تسجيل عقد العارية في قانون الشهر العقاري

هل يجوز تسجيل عقد العارية في قانون الشهر العقاري أم أنه حق شخصي غير عيني فلا يجوز الجواب أن طلب تسجيل عقد العارية كسند يكون على منفعة العقار وتزيد مدته على تسع سنوات يقوم بتقديمه المعير أو المستعير أو وكلائهما باعتبارهم أصحاب الشأن الذين أوجب القانون توقيعهم على الطلب ونتعرض لتساؤل هل عقد العارية غير المسجل حجة علي الغير وان لم يكن مسجلا فله حجية علي الغير في حالة واحدة نتعرف عليها بين سطور البحث

تسجيل عقد العارية ماهيته قانونا

تسجيل عقد العارية في قانون الشهر العقاري

تنص المادة (635) مدني على أنه :

” العارية عقد يلتزم به المعير أن يسلم المستعير شيئا غير قابل للاستهلاك ، ليستعمله بلا عوض لمدة معينة أو في غرض معين على أن يرده بعد الاستعمال ” .

فيتضح من هذه المادة أن عقد العارية عقد رضائي يتم بمجرد توافق الإيجاب من المعير والقبول من المستعير .

وعقد العارية ليس بعقد عيني فهو مجرد التزام في ذمة المعير ينشأ بعد انعقاد العقد ، الذي يتولد عنه حق شخصي يخول المستعير الرجوع على المعير لإلزامه بالتسليم .

وقد قضت محكمة النقض بأن

” إذا كان الحكم المطعون فيه قد كيف الإقرار المؤرخ 15/10/1974 بأنه منشئ لحق عيني بالانتفاع بالعقار ، لا ينشأ قانونا بين المتعاقدين أو الغير طالما لم يسجل وأنه هبة لم يفرغ في الشكل الرسمي وأنه يتمخض بذلك عن التزام المقر بإيواء المستأنف عليه المطعون ضده الثاني بالعقار المدة الواردة به

وهو التزام شخصي لا ينقل الى المستأنفة المطعون ضدها الأولى المشترية إلا بنص في القانون أو باتفاق خاص بين السلف والخلف ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء وكانت عبارات الإقرار يتنافى مدلولها مع طبيعة الحق العيني بالانتفاع الذي ينقل الملكية فينتقص منها عنصري الاستعمال والاستغلال ويجيز للمنتفع التصرف في حق الانتفاع

ولا يبقى للمالك سوى حق الرقبة بحيث لا يجوز له التصرف إلا في هذا الحق وحده طوال المدة المحددة بالعقد المنشئ لحق الانتفاع وتدل هذه العبارات بوضوح على أن المقر اقتصر على مجرد منح حق شخصي بإعارة العقار للشاغل والمطعون ضده الثاني ليسكنه الى أن يتركه أو يتم تدبير مكان آخر له

ومن ثم يكون التكييف ليسكنه الى أن يتركه أو يتم تدبير مكان آخر له ومن ثم يكون التكييف الصحيح العقد أنه عارية استعمال عقار ، يلزم عاقديه دون حاجة لتسجيله أو إفراغه في عقد رسمي “

(نقض مدني 3/2/1982 طعن 461 لسنة 51ق)

وإذا كان محل عقد العارية عقارا يعد هذا العقد وارداً على منفعة عقار ويكون من المحررات واجبة الشهر إذا زادت مدته على تسع سنوات عملا بنص المادة (11) من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وإذا كان محل عقد العارية منقولا كالدوطة التي تدفعها الزوجة للزوج ليستغلها في شئون الزوجة مادامت قائمة فعند انقضائها تكون واجبة الرد .

وقد قضت محكمة النقض بأن
  • لا يلزم لسلامة الحكم أن تنطر المحكمة فيه القاعدة القانونية التي بنته عليها ، إذ العبرة في صحته بصدوره موافقا للقانون
  • فإذا كانت المحكمة قد ثبت حكمها برد مبلغ الدوطة على أن الدوطة تدفعها الزوجة للزوج ليستغلها في شئون الزوجية مادامت قائمة فإذا انقضت أصبحت واجبة الرد .
  • فإن حكمها يكون سليما قانونا إذ أن مبلغ الدوطة يكون في هذه الحالة مسلما على سبيل عارية استعمال واجبة الرد عند حلول الظروف المتفق عليها طبقا للمادة 464 من القانون المدني القديم

(نقض مدني 27/5/1943 مجموعة القواعد القانونية 1-119-16)

تقديم طلب تسجيل عقد العارية

تنص الفقرة الأولى من المادة (21) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها على النموذج الذي يصرف بغير مقابل ويصدر به قرار من وزير العدل ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار المشار إليه” .

وتنص الفقرة الأولى والثانية من المادة (19) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1- تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها من أربع نسخ متطابقة ، وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل الذي يصرف بغير مقابل .

2- ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على أن يتضمن البيانات الواردة بالمادتين رقمى 20/21 “.

يتضح من هاتين المادتين أن طلب الشهر يقدم لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ويقدم على النموذج الذي يصرف من ذات المأمورية ويصدر به قرار من وزارة العدل .

ولكن أما احتمالات نفاذ ، أو عدم وجود ، أو صعوبة الحصول على  نموذج 168 عقاري ، فالمقرر أن هذا النموذج ليس إجباريا ، وأنه يجوز تقديم طلب تسجيل عقد العارية كسند وارد على منفعة عقار ، وتزيد مدته على تسع سنوات ، على ورق أبيض عادي ، لا يلزم أن يتضمن ذات تخطيط وبيانات نموذج الوزارة ، وإنما يكفي أن يتضمن بيانات النموذج .

تقديم طلب التسجيل من المعير أو المستعير

تنص المادة (20) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري ، على أنه :

” تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال ، بماء على طلب ذوي الشأن ، أو من يقوم مقامهم ” .

وتنص الفقرة الثانية من المادة (21) من القانون ، مستبدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه :

” ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات (التي تقدم للمأمورية المختصة) من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر صادرا لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام ” .

وتنص المادة (18) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

  • 1- تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال ، بماء على طلب ذوي الشأن ، أو من يقوم مقامهم .
  • 2- على أنه لطلبات شهر أحكام إيقاع البيع (مرسى المزاد) تقوم أقلام كتاب المحاكم بعد نسخها بالمداد الأسود ، على الورق الأزرق المعد للعقود ، وختمها بخاتم المحكمة التي أصدرتها ، بإحالتها الى مأموريات الشهر المختصة .
  • 3- ويتولى أصحاب الشأن بعد ذلك مباشرة إجراءاتها ” .

وتنص الفقرة الثالثة والرابعة من ذات التعليمات على ما يلي :

” 3- ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر لصالحه في غير ذلك ، كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .

4- ويتم التوقيع أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب ، فإن قدمت من الوكلاء المصرح فيتم قانونا ، لهم التحقق من سند الوكالة وموضوعه الذي يبيح له هذا الإجراء ، وفي جميع الحالات يتم التحقق من شخصية مقدم الطلب من واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو أى مستند رسمي آخر يقوم مقامها ” .

وتنص المادة (19) “مكررا” من ذات التعليمات (طلبات الشهر التي ترسل بالبريد) على أنه :

إذا أرسلت الطلبات بالبريد ، فيراعى في شأنها ما يأتي :

1- تقبل طلبات الشهر التي ترسل بالبريد ، وتكون مستوفاة للبيانات المنصوص عليها بالمادة (20) وتقيد وتعطى لها أسبقيتها وفق التعليمات ، وتتخذ في شأنها الإجراءات المعتادة ، متى كانت مصحوبة بإيصال سداد الرسم أو حوالة بريدية بقيمة رسم الطلب .

2- تقوم المأمورية بإرسال كتاب موصى عليه بعلم الوصول ، الى مقدم الطلب (صاحب الشأن أو وكيله) فور قيده ، على  محل إقامته الثابت بالطلب ، للحضور الى المأمورية في ظرف عشرة أيام ، للتحقق من شخصيته وصفته ، أو التوجه الى أقرب مأمورية للإقرار أمام رئيسها ، بأنه مرسل الطلب ، مع تحذيره بأنه في حالة تخلفه عن ذلك في المدة المحددة ، ستتخذ إجراءات إسقاط أسبقية طلبه ، إذا قدمت طلبات مستوفاة لاحقة على طلبه .

3- تقوم المأمورية التي تم أمامها التوقيع بإرسال الإقرار أو الأوراق المثبتة لشخصية مقدم الطلب الى المأمورية المختصة ، ويتم ذلك بدون رسم ، في اليوم التالي على الأكثر .

4- لا يلتفت الى الطلبات التي ترسل بالبريد ، وتكون خالية من البيانات اللازمة والمفيدة في تعيين العقار ، أو الدالة على شخصية كل طرف ، وعلى الأخص ، اسمه ثلاثيا ومحل إقامته والتي تمكن من وصول الإخطار إليه ، ويرفض قيدها بدفتر الأسبقية وتعاد لمرسلها لاستيفاء هذه البيانات .

5- تقوم كل مأمورية بوضع لوحات إرشادية في مكان ظاهر بالمأمورية ، يوضح فيه هذه الإجراءات ، والجزاء المترتب على عدم إتباعها .

ويراعى تقديم الأوراق والمستندات داخل حافظة ، يثبت عليها بياناتها تفصيلا ، ويوقع عليها من مقدمها بتاريخ تقديمها ، ويسري ذلك على المستندات المقدمة استيفاء لطلبات الشهر ” .

يتضح من المواد السابقة أن طلب تسجيل عقد العارية كسند وارد على منفعة العقار وتزيد مدته على تسع سنوات يقوم بتقديمه المعير أو المستعير أو وكلائهما باعتبارهم أصحاب الشأن الذين أوجب القانون توقيعهم على الطلب .

مكان تقديم طلب تسجيل العارية

تنص تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على الآتي :

  • 1- مصلحة الشهر العقاري والتوثيق مصلحة قائمة بذاتها ، تتبع وزارة العدل ، وتختص بشهر وتوثيق المحررات وفقا للقانون .
  • 2- تقوم بأعمال الشهر والتوثيق بالمحافظات والمراكز والأقسام مكاتب ومأموريات الشهر ، ومكاتب وفروع التوثيق التي يصدر بها ، ويحدد اختصاصها قرار من وزير العدل ” .

تنص المادة (21/1) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ….”

يتضح من هاتين المادتين أن طلب التسجيل يتم تقديمه لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة التي يقع العقار  في دائرة اختصاصها .

وتطبيقا لذلك

إذا كان عقد العارية كسند وترد على منفعة عقار وتزيد مدته على تسع سنوات يقع محله في دائرة قسم مصر الجديدة مثلا ، فتكون مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة هى مأمورية مصر الجديدة بمجمع محتكم مصر الجديدة ، وإذا كان العقار يقع في دائرة قسمة السيدة زينب ومصر القديمة ، فتكون مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة هى مأمورية السيدة زينب بمجمع محاكم جنوب القاهرة وهكذا .

ميعاد تقديم طلب التسجيل

يعتبر ميعاد تقديم طلب التسجيل ميعاد مفتوح لأن القاعدة العامة هى عدم تدخل المشرع بتحديد مواعيد معينة لرفع الدعاوى أو اتخاذ إجراءات الشهر العقاري .

ويخضع تسجيل عقد العارية كسند وارد على منفعة عقار ، وتزيد مدته على تسع سنوات لقاعدة عدم تدخل المشرع بتحديد ميعاد معين لاتخاذ تسجيل العقد ، وبالتالي يظل ميعاد اتخاذ هذا الإجراء مفتوحا أمام صاحب الشأن أو طالب التسجيل ، ويكفي أن يتم حلال التسع سنوات ، وحينئذ يحاج الغير بمدة العارية كاملة حتى لو تم التسجيل في الشهر الأخير من هذه السنوات

التوقيع علي طلب تسجيل العارية

تنص المادة (21/2) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر صادرا لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام ” .

وتنص الفقرة الثالثة والرابعة من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

” 1- تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع في دائرة اختصاصها من أربع نسخ متطابقة ، وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل ، والذي يصرف بغير مقابل .

2- …………………………………….

3- ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو من يكون المحرر لصالحه في غير ذلك كأوراق الإجراءات الدعاوى والأحكام .

4- ويتم التوقيع أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب . فإذا قدمت من الوكلاء المصرح لهم قانونا ، فيتم التحقق من سند الوكالة وموضوعه الذي يبيح له هذا الإجراء ، وفي جميع الحالات يتم التحقق من شخصية مقدم الطلب من واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو أى مستند رسمي آخر يقوم مقامها ” .

يتضح من المواد السابقة أن طلب تسجيل عقد العارية كسند وارد على منفعة عقار وتزيد مدته على تسع سنوات يجب أن يكون موقعا من المعير أو المستعير أو وكلائهما على أن يتم التوقيع أمام رئيس المأمورية المختصة ، بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب وذلك من واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو الرقم القومي أو أى مستند رسمي آخر .

قيد الطلب بتسجيل عقد العارية بدفتر الأسبقية

تنص الفقرة الثانية من المادة (24) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” ويعتبر الطلب كأن لم يكن ، إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ قيد الطلب …..” .

تنص الفقرة الأولى من المادة (22) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

” يؤدي الرسم المستحق على طلب الشهر ، قبل قيده بدفتر أسبقية الطلبات “.

يتضح من هاتين الفقرتين وجوب قيد طلب التسجيل بدفتر أسبقية خاص بمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، على حسب تواريخ وساعات تقديم الطلبات .

وتظهر أهمية هذا الدفتر في أنه يحدد ابتداءا رقم أسبقية الطلب التي يتم على أساسها ضبط الأسبقيات . كما تدون فيه المستندات المقدمة مع الطلب وتاريخ إحالته الى المكتب الهندسي بهيئة المساحة وتاريخ إعادته منها ويثبت فيه توقيع أصحاب الشأن بالاستلام .

ولهذه الأهمية فقد قضت مصلحة الشهر العقاري بضرورة إقفال دفتر أسبقية الطلبات في نهاية كل يوم عمل خوفا من حدوث أى عبث به .

إحالة الطلب بتسجيل العارية الى المكتب الهندسي

تنص المادة (6) من مرسوم اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري على أنه :

” تعاون المأموريات في فحص طلبات الشهر أقلام هندسية ، تعين بالاتفاق بين وزير العدل والمالية ” .

وتنص المادة (7) من اللائحة التنفيذية على أنه :

” 1- تتلقى المأمورية المختصة الطلبات الخاصة بشهر المحررات من ثلاث نسخ متطابقة ، ومعها الأوراق المنصوص عليها في القوانين واللوائح .

2- وتتولى فحصها من الناحية القانونية ، ثم تحيلها – بعد استيفاء ما يلوم توافره فيها – الى قلم الاستعلامات الهندسية ” .

وتنص المادة (8) من اللائحة على أنه :

” 1- يتولى قلم الاستعلامات الهندسية مراجعة الطلب من الناحية المساحية وعلى الأخص فيما يتعلق بمعاينة العقار على الطبيعة للتثبت من موقعه ومسطحه وحدوده ، وما يتبع ذلك من تطبيق مستندات التمليك وتحديد العقار بوضع علامات عند الاقتضاء ، وكذلك فيما يتعلق بفحص المكلفات لتعيين التكليف الواجب النقل منه .

2- ويوافى هذا القلم المأمورية برأيه كتابة في هذا الشأن ” .

فيتضح من هذه المواد أن هناك أقلام استعلامات هندسية تعاون مأموريات الشهر العقاري في فحص طلبات الشهر من الناحية المساحية وذلك بمعاينة العقار على الطبيعة للتثبت من مطابقة موقعه ومسطحه وحدوده مع مستندات التمليك .

بيانات طلب تسجيل عقد العارية

تسجيل عقد العارية في قانون الشهر العقاري

يجب أن يتضمن طلب التسجيل عدة بيانات وهذه البيانات هى :

(1) البيانات الدالة على شخصية المعير والمستعير :

وهى الاسم الثلاثي للمتعامل وسنه وجنسيته وديانته ومحل إقامته .

