الدعاوي والأحكام واجبة الشهر في قانون الشهر العقاري

تعرف علي الدعاوي والأحكام واجبة الشهر في قانون الشهر العقاري وفقا لنصوص المواد 15 و 16 و 17 ونوعية وطبيعة دعاوي الاستحقاق لتسجيل الملكية العقارية مباني و أراضي زراعية وفضاء وتسجيل الشقق السكنية وشرط شهر الدعوي العقارية لا يتم قبولها بدونة وعدم تسجيل الحكم العقاري لا يترتب عليه تسجيل العقارات

الدعاوي العقارية الواجبة الشهر

تنص المادة (15) من قانون الشهر العقاري على أنه :

• يجب التأشير في هامش تسجيل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع
• فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجل تلك الدعاوى ، ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال
• كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ، وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلام صحيفة وقيدها بجدول المحكمة .

مفاد هذا النص أن الدعاوى واجبة الشهر تشمل دعاوى الطعن في التصرف ودعاوى الاستحقاق ودعوى صحة التعاقد متى وردت على حقوق عينية عقارية .

دعوى الطعن في التصرف

تنص الفقرة الأولى من الماجة (15) من قانون الشهر العقاري على أنه :

يحب التأشير في هامش تسجيل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا ، كدعوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع ، فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجيل تلك الدعاوى .

يتضح من هذه المادة أن الطعن قد ينصرف الى وجود التصرف منعدما منه إبرامه وهو ما ينال عن وجوده أصلا ، ويتحقق ذلك عن طريق دعوى البطلان المطلق للتصرف أو دعوى الصورية المطلقة للتصرف

فكل من الدعويين تنال من وجود التصرف فتعدمه ، فلا يترتب عليه أى أثر من الآثار القانونية التي أراد المتعاقدان ترتيبها بإبرامهما له ، فإن كان عقدا ناقلا للملكية فإن الملكية لا تنتقل بموجبه حتى إذا سجل لكنها تبقى للمتصرف دون أن يتعلق للمتصرف إليه أى حق عليها ، وحتى ينفذ هذا الأثر بالنسبة للغير يجب شهر صحيفة الدعوى .

وقد ينصرف الطعن الى صحة التصرف ، فينشأ التصرف ويوجد ولكن تعلق به شائبة تنال منه تخول أحد الطرفين دون الطرف الآخر أن يطلب إبطال التصرف فإذا ما قضى له بذلك أهدر التصرف منذ تاريخ إبرامه ، ويندرج تحت ذلك جميع التصرفات القابلة للإبطال الواردة على حق عيني عقاري وأيضا دعوى نقض قسمة المال الشائع للغبن ، وحتى ينفذ هذا الأثر بالنسبة للغير يجب شهر صحيفة الدعوى .

وقد ينصرف الطعن الى صحة التصرف ، فينشأ التصرف ويوجد ولكن تعلق به شائبة تنال منه تحول أحد الطرفين دون الطرف الآخر أن يطلب إبطال التصرف فإذا ما قضى له بذلك أهدر التصرف منذ تاريخ إبرامه

ويندرج تحت ذلك جميع التصرفات القابلة للإبطال واردة على حق عيني عقاري وأيضا دعوى نقض قسمة المال الشائع للغبن ، وحتى ينفذ هذا الأثر بالنسبة للغير يجب شهر صحيفة الدعوى .

وقد ينصرف الطعن الى انحلال الرابطة العقدية لإخلال أحد المتعاقدين بالتزامه فتنصرف الدعوى الى طلب فسخ العقد أو الى تقدير انفساخه إذا توافر الشرط الفاسخ الصريح وتحققت المخالفة التي توجب إعماله

ومن هذا القبيل دعوى الرجوع في الهبة وهى دعوى بتقدير حق الواهب في فسخ عقد الهبة لعذر مقبول وانتفاء المانع من ذلك ، وأيضا دعوى تقرير النقايل الذي ترتب عليه إلغاء العقد متى امتنع الطرف عن تنفيذ التزامه برد العقار محل العقد ، وحتى ينفذ هذا الأثر بالنسبة للغير يجب شهر صحيفة الدعوى .

وقد ينصرف الطعن الى نفاذ التصرف ، فترفع الدعوى بعدم نفاذ التصرف في حق المدعى ، كدعوى عدم نفاذ الوصية فيما جاوز ثلث التركة في حق المدعى كوارث للموصي

ويأخذ ذات الحكم دعوى عدم نفاذ تصرف المريض مرض الموت في حق ورثته فيما جاوز ثلث التركة ، فدعاوى الطعن في هذه التصرفات التي يجب التأشير بها أو تسجيلها فهى الدعاوى التي تطعن في وجود التصرف ، أو في صحته ، أو في نفاذه .

والدعاوى التي تطعن في وجود التصرف نوعان :

• (1) دعاوى تنكر وجود التصرف منذ البداية ، وهذه هى دعاوى الطعن ببطلان التصرف لسبب من أسباب البطلان المطلق (كانعدام الأهلية وفقد التميز وعدم مشروعية المحل أو السبب) ودعاوى الطعن بصورية التصرف فيكون التصرف في هذه الحالة لا جود له منذ البداية .
• (2) دعاوى لا تنكر وجود التصرف منذ البداية ولكنها تهدف الى فسخه أو الى إلغائه ويدخل في هذه الدعاوى ، دعاوى الفسخ في العقود الملزمة للجانين إذا لن يف أحد المتعاقدين بالتزاماته ، ودعاوى الانفساخ إذا كان العقد قد انفسخ من تلقاء نفسه لشرطه في العقد يقضي بذلك أو لاستحالة تنفيذه بسبب أجنبي

ودعاوى الرجوع في الهبة لعذر مقبول وعدم وجود المانع من الرجوع ، ودعاوى حل الشركة بناء على طلب أحد الشركاء لسبب يسوغ الحل (م530/1مدني) أو انحلالها بسبب طلب أحد الشركاء إخراجه من الشركة لسبب معقول إذا كانت الشركة معينة المدة (م 531/2 مدني)

أما الدعاوى التي تطعن في صحة التصرف يندرج تحتها :

• (1) جميع دعاوى إبطال التصرف ، لسبب نقص في الأهلية أو عيب في الرضاء من غلط أو تدليس أو إكراه أو استغلال .
• (2) دعوى نقض القسمة الرضائية ، إذا أثبت أحد المتقاسمين أنه قد لحقه منها غبن يزيد على الخمس (م845 مدني) أما إكمال باقي الشركاء حصة الشريك المغبون نقدا أو عينا ، فقد سبق بيان كيفية إجراء شهره ،

وأما دعوى تكملة الثمن بسبب غبن يزيد على الخمس في بيع عقار مملوك لشخص لا تتوافر فيه الأهلية ، فهذه إذا قضى فيها بتكملة الثمن الى أربعة أخماس ثمن المثل (مادة 425 مدني) ولم يف المشتري بالتزامه من دفع تكملة الثمن ، تؤول الى دعوى فسخ ويجب شهرها كسائر دعاوى الفسخ ، وقبل هذا الشهر ” لا تلحق هذه الدعوى ضررت بالغير حسن النية إذا كسب حقا عينيا على العقار المبيع” (مادة 246/2 مدني)

والدعاوى التي تطعن في نفاذ التصرف يندرج تحتها :

• (1) الدعوى البوليصية وهى الدعوى التي يرفعها الدائن بطالا فيها عدم نفاذ تصرف المدين في حقه إذا توافرت في هذا التصرف شروط معينة (مادة 237 مدني) ،
• (2) دعوى عدم نفاذ الوصية في حق الورثة فيما يزيد ثلث التركة ، ويلحق بها دعوى عدم نفاذ بيع المريض مرض الموت (أو تصرفه بوجه عام) في حق ورثته فيما يزيد على ثلث التركة (مادة 477 مدني) وقبل شهر هذه الدعوى لا يسري الحكم فيها “إضرارا بالغير حسن النية إذا كان هذا الغير قد كسب بعوض حقا عينيا على العين المبيعة” (مادة 478 مدني)

قائمة بالدعاوي العقارية واجبة الشهر

نخلص من ذلك أن دعاوى الطعن في التصرفات واجبة الشهر ، والتي يجب التأشير بها أو تسجيلها ، تشتمل على الدعاوى الآتية :

• (1) دعوى الطعن ببطلان التصرف .
• (2) دعوى الطعن بصورية التصرف .
• (3) دعوى المطالبة بفسح التصرف .
• (4) دعوى تقدير انفساخ التصرف .
• (5) دعوى الرجوع في الهبة .
• (6) دعوى حل الشركة وانحلالها .
• (7) دعوى الطعن بإبطال التصرف .
• (8) دعوى نقض القسمة الرضائية للغين .
• (9) الدعوى البوليصية .
• (10) دعوى عدم نفاذ الوصية أو عدم نفاذ تصرف المريض مرض الموت في حق الورثة فيما يجاز ثلث التركة

تعقيب هام من موقع عمار علي شهر الدعاوي

قضت محكمة النقض المصرية في أحكام حديثة علي انه

1. اذا كان العقد محل الدعوي عرفيا ولا ينال من البيانات المقيدة بالسجل العيني والشهر العقاري فانه لا محل لشهر صحيفة الدعوي هذه سواء كانت بطلان أو صورية أو فسخ 
2. كما قضت أيضا أن دعوي تثبيت الملكية ودعوي الفرز والتجنيب لعقارات تخضع لنظام الشهر العقاري لا محل لشهر صحيفة الدعوي وانما عند صدور حكم يمكن تسجيله أما دعوي الصحة والنفاذ يجب شهر الصحيفة 

للمزيد عن أحكام الشهر والقيد وأحكام النقض بعدم وجوب الشهر لبعض الدعاوي طالع بحث عمار عن :

القيد والشهر لدعوي الملكية العقارية

دعوى الاستحقاق العقارية

دعوى الاستحقاق هى الدعوى التي يرفعها مالك العقار لاسترداد عقاره من الحائز له ، ويستند فيها المالك إلى الملكية وإلى السبب الذي اكتسبها بموجبه ، فقد يكون التقادم الطويل أو الميراث أو العقد المسجل …… الخ

والأصل في دعوى الاستحقاق العقارية أن تكون المطالبة فيها بحق ملكية العقار بين الحقوق العينية الأخرى ، ولا تطلق دعوى الاستحقاق (action en revendication) بمعناها المألوف على الدعوى العينية التي طالب فيها المدعى بحق عيني عقاري آخر غير حق الملكية ، كحق الانتفاع وحق الارتفاق .

وقد أوجب المشرع تسجيل دعوى الاستحقاق ، كتصرف واجب الشهر واردا على حقوق عينية عقارية أصلية .

فتنص العبارة الأولى من الفقرة الثانية من المادة (15) من قانون الشهر العقاري على ما يأتي :

” ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال ” .

وقد أوجب المشرع ذلك حماية لحقوق المالك من أحكام المالك الظاهر الذي لا يكون مالكا في الواقع لكنه يظهر على العقار بمظهر المالك . وحتى يحاج الغير بالأحكام التي تصدر بهذه الدعوى .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري في مفهوم القرار بقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني . شمولها دعاوى الاستحقاق . منها دعوى الاستحقاق عن طريق الميراث أو دعوى الإرث . ماهيتها . تلك التي يرفعها الوارث الحقيقي بعد قيد حق الإرث في السجل العيني لوارث ظاهر مطالبا باستحقاقه العقار الموروث

اختلافها هذه المثابة عن الدعوى التي يرفعها الوارث الحقيقي على الحائز مطالبا باستحقاق العقار الموروث . دعوى الاستحقاق عن طريق الميراث أو دعوى الإرث شرط قبولها تضمن الطلبات فيها طلب تغيير بيانات السجل العيني الواردة في قيد حق الإرث  بما يفيد أن الوارث الحقيقي هو المالك للعقار وليس الوارث الظاهر والتأشير بهذه الطلبات أمام بيانات السجل المشار إليها وتقديم شهادة دالة على حصول التأشير

(نقض مدني 13/3/1996 مجموعة محكمة النقض 47-1-468-90)

الأحكام  العقارية محل الشهر في قانون الشهر العقاري

تنص المادة (16) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها .

2- ويتم التأشير بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الأحكام من هذه المادة يتضح أن هناك طريقان الشهر الحكم الوارد على حقوق عينية عقارية أصلية ، وهما التأشير الهامشي والتسجيل .

وبناء عليه

إذا كانت صحيفة دعوى صحة التعاقد الواردة على حقوق عينية عقارية أصلية قد تم شهرها بطريق التسجيل فإن الحكم الصادر فيها يشهر بطريق التأشير الهامشي بمنطوقه في هامش تسجيل الدعوى  وإذا كانت صحيفة الدعوى قد تم شهرها بطريق التأشير الهامش ويجوز بالرغم من تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد أن يتم تسجيل الحكم الصادر منها .

وعندئذ يتعين على مكتب الشهر العقاري المختص التأشير بمنطوق الحكم في هامش تسجيل الصحيفة ، وإذا لم تكن صحيفة الدعوى قد أشهرت أصلا ، فإن الحكم الصادر فيها يشهر بطريق التسجيل ، حتى يحتج به على الغير من تاريخ هذا التسجيل .

(المستشار / أنور طلبة ، المرجع السابق ص 792)

والملاحظ أن محكمة النقض – حتى قبل إضافة الفقرة الثانية من المادة 16 من قانون الشهر العقاري بالقانون 25/1976 – تجيز شهر الحكم بطريق التسجيل ، وترد أثره الى تاريخ شهر صحيفة الدعوى حتى لو لم يؤشر به ، وذلك بقولها :

مؤدى نصوص المواد 15 ، 16 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري ، أن المشرع قد رسم للمدعى في دعوى صحة التعاقد طريقا يمكنه من التمسك بالحكم الذي يصدر لصالحه ، ضد كل من آلت إليه الحق من البائع المدعى عليه ، وإعلام الغير بالأخطار التي يتعرضون لها عند التعاقد بشأن العقار موضوع الدعوى .

وإذ كان هذا الإعلام يتحقق بالتأشير بمنطوق الحكم وحده ، فإنه من باب أولى يتحقق بشهر الحكم كاملا ، إذ أن هذا الشهر يتضمن كل بيانات التسجيل الهامشي ويزيد عليه ، ومتى تقرر ذلك ، فإن أثر تسجيل الحكم من حيث الاحتجاج على من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار ، يرتد الى تاريخ تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد .

(نقض مدني 30/1/1969 مجموعة محكمة النقض 20-11-193-32 ، نقض مدني 13/3/1983 طعن 310 لسنة 49 ق)

وجوب شهر دعوي صحة التعاقد

تنص المادة (15) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى ، التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع ، فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجيل تلك الدعاوى .

2- ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينية العقارية ، أو التأشير بها حسب الأحوال . كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية .

3- وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة .

وتنص المادة (17) من القانون على أنه :

1- يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التأشير بها ، أن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون ، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها .

2- ولا يكون هذا الحق حجة على الغير ، الذي كسب حقه بحسن نية ، قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما في الفقرة السابقة .

3- ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها ، بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية ، أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول ” .

يتضح من هاتين المادتين أن

تسجيل دعاوى صحة التعاقد أصبح لازما

طالما وردت على حقوق عينية عقارية أصلية وأنه يترتب على التأشير بمنطوق الحكم النهائي الصادر فيها ، على هامش تسجيل صحائفها انسحاب أثر هذا التأشير الى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى ، وأن ذلك على سبيل الاستثناء ، حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى ، وهذا الاستثناء لا يصح التوسع في تفسيره أو القياس عليه .

ويتم الإبقاء على الحالات الخارجة عن نطاق هذا الاستثناء على حكم الأصل العام ، باعتبار أن الملكية لا تنتقل لا يبين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير ، إلا بتسجيل العقد ، أو بشهر الحكم ، وسواء تم شهر الحكم بالتسجيل أو التأشير الهامشي ، بمنطوقه في هامش تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد ، ومن تاريخ هذا التسجيل أو الشهر تنتقل الملكية الى المشتري .

اجراءات شهر الحكم القضائي بحق عيني

إذ كانت صحيفة دعوى صحة التعاقد غير مسجلة  فإنه يتعين تسجيل الحكم طبقا للمادة 16/2 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 فتمر إجراءات تسجيل الحكم بكافة مراحل الشهر الآتية :

تقديم طلب التسجيل لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة وهى التي يقع العقار في دائرة اختصاصها :

فتنص المادة (21) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقر في دائرة اختصاصها على النموذج الذي يصرف بغير مقابل ويصدر به قرار من وزير العدل ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار المشار إليه” .

