حق امتداد عقد الإيجار القديم: إثباته ونفيه

امتداد عقد الإيجار القديم

شهدت مصر على مدار عقود ماضية ظاهرة “الإيجار القديم” تلك العقود التي تم إبرامها قبل عام 1996 ويثير موضوع “حق امتداد عقد الإيجار القديم” التي تخضع لقوانين خاصة تختلف عن قوانين الإيجار الجديدة ويثير عقد الإيجار القديم” جدلاً واسعا بين المؤجرين و المستأجرين، حيث يتعلق الأمر بحقوق كل طرف وواجباته.

امتداد الإيجار الاثبات والنفي

السند القانوني لامتداد الايجار:

المادة (29) ق 49 لسنة 1977 :

مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهى عقد إجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجته أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل .

فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركة العين ويستمر لصالح ورثته وشركاته فى استعمال العين بحسب الأحوال .

وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق فى الاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد .

ملحوظة :

قضى بعدم دستورية الفقرتين الثانية والثالثة من هذه المادة بتاريخ 6/7/1996

امتداد الايجار القديم في أحكام النقض

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم أول درجة بثبوت العلاقة الايجارية بين المطعون ضدها الثالثة والطاعنين وإلزامهم بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع بذات الشروط الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/11/1982 تأسيسا على أنها شقيقة زوجة المطعون ضده الثاني وأنها كانت تقيم معها إقامة دائمة مستمرة منذ بدء العلاقة الايجارية إعمالا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليها. وهو نص قضى بعدم دستوريته، وأصبح الأقارب بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة لا يستفيدون من الامتداد القانوني ومن ثم فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 3908 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 30 / 08 / 1999 –  مكتب فني 50 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1004 – تم رفض هذا الطعن]

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم أول درجة بثبوت العلاقة الايجارية بين المطعون ضدها الثالثة والطاعنين وإلزامهم بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع بذات الشروط الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/11/1982 تأسيسا على أنها شقيقة زوجة المطعون ضده الثاني وأنها كانت تقيم معها إقامة دائمة مستمرة منذ بدء العلاقة الايجارية إعمالا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليها. وهو نص قضى بعدم دستوريته، وأصبح الأقارب بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة لا يستفيدون من الامتداد القانوني ومن ثم فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 3908 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 30 / 08 / 1999 –  مكتب فني 50 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1004 – تم رفض هذا الطعن]

قضت محكمة النقض انه:

إذ كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 ق المنشورة بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 33 بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم 38 بتاريخ 18/9/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن :

وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة علي الأقل سابقة علي وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسن أيتهما أقل” مما مؤداه أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 أنفة الذكر أصبح مقصوراً علي الأشخاص الوارد بيانهم- بيان حصر – في الفقرة الأولي من تلك المادة وهم الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولي.

[الطعن رقم 2817 –  لسنــة 62 ق  –  تاريخ الجلسة 17 / 06 / 1999]

مذكـرات نفي واثبات امتداد الايجار القديم

نماذج مذكرات قانونية عن نفي واثبات حق امتداد عقد الايجار القديم وفقا للشروط القانونية في قوانين ايجار الأماكن والواقع المطروح بالدعوي القضائية

مذكـرة المؤجر في نفي امتداد الايجار القديم

بدفاع / ……………….                             (المدعى)

ضـد

…………………..                               (المدعى عليه)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

أولاً : الحكم بإخلاء المدعى علليه من عين النزاع والموضحة الحدود والمعالم بصحيفة افتتاح الدعوى لعدم أحقيته في امتداد عقد الإيجار طبقا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .

ثانياً : إلزام المدعى عليه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

(الدفـاع)

عدم امتداد عقد الإيجار للمدعى عليه :

حيث أنه قد توفى المستأجر الأصلى ولم يترك من له حق امتداد عقد الإيجار وبأن المدعى عليه كانت إقامته فى العين إقام عرضية فقد كانت على سبيل الاستضافة أو ……. أو …… أو رعاية المستأجر فى مرضه وقبل وفاته الأمر الذى لا يحث له المطالبة بامتداد عقد الإيجار له حيث أنه قريبا للمستأجر الأصلى نسبا ……. أو مصاهرة ……. وقد قضى بعدم دستورية الفقرتين الثانية والثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بتاريخ 6/7/1996 الأمر الذى لا يحق له المطالبة بامتداد عقد الإيجار لعدم دستورية هاتين الفقرتين .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية م 29 ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة . مؤداه . قصر الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بانهم حصرا فى الفقرة الأولى من تلك المادة .

( الطعن 2817 لسنة 62 ق 17/6/1999 )

وقد قضت ايضا محكمة النقض بأن :

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية م 29 ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة . مؤداه . قصر الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بانهم حصرا فى الفقرة الأولى من تلك المادة .

( الطعن 1714 لسنة 64 ق 1/7/1999 )

بناء عليه

نصمم على الطلبات

محام المدعي

مذكـرة اثبات وارث المستأجر حق امتداد الايجار

بدفاع / ……………….                             (المدعى عليه)

ضـد

…………………..                                (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

(الدفـاع)

أحقية المدعى عليه في امتداد عقد الإيجار إليه :

ولما كان الثابت بالأوراق بأن المدعى عليه قد تمسك بأنهما ووالدهما المستأجر الأصلي لم يتخلوا عن الإقامة بعن النزاع حتى وفاة المستأجر الأصلي وأن انقطاعهما عن الإقامة بها وإقامة والدهما بشقة أخرى خاصة بزوجته الثانية كان بصفة مؤقتة برعايته لسوء حالة الشقة محل النزاع وظروف عملهما بالخارج ومن ثم يحق لهم امتداد عقد الإيجار .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأنهما ووالدهما المستأجر الأصلي لم يتخلوا عن الإقامة بالشقة محل النزاع حتى وفاته وأن انقطاعه عن الإقامة بها فترة دخوله المستشفى للعلاج وأنه أقام في شقة أخري بالزمالك خاصة بزوجته للرعاية ولسوء حالة شقة النزاع وظل قائماً بتنفيذ أخص التزاماته وهي الوفاء بالأجرة حتى وفاته وأن إقامة الطاعنين المنقطعة ترجع إلي ظروف عمل الأول بالفنادق السياحية وعمل الثاني خارج البلاد وقدما إيصالات سداد الأجرة عن سنوات …. ، …..، …..

وما يفيد سوء حالة العين محل النزاع علي النحو الثابت بالحكم رقم ….. لسنة ….. كلي الجيزة وطلبا إعادة الدعوي لمكتب الخبراء أو إحالتها للتحقيق لإثبات دفاعهما إلا أن الحكم المطعون فيه لم يتناول دفاعهما بالبحث والتمحيص مع أنه دفاع جوهري من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوي

وقضي بتأييد الحكم الابتدائي بإنهاء عقد الإيجار والتسليم علي ما استخلصه منه أن المستأجر الأصلي ترك شقة النزاع وأقام مع زوجته والطاعنين بمسكن آخر بالزمالك واستمرار الأخيرين في الإقامة به بعد وفاة والدهما المستأجر الأصلي مستدلاً علي ذلك بمجرد إعلانهما بصحيفة الدعويين رقمي …. لسنة …. كلي جنوب القاهرة، …. لسنة …. كلي الجيزة علي الشقة الكائنة بالزمالك وهو ما لا يفيد بطريق اللزوم التخلي علي الشقة محل النزاع ولا يواجه دفاع الطاعنين خاصة وأن إعلان صحيفة الدعوي رقم ….. لسنة ….. الجيزة تم لجهة الإدارة لغلق المسكن مما يعيبه بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب.

[الطعن رقم 2584 –  لسنــة 73 ق  –  تاريخ الجلسة 12 / 12 / 2004]

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات .

إثبات ونفي حق امتداد عقد الإيجار القديم

أولاً: ما هو حق امتداد عقد الإيجار القديم؟

هو حق ينتقل بموجبه عقد الإيجار إلى الورثة الشرعيين للمستأجر الأصلي بعد وفاته، أو إلى أحد أفراد أسرته الذين كانوا يقيمون معه في العين المؤجرة بشكل دائم قبل وفاته.

ثانياً: شروط امتداد عقد الإيجار القديم:

1. وفاة المستأجر الأصلي
2. إقامة أحد أفراد أسرة المستأجر معه في العين المؤجرة بشكل دائم قبل وفاته
3. تقديم طلب امتداد عقد الإيجار إلى المحكمة المختصة خلال 30 يومًا من تاريخ وفاة المستأجر الأصلي

ثالثاً: طرق إثبات حق امتداد عقد الإيجار القديم:

• العقد الأصلي للإيجار
• إيصالات سداد الأجرة
• شهادات الشهود
• أي أوراق أو مستندات تدل على إقامة المستفيد من حق الامتداد في العين المؤجرة

رابعاً: طرق نفي حق امتداد عقد الإيجار القديم:

• عدم توافر شروط الامتداد
• إثبات عدم إقامة المستفيد من حق الامتداد في العين المؤجرة بشكل دائم
• إثبات تنازل المستفيد عن حق الامتداد

خامسا: الأسئلة الشائعة:

ما هو الفرق بين حق امتداد عقد الإيجار القديم وحق التجديد؟

أولاً: تعريف كل منهما:

حق امتداد عقد الإيجار القديم: هو حق قانوني يُمنح للمستأجر في عقود الإيجار القديمة (المبرمة قبل صدور قانون الإيجار الجديد رقم 4 لسنة 1996) بموجبه يستمر العقد ساريًا بعد انتهاء مدته الأصلية، دون الحاجة إلى إبرام عقد جديد مع المالك.

حق التجديد: هو شرط يُدرج في عقد الإيجار، يُعطي للمستأجر الحق في تجديد العقد لفترة أخرى بعد انتهاء مدته الأصلية، بشرط موافقة المالك.

ثانياً: أوجه الاختلاف:

ثالثاً: أمثلة توضيحية:

امتداد عقد الإيجار القديم:

إذا كان لديك عقد إيجار قديم لبيت سكني تم إبرامه عام 1990، فسيكون لديك حق امتداد العقد بعد انتهاء مدته الأصلية، دون الحاجة إلى إبرام عقد جديد مع المالك.

حق التجديد:

 إذا كان لديك عقد إيجار حديث لمكتب تجاري تم إبرامه عام 2023، وشمل شرطًا للتجديد لمدة 3 سنوات بعد انتهاء مدته الأصلية، فسيكون لديك الحق في تجديد العقد لفترة 3 سنوات أخرى، بشرط موافقة المالك.

ما هي مدة عقد الإيجار الممتد؟

لا توجد مدة محددة لعقد الإيجار الممتد، حيث يعتمد ذلك على عدة عوامل أهمها:

عقود الإيجار المؤقتة:

1. عقود الإيجار القديمة (قبل 1996): لا تحدد مدة زمنية محددة، وتستمر حتى وفاة المستأجر أو تركه للعين المؤجرة.
2. عقود الإيجار الجديدة (بعد 1996): تُحدد مدتها بـ 3 سنوات قابلة للتجديد.

عقود الإيجار غير المؤقتة:

1. عقود الإيجار الطويلة الأجل (5 سنوات أو أكثر): تُحدد مدتها في العقد، ولا تزيد عن 59 سنة.
2. عقود الإيجار المؤبدة: لا تُحدد مدتها في العقد، وتعتبر غير قانونية في بعض الدول.

ما هي قيمة الأجرة في عقد الإيجار الممتد؟

تعتمد قيمة الأجرة في عقد الإيجار الممتد على عدة عوامل:

1. نوع الإيجار:

• الإيجار القديم: تخضع قيمة الأجرة في عقود الإيجار القديمة (قبل 1981) لقوانين خاصة تحدد الحد الأقصى للأجرة. بشكل عام، تكون الأجرة في هذه العقود منخفضة للغاية مقارنة بقيمة العقارات الحالية.
• الإيجار الجديد: في عقود الإيجار الجديدة (بعد 1981) يتم تحديد قيمة الأجرة بحرية بين المؤجر والمستأجر.

2. تاريخ إنشاء العقار:

• قبل 1977: تخضع عقود الإيجار لقانون رقم 49 لسنة 1977، الذي يحدد قيمة الأجرة بـ 7% من قيمة الأرض وقت إنشاء العقار.
• بين 1977 و 1981: تخضع عقود الإيجار لقانون رقم 136 لسنة 1981، الذي يحدد قيمة الأجرة بنسبة تتراوح بين 5% و 30% من قيمة الأرض وقت إنشاء العقار، حسب تاريخ نشأته.
• بعد 1981: يتم تحديد قيمة الأجرة بحرية بين المؤجر والمستأجر.

3. موقع العقار:

تختلف قيمة الأجرة تبعًا لموقع العقار، حيث تكون أعلى في المناطق الراقية والمزدحمة.

سادسا : تطبيقات النقض القضائية:

يمكنك الاطلاع علي أحكام محكمة النقض بشأن حق امتداد عقد الايجار القديم من خلال هذا الموضوعات :

1. ايجار قديم : قضاء النقض عن حق امتداد الايجار 
2. اثبات الاقامة لامتداد الايجار القديم شرطه ( نقض 2021 )
3. شرط امتداد عقد الايجار القديم للحفيد من الجد
4. امتداد ايجار المسكن القديم من التارك للمستفيد شرطه 

خاتمة حق امتداد عقد الإيجار القديم إثباته ونفيه

يعد موضوع “حق امتداد عقد الإيجار القديم” من أهم المواضيع التي تهم شريحة كبيرة من المجتمع المصري. ويتطلب فهمًا دقيقًا للقوانين واللوائح المنظمة له ، وذلك لتجنب أي نزاعات بين المؤجرين والمستأجرين.

المصادر:

• قانون الإيجار القديم رقم 49 لسنة 1977.
• أحكام محكمة النقض المصرية.
• كتب و مقالات قانونية متخصصة.
• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض