حجية عقد البيع المودع لدى أمين جلسة عرفية: نقض 6711 لسنة 94 ق

محكمة النقض ترسي مبدأً مهمًا في منازعات البيع والشراء: إيداع عقد البيع لدى أمين جلسة عرفية لحين استيفاء شروطه قد يؤثر في حجيته

تمهيد: وقائع النزاع وأهمية الحكم

يُعد هذا الحكم الصادر عن محكمة النقض من الأحكام المهمة في منازعات البيوع العقارية، لما يتناوله من مسألة قانونية وعملية دقيقة، تتمثل في مدى حجية عقد البيع والمستندات المرتبطة به إذا أُودعت لدى أمين جلسة عرفية لحين استيفاء شروط معينة، ثم سُلّمت إلى أحد أطراف التعاقد قبل تحقق تلك الشروط، ودون موافقة الطرف الآخر.

وتبرز أهمية الحكم في تصديه للآثار القانونية المترتبة على الادعاء بإخلال أمين الجلسة العرفية بالتزاماته، وتسليم المستندات المودعة لديه على خلاف الغرض المتفق عليه، بما قد يؤدي إلى الإضرار بحقوق أحد المتعاقدين أو ترجيح مركز الطرف الآخر في النزاع.

وتتلخص وقائع الدعوى في أن طرفي التعاقد اتفقا على بيع عقار، وأُودعت مستندات البيع والأوراق المتعلقة به لدى أمين جلسة عرفية، لحين استكمال الالتزامات الناشئة عن التعاقد، وعلى رأسها الوفاء بباقي الثمن.

إلا أن النزاع نشأ إثر تمسك البائعين بأن المشتري حصل على مستندات البيع قبل الوفاء بكامل الثمن المتفق عليه، وبالمخالفة للشروط التي أُودعت المستندات بموجبها لدى الأمين.

وقد انتهت محكمة النقض إلى نقض الحكم الصادر عن محكمة استئناف المنصورة في الاستئنافين رقمي 1889 و1938 لسنة 75 قضائية، وإحالة القضية إلى المحكمة ذاتها للفصل فيها مجددًا، وذلك لقصور الحكم المطعون فيه عن بحث دفاع جوهري يتعلق بحقيقة الثمن المتفق عليه، ومدى الوفاء به، وظروف إيداع مستندات البيع وتسليمها.

وتتجلى أهمية هذا القضاء في معالجته حالة تتكرر في المعاملات العقارية، حين يتفق المتعاقدون على إيداع عقد البيع أو التوكيلات أو إيصالات الأمانة لدى شخص يتولى حفظها، على ألا يسلمها إلى المستحق إلا بعد تحقق شروط محددة.

فإذا نشأ خلاف حول تنفيذ الاتفاق، أو ادعى أحد الأطراف حصول الآخر على المستندات قبل استيفاء تلك الشروط، ثار التساؤل بشأن حجية هذه المحررات، ومدى جواز الاحتجاج بها، ووسائل إثبات حقيقة الاتفاق وظروف التسليم.

وفي ضوء ما ورد بأسباب الحكم، يمكن استخلاص المبادئ والتطبيقات القانونية الآتية:

أولًا: العبرة ليست بمجرد وجود العقد المكتوب، وإنما بحقيقة ظروف إبرامه وتسليم سنده

أكدت محكمة النقض أن مجرد تدوين شروط التعاقد كتابةً، والتوقيع على المحرر المثبت لها، لا يكفي في جميع الأحوال لحسم المنازعة بشأن قيام الالتزام ونفاذه، متى أثير دفاع جدي يتعلق بظروف تسليم السند والغرض من تحريره.

فقد تقتضي طبيعة النزاع التحقق مما إذا كانت الورقة المثبتة للتعاقد قد سُلّمت إلى صاحب الحق فيها تسليمًا نهائيًا، أم أنها أُودعت لدى شخص أمين لحين استيفاء شروط معينة اتفق عليها أطراف العلاقة التعاقدية.

ومؤدى ذلك أن وجود عقد البيع في حيازة أحد المتعاقدين لا يحسم بالضرورة المنازعة المتعلقة بظروف وصوله إليه، إذا تمسك الطرف الآخر بأن المستند لم يكن معدًا للتسليم النهائي، وإنما أُودع لدى أمين لغرض محدد يرتبط بتنفيذ الالتزامات المتفق عليها.

فإذا ثبت أن المحرر قد سُلّم إلى أمين لحين تحقق شروط معينة، تعيّن على محكمة الموضوع بحث ظروف هذا الإيداع، وتحديد الشروط المتفق عليها، والتحقق من مدى استيفائها، ثم تقدير أثر ذلك في حجية الورقة ومدى جواز الاحتجاج بها في مواجهة الطرف الآخر.

ولا يُفهم من هذا المبدأ أن مجرد إيداع عقد البيع لدى أمين يؤدي بالضرورة إلى سقوط حجيته، وإنما يتوقف الأمر على حقيقة الاتفاق، والغرض من الإيداع، وظروف تسليم المستندات، ومدى ثبوت الشروط التي يتمسك بها الخصوم.

وعليه، فإن التمييز بين تسليم المحرر على سبيل الإيداع المؤقت وتسليمه إلى صاحب الحق فيه تسليمًا نهائيًا يُعد مسألة جوهرية قد يتوقف عليها الفصل في النزاع.

ثانيًا: لا يجوز التذرع بقاعدة عدم جواز الإثبات بما يخالف الكتابة لإهدار دفاع جوهري

من أبرز المبادئ المستفادة من الحكم أن قاعدة عدم جواز إثبات ما يخالف الثابت بالكتابة إلا بالكتابة لا يجوز تطبيقها بصورة مجردة أو آلية، دون الوقوف على حقيقة الدفاع المطروح وطبيعته القانونية.

ففي النزاع محل الطعن، تمسك البائعان بأن المشتري لم يسدد كامل الثمن المتفق عليه، وأن إيصالات الأمانة المتعلقة بباقي الثمن قد أُودعت لدى أمين الجلسة العرفية، مع غيرها من مستندات البيع، لحين إتمام التعاقد والوفاء بكامل المبلغ المستحق.

كما دفعا بأن المشتري تمكن من الحصول على تلك المستندات قبل استيفاء الشروط المتفق عليها، وبالمخالفة للغرض الذي أُودعت من أجله.

واستند البائعان في إثبات دفاعهما إلى مجموعة من الأدلة والمستندات، شملت المحاضر الإدارية والتحريات وأقوال الشهود، فضلًا عما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى.

ورغم ذلك، لم تستجب محكمة الموضوع لطلبهما تحقيق هذا الدفاع، تأسيسًا على قاعدة عدم جواز إثبات ما يخالف العقد المكتوب إلا بالكتابة.

وقد رأت محكمة النقض أن هذا الرد لا يكفي لمواجهة الدفاع المثار، لأنه لا يتناول حقيقة الاتفاق، ولا ظروف إيداع مستنداته وتسليمها، ولا مدى الوفاء بالثمن، ولا الطريقة التي حصل بها المشتري على تلك المستندات.

فالمحكمة ليست ملزمة بالأخذ بكل ادعاء يطرحه الخصوم، لكنها ملزمة ببحث الدفاع الجوهري الذي قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى، والرد عليه بأسباب قانونية سائغة تواجه حقيقته ومؤداه.

ومن ثم، لا يصح اتخاذ القواعد العامة للإثبات ذريعة لإغفال دفاع جوهري يتعلق بظروف تسليم المحررات أو الادعاء بالحصول عليها بطريق الغش أو بالمخالفة للاتفاق.

ثالثًا: الادعاء بالغش أو التدليس في الحصول على مستندات التعاقد قد يشكل دفاعًا جوهريًا

تتجلى أهمية الحكم كذلك في إبرازه الأثر القانوني للادعاء بالغش أو التدليس في الحصول على مستندات التعاقد، أو تسليمها بالمخالفة للغرض الذي أُودعت من أجله.

فإذا تمسك أحد المتعاقدين بأن مستندات البيع لم تكن معدة للتسليم النهائي إلا بعد سداد كامل الثمن، وأن الطرف الآخر حصل عليها قبل تنفيذ هذا الالتزام، فإن هذا الدفاع يستوجب البحث متى كان من شأن ثبوته التأثير في الفصل في الدعوى.

ويتطلب تحقيق هذا الدفاع الوقوف على حقيقة الاتفاق الذي جمع الأطراف، وتحديد الالتزامات المتبادلة، والغاية من إيداع المستندات لدى الأمين، ومدى الوفاء بالثمن، فضلًا عن بحث الأدلة المقدمة لإثبات واقعة التسليم والظروف التي أحاطت بها.

وقد يمتد الأثر القانوني لهذه المسائل إلى مختلف الطلبات المرتبطة بالعلاقة التعاقدية، سواء تعلقت بالمطالبة بباقي الثمن، أو فسخ عقد البيع، أو تنفيذ الالتزامات، أو الطرد والتسليم، أو استحقاق الشرط الجزائي.

ومع ذلك، ينبغي التأكيد على أن مجرد الادعاء بالغش أو التدليس، أو عدم سداد كامل الثمن، لا يؤدي بذاته إلى بطلان عقد البيع أو سقوط حجيته، وإنما يتعين إثبات الوقائع المدعى بها، ثم تقدير آثارها القانونية في ضوء ظروف الدعوى والأدلة المطروحة فيها.

كما أن نقض الحكم بسبب إغفال بحث هذا الدفاع لا يعني بالضرورة ثبوت واقعة الغش أو التدليس، وإنما يعني أن الدفاع المثار كان جديرًا بالبحث والتحقيق قبل الفصل في النزاع.

رابعًا: إغفال بحث الدفاع الجوهري المؤثر في نتيجة الدعوى يعيب الحكم بالقصور المبطل

استندت محكمة النقض إلى مبدأ مستقر في قضائها، مؤداه أن إغفال الحكم بحث دفاع جوهري أبداه أحد الخصوم قد يترتب عليه بطلان الحكم، متى كان هذا الدفاع مؤثرًا في النتيجة التي انتهى إليها.

ولا يكفي لاعتبار الدفاع جوهريًا مجرد إبدائه أمام المحكمة، بل يجب أن يكون من شأن ثبوته أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى.

وتطبيقًا لهذا المبدأ، رأت محكمة النقض أن دفاع البائعين بشأن حقيقة ثمن المبيع، وعدم الوفاء بكامل قيمته، وظروف إيداع مستندات التعاقد لدى أمين الجلسة العرفية، وكيفية حصول المشتري عليها، يمثل دفاعًا جوهريًا قد يؤثر في الفصل في الدعويين الأصلية والفرعية إذا ثبتت صحته.

وقد تمسك البائعان بهذا الدفاع، وقدما ما رأيا أنه يؤيده من مستندات وقرائن وأدلة، وطلبا تحقيقه لإثبات حقيقة الاتفاق وظروف تسليم المستندات.

إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع، واكتفى بالاستناد إلى قاعدة عدم جواز إثبات ما يخالف الثابت بالكتابة إلا بالكتابة.

واعتبرت محكمة النقض أن هذا الرد لا يواجه حقيقة الدفاع المطروح ولا يصلح سببًا كافيًا لرفضه، بما يعيب الحكم بالقصور المبطل ويستوجب نقضه.

ويبرز هذا القضاء دور محكمة النقض في مراقبة سلامة تطبيق القانون وصحة التسبيب، والتحقق من أن الحكم قد تناول أوجه الدفاع الجوهرية التي أثيرت أمام محكمة الموضوع، وأقام قضاءه على أسباب سائغة تكفي لحمل النتيجة التي انتهى إليها.

فمحكمة النقض لا تعيد، كأصل عام، بحث وقائع النزاع باعتبارها محكمة موضوع، وإنما تباشر رقابتها القانونية على الحكم المطعون فيه، ومن بينها التحقق من كفاية أسبابه ومواجهته للدفاع الجوهري.

خامسًا: الأثر العملي للحكم في منازعات بيع العقارات

يمثل هذا الحكم أهمية عملية بالغة للمتعاملين في البيوع العقارية، وللمحامين الذين يتولون مباشرة المنازعات المتعلقة بالثمن والتسليم والفسخ والشرط الجزائي.

فإيداع عقد البيع أو التوكيل أو إيصالات الأمانة لدى وسيط أو أمين جلسة عرفية ينبغي ألا يتم دون تحديد واضح للغرض من الإيداع، والالتزامات الواجب تنفيذها، والشروط التي يجوز بموجبها تسليم المستندات إلى أحد أطراف الاتفاق.

كما تبرز أهمية توثيق هذه الشروط كتابةً، بما يمنع الخلاف حول حقيقة إرادة المتعاقدين، ويتيح الوقوف على مدى التزام الأمين بالواجبات التي قبل تحملها.

ومن الناحية العملية، يُستحسن أن يتضمن الاتفاق تحديدًا دقيقًا لما يأتي:

1. الثمن الحقيقي المتفق عليه للبيع.
2. المبالغ التي سُددت بالفعل، والمستندات المثبتة لهذا السداد.

3. قيمة باقي الثمن ومواعيد استحقاقه.

4. المستندات التي أُودعت لدى أمين الجلسة العرفية.
5. الغرض المحدد من إيداع كل مستند.
6. الشروط الواجب تحققها قبل تسليم المستندات.
7. الشخص الذي يحق له استلامها بعد استيفاء الشروط.
8. وسيلة إثبات حصول التسليم وموافقة الأطراف عليه.

كذلك ينبغي للمحامي، عند مباشرة النزاع، ألا يقتصر دفاعه على التمسك بقاعدة قانونية عامة، وإنما يتعين عليه ربط القاعدة بوقائع الدعوى ومستنداتها، وبيان أوجه تأثير الدفاع المطروح في الطلبات المعروضة على المحكمة.

فإذا كان النزاع متعلقًا بتسليم مستندات البيع قبل سداد باقي الثمن، فإن من الأهمية بمكان توضيح طبيعة الإيداع، وبيان ما إذا كان التسليم معلقًا على شرط، والأدلة التي يستند إليها الخصم لإثبات عدم تحققه، ومدى أثر ذلك في حجية المستندات والطلبات المتقابلة.

سادسًا: التفرقة بين حجية المحرر وصحة التصرف القانوني

من المسائل التي تستوجب العناية عند دراسة هذا الحكم ضرورة التمييز بين حجية المحرر في الإثبات وبين صحة التصرف القانوني الذي يتضمنه.

فالمنازعة في حجية ورقة أُودعت لدى أمين جلسة عرفية، أو في ظروف تسليمها إلى أحد المتعاقدين، لا تعني بالضرورة الحكم ببطلان التصرف الوارد بها.

إذ يتعين التحقق من طبيعة الاتفاق، ومدى توافر أركان التصرف وشروطه، وما إذا كان النزاع ينصب على قيام الالتزام ذاته، أو نفاذه، أو إثباته، أو تنفيذ الالتزامات المتبادلة الناشئة عنه.

وقد يكون النزاع متعلقًا بمدى جواز الاحتجاج بالمحرر في مواجهة أحد أطرافه، دون أن يؤدي ذلك حتمًا إلى تقرير بطلان العقد أو انعدامه.

ولهذا فإن التكييف القانوني الصحيح للطلبات والدفاع يظل مسألة أساسية عند عرض هذه المنازعات على القضاء.

سابعًا: أهمية إثبات شروط إيداع المستندات لدى أمين الجلسة العرفية

يُظهر الحكم أهمية تحديد طبيعة العلاقة التي تنشأ بين المتعاقدين وأمين الجلسة العرفية، ولا سيما عندما يتولى الأخير حفظ مستندات ذات أثر قانوني مباشر في إثبات الحقوق والالتزامات.

فإذا اتفق الطرفان على إيداع عقد البيع أو التوكيل أو إيصالات الأمانة لدى شخص معين، لحين الوفاء بباقي الثمن أو تحقق التزام محدد، فإن إثبات هذا الاتفاق وشروطه يصبح ذا أهمية جوهرية عند نشوء النزاع.

وينبغي أن يتناول البحث القضائي، بحسب ظروف كل دعوى، المسائل الآتية:

• هل كان تسليم المستندات إلى الأمين على سبيل الحفظ المؤقت؟
• هل اتفق الطرفان على عدم تسليمها إلا بعد تحقق شرط معين؟
• هل تحقق الشرط المتفق عليه بالفعل؟
• هل حصل أحد المتعاقدين على المستندات بموافقة الطرف الآخر؟
• هل توجد أدلة على تسليم الأوراق بالمخالفة للاتفاق؟
• ما الأثر القانوني المترتب على ظروف التسليم في حجية المحررات والاحتجاج بها؟

وتساعد الإجابة عن هذه المسائل في تحديد حقيقة العلاقة التعاقدية، ومدى التزام الأطراف بشروطها، وأثر ذلك في الطلبات المتبادلة.