ويشترط أن يكون الطلب مستوفيا كافة البيانات الخاصة بأصحاب الشأن وبموقع العقار والبيانات الخاصة بالتكليف والبيانات الخاصة بالحقوق العينية الأخرى على العقار .

ويرفق بالطلب حافظة مستندات تتضمن صورة رسمية من الحكم وكافة المستندات اللازمة لإجراء الشهر .

بعد ذلك يتعين على المأمورية قيد الطلب بدفتر أسبقية الطلبات فتنص المادة (24) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” ويعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ قيد الطلب ” .

وتنص المادة (22) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه “

” يؤدي الرسم المستحق على طلب الشهر قبل قيده بدفتر أسبقية الطلبات ” .

وبعد أن يؤشر المأمورية على الطلب بالقبول للشهر يتم إخطار طالب التسجيل بذلك ويسلم صورة رسمية من الحكم ، ويرفق منها صورة من العقد محررة على الورق الأزرق المدموغ .

فيقوم طالب التسجيل بتقديم الصورة الرسمية من الحكم مصحوبة بصورة العقد وسائر الأوراق المقدمة الى ذات المأمورية .

فيتضح على صورة الحكم باعتبارها مشروعا للمحرر خاتم (صالحا للشهر) وكذلك على صورة العقد ثم يسدد رسوم الشهر العقاري دون رسوم التصديق بعد ما حل الحكم محل هذا التصديق .

يتقدم طالب التسجيل بالأوراق السالفة الى مكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص ، الذي تتبعه المأمورية الجزئية ، لتسجيل الحكم والعقد (بدفتر الشهر) أخطر السجلات ، ثم تسليم الطالب صورة فوتوغرافية منهما ، وذلك على التفصيل السالف الذي رأيناه في تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد

التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة ونفاذ العقد في هامش تسجيل الصحيفة

لما كان مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لا ينقل الملكية ، إلا بعد التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة ونفاذ العقد في هامش تسجيل الصحيفة ، فإنه يتعين على المشتري أن يتقدم الى مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، الواقع في دائرتها العقار المحكوم بصحته ونفاذه ، بطلب لشهر هذا الحكم .

ويتم إرفاق حافظة مستندات تشتمل على الصورة التنفيذية من الحكم المراد شهره مع طلب التسجيل ، على أن تكون محررة بالمداد الأسود على الورق الأزرق المدموغ .

ويرفق بطلب الشهر حافظة مستندات تشتمل على الصورة التنفيذية من الحكم المراد شهره ، محررة بالمداد الأسود على الورق الأزرق المدموغ ، وتشتمل كذلك على كافة المستندات اللازمة للشهر .

فتقوم المأمورية بقيد الطلب بدفتر أسبقية الطلبات ويتم إخطار طالب الشهر (بالقبول للشهر) .

وتقوم المأمورية بمراجعة الحكم ويكون بحثها فتقصر على تحقيق الملكية والتكليف ومتى تأكدت المأمورية أن من صدر ضده الحكم كان هو المدعى عليه في دعوى صحة التعاقد التي سجلت صحيفتها ، وأنه هو المالك للعقار ، ختمت الحكم بخاتم (صالحا للشهر) بعدها يتقدم طالب شهر الحكم الى مكتب الشهر العقاري الرئيسي الذي تتبعه المأمورية بالحكم لشهره ، ويتم شهره بالتأشير الهامشي ، ويرتد أثر هذا التأشير الى تاريخ تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد .

أما إذا تأكدت المأمورية أن من صدر ضده الحكم كان غير مالك العقار ، رفضت طلب شهر الحكم ، وعندئذ يتعذر شهره بأى طريق من طرق الشهر العقاري الأربعة المعروفة .

لكن قد يحدث بسبب ازدحام العمل أن تؤشر المأمورية على الحكم بخاتم (صالحا للشهر) رغم أن المحكوم عليه غير مالك . فإذا لم يستدرك المكتب الخطأ أثناء مراجعة المستندات عليه أن يمتنع عن الشهر . أما إذا لم يستدرك الخطأ وقام بشهر الحكم فإن هذا الحكم لا يترتب عليه نقل الملكية الى من صدر الحكم لصالحه .

