فصل ضريبة التصرفات العقارية عن تسجيل العقارات

ضريبة التصرفات علي العقارات

تهدف الدولة الى تيسير تسجيل العقارات فوافق رئيس الوزراء على فصل ضريبة التصرفات العقارية عن تسجيل العقارات وإلغاء مرحلة قبول الشهر والاكتفاء بصالح للشهر مع إمكانية التسجيل رغم عدم وجود تسلسل للملكية المسجلة بشروط  فكيف ذلك ؟ هذا ما سنتعرف عليه

ضريبة التصرفات العقارية في القانون

فصل ضريبة التصرفات العقارية

وافق مجلس الوزراء على مشروعي قانونين بتعديل بعض أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، وقانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005.

البائع هو المكلف بأداء ضريبة التصرفات العقارية

ومن ثم فالمشترى غير ملزم البته بسداد قيمة ضريبة التصرفات العقارية عند تسجيل العقار أو عند ادخال مرافق العقار ، والمكلف الوحيد بضريبة التصرفات العقارية 2.5% هو البائع

أهداف تعديلات تعديلات قانون تنظيم الشهر العقاري

وتهدف تعديلات أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري إلى التيسير في إجراءات تسجيل الملكية، من خلال عدة خطوات تشمل:

  • فصل أداء الضريبة عن إجراءات التسجيل ورسومها مع إمكانية التسجيل رغم عدم وجود تسلسل للملكية المسجلة في عدة حالات، الأولى إذا كان مع طالب التسجيل سند صحيح إلى جانب 5 سنوات حيازة وحسن النية،
  • والثانية وجود حكم نهائي بالملكية أو غيرها من الحقوق العينية العقارية، وأخيراً وضع اليد مدة أكثر من 15 سنة بقصد التملك مع تحقق مصلحة الشهر العقاري من ذلك.
  •  إلغاء مرحلة مقبول للشهر والاكتفاء بمرحلة صالح للشهر، بالإضافة إلى وضع سقف زمني للإجراءات أمام الشهر العقاري، فضلاً عن وضع عقوبة مشددة على تقديم أوراق عريضة مزورة يكون حدها الأدنى سنة.

وتم التأكيد على أنه تم التغلب على كل العقبات التي كانت سبباً في إحجام المواطنين عن التسجيل، حيث تأتي هذه التعديلات في ضوء ما كلفت به القيادة السياسية من تقديم حزمة متكاملة من التيسيرات، التي من شأنها تخفيف الإجراءات والعبء المالي المتعلق بضريبة التصرفات العقارية.

تعديل أحكام قانون الضريبة على الدخل

فيما يتعلق بتعديل أحكام قانون الضريبة على الدخل  فترتبط بالمادة 42 من القانون المشار إليه، حيث سيكون فرض الضريبة المقطوعة على البائع الأخير فقط، مهما تعددت العقود، كما ستكون فترة الضريبة المقطوعة، على العقود التي تمت قبل العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013.

تقدير قيمة التصرفات علي العقارات

 

وتم تحديد قيمة الضريبة المقطوعة وفقاً لقيمة التصرف تحقيقاً للعدالة الضريبية وذلك وفقاً لشرائح مرتبطة بقيمة التصرف طبقاً للآتي:

  1. قيمة العقد حتى 250 ألف جنيه، ستكون قيمة الضريبة 1500 جنيه
  2.  قيمة العقد أكثر من 250 ألف جنيه حتى 500 ألف جنيه ، تكون قيمة الضريبة 2000 جنيه
  3.  قيمة العقد أكثر من 500 ألف جنيه وحتى مليون جنيه، تكون قيمة الضريبة 3 آلاف جنيه
  4. قيمة العقد أكثر من مليون جنيه، تكون الضريبة 4 آلاف جنيه، ودون غرامات تأخير.

سريان ضريبة التصرفات (2.5%)

وسوف تسري ضريبة التصرفات العقارية (2.5%) في فترة العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013، المعدل لقانون الضريبة على الدخل، ووفقاً للقانون رقم 5 لسنة 2021، الصادر في 6/3/2021

بتعديل نص المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل، بعد حذف الفقرتين المرتبطتين بتحصيل ضريبة التصرفات العقارية بالإشهار ، أو بإدخال المرافق على العقار.

لما كان ذلك

وكان من المقرر أنه على قاضى الموضوع التثبت من توافر ركن الثمن فى عقد البيع، وأن يورد ما يجريه من هذا التثبت فى أسباب حكمه ليقوم هذا الإيراد شاهدا على أنه لم يغفل أمر هذا الركن من أركان العقد المنازع فيه.

لما كان ذلك وكان الثابت من واقع الدعوى

أن ركن الثمن فى البيع موضوع التداعي كان مثار منازعة من الطاعنة على النحو الوارد بوجه النعي، لعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمنا، فإن الحكم المطعون فيه إذ أورد فى مدوناته فى معرض الرد على هذه المنازعة مجرد القول إن الثابت من الاطلاع على التوكيل العام رقم 1912 / أ توثيق الأهرام النموذجي – سند الدعوى – الصادر من الطاعنة إلى البنك الذى يمثله المطعون ضده الأول بصفته، أنه تضمن النص فى البند الثالث منه على أحقية الأخير فى البيع لنفسه وللغير، وقبض الثمن لنفسه.

وأن الطاعنة لم تشترط فى هذا التوكيل ثمنا معينا أو سبق موافقتها على البيع ، أو عدم إتمامه إلا إذا ثبتت مديونيتها للبنك، وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنة السالف بيانه ولا يصلح ردا عليه

وإذ رتب الحكم على ذلك

قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواها ببطلان ذلك البيع على سند من أن تصرف البنك المطعون ضده الأول – كوكيل – ببيع الشقة المملوكة للطاعنة لنفسه كان فى حدود هذه الوكالة  وأن العقد قد تم صحيحا، فإنه يكون قد ران عليه القصور المبطل، بما يوجب نقضه فى هذا الخصوص.

الطعن رقم 7201  لسنة 78 ق – جلسة 2/3/2017

قضت محكمة النقض في صدد ضريبة التصرفات العقارية بالمبادئ الأتية :

1 – المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لا يكفي فيمن يختصم في الطعن أن يكون خصماً في الدعوى التي صدر فيها الحكم المطعون فيه، بل يجب أن تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم حين صدوره، وكانت المطعون ضدها الثانية قد وقفت من الخصومة موقفاً سلبياً، ولم يقض الحكم المطعون فيه لها أو عليها بشيء، وكان الطاعن قد أسس طعنه على أسباب لا تتعلق بها، فإن اختصامها في الطعن يكون غير مقبول.

2 – النص في المادة 178 من قانون المرافعات على أن “يجب أن يبين في الحكم التي أصدرته وتاريخ إصداره… وأسماء الخصوم وألقابهم وصفاتهم وموطن كل منهم وحضورهم وغيابهم…” مفاده أن المشرع قد حدد البيانات التي يجب أن يشتمل عليها الحكم على سبيل الحصر، والتي يترتب على إغفالها بطلان الحكم

إلا أن هذا البطلان لا يترتب بداهة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – إلا على إغفال البيانات الجوهرية اللازمة لصحة الحكم، أو الخطأ أو القصور الجسيم بشأنها، وليس من بينها خطأ الحكم في بيان رقم الدعوى أو المحكمة التي أصدرت الحكم المستأنف، كما لم يترتب البطلان إلا على إغفال اسم الخصم الحقيقي في الدعوى بأن يكون طرفاً

ذا شأن في الخصومة، وبالتالي فلا يترتب البطلان على إغفال اسم من لم يوجه أو توجه إليه طلبات، وكان الثابت بالأوراق أن النزاع في حقيقته قد دار بين الطاعن والمطعون ضده الأول، بينما وقفت الشركة المطعون ضدها الثانية من الخصومة موقفاً سلبياً، ولم يقض لها أو عليها بشيء، وبالتالي لا يترتب على إغفال إيراد اسمها في الحكم المطعون فيه ثمة بطلان، ويضحى النعي عليه على غير أساس.