(2) البيانات اللازمة لتعيين العقار  :

تنص المادة (22) “ثالثا” من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

ثالثا : البيانات اللازمة المفيدة في تعيين العقار ، وعلى الأخص بيان موقعه ومساحته وحدوده ، فإن كل من الأراضي الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة ، وإن كان من أراضي البناء أو من العقارات المبنية وجب ذكر اسم القسم والشارع والحارة والرقم إن وجد .

يتضح من هذا ضرورة تضمين طلب التسجيل البيانات اللازمة لتعيين العقار خاصة بيان موقعه ومساحته وحدوده .

وتنص تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

” ويراعى بالنسبة للأراضي الزراعية وللعقارات الكائنة بسكنات غير المربوط عليها عوائد مباني ، وغير الموجود بها مجالس مدن أو قرى ، ذكر التفاصيل الآتية في طلبات الشهر والمحررات واجبة الشهر :

  1. اسم المحافظة والمركز والناحية .
  2. اسم الحوض ورقمه .
  3. رقم القطعة .

أما بالنسبة للعقارات الكائنة بالمدن المربوط عليها عوائد مباني ، أو بها مجالس مدن أو قرى ، فالتفاصيل الواجب ذكرها هى :

(أ) اسم المحافظة والمركز أو القسم والناحية أو الشياخة .

(ب) اسم الشارع أو الحارة أو الزقاق ورقمه إن وجد .

(ج) رقم المنزل أو القطعة حسب الموضح بخرائط المدن ، وحسب ترقيم التنظيم والحدود والأطوال كما هو موضح من قبل ” .

وقد قضت محكمة النقض بأن

” تمسك الطاعنين بتعيين المبيع وتدليلهما على ذلك بوضع يدهما عليه تنفيذا لعقد شرائهما له ، وبحكمين ضمتهما المحكمة ، وطلبهما إحالة الدعوى للتحقيق . دفاع جوهري .

التفات الحكم المطعون فيه عنه وعدم مواجهته له بما يصلح ردا عليه مكتفيا بقالة عدم تعيين الأرض المبيعة تعيينا كافيا ، لعدم ذكر رقم القطعة أو حدودها رغم ما أثبته من أن المبيع ذاته محل عقد بيع آخر صادر من المطعون ضده الأول الى المشتري الثاني . قصور مبطل “

(نقض مدني 22/2/2000 طعن 217 لسنة 63ق)

(3) موضوع المحرر المراد شهره وهو عقد العارية :

وبعد التأكد من تضمن الطلب لهذه البيانات وقيده  بدفتر أسبقية الطلبات والتأشير عليه بمقبول للشهر . يتعين على طالب التسجيل تقديم مشروع محرره لمأمورية الشهر العقاري المختصة للتأشير عليه باصطلاح (صالحا للشهر) .

تنص الفقرة الأولى من المادة (28) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

” ….. ويعد بالمأمورية دفتر يدون فيه مشروعات المحررات حسب تواريخ وساعات تقديمها ” .

فالمشرع أوجب على مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة إعداد دفتر يسمى (دفتر أسبقية المشروعات) تدون به مشروعات المحررات حسب تواريخ وساعات تقديمها للمأمورية المختصة ، ويسلم صاحب الشأن إيصالا بذلك .

فإذا تم تدوين مشروع المحرر بدفتر أسبقية المشروعات قامت المأمورية المختصة بالتحقق من تضمين المشروع جميع البيانات الواردة في إخطار القبول المعتمد من المأمورية وبيانات كشف التحديد المساحي الهندسي الوارد من المكتب الهندسي المختص بعد ذلك تؤشر على المشروع بالصلاحية للشهر .

مع مراعاة عدم الكشط أو الشطب أو التحشير أو الإضافات غير المنوه عنها في ذيل المشروع ، بالإضافة الى سد الفراغات في السطور خوفا من تدوين أى إضافات بعد التأشير على المشروع بالصلاحية للشهر بعد ذلك يقدم مشروع عقد العارية لمكتب الشهر العقاري برقم أسبقية ومن نسخة أصلية محررة بالمداد الأسود على الورق الأزرق المدموغ ليقوم مكتب الشهر بمراجعة من الناحية المالية والقانونية .

وتبين المادة (537) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري أن

المراجعة الأولى لمشروع عقد العارية كسند وارد على منفعة عقار تزيد مدته على تسع سنوات تكون من الناحية المالية ، التي يقوم بها مكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص بعاصمة المحافظة ، وذلك بعد تقديم المشروع المذكور إليه برقم أسبقية ، حيث يقوم العضو الإداري بالمكتب المختص تقدير ومراجعة رسوم الشهر العقاري المقررة على مشروع عقد المحرر  .

فهذه المراجعة تتعلق بالجانب المالي لمشروع عقد العارية ، وبعد إتمام هذه المراجعة المالية يقوم مكتب الشهر العقاري بمراجعة المشروع من الناحية القانونية وذلك بالتحقق من سلامة المشروع ومطابقته لصحيح القانون وخلوه من التحشير أو التغيير أو الإضافة غير المعتمدة ، ومطابقة بياناته المدونة به على المستندات المرفقة – دون التطرق لإعادة بحث الملكية والتكاليف .

تنص المادة (535) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

1- يعد بكل مكتب (دفتر لشهر المحررات) تثبت فيه البيانات المعينة للمحررات والقوائم المقدمة للشهر بأرقام متتابعة بحسب تقديمها ، مع ذكر تاريخ اليوم والساعة ، ويكون هذا الدفتر مرقم الصفحات ، وموقعا على كل ورقة فيه من الأمين العام أو من يندب لذلك .

2- ويسند القيد في هذا الدفتر الى عضو فني ، ويجب عليه التوقيع بخط واضح عند انتهاء العمل في الدفتر يوميا مع بيان التاريخ ، على أن تراجع البيانات المثبتة فيه على المحررات والقوائم الخاصة بها ، ويؤشر بذلك من أمين المكتب أو الأمين المساعد ، مع توقيعه مقرونا بالتاريخ .

3- ويتم القيد في (دفتر الشهر) بكل عناية ودقة ، مع تدوين أسماء أطراف المحررات ، وكذا ما ورد بها من بيانات جوهرية أخرى دون إيجاز ، ولا يجوز إجراء كشط أو محو أو شطب أو تحشير في الدفتر .

4- وتفرد دفاتر خاصة بأرقام متتابعة لكل محافظة ، إن كان مكتب الشهر يتناول اختصاصه أكثر من محافظة ” .

يلاحظ من نص هذه المادة أنه إذا لم تسفر المراجعتان المالية والقانونية عما يوجب إيقاف تسجيل عقد العارية كسند وارد على منفعة عقار وتزيد مدته على تسع سنوات يؤشر بما يفيد تسجيل ملخص عقد العارية كسند وارد على منفعة عقار وتزيد مدته على تسع سنوات ثم يسجل (بدفتر الشهر) وذلك برقم مسلسل بتاريخ التسجيل ، بحسب قيده (بدفتر الأسبقية والحركة) .

وبعد تسجيل العقد بدفتر الشهر يتم تسليم صاحب الشأن صورة فوتوغرافية من عقد العارية المسجل .

حجية شهر عقد العارية

يكون عقد العارية حجة على الغير ولو لم يسجل طالما كانت مدته لا تجاوز تسع سنوات ، فإن جاوزتها فلا يحتج على الغير ، فإذا باع المعير العقار ، كان المشتري من طبقة الغير فلا يسري عقد العارية في حقه فيما جاوز هذه السنوات إلا إذا كان مسجلا ،

وحينئذ يحق للمشتري ، في حالة عدم التسجيل ، أن يطالب باسترداد العقار بالدعوى الشخصية يرفعها على المستعير لإلزامه بالرد

وذلك عملا بنص الفقرة الثانية من المادة (11) من قانون الشهر العقاري والتي تنص على أنه :

” 1- يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار ، إذا زادت مدتها على تسع سنوات ، والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما ، وكذلك الأحكام المثبتة لشيء من ذلك .

2- ويترتب على عدم تسجيلها ، أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة الى الإيجارات والسندات ، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الى المخالصات والحوالة ” .

ومفاد هذه المادة أن العارية إذا سجلت نفذت في حق الغير لكامل المدة المتفق عليها وهذا  لا يحول دون الخلف – وقد انتقلت إليه الملكية فأصبح معيرا – وطلب إنهاء العارية وفقا لنص المادتين 644 ، 645 من القانون المدني ، إذ ليس من شأن التسجيل حرمان المعير من حق تقرر له قانونا .

متى يكون عقد العارية غير المسجل حجة علي الغير

وفي حالة عدم تسجيل عقد العارية كسند وارد على منفعة عقار فإنه يكون حجة على الغير إذا كانت مدته لا تزيد على تسع سنوات أما إذا زادت على تسع سنوات فلا ينفذ في حقه ، وبالتالي يحق للمشتري في حالة عدم التسجيل ، أن يطالب باسترداد العقار بالدعوى الشخصية (م 235 مدني) ويرفعها على المستعير لإلزامه برد العقار المبيع .

شهر دعوي العارية

تنص المادة (635) مدني على أنه :

” العارية عقد يلزم به المعير أن يسلم المستعير شيئا غير قابل للاستهلاك ، ليستعمله بلا عوض ، لمدة معينة أو في غرض معين ، على أن يرده بعد الاستعمال “

فيلاحظ من نص هذه المادة أنه يتعين على المعير الالتزام بتسليم المستعير العقار المعار بالحالة التي يكون عليها وقت انعقاد العارية وأن يتركه للمستعير طول مدة العارية ، فإذا أخل المعير بهذا الالتزام كان للمستعير رفع دعوى لتنفيذه عينا متى كان ذلك ممكنا ، يطلب بموجبها الحكم بصحة ونفاذ العقد مع التسليم

فإن كانت مدة العارية تجاوز تسع سنوات كانت الدعوى من المحررات واجبة الشهر عملا بنص المادتين 11 ، 15 من قانون الشهر العقاري ، وحينئذ تخضع للإجراءات التي بصدد شهر دعوى صحة التعاقد .

شهر حكم عقد العارية

تسجيل عقد العارية في الشهر العقاري

تنص المادة (217) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1- لا تشهر الأحكام واجبة الشهر ، إلا بعد صيرورتها نهائية .

2- وإذا تبين – عند المراجعة – وجود خطأ مادي أو نقص في بيانات العقار أو أسماء الخصوم أو أصل الملكية ، فيعمل إقرار يوضح البيانات الناقصة ، وتصحح البيانات الخطأ ، ويوقع على هذا الإقرار من الصادر لصالحه ، ويصدق على توقيعه ، ويلحق الإقرار بالحكم عند شهره .

3- ويلاحظ عند التأشير على الحكم بصلاحيته للشهر ، التنويه في عبارة التأشير الى الإقرار المذكور ” .

وتنص المادة (16) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى ، أو في هامش تسجيلها .

2- ويتم التأشير بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الأحكام” .

فيلاحظ من هذه المواد أنه متى صدر الحكم بصحة ونفاذ عقد العارية والتسليم ، وكانت متعلقة بعقار وتزيد مدتها على تسع سنوات ، كان الحكم متى أصبح نهائيا ، من المحررات واجبة الشهر ، فإن كانت صحيفة الدعوى قد سجلت فإن الحكم يشهر بطريق التأشير الهامشي بإثبات منطوقه في هامش تسجيلها ، أما أن لم تكن قد سجلت فيشهر بطريق التسجيل .

ويكفي تسجيل صحيفة الدعوى خلال السنوات التسع لتنفذ العارية في حق الغير ولو صدر الحكم بعد انقضائها طالما تأشر به في هامش تسجيلها إذ يرتد أثر شهره الى تاريخ الصحيفة .

والحكم الذي يتعين شهره – سواء عن طريق التسجيل أو التأشير الهامشي ، هو الحكم النهائي ، ويكون الحكم نهائيا إذا كان لا يقبل الطعن بطرق الطعن العادية وهى المعارضة والاستئناف .

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

©المقالة محمية بحقوق النشر الحقوق ( مسموح بالتحميل pdf في نهاية المقالة)