ملكية البائع المسجلة وقيد اختصام البائع للبائع

ملكية البائع المسجلة

موجز قانونى عن شرط ملكية البائع المسجلة وقيد اختصام البائع للبائع حيث أن شرط تسجيل العقد العرفى بدعوى صحة ونفاذ هو إما أن يكون البائع سنده مسجلا والا وجب اختصام البائع للبائع وهكذا حتى الوصول الى صاحب الملكية المسجلة وهذا ما يسمى بتسلسل الملكية

ملكية البائع شرطه

ملكية البائع المسجلة

هناك استثناء من ذلك القيد ، وجواز رفع الدعوى على البائع مباشرة دون اختصام البائع له ، وفى هذا الموجز القانونى نتعرف على هذه الحالة

دعوى الصحة والنفاذ هي الدعوى التي يرفعها المشتري بعقد بيع ابتدائي ، عند امتناع أو تأخر البائع عن تنفيذ التزامه بتيسير نقل الملكية ، كأن يرفض التوجه مع المشتري إلى مصلحة الشهر العقاري للتوقيع علي عقد البيع المعد للشهر والمحرر علي ورق خاص أمام الموثق أو الموظف المختص بالتصديق علي الإمضاءات ، وذلك بعد اعتماد مشروع العقد من مصلحة المساحة وختمه بخاتم صالح للشهر

 فيطلب المشتري من القضاء التحقق من وجود البيع وصدوره من البائع ثم صحة البيع ونفاده . فإذا ثبت ما يدعيه المشتري علي هذا النحو ، وصدر الحكم من القاضي بصحة ونفاذ العقد ، فإن هذا الحكم يقوم مقام العقد المصدق علي التوقيع فيه ، ويستطيع المشتري عن طريق التأشير بهذا الحكم بعد تسجيله علي هامش الصحيفة المسجلة أن يكتسب ملكية الشيء المبيع ، فتنتقل إليه الملكية بالتسجيل دون تدخل البائع

 ولكن يتعين علي المشتري أن يقدم لمصلحة الشهر العقاري – عند تسجيل الحكم – المستندات المثبتة لهذه الملكية ، لأن حكم صحـة التعاقد لا يكـون سنـداً لملكية المشتري إلا إذا تعرض لهـذه المسألة وأثبت فعـلاً ملكية البائع للعقار  المبيع

الوسيط السنهوري – طبعة نقابة المحامين – المجلد الرابع .

قضت محكمة النقض في خصوص ثبوت ملكية البائع

 لا يستطيع شخص أن ينقل إلى غيره حقا لم يؤل إليه . وإذن فمتى كان قد قضى نهائيا برفض دعوى صحة و نفاذ عقد بيع أطيان لبطلانه ، و كان المشترى بالعقد المذكور قد تصرف بالبيع إلى مشتر ثان فإن الحكم إذ قضى برفض دعوى صحة و نفاذ العقد الثاني لا يكون قد خالف القانون  .

الطعن رقم 96 لسنة 21  مكتب فنى 06  صفحة رقم 101 جلسة 11-11-1954
فالمقصود بدعوى صحة و نفاذ البيع – كما قررت محكمة النقض:

هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية و لهذا فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه و تسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين

و إذا كان الغرض من دعوى صحة التعاقد هو إجبار البائع على تنفيذ التزاماته التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً ، فإن للبائع أن يدفع هذه الدعوى باستحالة تنفيذ هذه الالتزامات بسبب انتقال الملكية إلى مشتر ثان منه و يستوى فى ذلك أن يتدخل المشترى أو لا يتدخل

 و للمشترى أن يطعن في مواجهة البائع في عقد هذا المشترى الثاني بما شاء من الطعون التي يقصد بها إزالة أثر تسجيل هذا العقد ليصل بذلك إلى إثبات أن التزامه بنقل الملكية إليه ممكن و أن كان الحكم الذي يصدر لصالحه بذلك لا يكون حجة على المشترى الثاني ، فإذا كان الحكم قد قضى بصحة و نفاذ عقد البيـع دون أن يبحث أمر البيع المشهر الذي تمسك به البائع بصـدوره إلى المشترى الثاني أو يرد على دفاعه بشأنه فإنه يكون مشوبا بالقصور بما يبطله

كما قضت محكمة النقض:

دعوى صحة التعاقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع ثم يفصل في أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل كان له عذر في هذا الامتناع ومن ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب بطلان العقد إذ من شأن هذا البطلان لو صح أن يحول دون الحكم بصحة العقد ونفاذه  .

الطعن رقم 361 لسنة 29  مكتب فنى 16  صفحة رقم 577  بتاريخ 13-05-1965
و جرى قضاء محكمة النقض على أن:

 دعوى صحة ونفاذ العقد دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه ، وهى تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها ، وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة العقد

ومن ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد أو انعدامه أو بصحته أو بطلانه ومنها أنه صوري صورية مطلقة إذ من شأن هذه الصورية لو صحت أن يعتبر العقد ولا وجود له قانوناً فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه

الطعن رقم 347 لسنة 31  مكتب فنى 17  صفحة رقم 486 بتاريخ 01-03-1966

فدعوى صحة و نفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مآلا للقدر المبيع ، يقصد بها – على ما جرى به قضاء محكمة النقض – تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية البائع إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية و يتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه

الطعن رقم 161 لسنة 33  مكتب فنى 18  صفحة رقم 281 بتاريخ 31-01-1967

ويشترط لقبول دعوى الصحة والنفاذ  الخاصة ببيوع العقارات  أن يكون سند ملكية البائع – المدعي عليه مسجلاً – ذلك أن المقرر قانوناً أن القاضي مطالب عند الحكم في دعوى صحة التعاقد بمراعاة تسلسل الملكيات ، فيجب أن يكون سند ملكية البائع مسجلاً . أما إذا كان سند ملكية البائع عقد بيع ابتدائي فلا يفضي إلى ملكية مسجلة ، لأنه ليس مالكاً بعد وشرط القضاء بصحة التعاقد أن يكون سند ملكية البائع مسجلاً

د . محمد المنجى – المرجع السابق – ص 158 .

فإذا كان المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع – المعروفة بدعوى صحة التعاقد- هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً والحصول على حكم مقام تسجيل  العقد في نقل الملكية فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إلية وتسجيل الحكم الذي يصدر له فى الدعوى ممكنين ومن ثم فإذا ظهر للمحكمة من أوراق الدعوى أن الملكية لم تنتقل إلى البائع حتى تاريخ الفصل فى الدعوى

لأن عقد شرائه لم يسجل وأن المشترى لم يختصم في دعواه البائع للبائع له ليطلب الحكم بصحة العقد الصادر منه  إلى البائع للمشترى توطئة للحكم بصحة عقده هو حتى إذا ما سجل الحكم الصادر بصحة العقدين انتقلت الملكية إليه ، لا يكون للمحكمة أن تجيب المشترى الأخير إلى طلبه وتكون دعواه بطلب صحة تعاقده قبل أن يسجل البائع له عقد شرائه غير مقبولة ذلك أنه ما دامت الملكية لم تنتقل إلى البائع له

فإن هذا البائع لا يستطيع نقلها إليه وان الحكم للمشترى في هذه الحالة بصحة عقده لا يمكن أن يحقق الغاية منه بسبب استحالة تسجيله قبل أن يسجل البائع  له عقد شرائه وقد يمتنع من باع لهذا البائع عن القيام بالإجراءات اللازمة لهذا التسجيل ولا يكون في الإمكان إجباره على إنفاذ التزامه بذلك عن طريق رفع دعوى عليه بصحة التعاقد إذا تبين أن البيع الصادر منه غير صحيح او غير واجب النفاذ بسبب قانوني