ثامنًا: أثر الحكم في إثبات حقيقة ثمن البيع والوفاء بالالتزامات التعاقدية

من الجوانب المهمة في النزاع محل الطعن ارتباط مسألة حجية المستندات المودعة لدى أمين الجلسة العرفية بالخلاف حول حقيقة الثمن المتفق عليه، ومدى الوفاء به.

فقد تمسك البائعان بأن الثمن الحقيقي للمبيع يختلف عما ورد بالعقد، وأن جزءًا منه لم يُسدد، وأن مستندات البيع أُودعت لدى الأمين لحين الوفاء بباقي المبلغ.

كما استندا إلى وجود إيصالات أمانة تتعلق بباقي الثمن، وإلى محاضر وتحريات وأقوال شهود، تأييدًا لدفاعهما بشأن حقيقة الاتفاق وظروف تسليم المستندات.

وقد اعتبرت محكمة النقض أن هذا الدفاع، في ضوء الأدلة المقدمة والوقائع المثارة، من شأنه التأثير في الفصل في الدعويين الأصلية والفرعية إذا ثبتت صحته.

ومن ثم، فإن الفصل في المنازعة لا يقتصر على النظر إلى عبارات العقد المكتوب بمعزل عن الدفاع المتعلق بظروف تحريره وإيداعه وتسليمه، بل قد يستلزم بحث حقيقة الاتفاق ومدى تنفيذ الالتزامات الناشئة عنه.

ولا يعني ذلك إهدار القواعد القانونية المنظمة للإثبات، وإنما يقتضي تطبيقها تطبيقًا صحيحًا بعد تحديد طبيعة الواقعة المراد إثباتها، والتكييف القانوني للدفاع المثار، ومدى جواز إثباته بالوسائل المقدمة.

تنبيه قانوني مهم: حدود ما قضت به محكمة النقض

من الضروري التأكيد على أن محكمة النقض لم تقضِ في هذا الحكم بثبوت الغش أو التدليس، ولم تحسم نهائيًا مسألة استحقاق المشتري للعقار، كما لم تفصل بنفسها في مدى سداد باقي الثمن.

وإنما انتهت إلى نقض الحكم المطعون فيه لقصوره عن بحث دفاع جوهري تمسك به البائعان، يتعلق بحقيقة الاتفاق وظروف إيداع مستندات البيع وتسليمها، ومدى الوفاء بكامل الثمن.

وهذا التمييز بالغ الأهمية؛ لأن نقض الحكم لقصور أسبابه لا يعني بالضرورة ثبوت جميع الوقائع التي استند إليها الطاعنون، وإنما يقتضي إعادة بحثها وتقديرها في ضوء الأدلة المطروحة والقواعد القانونية الواجبة التطبيق.

وتتمثل القيمة القانونية لهذا القضاء في التأكيد على أن الفصل العادل في الخصومة لا يتحقق بمجرد إعمال قاعدة قانونية بصورة مجردة، وإنما يستلزم فهم طبيعة النزاع، وتمحيص الأدلة، ومواجهة أوجه الدفاع الجوهرية التي قد تؤثر في النتيجة النهائية.

فالعقد المكتوب يتمتع بحجيته وفقًا للقانون، إلا أن المنازعة الجدية في ظروف تسليمه، أو في تحقق الشروط المرتبطة بهذا التسليم، تستوجب البحث متى كان من شأنها التأثير في الفصل في الدعوى.

الخلاصة القانونية

أرست محكمة النقض، وفقًا لما ورد بأسباب الحكم محل الدراسة، مبدأً مهمًا في منازعات البيع والشراء، مؤداه أن إيداع عقد البيع أو المستندات المتعلقة به لدى أمين جلسة عرفية، لحين استيفاء شروط معينة، قد يؤثر في حجية المحرر ومدى جواز الاحتجاج به إذا حصل أحد الأطراف عليه قبل تحقق تلك الشروط، وبغير إرادة الطرف الآخر أو موافقته.

كما أكدت المحكمة أن إغفال بحث الدفاع الجوهري المتعلق بحقيقة الاتفاق وظروف تسليم المستندات ومدى الوفاء بالثمن، والاكتفاء بالتمسك بقاعدة عدم جواز إثبات ما يخالف الثابت بالكتابة إلا بالكتابة، قد يعيب الحكم بالقصور المبطل متى كان ذلك الدفاع مؤثرًا في النتيجة التي انتهى إليها.

وعليه، فإن العبرة لا تقتصر على مجرد وجود العقد أو حيازته، وإنما تمتد إلى بحث حقيقة ظروف تحريره وإيداعه وتسليمه، ومدى استيفاء الشروط التي اتفق عليها أطرافه.

ويظل الفصل في ثبوت الوقائع المدعى بها، وترتيب آثارها القانونية، منوطًا بمحكمة الموضوع في ضوء الأدلة المقدمة وظروف كل دعوى.

حكم النقض عن أمين الجليات العرفية كاملا

باسم الشعب

محكمة النقض

الدائرة المدنية

دائرة الأحد (1) المدنية

• برئاسة السيد القاضي/ مصطفى محمد أنور — نائب رئيس المحكمة.
• وعضوية السادة القضاة:
• د/ محمود عبد الفتاح محمد — نائب رئيس المحكمة.
• د/ وليد عبد السلام — نائب رئيس المحكمة.
• خالد جاد عبد اللطيف.
• محمد فاروق الشيخ.
• بحضور السيد رئيس النيابة العامة لدى محكمة النقض/ خالد عبد الحميد رضا.
• وأمين السر السيد/ محمد نظير الإسلام.

في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمحافظة القاهرة.

في يوم الأحد 13 من محرم سنة 1447 هـ، الموافق 28 من يونيه سنة 2026 

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 6711 لسنة 94 ق

والمرفوع من: ……………………..

ضد: …………………………..

وتنوب عنه هيئة قضايا الدولة بالمنصورة، شارع الجيش، قسم ثان المنصورة، محافظة الدقهلية.

لم يحضر أحد عن المطعون ضدهم بالجلسة.

الوقائع

في يوم 26/2/2024، طُعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف المنصورة الصادر بتاريخ 26/12/2023 في الاستئنافين رقمي 1889، 1938 لسنة 75 ق، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعنان الحكم بقبول الطعن شكلًا، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.

وفي نفس اليوم أودع الطاعنان مستنداتهما.

وفي 13/3/2024 أعلن المطعون ضده الثالث بصفته بصحيفة الطعن.

وفي 23/3/2024 أعلن المطعون ضدهما الأول والثاني بصحيفة الطعن.

ثم أودعت النيابة العامة مذكرتها وأبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه.

وبجلسة 12/4/2026 عُرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة، فرأت أنه جدير بالنظر، وحددت لنظره جلسة للمرافعة، وإذ سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة، حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها، والمحكمة أصدرت حكمها بجلسة اليوم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ محمد فاروق الشيخ، نائب رئيس المحكمة، والمرافعة، وبعد المداولة.

وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع — على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن — تتحصل في:

أن الطاعنة الأولى أقامت على المطعون ضده الأول الدعوى رقم 656 لسنة 2020 مدني أمام محكمة بلقاس الكلية بطلب الحكم — وفق طلباتها الختامية:

• أولًا: بفسخ عقد البيع المؤرخ 19/1/2020 لعدم سداد الثمن وتنفيذ الالتزام بذلك.
• ثانيًا: بإلغاء التوكيل رقم 979 لسنة 2020 عام الجرادة الصادر لصالح المطعون ضده الأول، وعدم الاعتداد به ومحو كافة آثاره القانونية، واعتباره كأن لم يكن، على أن يكون الحكم في مواجهة المطعون ضده الثاني.
• ثالثًا: إلزام المطعون ضده الأول بأداء مبلغ 600 ألف جنيه قيمة الشرط الجزائي الوارد بمذكرة الاتفاق المؤرخة 19/1/2020

على سند من:

اتفاق المطعون ضده الأول معها على شراء العقار والفرن المبينين بالصحيفة والمملوكين لها مقابل مبلغ مالي مليون ومائتين وخمسين ألف جنيه يتم سدادهم على دفعات، وتم إيداع مذكرة الاتفاق المشار إليها لدى أمانة المطعون ضده الثاني

إلا أن المطعون ضده الأول تقاعس عن سداد الدفعة المستحقة لها في 30/6/2020 مخلًا بالتزاماته التعاقدية، لذا أقامت الدعوى.