3 – لما كان المبلغ محل المطالبة هو ضريبة تصرفات عقارية، وكانت الضريبة تحددها القوانين التي تفرضها سواء في وعائها أو من يتحمل عبئها، أو إجراءات ربطها وتحصيلها.

4 – التشريعات الخاصة بالضرائب – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تعد من القواعد القانونية الآمرة المتعلقة بالنظام العام، فلا يجوز للأفراد الاتفاق على ما يخالفها.

5 – مفاد نص المادة 19 من القانون رقم 157 لسنة 1981 بإصدار الضرائب على الدخل، أن ضريبة التصرفات العقارية تحصلها مأموريات ومكاتب الشهر العقاري مع رسوم التوثيق والشهر، وبذات إجراءات تحصيلها من المتصرف إليه الذي يلتزم بسدادها لحساب الممول المتصرف.

6 – يعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة “على التصرفات العقارية” إلى المتصرف إليه، أي أن المتصرف هو الذي يتحمل عبء الضريبة، ويؤديها عنه المتصرف إليه، الذي يكون له الرجوع بما أداه على المتصرف المدين بدين الضريبة بدعوى الإثراء بلا سبب، ويبطل كل شرط أو اتفاق على خلاف ذلك.

7 – طلب إجراء التحقيق أو إعادة المأمورية للخبير ليس حقاً للخصوم، وإنما هو من الرخص التي تملك محكمة الموضوع عدم الاستجابة إليها متى وجدت في أوراق الدعوى ومستنداتها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها، دون أن تلزم ببيان سبب الرفض.

8 – إذ كان الطاعن قد طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق أو إعادة المأمورية للخبير السابق ندبه لإثبات أن المطعون ضده الأول قد تسلم منه ضريبة التصرفات العقارية محل المطالبة، وأن ذلك كان سبباً لتحرير التنازل الذي تمسك بدلالته، وكان الحكم الابتدائي – المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه – قد خلص إلى أن التنازل المشار إليه لا يتعلق – كما دلت عبارته – بسداد الضريبة، بل برسوم الشهر، فإن في هذا الذي أورده ما يكفي لحمله، ولا عليه إن لم يجب الطاعن إلى طلبيه سالفي البيان، بما يكون النعي عليه بإخلاله بحق الدفاع لعدم إجابته لهما على غير أساس.

المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في:

أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعن الدعوى رقم…. لسنة….. مدني كفر الدوار الابتدائية، بطلب الحكم بإلزامه بأن يؤدي إليه مبلغ 716.100 جنيهاً، وقال بيانها لها، إن الطاعن باعه قطعة أرض فضاء، وامتنع عن سداد ضريبة التصرفات العقارية المستحقة على البيع – والتي سبق للمطعون ضده أداءها عند شهر العقد – رغم أنه الملزم قانوناً بتحمل عبئها، ومن ثم فقد أقام الدعوى بطلبه سالف البيان.

أدخل الطاعن المطعون ضدها الثانية خصماً في الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدم تقريره حكمت في 23/ 11/ 1991 بإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضده الأول مبلغ 716.100 جنيهاً. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم…. لسنة….. ق الإسكندرية “مأمورية دمنهور”

وبتاريخ 20/ 1/ 1993 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. دفعت المطعون ضدها الثانية بعدم قبول الطعن بالنسبة لها وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدها المذكورة، وفي الموضوع برفضه. عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مبنى الدفع المبدى من النيابة بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدها أنها لم يقض عليها أولها بشيء، وأنها وقفت من الخصومة موقفاً سلبياً.

وحيث إن هذا الدفع في محله

 ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لا يكفي فيمن يختصم في الطعن يكون خصماً في الدعوى التي صدر فيها الحكم المطعون فيه، بل يجب أن تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم حين صدوره، وكانت المطعون ضدها الثانية قد وقفت من الخصومة موقفاً سلبياً، ولم يقض الحكم المطعون فيه لها أو عليها بشيء، وكان الطاعن قد أسس طعنه على أسباب لا تتعلق بها، فإن اختصامها في الطعن يكون غير مقبول.