  الطعن رقم  290 لسنة 32  مكتب فني 17  صفحة رقم 1196 بتاريخ 19-05-1966

حالات عدم وجوب اختصام البائع للبائع

 

( 1 ) اذا كان سند البائع للمشترى هو وضع اليد المكسب :

قضت محكمة النقض :

اذا ثبت للمحكمة المطروحة عليها الدعوى أن الملكية انتقلت للبائع بأى طريق من طرق كسب الملكية المحددة قانونا ، فلا يكون ثمة محل لاختصام البائع للبائع ، وطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد شرائه

طعن رقم 1703 لسنة 64 ق 27-/5/2003
وفقها:

استثناء توجد بعض حالات لا يجب فيها اختصام البائع للبائع ، مثل ثبوت ملكية البائع بأى طريق من طرق كسب الملكية المحددة قانونا ، ويكون من أثر ذلك أنه لا محل لاختصام البائع للبائع ، وطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد شرائه أولا

الدكتور محمد المنجى – رئيس المحكمة سابقا – دعوى صحة التعاقد – ص 177 – طبعة 2009

( 2 ) اذا كان سند البائع للمشترى حكم صحة ونفاذ لم يسجل:

قضى محكمة النقض انه :

 إذ كان سند البائع فيما يبيعه عقداً عرفياً يتعين على المشترى اختصام البائع للبائع له في الدعوى ليصدر الحكم بصحة ونفاذ العقدين ومؤدى ذلك أنه إذا كان البائع يستند فيما باعه إلى حكم بصحة ونفاذ عقده حتى ولو لم يكن قد أشهر فلا موجب لاختصام البائع له سواء صدر الحكم قبل رفع دعوى المشترى الأخير والبيع له أو أثناء نظرها

الطعن رقم ٨٣٠٨ لسنة ٦٥ ق – الدوائر المدنية – جلسة 7/6/2007

حالة عدم وجوب اتخاذ اجراءات القيد في السجل العينى :

مفاد النص في المادتين ٣٢ ، ٣٣ من القانون رقم ١٤٢ لسنة ١٩٦٤ بنظام السجل العينى ، أن مناط إعمال الإجراءات التى أوردها المشرع في هاتين المادتين على الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى ، أو صحة ونفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها بالسجل العينى

والتى تكون منظورة أمام المحاكم ، ثم يصدر قرار من وزير العدل أثناء نظرها وقبل الفصل فيها بسريان قانون السجل العينى على الإقليم المساحى الذى يقع فيه العقار موضوع الدعوى ، هو أن تكون صحيفة أى من هذه الدعاوى لم تسجل ( وفق أحكام الشهر العقارى ) ، فإذا كانت هذه الصحيفة قد سجلت فإن المحكمة تستمر في نظر الدعوى ، دون التقيد بالإجراءات الواردة بهاتين المادتين ، إذ أن هذا التسجيل يقوم مقامها في استيفاء الغرض الذى قصده المشرع من اتخاذها.

الطعن رقم ٣٩٠٣ لسنة ٦٩ ق – الدوائر المدنية – جلسة  2/7/2012 – مكتب فنى  س ٦٣ – قاعدة ١٥٣ – ص ٩٧٥

نقل ملكية العقار الى المشتري

تثبيت ملكية الفكرة

يُعد نقل ملكية العقار عملية قانونية مهمة تتطلب دقة وعناية فائقة لضمان انتقال ملكية العقار من البائع إلى المشتري بشكل سلس وآمن. وتتضمن هذه العملية خطوات قانونية محددة وشروطًا يجب استيفاؤها لضمان صحة وحماية حقوق جميع الأطراف المعنية.

شروط نقل ملكية العقار:

  1. أهلية طرفي العقد:

يجب أن يكون كل من البائع والمشتري كامل الأهلية القانونية لتصرفاتهما.

يجب أن يكونا بالغين عاقلين غير محجور عليهم.

  1. صحة العقد:

يجب أن يتم تحرير عقد بيع العقار بشكل رسمي من قبل محامٍ مختص.

يجب أن يتضمن العقد جميع البيانات الأساسية للعقار، مثل:
  • عنوان العقار ومساحته.
  • حدود العقار ووصفه.
  • ثمن العقار وشروط الدفع.
  • أي شروط أخرى متفق عليها بين الطرفين.
  1. سداد الرسوم والضرائب:

يجب على المشتري سداد جميع الرسوم والضرائب المترتبة على عملية نقل ملكية العقار.

تشمل هذه الرسوم رسوم الشهر العقاري، وضريبة التصرفات العقارية، ورسوم التسجيل.

  1. الحصول على موافقة الجهات المختصة:

قد تتطلب بعض الحالات الحصول على موافقة الجهات المختصة قبل إتمام عملية نقل ملكية العقار.

تشمل هذه الجهات، على سبيل المثال، وزارة المالية أو وزارة الإسكان أو البنك المركزي.

  1. إتمام عملية نقل ملكية العقار:

يتم إتمام عملية نقل ملكية العقار من خلال تسجيل العقد في الشهر العقاري المختص.

بعد التسجيل، تصبح ملكية العقار من حق المشتري بشكل رسمي.

خطوات نقل ملكية العقار:

البحث عن العقار المناسب:

تحديد احتياجاتك وميزانيتك.

البحث عن عقارات مناسبة في منطقة مناسبة.

معاينة العقارات المختارة وتقييمها.

التفاوض على شروط البيع:

تحديد ثمن العقار وشروط الدفع.

الاتفاق على أي شروط أخرى متفق عليها بين الطرفين.

تحرير عقد البيع:

تحرير عقد بيع العقار بشكل رسمي من قبل محامٍ مختص.

التأكد من تضمين جميع البيانات الأساسية للعقار في العقد.

سداد الرسوم والضرائب:

سداد جميع الرسوم و الضرائب  المترتبة على عملية نقل ملكية العقار.

الحصول على موافقة الجهات المختصة:

الحصول على موافقة الجهات المختصة إن لزم الأمر.

تسجيل العقد في الشهر العقاري:
  • تقديم جميع المستندات المطلوبة إلى الشهر العقاري.
  • دفع رسوم التسجيل.
  • الحصول على سند ملكية العقار الجديد.
نصائح هامة عند نقل ملكية العقار:
  • التأكد من صحة جميع المستندات المطلوبة.
  • الاستعانة بمحامٍ مختص لضمان سلامة العملية.
  • التأكد من سداد جميع الرسوم والضرائب المترتبة على عملية نقل ملكية العقار.
  • الاحتفاظ بنسخة من جميع المستندات المتعلقة بالعملية.

الأسئلة الشائعة:

ما هي المستندات المطلوبة لنقل ملكية العقار؟
  • صورة من بطاقة الرقم القومي للبائع والمشتري.
  • صورة من سند ملكية العقار.
  • عقد بيع العقار.
  • شهادة خلو العقار من الديون والرهون.
  • إيصال سداد رسوم الشهر العقاري.
ما هي تكلفة نقل ملكية العقار؟

تختلف تكلفة نقل ملكية العقار حسب قيمة العقار وموقعه.

ما هي مدة نقل ملكية العقار؟

تستغرق عملية نقل الملكية من البائع الى المشتري وقتا لا سيما ان كانت دعوي صحة ونفاذ وأحيلت الى مكتب الخبراء.

خاتمة ملكية البائع المسجلة

تُعد عملية نقل ملكية العقار عملية قانونية مهمة تتطلب دقة وعناية فائقة لضمان انتقال ملكية العقار من البائع إلى المشتري بشكل سلس وآمن.

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca
  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع
مع خالص تحياتي
logo2

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

لا يمكنك نسخ محتوى هذه الصفحة