دعوى إثبات العلاقة الإيجارية: الشروط والصيغة والأدلة

دعوى إثبات العلاقة الإيجارية هي الدعوى التي يلجأ إليها من يطلب تقرير وجود عقد إيجار وشروطه عندما ينكر الطرف الآخر العلاقة أو يمتنع المؤجر عن تحرير عقد مكتوب، وتختلف هذه الدعوى عن مجرد إثبات فقد ورقة العقد؛ لأنها تستهدف صدور حكم يحدد أطراف الإيجار والعين المؤجرة وتاريخ بدايته ومقدار الأجرة.

تتناول هذه الصفحة شروط قبول الدعوى، والفرق بينها وبين دعوى إثبات عقد الإيجار المفقود، والاختصاص، والأدلة، وصيغة صحيفة الدعوى، وأهم الدفوع وأحكام النقض.

متى ترفع دعوى إثبات العلاقة الإيجارية؟

تظهر الحاجة إلى الدعوى عندما توجد منازعة جدية حول أصل العلاقة الإيجارية أو شروطها، ومن أبرز صورها:

• امتناع المؤجر عن تحرير عقد رغم تسليم العين وتقاضي الأجرة.
• إنكار المؤجر صفة المستأجر واعتبار شغله للعين غصبًا أو تسامحًا.
• فقد العقد مع إنكار الطرف الآخر وجوده أو اختلافه في شروطه.
• النزاع على مقدار الأجرة أو تاريخ بدء العلاقة أو وصف العين المؤجرة.
• التمسك بعلاقة إيجارية في مواجهة دعوى طرد أو إخلاء.

أما إذا كان النزاع محصورًا في ضياع أصل العقد وطرق تعويض الكتابة، فالتفصيل يوجد في مقال إثبات عقد الإيجار المفقود.

الفرق بين الدعوى وإثبات عقد الإيجار المفقود

السند القانوني للمادة 24 من القانون 49 لسنة 1977

أوجبت المادة 24، في نطاق تطبيقها، تحرير عقود الإيجار كتابة وإثبات تاريخها، ومنحت المستأجر حق إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.

كما حظرت إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة ذاتها ورتبت البطلان على العقود اللاحقة للعقد الأول.

ويجب عدم توسيع تطبيق النص آليًا؛ إذ يلزم أولًا تحديد تاريخ العقد ونوع العين والقانون الحاكم للعلاقة. ويمكن مراجعة مسائل تقدير الأجرة في العقود القديمة في مقال لجان تقدير الأجرة في الإيجارات القديمة.

شروط قبول دعوى إثبات العلاقة الإيجارية

1. وجود مصلحة قانونية حالّة

يجب أن يكون هناك إنكار أو تهديد حقيقي للمركز القانوني للمدعي، مثل رفض تحرير العقد أو إقامة دعوى طرد أو المنازعة في الأجرة أو مدة الإيجار. ولا تكفي مصلحة نظرية لا يترتب على الحكم فيها أثر عملي.

2. تحديد أطراف العلاقة وصفاتهم

يجب اختصام المؤجر الحقيقي أو من صدر منه التأجير، مع بيان صفة المدعي كمستأجر. وإذا توفي أحد الطرفين، يلزم اختصام الورثة أو من يمثل التركة في الحدود اللازمة للفصل في الطلب.

3. تعيين العين المؤجرة

يلزم وصف العين وصفًا يمنع الجهالة، بذكر العنوان ورقم الوحدة والدور والحدود أو المعالم اللازمة، لأن الحكم لا يمكن أن يقرر علاقة إيجارية على محل غير محدد.

4. بيان تاريخ بدء العلاقة

يؤثر تاريخ البداية في تحديد القانون الواجب التطبيق، ومدى سريان قوانين إيجار الأماكن، وحساب الأجرة والالتزامات المترتبة على العقد.

5. تحديد الأجرة الاتفاقية

الأجرة ركن جوهري في عقد الإيجار، لذلك يجب أن تشمل الطلبات مقدار الأجرة أو الأساس الذي يمكن للمحكمة تحديدها به. وقد أكدت محكمة النقض وجوب بيان الأجرة في الحكم الصادر بثبوت العلاقة.

