عدم نفاذ ايجار في حق المالك الأصلي ورد العين والتعويض

يحق للمالك الأصلي رفع دعوي عدم نفاذ عقد ايجار غير صادر منه ورد العين بطرد المستأجر وطلب التعويض من المؤجر بشرط عدم إجازة المالك الأصلي لعقد الايجار الصادر من الغير

وفى هذا الموضوع نعرض صحيفة دعوى عدم نفاذ عقد ايجار في حق المالك الأصلي ورد العين التعويض ، وننوه أن الطلب هنا لا يكون بطلان عقد الايجار وانما عدم نفاذ عقد الايجار فإبطال عقد الايجار يكون للمستأجر ضد المؤجر لتأجيره له شئ لا يملكه

القاعدة عقد ايجار ملك الغير صحيح لكن غير نافذ

عدم نفاذ ايجار في حق المالك الأصلي

الإيجار الصادر من غير المالك أو من له حق التعامل في منفعته . صحيح بين طرفيه . عدم نفاذه في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به . بقاء المستأجر غاصباً للعين المؤجرة ما لم يجز الإجارة صاحب الحق في التأجير .

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن

الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة .

الطعن رقم ١٠٩٦ لسنة ٦٩ ق – دوائر الإيجارات – جلسة 21/10/2010

أساس عدم النفاذ

أساس عدم النفاذ عدم إجازة المالك الأصلي لعقد الايجار ضمنيا أو صراحة فعلاقة المالك الأصلي بالمؤجر تنتفي بعدم وجود وكالة أو صفة تخول له حق التأجير ويحق للمالك الرجوع عليه بالتعويض اما بدعوى الاثراء على حسابه واما بدعوى العمل غير المشروع ، وعلاقة المالك الأصلي بالمستأجر تنتفي بعدم إجازة المالك لعقد الايجار وتكون يد المستأجر حينئذ يد غاصب ويحق طرده 

اما العلاقة فيما بين المؤجر والمستأجر فهى علاقة إيجاريه صحيحة مرتبة لأثاره بينهما فقط ويحق للمستأجر وقت العلم أن من أجر له غير مالك أن يطلب ابطال عقد الايجار والتعويض 

صحيفة دعوي عدم نفاذ عقد ايجار صادر على ملك الغير

انه في يوم          الموافق     /       / 2022

بناء على طلب السيد / ………. المقيم … – مركز ….. – محافظة القليوبية ، ومحله المختار / مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحامي الكائن ببرج المنار ش النقراشي بجوار شوادر الخشب الدور الخامس علوي – الزقازيق- الشرقية

أنـا                    محضر محكمة ….. الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

…….      المقيم …. – مركز …..      مخاطبا مع/

…….      المقيم …. – مركز ….      مخاطبا مع/

الموضــــوع

  1. بعقد بيع مؤرخ .. / .. / 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم … لسنة 2021 ص . ت …. يمتلك الطالب كامل أرض وبناء منزل سكنى دورين بالأعمدة الخرسانية ، الدور الأرضي …… ، الدور الأول …. ( الثاني ) ….. والكائن … ـ مركز …. – قليوبية – بحوض … / . ومساحته (… م2) فقط …… …. والمحدد بحدود أربع هي:
  • الحد البحري : شارع بعرض ……….. به باب المنزل
  • الحد القبلي : منزل …………………..
  • الحد الشرقي : منزل ورثة ……………………….
  • الحد الغربي : منزل ملك / ……………………
  1. وذلك بالشراء من السيدة / ……… التى آلت لها ملكية العقار بالشراء من ……….. ( المدعى عليه الثاني ) بعقد بيع مؤرخ … / .. / …. صادر عليه حكم صحة توقيع رقم … لسنة …. ص . ت …. ( وكافة عقود البيع خلت من وجود أي حق ايجار لأى وحدة من وحدات العقار المبيع ، وقد تسلم الطالب العقار المبيع خاليا من أي أشخاص ووضع اليد عليه منذ تاريخ العقد
  2. وقد فوجئ الطالب بتاريخ .. / .. / 2022 عندما شرع في تأجير ( مخزنين ) بالدور الأرضي بالعقار بوجود شخص يدعى / …… ( المدعى عليه الأول ) بالمخزنين والذى أدعى انه مستأجراً للمخزنين من المدعو / ………. ( المدعى عليه الثاني ) بعقدين ايجار بأجرة شهرية 500 جنيه لكل مخزن
  3.  فبادر المدعي بتحرير المحضر رقم …. لسنة 2022 ادارى … فى ../../2022 باستيلاء الغير على أملاكه والغصب بلا سند قانونى ، وقدم المدعى عليه الأول بالمحضر عدد ( 2 ) عقد إيجار مؤرخين .. / .. / 2017 صادرين له من المدعى عليه الثاني بالتأجير لمدة عشرة سنوات تبدأ من . / . / 2018 إلى . / . / 2028 ( غير ثابت التاريخ ) ،
  4. وحيث ان عقد الإيجار المزعوم صادر ممن ليس له صلة وصفة على العين المؤجرة ومن ثم فهو غير نافذ فى حق الطالب ( المدعي ) ويعد وضع اليد من المدعى عليهما وضع يد غاصب بلا سند من القانون ، ومن ثم كانت إقامة هذه الدعوى بطلب عدم نفاذ عقد الايجار فى حقه وبطرد المدعي عليهما للغصب وانتفاء السند القانوني المشرع

السند القانونى لعدم نفاذ ايجار ملك الغير

عدم نفاذ ايجار في حق المالك الأصلي

عدم إجازة المالك وصاحب المنفعة ( المدعي ) لعقد الإيجار المبرم بين المدعي عليهما ( المؤجر والمستأجر ) المؤرخ .. / .. / 2017 ، ووقوعه على ملك الغير ، و تكون يد المستأجر من الغير يد غاصب

وتفصيل ذلك

انتفاء الصفة القانونية للمؤجر ( المدعى عليه الثاني ) في عقدي الإيجار المؤرخين ../../2017 في تأجير المخزنين حيث أنه غير مالك وليس له صفة قانونية عن المدعى ( المالك ) ليقوم بالتأجير ، ومن ثم لا ينفذ هذين العقدين في حق المدعي ويحق له استرداد العين من غاصبيها المدعي عليهما ، خاصة وان المدعي ( مالك العين ) ليس طرفا في عقدي الايجار محلا عدم النفاذ

فالمدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال بموجب عقد البيع سنده المؤرخ ../../2021 بالشراء من السيدة / ….. الذى خلا من وجود أي حق ايجار للغير

والمدعي الثاني وهو طرف ثالث بذلك العقد وموقع منه كمقر بحق ارتفاق لصالح المنزل المباع وبالتنازل عن رخصة المباني التى باسمه ، وكذلك عقد البيع سند البائعة للمدعي المؤرخ ../../2016 الصادر لها من المدعي عليه الثاني بالدعوى الراهنة خلا من أي حق ايجار للغير على أي وحدة من وحدات العقار

فالمقرر فقها عن علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي أن عقد الايجار لا ينفذ في حق هذا الأخير ويكون له أن يسترد العين من المستأجر ويؤجرها لمن يشاء

السنهوري ص 94 ، العطار بند 57 ص 136 – حمدي عبدالرحمن ص 104

وكذلك أن علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي هذه لا يؤثر فيها عقد الايجار وإذ كان هذا العقد صحيحا فيما بين المؤجر والمستأجر فانه غير نافذ في حق المالك الحقيقي اذا لم يكن طرفا فيه ومن ثم يستطيع المالك الحقيقي أن يسترد العين المؤجرة من تحت يد المستأجر

المستشار عبدالمنعم الشربيني – شرح القانون المدني – ص 368

وقد قضت محكمة النقض

المقرر في قضاء محكمة النقض أنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

( الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة 6/2/2019 )

وفى المذكرة الايضاحية والأعمال التحضيرية للمادة 559 مدني

أما الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة ، فصحيح فيما بين المتعاقدين ، ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4- ص472و473)

ومن ثم وبإنزال ما تقدم على الدعوى

يتبين من عقد البيع المؤرخ .. / .. / 2021 شراء المدعى للعقار الكائن به العين المؤجرة من السيدة / ……… وتنازل ( المدعى عليه الثاني ) بذات العقد عن رخصة المباني للمدعى ومن ثم أضحى عديم الصفة بعين التداعي

وقد استغل المدعى عليهما الأول والثاني غياب المدعى المستمر لظروف عمله بمديرية …. … ، واستقراره وإقامته هناك هو وأسرته وتواطأ المدعى عليهما فيما بينهما ووضع اليد على المخزنين بالدور الأرضي بالعقار وحررا معا عقدي ايجار مؤرخين ../../2017 ( المدعي المالك ليس طرفا فيه )

وحال معاينة العين فوجئ المدعي بوجود المدعى عليه الأول الذى أدعى انه مستأجر للمخزنين من المدعى عليه الثاني لمدة إيجاريه عشر سنوات لكل مخزن ،  فقام المدعى بتحرير المحضر رقم … لسنة 2022 إداري …. ضدهما بتاريخ .. / .. / 2022 بغصب المخزنين

وقدم المدعي عليهما بهذا المحضر صور عقدي الايجار

  • تضمن العقد الأول تأجير مخزن مساحته 15x 5 م2
  • وتضمن الثاني تأجير محل 15x 6 م2 والمخزنين ………… – قليوبية
  • وعدة إنذارات فيما بينهما ( انذار من المدعى عليه الثاني الى المدعى عليه الأول بسداد الأجرة المتأخرة عليه
  • وأقام عليه دعوى فسخ وطرد تركها للشطب
  • وقام المدعى عليه الأول بعرض الأجرة على المدعى عليه الثاني بإنذارات عرض