وقد قضت محكمة النقض بأن

لئن كان صحيحا أن تسجيل عقد البيع لا ينقل الملكية الى المشتري إلا إذا كان البائع مالكا لما باعه ، إلا أن بيع ملك الغير قابل للإبطال لمصلحة المشتري وحده ولا يسري في حق المالك الحقيقي ولهذا المالك أم يقر البيع في أى وقت فيسري عندئذ في حقه وينقلب صحيحا في حق المشتري كما ينقلب العقد صحيحا في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع الى البائع بعد صدور العقد

(نقض مدني 18/4/1968 مجموعة محكمة النقض 19-2-780-113)

وبأنه بطلان عقد بيع ملك الغير مقرر لمصلحة المشتري ومن ثم فيكون له – دون غيره – أن يطلب إبطال العقد . وإجازة المشتري للعقد تزيل قابليته للإبطال ، وتجعله صحيحا فيما بين العاقدين أما بالنسبة للمالك الحقيقي فيجوز له إقرار هذا البيع صراحة أو ضمنا

(نقض مدني 25/7/1990 طعن مدني 245 لسنة 55ق)

شهر الأحكام الأخرى

إذا كانت صحيفة الدعوى غير مسجلة يشهر الحكم الصادر فيها عن طريق التسجيل ويمر الحكم بكافة مراحل الشهر العقاري .

أما إذا كانت صحيفة الدعوى مشهرة سواء بطريق التسجيل أو بطريق التأشير الهامشي ، ويشهر الحكم في هذه الحالة بطريق التأشير الهامشي , حيث يقوم من صدر الحكم لصالحه بتقديم صورة رسمية من الحكم محررة بالمداد الأسود على الورق الأزرق المدموغ الى مكتب الشهر العقاري المختص ومرفقا بها طلب لشهره ، فيقوم المكتب بالتأشير الهامشي .

ويلاحظ أنه لا يترتب على الشهر أثره إلا إذا كان المحكوم عليه مالكا للعقار .

وجوب صيرورة الحكم محل الشهر نهائيا

تنص الفقرة الأولى من المادة (16) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها ” .

وتنص المادة (17) أيضا على أنه :

• 1- يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التأشير بها أن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون ، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها .
• 2- ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي كسب حقه بحسن نية ، قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما في الفقرة السابقة
• 3- ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية ، أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول

والحكم يصبح نهائيا في أحد الحالات الآتية :

• -الحكم الانتهائي الصادر من المحكمة الابتدائية . إذا كانت قيمة الدعوى لا تجاوز عشرة آلاف جنيه .
• -الحكم الابتدائي إذا مضت عليها مواعيد الطعن العادية .
• -الحكم الابتدائي الذي يطعن عليه بطرق الطعن العادية . وتأيد استئنافيا فإذا قضت محكمة الاستئناف ببطلان الحكم الابتدائي فيكون الحكم الصادر منها هو الحكم النهائي لكن إذا قضت محكمة الاستئناف بالبطلان مع إعادة الدعوى الى محكمة أول درجة للفصل في موضوعها فإن الحكم يعد كأن لم يكن .

وفي حالة ما يكون الحكم نهائيا فإن الطعن في حكم الاستئناف بأى طريق من طرق الطعن غير العادية لا ينال من اعتباره نهائيا ويظل صالحا للشهر به .

وإذا قضى في الطعن غير العادي بإلغاء حكم الاستئناف زالت كل الآثار التي ترتبت عليه ومنها التأشير به دون أن ينال ذلك من تسجيل صحيفة الدعوى .

أما إذا اقتصر الطعن على إلغاء الحكم وإعادة النزاع للفصل فيه مجددا زالت بذلك صفة النهائية التي قررت بالحكم النهائي وكل أثر ترتب عليها كالتأشير بالحكم فيعد التأشير كأن لم يكن .

والمقرر قانونا وجوب التأشير بالحكم خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيا ، حتى لو طعن فيه بطريق غير عادي ، وألغى الحكم وأعيد الفصل فيه مجددا ، وتحتسب مدة الخمس سنوات منذ 3صدور الحكم النهائي لأول مرة ، و لا يساغ القول بأنه طالما ألغى الحكم النهائي الأول ، فإن المدة تحتسب من تاريخ صدور حكم نهائي جديد ، باعتبار أن الحكم الأول قد أصبح كأن لم يكن .

(المستشار / أنور طلبة ، مرجع القانون المدني ص 800)

الأثر المترتب علي عدم تسجيل الأحكام العينية العقارية

تنص الفقرة الثانية من المادة (9) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها ، لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول ، لا بين ذوي الشأن ، ولا بالنسبة الى غيرهم ” .

وتنص الفقرة الأولى من المادة (10) من ذات القانون على أنه :

” …. ويترتب على عدم التسجيل ، أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير “

وتنص الفقرة الثانية من المادة (17) من ذات القانون على أنه :

” ولا يكون هذا الحق حجة على الغير ، الذي كسب حقه بحسن نية ، قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما في الفقرة السابقة ” .

فيتضح من هذه الفقرات أن كل حكم نهائي ينشئ أو ينقل أو يغير أو يزيل أو يقرر حقا من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب تسجيله لأنه يترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة الى الغير ، كما أن هذه الأحكام لا تكون حجة على الغير .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الملكية في المواد العقارية والحقوق العينية الأخرى ، لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أم بالنسبة للغير إلا بالتسجيل . وما لم يحصل هذا التسجيل ، تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، ولا يكون للمتصرف إليه ما بين تاريخ التعاقد الى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أى حق فيها ، وكان الثابت أن الطاعنين لم يسجلا عقد شرائهما للأرض محل النزاع إلا بتاريخ ……. فإن الملكية لا تنتقل إليهم إلا منذ هذا التاريخ ، ويكون الحكم قد التزم هذا النظر موافقا لصحيح القانون

(نقض مدني 1/2/1990 طعن 1196 لسنة 53ق)

وبأنه بيع العقار قبل أن يسجل ، لا يزال من طبيعته نقل الملكية إذ ينشئ التزاما بنقلها في جانب البائع ، وكل ما أحدثه قانون التسجيل ومن بعده قانون الشهر العقاري من تغيير في أحكام البيع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو أن نقل الملكية بعد أن كان نتيجة لازمة للبيع الصحيح ، أصبح متراخيا ما بعد شهره . ولذلك يبقى البائع ملزما بموجب العقد بتسليم المبيع وينقل الملكية للمشتري ، كما يبقه المشتري ملزما بأداء الثمن ، الى غير ذلك من الالتزامات التي ترتبت بينهما على التقايل بمجرد حصول البيع

(نقض مدني 9/5/1973 مجموعة محكمة النقض 24-2-725-129)

وبأنه مؤدى ما نصت عليه المادتان الأولى والثانية من القانون رقم 18 لسنة 1923 أن كل حكم يقرر ملكا أو حقا عينيا ، سواء كان نقلا أو إنشاء أو تغييرا يجب تسجيله . كما أن كل حكم يقرر فسخا أو بطلانا أو إلغاء يستند الى تاريخ العقد المحكوم بفسخه أو بطلانه أو إلغائه يجب كذلك ، ومن يثم تكون الحكام الصادر بفسخ وجب حتما بحكم القانون ، أو وقع نتيجة لشرط فاسخ صريح أو ضمني ، واجبة التسجيل ، باعتبار أنها أحكام مقررة .

وعلى ذلك ، فإذا كان فسخ عقد البيع المسجل الصادر من مورث الطاعنين الى المطعون ضده الثاني ، قد قضى به ضمنا في الحكم الصادر برفض دعوى البائع بالمطالبة بباقي الثمن ، وكان هذا الحكم لم يسجل ، فإن المبيع يبقى في ملكية المشتري ، ولا تعوج ملكيته الى البائع

(نقض مدني 8/2/1962 مجموعة محكمة النقض 13-1-196-30)

خاتمة بحث شهر الصحيفة

المشرع لم يرتب جزاء على عدم شهر دعاوى الاستحقاق ومنها دعوى ثبوت الملكية والتسليم وغيرها ومن ثم لا يلزم شهر صحيفتها (فيما عدا دعوى صحة التعاقد

أصدرت محكمة النقض حكما بجلسة 7/5/2018 أكدت فيه على أن المشرع وإن أوجب تسجيل دعاوى الاستحقاق لأي حق من الحقوق العينية العقارية ، إلا أنه لم يرتب عدم قبول تلك الدعاوى جزاء على عدم تسجيلها وقالت المحكمة في حيثيات الحكم

وحيث إن الطاعنة تنعي على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، حين قضى بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها ، مع أن المشرع لم يرتب هذا الجزاء على عدم تسجيل صحيفة دعوى تثبيت الملكية ، الأمر الذي يعيبه ، ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن مفاد النص في المادتين 15/2، 17/1، 2 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 يدل على أن المشرع وإن أوجب تسجيل دعاوى الاستحقاق لأي حق من الحقوق العينية العقارية

إلا أنه لم يرتب عدم قبول تلك الدعاوى جزاء على عدم تسجيلها

بل إن كل ما يترتب على ذلك هو أن حق المدعي فيها إذا ما تقرر بحكم فلا يكون حجة على الغير حسن النية الذي ترتب له حقوق عينية قبل تسجيل هذا الحكم. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول دعوى الطاعنة بتثبيت ملكيتها لأرض التداعي لعدم تسجيل صحيفتها، فإنه يكون قد خالف القانون

الطعن رقم 7354 لسنة 81ق جلسة 7/5/2018

 الطعن رقم 5904 لسنة 78 قضائية بتاريخ 2/6/2016

الطعن رقم 4857 لسنة 69 قضائية جلسة 1/11/2011 مكتب فني 62 رقم الصفحة 941

الوضع بالنسبة للاماكن الخاضعة للسجل العيني

هذا المبدأ لا يسرى إلا على الأماكن الخاضعة للسجل الشخصي لأحكام قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، أما الأماكن الخاضعة للسجل العيني فيجب شهر صحيفتها عملا بنص المادتين 32 ، 33 من قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 ومفادهما أن الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواردة على هذا الحق أو بفسخه أو بطلانه في الأماكن التي تخضع لأحكام هذا القانون ، يجب لقبولها تضمين الطلبات فيها طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني والتأشير بمضمونها في السجل وتقديم شهادة تدل على حصول هذا التأشير.

في هذا المعنى الطعن رقم 15490 لسنة 81 جلسة 10/3/2013

تعقيبلموقع عمار

صدر حكما لمحكمة النقض فى 15/3/2015 برقم 13967/67 ق مفاده انه

اذا ما كان طلب البطلان او الفسخ على عقد عرفى ولم يوجه الطلب الى البيانات المدرجة فى السجل فانه لا مجال لإعمال القيد بشهر الصحيفة فقد قضت

إذا انصب النزاع على فسخ عقد بيع عرفي فلا محل لشهر عريضة دعواه ذلك النص فى المادة 26 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن السجل العينى على ” أن …. “

مؤداه

أن المشرع إنما أوجب الـتأشير بالدعاوى التى ترفع ضد البيانات المدرجة فى السجل , وأن أي دعوى لا يكون من شأن الحكم الصادر فيها المساس بحجية البيانات الواردة بالسجل العيني أو تم شهره طبقاً للقانون لا موجب للتأشير بها , إذ ليس من شأن الفصل فيها سلباً أو إيجاباً المساس بحجية تلك البيانات وعليه فإذا ما انصب النزاع الماثل على فسخ عقد بيع عرفي فلا محل لشهر عريضة دعواه إذ ليس هناك مساس بالبيانات الواردة فى السجل

( الطعن 13967 لسنة 76 ق جلسة 15 / 3 / 2015)

وتضمنت حيثيات ذلك القضاء من محكمة النقض :

ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن مؤداه ان المشرع انما اوجب التأشير بالدعاوى التى ترفع ضد البيانات المدرجة فى السجل وان أي دعوى لا يكون من شأن الحكم الصادر فيها المساس بحجية البيانات الواردة بالسجل العينى او تم شهره طبقا للقانون لا موجب للتأشير بها اذ ليس من شأن الفصل فيها سلبا او ايجابا المساس بحجية البيانات وعليه فاذا ما نصب النزاع الماثل على فسخ عقد بيع عرفى فلا محل لشهر عريضة دعواه اذا ليس هناك مساس بالبيانات الواردة فى السجل