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه البطلان، وفي بيانه يقول:

إن الحكم قد أخطأ في بيان المحكمة التي أصدرت الحكم المستأنف، وأغفل اسم المطعون ضدها الثانية، مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي مردود

 ذلك أن النص في المادة 178 من قانون المرافعات على أن “يجب أن يبين في الحكم التي أصدرته وتاريخ إصداره…. وأسماء الخصوم وألقابهم وصفاتهم وموطن كل منهم وحضورهم وغيابهم…” مفاده أن المشرع قد حدد البيانات التي يجب أن يشتمل عليها الحكم على سبيل الحصر، والتي يترتب على إغفالها بطلان الحكم

إلا أن هذا البطلان لا يترتب بداهة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – إلا على إغفال البيانات الجوهرية اللازمة لصحة الحكم، أو الخطأ أو القصور الجسيم بشأنها وليس من بينها خطأ الحكم في بيان رقم الدعوى أو المحكمة التي أصدرت الحكم المستأنف

كما لم يترتب البطلان إلا على إغفال اسم الخصم الحقيقي في الدعوى بأن يكون طرفاً ذا شأن في الخصومة، وبالتالي فلا يترتب البطلان على إغفال اسم من لم يوجه أو توجه إليه طلبات، وكان الثابت بالأوراق أن النزاع في حقيقته قد دار بين الطاعن والمطعون ضده الأول

بينما وقفت الشركة المطعون ضدها الثانية من الخصومة موقفاً سلبياً، ولم يقض لها أو عليها بشيء، وبالتالي لا يترتب على إغفال إيراد اسمها في الحكم المطعون فيه ثمة بطلان، ويضحى النعي عليه على غير أساس.

وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، ذلك أنه أهدر حجية التنازل الصادر من المطعون ضده الأول ومؤداه التزامه بسداد محل النزاع، مما يعيب الحكم، ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي غير سديد

 ذلك أنه لما كان المبلغ محل المطالبة هو ضريبة تصرفات عقارية، وكانت الضريبة تحددها القوانين التي تفرضها سواء في وعائها أو من يتحمل عبئها، أو إجراءات ربطها وتحصيلها – وكانت التشريعات الخاصة بالضرائب – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تعد من القواعد القانونية الآمرة المتعلقة بالنظام العام، فلا يجوز للأفراد الاتفاق على ما يخالفها

وكان مفاد نص المادة 19 من القانون رقم 157 لسنة 1981 بإصدار قانون الضرائب على الدخل، أن ضريبة التصرفات العقارية تحصلها مأموريات ومكاتب الشهر العقاري مع رسوم التوثيق والشهر، وبذات إجراءات تحصيلها من المتصرف إليه الذي يلتزم بسدادها لحساب الممول المتصرف

ويعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة إلى المتصرف إليه أي أن المتصرف هو الذي يتحمل عبء الضريبة، ويؤديها عنه المتصرف إليه، الذي يكون له الرجوع بما أداه على المتصرف المدين بدين الضريبة ، بدعوى الإثراء بلا سبب، ويبطل كل شرط أو اتفاق على خلاف ذلك، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإن النعي عليه يضحى على غير أساس.

وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع والفساد، إذ رفض الحكم إعادة المأمورية للخبير، أو إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات أن المطعون ضده الأول تسلم المبلغ محل المطالبة، رغم تمسك الطاعن بهذا الدفاع الجوهري، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في غير محله

ذلك أنه لما كان طلب إجراء التحقيق أو إعادة المأمورية للخبير ليس حقاً للخصوم، وإنما هو من الرخص التي تملك محكمة الموضوع عدم الاستجابة إليها متى وجدت في أوراق الدعوى ومستنداتها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها دون أن تلزم ببيان سبب الرفض وكان الطاعن قد طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق أو إعادة المأمورية للخبير السابق ندبه لإثبات أن المطعون ضده الأول قد تسلم منه ضريبة التصرفات العقارية محل المطالبة

وأن ذلك كان سبباً لتحرير التنازل الذي تمسك بدلالته، وكان الحكم الابتدائي – المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه – قد خلص إلى أن التنازل المشار إليه لا يتعلق – كما دلت عبارته – بسداد الضريبة، بل برسوم الشهر، فإن في هذا الذي أورده ما يكفي لحمله، ولا عليه إن لم يجب الطاعن إلى طلبيه سالفي البيان، بما يكون النعي عليه على غير أساس.

الطعن رقم 2404 لسنة 63 ق – جلسة 31 من يناير سنة 2001

خاتمة ضريبة التصرفات العقارية

 

ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة تُفرض على المتصرف في العقار سواء كان البائع أو المتبرع أو الواهب و تُقدر نسبة هذه الضريبة بحوالي 2.5% من قيمة العقار المتصرف فيه وهذه الضريبة تتبع القانون رقم 91 لسنة 2005 والذي تم تعديله بالقانون 158 لعام 20181.

يتم دفع ضريبة التصرفات العقارية خلال 30 يومًا من تاريخ التصرف ويتم دفعها عن طريق مأمورية الضرائب التابع لها المتصرف أو البائع. وهناك بعض الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية مثل الوارث الذي انتقلت إليه الملكية عن طريق الميراث أو في حالة تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال أي شركة من الشركات المساهمة ولكن بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة 5 سنوات.

بعد صدور القانون 158 لسنة 2018 وأصبح سداد ضريبة التصرفات العقارية بالاتفاق بين البائع والمشتري و قانون ضريبة التصرفات العقارية لا يُطبق على الشركات وذلك لأن الشركات تخضع لضريبة أخرى وهي ضريبة الكسب التجاري والتي يتم دفعها سنويا

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

هي ضريبة تفرضها الحكومة المصرية على أي عملية بيع أو شراء أو هبة أو رهن للعقارات والأراضي المبنية داخل حدود المدن. تهدف هذه الضريبة إلى تمويل مشاريع التنمية في مصر.

ما هي قيمة ضريبة التصرفات العقارية؟

تبلغ قيمة ضريبة التصرفات العقارية 2.5% من قيمة العقار أو الأرض المبنية، ويتم احتسابها على أساس القيمة السوقية للعقار.

من هو المسؤول عن دفع ضريبة التصرفات العقارية؟

المسؤول عن دفع ضريبة التصرفات العقارية هو البائع، لكن يمكن الاتفاق بين البائع والمشتري على من يتحمل عبء الضريبة.

كيف يتم تسجيل العقارات في مصر؟

1. يجب على البائع والمشتري التوجه إلى مصلحة الشهر العقاري المختصة.

2. تقديم المستندات المطلوبة، والتي تشمل:

  • عقد البيع أو الشراء أو الهبة أو الرهن.
  • إقرار من البائع والمشتري بمعرفة قيمة العقار.
  • شهادة من مصلحة الضرائب العقارية تفيد بسداد ضريبة التصرفات العقارية.
  • مستندات أخرى حسب نوع التصرف.

3. يقوم موظف الشهر العقاري بمراجعة المستندات والتأكد من صحتها.

4. يتم تسجيل العقار في السجلات العقارية.

5. يتم إصدار شهادة تسجيل العقار.

ما هي الحالات التي تُعفى من ضريبة التصرفات العقارية؟

هناك بعض الحالات التي تُعفى من ضريبة التصرفات العقارية، منها:

  • تصرفات الورثة في العقارات: لا تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على تصرفات الورثة في العقارات الموروثة.
  • تصرفات الزوجين: لا تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على تصرفات الزوجين في العقارات.
  • تصرفات الدولة: لا تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على تصرفات الدولة في العقارات.
  • تصرفات الجمعيات الخيرية: لا تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على تصرفات الجمعيات الخيرية في العقارات.

  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
  • يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
مع خالص تحياتي
logo2
Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *