يحق للمالك الأصلي رفع دعوي عدم نفاذ عقد ايجار غير صادر منه ورد العين بطرد المستأجر وطلب التعويض من المؤجر بشرط عدم إجازة المالك الأصلي لعقد الايجار الصادر من الغير .
وننوه أن الطلب هنا لا يكون بطلان عقد الايجار وانما عدم نفاذ عقد الايجار فإبطال عقد الايجار يكون للمستأجر ضد المؤجر لتأجيره له شئ لا يملكه.
وفى هذا الموضوع نعرض صحيفة دعوى عدم نفاذ عقد ايجار في حق المالك الأصلي ورد العين التعويض.
عدم نفاذ ايجار ملك الغير: عقد الايجار صحيح لكن غير نافذ
الإيجار الصادر من غير المالك أو من له حق التعامل في منفعته . صحيح بين طرفيه . عدم نفاذه في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به . بقاء المستأجر غاصباً للعين المؤجرة ما لم يجز الإجارة صاحب الحق في التأجير .
فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن:
الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه
أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة .
الطعن رقم ١٠٩٦ لسنة ٦٩ ق – دوائر الإيجارات – جلسة 21/10/2010
أساس عدم النفاذ
أساس عدم النفاذ عدم إجازة المالك الأصلي لعقد الايجار ضمنيا أو صراحة فعلاقة المالك الأصلي بالمؤجر تنتفي بعدم وجود وكالة أو صفة تخول له حق التأجير ويحق للمالك الرجوع عليه بالتعويض اما بدعوى الاثراء على حسابه واما بدعوى العمل غير المشروع
وعلاقة المالك الأصلي بالمستأجر تنتفي بعدم إجازة المالك لعقد الايجار وتكون يد المستأجر حينئذ يد غاصب ويحق طرده
اما العلاقة فيما بين المؤجر والمستأجر فهى علاقة إيجاريه صحيحة مرتبة لأثاره بينهما فقط ويحق للمستأجر وقت العلم أن من أجر له غير مالك أن يطلب ابطال عقد الايجار والتعويض
دعوي عدم نفاذ عقد ايجار صادر على ملك الغير
انه في يوم الموافق / /
بناء على طلب السيد / ………. المقيم … – مركز ….. – محافظة القليوبية ، ومحله المختار / مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحامي الكائن ببرج المنار ش النقراشي بجوار شوادر الخشب الدور الخامس علوي – الزقازيق- الشرقية
أنـا محضر محكمة ….. الجزئية قد انتقلت وأعلنت :
- ……. المقيم …. – مركز ….. مخاطبا مع
- ……. المقيم …. – مركز …. مخاطبا مع
الموضــــوع
بعقد بيع مؤرخ .. / .. / 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم … لسنة 2021 ص . ت …. يمتلك الطالب كامل أرض وبناء منزل سكنى دورين بالأعمدة الخرسانية ، الدور الأرضي …… ، الدور الأول …. ( الثاني ) ….. والكائن … ـ مركز …. – قليوبية – بحوض … / . ومساحته (… م2) فقط …… …. والمحدد بحدود أربع هي:
- الحد البحري : شارع بعرض ……….. به باب المنزل
- الحد القبلي : منزل …………………..
- الحد الشرقي : منزل ورثة ……………………….
- الحد الغربي : منزل ملك / ……………………
وذلك بالشراء من السيدة / ……… التى آلت لها ملكية العقار بالشراء من ……….. ( المدعى عليه الثاني ) بعقد بيع مؤرخ … / .. / …. صادر عليه حكم صحة توقيع رقم … لسنة …. ص . ت …. ( وكافة عقود البيع خلت من وجود أي حق ايجار لأى وحدة من وحدات العقار المبيع
وقد تسلم الطالب العقار المبيع خاليا من أي أشخاص ووضع اليد عليه منذ تاريخ العقد
وقد فوجئ الطالب بتاريخ .. / .. / 2022 عندما شرع في تأجير ( مخزنين ) بالدور الأرضي بالعقار بوجود شخص يدعى / …… ( المدعى عليه الأول ) بالمخزنين
والذى أدعى انه مستأجراً للمخزنين من المدعو / ………. ( المدعى عليه الثاني ) بعقدين ايجار بأجرة شهرية 500 جنيه لكل مخزن
فبادر المدعي بتحرير المحضر رقم …. لسنة 2022 ادارى … فى ../../2022 باستيلاء الغير على أملاكه والغصب بلا سند قانونى
وقدم المدعى عليه الأول بالمحضر عدد ( 2 ) عقد إيجار مؤرخين .. / .. / 2017 صادرين له من المدعى عليه الثاني بالتأجير لمدة عشرة سنوات تبدأ من . / . / 2018 إلى . / . / 2028 ( غير ثابت التاريخ ) ،
وحيث ان عقد الإيجار المزعوم صادر ممن ليس له صلة وصفة على العين المؤجرة ومن ثم فهو غير نافذ فى حق الطالب ( المدعي )
ويعد وضع اليد من المدعى عليهما وضع يد غاصب بلا سند من القانون ، ومن ثم كانت إقامة هذه الدعوى بطلب عدم نفاذ عقد الايجار فى حقه وبطرد المدعي عليهما للغصب وانتفاء السند القانوني المشرع
السند القانونى لعدم نفاذ ايجار ملك الغير
عدم إجازة المالك وصاحب المنفعة ( المدعي ) لعقد الإيجار المبرم بين المدعي عليهما ( المؤجر والمستأجر ) المؤرخ .. / .. / 2017 ، ووقوعه على ملك الغير ، و تكون يد المستأجر من الغير يد غاصب
وتفصيل ذلك الدفاع
انتفاء الصفة القانونية للمؤجر ( المدعى عليه الثاني ) في عقدي الإيجار المؤرخين ../../2017 في تأجير المخزنين حيث أنه غير مالك وليس له صفة قانونية عن المدعى ( المالك ) ليقوم بالتأجير
ومن ثم لا ينفذ هذين العقدين في حق المدعي ويحق له استرداد العين من غاصبيها المدعي عليهما ، خاصة وان المدعي ( مالك العين ) ليس طرفا في عقدي الايجار محلا عدم النفاذ
فالمدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال بموجب عقد البيع سنده المؤرخ ../../2021 بالشراء من السيدة / ….. الذى خلا من وجود أي حق ايجار للغير
والمدعي الثاني وهو طرف ثالث بذلك العقد وموقع منه كمقر بحق ارتفاق لصالح المنزل المباع وبالتنازل عن رخصة المباني التى باسمه
وكذلك عقد البيع سند البائعة للمدعي المؤرخ ../../2016 الصادر لها من المدعي عليه الثاني بالدعوى الراهنة خلا من أي حق ايجار للغير على أي وحدة من وحدات العقار
فالمقرر فقها عن علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي أن عقد الايجار لا ينفذ في حق هذا الأخير ويكون له أن يسترد العين من المستأجر ويؤجرها لمن يشاء
السنهوري ص 94 ، العطار بند 57 ص 136 – حمدي عبدالرحمن ص 104
وكذلك أن علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي هذه لا يؤثر فيها عقد الايجار وإذ كان هذا العقد صحيحا فيما بين المؤجر والمستأجر فانه غير نافذ في حق المالك الحقيقي اذا لم يكن طرفا فيه ومن ثم يستطيع المالك الحقيقي أن يسترد العين المؤجرة من تحت يد المستأجر
المستشار عبدالمنعم الشربيني – شرح القانون المدني – ص 368
وقد قضت محكمة النقض
المقرر في قضاء محكمة النقض أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي
( الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة 6/2/2019 )
وفى المذكرة الايضاحية والأعمال التحضيرية للمادة 559 مدني
أما الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة فصحيح فيما بين المتعاقدين ، ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي
( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4- ص472و473)
ومن ثم وبإنزال ما تقدم على الدعوى
يتبين من عقد البيع المؤرخ .. / .. / 2021 شراء المدعى للعقار الكائن به العين المؤجرة من السيدة / ……… وتنازل ( المدعى عليه الثاني ) بذات العقد عن رخصة المباني للمدعى ومن ثم أضحى عديم الصفة بعين التداعي
وقد استغل المدعى عليهما الأول والثاني غياب المدعى المستمر لظروف عمله بمديرية …. … ، واستقراره وإقامته هناك هو وأسرته وتواطأ المدعى عليهما فيما بينهما ووضع اليد على المخزنين بالدور الأرضي بالعقار وحررا معا عقدي ايجار مؤرخين ../../2017 ( المدعي المالك ليس طرفا فيه )
وحال معاينة العين فوجئ المدعي بوجود المدعى عليه الأول الذى أدعى انه مستأجر للمخزنين من المدعى عليه الثاني لمدة إيجاريه عشر سنوات لكل مخزن ، فقام المدعى بتحرير المحضر رقم … لسنة 2022 إداري …. ضدهما بتاريخ .. / .. / 2022 بغصب المخزنين
وقدم المدعي عليهما بهذا المحضر صور عقدي الايجار
- تضمن العقد الأول تأجير مخزن مساحته 15x 5 م2
- وتضمن الثاني تأجير محل 15x 6 م2 والمخزنين ………… – قليوبية
- وعدة إنذارات فيما بينهما ( انذار من المدعى عليه الثاني الى المدعى عليه الأول بسداد الأجرة المتأخرة عليه
- وأقام عليه دعوى فسخ وطرد تركها للشطب
- وقام المدعى عليه الأول بعرض الأجرة على المدعى عليه الثاني بإنذارات عرض
( مما يثبت التواطؤ لوضع اليد بدون صفة ووجه حق على ملك المدعي )
ومن ثم وحيث انه وفقا لما تقدم يتبين
- ان المدعي ( مالك المخزنين ) ليس طرفا في عقد الايجار المؤرخ ../../2017
- عدم تلقى المدعي المالك أي قيمة إيجاريه من المدعي عليهما وانتفاء العلاقة بينهم
- ملكية المدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال للمخزنين محل عقد الايجار وابرامه على ما يملكه
- عدم إجازة المدعي ( المالك ) لعقد الايجار ومن ثم عدم نفاذه في مواجهته
- انتفاء العلاقة القانونية بين المدعي المالك وبين المدعي عليه الأول المستأجر من المدعي عليه الثاني
- انتفاء العلاقة القانونية بين المدعي المالك والمؤجر المدعي عليه الثاني في عقد الايجار ومن أي وكالة أو صفة تخول له حق التأجير عنه
ومن ثم
عدم إجازة المدعى لعقد الإيجار المبرم بين المدعى عليهما البته وتحرير محضر فور علمه بذلك وبالتالي فإن وضع يد المدعى عليه الأول على المخزنين محل التداعي هو وضع يد غاصب بلا سند من القانون ويتعين طرده وتسليم العين للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص
ويؤكد أن عقد الإيجار المبرم بين المدعى عليهما مصطنع وانه ليس له وجود أثناء شراء المدعى للعقار ، و أن عقد الإيجار لم يصدر من البائعة للمدعى البته أنه لو كان موجودا لذكر بعقد البيع أو تم تحويل حق الايجار للمدعي
فالمقرر في قضاء محكمة النقض
أن الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة
الطعن رقم ٦٥٣١ لسنة ٨٤ ق – دوائر الإيجارات -جلسة 20/10/2021
الطعن رقم ١٠٩٦ لسنة ٦٩ ق – دوائر الإيجارات – جلسة 21/10/2010
وعلى سبيل الطلب الاحتياطي:
عدم نفاذ عقد الايجار المؤرخ 20/12/2017 المبرم بين المدعي عليهما ودون إجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات – لأن الاجارة من أعمال الادارة ( المادة 559 مدني ) التى تنص على
( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة. فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره. )
فعلى فرض نفاذ الايجار فيما بين المؤجر والمستأجر وبدون إجازة المالك فانه وحيث أن التأجير عمل من أعمال الادارة وهذا العمل لا يخول التأجير أكثر من ثلاث سنوات ومن ثم أي مدة تزيد عن الثلاث سنوات تكون غير نافذة.
سند التعويض عن تأجير ملك الغير
للمالك الحقيقي للعين المؤجرة حق الرجوع على المؤجر بالتعويض اما لان هذا الأخير قد أثري على حسابه واما لأنه قد حرم من الانتفاع بملكه بسبب عمل المؤجر غير المشروع
ص 368 – المستشار عبدالمنعم الشربيني – الوسيط السنهوري
ومن ثم يطلب المدعي الزام المدعي عليه الثاني بأن يؤدى له تعويض مادي وأدبي قدره مائة الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون إجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك
حيث أجر للمدعي عليه الاول كل مخزن ايجار شهري خمسمائة جنيه من تاريخ غصب المخزيين في ../../2017 وحتى الأن ويتربح على حساب المدعي
وما يؤكد ذلك تقديم المدعي الأول بالمحضر رقم …/2022 ادارى ….. انذار صادر اليه من المدعي الأول يطالبه فيه بسداد الأجرة المتأخرة وعرض الأجرة عليه بإنذارات عرض
بــنـاء عــلـيـه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما ، وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة بنها الابتدائية الدائرة ( ) مدنى كلي يوم الموافق / / 2021 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :
- أولا : عدم نفاذ عقدي ايجار المؤرخين …/../2017 المبرمين بين المدعي عليهما في حق المدعي وبطرد المدعي عليهما من عدد ( 2 مخزن ) محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الكائنين بالعقار ملك المدعي بزمام …. ـ مركز …. – قليوبية خاليين من الأشخاص وأي شواغل ، وذلك لحصول لإيجار على ملك الغير
- ثانيا : الزام المدعي عليه الثاني ( ……….. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون إجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك
- وعلى سبيل الطلب الاحتياطي : عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين ../../2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في ../../2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص
فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت
ولأجل العلم،
مذكرة ختامية بعدم نفاذ ايجار والطرد
ايجار ملك الغير غير نافذ في حق المالك ويستوجب طرد المستاجر والتعويض ونقدم مذكرة ختامية بعدم نفاذ ايجار والطرد لانتفاء العلاقة القانونية بين المالك والمؤجر وبين المالك والمستأجر.
و عدم نفاذ التصرف بين المؤجر والمستأجر في حق المالك.
المذكرة الحتامية أهميتها في الدعوي القضائية
- للمذكرات الختامية أهمية من حيث الالمام بكافة عناصر الدعوي من واقع وأسانيد قانونية وواقعية.
- ومن ثم يجب عند تحرير المذكرة الختامية التمسك في صدرها بكافة الأسانيد المبداه سابقا بصحيفة الدعوي والمذكرات وحوافظ المستندات الى جانب اثبات الطلبات المثبتة مسبقا بصحيفة الدعوي.
مذكرة عدم النفاذ والطرد والتسليم مع التعويض:
محكمة شمال بنها الابتدائية
الدائرة … مدني كلي
مذكرة
في الدعوي رقم ….. لسنة 2022
مقدمة من / …………………………… ( مدعي أصليا – مدعي عليه فرعيا )
ضد كل من / 1- ………………………… ( مدعي عليه أصليا – مدعي فرعيا )
2- ……………………….. ( مدعي عليه ثان أصليا – مدعي عليه ثان فرعيا )
جلسة .././2023
الوقائع
أقام المدعي أصليا دعواه مختصما المدعي عليهما بطلبات هي
اولا : طرد المدعي عليهما للغصب من المخزنين محلا التداعي المبينين بصحيفة الدعوى الكائنين شارع ….. بالعقار ملك المدعي بزمام …….. ـ مركز ……. – قليوبية
وذلك لانتفاء السند القانوني المشروع بين المدعي والمدعي عليهما و لعدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 في حق المدعي لإبرامهما على ملكه دون اجازة منه
وتسليم المدعي المحزنين خاليين من الاشخاص وأي شواغل فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
ثانيا : الزام المدعي عليه الثاني ( …………. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك
وعلى سبيل الطلب الاحتياطي:
عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في 20/12/2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص
علي سند من الواقع والقانون:
أنه بعقد بيع مؤرخ 29 / 3 / 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم …… لسنة 2021 ص . ت …. اشتري من السيدة / …………… أرض وبناء منزل سكنى دورين بزمام …..ـ مركز ……… – قليوبية
بحوض …. / .. ومساحته (210 م2) والدور الأرضي به مخزنين والأول سكني وقد تسلم العقار المبيع خاليا من أي أشخاص ووضع اليد عليه منذ تاريخ العقد
وقد آلت ملكية العقار للبائعة للمدعي بالشراء من …………. ( المدعى عليه الثاني ) بعقد بيع مؤرخ 25 / 7 / 2016 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم ….. لسنة 2017 ص . ت ………
وقد فوجئ بتاريخ 27 / 2 / 2022 عندما شرع في تأجير ( المخزنين ) بالدور الأرضي بالعقار بوجود شخص يدعى / …….. ( المدعى عليه الأول ) بالمخزنين
والذى أدعى انه مستأجراً للمخزنين من المدعو / ……….. ( المدعى عليه الثاني البائع للبائعة للمدعي وليس صفة تأجيريه ) بعقدين ايجار بأجرة شهرية 500 جنيه لكل مخزن
فقام المدعي بتحرير المحضر رقم ….. لسنة 2022 ادارى …. فى 27/2/2022 باستيلاء الغير على أملاكه والغصب بلا سند قانونى
وقد وجه المدعي عليه الأول دعوي فرعية ضد المدعي أصليا والمدعي عليه الثاني طالبا فيه بمنع تعرضهم له في حيازته للعين المؤجرة – علي حد قوله المخالف للواقع والقانون
وقد ندبت الهيئة الموقرة خبيرا في الدعوي أنهي مأموريته وأودع تقريره ملف الدعوي ومن ثم يتقدم المدعي أصليا بهذه المذكرة الى عدالة المحكمة المتضمنة أوجه دفاعه وأسانيده القانونية للقضاء بطلباته
الدفاع والطلبات
بادئ ذي بدء يتمسك المدعي أصليا بكافة أوجه الدفاع والأسانيد المقدمة منه بصحيفة الدعوي الافتتاحية والمذكرات التحريرية وهي جزء لا يتجزأ عن المذكرة الأتية المكملة لما تقدم
يلتمس المدعي أصليا :
في دعواه الاصلية القضاء بطلباته المبينة بصحيفة الدعوي الأصلية
وفي الدعوي الفرعية من المدعي عليه الاول برفضها
أسانيد الطرد وعدم نفاذ عقدي الايجار
يستند المدعي أصليا الى الأسانيد القانونية والواقعية الأتية:
( 1 ) طرد المدعي عليه الأول من المخزنين محل التداعي وذلك للغصب لوضع يده بلا سند مشروع صادر له من المدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال بموجب عقد شرائه من المالكة الأصلية.
ولانتفاء أي علاقة مشروعة بين المدعي أصليا والمدعي عليه الثاني تخول له حق التأجير نيابة عن المدعي :
الثابت من المستندات المقدمة بالدعوي ومن تقرير الخبير المنتدب في نتيجته النهائية أن
المدعي عليه الثاني قد باع العقار الكائن به المخزنين محل التداعي الى السيدة / ………. بعقد بيع مؤرخ 25/7/2016 صادر عليه حكم صحة توقيع برقم …لسنة 2017
( تاريخ البيع سابق علي عقود الايجار الصادرة منه الى المدعي عليه الأول )
ومن ثم ببيع المدعي عليه الثاني العقار أضحي منبت الصلة بالعقار ومنبت الصفة في ابرام أي تصرف بشأنه ( خاصة )
كذلك الثابت أن المدعي قد اشتري ذلك العقار من المشترية من المدعي عليه الثاني بعقد بيع مؤرخ 29 / 3 / 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم …. لسنة 2021 ص . ت …… وتسلم العقار بالكامل خاليا من أي أشخاص أو شواغل أو حقوق شخصية للغير
( فقد خلا عقد البيع سند المدعي من أي حقوق شخصية أو ايجار للغير )
والثابت من عقدي الايجار اللذين يستند اليهما المدعي عليه الأول الصادرين له من المدعي عليه الثاني أنهما مؤرخين 20 / 12 / 2017 ( وغير ثابتي التاريخ )
أي قبل شراء المدعي وهو ما يتنافى مع عقد البيع سنده الثابت به خلو العقار من أي حقوق للغير
ولو كان عقدي الايجار لهما وجود أنذاك وقت البيع لتم ذكرهما بعقد البيع ولتم تحويل الاجارة الى المدعي الا أنهما في الواقع من صنع المدعي عليهما بعد شراء المدعي لغصب المخزنين
سيما وانهما دلسا معا بأن قام المدعي عليه الثاني بإنذار الأول بسداد الأجرة والا سيفسخ الايجار ورفع دعوي بالفعل والأخير قام بالسداد بإنذارات عرض وتركا الدعوي للشطب.
( وهما منبتي الصلة واليد والصفة القانونية عليهما )
وأيا كان الأمر
فان عقدي الايجار الغير ثابتي التاريخ الصادرين ممن ليس له صفة وحق في التأجير لا ينفذان في حق المدعي مشتري العقار صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال
خاصة مع عدم وجود أي علاقة قانونية بين المدعي والمدعي عليه الثاني تبيح له حق التأجير عنه .
وقد أقر المدعي عليه الأول في صحيفة دعواه الفرعية بانتفاء العلاقة بينه وبين المدعي أصليا حينما قرر أنه يسدد أجرة للمدعي عليه الثاني الذي بلا صفة في التأجير
ويساند ويشاطر ما تقدم النتيجة النهائية للخبير
التى تضمنت الآتي
من المعاينة التي اجريناها على الطبيعة تبين ان المخزنين محل التداعي بالدور الأرضي وضع يد المدعى عليه الأول / ……… مستندا الى عقدى الايجار المؤرخين ۲۰۱۷/۱۲/۲۰ الصادرين له من المدعى عليه الثاني / ………. وتاريخ عقدى الايجار هو تاريخ لاحق لتاريخ عقد البيع العرفي المؤرخ 25/7/2016
( عقد بيع المدعي عليه الثاني العقار بالكامل الى البائعة للمدعي أصليا )
ومن المعاينة التي اجريناها على الطبيعة تبين ان واضع اليد على الدور الأول علوى هو المدعى مستندا الى شراؤه العقار محل التداعي بموجب عقد البيع المؤرخ 29/3/2021
تبين وجود صورة ضوئية من انذار مؤرخ 7/7/2021 موجه من المدعى عليه الثاني / ………. للمدعى عليه الأول ……… بسداد القيمة الايجارية للمخزنين عن الفترة من 4/4/2020 حتى 3/6/2021
( وهذه الفترة هي فترة لاحقه على تاريخ عقد البيع المؤرخ 25/7/2016 والذى قام بموجبه – المدعي عليه الثاني – ببيع العقار محل الدعوى الى من تدعى / …… ( البائعة للمدعى ) العقار محل التداعي بموجب عقد البيع العرفي المؤرخ 29/3/2021 )
وحيث المقرر قانونا وقضاء أن:
الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل فيه وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بأجازته من هذا الأخير فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً
الطعن رقم ٢١٣٧ لسنة ٦٠ ق – جلسة 1/2/1995
و فقها عن علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي:
أن عقد الايجار لا ينفذ في حق هذا الاخير ويكون له أن يسترد العين من المستأجر ويؤجرها لمن يشاء
السنهوري ص 94 ، العطار بند 57 ص 136 – حمدي عبدالرحمن ص 104
وكذلك أن:
علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي هذه لا يؤثر فيها عقد الايجار واذ كان هذا العقد صحيحا فيما بين المؤجر والمستأجر فانه غير نافذ في حق المالك الحقيقي اذا لم يكن طرفا فيه ومن ثم يستطيع المالك الحقيقي أن يسترد العين المؤجرة من تحت يد المستأجر
المستشار عبدالمنعم الشربيني – شرح القانون المدني – ص 368
والمقرر في قضاء محكمة النقض أنه:
وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي
( الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الايجارات – جلسة 6/2/2019 )
وفى المذكرة الايضاحية والأعمال التحضيرية للمادة 559 مدني:
أما الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة ، فصحيح فيما بين المتعاقدين ، ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي
( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4 – ص 472 و 473 )
والمقرر بنص المادة ۸۰۲ من القانون المدني أنه:
لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه
كما تنص المادة ۸۰۵ من ذات القانون أنه:
لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل
وحيث أنه من المستقر عليه بقضاء محكمة النقض :
عدم جواز حرمان أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها
طعن ٥٧٥ لسنة 60 ق جلسة ٢٥/٢/١٩٩٤
والمقرر ان:
حق الملكية حق جامع مانع نافذ تجاه الناس كافة فهو جامع يخول المالك الانتفاع بالشيء واستغلاله والتصرف فيه وهو مانع مقصور على المالك دون غيره ، فلا يجوز لاحد ان يشاركه ملكه او يتدخل فى شئون ملكيته وهو فى ذات الوقت حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال مهما طال الزمن ما لم يكتسبه الخصم اذا توافرت له شروط الحيازة المكسبة للملكية
نقض ٤/٢/١٩٩٩ طعن رقم ٢٠٥٤ لسنة ٦٢ ق – القضاة س ٣١ العدد الاول والثاني يناير – ديسمبر ١٩٩٩ – ص ٤١٨
ومن ثم علي ما تقدم يكون طلب المدعي أصليا بطرد المدعي عليه الأول – واضع اليد بلا سند مشروع من المدعي – للغصب موافق لصحيح الواقع والقانون
( 2 ) الزام المدعي عليه الثاني ( ……….. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك
المستقر عليه فقها :
انه للمالك الحقيقي للعين المؤجرة حق الرجوع على المؤجر بالتعويض اما لان هذا الأخير قد أثري على حسابه واما لأنه قد حرم من الانتفاع بملكه بسبب عمل المؤجر غير المشروع
ص 368 – المستشار عبدالمنعم الشربيني – الوسيط السنهوري
و يتمثل الخطأ في:
قيام المدعي عليه الثاني بتأجير ملك المدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال دون اجازة منه أو وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك
ويتمثل الضرر المادي في التربح على حساب المدعي ( صاحب المال والحق ):
حيث أجر للمدعي عليه الاول كل مخزن بإيجار شهري خمسمائة جنيه من تاريخ غصب المخزيين في 20/12/2017 وحتى الأن وتحصل علي هذه المبالغ.
وما يؤكد ذلك تقديم المدعي الأول بالمحضر رقم ….. /2022 ادارى …. انذار صادر اليه من المدعي الأول يطالبه فيه بسداد الأجرة المتأخرة وعرض الأجرة عليه بإنذارات عرض ، وهو ضرر مادي حال متوافر وله سند قانوني وواقعي
وقد تضمن تقرير الخبير في النتيجة النهائية ذلك:
( قام المدعى عليه الأول / ……….. بعرض القيمة الايجارية للمخزنين محل التداعي على المدعى عليه الثاني / ……….. عن الفترات من فبراير ۲۰۲۱ حتى سبتمبر ۲۰۲۲ بموجب انذارات عرض قيمة إيجاريه )
والضرر الأدبي يتمثل في:
فيما أصاب المدعي من قلق وعبء نفسي وخوف باستيلاء الغير علي ماله بدون وجه حق
ومن ثم تتوافر – السببية – حيث أنه لولا خطأ المدعي عليه الاول لما ترتبت الأضرار سالفة الذكر
ومن ثم يطلب المدعي الزام المدعي عليه الثاني بأن يؤدى له تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بالتربح علي حساب المدعي
( 3 ) رفض الدعوي الفرعية حيث ان المدعي هو الجدير بالحماية القانونية لحماية ملكه من الغاصب وفقا للقانون –
فالمشرع لا يحمي الحيازة الغير مشروعة التى القائمة علي الغصب وبلا سند مشروع في وضع اليد .
ومن ثم تكون دعواه الفرعية مرفوضة
استنادا الى ما تقدم من أوجه دفاع وأسانيد واقعية وقانونية في الدعوي الأصلية فانه لا يوجد ثمة تعرض للمدعي عليه الأول في حيازته للمخزنين.
كما يدعي فالمدعي هو الجدير بالحماية القانونية لحماية ملكه من الغاصب وفقا للقانون – فالمشرع لا يحمي الحيازة الغير مشروعة التى القائمة علي الغصب وبلا سند مشروع في وضع اليد – ومن ثم تكون دعواه الفرعية مرفوضة
كما أن الدعوي الفرعية غير مقبولة لعدم جواز الجمع بين دعوي الحق والحيازة معا ( المادة 44 مرافعات )
ذلك أن المدعي فرعيا يستند الى الحيازة في دعواه الفرعية والمدعي في دعواه الأصلية المرفوعة أولا يستند الى الحق وهو ما لا يجوز معه للمدعي فرعيا دفع دعوي المدعي أصليا والاستناد الى الحيازة لمخالفته حظر الجمع بين الحق والحيازة معا
فالمقرر بنص المادة 44 من قانون المرافعات أنه
- لا يجوز أن يجمع المدعي في دعوى الحيازة بينها وبين المطالبة بالحق وإلا سقط ادعاؤه بالحيازة.
- ولا يجوز أن يدفع المدعى عليه دعوى الحيازة بالاستناد إلى الحق، ولا تقبل دعواه بالحق قبل الفصل في دعوى الحيازة وتنفيذ الحكم الذي يصدر فيها إلا إذا تخلى بالفعل عن الحيازة لخصمه.
- وكذلك لا يجوز الحكم في دعاوى الحيازة على أساس ثبوت الحق أو نفيه.
- ومن ثم سقوط الادعاء بالحيازة بمجرد رفع دعوى الحق من المدعي أصليا
ولا يجوز معه – للمدعي فرعيا – الغاصب بلا سند من المدعي – دفع دعوي الحق بطرده – بالحيازة – سواء بالدفع او بالدعوي –
بل كان يجب دفع دعوي الحق بطرده للغصب بالسند المشروع الذي يبرر وضع يده علي المخزنين وان يكون هذا السند صادرا له من صاحب الحق فيه وهو المدعي أصليا
ومن ثم فدفعه دعوي الحق بطرده هو تسليم منه بالحق للمدعي أصليا ( سيما أنه اقر بصحيفة دعواه الفرعية بانتفاء العلاقة بينه وبين المدعي أصليا وانه مستأجرا من المدعي الثاني ويسدد له الأجرة )
أما أنه يستند في حيازته غير المشروعة الى عقدي ايجار صادرين له ممن ليس له صلة وحق علي المخزنين وهو المدعي عليه الثاني فانه لا يصلح للرد علي سند المدعي ولا يواجه دفاعه وحقه الثابت قانونا وواقعا
بناء عليه
يلتمس المدعي أصليا من عدالة المحكمة القضاء بــ :
أولا في الدعوي الأصلية :
- ( 1 ) طرد المدعي عليهما للغصب من المخزنين محلا التداعي المبينين بصحيفة الدعوى الكائنين شارع ….. بالعقار ملك المدعي بزمام ….. ـ مركز …… – قليوبية.
- وذلك لانتفاء السند القانوني المشروع بين المدعي والمدعي عليهما و لعدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 في حق المدعي لإبرامهما على ملكه دون اجازة منه ، وتسليم المدعي المحزنين خاليين من الاشخاص وأي شواغل فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
- ( 2 ) الزام المدعي عليه الثاني ( ………….. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك
وعلى سبيل الطلب الاحتياطي :
عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في 20/12/2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص
ثانيا : في الدعوي الفرعية :
- عدم قبول الدعوي الفرعية لعدم جواز الجمع بين دعوي الحق ودعوي الحيازة وعدم جواز دفع المدعي عليه الأول أصليا دعوي الحق من المدعي بالحيازة
- رفض الدعوي الفرعية لأن حيازة المدعي فرعيا قائمة علي الغصب وغير مشروعة غير جديرة بالحماية
والله سبحانه وتعالي ولي التوفيق
مقدم من وكيل المدعي أصليا
عبدالعزيز حسين عمار
المحامي بالنقض
استئناف الحكم برفض الطرد وعدم نفاذ الايجار
استئناف الحكم الصادر في الدعوي رقم …. لسنة 2022 مدني كلي …. في شق الدعوي الأصلية
انه في يوم الموافق / / 2024
بناء على طلب السيد / …….. المقيم …. – مركز …. – محافظة القليوبية ، ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض الكائن ببرج المنار ش النقراشي بجوار شوادر الخشب – الدور الخامس علوي – الزقازيق – محافظة الشرقية .
أنـا محضر محكمة كفر شكر الجزئية قد انتقلت وأعلنت :
- ………………… المقيم ……… مخاطبا مع
- ……………….. المقيم …… مخاطبا مع
- ………………. المقيمة …… مخاطبا مع
وذلك بشأن
استئناف الحكم الصادر في الدعوي الأصلية رقم …. لسنة 2022 مدني كلي شمال بنها القاضي منطوقه بجلسة ../../2024 :
- أولا : برفض الدعوي الأصلية والزمت المدعي أصليا مصاريف الدعوي الأصلية ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
- ثانيا : بعدم قبول الدعوي الفرعية لانتفاء المصلحة والزمت المدعي فرعيا مصاريف الدعوي الفرعية ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة .
وهذا الاستئناف من الطالب منصب فقط علي استئناف الدعوي الأصلية
الموضـــــوع
اقام الطالب ( المستأنف ) دعواه امام محكمة أول درجة مختصما المستأنف ضدهما الأول والثاني علي سند من الواقع والقانون أنه:
بعقد بيع مؤرخ ../ ../ 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم … لسنة 2021 ص . ت … يمتلك الطالب كامل أرض وبناء منزل سكنى دورين بالأعمدة الخرسانية ، الدور الأرضي كامل المباني وسقوف بالخرسانة المسلحة .
الدور الأول علوى ( الثاني ) أعمدة فقط والكائن بزمام … ـ مركز …. – قليوبية – بحوض … / 6 ومساحته (210م2) .
وذلك بالشراء من السيدة / ……. التى آلت لها ملكية العقار بالشراء من ….. حنفي ( المدعى عليه الثاني ) بعقد بيع مؤرخ 25 / 7 / 2016 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم …. لسنة 2017 ص . ت …. ( وكافة عقود البيع خلت من وجود أي حق ايجار لأى وحدة من وحدات العقار المبيع )
وأنه قد تسلم الطالب العقار المبيع بالكامل خاليا من أي أشخاص أو شواغل ووضع اليد عليه منذ تاريخ العقد ، وقد فوجئ الطالب بتاريخ .. / .. / 2022
عندما شرع في تأجير ( مخزنين ) بالدور الأرضي بالعقار بوجود شخص يدعى / …. ( المدعى عليه الأول ) بالمخزنين والذى أدعى انه مستأجراً للمخزنين من المدعو / …… ( المدعى عليه الثاني ) بعقدين ايجار بأجرة شهرية 500 جنيه مما تكون معه وضع يدهما غصب بلا سند مشروع صادر منه .
وقد وجه المدعي عليه الأول دعوي فرعية بطلب عدم التعرض لحيازته للمخزنين
وندبت المحكمة خبيرا بالدعوي وأودع تقريره اثبت بالمعاينة بالطبيعة وجود المدعي عليه الأول بالمخزنين وان عقدي ايجاره لاحقين علي تاريخ بيع العقار من المدعي عليه الثاني الى المدعي عليها الأولي التى باعت للمدعي أصليا في عام 2021
وبناء علي حكم استجواب من المحكمة صرحت للمدعي ( المستأنف ) بإدخال خصم جديد وهي المستأنف ضدها الثالثة ( التى باعت العقار بالكامل للمدعي – المستأنف – خاليا من أى شواغل أو أشخاص ومن أى حقوق شخصية للغير .
ثم قضت محكمة أول درجة بإحالة الدعوي للتحقيق واستمعت لشهود المدعي أصليا والمستأنف ضده الأول ولم يحضر المستأنف ضدهما الثاني والثالثة رغم اعلانهما قانونا .
وبجلسة ../../2024 قضت المحكمة بقضائها سالف البيان برفض الدعوي الأصلية .
وحيث أن هذا القضاء برفض الدعوي الأصلية لم يلقي قبولا لدي المدعي أصليا
وجاء مجحفا بحقوقه معيبا بالخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق قاصرا في التسبيب فانه يستأنف الحكم في المعاد المقرر قانونا لما لمحكمة الاستئناف من حق مراقبة الحكم المستأنف من حيث تطبيق صحيح القانون واعادة النظر في الدعوي في نطاق ما تم رفع عنه الاستئناف .
أسباب الاستئناف
أولا : الاخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب بالتفات الحكم عن بحث دفاع المستأنف الجوهري بأن عقدي الايجار المزعومين ( غير ثابتي التاريخ ).
ومصطنعين بين المستأنف ضدهما بالغش والتدليس بتدوين تاريخ عليهما سابق علي شراء العقار بغرض غصب المخزنين من تحت يده .
لا سيما أنه تسلم العقار بالكامل خاليا من أى شواغل أو أشخاص ومنهما المخزنين ويساند ذلك تضمن عقد البيع سنده خلو العقار من أى حقوق للغير .
ومن ثم فانه ووفقا لنص المادة 15 من قانون الاثبات يكون العقدين غير نافذين في حقه لعدم اثبات تاريخهما .
قضت محكمة النقض في وضوح لا لبس فيه أن :
المحرر العرفي لا تكون له حجية على الغير إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت – يكون تاريخ المحرر العرفي ثابت من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك أو من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ .
طعن رقم 1193 لسنة 31 ق .ع جلسة 25-11-1997
بيد أن الحكم محل الاستئناف التفت عن ذلك الدفاع الجوهري ولم يبحثه معتنقا عقيدة خاطئة لوقائع الدعوي بأن المدعي عليه الثاني مالك ظاهر ووكيل ضمني عن المستأنف ضدها الثالثة .
ولم تعترض علي التأجير وان المستأنف ضده الأول مستأجر حسن النية ولا يحق للمستأنف طلب طرده او عدم نفاذ عقدي الايجار في حقه لأن تاريخ شراءه للعقار لا حق علي تاريخ عقدي الايجار
ملتفتا تماما عن دفع المستأنف بأن عقدي الايجار ( الغير ثابتي التاريخ ) لاحقين علي تاريخ شراءه العقار في ../../2021.
وانهما مصطنعين بالتدليس والغش بتدوين تاريخ عليهما سابق علي تاريخ شراءه وتمسك بعدم حجية عقدي الايجار في حقه لعدم اثبات تاريخهما
وما يؤكد هذا التواطؤ : انذار المستأنف ضده الثاني المستأنف ضده الأول في 7/7/2021 ( تاريخ لاحق علي شراء المستأنف في 29 / 3 / 2021 ) ينذره فيه بسداد القيمة الايجارية للمخزنين عن الفترة من 4/4/2020 الى 3/6/2021 وأقام ضده دعوي فسخ علاقة ايجارية تركها للشطب
عرض المستأنف ضده الاول علي المستأنف ضده الثاني الأجرة بإنذار عرض.
اضافة الى ما تقدم ان الأوراق خلت من ثمة دليل علي حيازة المستأنف ضده المستأنف ضده الأول للمخزنين من عام 2017 واستند المستأنف الى نص المادة 15 من قانون الاثبات التى تنص علي أنه :
لا يكون المحرر العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت.
ويكون للمحرر تاريخ ثابت:
- (أ) من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك.
- (ب) من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ.
- (جـ) من يوم أن يؤشر عليه موظف عام مختص.
- (د) من يوم وفاة أحد ممن لهم على المحرر أثر معترف به من خط أو إمضاء أو بصمة أو من يوم أن يصبح مستحيلاً على أحد من هؤلاء أن يكتب أو يبصم لعلة في جسمه.
- (هـ) من يوم وقوع أي حادث آخر يكون قاطعاً في أن الورقة قد صدرت قبل وقوعه.
وهو ما يخالف الواقع في الدعوي ويخالف صحيح نص المادة 15 من قانون الاثبات .
ولا ينال مما تقدم تعويل المحكمة علي شهادة شاهد ذلك انه لا يجوز الاعتماد في الاثبات علي الشهادة وترك دليل اثبات أقوي منه ومعتبر قانونا ( عدم حجية المحرر العرفي الغير ثابت التاريخ علي الغير- مادة 15 اثبات ) لا سيما أن الشهادة تحتمل الكذب
وما يساند ذلك أن شاهدي المستأنف شهدوا انهما شاهدين علي واقعة البيع ولا يعلمان بوجود مخزنين بالعقار المبيع وشهود المدعي عليه الأول واحدهما كان محبوسا وخرج من محبسه في اواخر 2017 وشهادته مجروحة قالا ان :
المدعي عليه الأول مستأجرا من المدعي عليه الثاني بصفته المالك الظاهر ( كيف لهما العلم بقاعدة المالك الظاهر وهي قاعدة قانونية لا يعلمها الا المشتغل بالقانون مما يتبين أنها شهادة مملاة عليهما ، أضف الى ما تقدم انهما ليسا شهودا علي عقد الايجار المزعوم)
( فالقاعدة عدم جواز ان يصطنع الشخص لنفسه دليلا ليحتج به علي الغير )
والمستقر فقها أنه:
( يجب علي القاضي ألا يطرح الدليل المعتبر في نظر القانون ويأخذ بشهادة انسان أيا كانت منزلته أو مكانته في مجتمعه )
وأنه اذا كانت للدليل حجية خاصة أي كان دليلا قانونيا أضفي عليه المشرع قوة ملزمة في الاثبات كالمحرر الرسمي والاقرار والقرينة القانونية واليمين الحاسمة .
فلا خلاف علي أنه يجب علي القاضي أن يأخذ به ولا يجوز له اطراحه وتحري ثبوت الدعوي من غيره والا شاب حكمه مخالفة القانون .
(ما تقدم – النقض المدني – المستشار محمد وليد الجارحي – نائب رئيس محكمة النقض- طبعة نادي القضاة- ص 408 وما بعدها )
كذلك أن الشهادة هي دليل مقيد بمعني أنه لا يعتمد عليه في الاثبات في جميع الأحوال لما قدره المشرع من احتمال الكذب فحد من خطورته بتفضيل الدليل الكتابى عليها
الدكتور أحمد شرف – الاثبات – ص 390
ومن ثم لو بحثت المحكمة الدفع بعدم ثبوت تاريخ عقدي الايجار ( دليل اثبات معتبر قانونا ) وانهما مصطنعين بين المستأنف ضدهم لغصب المخزنين.
لا سيما وانه مقيم بمحافظة … بصفة دائمة لظروف عمله بمديرية … هناك واستغلا عدم تواجده وقاما بغصب المخزنين فحررا ضدهما محضر بذلك واقام دعواه .
لتغير وجه الرأى في الدعوي ولما انتهت المحكمة الى قضائها برفض الدعوي الأصلية .
الوجه الثاني للخطأ في تطبيق القانون والاخلال بحق الدفاع والقصور
رفض محكمة أول درجة القضاء للمستأنف بالزام المستأنف ضده الثاني بان يؤدي له تعويض جابرا قدره مائة الف جنيه لتربحه علي حسابه.
لا سيما أنه اثراء علي حساب الغير فقد أخطأ الحكم في رفض الزامه بالتعويض علي سند مخالف للقانون أن المدعي أصليا اشتري العقار بعد تاريخ التأجير.
ولا يحق له مطالبته بالتعويض عن ذلك وهو قول مناف للقانون وحق المالك في ثمرات وريع ما يملكه لا سيما وانه لم يصدر من المستأنف أى اجازة للمستأنف ضده الثاني في ذلك ولا يجوز له أن يثري علي حسابه.
فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخري بالمرافعات الشفوية والتحريرية وما سيقدم من مستندات يستأنف المدعي أصليا الحكم .
بناء عليـه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما ، وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة استئناف عالي مأمورية بنها الكائنة مدينة بنها – الدائرة ( ) مدنى من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم الموافق / / 2024 لسماع الحكم :
- اولا : قبول الاستئناف شكلا
- ثانيا : في موضوعه: بإلغاء الحكم القاضي برفض الدعوي الاصلية والقضاء مجددا بالطلبات فضلا عن الزام المستأنف ضدهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة علي درجتي التقاضي.
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنف أيا كانت
ولأجل العلم،
ملاحظة: قضي في هذا الاستئناف بالغاء حكم أول درجة والقضاء مجددا بطرد المستأنف ضدهم.
شرط نفاذ عقد الإيجار طويل المدة
للمستأجر بعقد ايجار طويل المدة أكثر من تسع سنوات تعرف على شرط نفاذ عقد الإيجار طويل المدة فى مواجهة المالك الجديد الذى اشترى من المؤجر لك حتى لا تقع تحت طائلة انهاء عقد الايجار قبل انتهاء المتفق عليها بالعقد.
المقرر بنصوص المواد 604 / 1 مدنى والمادة 11 ، 12 من قانون الشهر العقاري:
ان عقد الايجار الذى تزيد مدته عن تسع سنوات لا يسرى في حق المالك الجديد ما لم يكن مسجلا وان تسجيل المالك الجديد عقده قبل تسجيل المستأجر لعقد إيجاره يترتب عليه عدم نفاذ في حق المالك الجديد فيما زاد عن تسع سنوات
وذلك كله سواء كان المالك الجديد عالما بعقد الإيجار ام لا وهو استثناء لحمايته وبالنظر الى واقعات الدعوى الراهنة يتبين ان:
المدعى قد تلقى ملكية المحل موضوع عقد الإيجار من صاحب الملكية المسجلة ونقل له ملكية المحل بموجب العقد المسجل برقم……… ، وتسلمه خاليا من أي شواغل او حقوق
حيث الثابت وهو ما علم به المدعى مؤخرا ان عقد الايجار هذا المبرم بين المدعى عليه الاول ( البائع له ) وبين المدعى عليه الثاني ( المستأجر من البائع للمدعى ) قد تم فسخه بموجب حكم قضائي نهائي وبطرد المستأجر وتسليم المحل
وقام المدعى عليه الاول بتنفيذه وتسلم المحل ومن ثم عندما تلقى المدعى الحق منه لم يكن المحل مشغولا ومن ثم يكون طلبه بعدم نفاذ عقد الايجار في حقه فيما زاد عن تسع سنوات يكون له سند صحيح من الواقع والقانون والسند ما يلى
شرط نفاذ عقد الإيجار طويل المدة في القانون المدنى
1- نص الفقرة الأولى من المادة 604 من القانون المدني على أنه:
“إذا انتقلت ملكية العين المُؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية”.
وتضمنت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني:
“فلا يسري الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ، وسابقاً على سبب نقل الملكية، فإذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع مثلاً.
وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتي التاريخ في يوم واحد، فإن الإيجار لا يسري في حق المشتري، حتى ولو كان عقد البيع غير مسجل\”.
مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 593 – الوسيط – للدكتور عبد الرزاق السنهوري – عقد الإيجار – صـ 834
2- نص المادة 11 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 أنه:
يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاثة سنوات مقدماً.
وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك. ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة.
وكذلك أن ثبوت التاريخ وحده لا يكفي إذا كانت مدة إيجار العقار تزيد على تسع سنوات\ بل لا بد من تسجيل عقد الإيجار قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية وفقاً للمادة 11 من قانون الشهر العقاري.
فإذا لم يسجل لم ينصرف أثر الإيجار للمالك الجديد الذي سجل عقده إلا لمدة تسع سنوات فقط.
بشرط أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقاً على التصرف الناقل للملكية. تبدأ التسع سنوات هذه من وقت بدء مدة الانتفاع لا من وقت تسجيل عقد البيع.
الوسيط– للسنهوري – ص 837
3- نص المادة (12 ) من ذات القانون على أن
جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القد ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير .
والمقرر في قضاء محكمة النقض أن
النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار، وكانت مدته تزيد على تسع سنوات.
فإنه يجب لنفاده في حق الغير – فيما زاد على هذه المدة – أن يكون مُسجلاً وفقاً للإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون.
ومن ثم فلا يكفي لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ
نقض مدني في الطعن رقم 4665 لسنة 61 قضائية – جلسة 9/7/1995.
مشار إليه في: الوسيط في شرح القانون المدني – للسنهوري – المرجع السابق – صـ 835 – هامش 3
4- عدم اشتراط علم المستأجر بواقعة البيع
لم يستلزم لنفاذ الإيجار في حق من انتقلت إليه الملكية أن يكون الأخير على علم به وقت انتقال الملكية إليه. ويُعتبر حكم المادة 604 فيما يتعلق بذلك خروجاً على القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146. ومعنى ذلك أن الإيجار ينصرف إلى الخلف بحكم القانون
المُقرر في قضاء النقض أن
خلافة المُشتري للبائع على الحقوق والواجبات المتولدة من عقد الإيجار تحدث بحكم القانون نفسه وبتمام البيع، غير متوقفة على علم المُستأجر، فلا يجري على هذه الخلافة حكم حوالة الديون ولا حكم الحلول محل الدائن بالوفاء له
(الطعن رقم 92 لسنة 3 قضائية – جلسة 22/11/1934 – مجموعة عمر – جـ 1 – صـ 496 وما بعدها)
5- محكمة النقض رسخّت في ذلك العديد من المبادئ القانونية حيث أكدت
نص المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه:
يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات.
وهو ما يدل على أن عقد الإيجار إذا كان وارداَ على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاده في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مُسجلاَ.
وأنه يُعد من الغير في هذا الخصوص مشترى العقار الذى قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقاَ لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون.
نفاذ عقد الإيجار الصادر من الوكيل أو الشريك على الشيوع
تعرف في هذا المبحث علي الحلول العملية لنفاذ عقد الإيجار الصادر من الوكيل أو الشريك على الشيوع لأكثر من ثلاث سنوات فى ضوء ما استقرت عليه محكمة النقض وسيتم نشرها على اجزاء, ومنها :
- سقوط دعوى عدم نفاذ عقد الايجار الصادر من الوكيل او الشريك على الشيوع بمضي 15 سنه.
- إذا تمسك المستأجر بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على العقد تعين على المحكمة تمحيص هذا الدفاع الجوهري والرد عليه بأسباب سائغة وإلا كان حكمها قاصرا.
- الايجار الصادر ممن لا يملك إلا حق الإدارة عن مكان يخضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية يمتد بعد مدته الأصلية لأجل غير مسمى ولا يتم انقاص المدة لثلاث سنوات .
- وسقوط دعوى فسخ عقد الايجار لعدم امتداده او للتأجير من الباطن بمضي خمسة عشر عاما.
- عقد الايجار الصادر من المالك الظاهر لا يسرى عليه نص المادة 559 من القانون المدني وتضحى حسب المدة المتفق عليها بالعقد ولا يتم إنقاص مدته إلي ثلاث سنوات.
- سريان عقد الإيجار الصادر من وكيل دائني تفليسة يمتد تلقائيًا بحكم القانون إلى مدة غير محددة لخضوعه لقوانين إيجار الأماكن.
- الدعوى بطلب الإخلاء من أعمال الحفظ التى يجوز إقامتها من احد الشركاء او الورثة حتى ولو كان رافعها لا يملك أغلبية الأنصباء.
أحكام النقض عن نفاذ الايجار أكثر من 3 سنوات
الايجار الصادر من الوكيل وكاله عامه ينفذ قبل الموكل اذا اجازه ويجب على المحكمة تحقيق دفاع المستأجر فى حالة تمسكه بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على الايجار لمدة اكثر من ثلاث سنوات
وفيه تقول محكمة النقض:
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع ، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضدهم.
ومن قبلهم مورثهم ارتضوا استمرار انتفاعه بالعين المؤجرة واستيداء أجرتها منه لمدة تزيد على سبع سنوات لاحقة على انقضاء مدة ثلاث سنوات من تاريخ إبرام عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 .
بما مؤداه إجازتهم الضمنية لهذا العقد بكامل مدته ، وإذ التفت الحكم عن هذا الدفاع ولم يعرض له إيراداً ورداً رغم أن من شأن ثبوت صحته تغير وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .
و حيث إن هذا النعى فى محله :
ذلك – أن مؤدى نص المادة 701/2 من القانون المدني أن الوكيل وكالة عامة تخوله إبرام الإيجار لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات .
فإن زادت المدة عن ذلك لا ينفذ الإيجار قبل الموكل إلا لهذه المدة ما لم يجز الأخير ما يبرمه الوكيل من إجارة مجاوزاً حدود وكالته صراحةً أو ضمناً فترتد آثارها من وقت إبرامه .
فإذا تمسك المستأجر بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على العقد تعين على المحكمة تمحيص هذا الدفاع الجوهري والرد عليه بأسباب سائغة وإلا كان حكمها قاصراً ، ….
لما كان ذلك ، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضدهم أجازوا ضمناً عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 بكامل مدته بأن ارتضوا استمرار انتفاعه بالعين المؤجرة.
وتقاضى أجرتها منه لمدة تزيد على سبع سنوات تالية للمدة المسموح للوكيل بإبرام الإجارة عنها .
وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ولم يعرض له إيراداً ورداً رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى .
فإنه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث السبب الآخر من أسباب الطعن .
أحكام النقض المدني – الطعن رقم 3070 لسنة 83 ق – بتاريخ 24 / 11 / 2021
عقد الإيجار الصادر من أحد الشركاء المشاعين بمفرده – متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة في المال الشائع – لا يسرى في مواجهة باقى الشركاء إلا إذ ارتضوه صراحة أو ضمنا.
الإيجار الصادر من أحد الشركاء المشاعين بمفرده – متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة في المال الشائع – لا يسرى في مواجهة باقى الشركاء إلا إذ ارتضوه صراحة أو ضمناً .
إذ يعتبر في هذه الحالة وكيلاً عنهم وتنفذ أعمال الإدارة المعتادة التي تصدر عنه ومنها عقد الإيجار في حقهم .
وكان الحكم المطعون فيه إذ انتهى لرفض دعوى الطاعنين على ما خلص إليه من أوراق الدعوى وتقرير الخبير المودع أن الطاعنين يقيمون في عقار النزاع .
ولم يعترضوا على قيام مورث المطعون ضدهم ثانياً بتأجير عين النزاع للمطعون ضده الأول بالعقد المؤرخ 10/7/1986.
وذلك طيلة أكثر من خمس سنوات حتى إقامة دعواهم في غضون عام 1991 ، ورتب على ذلك إجازتهم الضمنية وموافقتهم على تلك الإجارة.
ومن ثم قضاءه برفض الدعوى ، وهو من الحكم سائغ وله سنده من الأوراق وكاف لحمل قضائه ، فيضحى ما يثيره الطاعنون في هذا الخصوص غير مقبول .
أحكام النقض المدني – الطعن رقم 482 لسنة 69 ق – بتاريخ 6 / 11 / 2021 – غرفة مشورة
وقالت محكمة النقض فى حكم حديث بقولها ان ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع ، وفى بيان ذلك يقول :
إنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن العقد المؤرخ 9/7/2006 لمدة خمسون عاماً هو الذى يحكم العلاقة بين الطرفين وعلم الموكل – المؤجر – بتصرفات وكيله .
وإجازته التصرف ونفاذه في حقه وأن العقد اللاحق محرر لمدة تسع سنوات فقط ليتمكن من إثبات التاريخ بالشهر العقاري والسير في إجراءات ترخيص الصيدلية .
وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات دفاعه إلا أن الحكم التفت عن تحقيق دفاعه قولاً منه أن التوكيل يبيح أعمال الإدارة فلا تنفذ الإجارة في حق الموكل – المطعون ضده – لمدة تزيد على ثلاث سنوات إلا بإجازته لها.
ورتب على ذلك قضاءه بإنهاء عقد الإيجار اللاحق بانتهاء مدته التي اجازها الموكل بما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعى في محله:
ذلك بأن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الإجارة الصادرة من الوكيل وكالة عامة لمدة تزيد على ثلاث سنوات لا تنفذ في حق الموكل إلا بإجازاته لها .
والإجازة لما يباشره الوكيل خارجاً عن حدود وكالته باعتبارها تصرف قانونى يتضمن اسقاطاً لحق – تقتضى أن يكون الموكل عالماً بأن العمل الذى يقره خارجاً عن حدود الوكالة وأنه قد أقره قاصراً إضافة أثره إلى نفسه .
لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك بدفاعه الوارد بوجه النعى وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات علم الموكل – المطعون ضده – بالتأجير الصادر من وكيله وإجازته لهذا التأجير.
وإذ اطرح الحكم المطعون فيه دفاعه المشار إليه رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيباً بالقصور مما يوجب نقضه.
أحكام النقض المدني – الطعن رقم 11389 لسنة 88 ق – جلسة 5 / 12 / 2019
إذا تمسك المستأجر بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على العقد تعيّن على المحكمة تمحيص هذا الدفاع الجوهري والرد عليه بأسباب سائغة وإلا كان حكمها قاصرا .
كما أن من المقرر أن محكمة الموضوع وإن كانت غير ملزمة بإجابة الخصوم إلى طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق إلا أنها إذا رفضت هذا الطلب تعيَّن عليها أن تُبين فى حكمها ما يسوغ رفضه.
وأن كل طلب أو وجه دفاع يُدلى به الخصم ويطلب بطريق الجزم الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الدعوى يجب على محكمة الموضوع أن تتناوله بالبحث والتمحيص وترد عليه بما يصلح له وإلا كان حكمها قاصرا.
لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بما جاء بوجه النعى من علم المطعون ضده الأول بعقد الإيجار مثار التداعي منذ إبرامه فى 1/12/2002
وعدم اعتراضه عليه طيلة ثماني سنوات بما يعنى إجازته له وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك .
إلا أن الحكم المطعون فيه لم يعرض لهذا الدفاع وحجب نفسه عن تمحيصه للتحقق من علم المطعون ضده الأول بشروط عقد الإيجار سند التداعي وإجازته له منذ إبرامه رغم كونه دفاعاً جوهرياً قد يتغير به
إن صح – وجه الرأى فى الدعوى ورفضه إحالة الدعوى إلى التحقيق دون مسوغ ، مما يُعيبه ويوجب نقضه دون حاجة لبحث السبب الثانى من سببي الطعن.
النقض المدني – الطعن رقم 7125 لسنة 86 ق – بتاريخ 5 / 5 / 2018
إذا تمسك المستأجر بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على العقد تعين على المحكمة تمحيص هذا الدفاع الجوهري والرد عليه بأسباب سائغة
وإلا كان حكمها قاصراً ، كما أن من المقرر أيضاً أن أسباب الحكم تكون مشوبة بالفساد فى الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى .
ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة فى اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التى ثبتت لديها أو استخلاص هذه الواقعة من مصدر لا وجود له أو موجود لكنه متناقض مع ما أثبتته .
لما كان ذلك وكان الطاعنان قد تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضدهم علموا بانعقاد عقد الإيجار المؤرخ 27/2/2008 منذ إبرامه ولم يعترضوا عليه بما مؤداه موافقتهم الضمنية على تجاوز الوكيل حدود وكالته بالتأجير لمدة تزيد على ثلاث سنوات وإجازتهم ذلك .
وكان الحكم المطعون فيه إذ قضى بإنهاء عقد الإيجار سند الدعوى ، وأورد فى معرض رده على هذا الدفاع ” أن المطعون ضدها الأولى قد اعترضت على العقد المذكور بإقامتها الدعوى الراهنة
وأن الطاعنين لم يقدما الدليل على عدم اعتراض باقى الملاك على هذا العقد .
فى حين أن المطعون ضدها الأولى قد رفعت دعواها فى نهاية عام 2014 بعد مرور أكثر من ست سنوات من تاريخ إبرام العقد
كما جاءت الأوراق خلواً من ثمة اعتراض من باقى المطعون ضدهم على إبرام العقد حتى تاريخ إقامة الدعوى الراهنة .
فإن ما أورده الحكم المطعون فيه فى قضائه لا يصلح رداً سائغا على نفى موافقة المطعون ضدهم وإجازتهم للعقد منذ إبرامه
فإنه يكون – فضلاً عن فساده فى الاستدلال – مشوباً بالقصور فى التسبيب مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
أحكام النقض المدني – الطعن رقم 7822 لسنة 88 ق – بتاريخ 13 / 11 / 2019
ايجار ملك الغير فى قضاء النقض
أحكام محكمة النقض عن نفاذ عقد الايجار والدفع بعدم نفاذه في حق المالك الجديد و المالك الأصلي
وكذلك في حق الورثة الملاك علي الشيوع لعقد الايجار الصادر للمستأجر من أحدهم وذلك في عقود الايجار القديم والجديد.
وسوف تعرف علي ماهية ايجار ملك الغير من الناحية القانونية والقضائية مع عرض الدفوع الخاصة بإيجار ملك الغير في قضاء النقض فيما يلى من أحكام :
تمسك الطاعن بنفاذ عقد إيجار عين النزاع فى حق مالك العقار مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وفى مواجهة جميع الورثة لصدوره من شقيقهم المطعون ضده الخامس المالك الظاهر
وعدم اعتراض أى منهم عليه ست سنوات وإقامة بعضهم بذات العقار والآخرين بذات البلدة . وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته
إلا أن الحكم المطعون فيه لم يعرض له وحجب نفسه عن تمحيصه للتحقق من مدى توافر شروط الوضع الظاهر أو إجازة المالك لعقد الإيجار فى حياته
رغم كونه دفاعاً جوهرياً قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي فى الدعوى ورفض إحالة الدعوى إلى التحقيق دون مسوغ مما يعيبه .
(الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق – جلسة 27/2/2005)
تمسك الطاعنين بمذكرة دفاعهما المقدمة أمـام محكمة الاستئناف بجلسة / / بأن نجل المطعون ضدها الأولى – غير الممثل فى النزاع – كان يدير العقار المملوك لها ويقوم بتحصيل أجرته والإنفاق على صيانته ويظهر عليه بمظهر المالك
وأن المطعون ضدهما الأولى والثاني قد أسهما بخطئهما فى ظهوره بمظهر صاحبه مما دفع الطاعن الثاني إلى التعاقد معه باعتباره المالك للشواهد التى تؤكد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة
إلا أن الحكم المطعون فيه قضى بإخلاء شقة النزاع
على سند من أن عقد الإيجار صدر له من غير مالك ولا ينفذ فى حق المالكة الأصلية التى جعلت حق إدارة العقار لنجلها المطعون ضده الثاني فقط ولم تجز هذه الإجارة صراحة أو ضمناً
دون أن يتناول دفاعه السالف بيانه والمستندات التى قدمها تأييداً لهذا الدفاع ويرد عليه بما يواجهه رغم أنه دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 4670 لسنة 74 ق – جلسة 17/3/2005)
الوضع الظاهر قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجبات إعمالها وشرائط تطبيقها – مؤدى ذلك – اعتبار التصرف المبرم بعوض بين الصاحب الظاهر والغير حسن النية نافذاً فى مواجهة صاحب الحق متى أسهم بخطئه – سلباً أو إيجابياً – فى ظهور المتصرف بمظهر صاحب الحق .
(الطعن رقم 1145 لسنة 70ق – جلسة 22/4/2001)
تمسك الطاعنة بنفاذ عقد الإيجار الثابت تاريخه فى حق المطعون ضدها لصدوره من ابنها الحائز لعين النزاع باعتباره المالك الظاهر وعدم اعتراضها وزوجها على تلك الإجارة مدة تسع سنوات
وطوال فترة إقامتها بذات العقار الكائنة به عين النزاع. تدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهري – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون بحث وتمحيص هذا الدفاع
ورفض طلب الطاعنة إحالة الدعوى للتحقيق للتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر – قصور وإخلال بحق الدفاع
(الطعن رقم 1145 لسنة 70ق – جلسة 22/4/2001)
تمسك الطاعنة باستئجارها عين النزاع من المالكة الظاهرة للعقار التى أنشأت مبانيه وتقاضت منها مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار
وأنه بعد فرض الحراسة عليها أدار المطعون ضده الأخير العقار وتحاسب معها وأصدر مخالصة تضمنت أن أجرة عين النزاع مسددة
وتدليلها على ذلك بالمستندات إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإخلاء الطاعنة من عين النزاع تأسيساً على خلو الأوراق والمستندات
مما يفيد ملكية من فرضت عليها الحراسة للعقار الكائنة به عين النزاع وأن المخالصة الصادرة من المطعون ضده الأخير للطاعنة عن أجرة النزاع خصماً من مستحقات الأخيرة قبل من فرضت عليها الحراسة
غير مبرئ لذمة الطاعنة عن دين الأجرة دون أن يعنى ببحث هذا الدفاع ودلالة المستندات المقدمة منها – خطأ وقصور .
(الطعن رقم 2783 لسنة 68ق – جلسة 6/12/1999)
تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهري
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيساً على أن المؤجر لها ليس مالكاً أو شريكاً فى ملكية العقار أو وكيلاً مفوضاً فى التأجير دون أن يعرض لهذا الدفاع – خطأ وقصور .
(الطعن رقم 6174 لسنة 64ق – جلسة 3/2/2000)
تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة للعقار
استناداً إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقترناً بحسن النية – دفاع جوهري – قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين للغصب دون أن يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور .
(الطعن رقم 72لسنة 69ق – جلسة 24/2/2000)
تمسك الطاعن بشغله للعين بموجب عقد صادر له من زوج المطعون ضدها الأولى وبسداده الأجرة له باعتباره المالك الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني
وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته دفاع جوهري قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر قصور .
(الطعن رقم 401 لسنة 69ق – جلسة 9/4/2000)
إذ كانت الطاعنات قد تمسكن أمام محكمة الموضوع بملكيتهن للعقار الكائن به العين محل النزاع ، وقدمن سنداً لذلك عقد البيع المشهر رقم (….) لسنة (…..) شرقية
والذى يفيد شراء الطاعنة الأولى لحصة شقيقتها فى ذات العقار وقدرها 6 ط والثابت منه أيضاً بالبند الثالث منه أن العقار المذكور مكلف باسم الطاعنات الثلاثة
ومما مؤداه فى القليل – وبلا خلاف بين الخصوم – تملك الطاعنة الأولى لحصة شائعة فى العقار تمثل نصيب الأخت البائعة
وهو ما يكفى لتوافر الصفة فى رفع دعوى الإخلاء الراهنة فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد حكم أول درجة القاضى بعدم قبول الدعوى من غير ذي صفة
بمقولة أن عقد الإيجار المؤرخ 1/4/1970 الصادر من مورثهن إلى المطعون ضده الأول لم يحول لهن
وأنهن لا يمتلكن سوى حصة شائعة فى العقار محل النزاع ودون أن يواجه هذا الدفاع بما يقتضيه من بحث ودلالة المستند المقدم تأييداً له – العقد المسجل برقم (…..) لسنة (…..) شرقية
رغم أنه دفاع جوهري يتغير به وجه الرأي فى الدعوى واعتد بعقد الإيجار المؤرخ 1/11/1977 الصادر للمطعون ضده الأول من (…..) دون أن يبين صلة الأخير بالعقار وصفته فى تأجير العين ، فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 4872 لسنة 65ق – جلسة 6/1/2005)
إدارة الأموال الشائعة . حق للشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك . تولى أحدهم الإدارة دون اعتراض من الباقيين . اعتباره وكيلاً عنهم .
أثره . ما يصدر منه من أعمال الإدارة المعتادة ومنها إيجار المال الشائع . نفاذه فى حق الشركاء جميعاً . لمحكمة الموضوع استخلاص قيام وكالة ضمنية من الشركاء لأحدهم فى إدارة المال الشائع .
(الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)
تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار المحرر بينهما قد صدر من أولهما – وهو أحد الملاك المشتاعين – أصيلاً عن نفسه وبصفته مفوضاً عن باقى الملاك
بعد أن قعد المطعون ضده الأول عن تنفيذ الاتفاق المؤرخ / / لمدة حوالى ثلاث عشرة سنة تولى هو خلالها إدارة العقار الكائن به عين النزاع دون اعتراض من أى من الشركاء – بمن فيهم المطعون ضده الأول –
فإن الحكم المطعون فيه وقد أقام قضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن عقد إيجار عين النزاع لم يصدر من المطعون ضده الأول المفوض من الشركاء فى الإدارة بموجب الاتفاق المؤرخ / /
وإنما صدر من الطاعن الأول الذى لا يملك حق إصداره ، دون أن يعنى ببحث دفاع الطاعنين على نحو يدل على أن المحكمة قد فطنت إلى حقيقته وأخضعته لتقديرها
رغم أنه دفاع جوهري من شأنه – لو صح – ثبوت تقايل الشركاء للاتفاق المؤرخ / / وتفويض الطاعن الأول فى إدارة العقار المملوك لهم على الشيوع
بما يجعل الإجارة الصادرة منه إلى الطاعن الثاني – والواردة على إحدى وحداته – نافذة فى حق الشركاء جميعاً ، فإن الحكم يكون مشوباً بقصور يبطله .
(الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)
تأجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة للشركاء بحسب الأنصبة – الإيجار الصادر من شريك لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى مواجهة باقى الشركاء إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – م 827 ، 828 مدنى .
(الطعن رقم 5812 لسنة 64ق – جلسة 8/11/2000)
الحصة الشائعة فى عقار – صلاحيتها لأن تكون محلاً للحيازة على وجه التخصيص والانفراد – وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع – عدم أحقية أحد شركائه فى انتزاع هذا القدر منه
حق هذا الشريك فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع عن القدر الزائد عن حصته – شرطه – أن يكون الشريك واضع اليد مالكاً بسبب من أسباب كسب الملكية وألا يتصف بصفة المستأجر – مخالفة ذلك – خطأ .
(الطعن رقم 5812 لسنة 64ق – جلسة 8/11/2000)
انتهاء عقد الإيجار باتحاد الذمة – شرطه – شمول البيع كامل العين المؤجرة – اقتصار الشراء على حصة شائعة فى العقار – أثره – بقاء عقد الإيجار نافذاً قبل المستأجر بشروطه – علة ذلك .
(الطعن رقم 4003 لسنة 65ق – جلسة 22/11/2000)
بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع – بيع صحيح معلق على نتيجة القسمة أو إجازة باقى الشركاء – اعتباره فى حكم التصرف فى قدر شائع بالنسبة لهم
أثره – عدم حلول المستأجر محلهم فى الإجارة الصادرة عن هذا الجزء – مخالفة ذلك – خطأ – علة ذلك .
(الطعن رقم 9272 لسنة 64ق – جلسة 22/11/2000)
أجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة من الشركاء بحسب الأنصبة – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى حق الباقين إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – م827 ، 828 من القانون المدنى .
(الطعن رقم 1931 لسنة 65ق – جلسة 18/4/2001)
تملك الطاعن أكثر من نصف العقار – ثبوت حقه فى التأجير دون المطعون ضدها – مؤداه – عدم سريان عقد الإيجار الصادر منها فى مواجهة الطاعن
قضاء الحكم المطعون فيه بأحقيتها فى تأجير العين حتى قسمته رضاءً أو قضاءً – خطأ حجبه عن بحث دفاع الطاعن بصورية العقد المبرم لباقي المطعون ضدهم .
(الطعن رقم 1931 لسنة 65ق – جلسة 18/4/2001)
تأجير المال الشائع – حق للأغلبية المطلقة من الشركاء – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من نصف الأنصبة – عدم سريانه فى مواجهة باقى الشركاء إلا برضائهم صراحة أو ضمناً
مؤداه – انتقال ملكية الشريك المؤجر إلى باقى الشركاء غير محملة بهذا العقد ولو كان تاريخه سابقاً على انتقال الملكية
(الطعن رقم 6184 لسنة 63ق – جلسة 23/5/2001)
شراء المستأجر حصة شائعة فى العين المؤجرة – عدم اجتماع صفتا المؤجر والمستأجر له – أثره – بقاء عقد الإيجار قائماً قبله – التزامه بسداد الأجرة لمن له حق الإجارة واقتضاء حقه فى الربع بمقدار حصته فى المال الشائع .
(الطعن رقم 1111 لسنة 70ق – جلسة 28/5/2001)
تمسك الطاعن بشرائه حصة شائعة فى العقار الكائنة به عين النزاع بعد استئجاره لها وبخصم الأجرة من حصته فى الربع الذى يغله
إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع استناداً إلى أن عقد الإيجار قائم قبل الطاعن وله الرجوع على مدير المال الشائع لاقتضاء نصيبه فى الربع وقضاؤه بالإخلاء لعدم سداد الأجرة – خطأ .
(الطعن رقم 1111 لسنة 70ق – جلسة 28/5/2001)
انفراد المالك على الشيوع بوضع يده على جزء مفرز من العقار الشائع – أثره – حق باقى الشركاء ينحصر فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع – لا محل لإعمال قواعد إدارة المال الشائع – علة ذلك .
(الطعن رقم 1767 لسنة 70ق – جلسة 14/6/2001)
وضع أحد الملاك على الشيوع بدء على جزء مفرز من العقار الشائع – عدم أحقية أحد شركائه فى انتزاع هذا القدر منه – حق هذا الشريك فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع عن القدر الزائد عن حصته .
(الطعن رقم 1595 لسنة 70ق – جلسة 20/6/2001)
وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع – عدم أحقية باقى الشركاء فى انتزاع هذا القدر منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة ويقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع
شرطه – أن لا تكون حيازة الشريك واضع اليد غير مشروعة أو محلاً لعقد ينظمها أو ينظم انتقالها بين الشركاء – علة ذلك .
(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)
قضاء الحكم المطعون فيه بصحة ونفاذ عقد إيجار المطعون ضده الأول رغم صدوره ممن لا يملك أغلبية أنصباء العقار الشائع وببطلان عقد الطاعنة الأسبق إلى الوجود. خطأ فى تطبيق القانون .
(الطعنان رقما 1108 ، 1170 لسنة 68ق – جلسة 9/12/1999)
تأجير المال الشائع حق للأغلبية المطلقة من الشركاء بحسب الأنصبة – عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من النصف – عدم سريانه فى حق الباقين إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً – أثر ذلك .
(الطعنان رقما 1108 ، 1170 لسنة 68ق – جلسة 9/12/1999)
المالك على الشيوع الحائز للعقار – حقه فى تأجير جزء منه لأحد الشركاء المشتاعين أو الغير – المستأجر منه حائز عرضي لحسابه
مؤداه – بقاء العين المؤجرة فى حيازته – التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة – م 590 مدنى .
(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)
المشترى لحصة شائعة فى العقار الشائع ليس له طلب التسليم مفرزاً – علة ذلك .
(الطعن رقم 160 لسنة 69ق – جلسة 17/1/2000)
شراء المستأجر للعين المؤجر حصة شائعة فى العقار – أثره – بقاء عقد الإيجار نافذاً قبل المستأجر بشروطه .
(الطعن رقم 1510 لسنة 69ق – جلسة 4/6/2000)
أحكام نقض حديثة عن نفاذ عقد الايجار
مشترى العقار بعقد غير مسجل . ليس إلا دائناً عادياً للبائع . حقه في تسلم العقار المبيع وثماره . حق شخصى مترتب له في ذمة البائع فقط . حقه في مطالبة المستأجر بكافة حقوق المؤجر قبله .
مناطه . تسجيل عقد شرائه أو حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر الحوالة أو إعلانه بها بورقة رسمية . م ٣٠٥ مدنى .
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى ما تنص عليه المواد ١٤٦ ، ٦٠٤ ، ٦٠٥ ، ٦٠٦ من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص – الذى تنتقل إليه ملكية العين المؤجرة – بحكم القانون
فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه ، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار
وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة ١٤٦ من القانون المدنى ، إلا أنه طبقاً للتنظيم القانوني الذى قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها
لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت الملكية فعلاً
وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع له أن يطالبه بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار أن يسجل عقد الشراء لتنتقل الملكية بموجبه
أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار ، وحقه في تسلم العقار المبيع وثماره المترتبة على البيع هو حق شخصى مترتب له في ذمة البائع فقط دون غيره
وأن علاقة المشترى بالبائع له علاقة مستقلة تماماً عن علاقة البائع المذكور بالمستأجر ولا يترتب عليها قيام أى علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل عقد شرائه والمستأجر لهذا العقار ،
ومن ثم فليس له أن يطالبه بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه
وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً لنص المادة ٣٠٥ من القانون المدنى ،
وأن الإعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الإعلان بالطريق الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين طبقاً للقواعد المنصوص عليها في قانون المرافعات ويشتمل الإعلان على ذكر نوع الحوالة وشروطها الأساسية .
الطعن رقم ١٣٩٧٤ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٧/٠٣/١٨
عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق . سريانها في حق المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ ثابت وسابق على انتقال الملكية إليه . شرطه . م ٣٠ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ .
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة ٣٠ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ – في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسرى في حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه
وأن هذه العقود التى تسرى في مواجهة المالك الجديد هى تلك القائمة في مواجهة المالك السابق ، وهى لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة ممن له حق التأجير طبقاً للقانون .
الطعن رقم ١٣١٠٢ لسنة ٧٦ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٨/١١/٠٣
قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم المستأنف وبنفاذ عقد الإيجار غير المسجل والمجاوز مدته تسع سنوات في مواجهة الطاعن مشتري العقار
تأسيساً علي أن العقد ثابت التاريخ وذلك بتقديمه في دعوي صحة التوقيع المقامة من المطعون ضدها الأولي ضد المالك السابق للعقار . مخالفة للقانون وخطأ .
إذ كان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ ٦ / ٣ / ٢٠٠٣ المحدد المدة بتسعة وخمسين سنة الصادر من المالك السابق للعقار الكائن به شقة التداعى كمؤجر وبين المطعون ضدها الأولى كمستأجرة
وقد خلت الأوراق مما يفيد تسجيله ومن ثم فلا يسرى في مواجهة الطاعن فيما يزيد عن مدة تسع سنوات باعتباره من الغير بالنسبة لذلك العقد وفقاً لنص المادة ١١ من قانون الشهر العقارى رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦
وذلك لشرائه العقار بموجب عقد البيع الصادر له من المالك السابق مورث المطعون ضدهم من الثانى حتى الخامسة المؤرخ ١٣ / ٦ / ٢٠٠٦
وتم تحويل ملكية ذات العقار باسم الطاعن لدى هيئة تنمية مدينة العاشر من رمضان الكائن بها عقار التداعى بتاريخ ١٦ / ١٠ / ٢٠٠٦
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبنفاذ عقد الإيجار “سالف الذكر” في مواجهة الطاعن
تأسيساً على أن ذلك العقد ثابت التاريخ وذلك بتقديمه في الدعوى رقم … لسنة ٢٠٠٤ صحة توقيع الزقازيق المقامة من المطعون ضدها الأولى ضد المالك السابق للعقار الكائن به شقة التداعى
فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يعيبه ويوجب نقضه .
وحيث إنه عن موضوع الاستئناف رقم … لسنة ٥١ ق المنصورة مأمورية الزقازيق وكان الطعن للمرة الثانية ومن ثم يتعين التصدي للفصل فيه
ولما كان ما تقدم ، وكانت المستأنفة قد أقرت بأن عقد الإيجار المؤرخ ٢ / ٦ / ٢٠٠٣ البالغ مدته أربع سنوات قد تم التفاسخ عنه رضاءً فيما بين طرفيه بموجب الاتفاق بينهما الموثق بتاريخ ٢٧ / ٣ / ٢٠٠٤ بالشهر العقارى ” مأمورية العاشر من رمضان”
ومن ثم تكون العلاقة الإيجارية المتعلقة به قد انفصمت بين طرفيها بموجب ذلك التقايل والتفسخ ، وكان عقد الإيجار الثانى
والذى يحمل ذات تاريخ العقد الأول المحدد مدته بتسعة وخمسين عاماً غير مسجل بمصلحة الشهر العقارى طبقاً لإجراءات التسجيل المنصوص عليها بالقانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ سالف الذكر
ومن ثم فلا يسرى في حق المستأنف عليه إلا لمدة تسع سنوات تنتهى في ١ / ٦ / ٢٠١٢ ويضحى وضع يد المستأنفة على شقة التداعى منذ ذلك التاريخ الأخير غصباً مفتقراً إلى سنده من الواقع والقانون إعمالاً لحكم المادة ١١ من قانون الشهر العقارى المشار إليه والمادة ٥٩٨ من القانون المدنى
بحسبان أن ذلك العقد خاضع لأحكام القانون المدنى إعمالاً لنصوص القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ ، وإذ أقام الحكم المستأنف قضاءه في الدعوى الأصلية برفضها
وفى دعوى المستأنف عليه الفرعية بطرد المستأنفة والتسليم وعدم نفاذ ذلك العقد في حق المستأنف عليه للغصب اطمئناناً من المحكمة إلى أقوال شاهدي الأخير ومن انتفاء علمه بذلك العقد
لاسيما وأن شاهدي المستأنفة لم يجزما بعلمه به وتشاطر هذه المحكمة محكمة الدرجة الأولى في هذا الاطمئنان خاصة وأن الأوراق قد خلت مما يفيد قبول أو إجازة الطاعن لتلك الإجازة المستترة على نحو ما ورد بالمادتين ١٤٦ ، ٦٠٤ / ٢ من القانون المدنى بل تمسك بعدم نفاذه في مواجهته في جميع مراحل الدعوى ،
وإذ انتهى الحكم المستأنف إلى نتيجة صحيحة قانوناً ومن ثم يتعين تأييده فيما قضى به في الدعوى الأصلية وتعديله فيما قضى به في الدعوى الفرعية من عدم نفاذ عقد الإيجار البالغ مدته تسعة وخمسين عاماً في حق ” المستأنف عليه “
وبنفاذ ذلك العقد لمدة تسع سنوات تبدأ من تاريخ تحريره في ٢ / ٦ / ٢٠٠٣ وتنتهى في ١ / ٦ / ٢٠١٢ مع تأييده في قضائه فيها فيما عدا ذلك على النحو الوارد بمنطوق هذا القضاء
لاسيما وأن القضاء الأخير لم يناقض حجية أي مسألة قانونية سبق الفصل فيها بالحكم الناقض المشار إليه آنفاً .
الطعن رقم ١١٤٩٦ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٨/٠٥/١٣
إيجار ملك الغير صحيح بين طرفيه غير نافذ في حق المالك الحقيقي
المقرر في قضاء محكمة النقض أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي
الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦
إيجار ملك الغير . صحته بين المؤجر والمستأجر وعدم نفاذه في حق المالك الحقيقى إلا بإقراره صراحة أو ضمناً . مؤداه . ملكية العين المؤجرة ليست مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها .أثره . تعرضها في تلك المنازعات لبحث الملكية استطراد زائد في الأسباب . مؤداه . لا حجية له .
من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن إيجار ملك الغير ، صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر ، إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي
إلا إذا أقر هذا التعاقد صراحةً أو ضمناً ومؤدى ذلك أن بحث ملكية العين المؤجرة ، لا يعد مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها ، عند الفصل في منازعات العلاقة الإيجارية
فإذا ما تناولت المحكمة هذا البحث في أسباب حكمها الفاصل في هذه المنازعات ، فإن ذلك يكون من قبيل الاستطراد الزائد في الأسباب ، الذي لا تكون له ثمة حجية في مسألة ملكية العين المؤجرة .
الطعن رقم ١١٦١٠ لسنة ٨٤ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٥/١٢/٠٧
إيجار ملك الغير . صحيح بين طرفيه غير نافذ في حق المالك الحقيقى .
مؤداه . إقامة الأخير دعوى بملكيته للعين المؤجرة .
دلالته . تعرضه قانونياً للمستأجر .
أثره . للأخير حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر هذا التعرض .
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقى
وأنه إذا ادعى الغير ملكية الشىء المؤجر وأقام دعوى بحقه الذى يدعيه كان هذا تعرضا قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر هذا التعرض.
الطعن رقم ٧٣٥٢ لسنة ٧٨ ق – الدوائر التجارية – جلسة ٢٠٠٩/٠٦/٢٣
عقد الإيجار . ماهيته . التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشئ لقاء أجر معلوم . م ٥٥٨ مدنى
عدم اشتراط أن يكون المؤجر مالكاً للعين المؤجرة .
مؤداه . ليس للمستأجر التنصل من آثاره طالما مكنه المؤجر من الانتفاع بها ولم يدع تعرض المالك له فيها .
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى ما تقضى به المادة ٥٥٨ من القانون المدنى أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم
ولا يشترط أن يكون المؤجر مالكاً بما يعنى أن إيجار ملك الغير صحيح في حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر وأنه ليس لهذا الأخير التنصل من آثاره طالما مُكن من الانتفاع بالشئ المؤجر ولم يدع تعرض المالك له فيه .
الطعن رقم ١٧٢٧ لسنة ٧٦ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٠٧/٠٥/٢٦
إيجار ملك الغير صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر غير نافذ في حق المالك الحقيقى .
إقامة الغير دعوى بشأن ملكية العين المؤجرة .
أثره . اعتبار ذلك تعرضاً قانونياً للمستأجر يبيح له حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض .
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن إيجار ملك الغير وإن كان صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقى
وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذى يدعيه كان هذا تعرضاً قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر التعرض .
الطعن رقم ١١٨٣ لسنة ٧٢ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠٠٤/٠٣/٠٤
الإيجار الصادر من غير المالك أو من له حق التعامل في منفعته . صحيح بين طرفيه .
عدم نفاذه في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به .
بقاء المستأجر غاصباً للعين المؤجرة ما لم يجز الإجارة صاحب الحق في التأجير .
المقرر في قضاء محكمة النقض أن الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشئ المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة .
الطعن رقم ١٠٩٦ لسنة ٦٩ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٠/١٠/٢١
عقد الإيجار . ماهيته .
التزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشئ لقاء أجر معلوم . م ٥٥٨ مدنى . عدم اشتراط ملكية المؤجر للعين المؤجرة .
مؤداه . عدم جواز تنصل المستأجر من آثاره . علة ذلك .
المقرر في قضاء محكمة النقض أن مؤدى ما تقضى به المادة ٥٥٨ من القانون المدنى أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم
ولا يشترط أن يكون المؤجر مالكاً بما يعنى أن إيجار ملك الغير صحيح في حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر وأنه ليس لهذا الأخير التنصل من آثاره طالما مكن من الانتفاع بالشئ المؤجر ولم يدع تعرض المالك له فيه ،
وحق لأى من طرفى التقاضى بشأن المنازعات الناشئة عنه .
الطعن رقم ٣١٣٨ لسنة ٧٢ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٣/٠٦/٠٨
إيجار ملك الغير . صحيح بين طرفيه غير نافذ في حق المالك الحقيقي .
مؤداه . إقامة الأخير دعوى بملكيته للعين المؤجرة . دلالته .
تعرضه قانونياً للمستأجر .
أثره . للأخير حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر هذا التعرض
المقرر في قضاء محكمة النقض أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي
وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذي يدعيه كان هذا تعرضاً قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض .
الطعن رقم ٨٥٣٩ لسنة ٨٧ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦
اعتداد الحكم المطعون فيه بعقد الإيجار المقدم من المطعون ضده الأول دون المقدم من الطاعن في المفاضلة بينهما لإثبات تاريخ الأول دون الآخر
رغم أن كلاً منهما صدر من مؤجر يدعي أحقيته وحده في التأجير ودون بحث دفاع الطاعن بشأن ملكيته للعين المؤجرة
بقالة إن بحثها غير لازم للفصل في دعوى الإيجار رغم اختصاصه بنظرها . مخالفة للقانون وخطأ وقصور مبطل . علة ذلك
إذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ولم يعتد بعقد الإيجار المقدم من الطاعن المؤرخ ١٩ / ٥ / ١٩٨٣ في المفاضلة بينه وبين عقد الإيجار عن ذات العين المقدم من المطعون ضده الثاني والمؤرخ ٨ / ١٢ / ١٩٨٤
لعدم إثبات تاريخ العقد الأول وإثبات تاريخ الثاني في حين أن عدم إثبات التاريخ لا يؤدي إلى بطلانه ،
ورغم أن كلاً من العقدين صدر من مؤجر يدعي أن له وحده الحق في التأجير ودون أن يبحث دفاع الطاعن حول ملكية العين المؤجرة على النحو المبين بوجه النعي ( باكتساب ملكية عين النزاع بالتقادم الطويل والشراء بموجب عقد بيع مؤرخ ٢٧ / ٢ / ١٩٨١
وإقامة دعوى ثبوت ملكية برقم … لسنة ٢٠١٣ أمام محكمة إمبابة الجزئية ) باعتبارها مسألة أولية لازمة للحكم في الدعوى مكتفياً بالقول إن بحث الملكية غير لازم للفصل في دعوى الإيجار رغم اختصاصه بنظرها
فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه وشابه القصور المبطل بما يوجب نقضه .
الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦
عقد الإيجار – انتقال آثاره إلى المشترى متى سجل عقد شرائه ولو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إليه .
المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن أثار عقد الإيجار تنتقل إلى مشترى العقار متى سجل عقد شرائه وفق أحكام القانون و لو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إلى هذا المشترى .
١ – النص في المادة ٣٦٦ والفقرة الأولى من المادة ٤٦٧ من القانون المدني يدل على أن بيع ملك الغير تصرف قابل للإبطال لمصلحة المشتري، وإجازة المشتري للعقد تزيل قابليته للإبطال وتجعله صحيحاً فيما بين العاقدين
أما بالنسبة للمالك الحقيقي فيجوز له إقرار هذا البيع صراحة أو ضمناً، فإذا لم يقره كان التصرف غير نافذ في حقه، مما مفاده أن بطلان التصرف أو عدم نفاذه هو أمر متعلق بالنظام العام بل هو مقرر لمصلحة صاحب الشأن فيه ولا يجوز لغيره التمسك به.
٢ – المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن أثار عقد الإيجار تنتقل إلى مشتري العقار متى سجل عقد شرائه وفق أحكام القانون ولو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إلى هذا المشتري.
٣ – الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته صحيح فيما بين طرفيه غير قابل للإبطال إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير وأنه طالما أن المالك الحقيقي لم يتعرض للمستأجر في انتفاعه بالعين فليس لهذا الأخير طلب إبطال الإيجار أو فسخه.
٤ – الإبقاء على إيجار المتجر أو المصنع لصالح مشتريه بالجدك من المستأجر الأصلي استثناء من الشرط المانع من النزول عن الإيجار منوط – وفقاً لما تقضي به المادة ٥٩٤/ ٢ من القانون المدني – بتوافر الضرورة الملجئة التي يضطر فيها المستأجر إلى بيعه، ومن المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن تقدير الضرورة في هذه الحالة هو مما تستقل به محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
الطعن رقم ٢٤٥ لسنة ٥٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ١٩٩٠/٠٧/٢٥ – مكتب فنى سنة ٤١ – قاعدة ٢٥٤ – صفحة ٤٨٤
اصدرت محكمة النقض عدة احكام حديثه اخرها الحكم الصادر بجلسة الصادر بجلسة 23/2/2020
إقرار المستأجر بالعلاقة الايجارية يقوم مقام العقد المكتوب للرد على الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم تقديم عقد ايجار مكتوب
قالت فيها ان إقرار المستأجر بقيام العلاقة الايجارية يقوم مقام العقد المكتوب في الإثبات ، وأنه متى كان الدفع بعدم قبول الدعوى على غير أساس
فإنه لا يعيب الحكم إغفال الرد عليه وكان البين من قد استأجر …. ولم ينكر الطاعن هذه العلاقة الايجارية وإنما أقر بها في إنذار عرض الأجرة المؤرخ …….. الموجه منه ..
ومن ثم فإن الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم تقديم عقد إيجار مكتوب لا يقوم على أساس قانوني صحيح
الطعن رقم ١٠٢ لسنة ٨٣ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠٢٠/٠٢/٢٣
وقضت بانه أن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الايجارية يقوم مقام العقد المكتوب فى الإثبات وكان البين من الصورة الرسمية لتقرير الخبير ….- أنه مَثُل أمام الخبير وقدم إيصالات سداده لأجرة عين النزاع لورثة المؤجر الأصلي
وإنذارات قيامه بعرض الأجرة عليهم ، ما يُعد إقراراً منه بالعلاقة الايجارية يقوم مقام العقد المكتوب ، ومن ثم فإن ما يثيره الطاعن من عدم تقديم عقد الإيجار يكون غير منتج ، وغير مقبول .
الطعن رقم ٦١٧٩ لسنة ٨٣ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦
وقضت ايضا بان بأن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الايجارية يقوم مقام العقد المكتوب في الإثبات وقالت المحكمة في اسباب حكمها وحيث إنه مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ..
إذ قضى بعدم قبول الدعوى استنادا إلى أن الطاعن لم يقدم عقد الإيجار المكتوب رغم أن المطعون ضدهم لم ينكروا قيام العلاقة الايجارية معه
وأقروا بها ………وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الايجارية يقوم مقام العقد المكتوب في الإثبات
الطعن رقم 2799 – لسنة 64 قضائية – تاريخ الجلسة 2-5-1999
و الطعن رقم 700 – لسنة 56 قضائية – تاريخ الجلسة 12-12-1991
الطعن رقم ١٠٢ لسنة ٨٣ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠٢٠/٠٢/٢٣
إيجار ملك الغير . صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر . غير نافذ فى حق المالك الحقيقي . إقامة الغير دعوى بشأن ملكية العين المؤجرة .
أثره . اعتبار ذلك تعرضاً قانونياً للمستأجر يبيح له حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض .
(الطعن رقم 29 لسنة 74 ق – جلسة 6/1/2005)
الإيجار الصادر من غير المالك أو من له حق التعامل فى منفعته . صحيح بين طرفيه . عدم نفاذه فى حق مالكه أو من له الحق فى الانتفاع به ما لم يجز الإجارة صاحب الحق فى التأجير .
(الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق – جلسة 27/2/2005)
الايجار الصادر من غير المالك . عدم نفاذه فى حق المالك إلا بإجازته . تمسك المستأجر بإجازة المالك للعقد وعدم اعتراضه عليه . دفاع جوهرى . التفات الحكم عن بحثه وتمحيصه . قصور .
(الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق – جلسة 27/2/2005)
الإيجار الصادر من غير المالك – عدم نفاذه فى حق المالك إلا بإجازته – تمسك المستأجر بإجازة المالك للعقد وعدم اعتراضه عليه مدة طويلة دفاع جوهرى التفات الحكم عن بحثه وتمحيصه – قصور .
(الطعن رقم 1145 لسنة 70 ق – جلسة 22/4/2001)
الإيجار الصادر من غير مالك العين المؤجرة أو من له حق التعامل فى منفعتها صحيح بين طرفيه – عدم نفاذه فى حق مالكها أو من له الحق فى الانتفاع بها إلا بالإجازة .
(الطعن رقم 8799 لسنة 64 ق – جلسة 24/6/2001)
تعاقد المطعون ضدها مع ابن مالك العقار على استئجار عين النزاع – إجازة المالك لهذا العقد – أثره – صيرورته صحيحاً ونافذاً من وقت التعاقد.
اعتبار الحكم المطعون فيه تاريخ الإجارة هو تاريخ بدء العلاقة الإيجارية مرتباً أن إخطار لجنة تقدير الأجرة خلال المدة القانونية رغم انقضائها – خطأ .
(الطعن رقم 8799 لسنة 64 ق – جلسة 24/6/2001)
إيجار مالك الغير صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر – عدم نفاذه فى حق المالك إلا إذا أقره صراحة أو ضمناً .
(الطعن رقم 1857 لسنة 68 ق – جلسة 9/4/2000)
ختاما، قدمنا بحث شامل عن عدم نفاذ ايجار في حق المالك الأصلي ورد العين والتعويض، مدعما بأحكام النقض، وشروحات فقها القانون، مع الصيغ القانونية العملية للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :
حجز موعد: 01285743047
واتس: 01228890370
عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق