التزام المستأجر باعادة العين للمؤجر وردها في القانون المدني

شرح التزام المستأجر باعادة العين المؤجرة للمؤجر وردها في للقانون المدني وفق قواعد محددة تكفل حق المؤجر في حماية عينه واستردادها بعد انتهاء الإيجار.

التزام المستأجر برد العين المؤجرة

يعتبر التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار من الالتزامات الجوهرية التي نص عليها القانون المدني المصري، ويهدف هذا الالتزام إلى حماية حقوق المؤجر وضمان استقرار العلاقة الإيجارية.

في هذا المقال ستجد:

• نصوص المواد القانونية المنظمة للرد
• متى يجب رد العين وأين يتم التسليم
• حقوق المؤجر في حالة المخالفة
• أحكام النقض المتعلقة بالموضوع

ما هو التزام المستأجر برد العين المؤجرة؟

تنص المادة 590 من القانون المدني على أن:

“يجب على المستأجر أن يردّ العين المؤجّرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً أن يدفع للمؤجر تعويضاً يُراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.”

والمادة 591 مدني توضح:

“على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.”

شروط رد العين المؤجرة

1. بالحالة التي تسلمها عليها

• يجب أن تكون العين بحالة سليمة ما لم يكن هناك سبب أجنبي أدى للتلف.
• ,في حالة عدم وجود محضر استلام: يُفترض أن المستأجر استلم العين في حالة جيدة.

2. شمول الرد للملحقات

• يجب رد جميع ملحقات العين المؤجرة.
• يُرجع لمحضر الجرد عند النزاع.

3. الرد في الميعاد والمكان المحددين

• يتم الرد فور انتهاء العقد.
• يتم التسليم في المكان الذي وُجدت فيه العين وقت نشوء الالتزام، ما لم يُتفق على خلافه.

مصروفات رد العين

جزاء عدم رد العين المؤجرة

1. يحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء.
2. يجوز المطالبة بالتعويض وفقًا للقيمة الإيجارية.
3. يمكن اللجوء لقاضي الأمور المستعجلة للطرد.

أحكام النقض بشأن رد العين

قضت محكمة النقض:

• “يكفي لإثبات الرد أن يُعلم المؤجر بوضع العين تحت تصرفه، دون الحاجة لشكل معين.”
• “استمرار شغل العين بعد انتهاء العقد بغير سند قانوني يعد غصبًا.”

التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار وفقا للقانون المدني

يلتزم بموجب عقد الإيجار ان يرد العين المؤجرة بالحالة التى تسلمها عليها فإذا تبين أن حالة العين عند الرد تختلف عن حالتها وقت التسليم

فإما أن يكون ذلك بسبب ان العين قد تلفت أو هلكت وإما ان يكون ذلك سبب اخر كأن يكون هناك عجز فى مساحتها أو نقص فى ملحقاتها أو أن تكون العين قد ضاعت كلها أو بعضها ولكل من هاتين الحالتين حكمه .

المادة 590 مدني تنص علي:

يجب على المستأجر أن يردّ العين المؤجّرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجّر من ضرر.

الأعمال التحضيرية عن التزام رد العين

• تعرض هذه المادة وما بعدها الإلتزام المستأجر برد المؤجرة عند نهاية الإيجار وهى تقابل المواد 378/ 463 و394 /481-482 من التقنين الحالى.
• ويبين المشروع أن المستأجر إذا استبقى العين فى يده بعد نهاية الإيجار دون ان يتجدد فعليه ان يدفع تعويضا يراعى فيه القيمة الإيجارية للعين والضرر الذى أصاب المؤجر وليس في هذا إلا تطبيق للقواعد العامة ولكن من الخير ذكره لأهميته العلمية .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4 – ص 551)

وإذا تخلف المستأجر عن أداء التزامه برد العين كان مسئولاً عن التعويض ويقدر ما أصاب المؤجر من ضرر وما فاته من كسب

كما يجوز للمؤجر طلب التنفيذ العينى بإخراج المستأجر قهراً بدعوى مستعجلة بالطرد أو بدعوى موضوعية إذا قام نزاع جدى فى صحة الإخلاء لمساس ذلك بأصل الدعوى.

كما له مساءلته جنائياً إذا كان لشيء منقولاً واختلسه أو أتلفه عمداً أو باعه أو رهنه ، وليس له رفع دعوى استرداد الحيازة إذا غير المستأجر حيازته (مادة 972) إنما يلجأ لدعوى العقد لإلزام المستأجر برد العين .

والالتزام بالرد غير قابل للانقسام فللمؤجر مطالبة أى من المستأجرين بالرد ، أما التعويض فيقسم بقدر قيمة حصة كل منهم ، وليس للمستأجر أو ورثته الامتناع عن الرد بحجة عدم ملكية المؤجر للعين المؤجرة

إذ أن الالتزام بالرد التزام شخصى أساسه عقد الإيجار ،

وإذ نشب نزاع حول ملكية العين ، فلا شأن به للمستأجر وعليه تنفيذ التزامه برد العين للمؤجر ولا مسئولية على المستأجر بسبب ذلك حتى لو أنذره مدعى الملكية بعدم الرد إذ لا توجد ثمة علاقة بين المنذر والمستأجر ،

فإذا صدر حكم بوضع العين تحت الحراسة . فلا ينال من حق المستأجر بالانتفاع بالعين مدة العقد ، ويعد انتهائها ينفذ الحارس على العين تحت يد المستأجر .

(أنور طلبه ص 79)

التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار الالتزامات الأساسية التي نص عليها القانون المدني المصري.

حيث يلتزم المستأجر بإعادة العين المؤجرة بالحالة التي استلمها بها، دون أي تغيير أو نقص، وذلك لضمان حقوق المؤجر واستقرار العلاقة الإيجارية.

فيما يلي توضيح لأهم الأحكام المتعلقة بهذا الالتزام:

وجوب رد العين المؤجرة كما استُلمت دون تغيير:

يجب على المستأجر رد العين المؤجرة بذاتها، ولا يجوز له استبدالها بشيء آخر أو دفع قيمتها، إلا بموافقة صريحة من المؤجر. كما يتحمل المستأجر مسؤولية أي نقص في المساحة أو المواصفات.

إلا إذا أثبت وجود سبب أجنبي خارج عن إرادته أو عدم ارتكابه أي خطأ.

إعادة ملحقات العين المؤجرة كما تم استلامها

وفقًا للقانون المصري، يجب على المستأجر رد جميع ملحقات العين المؤجرة، سواء المنصوص عليها في عقد الإيجار أو التي كانت موجودة عند بدء الانتفاع بالعقار.

ميعاد رد العين المؤجرة للمؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار

يجب على المستأجر تسليم العين المؤجرة فور انتهاء العقد، سواء بانتهاء مدته المحددة أو بإنهائه لأي سبب آخر، مثل الفسخ بسبب إخلال أحد الطرفين بالتزاماته.

ومع ذلك، يمكن للمستأجر حبس العين المؤجرة قانونيًا في بعض الحالات، مثل المطالبة بتعويض عن تحسينات أو ترميمات ضرورية لم يقم بها المؤجر.

مكان رد العين المؤجرة وفقًا للقانون المدني

تنص المادة 347 من القانون المدني المصري على أنه إذا كان محل الالتزام شيئًا محددًا، فيجب تسليمه في المكان الذي كان موجودًا فيه عند نشوء الالتزام، ما لم يوجد اتفاق مخالف.

أما في الالتزامات الأخرى، فيتم التنفيذ في موطن المدين أو في مركز أعماله إذا كان الالتزام متعلقًا به.

من يتحمل مصاريف رد العين المؤجرة؟

لم يحدد القانون المدني المصري جهة تحمل مصاريف رد العين المؤجرة، ولذلك تطبق القواعد العامة، والتي تنص على أن نفقات التنفيذ تقع على المستأجر بصفته المدين بالالتزام، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك.

أما تكاليف استلام المؤجر للعين المؤجرة، فتقع على المؤجر نفسه.

ماذا يحدث عند إخلال المستأجر بالتزام رد العين المؤجرة؟

في حالة امتناع المستأجر عن رد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار، يحق للمؤجر اتخاذ إجراءات قانونية، منها:

• دعوى الإخلاء، استنادًا إلى عقد الإيجار.
• دعوى الاستحقاق، في حال كان للمؤجر حق ملكية أو حق عيني آخر على العين المؤجرة.
• طلب تعويض عن أي ضرر لحق بالمؤجر نتيجة تأخر المستأجر في رد العين.

دور قاضي الأمور المستعجلة في استرداد العين المؤجرة

يمكن للمؤجر اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لطلب طرد المستأجر الممتنع عن رد العين بعد انتهاء عقد الإيجار، وذلك لحماية حقوقه ومنع استمرار وضع اليد بدون سند قانوني، وفقًا لأحكام القانون المدني المصري.

حماية حقوق المؤجر والمستأجر وفقًا للقانون

يسعى القانون المدني المصري إلى تحقيق  التوازن   العادل بين حقوق المؤجر والمستأجر، من خلال تنظيم التزام المستأجر برد العين المؤجرة وضمان ردها في الموعد المحدد وبحال جيدة،

مما يساهم في استقرار المعاملات الإيجارية وتقليل النزاعات القانونية.

قواعد رد العين بعد انتهاء الاجارة

يتبين من نص المادة 590 مدنى ان المستأجر يلتزم عند إنتهاء الإيجار برد العين المؤجرة التى تسلمها عند بدء إيجار ويجب على المستأجر أن يرد نفس العين المؤجر التى تسلمها .

فلا يجوز له أن يرد للمؤجر دون رضاه شيئاً آخر ولو كان خبيراً من العين المؤجرة وأن يردها بأكملها بحيث يسأل عن أى عجز فى المساحة أو فى مقدار العين المؤجرة ما لم يثبت السبب الأجنبى أو أنه لا خطأ فى جانبه .

كذلك يجب على المستأجر أن يرد ما تسلمه من ملحقات العين المؤجرة وإذا وقع خلاف بين المؤجر والمستأجر فى أن العين المؤجرة هى التى يقوم بردها أو وقع خلاف حول الملحقات وجب الرجوع إلى محضر الجرد إذا كان قد حرر عند بدء الإيجار .

أما إذا لم يكن ثمة محضر جرد وادعى المؤجر أن العين التى ترد ليست هى العين المؤجر أو ان بها عجز فى المساحة أو فى الملحقات كان عبء إثبات ذلك عليه بجميع الطرق.

ويكون الرد عند إنتهاء الإيجار وينتهى الإيجار بإنقضاء المدة التى حددها المتعاقدان أو قام بتحديدها القانون أو بأن يفسخ الإيجار قبل إنقضاء المدة أو بأى سبب آخر من أسباب إنتهاء الإيجار .

( الوسيط -6- مجلد 1- للدكتور السنهوري – ص 590 وما بعدها)

التزام المستأجر بالرد عند انتهاء الإيجار

لقد أوجب المشرع على المستأجر رد نفس العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار فلا يجوز له رد شئ آخر بدلاً منها أو قيمتها ما لم يقبل المؤجر .

ويجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بأكملها فإذا حصل عجز فى المساحة أو فى مقدار العين المؤجرة كان مسئولاً عنه ما لم يثبت السبب الأجنبى أو أنه لا خطأ فى جانبه .

كذلك يجب على المستأجر أن يرد ما تسلمه من ملحقات العين ، وقد تقدم الكلام فى ذلك .

وسرى الالتزام برد العين المؤجرة سواء كانت العين المؤجرة تخضع لأحكام التقنين المدنى أو لأحكام قوانين إيجار الأماكن أو أحكام قانون الإصلاح الزراعى .

ميعاد رد العين للمؤجر

يجب على المستأجر رد العين المؤجرة بانتهاء العقد أياً كان سبب انتهائه ، ويستوى أن يكون انتهاء العقد بانتهاء المدة المتفق عليها أو المدة المحددة بنص القانون أو انتهى العقد قبل انقضاء مدته سواء بفسخه لعدم وفاء أحد الطرفين بالتزامه أو لأى سبب آخر.

(مرقص ص 499)

غير أنه يجوز للمستأجر حبس العين إذا وجد أحد الأسباب التى يقرر له القانون فيها الحق فى حبس هذه العين إلى حين استيفاء حق له مرتبط بها ، كالتعويض عن إخلال المؤجر بالتزامه بإجراء الترميمات الضرورية .

وكالتعويض عما استحدثه المستأجر فى العين المؤجرة من بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات (مادة 592) أو انتهاء عقده بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة إلى غير المؤجر وكان يستحق تعويضاً عن ذلك (مادة 605 / 2 مدنى).

مكان رد العين المؤجرة

تنص المادة 347 مدنى على أنه

إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات وجب تسليمه فى المكان الذى كان موجوداً فيه وقت نشوء الالتزام . ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضى بغير ذلك .

  أما فى الالتزامات الأخرى فيكون الوفاء فى المكان الذى يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء أو فى المكان الذى يوجد فيه  مركز أعمال المدين إذا كان الالتزام متعلقاً بهذه الأعمال .

من يتحمل مصاريف رد العين المؤجرة؟ المستأجر أم المؤجر؟

لم يرد نص يبين من يتحمل مصروفات الرد فوجب الرجوع إلى القواعد العامة وهذه تقضى بأن :

تكون نفقات الوفاء على المدين إلا إذا وجد اتفاق أو نص يقضى بغير ذلك .

والمدين بالرد هو المستأجر فهو الذى يتحمل إذن مصروفات الرد ما لم يتفق المتعاقدان على غير ذلك .

وتنص المادة 581 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني على هذا الحكم صراحة إذ تقول :

يجب أن يعاد الشئ المأجور فى محل العقد وتكون نفقات إعادته على المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف مخالف.

 أما مصروفات تسلم المؤجر للعين بعد أن يضعها المستأجر تحت تصرفه ويخطره بذلك فهى على المؤجر ، إذ أن هذا التسلم التزام فى ذمته .

 (سليمان مرقص ص 49)

لمن ترد العين؟

يتم رد العين المؤجرة إلى المؤجر نفسه أو نائبه أو خلفه العام أو الخاص فلا يجوز لمستأجر جديد أن يطالب المستأجر السابق بتسليمه العين الواجب ردها إلى المؤجر .

لأن حق المستأجر حق شخصى لا ينشئ علاقة قانونية بينه وبين مستأجر سابق ، ولو كان هذا لا يزال واضعاً يده على العين.

  (السنهورى ص 87)

غير أنه يجوز للمستأجر اللاحق أن يرفع على المستأجر السابق دعوى غير مباشرة باسم المؤجر يطالبه فيها بتسليم العين . والمقرر أن تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة يكون بوضعها تحت تصرف المؤجر .

كيف يتم إثبات رد العين المؤجرة وفقًا للمادة 590 مدني؟

يجوز إثبات رد العين بكافة طرق الإثبات وذلك لأن  رد العين المؤجرة إلى المؤجر  واقعة مادية  – وليس تصرفاً قانونياً – ومن ثم فإنه يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة وقرائن الأحوال .

جزاء إخلال المستأجر بالتزامه برد العين المؤجرة ومسئوليتة عن أي عجز في العين أو ملحقاتها

إخلال المستأجر بالتزامه برد العين يعطى المؤجر الحق فى طلب التنفيذ العينى إذا كان ذلك ممكناً عملاً بالمادة 210 مدنى والتى تقض بأنه فى الالتزام بعمل يقوم حكم القاضى مقام التنفيذ .

وللمؤجر فى سبيل استرداد العين دعويان :

•  دعوى يستمدها من عقد الإيجار وتسمى فى العمل دعوى الإخلاء .
•  ودعوى تثبت له إذا كان مالكاً للعين أو كان له عليها حق عينى آخر يخوله وضع اليد عليها.

كحق الانتفاع والرهن الحيازي ، وهذه هى دعوى الاستحقاق،  وهذا لا يخل بحق المؤجر فى المطالبة بالتعويض .

دعوى الإخلاء واسترداد العين المؤجرة – متى يحق للمؤجر اللجوء للقضاء؟

يجوز للمؤجر اللجوء إلى قاضى الأمور المستعجلة بطلب طرد المستأجر من العين المؤجرة إذا امتنع عن ردها عند انتهاء الإيجار وذلك إذا توافر شرط عدم المساس بأصل الحق إذ يعتبر الاستعجال متوافراً فى الدعوى.

لأن وضع يد المستأجر بغير سند يهدد مصلحة المؤجر بخطر عاجل هو تفويت منفعة العين عليه.

دور قاضي الأمور المستعجلة في طرد المستأجر الممتنع عن رد العين

إن اختصاص القاضى المستعجل بالحكم فى الأمور التى يخشى عليها من فوات الوقت وفقاً للشرط الخير من المادة 45 من قانون المرافعات، يتحقق بتوافر شرطين :

الأول أن يكون المطلوب إجراء لا فصلاً فى أصل الحق .

الثانى قيام حالة استعجال يخشى معها من طول الوقت الذى تستلزمه إجراءات التقاضى لدى محكمة الموضوع .

فإذا أسفر الخلاف بين الخصوم عن قيام منازعة فى أصل الحق المقصود حمايته بالإجراء المطلوب كان للقاضى أن يتناول مؤقتاً ، فى نطاق حاجة الدعوى المستعجلة ، تقدير مبلغ الجد فى المنازعة .

فإن استبان له أن المنازعة جدية بحيث لم يعد أصل الحق واضحاً وضوحاً يستأهل حماية القضاء المستعجل حكم بعدم الاختصاص .

وإلا اعتبر المنازعة مجرد عقبة مادية تعترض السبيل إلى حق صريح وحكم بالاختصاص وبالإجراء المطلوب .

وأياً كان وجه الصواب أو الخطأ فى تقديره هذا فإن ذلك ليس من شأنه أن يحسم النزاع بين الخصمين فى أصل الحق .

إذ هو تقدير وقتى عاجل يتحسس به القاضى المستعجل ما يبدو للنظرة الأولى أن يكون هو وجه الصواب فى خصوص الإجراء المطلوب مع بقاء أصل الحق سليماً يتناضل فيه ذوو الشأن لدى محكمة الموضوع .

وتقع على كاهل من استصدر الحكم بهذا الإجراء مسئولية التنفيذ به إن ثبت فيما بعد من حكم محكمة الموضوع أن الحق لم يكن فى جانبه .

فالدعوى المرفوعة إلى قاضى الأمور المستعجلة بطلب الحكم بطرد مستأجر من المطحن المؤجر له لانتهاء مدة الإيجار المعينة فى العقد تدخل فى اختصاص القضاء المستعجل .

فإذا كان المستأجر قد أثار فى هذه الدعوى منازعة قوامها الادعاء بامتداد الإيجار عملاً بالمرسوم بقانون رقم 97 لسنة 1945 بشأن الأمكنة المؤجرة.

فرأى القاضى أن هذه المنازعة غير جدية لما ظهر له من أن عقد الإيجار ينصب فى جوهرة على آلات وأدوات مما لا يسرى عليه هذا القانون وهو خاص بالأمكنة.

فإن القاضى لا يكون قد تجاوز حد اختصاصه . وخطؤه – على فرض وقوعه – فى تكييف  عقد الإيجار  وفى تطبيق ذات قاعدة اختصاص القاضى المستعجل ولذلك لا يجوز الطعن فيه بطريق النقض .

اعادة العين للمؤجر

نص المادة 591 مدني برد العين المؤجرة

تنص المادة 591 مدني على انه

• (1) على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.
• (2) فإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين إفترض، حتى يقوم الدليل على العكس، أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة.

ماهية وقواعد رد العين المؤجرة للمؤجر

يخلص من نص المادة 591 مدنى ان

المستأجر يلتزم بموجب  عقد الإيجار   ان يرد العين المؤجرة بالحالة التى تسلمها عليها فإذا يبين أن حالة العين عند الرد تختلف عن حالتها وقت التسليم .

فإما أن يكون ذلك بسبب ان العين قد تلفت أو هلكت وإما ان يكون ذلك سبب اخر كان يكون هناك عجز فى مساحتها أو نقص فى ملحقاتها أو أن تكون العين قد ضاعت كلها أو بعضها ولكل من هاتين الحالتين حكمه .

وتقضى الفقرة الاولى من المادة 591 مدنى بأن المستأجر يلتزم برد العين المؤجرة بالحالة التى تسلمها عليها فإذا إختلفت حالتها وقت الرد عن حالتها وقت التسليم إعتبر المستأجر مخلاً بإلتزامه إذا لم يعد العين إلى حالتها وقت التسليم .

فيجب فى التقنين المدنى – الجديد ان تعرف حالة العين وقت التسليم حتى تكون هذه الحالة هى الحالة يجب رد العين عليها وعبء الإثبات هنا على المستأجر كما يتبين من الفقرة الثانية من المادة 591 مدنى

فالمستأجر وهو يرد العين يجب عليه ان يثبت ان حالتها وقت الرد هى حالتها وقت التسليم وخير سبيل لإثبات ذلك ان يكون الطرفان وقت التسليم قد حرر محضراً بيبين حالة العين وأوصافها وما تشمل عليه من ملحقات وهذا هو محضر الجرد أو محضر التسليم .

فإذا لم يوجد محضر تسليم أو بيان بأوصاف العين فقد وضع المشرع فى الفقرة الثانية من المادة 591 مدنى قد وضع هذ قرينة فانونية تقضى بان المستأجر قد تسلم العين فى حالة حسنة

ويبرر وضع هذه القرينة أن المؤجر يلتزم أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها فى حالة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم عليه الإتفاق أو لطبيعة العين (مادة 564 مدنى )

فان هذه القرينة معقولة تدل على أنه تسلم العين فى حالة حسنة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له من المنفعة ويترتب على ذلك أن المستأجر يلتزم برد العين فى حالة حسنة ما دام قد تسلمها فى هذه الحالة بموجب القرينة القانوينة سالفة الذكر .

على أن هذه القرينة قابلة لإثبات العكس كما هو صريح النص فيجوز للمستأجر أن يثبت أن   حالة العين   عند الرد هى حالتها التى تسلمها عليها وأنه رضى بها على هذا الوجه وذلك بجميع طرق الإثبات بما فيها شهادة الشهود والقرائن لأن الإثبات يتعلق بواقعة مادية .

فإذا إستطاع المستأجر إثبات ذلك بالوسائل المتقدمة فإنه يكون قد وفى بإلتزامه ولا تترتب أية مسئولية فى ذمته .

ويجب القول بأن إلتزام المستأجر برد العين طبقا لنص المادتين 590 و 591 مدنى هو إلتزام بتحقيق غاية لا إلتزام يبذل عناية

كإلتزام المؤجر بتسليم العين وككل إلتزام بالتسليم أو الرد وذلك حتى ترجع إلى حكم القواعد العامة فيما لم يرد فيه نص خاص .

ومن ثم يكون الأصل

هو أن يلتزم المستأجر برد العين بالحالة التى تسلمها عليها وإلتزامه هذا هو إلتزام بتحقيق غاية لا إلتزام ببذل عناية فلا يستطيع أن يتخلص من المسئولية إلا بإثبات السبب الاجنبى

ولا يكفى أن يثبت عناية الشخص المعتاد  دون أن يستند هذا الحكم إلى الفقرة الاولى من المادة 591 مدنى فإن هذا النص إنما يتكلم عن السبب الأجنبى فى صدد هلاك العين أو تلفها

وإنما يستند الحكم إلى القواعد العامة فإن كل إلتزام بالرد أو بالتسليم هو إلتزام بتحقيق غاية لا إلتزام ببذل عناية .

الوسيط -6 – مجلد 1- للدكتور السنهوري- ص 598 وما بعدها

رد العين المؤجرة للمؤجر في أحكام النقض

يتناول هذا المبحث من البحث، رد العين المؤجرة للمؤجر في ضوء أحكام النقض، حيث يتناول التزام المستأجر برد العين المؤجرة وفقًا لما نص عليه القانون المدني المصري، مع تسليط الضوء على كيفية تطبيق هذه الأحكام في حالات النزاع.

قضت محكمة النقض بأن

المقرر فى قضائها أن تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة – عند انتهاء الإجارة – يكون بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً .

ويكفى فى هذا الخصوص أن يحيط المستأجر المؤجر علماً بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه بأى طريق من طرق العلم ، إذ لم يتطلب القانون لذلك شكلاً خاصاً .

(نقض 20/2/1986 طعن 1169س 51ق)

وبأنه من المقرر فى قضاء محكمة النقض أن تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة يكون بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً .

ويكفى فى هذا الخصوص أن يحيط المستأجر المؤجر علماً بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه بأى طريق من طرق العلم إذ لم يتطلب القانون لذلك شكلاً خاصاً .

وإذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن – المستأجر – وجه للمؤجر خطاباً – عند  انتهاء مدة الإيجار  – رفض الأخير استلامه ، طلب فيه اعتبار عقد الإيجار منتهياً من ذلك التاريخ وفوضه فى التصرف.

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بأجرة الماكينة – عند مدة لاحقة – على عدم وفائه بالتزامه برد الماكينة. بعدم عرضها على المؤجر عرضاً حقيقياً بالإجراءات المنصوص عليها فى المادة 487 من تقنين المرافعات.

مع أنه إجراء غير مطلوب فى واقع الدعوى ، فإنه يكون قد خالف القانون .

(نقض 28/4/1976 طعن 687س 43ق)

وبأنه يجب على المستأجر وفقاً لنص المادة 590 من القانون المدنى أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء الإيجار ، ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة ،

بل يجب على المستأجر أن يضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق وإذا كان النزاع فى حقيقته يدور حول وفاء المطعون عليه بالتزامه برد الأطيان المؤجرة إلى مورث الطاعنين فى نهاية مدة الإيجار .

فبينما يقول المطعون عليه أن علاقة الإيجار مع المورث انقضت بتأجيره الأطيان إلى الغير يتمسك الطاعنون باستمرار هذه العلاقة بوضع يد المستأجرين من المطعون عليه على هذه الأطيان طبقاً للمستندات المؤيدة لدفاعهم ،

وكان ما أورده الحكم المطعون فيه لا يتضمن الرد على دفاع الطاعنين بأن المطعون عليه أجر أرض النزاع من الباطن وأن المستأجرين منه استمروا يضعون يدهم عليها خلال المدة المطالب بالأجرة عنها ،

وهو دفاع جوهرى يترتب عليه إن صح اعتبار المطعون عليه مخلاً بالتزامه برد العين المؤجرة فى نهاية العقد ووضعها تحت تصرف المؤجر وتمكينه من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ما يفيد قيام الدليل.

على عكس القرينة المستفادة من حكم المادة 600 من القانون المدنى التى لا يفترض معها تجديد عقد الإيجار الأصلى – بعد إذ نبه المطعون عليه على مورث الطاعنين بالإخلاء – فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه .

(نقض 31/12/1974 طعن 411س 28ق)

وبأنه يجب على المستأجر وفقاً لنص المادة 590 من القانون المدنى أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء الإيجار .

ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة بل يجب على المستأجر أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً.

فيخليها مما عساه يكون موجوداً بها من منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن أبقى فيها شيئاً مما كان يشغلها به واحتفظ بملكيته له.

فإنه لا يكون قد أوفى بالتزامه برد العين المؤجرة وحق عليه وفقاً للمادة 590 سالفة الذكر أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين المؤجرة وما أصاب المؤجر من ضرر .

 (نقض 26/1/1967 طعن 235 س 32 ق)

وقد قضت  محكمة النقض  بأن

وأن متى كان المستأجر قد ادعى أنه سلم المنقولات المؤجرة كاملة للمؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار، ورتب على ذلك طلب رفض دعوى المؤجر ، فإنه يكون قد استند لا إلى تصرف قانونى.

بل إلى واقعة مادية هى استرداد المؤجر للمنقولات فإذا كانت هذه الواقعة المادية ليس فيها ما يخالف الثابت بعقد الإيجار كتابة أو يجاوزه

فإن الاعتداد بالبينة كالدليل فى الإثبات فى هذا الخصوص يكون صحيحاً باعتبار هذه الواقعة منفصلة عن العقد .

(نقض 21/2/1967 طعن 289س 33ق)

وقضت محكمة النقض بأن

إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله – بمقتضى نص المادة 590 مدنى – ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر

(نقض 14/11/1967 طعن 93س 34ق)

وبأنه إذا كان الحكم قد قضى باستحقاق المؤجر للتعويض مقابل حرمانه من منفعة أرضه فى المدة التالية لانتهاء  الإجارة   استناداً إلى استمرار المستأجر فى الانتفاع بهذه الأرض بغير رضاء المؤجر ،

الأمر الذى يعد غصباً فلا يصح النعى بأنه قد قضى بالتعويض دون تكليف رسمى. إذ هذه مسئولية تقصيرية لا يلزم لاستحقاق التعويض عنها التكليف بالوفاء .

(نقض 15/12/1949 طعن 47 س 18 ق)

وبأنه إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار. أثره التزامه بدفع تعويض للمؤجر. وجوب مراعاة القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر فى تقدير التعويض .

(جلسة 8/2/1999 طعن رقم 502 لسنة 64 ق)

وقضت محكمة النقض بأن  :

إذا كان المؤجر (ناظر وقف) قد اتفق مع المستأجر على ان يفسخ الإجارة فى حالة استبدال الأرض المؤجرة بدون أن يكون له حق فى تعويض ما

وأنه إذا وجدت بالأرض زراعة قائمة وقت الاستبدال فيبقى المستأجر منتفعاً بها لحين نضج تلك الزراعة ،

فهذا الشرط هو لمصلحة مشترى العين المؤجرة مقتضاه إنهاء علاقة الإجارة التى كانت تربط المستأجر بالمؤجر لتكون الأرض تحت تصرف مشتريها بلا منازعة ولا مطالبة من جانب المستأجر .

وإذا كان هذا المشترى قد نبه المستأجر إلى إخلاء الأرض وتسليمها إليه ،

فإن بقاء المستأجر شاغلاًَ الأرض بعد فسخ عقد الإجارة ونضج  الزراعة   وتكليفه بتسليمها يكون بغير سند ،

ويكون قاضى الأمور المستعجلة مختصاً بالحكم بطرده من الأرض وتسليمها لمالكها ، وتسليم الأرض بما عليها من الزراعة للمالك لا يتضمن فصلاً فى موضوع النزاع ولا يضيع على المستأجر حقوقه فى الزراعة .

لأن له أن يتخذ جميع الإجراءات التحفظية وغيرها للمحافظة على ما له من حقوق.

(طعن رقم 14 لسنة 14ق جلسة  14/12/1944)

وقد قضت محكمة النقض بأن:

اختصاص القضاء المستعجل فى الأمور التى يخشى عليها من فوات الوقت وفقاً للشطر الأخير من المادة 28 من قانون المرافعات – القديم- يتوافر بشرطين الأول قيام حالة استعجال يخشى معها من طول الوقت الذى تستلزمه إجراءات التقاضى لدى محكمة الموضوع والآخر أن يكون المطلوب إجراء لا فصلاً فى أصل الحق .

وللقاضى المستعجل وهو بسبيل تقريراً اختصاصه أن يقدر توافر حالة الاستعجال وتقديره فى هذا الخصوص لا معقب عليه ، كذلك له أن يتناول مؤقتاً ولحاجة الدعوى – منازعة الخصوم بالتقدير .

وخطؤه فيه لا يكون يفوض وقوعه خطأ فى ذات مسألة اختصاص ولا يصلح سبباً للطعن عملاً بالمادة العاشرة من قانون إنشاء محكمة النقض .

وإذن فإذا كان الحكم إذ قضى باختصاصه وبطرد الطاعن من الأطيان المؤجرة إليه وبتمكين المطعون عليه الثانى من وضع يده عليها قد أقام قضاءه على ما استخلصه من توافر حالة الاستعجال فى الدعوى وعلى أن منازعة الطاعن فى حق البقاء فى العين بعد انتهاء مدة الإجارة .