6. تقديم دليل على أن الإشغال سببه الإيجار

لا تكفي الإقامة أو وضع اليد منفردين؛ فقد يكون الإشغال على سبيل الاستضافة أو التسامح أو الحيازة بلا سند. المطلوب دليل يربط إشغال العين باتفاق على الانتفاع مقابل أجرة.

من يحق له رفع الدعوى؟

يجوز لمن له مصلحة في تقرير العلاقة أن يلجأ إلى القضاء، لكن وسائل الإثبات تختلف باختلاف صفته والقانون الحاكم. فالحق الخاص في الإثبات بكافة الطرق المنصوص عليه في المادة 24 مقرر للمستأجر في نطاق قوانين إيجار الأماكن.

أما المؤجر، أو الطرفان في الإيجار المدني، فتطبق بشأنهما القواعد العامة في الإثبات بحسب طبيعة العقد وقيمته ووجود محرر أو استثناء من الكتابة.

ومن ثم، فعبارة أن كل عقد إيجار مدني يجوز إثباته دائمًا بكافة الطرق للطرفين غير دقيقة؛ إذ يجب فحص قواعد الإثبات والكتابة والاستثناءات المقررة قانونًا في كل حالة.

المحكمة المختصة بدعوى إثبات العلاقة الإيجارية

يتحدد الاختصاص وفق طبيعة المنازعة والقانون الحاكم وقيمة الطلب وموقع العين. وفي المنازعات الناشئة عن تطبيق قوانين إيجار الأماكن، يجب مراجعة قواعد الاختصاص الخاصة بالمحاكم المختصة. أما المنازعة المدنية العامة فتخضع لقواعد الاختصاص النوعي والقيمي والمحلي في قانون المرافعات.

ملاحظة عملية: لا يصح وضع اسم محكمة ثابت في نموذج الدعوى قبل فحص تاريخ العقد ونوع المكان وقيمة الطلب وموطن المدعى عليه وموقع العين.

أدلة إثبات العلاقة الإيجارية أمام المحكمة

1. إيصالات الأجرة: خصوصًا إذا تضمنت العين والفترة واسم من استلم المبلغ.
2. التحويلات البنكية أو البريدية: مع بيان سبب التحويل.
3. إقرار المؤجر: في محرر أو رسالة أو إنذار أو محضر جلسة أو دعوى سابقة.
4. المراسلات: بشأن الأجرة أو التجديد أو الصيانة أو التسليم.
5. شهادة الشهود: متى كان الإثبات بها جائزًا، على أن تتناول وقائع التعاقد والأجرة لا مجرد الإقامة.
6. القرائن المادية: مثل مفاتيح العين ومحضر التسليم والمرافق، وهي أدلة مساعدة لا تثبت الإيجار وحدها.
7. صورة العقد: بحسب مصدرها وموقف الخصم منها وما يؤيدها من أدلة أخرى.

عبء الإثبات وحدود شهادة الشهود

يقع على المدعي إثبات الوقائع المنشئة لحقه. ورغم جواز البينة للمستأجر في نطاق المادة 24، فإن ذلك لا يعفيه من تقديم رواية محددة ومتماسكة عن تاريخ التعاقد والعين والأجرة وشخص المؤجر.

وقد قضت محكمة النقض بأن مجرد شهادة تفيد وضع اليد على العين، دون دليل على قيام إيجار، لا تكفي وحدها لتقرير العلاقة. لذلك ينبغي أن يكون الشاهد قد عاين التعاقد أو السداد أو إقرار المؤجر، لا أن يقرر فقط أن المدعي يقيم بالمكان.

الطلبات الصحيحة في صحيفة الدعوى

يجب أن تكون الطلبات محددة ومتسقة مع الوقائع والأدلة. ومن أمثلتها:

• الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية بين المدعي والمدعى عليه عن العين المبينة بالصحيفة.
• تحديد بدء العلاقة من تاريخ معلوم.
• تحديد الأجرة الاتفاقية الشهرية.
• إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار، متى كان لهذا الطلب سند في الوقائع والقانون.
• إحالة الدعوى إلى التحقيق لسماع الشهود عند جواز الإثبات بالبينة.
• إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

صيغة دعوى إثبات علاقة إيجارية

إنه في يوم …….. الموافق … / … / ……

بناءً على طلب السيد/ …………….، المقيم في …………….، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ……………. المحامي.