( مما يثبت التواطؤ لوضع اليد بدون صفة ووجه حق على ملك المدعي )

ومن ثم وحيث انه وفقا لما تقدم يتبين

 نفاذ ايجار في حق المالك الأصلي

  1.  ان المدعي ( مالك المخزنين ) ليس طرفا في عقد الايجار المؤرخ ../../2017
  2.  عدم تلقى المدعي المالك أي قيمة إيجاريه من المدعي عليهما وانتفاء العلاقة بينهم
  3.  ملكية المدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال للمخزنين محل عقد الايجار وابرامه على ما يملكه
  4.  عدم إجازة المدعي ( المالك ) لعقد الايجار ومن ثم عدم نفاذه في مواجهته
  5.  انتفاء العلاقة القانونية بين المدعي المالك وبين المدعي عليه الأول المستأجر من المدعي عليه الثاني
  6.  انتفاء العلاقة القانونية بين المدعي المالك والمؤجر المدعي عليه الثاني في عقد الايجار ومن أي وكالة أو صفة تخول له حق التأجير عنه

ومن ثم

عدم إجازة المدعى لعقد الإيجار المبرم بين المدعى عليهما البته وتحرير محضر فور علمه بذلك وبالتالي فإن وضع يد المدعى عليه الأول على المخزنين محل التداعي هو وضع يد غاصب بلا سند من القانون ويتعين طرده وتسليم العين للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص

ويؤكد أن عقد الإيجار المبرم بين المدعى عليهما مصطنع وانه ليس له وجود أثناء شراء المدعى للعقار ، و أن عقد الإيجار لم يصدر من البائعة للمدعى البته أنه لو كان موجودا لذكر بعقد البيع أو تم تحويل حق الايجار للمدعي

فالمقرر في قضاء محكمة النقض

 أن الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة

الطعن رقم ٦٥٣١ لسنة ٨٤ ق – دوائر الإيجارات -جلسة 20/10/2021

الطعن رقم ١٠٩٦ لسنة ٦٩ ق – دوائر الإيجارات – جلسة 21/10/2010

وعلى سبيل الطلب الاحتياطي

عدم نفاذ عقد الايجار المؤرخ 20/12/2017 المبرم بين المدعي عليهما ودون إجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات – لأن الاجارة من أعمال الادارة ( المادة 559 مدني ) التى تنص على

( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة. فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره. )

فعلى فرض نفاذ الايجار فيما بين المؤجر والمستأجر وبدون إجازة المالك فانه وحيث أن التأجير عمل من أعمال الادارة وهذا العمل لا يخول التأجير أكثر من ثلاث سنوات ومن ثم أي مدة تزيد عن الثلاث سنوات تكون غير نافذة

سند عن التعويض عن تأجير ملك الغير

عدم نفاذ ايجار في حق المالك الأصلي

للمالك الحقيقي للعين المؤجرة حق الرجوع على المؤجر بالتعويض اما لان هذا الأخير قد أثري على حسابه واما لأنه قد حرم من الانتفاع بملكه بسبب عمل المؤجر غير المشروع

ص 368 – المستشار عبدالمنعم الشربيني – الوسيط السنهوري

ومن ثم يطلب المدعي الزام المدعي عليه الثاني بأن يؤدى له تعويض مادي وأدبي قدره مائة الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون إجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

حيث أجر للمدعي عليه الاول كل مخزن ايجار شهري خمسمائة جنيه من تاريخ غصب المخزيين في ../../2017 وحتى الأن ويتربح على حساب المدعي ، وما يؤكد ذلك تقديم المدعي الأول بالمحضر رقم …/2022 ادارى ….. انذار صادر اليه من المدعي الأول يطالبه فيه بسداد الأجرة المتأخرة وعرض الأجرة عليه بإنذارات عرض

بــنــــــــــاء عــلــــــــيـه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما ، وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة بنها الابتدائية الدائرة (       ) مدنى كلي يوم              الموافق      /      / 2021 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

  1. أولا : عدم نفاذ عقدي  ايجار المؤرخين …/../2017 المبرمين بين المدعي عليهما في حق المدعي وبطرد المدعي عليهما من عدد ( 2 مخزن ) محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الكائنين بالعقار ملك المدعي بزمام …. ـ مركز …. – قليوبية خاليين من الأشخاص وأي شواغل ، وذلك لحصول لإيجار على ملك الغير
  2. ثانيا : الزام المدعي عليه الثاني ( ……….. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون إجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك
  3. وعلى سبيل الطلب الاحتياطي : عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين ../../2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في ../../2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص

فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم،

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 842

شاركنا برأيك