومع بحث التنبيه الحقيقة وتفسير ما تضمنته مدة عقد التداعي ( مشاهرة مستمرة ) فلفظ مستمرة تعنى انه مستمر لأطول مدة ممكنة

هذا الى جانب الاخلال بحق الدفاع

 

حيث طلب مورث المستأنفين جزما وصراحة بطلباته المقدمة في مذكرة دفاعه المعروضة على محكمة اول درجة اثبات حقيقة المدة الايجارية محل التعاقد وفقا للنية المشتركة ببين المتعاقدين بندب خبير واحالة الدعوى للتحقيق وهما السبيلين الوحيدين في اثبات ما تقدم لتتساند مع القرائن والمستندات المقدمة منه وهو طلب جوهري وعادل لو استجابت اليه محكمة اول درجة لانتهت الى نتيجة مغايرة لما قضت به واستبان لديها وجه الحق في الدعوى مما يعيب الحكم بالإخلال بحق الدفاع والقصور المبطل للالتفات عن طلبات جوهرية خاصة وانها التفتت عن القرائن المقدمة في اثبات حقيقة المدة الايجارية فكان لزاما لوجه الحق والعدالة ان تستجيب لطلب مورث المستأنفين

فقد قضت محكمة النقض لا تثريب على المحكمة ان هي احالت الدعوى الى التحقيق لاستجلاء ما ابهم من مدلول هذا البند واستجلاء قصد المتعاقدين منه متى كان تفسير هذا الذى جاء به مثار نزاع بين الطرفين .

نقض مدنى الطعن رقم 193 لسنة 18 ق جلسة 29-3- 1951

وقضت ايضا :

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك إن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – إنه وإن كان عقد الإيجار عقداً زمنياً مؤقتاً ، إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مدة يتعذر تجديدها انعقد الإيجار لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة، فإذا قيست مدة الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتاً ملزماً للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حياً بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة وذلك قياساً على أثر الحكم الذى لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقاً لنص المادة 999 من القانون المدني 

كما إن من المقرر أيضاً أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها الحكم إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية يترتب عليه بطلانه، كما إن طلب الخصم تمكينه من إثبات أو نفى دفاع جوهري بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانوناً هو حق له إذا كانت هي الوسيلة الوحيدة في الإثبات.

الطعن رقم برقم 6993 لسنة 77 ق جلسة 1/12/2009

ومن ثم يتمسك المستأنفين بإحالة الدعوى الى التحقيق او ندب خبير لبيان النية الحقيقية بين أطراف عقد الاجارة من حيث ان المدة الحقيقية والإرادة فيها هي 60 عاما من تاريخ ابرامه

الوجه الخامس من اوجه الاستئناف

مخالفة صحيح القانون بشأن صفة المدعى ( المستأنف ضده )

 

تمسك مورث المستأنفين بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة بل وندفع ونتمسك بانتفاء الصفة ، حيث تمسك بان عقد البيع سند المدعى عرفي غير مسجل ولم يحول له عقد الايجار كتابة ولم يعلن بحوالة الحق ان وجدت مما يكو ن طلبه بإنهاء مدة عقد الاجارة ورفع الدعوى قد جاء من غير ذي صفة

فالمقرر لا يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الإعلان الرسمي الذي يتم بواسطة المحضرين وفقاً لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية

الطعن رقم 11189 –  لسنــة 75 ق  –  تاريخ الجلسة 1 / 6 / 2006

واذا افترضنا ما ذهبت اليه محكمة اول درجةمن انه احد المؤجرين مشاعا فانه لا يحق له منفردا رفع دعواه للتعدد الإجباري ولوجود نزاع حول مدة العقد الحقيقة ومن ثم تكون الدعوى مقامة من غير ذي كامل صفة

فالمقرر   وحيث الثابت من الاوراق ان المطعون ضده الأول قد دفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة حيث انه لا يملك سوى نصف العقار وان أخاه يملك النصف الأخر وانه يتعين اقامة الدعوى من سائر الملاك ، وحيث ان هذا النعي في محله ذلك انه لما كان مؤدى المادتين 827 ، 828 مدنى ان ادارة المال الشائع تكون من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفقوا على خلاف ذلك وكان رفع الدعوى بطلب الاخلاء يندرج ضمن ادارة المال الشائع ، ومن ثم تكون الدعوى طبقا لما تقدم مرفوعة من شريك في العقار لا يمتلك كامل العقار وبذلك تكون الدعوى مرفوعة من غير ذي كامل صفة ويكون الحكم بعدم القبول يكون قد صادف صحيح القانون

الطعن رقم 1507 لسنة  48 ق جلسة 1/12/1984 مكتب فنى ج 1 ق 25 ص 116

ومن ثم نتمسك بعد قبول الدعوى لانتفاء الصفة في رفعها سواء من كامل الصفة او من غير ذي كامل الصفة

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخرى ومستندات سواء بالمرافعات الشفوية او التحريرية وبما للمحكمة الاستئنافية من حق اعادة النظر في حكم اول درجة والدعوى برمته  يستأنف الطالبين الحكم في الميعاد المقرر قانونا

بناء عليه

 

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور امام محكمة استئناف عالي المنصورة مأمورية الزقازيق الدائرة (    ) مدنى  من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم        الموافق     /     / 2021 لسماع الحكم :

قبول الاستئناف شكلا

إلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بانعدام الخصومة وبطلان الحكم الصادر فيها لانعدام وبطلان كافة اعلانات الدعوى بإعلان مورث المستأنفين على عنوان لا يقيم فيه وان حضوره لا يصحح البطلان لأنه لم يكن في الزمان المحدد بناء على الاعلان بصحيفة الدعوى او اعادة الاعلان ، فضلا عن الزام المستأنف ضدهما المصروفات ومقابل الأتعاب على درجتي التقاضي

عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة لان عقد المستأنف ضده عرفي غير مسجل وخلو الدعوى من حوالة عقد الايجار المكتوبة ومن الاعلان بالحوالة

عدم قبول الدعوى لبطلان انذار التنبيه بإنهاء عقد الايجار لإعلانه على عنوان لا يقيم فيه مورث المستأنفين وعدم اعلانه على العين المؤجرة

احتياطيا : رفض الدعوى لانتفاء سندها ولعدم انتهاء مدة عقد الاجارة المتفق عليها حقيقة ووفقا للنية المشتركة وللثابت بالمستندات وهى 60 عاما من تاريخ العقد

وعلى سبيل الاحتياط الكلى :

احالة الدعوى الى التحقيق ليثبت المستأنفين بشهادة الشهود عدم صلتهم واقامتهم بالعنوان الذى تم عليه اعلانه بالدعوى …………. اعلى صالون حكيم للحلاقة الدور الخامس ، لأثبات واقعة تعمد المستأنف ضده الغش في الاعلانات حتى لا يتصل علمهم بأمر الدعوى وهو المقيم بذات العنوان المقيمين به وهى عين التداعي ………….. ، ولإثبات ان مدة عقد الإيجار سند التداعي والنية الحقيقية لطرفيه هي ستون عاما

ومن باب الاحتياط القريب :

ندب خبير بالدعوى لبحث حقيقة التعاقد من حيث المدة الايجارية والنية المشتركة وسماع الشهود وسؤال الجيران الملاصقين وبحث كافة اوراق وواقعات الدعوى

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنفين أيا كانت

ولأجل العلم،،

برومو يوتيوب متى ينتهى عقد الايجار المشاهرة ؟ – وجوب تفسير المشاهرة

 

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 842

شاركنا برأيك