أنا …….. محضر محكمة …….. قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ …………….، المقيم في …………….، مخاطبًا مع/ …………….

موضوع الدعوى

بموجب اتفاق إيجار بدأ في تاريخ … / … / …… استأجر الطالب من المعلن إليه العين الكائنة في ……………. والمكونة من …………….، مقابل أجرة شهرية مقدارها ……………. جنيه، تستحق في ……………. من كل شهر.

وقد تسلم الطالب العين وشغلها بصفته مستأجرًا، وظل يؤدي الأجرة إلى المعلن إليه، إلا أن الأخير امتنع عن تحرير عقد مكتوب/أنكر العلاقة الإيجارية رغم ثبوتها من ……………. [تذكر الأدلة والوقائع بدقة].

وحيث إن الطالب له مصلحة قانونية في إثبات العلاقة الإيجارية وتحديد شروطها، ويتمسك بحقه في الإثبات بالوسائل الجائزة قانونًا، فقد أقام هذه الدعوى.

بناءً عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى محل إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة، وكلفته بالحضور أمام محكمة ……………. الدائرة ……………. في الجلسة المنعقدة علنًا يوم ……………. الموافق … / … / ……، لسماع الحكم:

1. بثبوت العلاقة الإيجارية بين الطالب والمعلن إليه عن العين المبينة بالصحيفة، اعتبارًا من تاريخ … / … / ……، مقابل أجرة شهرية مقدارها ……………. جنيه.
2. [إلزام المعلن إليه بتحرير عقد إيجار متى كان الطلب مناسبًا للواقعة].
3. إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم.

دفوع المدعى عليه في دعوى إثبات العلاقة الإيجارية

• الدفع بعدم قبول الدعوى لانتفاء المصلحة أو الصفة.
• إنكار صدور الإيجار وبيان سبب آخر لشغل العين، مثل الاستضافة أو التسامح.
• الطعن على الإيصالات أو المراسلات أو الصور المقدمة.
• الدفع بعدم جواز الإثبات بالبينة إذا لم تتوافر حالة قانونية تجيزها.
• المنازعة في تحديد العين أو تاريخ بدء العلاقة أو مقدار الأجرة.
• التمسك بوجود عقد مكتوب بشروط تختلف عما يدعيه المدعي.
• الدفع بحجية حكم سابق حسم أصل العلاقة أو صفة الشاغل.

أهم أحكام النقض في إثبات العلاقة الإيجارية

إثبات المستأجر بكافة طرق الإثبات

قرر قضاء النقض أن حق المستأجر في إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، في نطاق النص الخاص، لا يتوقف على وجود عقد مكتوب أو إيصالات سداد.

الطعنان 7630 لسنة 64 ق جلسة 21/6/2000، و11457 لسنة 65 ق جلسة 8/6/1998.

ضرورة التمسك الصريح بحق الإثبات

يشترط أن يتمسك المستأجر صراحة بإثبات العلاقة وشروطها، وأن تكون المسألة منتجة في النزاع.

الطعن 485 لسنة 68 ق جلسة 3/11/1999.

وضع اليد لا يكفي وحده

قضت محكمة النقض بخطأ الحكم الذي أثبت علاقة إيجارية استنادًا إلى شهادة تفيد مجرد وضع اليد دون دليل على اتفاق الإيجار.

الطعن 328 لسنة 57 ق جلسة 8/11/1999.

وجوب بيان مقدار الأجرة

يجب أن يبين الحكم الصادر بثبوت العلاقة مقدار الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها. وللمسائل المتعلقة بصحة التكليف والوفاء بالأجرة راجع مقدار الأجرة والتكليف بالسداد.

الطعن 7620 لسنة 64 ق جلسة 21/6/2000.

وجوب بحث إقرار المؤجر في دعوى أخرى

إذا قدم الخصم إقرارًا صادرًا من المؤجر أو ممثله في دعوى أخرى بثبوت الإيجار، وجب بحث صحة نسبته والظروف التي صدر فيها، ولا يكفي تجاهله عند الفصل في الإخلاء أو الطرد.

الطعن 1991 لسنة 68 ق جلسة 5/7/2000.

أخطاء شائعة تؤدي إلى رفض الدعوى أو ضعفها

• رفع الدعوى دون تحديد مقدار الأجرة.
• الاعتماد على الإقامة أو فواتير المرافق وحدها.
• عدم بيان تاريخ بدء العلاقة.
• اختصام شخص لا صفة له في التأجير أو الملكية.
• عدم تحديد العين المؤجرة تحديدًا نافيًا للجهالة.
• طلب تطبيق المادة 24 على علاقة لا تخضع لنطاقها.
• تقديم شهود لم يعاينوا التعاقد أو السداد.
• نسخ صيغة عامة دون تعديل الاختصاص والوقائع والطلبات.
• الخلط بين دعوى إثبات العلاقة ودعوى استرداد الحيازة أو منع التعرض أو الطرد.

وقد يثار داخل النزاع ادعاء بصورية عقد مكتوب أو إخفائه لحقيقة مختلفة؛ وهذه مسألة مستقلة يمكن مراجعة تطبيقاتها في أحكام النقض في الصورية بأنواعها.

أسئلة شائعة عن دعوى إثبات العلاقة الإيجارية

هل يستطيع المستأجر إثبات الإيجار بالشهود؟

يجوز ذلك في نطاق الحالات التي يسمح فيها القانون بالبينة، ومنها حق المستأجر المنصوص عليه في المادة 24 عند انطباقها. ويجب أن تنصب الشهادة على واقعة التأجير والأجرة وشروط العلاقة، لا مجرد الإقامة.

هل يلزم وجود إيصالات أجرة لرفع الدعوى؟

ليست الإيصالات شرطًا حتميًا في كل الحالات، لكنها دليل مهم. ويمكن للمستأجر الاستناد إلى الشهادة والإقرار والمراسلات والقرائن الأخرى متى كان الإثبات بها جائزًا.

هل يمكن رفع الدعوى ضد ورثة المؤجر؟

يجوز اختصام الورثة أو من يمثل التركة إذا انتقل إليهم المركز القانوني محل النزاع، مع مراعاة تحديد صفاتهم وإعلانهم بالطريق الصحيح.

هل تحكم المحكمة بتحرير عقد إيجار؟

يتوقف ذلك على الطلبات والوقائع والقانون الواجب التطبيق. وقد يكون الحكم مقتصرًا على ثبوت العلاقة وشروطها، أو يقترن بإلزام المؤجر بتحرير عقد إذا توافرت شروط هذا الطلب.

هل الدعوى خاصة بالإيجار القديم فقط؟

الدعوى كوسيلة لتقرير وجود العلاقة ليست مقصورة من حيث المبدأ على الإيجار القديم، لكن الامتياز الإثباتي الوارد في المادة 24 يرتبط بنطاق تطبيق قانون إيجار الأماكن، بينما تخضع العلاقات المدنية الأخرى للقواعد العامة.

خاتمة دعوى إثبات العلاقة الإيجارية

نجاح دعوى إثبات العلاقة الإيجارية لا يتوقف على وصف المدعي لنفسه بأنه مستأجر، بل على قدرته على إثبات اتفاق إيجار محدد المعالم: مؤجر، ومستأجر، وعين، وأجرة، وتاريخ بدء.

وكلما كانت الطلبات واضحة والأدلة مترابطة، أمكن للمحكمة تحديد المركز القانوني دون خلط بين الإيجار والحيازة أو الاستضافة أو التسامح.

والفصل بين هذه الصفحة ومقال إثبات العقد المفقود ضروري؛ فالأولى صفحة إجرائية عن رفع الدعوى والاختصاص والطلبات والصيغة والدفوع، أما الثانية فتتناول وسائل تعويض فقد المحرر وإثبات مضمونه.