المكلف بأداء الضريبة العقارية

مقال هام عن تحديد المكلف بأداء الضريبة العقارية ، ووفقا للقانون المالك هو المكلف بها ، ولكن هل المستأجر مكلف بأداء الضريبة العقارية عن المالك ، أو حال امتناعه عن الأداء ، فمن الملزم بسداد الضريبة العقارية ومن هم من هم المعفيين من الضرائب

القانون نص صراحة على عدم تكليف المستأجر بأداء الضريبة العقارية ، ولكنه – المستأجر – ضامنا لها فى حدود وشروط ، فما هى هذه الشروط وهذه الحدود

النص القانونى بتحديد المكلف بأداء الضريبة

المكلف بأداء الضريبة العقارية

تنص المادة الثانية القانون رقم 196 لسنة 2008 بإصدار قانون الضرائب علي العقارات المبنية :

المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبني أو من له عليه حق عيني بالانتفاع أو بالاستغلال ، سواء كان شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا ، ويكون الممثل القانوني للشخص الاعتباري أو للشخص الطبيعي غير كامل الأهلية مكلفًا بأداء الضريبة نيابة عن من يمثله.

شرح من المكلف بأداء الضريبة العقارية

تحديد المكلف بالضريبة العقارية – الملتزم بأداء الضريبة العقارية :

حدد القانون رقم 196 لسنة 2008 بإصدار قانون الضرائب علي العقارات المبنية المكلف بأداء الضريبة العقارية ، وقد حدد المشرع عدة طوائف يمكننا تصنفيهم كالآتي :

الطائفة الأولي المالك المكلف بالضريبة العقارية

لم يعرف القانون المدني حق الملكية ، وثمة إجماع علي تعريف حق الملكية بأنه استثـار شخص بمجموع المزايا التي يوفرها ويمنحها الشيء موضوع حق التملك ، والقاعدة الراسخة أن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل

أساس ذلك صريح نص المادة 934 من القانون المدني والتي يجري نصها :-

1- فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم  الشهر العقاري .

2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرهـا سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهـذا الشهر.

ووفقا للمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 الشهر العقاري

فإن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل

ويترتب علي عدم التسجيل ان الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الأتي 

” جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن “

وتنص المادة 802 من القانون المدني علي أنه :

لمالك الشيء وحده ، فى حدود القانون ، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه .

وتنص المادة 803 من القانون المدني علي أنه :

 1- مالك الشيء يملك كل ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير .

2- وملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد فى التمتع بها ، علوا أو عمقا.

3- ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها .

فتنص المادة 804 من القانون المدني علي أنه :

لمالك الشيء الحق فى كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك .

فتنص المادة 805 من القانون المدني علي أنه :

لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا فى الأحوال التى يقررها القانون ، وبالطريقة التى يرسمها ، يكون ذلك فى مقابل تعويض عادل .

وقد نصت المادة 2 من اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية علي أنه :

يقصد بمالك العقار … من تثبت له ملكية العقار المبني من خلال العقود أو الأحكام القضائية أو إعلانات الوراثة أو المستندات الصادرة عن أجهزة السجل العيني , أو أي مستند آخر يثبت الملكية .

الطائفة الثانية طائفة المنتفعون

 أصحاب حق الانتفاع وحق الاستغلال 

الطائفة الثانية من الطوائف التي اعتبرها قانون الضرائب العقارية من المكلفين بأداء الضرائب العقارية هم أصحاب الحقوق العينية ، وكما عبرت عنه المادة رقم 2 فقرة ب من اللائحة التنفيذية من له حق عيني بالانتفاع أو بالاستغلال علي العقار المبني من واقع المستندات المثبتة لذلك

الطائفة الثالثة الممثلين القانونين للشخص الاعتباري

الطائفة الثالثة من الطوائف التي اعتبرها قانون الضرائب العقارية من المكلفين بأداء الضرائب العقارية هم الممثلين القانونين للشخص الاعتباري

وطبقاً للمادة  رقم 52 من القانون المدني فإن الأشخاص الاعتبارية هي :

  • 1- الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التي يحددهـــا القانون
  • والإدارات والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التي يمنحها القانون شخصية اعتبارية.
  • 2- الهيئات والطوائف الدينية التي تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية.
  • 3- الأوقاف
  • 4- الشركات التجارية والمدنية
  • 5- الجمعيات والمؤسسات المنشأة للأحكام التي ستأتي فيما بعد.
  • 6- كل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى نص في القانون.

وطبقاً للمادة رقم 53 من القانون المدني فإنه

 1-  الشخص الاعتباري يتمتع بجميع الحقوق إلا ما كان منها ملازما لصفة الإنسان الطبيعية ، وذلك في الحدود التي قررها القانون.

