عدم نفاذ عقد الإيجار في حق المالك الأصلي: استرداد وتعويض

مذكرة قانونية بعدم نفاذ عقد الإيجار غير ثابت التاريخ في حق المالك الأصلي

فيما يلي، نقدم المذكرة الأولي، المقدمة من الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار أمام محكمة أول درجة،.

محكمة شمال بنها الابتدائية

د / .. مدني كلي

مذكرة

في الدعوي رقم …. لسنة 2022 مدني كلي

جلسة ./../2022

بالرد علي الدعوي الفرعية من المدعي عليه أصليا الأول

مقدمة من السيد / ………………….

( المدعي أصليا المدعي عليه فرعيا )

ضد

1 – ……………………..

( مدعي عليه أصليا – مدعي فرعيا )

2 – ……………………… ( مدعي عليه أصليا وفرعيا )

الواقعات

نحيلها الي صحيفة الدعوي الأصلية والدعوي الفرعية من المدعي عليه الأول منعا للتكرار

الطلبات

يلتمس المدعي أصليا المدعي عليه فرعيا القضاء

• في الدعوي الأصلية ( القضاء بالطلبات )
• في الدعوي الفرعية من المدعي عليه الأول برفضها والزامه المصروفات ومقابل اتعاب المحاماة

الدفاع

يستند المدعي أصليا المدعي عليه فرعيا في طلباته الى الأسانيد الأتية مع التمسك بكافة ما تضمنته صحيفة الدعوي الأصلية من أسانيد وأوجه دفاع ويدفع الدعوي الفرعية الدفاع الآتي

غصب المدعي فرعيا للعين محل التداعي وانتفاء الصفة القانونية بينه وبين المالك ( المدعي أصليا المدعي عليه فرعيا )

انتفاء السند القانوني المشروع لوضع اليد لانتفاء أي تعاقد مبرم بينه وبين المدعي أصليا (المالك ) وشراء المدعي عليه فرعيا العقار الكائن به المخزنين في 29 / 3 / 2021 غير محملين بأي عقود ايجار أو حقوق للغير

عدم نفاذ عقدي الايجار المزعومين المؤرخين اصطناعا 20 / 12 / 2017 في حق المدعي أصليا لخلوهما من اثبات التاريخ ( مادة 15 اثبات ) وكذلك من حوالة الحق

اقراره بصحيفة دعواه الفرعية بانتفاء العلاقة بينه وبين المدعي أصليا المدعي عليه فرعيا حينما قرر أنه يسدد أجرة للمدعي عليه الثاني الذي بلا صفة في التأجير

ومن ثم، يدفع ويتمسك المدعي اصليا المدعي عليه فرعيا :

بعدم نفاذ عقدي الايجار المزعومين ( غير ثابتي التاريخ ) في حقه لعدم اثبات تاريخهما .

• عدم وجود حوالة بهما لعدم وجودهما في الأصل وقت شراء العقار في 2021 ومن ثم رفض طلبه بعدم التعرض لعدم جواز دفع دعوي الحق من المالك بطرده بالحيازة غير المشروعة القائمة علي الغصب

حيث تنص المادة 15 من قانون الاثبات على:

لا يكون المحرر العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت.

ويكون للمحرر تاريخ ثابت:

• (أ‌) من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك.
• (ب‌) من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ.
• (جـ) من يوم أن يؤشر عليه موظف عام مختص.
• (د) من يوم وفاة أحد ممن لهم على المحرر أثر معترف به من خط أو إمضاء أو بصمة أو من يوم أن يصبح مستحيلاً على أحد من هؤلاء أن يكتب أو يبصم لعلة في جسمه.
• (‌هـ) من يوم وقوع أي حادث آخر يكون قاطعاً في أن الورقة قد صدرت قبل وقوعه.

فالمقرر في قضاء النقض أن:

المحرر العرفي لا تكون له حجية على الغير إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت – يكون تاريخ المحرر العرفي ثابت من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك أو من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ

( طعن رقم 1193 لسنة 31 ق .ع جلسة 25-11-1997 )

ومن ثم ادعاؤه أن سنده هو الحيازة غير سديد لأنها حيازة غير مشروعة قائمة علي الغصب لا يحميها المشرع وبلا سند مشروع من صاحب الحق في التأجير وعقود الايجار المزعومة غير ثابتة التاريخ .

فلا حجية لها علي المدعي أصليا ، ولا يجوز دفع دعوي الحق بالحيازة ومن ثم تنتفي صفته في دعواه الفرعية بطلب عدم تعرض المدعي اصليا المدعي عليه فرعيا ( المالك للعين )

فالقانون يأبي ان يحرم المالك من ملكه في غير الأحوال المقررة قانونا وليس منها حماية الحيازة غير المشروعة القائمة علي الغصب .

فطلب منع التعرض القائم علي حيازة المستأجر شرطه الحيازة القانونية الصحيحة بعقد ايجار صحيح صادر من المالك وصاحب الحق علي العين المؤجرة.

أما الحيازة القائمة علي الغصب أو علي عقد ايجار صادر من غير المالك ولم يجيزه لا ينفذ في حقه ويحق له طرد الغاصب

ومن ثم، وهديا بما تقدم وما تضمنته صحيفة المدعي الأصلية من أسانيد وأوجه دفاع يلتمس المدعي اصليا المدعي عليه فرعيا:

رفض الدعوي الفرعية والزام رافعها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

وفي الدعوي الأصلية :

• اولا : طرد المدعي عليهما للغصب من المخزنين محلا التداعي المبينين بصحيفة الدعوى الكائنين شارع …. بالعقار ملك المدعي بزمام اسنيت ـ مركز …….. – قليوبية وذلك لانتفاء السند القانوني المشروع بين المدعي والمدعي عليهما و لعدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 في حق المدعي لإبرامهما على ملكه دون اجازة منه وتسليم المدعي المحزنين خاليين من الاشخاص وأي شواغل فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
• ثانيا : الزام المدعي عليه الثاني ( …………… ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

وعلى سبيل الطلب الاحتياطي

عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين ../../2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في20/12/2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص.

وكيل المدعي أصليا المدعي عليه فرعيا

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

مذكرة ختامية بعدم نفاذ عقد الايجار والطرد والتسليم مع التعويض وأهميتها في الدعوي القضائية

للمذكرات الختامية أهمية من حيث الالمام بكافة عناصر الدعوي من واقع وأسانيد قانونية وواقعية.

ومن ثم يجب عند تحرير  المذكرة الختامية  التمسك في صدرها بكافة الأسانيد المبداه سابقا بصحيفة الدعوي والمذكرات وحوافظ المستندات الى جانب اثبات الطلبات المثبتة مسبقا بصحيفة الدعوي.

مذكرة ختامية بدفاع المدعي

ايجار ملك الغير غير نافذ في حق المالك ويستوجب طرد المستاجر والتعويض ونقدم مذكرة ختامية بعدم نفاذ ايجار والطرد لانتفاء العلاقة القانونية بين المالك والمؤجر وبين المالك والمستأجر و عدم نفاذ التصرف بين المؤجر والمستأجر في حق المالك.

محكمة شمال بنها الابتدائية

الدائرة … مدني كلي

مذكرة

في الدعوي رقم ….. لسنة 2022

مقدمة من / …………………………… ( مدعي أصليا – مدعي عليه فرعيا )

ضد كل من /

1- ………………………… ( مدعي عليه أصليا – مدعي فرعيا )

2- ……………………….. ( مدعي عليه ثان أصليا – مدعي عليه ثان فرعيا )

جلسة .././2023

الوقائع

أقام المدعي أصليا دعواه مختصما المدعي عليهما بطلبات هي

اولا : طرد المدعي عليهما للغصب من المخزنين محلا التداعي المبينين بصحيفة الدعوى الكائنين شارع ….. بالعقار ملك المدعي بزمام …….. ـ مركز ……. – قليوبية

وذلك لانتفاء السند القانوني المشروع بين المدعي والمدعي عليهما و لعدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 في حق المدعي لإبرامهما على ملكه دون اجازة منه ، وتسليم المدعي المحزنين خاليين من الاشخاص وأي شواغل فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

ثانيا : الزام المدعي عليه الثاني ( …………. ) بأن يؤدى للمدعي  تعويض مادي وأدبي  قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

وعلى سبيل الطلب الاحتياطي:

عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في 20/12/2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص

علي سند من الواقع والقانون:

أنه بعقد بيع مؤرخ 29 / 3 / 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم …… لسنة 2021 ص . ت …. اشتري من السيدة / …………… أرض وبناء منزل سكنى دورين بزمام …..ـ مركز ……… – قليوبية – بحوض …. / .. ومساحته (210 م2) والدور الأرضي به مخزنين والأول سكني وقد تسلم العقار المبيع خاليا من أي أشخاص ووضع اليد عليه منذ تاريخ العقد

وقد آلت ملكية العقار للبائعة للمدعي بالشراء من …………. ( المدعى عليه الثاني ) بعقد بيع مؤرخ 25 / 7 / 2016 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم ….. لسنة 2017 ص . ت ………

وقد فوجئ بتاريخ 27 / 2 / 2022 عندما شرع في تأجير ( المخزنين ) بالدور الأرضي بالعقار بوجود شخص يدعى / …….. ( المدعى عليه الأول ) بالمخزنين .

والذى أدعى انه مستأجراً للمخزنين من المدعو / ……….. ( المدعى عليه الثاني البائع للبائعة للمدعي وليس صفة تأجيريه ) بعقدين ايجار بأجرة شهرية 500 جنيه لكل مخزن فقام المدعي بتحرير المحضر رقم ….. لسنة 2022 ادارى …. فى 27/2/2022 باستيلاء الغير على أملاكه والغصب بلا سند قانونى

وقد وجه المدعي عليه الأول دعوي فرعية ضد المدعي أصليا والمدعي عليه الثاني طالبا فيه بمنع تعرضهم له في حيازته للعين المؤجرة – علي حد قوله المخالف للواقع والقانون

وقد ندبت الهيئة الموقرة  خبيرافي الدعوي أنهي مأموريته وأودع تقريره ملف الدعوي ومن ثم يتقدم المدعي أصليا بهذه المذكرة الى عدالة المحكمة المتضمنة أوجه دفاعه وأسانيده القانونية للقضاء بطلباته

الدفاع والطلبات

بادئ ذي بدء يتمسك المدعي أصليا بكافة أوجه الدفاع والأسانيد المقدمة منه بصحيفة الدعوي الافتتاحية والمذكرات التحريرية وهي جزء لا يتجزأ عن المذكرة الأتية المكملة لما تقدم.

يلتمس المدعي أصليا :

في دعواه الاصلية القضاء بطلباته المبينة بصحيفة الدعوي الأصلية.

وفي الدعوي الفرعية من المدعي عليه الاول برفضها.

أسانيد الطرد وعدم نفاذ عقدي الايجار

يستند المدعي أصليا الى الأسانيد القانونية والواقعية الأتية:

( 1 ) طرد المدعي عليه الأول من المخزنين محل التداعي وذلك للغصب لوضع يده بلا سند مشروع صادر له من المدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال بموجب عقد شرائه من المالكة الأصلية ولانتفاء أي علاقة مشروعة بين المدعي أصليا والمدعي عليه الثاني تخول له حق التأجير نيابة عن المدعي :

الثابت من المستندات المقدمة بالدعوي ومن تقرير الخبير المنتدب في نتيجته النهائية أن

المدعي عليه الثاني قد باع العقار الكائن به المخزنين محل التداعي الى السيدة / ………. بعقد بيع مؤرخ 25/7/2016 صادر عليه حكم صحة توقيع برقم …لسنة 2017

( تاريخ البيع سابق علي عقود الايجار الصادرة منه الى المدعي عليه الأول )

ومن ثم ببيع المدعي عليه الثاني العقار أضحي منبت الصلة بالعقار ومنبت الصفة في ابرام أي تصرف بشأنه ( خاصة )

كذلك الثابت أن المدعي قد اشتري ذلك العقار من المشترية من المدعي عليه الثاني بعقد بيع مؤرخ 29 / 3 / 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم …. لسنة 2021 ص . ت …… وتسلم العقار بالكامل خاليا من أي أشخاص أو شواغل أو حقوق شخصية للغير

( فقد خلا عقد البيع سند المدعي من أي حقوق شخصية أو ايجار للغير )

والثابت من عقدي الايجار اللذين يستند اليهما المدعي عليه الأول الصادرين له من المدعي عليه الثاني أنهما مؤرخين 20 / 12 / 2017 ( وغير ثابتي التاريخ ) .

أي قبل شراء المدعي وهو ما يتنافى مع عقد البيع سنده الثابت به خلو العقار من أي حقوق للغير

ولو كان عقدي الايجار لهما وجود أنذاك وقت البيع لتم ذكرهما بعقد البيع ولتم تحويل الاجارة الى المدعي الا أنهما في الواقع من صنع المدعي عليهما بعد شراء المدعي لغصب المخزنين سيما.