أدخلت الطاعنة الأولى في الدعوى المطعون ضده الثاني على سند من كونه أمين الجلسة العرفية المنعقدة بين طرفي النزاع، وليقدم المستندات المودعة لديه، وهي عقد الاتفاق وإيصالات الأمانة الموقع عليها.

وجَّه المطعون ضده الأول دعوى فرعية قبل الطاعنين بطلب:

الحكم بطردهما من عقار النزاع محل عقد البيع المؤرخ 19/1/2020 الصادر منهما له والتسليم، مع إلزامهما بمبلغ 450 ألف جنيه قيمة الشرط الجزائي المنصوص عليه بالعقد، وكذا أداء الريع المستحق له عن الغصب من تاريخ التعاقد حتى تاريخ التسليم، وبرفض الدعوى الأصلية.

على سند من:

سداده لكامل الثمن بمجلس العقد، وأحقيته في العين بموجب عقد البيع المذكور والتوكيل العام رقم 979 لسنة 2020 الجرادة.

ندبت المحكمة خبيرًا في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ 28/1/2023 برفض الدعوى الأصلية، وفي موضوع الدعوى الفرعية بإلزام الطاعنين بأن يؤديا للمطعون ضده الأول مبلغ 450 ألف جنيه قيمة الشرط الجزائي الوارد بالعقد، ورفض ما عدا ذلك من طلبات.

استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 1889 لسنة 75 ق أمام محكمة استئناف المنصورة، كما استأنفه المطعون ضده الأول بالاستئناف رقم 1938 لسنة 75 ق أمام ذات المحكمة

وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط، قضت بتاريخ 26/12/2023 برفض الاستئناف الأول وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الأصلية

وفي موضوع الاستئناف الثاني بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الفرعية، والقضاء مجددًا بطرد الطاعنين من العين محل التداعي وتسليمها للمطعون ضده الأول، وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك.

طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت الرأي فيها بقبول الطعن شكلًا وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطعن أقيم على سببين، ينعى بهما الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقولان:

إنهما قد باعا عقار التداعي إلى المطعون ضده الأول نظير مبلغ مليون ومائتين وخمسين ألف جنيه، على خلاف الثابت بالعقد، وقد تم الاتفاق على سداد مبلغ ستمائة وثمانين ألف جنيه

وباقي الثمن تحرر به إيصالات أمانة أودعت لدى أمين الجلسة العرفية — المطعون ضده الثاني — رفقة باقي أوراق التعاقد «عقد البيع والتوكيل وسندي التداعي»

إذ تمت تلك البيعة عن طريق جلسة عرفية تولى فيها أمينها المذكور مع المطعون ضده الأول بأن سلمه كافة مستندات البيعة دون سداد باقي الثمن لهما

ودللا على ذلك بالمحاضر الإدارية المحررة من قبل الطاعنة الأولى ضد المطعون ضده الثاني، والتي تضمنت إحداها وصول تحريات المباحث فيها إلى صدق تلك الواقعة، وأكد عليه شهودهما أمام الخبير المنتدب

ورغم تمسكهما بإحالة الدعوى المطروحة للتحقيق لإثبات الغش والتدليس الواقع عليهما من قبل المطعون ضدهما الأول والثاني، وحقيقة ثمن المبيع وأن ذمة المشتري ما زالت مشغولة بباقي الثمن البالغ قدره خمسمائة وسبعون ألف جنيه وإخلال الأخير بالتزاماته التعاقدية

وكون التوكيل سند الدعوى تحرر ضمانًا لتنفيذ البيع بشرط التزام المطعون ضده الأول بسداد باقي الثمن — وهو الجائز إثباته بكافة طرق الإثبات

إلا أن محكمة الموضوع بدرجتيها رفضت تحقيق هذا الدفاع على سند من عدم جواز إثبات ما يخالف الثابت بالكتابة إلا بالكتابة، وهو ما لا يصلح ردًا على دفاعهما المطروح؛ الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله:

ذلك أنه من المقرر — في قضاء محكمة النقض — أن التعاقد لا يعتبر تامًا ملزمًا بمجرد تدوين نصوصه كتابة ولو حصل التوقيع عليها، بل إنه لا بد من قيام الدليل على تلاقي إرادة المتعاقدين على قيام الالتزام ونفاذه

وهذا ما يقتضي تسليم السند المثبت له لصاحب الحق فيه، بحيث لو تبين أنه لم يسلم إليه مطلقًا لما صلح هذا دليلًا على قيام الالتزام، كذلك إذا تبين أنه قد حررت ورقة بالتعاقد ولكنها سلمت لأمين لحين استيفاء أمر أو تحقيق شروط معينة

فإنه يتعين البحث في ظروف وشروط تسليمها للأمين؛ لأن حجية الورقة تقف في هذه الحالة إلى حين استيفاء تلك الشروط

فإن تحققت الشروط أو تم تسليمها إلى الدائن اختيارًا استردت الورقة بذلك حجيتها في الإثبات

أما إذا لم تتحقق الشروط وتمكن أحد أطرافها من الحصول عليها بغير إرادة الطرف الآخر أو موافقته انتفت عنها تلك الحجية، ولم يكن من الجائز بالتالي الاحتجاج بما ورد بها قبله

كما أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريًا ومؤثرًا في النتيجة التي انتهى إليها.

لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنين تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن عقد البيع سند الدعويين الأصلية والفرعية قد تحرر باعتباره مشروعًا لعقد لم يتم — لعدم وفاء المطعون ضده الأول بكامل الثمن المتفق عليه

والذي حررت به إيصالات أمانة — أودع رفقة إيصالات الأمانة الموقع عليها بخصوص باقي الثمن لدى المطعون ضده الثاني لحين إتمام هذا البيع بسداد كامل الثمن للبائعين، وأنه قد تمكن المطعون ضده الأول من الحصول على مستندات تلك البيعة بطريق الغش والخداع

وقدم الطاعنان تدليلًا على ذلك أمام الخبير المنتدب في الدعوى — المقدم صورة رسمية من تقريره بالأوراق — صورة من تحريات المباحث في المحضر رقم 3137 لسنة 2020 إداري السنبلاوين

التي توصلت إلى أن الطاعنين اتفقا على بيع عقار التداعي إلى المطعون ضده الأول وتم عقد جلسة عرفية وكان أمينها والمسؤول عن إتمام البيعة هو المطعون ضده الثاني

وأنه قد نشبت خلافات بين طرفي البيعة على إجراءات نقل الملكية لعدم سداد الجزء المتبقي من الثمن

وكان هذا الدفاع — الذي تضمن التمسك بإثبات ثمن المبيع الحقيقي والوفاء به كاملًا من عدمه — يعتبر دفاعًا جوهريًا يمكن أن يتغير به — إن صح — وجه الرأي في الدعويين الأصلية والفرعية

وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع مطلقًا القول بعدم جواز إثبات ما يخالف ما اشتمل عليه العقد المكتوب إلا بالكتابة

وهو ما لا يواجه هذا الدفاع ولا يصلح أن يكون ردًا عليه؛ فإنه يكون معيبًا بالقصور المبطل بما يوجب نقضه.

لذلك

حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية لمحكمة استئناف المنصورة، وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

الهيئة المبينة بصدر هذا الحكم هي التي نطقت به، أما الهيئة التي سمعت المرافعة واشتركت في المداولة ووقعت على مسودة الحكم، فهي مشكلة كالتالي:

برئاسة السيد القاضي/ مصطفى الأنصاري — نائب رئيس المحكمة.

وعضوية السادة القضاة:

• د/ محمود عبد الفتاح محمد.
• خالد جاد عبد اللطيف.
• د/ وليد عبد السلام.
• محمد فاروق الشيخ.        (نواب رئيس المحكمة)
• أمين السر: محمد نظير الإسلام.