2-  فيكون له :

  • ( أ ) ذمة مالية مستقلة.
  • ( ب ) أهلية في الحدود التي يعينها سند إنشائه ، أو التي يقررها القانون.
  • (جـ) حق التقاضي
  • ( د ) موطن مستقل . ويعتبر موطنه المكان الذي يوجد فيه مركز إدارته . والشركات التي يكون مركزها الرئيسي في الخارج ولها نشاط في مصر يعتبر مركز إدارتها ، بالنسبة إلى القانون الداخلي ، المكان الذي توجد فيه الإدارة المحلية.

(3) ويكون له نائب يعبر عن إرادته.

الطائفة الرابعة

الممثل القانوني للشخص ناقص الأهلية

الطائفة الرابعة والأخيرة من المكلفين بأداء الضريبة العقارية  هــم الممثلين القانونيين للأشخاص ناقصي الأهلية .

تنص المادة 44 من القانون المدني علي أنه :

1- كل شخص بلغ سن الرشد متمتعا بقواه العقلية ، ولم يحجر عليه ، يكون كامل الأهلية لمباشرة حقوقه المدنية.

2- وسن الرشد هي إحدى وعشرون سنة ميلادية كاملة.

تنص المادة 45 من القانون المدني علي أنه :

1- لا يكون أهلا لمباشرة حقوقه المدنية من كان فاقد التميز لصغر في السن أو عته أو جنون.

2- وكل من لم يبلغ السابعة يعتبر فاقدا للتميز.

تنص المادة 46 من القانون المدني علي أنه :

كل من بلغ سن التمييز ولم يبلغ سن الرشد ، وكل من بلغ سن الرشد وكان سفها أو ذا غفلة ، يكون ناقص الأهلية وفقا لما يقرره القانون.

تنص المادة 47 من القانون المدني علي أنه :

يخضع فاقدو الأهلية وناقصوها بحسب الأحوال لأحكام الولاية أو الوصاية أو القوامة بالشروط ووفقا للقواعد المقررة في القانون.

تنص المادة 48 من القانون المدني علي أنه :

 ليس لحد النزول عن أهليته ولا التعديل في أحكامها.

سبب ضرورة تحديد المكلف بالضريبة العقارية

المكلف بأداء الضريبة العقارية

الأهمية الخاصة لبيان المكلف بالضريبة بسبب العقوبات الجنائية التي قررها قانون الضرائب علي العقارات المبنية :

جرم قانون الضرائب العقارية عدداً لا بأس به من الأفعال التي تعد موجه بصفة أساسية للمكلف بالضريبة ، ومن هنا تتأتي أهمية تحديد وتعيين شخص المكلف بالضريبة ، فمبدأ شخصية الجريمة والعقاب يحول دون مؤاخذة شخص غير المتهم ، ولا يصح الحديث عن المتهم إلا بتحديد شخص المكلف بالضريبة

فطبقاً للمادة رقم 30 من قانون الضرائب العقارية فإنه يعاقب بغرامة لا تقل عن مائتي جنيه ولا تجاوز ألفي جنيه كل من امتنع عن تقديم الإقرار المنصوص عليه في المادة 14 من هذا القانون أو قدمه متضمنًا بيانات غير صحيحة تؤثر بما لا يجاوز 10% من دين الضريبة.

وفي جميع الأحوال تضاعف الغرامة المنصوص عليها في حالة العود إلى ارتكاب ذات المخالفة خلال ثلاث سنوات.

وطبقاً للمادة رقم 31 من قانون الضرائب العقارية فإنه مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها قانون العقوبات أو أي قانون آخر، يعاقب بغرامة لا تقل عن ألف جنيه ولا تجاوز خمسة آلاف جنيه بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التي لم يتم أداؤها كل ممول خالف أحكام هذا القانون بقصد التهرب من أداء الضريبة المستحقة عليه في الحالات الآتية :-

أ- تقديم أوراق أو مستندات غير صحيحة أو مزورة للجنة الحصر والتقدير أو للجنة الطعن أو إبداء بيانات على غير الواقع أو الحقيقة عند الحضور للمناقشة أمام هذه اللجان بقصد التأثير على قرارتهما.

ب- تقديم مستندات غير صحيحة بقصد الاستفادة بإعفاء من الضريبة  بدون وجه حق.

جـ- الامتناع عن تقديم الإقرار بزوال سبب الإعفاء من الضريبة.

د- تقديم مستندات غير صحيحة من شأنها إصدار قرار برفع الضريبة دون وجه حق.

المستأجر ليس مكلفاً بالضريبة

المستأجر ليس مكلفاً بالضريبة ولا يلتزم بأدائها – هو ضامن و في حدود وبشروط

المكلفون بأداء الضريبة العقارية هم من حددتهم حصراً المادة 2 من قانون الضرائب علي العقارات المبنية ، والتي يجري نصها علي أنه :

المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبني أو من له عليه حق عيني بالانتفاع أو بالاستغلال ، سواء كان شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا ، ويكون الممثل القانوني للشخص الاعتباري أو للشخص الطبيعي غير كامل الأهلية مكلفًا بأداء الضريبة نيابة عن من يمثله.

والتساؤل – إذا كان المستأجر غير مكلف بأداء الضريبة فما هو الوضع القانوني الحقيقي له ؟

طبقاً لصريح نص المادة رقم 24 من قانون الضريبة العقارية التى تنص على

يكون المستأجرون مسئولين بالتضامن عن أداء الضريبة ، مع المكلفين بأدائها، وذلك في حدود الأجرة المستحقة عليهم وبعد إخطارهم بذلك بخطاب موصي عليه بعلم الوصول ، وتعتبر قسائم تحصيل الضريبة وملحقاتها التي تسلم إليهم بمثابة إيصال من المكلف بأداء الضريبة في حدود ما تم تحصيله ، وبمثابة إيصال من المكلف باستيفاء الأجرة في حدود ما أداه المستأجر

ومن ثم  فإن المستأجر مسئول بالتضامن عن سداد الضريبة العقارية مع المكلف بها ، وعن الأساس القانوني لهذا التضامن نورد نص المادة 279 من القانون المدني والتي تقرر صراحة دون مواربة أنه :

 التضامن بين الدائنين أو بين المدينين لا يفترض ، وإنما يكون بناء على اتفاق أو نص في القانون

فصل عن الأحكام الخاصة

بحقي الانتفاع والاستغلال والسكني

نظم المشرع الأحكام الخاصة بحقي الانتفاع والاستغلال والسكني في المواد التالية

 1- حق الانتفاع

مادة 985

(1) حق الانتفاع بكسب بعمل قانونى أو بالتقادم.

(2) ويجوز أن يوصى بحق الانتفاع لأشخاص متعاقبين إذا كانوا موجودين على قيد الحياة وقت الوصية ، كما يجوز للحمل المستكن .

مادة 986 – يراعى فى حقوق المنتفع والتزاماته السند الذى انشأ حق الانتفاع وكذلك الأحكام المقررة فى المواد الآتية :

مادة 987 – تكون ثمار الشيء المنتفع به من حق المنتفع بنسبة مدة انتفاعه مع مراعاة أحكام الفقرة الثانية من المادة 993.

مادة 988 – (1) على المنتفع أن يستعمل الشيء بحالته التى تسلمه بها ويحسب ما أعد له وأن يديره إدارة حسنه .

(2) للمالك أن يعترض على أى استعمال غير مشروع أو غير متفق مع طبيعة الشيء ، فإذا أثبت أن حقوقه فى خطر جاز له أن يطالب بتقديم تأمينات ، فإن لم يقدمها المنتفع أو ظل على الرغم من اعتراض المالك يستعمل العين استعمالا غير مشروع أو غير متفق مع طبيعتها . فللقاضي أن ينزع هذه العين من تحت يده وأن يسلمها إلى آخر يتولى إدارتها ، بل له تبعا لخطورة الحال أن يحكم بانتهاء حق الانتفاع دون إخلال بحقوق الغير .

مادة 989 – (1) المنتفع ملزم أثناء انتفاعه بكل ما يفرض على العين المنتفع بها من التكاليف المعتادة ، وبكل النفقات التى تقتضيها أعمال الصيانة .

(2) أما التكاليف غير المعتادة والإصلاحات الجسيمة التى لم تنشأ عن خطأ المنتفع فأنها تكون على المالك ، ويلتزم المنتفع بأن يؤدى لمالك فوائد ما أنفقه فى ذلك . فإن كان المنتفع هو الذى قام بأنفاق كان له استرداد رأس المال عند انتهاء حق الانتفاع .

مادة 990 – (1) على المنتفع أن يبذل من العناية فى حفظ الشيء ما يبذله الشخص المعتاد .

(2) وهو مسئول عن هلاك الشيء ولو بسبب أجنبى إذا كان قد تأخر عن رده إلى صاحبة بعد انتهاء حق الانتفاع .

مادة 991 – إذا هلك الشيء أو تلف أو احتاج إلى إصلاحات جسيمة مما يجب على المالك أن يتحمل نفقاته ، أو إلى اتخاذ إجراء يقيه من خطر لما يكن منظورا ، فعلى المنتفع أن يبادر بإخطار المالك وعليه إخطاره أيضا إذا استمسك أجنبى بحق يدعيه على الشيء نفسه .

مادة 922 – (1) إذا كان المال المقرر عليه حق الانتفاع منقولا ، وجب جرده ولزم المنتفع تقديم كفالة به . فإن لم يقدمها بيع المال المذكور ووظف ثمنه فى شراء سندات عامة يستولي المنتفع على أرباحها .

(2) وللمنتفع الذى قدم الكفالة أن يستعمل الأشياء القابلة للاستهلاك ، وإنما عليه أن يرد بدلها عند انتهاء حقه فى الانتفاع ، وله نتاج المواشي بعد أن يعوض منها ما نفق من الأصل بحادث مفاجئ .

مادة 993 – (1) ينتهي حق الانتفاع بانقضاء الأجل المعين ، فإن لم يعين له أجل عد مقررا لحياة المنتفع ، وهو ينتهي على أى حال بموت المنتفع حتى قبل انقضاء الأجل المعين .

(2) وإذا كانت الأرض المنتفع بها مشغولة عند انقضاء الأجل أو موت المنتفع بزرع قائم ، تركت الأرض للمنتفع أو لورثته إلى حين إدراك الزرع ، على أن يدفعوا أجرة الأرض عن هذه الفترة من الزمن .

مادة 994 – (1) ينتهي حق الانتفاع بهلاك الشيء ، إلا أنه ينتقل من هذا الشيء إلى ما قد يقوم مقامه من عوض .

(2) وإذا لم يكن الهلاك راجعا إلى خطأ المالك ، فلا يجبر على إعادة الشيء لأصله ولكنه إذا أعاده رجع للمنتفع حق الانتفاع إذا لم يكن الهلاك بسببه ، وفى هذه الحالة تطبق المادة 989 الفقرة الثانية .

مادة 995 – ينتهي حق الانتفاع بعدم الاستعمال مدة خمس عشرة سنة.

2- حق الاستعمال وحق السكنى

مادة 996 – نطاق حق الاستعمال وحق السكنى يتحدد بمقدار ما تحتاج إليه صاحب الحق هو وأسرته لخاصة أنفسهم ، وذلك دون إخلال بما يقرره السند المنشئ للحق من أحكام .

مادة 997 – لا يجوز النزول للغير عن حق الاستعمال أو عن حق السكنى إلا بناء على شرط صريح أو مبرر قوى .

مادة 998 – قيما عدا الأحكام المتقدمة تسرى الأحكام الخاصة بحق الانتفاع على حق الاستعمال وحق السكنى متى كانت لا تتعارض مع طبيعة هذين الحقين .

المحكمة المختصة بطعون الضريبة العقارية

النص القانونى بشأن المحكمة المختصة بطعون الضريبة العقارية

تنص المادة السابعة من قانون الضرائب علي العقارات :

يختص القضاء الإداري دون غيره بالفصل في المنازعات التي تنشأ عن تطبيق أحكام هذا القانون.

شرح المحكمة المختصة بالطعن على الضريبة العقارية

المكلف بأداء الضريبة العقارية

حددت المادة رقم 7 من قانون الضرائب علي العقارات الجهة القضائية المختصة بنظر ما قد يثار من منازعات ودعاوى خاصة بتطبيق أحكام هذا القانون ، فقرت اختصاص القضاء الإداري دون غيره بالفصل في المنازعات التي تنشأ عن تطبيق أحكام هذا القانون .

والتساؤل : لماذا خص المشرع القضاء الإداري – دون غيره – بالمنازعات الناشئة عن تطبيق قانون الضرائب العقارية .

يمكننا  أن نقرر – بعد قراءة متأنية لأحكام هذا القانون – أن آليات تطبيق هذا القانون تعتمد علي قرارات إدارية ، قرار بالحصر ، وقرار بالتقييم ، وقرار بكذا …. هذه القرارات لا تجد جهة قضائية تملك وبحق صلاحية الفصل فيها اللهم القضاء الإداري ، بقي أن نقرر أن الاختصاص الذي قرره المشرع لمحاكم القضاء الإداري هو اختصاص نوعي علي سبيل الحصر

بمعني أنه لا يسمح لأي جهة قضائية النظر في أي منازعة خاصة بأحكام هذا القانون ، اللهم فيما يتعلق بالتجريم والعقاب ، فقد خصص هذا القانون الباب السادس منه كاملاً للأحكام الخاصة بما يعد جرائم ، وبيان العقوبات المقررة لها ، ومن المؤكد أن الاختصاص هنا للقضاء الجنائي ، دون أن يكون القول بذلك متعارضاً مع اختصاص محاكم القضاء الإداري .

لتحميل المقال المكلف بأداء الضريبة العقارية

اضغط على عبارة

المكلف بأداء الضريبة العقارية ]

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 841

شاركنا برأيك