وانهما دلسا معا بأن قام المدعي عليه الثاني بإنذار الأول بسداد الأجرة والا سيفسخ الايجار ورفع دعوي بالفعل والأخير قام بالسداد بإنذارات عرض وتركا الدعوي للشطب ( وهما منبتي الصلة واليد والصفة القانونية عليهما )

وأيا كان الأمر، فان عقدي الايجار الغير ثابتي التاريخ الصادرين ممن ليس له صفة وحق في التأجير لا ينفذان في حق المدعي مشتري العقار صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال.

لا سيما، مع عدم وجود أي علاقة قانونية بين المدعي والمدعي عليه الثاني تبيح له حق التأجير عنه – وقد أقر المدعي عليه الأول في صحيفة دعواه الفرعية بانتفاء العلاقة بينه وبين المدعي أصليا حينما قرر أنه يسدد أجرة للمدعي عليه الثاني الذي بلا صفة في التأجير

ويساند ويشاطر ما تقدم النتيجة النهائية للخبير التى تضمنت الآتي:

من المعاينة التي اجريناها على الطبيعة تبين ان المخزنين محل التداعي بالدور الأرضي وضع يد المدعى عليه الأول / ……… مستندا الى عقدى الايجار المؤرخين ۲۰۱۷/۱۲/۲۰ الصادرين له من المدعى عليه الثاني / ……….

وتاريخ عقدى الايجار هو تاريخ لاحق لتاريخ عقد البيع العرفي المؤرخ 25/7/2016 ( عقد بيع المدعي عليه الثاني العقار بالكامل الى البائعة للمدعي أصليا )

ومن المعاينة التي اجريناها على الطبيعة تبين ان واضع اليد على الدور الأول علوى هو المدعى مستندا الى شراؤه العقار محل التداعي بموجب عقد البيع المؤرخ 29/3/2021

تبين وجود صورة ضوئية من انذار مؤرخ 7/7/2021 موجه من المدعى عليه الثاني / ………. للمدعى عليه الأول ……… بسداد القيمة الايجارية للمخزنين عن الفترة من 4/4/2020 حتى 3/6/2021 .

( وهذه الفترة هي فترة لاحقه على تاريخ عقد البيع المؤرخ 25/7/2016 والذى قام بموجبه – المدعي عليه الثاني – ببيع العقار محل الدعوى الى من تدعى / …… ( البائعة للمدعى )العقار محل التداعي بموجب عقد البيع العرفي المؤرخ 29/3/2021 )

وحيث المقرر قانونا وقضاء أن:

الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل فيه وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بأجازته من هذا الأخير فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً

الطعن رقم ٢١٣٧ لسنة ٦٠ ق – جلسة 1/2/1995

و فقها عن علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي:

أن عقد الايجار لا ينفذ في حق هذا الاخير ويكون له أن يسترد العين من المستأجر ويؤجرها لمن يشاء

السنهوري ص 94 ، العطار بند 57 ص 136 – حمدي عبدالرحمن ص 104

وكذلك أن: علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي هذه لا يؤثر فيها عقد الايجار واذ كان هذا العقد صحيحا فيما بين المؤجر والمستأجر فانه غير نافذ في حق المالك الحقيقي اذا لم يكن طرفا فيه، ومن ثم يستطيع المالك الحقيقي أن يسترد العين المؤجرة من تحت يد المستأجر

المستشار عبدالمنعم الشربيني – شرح القانون المدني – ص 368

والمقرر في قضاء محكمة النقض أنه:

وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

( الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الايجارات – جلسة 6/2/2019 )

وفى المذكرة الايضاحية والأعمال التحضيرية للمادة 559 مدني:

أما  الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة ، فصحيح فيما بين المتعاقدين ، ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4 – ص 472 و 473 )

والمقرر بنص المادة ۸۰۲ من القانون المدني أنه:

لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه

كما تنص المادة ۸۰۵ من ذات القانون أنه:

لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل

وحيث أنه من المستقر عليه بقضاء محكمة النقض :

عدم جواز حرمان أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها

طعن ٥٧٥ لسنة 60 ق جلسة ٢٥/٢/١٩٩٤

والمقرر ان: 

حق الملكية حق جامع مانع نافذ تجاه الناس كافة فهو جامع يخول المالك الانتفاع بالشيء واستغلاله والتصرف فيه وهو مانع مقصور على المالك دون غيره.

فلا يجوز لاحد ان يشاركه ملكه او يتدخل فى شئون ملكيته وهو فى ذات الوقت حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال مهما طال الزمن ما لم يكتسبه الخصم اذا توافرت له شروط الحيازة المكسبة للملكية

نقض ٤/٢/١٩٩٩ طعن رقم ٢٠٥٤ لسنة ٦٢ ق – القضاة س ٣١ العدد الاول والثاني يناير – ديسمبر ١٩٩٩ – ص ٤١٨

ومن ثم علي ما تقدم يكون طلب المدعي أصليا بطرد المدعي عليه الأول – واضع اليد بلا سند مشروع من المدعي – للغصب موافق لصحيح الواقع والقانون

( 2 ) الزام المدعي عليه الثاني ( ……….. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

المستقر عليه فقها :

انه للمالك الحقيقي للعين المؤجرة حق الرجوع على المؤجر بالتعويض اما لان هذا الأخير قد أثري على حسابه واما لأنه قد حرم من الانتفاع بملكه بسبب عمل المؤجر غير المشروع

ص 368 – المستشار عبدالمنعم الشربيني – الوسيط السنهوري

و يتمثل الخطأ في:

قيام المدعي عليه الثاني بتأجير ملك المدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال دون اجازة منه أو وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

ويتمثل الضرر المادي في التربح على حساب المدعي ( صاحب المال والحق )

حيث أجر للمدعي عليه الاول كل مخزن بإيجار شهري خمسمائة جنيه من تاريخ غصب المخزيين في 20/12/2017 وحتى الأن ، وتحصل علي هذه المبالغ .

وما يؤكد ذلك تقديم المدعي الأول بالمحضر رقم ….. /2022 ادارى …. انذار صادر اليه من المدعي الأول يطالبه فيه بسداد الأجرة المتأخرة وعرض الأجرة عليه بإنذارات عرض ، وهو ضرر مادي حال متوافر وله سند قانوني وواقعي

وقد تضمن تقرير الخبير في النتيجة النهائية ذلك:

( قام المدعى عليه الأول / ……….. بعرض القيمة الايجارية للمخزنين محل التداعي على المدعى عليه الثاني / ……….. عن الفترات من فبراير ۲۰۲۱ حتى سبتمبر ۲۰۲۲ بموجب انذارات عرض قيمة إيجاريه )

والضرر الأدبي يتمثل في:

فيما أصاب المدعي من قلق وعبء نفسي وخوف باستيلاء الغير علي ماله بدون وجه حق

ومن ثم تتوافر – السببية – حيث أنه لولا خطأ المدعي عليه الاول لما ترتبت الأضرار سالفة الذكر

ومن ثم، يطلب المدعي الزام المدعي عليه الثاني بأن يؤدى له تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بالتربح علي حساب المدعي

( 3 ) رفض الدعوي الفرعية حيث ان المدعي هو الجدير بالحماية القانونية لحماية ملكه من الغاصب وفقا للقانون – فالمشرع لا يحمي الحيازة الغير مشروعة التى القائمة علي الغصب وبلا سند مشروع في وضع اليد – ومن ثم تكون دعواه الفرعية مرفوضة

استنادا الى ما تقدم من أوجه دفاع وأسانيد واقعية وقانونية في الدعوي الأصلية فانه لا يوجد ثمة تعرض للمدعي عليه الأول في حيازته للمخزنين .

كما يدعي فالمدعي هو الجدير بالحماية القانونية لحماية ملكه من الغاصب وفقا للقانون – فالمشرع لا يحمي الحيازة الغير مشروعة التى القائمة علي الغصب وبلا سند مشروع في وضع اليد – ومن ثم تكون دعواه الفرعية مرفوضة

كما أن الدعوي الفرعية غير مقبولة لعدم جواز الجمع بين دعوي الحق والحيازة معا ( المادة 44 مرافعات )

ذلك أن المدعي فرعيا يستند الى الحيازة في دعواه الفرعية والمدعي في دعواه الأصلية المرفوعة أولا يستند الى الحق وهو ما لا يجوز معه للمدعي فرعيا دفع دعوي المدعي أصليا والاستناد الى  الحيازة   لمخالفته حظر الجمع بين الحق والحيازة معا

فالمقرر بنص المادة 44 من قانون المرافعات أنه:

• لا يجوز أن يجمع المدعي في دعوى الحيازة بينها وبين المطالبة بالحق وإلا سقط ادعاؤه بالحيازة.
• ولا يجوز أن يدفع المدعى عليه دعوى الحيازة بالاستناد إلى الحق، ولا تقبل دعواه بالحق قبل الفصل في دعوى الحيازة وتنفيذ الحكم الذي يصدر فيها إلا إذا تخلى بالفعل عن الحيازة لخصمه.
• وكذلك لا يجوز الحكم في دعاوى الحيازة على أساس ثبوت الحق أو نفيه.
• ومن ثم سقوط الادعاء بالحيازة بمجرد رفع دعوى الحق من المدعي أصليا

ولا يجوز معه – للمدعي فرعيا – الغاصب بلا سند من المدعي – دفع دعوي الحق بطرده – بالحيازة – سواء بالدفع او بالدعوي –

بل كان يجب دفع دعوي الحق بطرده للغصب بالسند المشروع الذي يبرر وضع يده علي المخزنين وان يكون هذا السند صادرا له من صاحب الحق فيه وهو المدعي أصليا

ومن ثم فدفعه دعوي الحق بطرده هو تسليم منه بالحق للمدعي أصليا ( سيما أنه اقر بصحيفة دعواه الفرعية بانتفاء العلاقة بينه وبين المدعي أصليا وانه مستأجرا من المدعي الثاني ويسدد له الأجرة )

أما أنه يستند في حيازته غير المشروعة الى عقدي ايجار صادرين له ممن ليس له صلة وحق علي المخزنين وهو المدعي عليه الثاني فانه لا يصلح للرد علي سند المدعي ولا يواجه دفاعه وحقه الثابت قانونا وواقعا

بناء عليه

يلتمس المدعي أصليا من عدالة المحكمة القضاء بــ :

أولا في الدعوي الأصلية :

• ( 1 ) طرد المدعي عليهما للغصب من المخزنين محلا التداعي المبينين بصحيفة الدعوى الكائنين شارع ….. بالعقار ملك المدعي بزمام ….. ـ مركز …… – قليوبية وذلك لانتفاء السند القانوني المشروع بين المدعي والمدعي عليهما و لعدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 في حق المدعي لإبرامهما على ملكه دون اجازة منه ، وتسليم المدعي المحزنين خاليين من الاشخاص وأي شواغل فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
• ( 2 ) الزام المدعي عليه الثاني ( ………….. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

وعلى سبيل الطلب الاحتياطي :

عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في 20/12/2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص

ثانيا : في الدعوي الفرعية :

• عدم قبول الدعوي الفرعية لعدم جواز الجمع بين دعوي الحق ودعوي الحيازة وعدم جواز دفع المدعي عليه الأول أصليا دعوي الحق من المدعي بالحيازة
• رفض الدعوي الفرعية لأن حيازة المدعي فرعيا قائمة علي الغصب وغير مشروعة غير جديرة بالحماية

والله سبحانه وتعالي ولي التوفيق

مقدم من وكيل المدعي أصليا

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

استئناف الحكم برفض الطرد وعدم نفاذ الايجار

حيث قضت محكمة أول درجة  برفض الدعوي الأصلية بعدم نفاذ عقد الايجار ، بالمخالفة لصحيح لقانون، والمستندات المقدمة من المدعي ، وتقرير ا لخبير ، فقام المدعي، المالك الأصلي صاحب الحق باستئناف الحكم.

وفيما يلي، نستعرض أهم أسباب الاستئناف متضمنة عيوب الحكم الابتدائي، للأستاذ عبداعزيز حسين عمار محامي قضايا الملكية والميراث والمدني والايجارات.

ملاحظة، قضت محكة الاستئناف العالي مأمورية بنها بجلسة 25/2/2025 بقبول الاستئناف شكلا وفي موضوعه بالغاء الحكم الابتدائي والقضاء مجددا بالطرد والتسليم والتعويض.

استئناف الحكم الصادر في الدعوي رقم …. لسنة 2022 مدني كلي …. في شق الدعوي الأصلية

انه في يوم الموافق / / 2024

بناء على طلب السيد / …….. المقيم …. – مركز …. – محافظة القليوبية ، ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض الكائن ببرج المنار ش النقراشي بجوار شوادر الخشب – الدور الخامس علوي – الزقازيق – محافظة الشرقية .

أنـا محضر محكمة كفر شكر الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

• ………………… المقيم ……… مخاطبا مع
• ……………….. المقيم …… مخاطبا مع
• ………………. المقيمة …… مخاطبا مع

وذلك بشأن

استئناف الحكم الصادر في الدعوي الأصلية رقم …. لسنة 2022 مدني كلي شمال بنها القاضي منطوقه بجلسة ../../2024 :

• أولا : برفض الدعوي الأصلية والزمت المدعي أصليا مصاريف الدعوي الأصلية ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
• ثانيا : بعدم قبول الدعوي الفرعية لانتفاء المصلحة والزمت المدعي فرعيا مصاريف الدعوي الفرعية ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة .

وهذا الاستئناف من الطالب منصب فقط علي استئناف الدعوي الأصلية

الموضـــــوع

اقام الطالب ( المستأنف ) دعواه امام محكمة أول درجة مختصما المستأنف ضدهما الأول والثاني علي سند من الواقع والقانون أنه:

بعقد بيع مؤرخ ../ ../ 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم … لسنة 2021 ص . ت … يمتلك الطالب كامل أرض وبناء منزل سكنى دورين بالأعمدة الخرسانية ، الدور الأرضي كامل المباني وسقوف بالخرسانة المسلحة ، الدور الأول علوى ( الثاني ) أعمدة فقط والكائن بزمام … ـ مركز …. – قليوبية – بحوض … / 6 ومساحته (210م2) .

وذلك بالشراء من السيدة / ……. التى آلت لها ملكية العقار بالشراء من ….. حنفي ( المدعى عليه الثاني ) بعقد بيع مؤرخ 25 / 7 / 2016 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم …. لسنة 2017 ص . ت …. ( وكافة عقود البيع خلت من وجود أي حق ايجار لأى وحدة من وحدات العقار المبيع )

وأنه قد تسلم الطالب العقار المبيع بالكامل خاليا من أي أشخاص أو شواغل ووضع اليد عليه منذ تاريخ العقد ، وقد فوجئ الطالب بتاريخ .. / .. / 2022 عندما شرع في تأجير ( مخزنين ) بالدور الأرضي بالعقار بوجود شخص يدعى / …. ( المدعى عليه الأول ) بالمخزنين .

والذى أدعى انه مستأجراً للمخزنين من المدعو / …… ( المدعى عليه الثاني ) بعقدين ايجار بأجرة شهرية 500 جنيه مما تكون معه وضع يدهما غصب بلا سند مشروع صادر منه .

وقد وجه المدعي عليه الأول دعوي فرعية بطلب عدم التعرض لحيازته للمخزنين

وندبت المحكمة خبيرا بالدعوي وأودع تقريره اثبت بالمعاينة بالطبيعة وجود المدعي عليه الأول بالمخزنين وان عقدي ايجاره لاحقين علي تاريخ بيع العقار من المدعي عليه الثاني الى المدعي عليها الأولي التى باعت للمدعي أصليا في عام 2021

وبناء علي حكم  استجواب  من المحكمة صرحت للمدعي ( المستأنف ) بإدخال خصم جديد وهي المستأنف ضدها الثالثة ( التى باعت العقار بالكامل للمدعي – المستأنف – خاليا من أى شواغل أو أشخاص ومن أى حقوق شخصية للغير .

ثم قضت محكمة أول درجة بإحالة الدعوي للتحقيق واستمعت لشهود المدعي أصليا والمستأنف ضده الأول ولم يحضر المستأنف ضدهما الثاني والثالثة رغم اعلانهما قانونا .

وبجلسة ../../2024 قضت المحكمة بقضائها سالف البيان برفض الدعوي الأصلية .

وحيث أن هذا القضاء برفض الدعوي الأصلية لم يلقي قبولا لدي المدعي أصليا

وجاء مجحفا بحقوقه معيبا بالخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق قاصرا في التسبيب.

فانه يستأنف الحكم في المعاد المقرر قانونا لما لمحكمة الاستئناف من حق مراقبة الحكم المستأنف من حيث تطبيق صحيح القانون واعادة النظر في الدعوي في نطاق ما تم رفع عنه الاستئناف .

أسباب استئناف حكم رفض دعوي عدم نفاذ عقد الايجار في حق المالك الحقيقي

أولا : الاخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب بالتفات الحكم عن بحث دفاع المستأنف الجوهري بأن عقدي الايجار المزعومين ( غير ثابتي التاريخ ) ومصطنعين بين المستأنف ضدهما بالغش والتدليس بتدوين تاريخ عليهما سابق علي شراء العقار بغرض غصب المخزنين من تحت يده .

لا سيما أنه تسلم العقار بالكامل خاليا من أى شواغل أو أشخاص ومنهما المخزنين ويساند ذلك تضمن عقد البيع سنده خلو العقار من أى حقوق للغير ، ومن ثم فانه ووفقا لنص المادة 15 من قانون الاثبات يكون العقدين غير نافذين في حقه لعدم اثبات تاريخهما .

قضت محكمة النقض في وضوح لا لبس فيه أن :

المحرر العرفي لا تكون له حجية على الغير إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت – يكون تاريخ المحرر العرفي ثابت من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك أو من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ .

طعن رقم 1193 لسنة 31 ق .ع جلسة 25-11-1997

بيد أن الحكم محل الاستئناف التفت عن ذلك الدفاع الجوهري ولم يبحثه معتنقا عقيدة خاطئة لوقائع الدعوي بأن المدعي عليه الثاني مالك ظاهر ووكيل ضمني عن المستأنف ضدها الثالثة .

ولم تعترض علي التأجير وان المستأنف ضده الأول مستأجر حسن النية ولا يحق للمستأنف طلب طرده او عدم نفاذ عقدي الايجار في حقه لأن تاريخ شراءه للعقار لا حق علي تاريخ عقدي الايجار

ملتفتا تماما عن دفع المستأنف بأن عقدي الايجار ( الغير ثابتي التاريخ ) لاحقين علي تاريخ شراءه العقار في ../../2021 وانهما مصطنعين بالتدليس والغش بتدوين تاريخ عليهما سابق علي تاريخ شراءه وتمسك بعدم حجية عقدي الايجار في حقه لعدم اثبات تاريخهما

وما يؤكد هذا التواطؤ :

انذار المستأنف ضده الثاني المستأنف ضده الأول في 7/7/2021 ( تاريخ لاحق علي شراء المستأنف في 29 / 3 / 2021 ) ينذره فيه بسداد القيمة الايجارية للمخزنين عن الفترة من 4/4/2020 الى 3/6/2021.

وأقام ضده دعوي فسخ علاقة ايجارية تركها للشطب ، عرض المستأنف ضده الاول علي المستأنف ضده الثاني الأجرة بإنذار عرض.

اضافة الى ما تقدم ان الأوراق خلت من ثمة دليل علي حيازة المستأنف ضده المستأنف ضده الأول للمخزنين من عام 2017 واستند المستأنف الى نص المادة 15 من قانون الاثبات التى تنص علي أنه :

لا يكون المحرر العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت.

ويكون للمحرر تاريخ ثابت:

• (أ‌) من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك.
• (ب‌) من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ.
• (جـ) من يوم أن يؤشر عليه موظف عام مختص.
• (د) من يوم وفاة أحد ممن لهم على المحرر أثر معترف به من خط أو إمضاء أو بصمة أو من يوم أن يصبح مستحيلاً على أحد من هؤلاء أن يكتب أو يبصم لعلة في جسمه.
• (‌هـ) من يوم وقوع أي حادث آخر يكون قاطعاً في أن الورقة قد صدرت قبل وقوعه.

وهو ما يخالف الواقع في الدعوي ويخالف صحيح نص المادة 15 من قانون الاثبات .

ولا ينال مما تقدم تعويل المحكمة علي شهادة شاهد ذلك انه لا يجوز الاعتماد في الاثبات علي الشهادة وترك دليل اثبات أقوي منه ومعتبر قانونا ( عدم حجية المحرر العرفي الغير ثابت التاريخ علي الغير- مادة 15 اثبات ) لا سيما أن الشهادة تحتمل الكذب

وما يساند ذلك:

أن شاهدي المستأنف شهدوا انهما شاهدين علي واقعة البيع ولا يعلمان بوجود مخزنين بالعقار المبيع وشهود المدعي عليه الأول واحدهما كان محبوسا وخرج من محبسه في اواخر 2017 وشهادته مجروحة قائلا :

ان المدعي عليه الأول مستأجرا من المدعي عليه الثاني بصفته المالك الظاهر ( كيف لهما العلم بقاعدة المالك الظاهر وهي قاعدة قانونية لا يعلمها الا المشتغل بالقانون .

مما يتبين أنها شهادة مملاة عليهما ، أضف الى ما تقدم انهما ليسا شهودا علي عقد الايجار المزعوم).

( فالقاعدة عدم جواز ان يصطنع الشخص لنفسه دليلا ليحتج به علي الغير )

والمستقر فقها أنه :

يجب علي القاضي ألا يطرح الدليل المعتبر في نظر القانون ويأخذ بشهادة انسان أيا كانت منزلته أو مكانته في مجتمعه ) وأنه اذا كانت للدليل حجية خاصة.

أي كان دليلا قانونيا أضفي عليه المشرع قوة ملزمة في الاثبات كالمحرر الرسمي والاقرار والقرينة القانونية واليمين الحاسمة.

فلا خلاف علي أنه يجب علي القاضي أن يأخذ به ولا يجوز له اطراحه وتحري ثبوت الدعوي من غيره والا شاب حكمه مخالفة القانون.

(ما تقدم – النقض المدني – المستشار محمد وليد الجارحي – نائب رئيس محكمة النقض- طبعة نادي القضاة- ص 408 وما بعدها )

كذلك أن الشهادة هي دليل مقيد بمعني أنه لا يعتمد عليه في الاثبات في جميع الأحوال لما قدره المشرع من احتمال الكذب فحد من خطورته بتفضيل الدليل الكتابى عليها

الدكتور أحمد شرف – الاثبات – ص 390

ومن ثم، لو بحثت المحكمة الدفع بعدم ثبوت تاريخ عقدي الايجار ( دليل اثبات معتبر قانونا ) وانهما مصطنعين بين المستأنف ضدهم لغصب المخزنين .

لا سيما وانه مقيم بمحافظة … بصفة دائمة لظروف عمله بمديرية … هناك واستغلا عدم تواجده وقاما بغصب المخزنين فحررا ضدهما محضر بذلك واقام دعواه .

لتغير وجه الرأى في الدعوي ولما انتهت المحكمة الى قضائها برفض الدعوي الأصلية .

الوجه الثاني للخطأ في تطبيق القانون والاخلال بحق الدفاع والقصور

رفض محكمة أول درجة القضاء للمستأنف بالزام المستأنف ضده الثاني بان يؤدي له تعويض جابرا قدره مائة الف جنيه لتربحه علي حسابه لا سيما أنه اثراء علي حساب الغير فقد أخطأ الحكم في رفض الزامه بالتعويض.

علي سند مخالف للقانون أن المدعي أصليا اشتري العقار بعد تاريخ التأجير ولا يحق له مطالبته بالتعويض عن ذلك وهو قول مناف للقانون.

وحق المالك في ثمرات وريع ما يملكه لا سيما وانه لم يصدر من المستأنف أى اجازة للمستأنف ضده الثاني في ذلك ولا يجوز له أن يثري علي حسابه.

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخري بالمرافعات الشفوية والتحريرية وما سيقدم من مستندات يستأنف المدعي أصليا الحكم .

بناء عليـه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما ، وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة استئناف عالي مأمورية بنها الكائنة مدينة بنها – الدائرة ( ) مدنى من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم الموافق / / 2024 لسماع الحكم :

• اولا : قبول الاستئناف شكلا
• ثانيا : في موضوعه: بإلغاء الحكم القاضي برفض الدعوي الاصلية والقضاء مجددا بالطلبات فضلا عن الزام المستأنف ضدهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة علي درجتي التقاضي.

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنف أيا كانت

ولأجل العلم،

نفاذ عقد الايجار والدفع بعدم نفاذ عقد الإيجار في قضاء محكمة النقض

أحكام محكمة النقض عن نفاذ عقد الايجار والدفع بعدم نفاذه في حق المالك الجديد و المالك الأصلي وكذلك في حق الورثة الملاك علي الشيوع لعقد الايجار الصادر للمستأجر من أحدهم وذلك في عقود الايجار القديم والجديد.

أحكام النقض عن عدم نفاذ ايجار ملك الغير:

وعدم اعتراض أى منهم عليه ست سنوات وإقامة بعضهم بذات العقار والآخرين بذات البلدة . وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته

إلا أن الحكم المطعون فيه لم يعرض له وحجب نفسه عن تمحيصه للتحقق من مدى توافر شروط الوضع الظاهر أو إجازة المالك لعقد الإيجار فى حياته – رغم كونه دفاعاً جوهرياً قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي فى الدعوى ورفض إحالة الدعوى إلى التحقيق دون مسوغ مما يعيبه .

(الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق – جلسة 27/2/2005)

تمسك الطاعنين بمذكرة دفاعهما المقدمة أمـام محكمة الاستئناف بجلسة / / بأن نجل المطعون ضدها الأولى – غير الممثل فى النزاع – كان يدير العقار المملوك لها.

ويقوم بتحصيل أجرته والإنفاق على صيانته ويظهر عليه بمظهر المالك وأن المطعون ضدهما الأولى والثاني قد أسهما بخطئهما فى ظهوره بمظهر صاحبه.

مما دفع الطاعن الثاني إلى التعاقد معه باعتباره المالك للشواهد التى تؤكد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة ، إلا أن الحكم المطعون فيه قضى بإخلاء شقة النزاع

على سند من أن عقد الإيجار صدر له من غير مالك ولا ينفذ فى حق المالكة الأصلية التى جعلت حق إدارة العقار  لنجلها المطعون ضده الثاني فقط .

ولم تجز هذه الإجارة صراحة أو ضمناً دون أن يتناول دفاعه السالف بيانه والمستندات التى قدمها تأييداً لهذا الدفاع ويرد عليه بما يواجهه رغم أنه دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 4670 لسنة 74 ق – جلسة 17/3/2005)

الوضع الظاهر قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجبات إعمالها وشرائط تطبيقها – مؤدى ذلك – اعتبار التصرف المبرم بعوض بين الصاحب الظاهر والغير حسن النية نافذاً فى مواجهة صاحب الحق متى أسهم بخطئه – سلباً أو إيجابياً – فى ظهور المتصرف بمظهر صاحب الحق .

(الطعن رقم 1145 لسنة 70ق – جلسة 22/4/2001)

تمسك الطاعنة بنفاذ عقد الإيجار الثابت تاريخه فى حق المطعون ضدها لصدوره من ابنها الحائز لعين النزاع باعتباره المالك الظاهر وعدم اعتراضها وزوجها على تلك الإجارة مدة تسع سنوات وطوال فترة إقامتها بذات العقار الكائنة به عين النزاع.

تدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهري – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون بحث وتمحيص هذا الدفاع ورفض طلب الطاعنة إحالة الدعوى للتحقيق للتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر – قصور وإخلال بحق الدفاع

(الطعن رقم 1145 لسنة 70ق – جلسة 22/4/2001)

تمسك الطاعنة باستئجارها عين النزاع من المالكة الظاهرة للعقار التى أنشأت مبانيه وتقاضت منها مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار وأنه بعد فرض الحراسة عليها أدار المطعون ضده الأخير العقار وتحاسب معها وأصدر مخالصة تضمنت أن أجرة عين النزاع مسددة

وتدليلها على ذلك بالمستندات إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإخلاء الطاعنة من عين النزاع تأسيساً على خلو الأوراق والمستندات مما يفيد ملكية من فرضت عليها   الحراسة   للعقار الكائنة به عين النزاع .

وأن المخالصة الصادرة من المطعون ضده الأخير للطاعنة عن أجرة النزاع خصماً من مستحقات الأخيرة قبل من فرضت عليها الحراسة غير مبرئ لذمة الطاعنة عن دين الأجرة دون أن يعنى ببحث هذا الدفاع ودلالة المستندات المقدمة منها – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 2783 لسنة 68ق – جلسة 6/12/1999)

تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهري .

قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيساً على أن المؤجر لها ليس مالكاً أو شريكاً فى ملكية العقار أو وكيلاً مفوضاً فى التأجير دون أن يعرض لهذا الدفاع – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 6174 لسنة 64ق – جلسة 3/2/2000)

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة للعقار استناداً إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقترناً بحسن النية .

دفاع جوهري – قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين للغصب دون أن يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور .

(الطعن رقم 72لسنة 69ق – جلسة 24/2/2000)

تمسك الطاعن بشغله للعين بموجب عقد صادر له من زوج المطعون ضدها الأولى وبسداده الأجرة له باعتباره المالك الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته دفاع جوهري.

قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر قصور .

(الطعن رقم 401 لسنة 69ق – جلسة 9/4/2000)

إذ كانت الطاعنات قد تمسكن أمام محكمة الموضوع بملكيتهن للعقار الكائن به العين محل النزاع ، وقدمن سنداً لذلك عقد البيع المشهر رقم (….) لسنة (…..) شرقية.

والذى يفيد شراء الطاعنة الأولى لحصة شقيقتها فى ذات العقار وقدرها 6 ط والثابت منه أيضاً بالبند الثالث منه أن العقار المذكور مكلف باسم الطاعنات الثلاثة

ومما مؤداه فى القليل – وبلا خلاف بين الخصوم – تملك الطاعنة الأولى لحصة شائعة فى العقار تمثل نصيب الأخت البائعة وهو ما يكفى لتوافر الصفة فى رفع دعوى الإخلاء الراهنة .

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد حكم أول درجة القاضى بعدم قبول الدعوى من غير ذي صفة بمقولة أن عقد الإيجار المؤرخ 1/4/1970 الصادر من مورثهن إلى المطعون ضده الأول لم يحول لهن

وأنهن لا يمتلكن سوى حصة شائعة فى العقار محل النزاع ودون أن يواجه هذا الدفاع بما يقتضيه من بحث ودلالة المستند المقدم تأييداً له – العقد المسجل برقم (…..) لسنة (…..) شرقية .

رغم أنه دفاع جوهري يتغير به وجه الرأي فى الدعوى واعتد بعقد الإيجار المؤرخ 1/11/1977 الصادر للمطعون ضده الأول من (…..) دون أن يبين صلة الأخير بالعقار وصفته فى تأجير العين ، فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 4872 لسنة 65ق – جلسة 6/1/2005)

إدارة الأموال الشائعة . حق للشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك . تولى أحدهم الإدارة دون اعتراض من الباقيين . اعتباره وكيلاً عنهم .

أثره، ما يصدر منه من أعمال الإدارة المعتادة ومنها إيجار المال الشائع . نفاذه فى حق الشركاء جميعاً . لمحكمة الموضوع استخلاص قيام وكالة ضمنية من الشركاء لأحدهم فى إدارة المال الشائع .

(الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار المحرر بينهما قد صدر من أولهما – وهو أحد الملاك المشتاعين – أصيلاً عن نفسه وبصفته مفوضاً عن باقى الملاك .

بعد أن قعد المطعون ضده الأول عن تنفيذ الاتفاق المؤرخ / / لمدة حوالى ثلاث عشرة سنة تولى هو خلالها إدارة العقار الكائن به عين النزاع دون اعتراض من أى من الشركاء – بمن فيهم المطعون ضده الأول –

فإن الحكم المطعون فيه وقد أقام قضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن عقد إيجار عين النزاع لم يصدر من المطعون ضده الأول المفوض من الشركاء فى الإدارة بموجب الاتفاق المؤرخ / /.

وإنما صدر من الطاعن الأول الذى لا يملك حق إصداره ، دون أن يعنى ببحث دفاع الطاعنين على نحو يدل على أن المحكمة قد فطنت إلى حقيقته وأخضعته لتقديرها

رغم أنه دفاع جوهري من شأنه – لو صح – ثبوت تقايل الشركاء للاتفاق المؤرخ / / وتفويض الطاعن الأول فى إدارة العقار المملوك لهم على الشيوع.

بما يجعل الإجارة الصادرة منه إلى الطاعن الثاني – والواردة على إحدى وحداته – نافذة فى حق الشركاء جميعاً ، فإن الحكم يكون مشوباً بقصور يبطله .

(الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)

تأجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة للشركاء بحسب الأنصبة – الإيجار الصادر من شريك لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى مواجهة باقى الشركاء إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – م 827 ، 828 مدنى .

(الطعن رقم 5812 لسنة 64ق – جلسة 8/11/2000)

الحصة الشائعة فى عقار – صلاحيتها لأن تكون محلاً للحيازة على وجه التخصيص والانفراد – وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع .

عدم أحقية أحد شركائه فى انتزاع هذا القدر منه – حق هذا الشريك فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع عن القدر الزائد عن حصته .

شرطه – أن يكون الشريك واضع اليد مالكاً بسبب من أسباب كسب الملكية وألا يتصف بصفة المستأجر – مخالفة ذلك – خطأ .

(الطعن رقم 5812 لسنة 64ق – جلسة 8/11/2000)

انتهاء عقد الإيجار باتحاد الذمة – شرطه – شمول البيع كامل العين المؤجرة – اقتصار الشراء على حصة شائعة فى العقار – أثره – بقاء عقد الإيجار نافذاً قبل المستأجر بشروطه – علة ذلك .

(الطعن رقم 4003 لسنة 65ق – جلسة 22/11/2000)

بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع – بيع صحيح معلق على نتيجة القسمة أو إجازة باقى الشركاء – اعتباره فى حكم التصرف فى قدر شائع بالنسبة لهم .

أثره – عدم حلول المستأجر محلهم فى الإجارة الصادرة عن هذا الجزء – مخالفة ذلك – خطأ – علة ذلك .

(الطعن رقم 9272 لسنة 64ق – جلسة 22/11/2000)

أجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة من الشركاء بحسب الأنصبة – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى حق الباقين إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – م827 ، 828 من القانون المدنى .

(الطعن رقم 1931 لسنة 65ق – جلسة 18/4/2001)

تملك الطاعن أكثر من نصف العقار – ثبوت حقه فى التأجير دون المطعون ضدها .

مؤداه، عدم سريان عقد الإيجار الصادر منها فى مواجهة الطاعن – قضاء الحكم المطعون فيه بأحقيتها فى تأجير العين حتى قسمته رضاءً أو قضاءً – خطأ حجبه عن بحث دفاع الطاعن بصورية العقد المبرم لباقي المطعون ضدهم .

(الطعن رقم 1931 لسنة 65ق – جلسة 18/4/2001)

تأجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة من الشركاء – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من نصف الأنصبة – عدم سريانه فى مواجهة باقى الشركاء إلا برضائهم صراحة أو ضمناً .

مؤداه، انتقال ملكية الشريك المؤجر إلى باقى الشركاء غير محملة بهذا العقد ولو كان تاريخه سابقاً على انتقال الملكية

(الطعن رقم 6184 لسنة 63ق – جلسة 23/5/2001)

شراء المستأجر حصة شائعة فى العين المؤجرة – عدم اجتماع صفتا المؤجر والمستأجر له – أثره – بقاء عقد الإيجار قائماً قبله – التزامه بسداد الأجرة لمن له حق الإجارة واقتضاء حقه فى الربع بمقدار حصته فى المال الشائع .

(الطعن رقم 1111 لسنة 70ق – جلسة 28/5/2001)

تمسك الطاعن بشرائه حصة شائعة فى العقار الكائنة به عين النزاع بعد استئجاره لها وبخصم الأجرة من حصته فى الربع الذى يغله – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع استناداً إلى أن عقد الإيجار قائم قبل الطاعن.

وله الرجوع على مدير المال الشائع لاقتضاء نصيبه فى الربع وقضاؤه بالإخلاء لعدم سداد الأجرة – خطأ .

(الطعن رقم 1111 لسنة 70ق – جلسة 28/5/2001)

انفراد المالك على الشيوع بوضع يده على جزء مفرز من العقار الشائع – أثره – حق باقى الشركاء ينحصر فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع – لا محل لإعمال قواعد إدارة المال الشائع – علة ذلك .

(الطعن رقم 1767 لسنة 70ق – جلسة 14/6/2001)

وضع أحد الملاك على الشيوع بدء على جزء مفرز من العقار الشائع – عدم أحقية أحد شركائه فى انتزاع هذا القدر منه – حق هذا الشريك فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع عن القدر الزائد عن حصته .

(الطعن رقم 1595 لسنة 70ق – جلسة 20/6/2001)

وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع – عدم أحقية باقى الشركاء فى انتزاع هذا القدر منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة ويقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع .

شرطه، أن لا تكون حيازة الشريك واضع اليد غير مشروعة أو محلاً لعقد ينظمها أو ينظم انتقالها بين الشركاء – علة ذلك .

(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)

قضاء الحكم المطعون فيه بصحة ونفاذ عقد إيجار المطعون ضده الأول رغم صدوره ممن لا يملك أغلبية أنصباء العقار الشائع وببطلان عقد الطاعنة الأسبق إلى الوجود. خطأ فى تطبيق القانون .

(الطعنان رقما 1108 ، 1170 لسنة 68ق – جلسة 9/12/1999)

تأجير المال الشائع حق للأغلبية المطلقة من الشركاء بحسب الأنصبة – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى حق الباقين إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – أثر ذلك .

(الطعنان رقما 1108 ، 1170 لسنة 68ق – جلسة 9/12/1999)

المالك على الشيوع الحائز للعقار – حقه فى تأجير جزء منه لأحد الشركاء المشتاعين أو الغير – المستأجر منه حائز عرضي لحسابه – مؤداه – بقاء العين المؤجرة فى حيازته – التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة – م 590 مدنى .

(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)

المشترى لحصة شائعة فى العقار الشائع ليس له طلب التسليم مفرزاً – علة ذلك .

(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)

شراء المستأجر للعين المؤجر حصة شائعة فى العقار – أثره – بقاء عقد الإيجار نافذاً قبل المستأجر بشروطه .

(الطعن رقم 1510 لسنة 69ق – جلسة 4/6/2000)

أحكام نقض حديثة عن نفاذ عقد الايجار

مشترى العقار بعقد غير مسجل . ليس إلا دائناً عادياً للبائع . حقه في تسلم العقار المبيع وثماره . حق شخصى مترتب له في ذمة البائع فقط . حقه في مطالبة المستأجر بكافة حقوق المؤجر قبله .

مناطه، تسجيل عقد شرائه أو حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر الحوالة أو إعلانه بها بورقة رسمية . م ٣٠٥ مدنى .