استناداً إلى عقد إيجار جديد ثابت التاريخ صادر إليه من أحد ناظرى الوقف المشمولة العين المؤجرة بنظرهما وسابق على تعيين المطعون عليه الأول حارساً على الوقف وقبل أن يؤجرها إلى المطعون عليه الثانى ..

أن هذه المنازعة غير جدية لأن عقد الإيجار الذى يستند إليه صادر من ناظر غلت يده عن الإدارة بتعيين ناظر منضم إليه من قبل إصدار العقد وبعد أن أنذر الناظر المنضم الطاعن ومن أجر له بعدم التعامل إلا بعد اشتراكهما معاً .

إذا كان الحكم قد أقام قضاءه على هذا وذاك وكان الطعن عليه بأنه مس أصل الحق فخالف القانون على غير أساس .

(نقض 23/11/1950 طعن 48 س 19ق)

وبأنه متى كان الحكم المطعون فيه وهو بسبيل تقرير اختصاص القضاء المستعجل ليتخذ إجراءاً وقتياً عاجلاً – له أن يتحسس وجه جدية النزاع فى ادعاء تجديد عقد الإيجار لا ليفصل فى الموضوع ذاته .

بل ليفصل فيما يبدو له من النظرة الأولى أنه وجه الصواب فى الإجراء المطلوب وكان قد أقام قضاءه باختصاصه وطرد الطاعن من العين المؤجرة على ما استخلصه من ظاهر المستندات المقدمة إلى المحكمة من أن عقد الإيجار قد انتهت مدته بلا حاجة إلى تنبيه.

وأن المتعاقدين قد اتفقا على وجوب تسليم العين المؤجرة عند نهاية المدة بدليل أن الطاعن قبل نهاية عقده وقبل أى ادعاء منه بتجديده قد اشترك فى مزايدة أشهرت لتأجير الأطيان عن المدة التالية لانتهاء عقده ولم تقبل المطعون عليها إرساء المزاد عليه

وأنه بذلك يصبح وضع يده من غير سند وبمثابة غصب يبرر الالتجاء إلى القضاء المستعجل إزالته .

وكان هذا الذى ذهب إليه الحكم ليس فيه مساس بالحق بل يفيد أن ادعاء الطاعن بتجديد العقد يبدو أنه ادعاء غير جدى ، فإن الحكم لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ فى تطبيقه .

(نقض 12/6/1952 طعن 175س 21ق)

وبأنه تقدير توافر شرط الاستعجال هو مما يستقل به  قاضى الأمور المستعجلة  وتقديره لأصل الحق هو تقدير وقتى عاجل يتحسس به ما يبدو أنه وجه الصواب فى الإجراء المطلوب مع بقاء أصل الحق سليماً يتناضل فيه ذووه لدى محكمة الموضوع .

وخطأ قاضى الأمور المستعجلة فى التقدير بفرض وقوعه لا يعتبر خطأ فى ذات مسألة اختصاص ، وبالتالى لا يصلح سبباً للطعن استناداً إلى المادة العاشرة من قانون إنشاء محكمة النقض .

وإذن فمتى كان الحكم إذ قضى برفض الدفع بعد اختصاص قاضى الأمور المستعجلة بنظر الدعوى ، وبرفض الدفع بعدم قبولها ، وباختصاص قاضى الأمور المستعجلة بنظرها وبقبولها وبطرد الطاعن من الفندق المؤجر له .

قد أقام قضاءه على توافر شرط الاستعجال فى الدعوى وعلى أن حيازة الطاعن للفندق قد أصبحت بغير سند قانونى بعد أن قضت محكمة الموضوع بفسخ عقد الإيجار المبرم بينه وبين المطعون عليه .

فليس فى هذا الذى قضى به الحكم مجاوز لاختصاص القضاء المستعجل . ومن ثم فإن الطعن عليه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس .

(نقض 22/13/1951 طعن 151س 19ق)

كما قضت بأنه ” متى كان الحكم المطعون فيه ، وهو بسبيل تقرير اختصاصه ليتخذ إجراء وقتياً عاجلاً له أن يتحسس جدية النزاع لا ليفصل فى الموضوع ذاته بل ليفصل فيما يبدو له من النظر الأولى أنه وجه الصواب فى الإجراء المطلوب .

وكان قد أقام قضاءه على ما استظهره من أن الطاعن يعتبر بموجب ورقة التعهد متنازلاً عن عقد الإيجار الذى يرتكن عليه إن ردت إليه المطعون عليها المبلغ السابق دفعه إليها .

وأن الظاهر من أوراق الدعوى يدل على أنها قامت فى الميعاد المتفق عليه بعرض المبلغ المذكور على الطاعن عرضاً حقيقياً مقترناً بالإيداع الأمر الذى يفيد براءة ذمتها من يوم عرضه .

وأن يد الطاعن على الأرض أصبحت بغير سند وبمثابة غصب فإن هذا الذى قرره الحكم ليس فيه مساس بالحق بل يفيد أنه رأى أن النزاع الذى أثاره الطاعن بتمسكه بقيام عقد الإيجار .

استناداً إلى أن الشرط المدون بورقة التعهد لم يتحقق هو نزاع غير جدى ويكون الطعن على الحكم بمخالفة القانون على غير أساس.

(نقض 5/6/1952 طعن 48س 21ق)

وبأنه لقاضى الأمور المستعجلة قانوناً فى حالة النزاع على جدية عقد الإيجار بين المستأجر والحارس تقدير الجدية تقريراً مؤقتاً على وما يستبين له من ظاهر المستندات دون المساس بالموضوع .

وإذن فمتى كان الحكم لم يتعرض لهذا البحث الذى كان مثار الخلاف بين الطرفين تأسيساً على أن الفصل فيه لا يدخل فى ولاية القضاء المستعجل فإن هذا الحكم يكون قد خالف القانون وعاره القصور .

(نقض 10/2/1955 طعن 26س 32ق)

وبأنه إذا كان الثابت أنه كان بيد الطاعن عقد إيجار منزل صادر إليه من المطعون عليه تنتهى مدته فى نوفمبر سنة 1937 وأن المطعون عليه أقر بتجديد هذا العقد لمدة سنة أخرى بعد انتهاء مدته .

ولم يبين أنه اتخذ أى إجراء لإنهائه بعد انقضاء هذه السنة مع أنه باعترافه لم يسافر إلى الخارج إلا فى غضون سنة 1939 ثم لم يعد إلا فى أواخر سنة 1946 .

إذ كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك فى دعوى طرده من المنزل المؤجر إليه بتجديد عقد الإيجار تجديداً متتابعاً حتى أصبح محكوماً بالقانون رقم 121 سنة 1947 المنظم للعلاقة بين المؤجر والمستأجر .

فإن هذا الدفاع هو دفاع جدى كان يتعين معه على القضاء المستعجل أن يحكم بعدم اختصاصه بالفصل فى  طلب الطرد  لمساس ذلك بالحق المتنازع عليه بين الطرفين .

(نقض 22/11/1951 طعن 134س 20ق)

وبأنه اختصاص قاضى الأمور المستعجلة فى المسائل التى يخشى عليها من فوات الوقت وفقاً للمادة 49 من قانون المرافعات يتوافر بشرطين:

الأول أن يكون المطلوب إجراء لا فصل فى الحق.

والثانى قيام حالة استعجال يخشى معها من طول الوقت الذى تستلزمه إجراءات التقاضى لدى محكمة الموضوع.

وإذن فمتى كان قاضى الأمور المستعجلة قد قضى بطرد المستأجر الذى انتهى عقده من العين المؤجرة ، وكان حكم الطرد فى هذه الحالة هو مجرد إجراء وقتى يضع به حداً لحالة تهدد بالخطر صاحب الحق الظاهر .

وكان المستأجر قد أثار منازعة قوامها الادعاء بأنه قد استأجر العين بعقد جديد من وكيل المالك فرأى القاضى وهو بسبيل تقرير اختصاصه بالنظر فى دعوى الطرد أن هذه المنازعة غير جدية وأن يده ليست إلا يد غاصب.

لما ظهر له من أن عقد الإيجار الذى يستند إليه قد صدر من شخص ليست له صفة الوكالة عن المالك ، وكان قاضى الأمور المستعجلة غير ممنوع من أن يتناول مؤقتاً لحاجة الدعوى المستعجلة بحث ظاهر مستندات الطرفين لتبرير حكمه فى الإجراء المؤقت .

وكان هذا الإجراء ليس من شأنه المساس بحقوق الخصوم التى تظل كما هى يتناضل عليها أربابها لدى محكمة الموضوع.

لما كان ذلك، فإن النعى على الحكم بأنه مس الحق بالفصل فى نزاع موضوعى بحت لا ولاية له بالبت فيه يكون على غير أساس .

(نقض20/1/1955طعن1س22ق)

وقد قضت محكمة النقض بأن

من المقرر فى قضاء محكمة النقض أن تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة يكون بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً .

ويكفى فى هذا الخصوص أن يحيط المستأجر المؤجر علماً بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه بأى طريق من طرق العلم إذ لم يتطلب القانون لذلك شكلاً خاصاً .

وإذا كان الثابت من الأوراق أن الطاعن – المستأجر – وجه للمؤجر خطايا عند انتهاء مدة الإيجار – رفض الأخير استلامه طلب فيه اعتبار عقد الإيجار منتهياً من ذلك التاريخ وفوضه فى الصرف.

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بأجرة الماكينة – عن مدة لاحقة – على عدم وفائه بالتزامه برد الماكينة بعدم عرضها على المؤجر عرضاً حقيقياً بالإجراءات المنصوص عليها فى المادة 487 من تقنين المرافعات.

مع أنه إجراء غير مطلوب فى واقع الدعوى . فإنه يكون قد خالف القانون .

(جلسة 28/4/1976 مجموعة أحكام النقض السنة 27 ص1019 ، جلسة 20/2/1986 الطعن رقم 1169 لسنة 51ق س37 ع1 ص261 ، جلسة 17/1/1988 الطعن رقم 1055 لسنة 50ق)

وقد قضت محكمة النقض بأن

ومفاد نص المادة 590 من القانون المدنى أن المستأجر يلتزم عند انتهاء الإيجار برد العين المؤجرة التى تسلمها عند بدء الإيجار

سواء كانت هذه العين تخضع لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أو تخرج عن نطاق تطبيقه .

لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد قضى  بفسخ عقد الإيجار  المبرم بشأن قطعة الأرض موضوع التداعى وتسليمها إلى المطعون ضدهم كأثر من آثار فسخ العقد فإن النعى يكون على غير أساس .

(نقض 16/11/1987 طعن 889 س 50ق)

متى أجرى المستأجر تغييراً جوهرياً في العين المؤجرة متجافياً مع طبيعتها أعتبر رغم الإذن الوارد في صيغة عامة بإجراء التغيير مخلاً بإلتزامه

وجاز للمؤجر المطالبة بإزالة التعديلات أو الفسخ مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض، ولا يلتزم المؤجر بالتريث إلى نهاية مدة الإيجار،

إذ مجرد إحداث التغيير يجعل المستأجر مخلاً بإلتزام يرتبه القانون في ذمته مفروض بمقتضى المادة 580 من القانون المدني أثناء سريان عقد الإيجار 

وهو سابق ومستقل عن الإلتزام برد العين بالحالة التي سلمت عليها في معنى المادة 591 من ذات القانون والذي لا يصادف محله إلا بعد نهاية العقد،

ولا مساغ للقول بأن المشرع قصد بإغفال النص على الفسخ في المادة 580 أن المؤجر يجب أن ينتظر إلى نهاية الإيجار، لأن المطالبة بالتنفيذ العيني والفسخ مع التعويض في الحالتين مستمد من القواعد القانونية العامة.

لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن عقد الإيجار إنصب على دارين للخيالة إحداهما شتوية والأخرى صيفية بما تتحدد معه طبيعة العين المؤجرة،

وأن عبارة الإذن بالتغيير جاءت بصيغة عامة فلا ينصب إلا على التغييرات العادية المألوفة المتفقة مع طبيعة العين المؤجرة وفي الظروف المعتادة.

وكان الثابت من الصورة الرسمية لتقرير الخبير في دعوى إثبات الحالة أن المطعون عليه الثاني أزال معالم الدار الصيفية بحيث درست آثارها وأمحى شكلها وإندثر كيانها

فهدمت الحجرات المخصصة للآلات السينمائية وتحطمت كافة المقاعد واختفت كل أجهزة العرض ومكبرات الصوت والتوصيلات الكهربائية وإستعملت ساحة العرض كمخزن وترك باقيها أرضاً فضاء

وكان الحكم المطعون فيه إعتبر هذه التغييرات مما يجيزه الترخيص الصادر من مأمور التفليسة  بإعتباره ممثلاً للمؤجر وإنتهى إلى أن الدعوى مرفوعة قبل أوانها مع أن مبناها هو مجاوزة المستأجر للحدود التي يتقيد بها رغم الإذن

وأن حق المؤجر المطالبة بالتعويض أثناء سريان عقد الإيجار فإنه يكون قد خالف القانون وشابه القصور.

 [الطعن رقم 692 لسنــة 44 ق  –  تاريخ الجلسة 22 / 02 / 1978 –  مكتب فني 29 –  لجزء  1 –  رقم الصفحة 563

 شرح المادة 598 مدني

المقرر بنص المادة 598 من القانون المدني أنه:

ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء

النصوص العربية المقابلة والمشروع التمهيدي

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية ، المادة 565 من التقنين المدنى السورى ، المادة 597 من التقنين المدنى الليبى ، المادة 779 من التقنين المدنى العراقى ، المادة 590 من تقنين الموجبات والعقود اللبنانى .

وقد ورد هذا النص فى المادة 800 من المشروع التمهيدى على الوجه الآتى:

ينتهى الإيجار بإنتهاء المدة المحددة فى العقد ، دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء،ما لم يكن مشترطاً فى العقد أن الإيجار يمتد إلى مدة أخرى،محددة أو غير محددة عند عدم التنبيه بالإخلاء فى ميعاد قبل إنتقضاء مدة الإيجار. فإذا لم تحدد مدة الإيجار ،

أو كان العقد لمدة غير محددة ، فإن أحكام المادة 761 هى التى تسرى”

وفى لجنة المراجعة حذف الجزء الأخير من الفقرة الأولى والفقرة الثانية كلها إكتفاء بتطبيق المادة 761 من المشروع ، وأصبح النص بعد هذا الحذف مطابقاً لما إستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد

وصار رقمه 627 فى المشروع النهائى.ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 626، ثم مجلش الشيوخ تحت رقم 598 .

(مجموعة الأعمال التحضيرية4 ص571-ص573)

وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى أنه

” ينتهى الإيجار بإنتهاء المدة المحددة فى العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ما لم يكن مشترطاً فى العقد أن الإيجار يمتد إلى مدة أخرى محددة أو غير محددة عند عدم التنبيه بالإخلاء فى ميعاد معين قبل إنقضاء الإيجار”

الأعمال التحضيرية

يميز المشرع بوضوح بين تجديد الإيجار تجديداً ضمنياً أو امتداد الإيجار لمدة محددة وانتهت نقض الإيجار دون حاجة لتنبيه بالإخلاء

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4-ص573)

التعليق على المادة 598 مدني

يخلص من نص المادة 598 مدنى ان المتعاقدين إذا إتفقا على تحديد مدة فى العقد ينتهى بإنقضائها الإيجار فإنما يريدان بذلك أن العقد ينتهى بمجرد إنقضاء المدة المحددة دون أى إجراء آخر

مع مراعاة ما يقضى به قانون إيجار الأماكن وقانون الإصلاح الزراعى من إمتداد الإيجار بحكم القانون فلا حاجة إذن للتنبيه بالإخلاء مادام التنبيه ليس مشترطاً فى العقد .

فإذا إنقضت المدة المحددة وإنتهى عقد الإيجار بإنقضائها على النحو المتقدم وبقى المستأجر مع ذلك فى العين المؤجرة دون رضاء المؤجر فإنه لا يعد مستأجراً

بل مغتصباً إذ لا سند له فى البقاء المعجل كما يجوز الحكم عليه بالإخلاء ويجب أن يكون الحكم مشمولاً بالنفاد المعجل

كما يجوز الحكم عليه بالتعويض ويكون التعويض عادة أجرة المثل عن المدة التى بقى فيها المستأجر فى العين بعد إنتهاء الإيجار .بل يجوز المؤجر ان يلجأ فى إخلاء العين إلى قاضى الأمور المستعجلة

وحكم قاضى الأمور المستعجلة يجب إلا يمس الموضوع (كما إدعى أن هناك تجديداً ضمنياً )

فقاضى الأمور المستعجلة لا يكون مختصاً بالحكم بالإخلاء فى هذه الحالة لانه يتعرض بذلك إلى الحكم فيما إذا كان هناك تجديد ضمنى أم لا وهذا يمس الموضوع

وإنما يجوز لقاضى الأمور المستعجلة أن يضع العين تحت الحراسة القضائية حتى ثبت محكمة الموضوع فى النزاع مالم يظهر أن دعوى المستأجر تجديد العقد غير جدية وتراد بها المماطلة حتى يبقى فى العين

فانه يجوز لقاضى الأمور المستعجلة الحكم بالإخلاء بالرغم من هذه الدعوى وحكمه لا يمس الموضوع على كل حال . كل ذلك ما لم يكن بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بعد إنقضاء مدة الإيجار برضاء المؤجر إذ يجدد الإيجار فى هذه الحالة تجديداً ضمنياً .

 الوسيط -6 – مجلد للدكتور السنهوري – ص 758  ومابعدها

إنتهاء عقد الإيجار قانونا

 إذا إتفق الطرفان على مدة معينه للإيجار ، فإن الإيجار ينتهى بإنتهاء هذه المدة .

ويحدد الطرفان المدة عادة بإحدى طرق ثلاثة:

• (1) يحددان مدة ينتهى بإنقضائها العقد.
• (2) يحددان مدة ينتهى بإنقضائها العقد بشرط أن ينبه أحدهما على الآخر بالإخلاء قبل إنقضاء المدة بأجل محدد .
• (3) يحددان مدة مقسمه إلى آجال معينه .

ويجوز لكل من المتعاقدين أن ينبه على الآخر بالإخلاء قبل إنقضاء أى أجل من هذه الآجال .

أولاً: تحديد مدة ينتهى بإنقضائها العقد :

فقد نصت المادة 598 من القانون المدنى على أنه ينتهى الإيجار بإنتهاء المدة المعينه فى العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء وإذا حدد المتعاقدين مدة لسريان العقد فإنه ينتهى بمجرد إنتهائها دون حاجة إلى تنبيه أو أى إجراء طالما أنهما لم يشترطا ذلك

فإذا بقى المستأجر دون رضاء المؤجر كان شغله للعين بدون سند وتكون يده عليها يد غاضب فيحكم بإخلائه ويكون الحكم مشمولاً بالنفاذ المعجل كما يحكم بالتعويض حتى لو تعذر المؤجر الإنتفاع بالعين لقوة قاهرة إذ المستأجر يعد مغتصباً فيلزمه الضمان.

ويجوز اللجوء لقاضى الأمور المستعجلة إذا توافر شرط الإستعجال ويتوفر إذا ترتب على إستمرار المستأجر منتفعاً بالعين المؤجر ضرر بحقوق المؤجر أو نشأ عنه مسئولية قبل الغير،فمتى تحقق هذا الشرط وتبين إنتهاء الإيجار قضى بطرد المستأجر

وإذا آثار المستأجر منازعات أكان أدعى إمتداد الإيجار تعين على القاضى المستعجل بحث ذلك من ظاهر المستندات لا ليفصل فيها وإنما لمعرفة ما إذا كانت المنازعات جديدة فيقضى بعدم إختصاصه أم أنها غير جدية

فيحكم بالطرد ولا يتقيد بالدعوى الموضوعية إذا كانت لم تزل مظوره فإن ذلك ليس دليلا على جدية المنازعة وقد يكون القصد منها التأثير على الدعوى المستعجلة .

(أنور طلبه ص222 وما بعدها)

وقد قضت محكمة النقض بأن

لما كان المادتين 563، 598 من القانون المدنى أن المتعاقدين إذا إتفقا على تحديد مدة فى العقد ينتهى بإنقضائها الإيجار فإنهما يريدان بذلك أن العقد ينتهى بمجرد إنقضاء المدة دون أى إجراء آخر

فلا حاجة عندئذ للتنبيه بالإخلاء ما دام التنبيه ليس مشروط فى العقد، أما إذا عقد دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معنية أو تعذر إثبات المدة المدعاه، إعتبر الإيجار منعقد للفترة المعنية لدفع الأجرة

لإذا إعتبرت مدة الإيجار هى المدة المحددة لدفع الأجرة،بل لابد من أن ينبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء فى المواعيد التى ذكرتها المادة 563 من القانون المدنى “

(جلسة 20/12/1982 الطعن رقم2413س51ق س33 ص1178 ، جلسة 27/12/1982 الطعن رقم841س49ق س35ع2ص2249، جلسة 8/5/1987 الطعن رقم700س51ق)

وبأنه إذ كان الثابت فى الدعوى أن المطعون ضده قد أقامها على الطاعن يطلب الحكم بطرده من المخبز وإلزامه بتسليمه إليه تأسيساً على إنتهاء عقد الإيجار بعد أن نبه عليه بعدم رغبته فى إستمرار العلاقة الإيجارية بينهما

فإن الدعوى بهذه المثابة ليست دعوى فسخ لأنها لا تستند إلى إخلال المستأجر بأى من إلتزاماته وإنما هى فى حقيقتها دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب “

(جلسة 17/3/2004 الطعن 1358س73ق ، جلسة 29/1/1990 الطعن 195س54ق)

وبأنه النص فى المادة 593 مدنى على أنه إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاه إعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة

يدل على أن مناط أعمال حكم هذا النص أن يكون المتعاقدان قد أغفلا تحديد مدة معينة ينتهى بإنتهائها عقد الإيجار أو يكون العقد قد أبرم لمدة غير محددة أو تعذر معرفة المدة المتفق عليها

أما حيث يكون للعقد مدة معينة اتفق عليها الطرفان فإنه ينتهى بإنتهاء المدة ما لم يشترط وجوب لتنبيه بالإخلاء

فإذا لم يعينا أجلاً محدداً لحصول التنبيه قبل إنتهاء مدة العقد جاز توجيهه فى أى وقت قبل إنقضاء مدة الإيجار دون الإلتزام بالمواعيد المقررة المادة 563 مدنى .

(جلسة 22/2/1989 الطعن 1366س52ق س40 ع1 ص534 ، جلسة 26/6/1986 الطعن 28س55ق س37ع2ص774)

وبأنه ” عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى انتهاؤه مدته م598مدنى إلتزام المستأجر برد العين المؤجرة وتمكنه من حيازتها والإنتفاع بها دون عائق

استمرار المستأجر فى شغل العين بعد انتهاء العقد عصب جواز التعويض عنه طبقاً لأحكام المئولية التقصيرية وجوب مراعاة القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر عند تقدير التعويض (م590/2مدنى) .

(جلسة3/1/2001الطعن3829س66ق ، جلسة8/2/1999الطعن502س64ق ، جلسة 1/11/1995 الطعن4982س61ق)

وبأنه الأصل فى عقود الإيجار الخاضعة لحكم القانون المدنى أنها تنقضى بانتهاء المدة المحددة فيها وأن التنبيه بالإخلاء الصادر من أحد طرفى عقد الإيجار للطرف الآخر فى المواعيد المبينه بالمادة 563 من القانون المدنى يؤدى الى إنحلال الرابطة العقدية التى كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة “

(جلسة 26/3/1987 الطعن229س50ق س38ع1ج460)

وبأنه ” لما كان عقد الإيجار ينتهى بإنقضاء المدة المتفق عليها بلا إحتياج للتنبيه بإخلاء العين المؤجرة وفقاً للمادتين382و385 من القانون المدنى القديم الذى يحكم واقعة الدعوى

وأن الإيجار لا يتجدد بإستمرار المستأجر بعد إنتهاء المدة منتفعاً بالشئ المؤجر إلا إذا كان ذلك برضاء المؤجر كما هو مفهوم المادة 368 من القانون المذكور

وكان الواقع فى الدعوى هو أن المستأجر قد إستمر واضعاً يده على العين بعد إنتهاء مدة الإجارة رغم معارضة المؤجر

مما يترتب عليه وجوب إعتبار وضع يده بغير سند

لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذ إعتبر أن ما يتعين القضاء به للمؤجر عن المدة اللاحقه لنهاية عقد الإيجار هو الأجرة المتفق عليها فى العقد يكون قد أعمل حكم هذا العقد خلافاً للقانون الذى يقضى بإنتهائه .

(طعن134س22ق جلسة24/11/1955).

والمؤجر وأن لم يكن واجباً عليه التبيه على المستأجر بالإخلاء ما دام هذا التنبيه غير مشترط إلا أنه قد يلجأ فى بعض الأحوال إلى هذا الإجراء لأغراض عمليه.

فقد يقصد من التنبيه بالإخلاء أن يظهر نيته فى أنه لا يريد تجديد الإيجار تجديداً ضمنياً بعد إنتهائه (م600) وسيأتى بيان ذلك. وقد يقصد منه أن يبين أنه يقبل تجديد الإيجار على أن ترفع الأجرة إلى مبلغ معين يذكر فى التنبيه

أو على أن تعدل بعض شروط العقد بطريقة توضح فى التنبيه.فإذا سكت المستأجر وبقى بالعين المؤجرة بعد إنقضاء مدة الإيجار

أمكن تأويل ذلك بأن الإيجار قد جدد تجديداً ضمنياً بالأجرة الجديدة أو بالشروط الجديدة .

(السنهورى ص716)

ثانياً : تحديد مدة ينتهى بإنقضائها العقد بشرط التنبيه مقدما

قد يتفق المتعاقدان على مدة معينة للإيجار ينتهى بإنتهائها ولكن بشرط حصول تنبيه   بالإخلاء من أحد المتعاقدين للمتعاقد الآخر قبل فوات هذه المدة بوقت محدد.وإلا إمتد الإيجار إلى مدة أخرى

 وقد قضت محكمة النقض بأن

ثبوت أن عقد الإيجار موضوع النزاع قد إنعقد لمدة خمس سنوات وللمستأجر وحده الحق فى تجديده بنفس شروطه دون إعتراض من الطرف الآخر إعتبار العقد منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة

لكل من المتعاقدين الحق فى إنهائه بالتنبيه على الآخر بالإخلاء فى الميعاد مادة 563 مدنى مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر

وقضاؤه بإنتهاء العقد تأسيساً على أنه محدد المدة لا يخضع للقواعد الوارده بالمادة 563 مدنى خطأ

(جلسة 23/6/2004 الطعن278س67ق)

وعلى ذلك لا يتوقف إنتهاء الإيجار على مجرد إنقضاء المدة المحددة كما فى الحالة الأولى،بل لابد من التنبيه من أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء فى الأجل المحدد

فإذا لم يتعين أجل محدد للتنبيه ، وجب الرجوع إلى نية المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى مواعيد الإخلاء المقررة فى المادة563مدنى، وهذا هو الغالب

وجب إلتزام هذه المواعيد وإلا وجب إتباع ما قصداه فإن قصدهما لم يكن هناك أجل محدد للتنبيه،وجاز توجيهه فى أى وقت قبل إنقضاء مدة الإيجار .

(عبدالفتاح عبدالباقى فقرة296ص457)

ويذهب بعض الفقهاء إلى أنه إذا لم يعين أجل للتنبيه وجب إلتزام المواعيد المقررة فى المادة 563 مدنى

(سليمان مرقس فقرة273ص508هامش1- منصور مصطفى منصور فقرة330ص588- عبدالمنعم فرج الصده فقرة224ص298)

أما إذا حصل التنبيه إنتهى الإيجار بإنقضاء المدة وإذا بقى المستأجر بعد ذلك فى العين برضاء المؤجر،عد هذا تجديداً ضمنياً للإيجار لا إمتداداً له.

وقد قضت محكمة النقض

بأن مفاد المواد 563، 598، 599 من القانون المدنى أنه إتفق العاقدان على مدة إنقضى الإيجار بوافتها ما لم يشترط لإنهائه صدور التنبيه بالإخلاء،من أحدهما للآخر قبل فوات المدة بوقت معين ، وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لإتفاقهما

فإذا إنقضت المدة الثانية فإن الإيجار ينتهى دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ما لم يتفق على خلاف ذلك ، ويعد بقاء المستأجر فى العين برضاء المؤجر بعد ذلك تجديداً ضمنياً وليس إمتداد للإيجار

ومدته هى المدة المحددة لدفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء فى المواعيد القانونية وهى بالنسبة للمساكن والغرف المؤنثه قبل الأخير إذا كانت الفقرة المعنية لدفع الأجرة أقل من شهرين.

(جلسة 14/7/1994 الطعن1503س60ق، جلسة 15/12/1993 الطعن1681س57ق ، جلسة 11/1/1989، الطعن1366س52ق جلسة 25/5/1988الطعن941س51ق جلسة 17/5/1978 ، الطعن452س44ق س29ص1274)

وبأنه ” النص فى المادتين599 ، 600من القانون المدنى يدل على أنه إذا إنتهى عقد الإيجار الخاضع للقانون المدنى دون قوانين إيجار الأماكن الإستثنائية دون تنبيه من أحد الطرفين على الآخر

وبقى المستأجر بعد ذلك شاغلاً للعين المؤجرة منتفعاً به بنية تجديد الإيجار وعلم المؤجر ببقاء المستأجر فى العين بنية التجديد غير معترض عليه فإن العقد يتجدد بإيجاب وقبول ضمنين بذات شروطه عدا المدة

فتكون فى حالة عدم الإتفاق على تحديدها هى المدة المحددة لدفع الأجرة إعمالاً لصريح نص المادة563من القانون المدنى أما إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بإنتهاء العقد سواء كان هذا التنبيه لازماً أو غير لازم

فإن بقاء المستأجر فى العين بعد إنتهاء العقد لا يفترض إلى تجديده

ذلك أن التنبيه فى هذه الحالة يعد قرينة قانونية على أن نية المتعاقد الذى وجه التنبيه لا تنصرف إلى التجديد

بيد أن هذه القرينة غير قاطعة ويجوز إقامة الدليل على ما يناقضها بإثبات عدول من وجه التنبيه وتغير نيته إلى التجديد “

(جلسة 8/5/1995الطعن 2295س61 ، جلسة 29/3/1995 الطعن 2228س64ق ، جلسة 24/6/1993 الطعن 1149س55ق جلسة 29/4/1992الطعن1190س56ق ، جلسة 2/4/1986الطعن 2067س50ق)

وبأنه ” من المقرر قانوناً أنه لا يكفى لتجديد عقد الإيجار تجديداً ضمنياً وفقاً للمادة599من التقنين المدنى بقاء المستأجر فى العين المؤجر بعد إنتهاء مدتة

بل يتعين فوق ذلك إنصراف نيته إلى التجديد وتوجيه التنبيه بالإخلاء من أحد المتعاقدين للآخر يقوم طبقاً للمادة 600 من القانون المدنى

قرينه قابله لإثبات العكس تمنع من إفتراض التجديد الضمنى لو بقى المستأجر فى العين بعد إنتهاء الإيجار

وعبء إثبات بقاء المستأجر فى العين يقع على من يتمسك بالتجديد الضمنى،وإذ إنتهى الحكم المطعون فيه إلى تجديد عقد الإيجار رغم قيام الطاعن والمستأجر بالتنبيه على المطعون عليه وأخطاره برغبته فى عدم التجديد

بما يحول دون إتراضه،ودون أن يدلل المطعون عليه على بقاء المستأجر فى العين أو يستظهر الحكم ما يهدر القرينه الماتعه من قيام هذا التجديد ، فإنه يكون قد خالف القانون “

(جلسة28/2/1976مجموعة أحكام النقض س27ص1019 ، جلسة25/6/1989الطعن914س53ق)

وبأنه مؤدى المادة 600 من القانون المدنى أن تجديد العقد لا يفترض إذا أنه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند إنتهاء مدته وإستمر هذا الأخير مع ذلك منتفعاً بالعين

ما لم يقم الدليل على عكس ذلك ، وثبوت تجديد الإيجاره سواء كان تجديد ضمنياً أو صريحاً هو من المسائل الموضوعية التى يترك تفسيرها لقاضى الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض عليه فى ذلك

ما دام أقام قضاءه على دليل مقبول مستمد من واقع الدعوى وأوراقها

لما كان ذلك،وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلتفاء واقعة التجديد إستناداً على ما إستمده من أن المطعون عليه أقام دعوى الإخلاء وظل مصمماً عليها منذ أخل الطاعن بإلتزامه بإخلاء العين

وأن فى قبضه مبالغ من الطاعن لا تبئ على موافقته على التجديد بل هى مقابل الإنتفاع بالعين حتى تمام إخلائها، وكان ذلك إستخلاص سائغ مأخوذ من واقع وظروف الدعوى وله أصله الثابت بالأوراق

فإن النعى عليه يكون على غير أساس “

(جلسة 28/3/1979مجموعة أحكام النقض س30 ص953 ، جلسة 27/6/1985 الطعن 1566 س 50ق ، جلسة 27/4/1988 الطعن1238س51ق ، جلسة 5/4/1990الطعن2240س 54ق41 ص926)

وبأنه ” مجرد إنقضاء فترة من الزمن بين حصول التنبيه ورفع دعوى الإخلاء لا ينهض دليلا على تنازل المؤجر ضمناً عن أثر هذا التنبيه ولا يجوز دون إستعمال حقه فى طلب إخلاء العين المؤجرة “

(جلسة 22/2/1989الطعن 1366 س52ق س40ع1ص534)

وإذا صدر التنبيه من المؤجر أمكن المستأجر أن يتمسك به،وكذلك إذا صدر من المستأجر أمكن التمسك به من المؤجر. أما إذا لم يحصل التنبيه بالإخلاء أصلاً أو حصل بعد فوات الأجل المحدد

فالإيجار يمتد لا يتجدد إلى المدة الأخرى التى حددها المتعاقدان . وهذه المدة الثانية تكون فى الغالب معادلة للمدة الأولى

وإن كان هذا غير محتم فللمتعاقدين ان يتفقا على أن تكون المدة الثانية أقصر أو أطول من المدة الأولى .

وقد قضت محكمة النقض بأن عقد الإيجار انقضاءه بإنتهاء المدة المتفق عليها إشترط صدور تنبيه بالإخلاء وقبل نهاية المدة بوقت معين تخلفه أثره،إمتداد العقد لمدة أخرى،المواد 563، 598، 599 مدنى.

(جلسة3/1/2000طعن610س68ق)

فإذا إنتهت المدة الثانية إنتهى عقد الإيجار دون ما حاجة إلى توجيه تنبيه بالإخلاء لأن المتعاقدين لم يتفقا على إمتداد العقد إلى مدد أخرى

وقد قضت محكمة النقض بأن

 مفاد المواد563، 598، 599من القانون المدنى أنه إذات إتفق المتعادان على مدة ما إنقضى الإيجار بفواتها ما لم يشترط لإنهائه صدور التنبيه بالإخلاء من أحدهما للآخر قبل فوات المدة بوقت معين ، وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لإتفاقهما،

فإذا إنقضت المدة الثانية فإن الإيجار ينتهى دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ما لم يتفق على خلاف ذلك

ويعد بقاء المستأجر فى العين برضاء المؤجر بعد ذلك تجديداً ضمنياً وليس إمتداداً للإيجار ومدته هى المدة المحددة لدفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء فى المواعيد القانونية

وهى بالنسبة للمساكن والغرف المؤثثة قبل نصفها الأخير إذا كانت الفترة المعنية لدفع الأجرة أقل من شهرين

(طعن 452 س44 ق جلسة 17/5/1978)

وبأنه ” مفاد نصوص المواد 563، 598، 599 من القانون المدنى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة

أنه إذا إتفق العاقدان على مدة ما إنقضى الإيجار بفواتها ما لم يشترط لإنهائه صدور التنبيه بالإخلاء من أحدهما للآخر قبل فوات المدة بوقت معين وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لإتفاقهما ، فإذا إنقضت المدة الثانية

فإن الإيجار ينتهى دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ما لم يتفق على خلاف ذلك ، وبعد بقاء المستأجر فى العين برضاء المؤجر بعد ذلك تجديداً ضمنياً وليس إمتداد للإيجار ومدته هى المدة المحددة لدفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء فى المواعيد القانونية

وهى بالنسبة للمساكن والغرف المؤثثه قبل نصفها الأخير

إذا كانت الفترة المعنية لدفع الأجرة أقل من شهرين،لما كان ذلك وكان البين من الإطلاع على عقد الإتفاق المشار إليه أن مدة العقد سنتان تبدأ من أول يناير سنة1968حتى أخر ديسمبر سنة1969

وقد إتفق فى البند الأول منه على وجوب إخلاء المكان فى نهاية المدة دون تنبيه أو إنذار وأنه يجوز للمستأجر الأصلى منح الطاعن مهلة أخرى يتفق عليها كتابة

ونص فى البند الثالث منه على إلتزام الطاعن بدفع أجرة الشقة وقيمة إستهلاك الكهرباء ونصف قيمة فواتير التليفون

وكان الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه إستخلص من عبارات العقد ومن الواقع المطروح فى الدعوى

وأنه لم يتم أى إتفاق بين طرفيه على تجديده لمدة أخرى وإن بقاء الطاعن فى عين النزاع بعد إنتهاء المدة الأصلية يشير إلى تجدده ضمنياً لمدة غير معينه تحدد بالمدة المعينة لسداد الأجرة أى مشاهرة

فإن هذا الذى خلص إليه الحكم من تفسير لبنود العقد هو مما تحمتله عباراته ولا ينطوى على خروج عن مدلولها الظاهر،خاصة وأن أجرة الشقة متفق فى عقد الإيجار الأصلى المبرم مع الشركة المطعون ضدها فى 8/12/1967

على سدادها مقدماً فى أول كل شهر مما يؤكد أن الأجرة المتفق عليها فى العقد 1/1/1968تدفع شهرياً.لما كان ذلك فإن النعى بشقيه يكون على غير أساس.

(طعن941س51ق جلسة25/5/1988)

ثالثاً: تحديد مدة مقسمة إلى آجال معينة

قد يحدد الطرفان مدة معينة للإيجار كتسع سنوات مثلاً مقسمه إلى مدد متساوية كل مدة ثلاث سنوات ويشترطان أن الإيجار ينتهى حتماً بإنتهاء مجموع هذه المدد،

ويجوز لأيهما إنهاء الإيجار بعد إنقضاء أية مدة من هذه المدد على أن ينبه على الطرف الآخر بالإخلاء قبل فواتها بمعياد معين وهذا النوع من الإيجار يعد إيجاراً محدد المدة

وينتهى حتماً بإنقضاء تسع السنوات دون حاجة لتنبيه بالإخلاء

ولكنه يعد أيضاً معلقاً على شرط فاسخ هو أن يقوم أحد المتعاقدين أو المتعاقد الذى يثبت له هذا الحق بالتنبيه بالإخلاء قبل إنقضاء أية مدة من المدتين الأوليين بالأجل المحدد فى العقد

فإذا لم يتحقق الشرط الفاسخ فى المدة الأولى إمتد الإيجار إلى المدة الثانية

وإذا لم يتحقق فى المدة الثانية إمتد إلى المدة الثالثة،وعند إنقضاء هذه المدة الأخيرة ينتهى الإيجار حتماً كما سبق القول.

ولا يعد إمتداد الإيجار من المدة الأولى إلى المدة الثانية فالمدة الثالثة إيجاراً جديداً،بل هو نفس الإيجار يستمر فى سريانه

ويترتب على ذلك من النتائج ما يترتب على إمتداد الإيجار ، لا ما يترتب على التجديد الضمنى.

أما إذا تحقق الشرط الفاسخ ، وصدر التنبيه بالإخلاء فى الميعاد القانونى

وترتب على ذلك إنتهاء الإيجار بإنقضاء مدة من مدتيه الأوليين ، فإن بقاء المستأجر بالرغم من ذلك فى العين المؤجر برضاء المؤجر يعد تجديداً ضمنياً للإيجار لا إمتداداً له

ومدة هذا التجديد يحددها ميعاد دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء فى المواعيد القانونية شأن كل تجديد ضمنى

(السنهورى ص723)

وإذا إمتد الإيجار حتى إستنفد جميع المدد المحددة وبقى المستأجر فى العين المؤجرة بعد إنقضاء هذه المدد برضاء المؤجر،فإن هذا يعد تجديداً ضمنياً للإيجار الأول

ولا تحدد مدة هذا التجديد بيسع سنوات كما كانت المدة فى الإيجار القديم،أو بثلاث وهى أحد الآجال التى إنقسمت إليها مدة الإيجار القديم

بل يحدد المدة ميعاد دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء فى المواعيد القانونية كما فى كل تجديد ضمنى .

بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بعد إنقضاء جميع المدد المحددة

إذا لم يقم المستأجر برد العين المؤجرة بعد إنقضاء مدة الإيجار وكان ذلك برضاء المؤجر إعتبر ذلك تجديداً ضمنياً للإيجار

أما إذا لم يقم برد العين إلى المؤجر بعد إنقضاء المدة المحددة للإيجار وظل واضعاً يده على العين بغير رضاء المؤجر

تعد ذلك من قبيل الغصب وجاز للمؤجر طلب إخلائه من العين وتسليمها إليه. ويحكم القاضى بإنتهاء العقد لا بفسخه

وقد قضت محكمة النقض بأن

إذا كان الحكم حين قضى بأن وضع يد المستأجر بعد إنتهاء مدة إجارته على العين التى كانت مؤجرة له يعد غصباً ، قد إستند فى ذلك إلى أن العقد منصوص فيه على إلتزام المستأجر بتسليم الأرض فى نهاية مدة الإجارة

وأن المؤجر نبه عليه التسليم بمقتضى خطاب مسجل مع أن هذا التنبيه لم يكن واجباً طبقاً لنص المادة 385 مدنى

إذ أن مدة الإجارة معينة ، فإنه يكون قد بنى قضاءه على أسباب مؤدية إلى ما إنتهى إليه.ولا يعيبه إستخلاصه حصول التنبيه من إيصال الخطاب الموصى عليه الموجه من المؤجر إلى المستأجر

فإن فى عدم تقديم المستأجر هذا الخطاب الذى لم ينكر تسلمه ما يسوغ هذا الإستخلاص

(طعن 47س18ق جلسة 15/12/1949) .

ويجوز للمؤجر أيضاً مطالبة المستأجر بالتعويض مما لحقه من ضرر وهذا التعويض قد متفقاً عليه بين المتعاقدين فى عقد الإيجار

فيكون شرطاً جزائياً يخضع لحكم المادة 224 مدنى فلا يكون التعويض مستحقاً إذا أثبت المستأجر أن المؤجر لم يلحقه أى ضرر

ويجوز للقاضى أن يخفض هذا التعويض إذا أثبت المستأجر أن التقدير كان مبالغاً فيه إلى درجة كبيرة أما إذا لم يتفق على التعويض

فإن القاضى يقدره عادة بأجرة المثل عن المدة التى بقى فيها المستأجر فى العين المؤجرة من وقت إنتهاء العقد

ويقضى بالتعويض على المستأجر حتى لو تعذر عليه الإتفاع بالعين المؤجرة لقوة قاهرة أو لأى سبب آخر لايد له فيه

إذ هو مغتصب والمغتصب يضمن هلاك المغصوب.

(السنهورى ص1019) .

وقد قضت محكمة النقض بأن

عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى إنتهاؤه بإنتهاء مدته مادة 598 مدنى إلتزام المستأجر برد العين المؤجرة وتمكنه من حيازتها والإنتفاع بها دون عائق.

إستمرار المستأجر فى شغل العين بعد إنتهاء العقد عقب جواز التعويض عنه طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية.

وجوب مراعاة القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر عند تقدير التعويض مادة 590 / 2 مدنى

(جلسة 3/1/2001 الطعن3829س66ق

جلسة 8/2/1999 الطعن 502س64ق)

(جلسة1/11/1995الطعن4982س61ق)

وبأنه  إذا كان الحكم حين قضى بأن وضع يد المستأجر بعد إنتهاء مدة إجارته على العين التى كانت مؤجرة له يعد غصباً ، قد إستند فى ذلك إلى أن العقد منصوص فيه على إلتزام المستأجر بتسليم الأرض فى نهاية مدة الإجارة .

وأن المؤجر نبه عليه بالتسليم بمقتضى خطاب مسجل مع أن هذا التنبيه لم يكن واجباً طبقاً لنص المادة 385 مدنى، إذ أن مدة الإجارة معينه.

فإنه يكون قد بنى قضاءه على أسباب مؤدية إلى ما إنتهى إليه ، ولا يعيبه إستخلاصه حصول التنبيه من إيصال الخطاب الموصى عليه الموجه من المؤجر إلى المستأجر .

فإن عدم تقديم المستأجر هذا الخطاب الذى لأم ينكر تسلمه ما يسوغ هذا الإستخلاص

(طعن47س18ق جلسة15/12/1949)

لجوء المؤجر إلى القضاء المستعجل لطرد المستأجر

يجوز للمؤجر أن يلجأ فى إخلاء العين إلى قاضى الأمور المستعجلة ، وحكم قاضى الأمور المستعجلة يجب ألا يمس الموضوع ، فإذا إدعى المستأجر أن بقاءه فى العين المؤجرة يعد إنقضاء المدة له سند

كأن إدعى تجديد الإيجار تجديداً ضمنياً وكانت الظروف تجعل دعوى المستأجر قابلة للتصديق بأن بقى مثلاً فى العين مدة طويلة بعد إنقضاء مدة الإيجار الأولى

فقاضى الأمور المستعجلة غير مختص بالحكم بالإخلاء فى هذه الحالة لأنه يتعرض بذلك إلى الحكم فيما إذا كان هناك تجديد ضمنى أم لا وهذا يمس الموضوع.

وإنما يجوز لقاضى الأمور المستعجلة أن يضع العين تحت الحراسة القضائية حتى تبت محكمة الموضوع فى النزاع . أما إذا ظهر أن دعوى المستأجر تجديد العقد غير جدية وترد به المماطلة حتى يبقى فى العين

فإنه يجوز لقاضى الأمور المستعجلة الحكم بالإخلاء بالرغم من هذه الدعوى وحكمه لا يمس الموضوع على كل حال ، فإذا قضت محكمة الموضوع بأن هناك تجديداً رجع المستأجر إلى العين .

وقد قضت محكمة النقض بأن

متى كان قاضى الأمور المستعلجة قد قضى بطرد المستأجر الذى إنتهى عقده من العين المؤجر وكان حكم الطرد فى هذه الحالة هو مجرد إجراء وقتى يضع به حداً لحالة تهدد بالخطر صاحب حق الظاهر،

وكان المستأجر قد آثار منازعة قوامها الإدعاء بأنه قد إستأجر بعقد جديد من وكيل المالك

فرأى القاضى وهو بسبيل تقرير إختصاصه بالنص فى دعوى الطرد أن هذه المنازعة غير جدية وأن يده ليست لا يد غاصب لما ظهر له من أن عقد الإيجار الذى يستند إليه قد صدر من شخص ليست له صفة الوكالة عن المالك

وكان قاضى الأمور المستعجلة غير ممنوع من أن يتناول مؤقتاً ولحاجة الدعوى المستعجلة بحث ظاهر مستندات الطرفين لتبرير حكمه فى الإجراء المؤقت،

وكان هذا الإجراء ليس من شأنه المساس بحقوق خصم التى تظل كما هى يتناضل عليها أربابها لدىمحكمة الموضوع .

لما كان ذلك فإن النص على الحكم بأنه مس الحق بالفصل فى نزع موضوعى بحت لا ولاية له بالبت فيه يكون على غير أساس

(نقض مدنى20 يناير سنة ج1955 مجموعة أحكام النقض 6رقم64ص515)

عدم جواز لجوء المؤجر إلى قاضى الأمور المستعجلة قبل إنقضاء مدة الإيجار ولو كان ميعاد الجلسة يقع بعد إنقضاء هذه المدة

قضت محكمة النقض بأن

إن إختصاص القاضى المستعجل بالحكم فى الأمور التى يخشى عليها من فوات الوقت وفقاً للفقرة الأخيرة من المادة 28 من قانون المرافعات القديم مناطه قيام حالة الإستعجال وأن يكون المطلوب إجراء لا فصلاً فى أصل الحق،

فإن أسفر الخلاف بين الخصوم عن قيام منازعة فى أصل الحق المقصود حمايته بالإجراء المطلوب كان للقاضى أن يتناول مؤقتاً فى نطاق الدعوى المستعجلة تقدير مبلغ الجد فى المنازعة

فإن إستبان له أن المنازعة جدية بحيث لم يعد أصل الحق واضحاً وضوحاً يستأهل حماية القضاء المستعجل حكم بعدم الإختصاص لتتولى محكمة الموضوع الفصل فيه

(طعن 218س18ق جلسة 7/12/1950)

أوضحنا فيما تقدم أن عقد الإيجار ينتهى بإنتهاء المدة المتفق عليها بين المتعاقدين . أما إذا لم يتفقا المتعاقدان على تحديد مدة معينة للإيجار إعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة .

فقد رأينا أن المادة563مدنى تقضى بانه

إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة،أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه ، إعتبر الإيجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة .

كما قضت محكمة النقض بأن

إذا إنعقد الإيجار محددة تتجدد لمدة أخرى مماثلة طالما أن المستأجر قائماً بتنفيذ إلتزاماته وللأخير وحده دون المؤجر الحق فى إبداء الرغبة فى إنهاء العقد.

يؤدى إلى إعتبار العقد بعد إنتهاء الأولى منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة إعمالاً لنص المادة 563 من القانون المدنى.

ويحق لكل من عاقديه طلب إنهائه إذا نبه على الأخر بالإخلاء فى المواعيد المحددة بالنص سالف الذكر.وكان الثابت أن الإيجار محل النزاع المؤرخ 20/12/1964 قد إنعقد لمدة خمس سنوات تتجدد .

طالما كان المستأجر قائماً بسداد الأجرة وله وحده الحق فى طلب إنهائه ةأن الأجرة مبلغ 180 جنيهاً تدفع شهريا

فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد إنتهاء مدته الأولى منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر يجده ويكون لأى من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد إذا نبه على الآخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 مدنى.

وإذ كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم رسمياً فى 27/1/1983 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية يكون قد إنفصمت بهذا التنبيه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإجارة تحديداً تحكمياً بلاثين عاماً،

فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه

(جلسة 23/2/1993 الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية الطعنان رقما 776، 773 س56 ق س29ع2 ص866 جلسة 12/7/1995الطعن 564س61ق ، جلسة 29/12/1994 الطعن935س60ق ، جلسة 14/2/1993 الطعن225س54ق ، جلسة 20/11/1991 الطعن1720س55ق ، جلسة 11/7/1989 الطعن 1158س53ق)

وبأنه ثبوت انعقاد إيجار العين محل النزاع لمدة تجدد طالما كان المستأجر قائماً بسداد الأجرة وحقه وحده فى طلب إنهائه وجوب إعتباره منعقداً لدفع الأجرة وحق المتعاقدين فى طلب إنهائه بالتنبيه على الآخر فى الميعاد المبين بالمادة 563 مدنى قيام الطاعن بالتنبيه على المطعون ضدهم بإنتهاء العقد فى الميعاد أثره إنفصام العلاقة الإيجارية مخالفة ذلك خطأ.

(جلسة 20/6/2001 الطعن143س65ق)

وبأنه  عقود الإيجار الغير خاضعة للقوانين الإستثنائية مؤقته عدم تحديد مدتها أو ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو إستحالة معرفة تاريخ إنتهائها.

وجوب إعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة لكل من طرفيه الحق فى إنهائه بالتنبيه على الآخر فى الميعاد القانونى مواد 558 ، 563مدنى

(جلسة 3/3/1999الطعن1347س63ق ، جلسة20/5/1998الطعن402س64ق ، جلسة 18/12/1996الطعن660س57ق)

أهم الأسئلة المتداولة عن الالتزام برد العين المؤجرة

في الختام، يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار بنفس حالتها الأصلية، بما يشمل المساحة والملحقات، وإلا يتحمل المسئولية إلا إذا ثبت السبب الأجنبي. ويتم الرد وفقًا للقواعد القانونية المحددة في القانون المدني المصري، مع إمكانية اللجوء إلى طلب الإخلاء أو التعويض في حال الإخلال بهذا الالتزام.

📌 إذا كنت مستأجرًا أو مؤجرًا وتواجه نزاعًا بشأن العين المؤجرة، استشر محاميًا متخصصًا لحماية حقوقك القانونية.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.