شرط امتداد عقد الايجار امتداد عقد الإيجار القديم للحفيد: 15 نوفمبر 2002 وأثر قانون 164 لسنة 2025

شرط امتداد عقد الايجار القديم للحفيد: الشرط بحكم النقض الصادر 15 نوفمبر 2002 وأثر قانون 164 لسنة 2025

الإجابة المختصرة: الحفيد لا يستفيد من امتداد عقد إيجار مسكن الجد لمجرد صفته كحفيد. الأصل أن المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 حصرت المستفيدين عند وفاة المستأجر أو تركه في الزوج أو الزوجة، والأولاد، والوالدين المقيمين معه حتى الوفاة أو الترك.

لكن قضاء النقض أجاز في حالات محددة أن يمتد العقد إلى الحفيد باعتباره ابنًا أو ابنةً للمستفيد الذي سبق أن امتد إليه العقد، إذا كان الامتداد الأول من الجد إلى الأب أو الأم قد تحقق قبل بدء أثر حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18 قضائية في 15 نوفمبر 2002، وتوافرت في الحفيد شروط الإقامة مع والده أو والدته حتى الوفاة أو الترك.

وبعد قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، تظل هذه القواعد مهمة خلال الفترة الانتقالية؛ لأن القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 لم يُلغيا فورًا، وإنما أرجأ القانون الجديد إلغاءهما إلى ما بعد مرور سبعة أعوام من تاريخ العمل به.

ومع ذلك فإن أي عقد سكني قائم أو ممتد أصبح خاضعًا للسقف الزمني الجديد المقرر لانتهاء العقود بعد سبع سنوات من 5 أغسطس 2025، فضلًا عن أسباب الإخلاء الجديدة الواردة بالمادة 7.

الخلاصة في جدول: هل يمتد عقد الجد إلى الحفيد؟

ما النص القانوني الأساسي لامتداد إيجار المسكن؟

القاعدة الأصلية في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 هي أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك. وهذه الفئات وردت على سبيل الحصر بعد أحكام المحكمة الدستورية العليا التي أخرجت بقية الأقارب من نطاق الامتداد.

لذلك فإن كلمة «الحفيد» لا تظهر في النص باعتباره مستفيدًا مباشرًا من الجد. والمركز القانوني للحفيد – في الحالات التي قبلها قضاء النقض – لا يقوم على القول إنه حفيد المستأجر الأصلي، وإنما على كونه ولدًا للمستفيد الذي سبق أن صار مستأجرًا بقوة الامتداد القانوني في مركز قانوني كان قائمًا قبل التاريخ الحاسم لحكم الدستورية.

التصحيح الأهم: التاريخ الحاسم هو 15 نوفمبر 2002 وليس 3 نوفمبر فقط

صدر حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية «دستورية» بجلسة 3 نوفمبر 2002، لكنه نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 14 نوفمبر 2002، وحددت المحكمة اليوم التالي للنشر تاريخًا لإعمال أثر الحكم. ومن ثم فإن التاريخ العملي الحاسم هو 15 نوفمبر 2002.

وهذا التفصيل مهم للغاية. فالصياغة القديمة التي تقول إن الامتداد الأول يجب أن يكون «سابقًا على حكم 3/11/2002» قد تستبعد خطأً واقعة امتداد حدثت بين 3 و14 نوفمبر 2002. الأدق هو سؤال واحد:

هل تحقق الامتداد الأول من المستأجر الأصلي إلى ابنه أو ابنته قبل بدء أثر الحكم في 15/11/2002 أم بعده؟

ماذا قضت المحكمة الدستورية العليا في القضية 70 لسنة 18 ق؟

قضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 فيما لم تتضمنه من انتهاء عقد الإيجار الذي كان يلتزم المؤجر بتحريره للمستفيدين من الامتداد بانتهاء إقامة آخرهم، سواء بالوفاة أو الترك، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات؛ بما مؤداه بقاء الفقرة الأولى الخاصة بالزوج والأولاد والوالدين.

والأثر الأهم في موضوع الحفيد أن المحكمة لم تجعل حكمها رجعيًا على المراكز السابقة، بل حددت اليوم التالي لنشره لإعمال أثره. ومن هنا نشأت قاعدة قضائية مهمة: العقود والمراكز التي كانت قائمة حكمًا قبل هذا التاريخ تظل منتجة لآثارها، لكن بعد بدء أثر الحكم لا يتحول الامتداد القانوني إلى سلسلة لا نهائية من الأجيال.

شرح حكم النقض 60 لسنة 82 ق – جلسة 27 يناير 2013

الحكم الوارد كاملًا في المادة الأصلية يمثل أحد التطبيقات المهمة لهذه القاعدة في إيجار المسكن. كانت والدة الطاعن قد امتد إليها عقد الإيجار عن والدها – جد الطاعن والمستأجر الأصلي – ثم توفيت في 8 فبراير 2009، وتمسك ابنها بأنه كان مقيمًا معها وأن العقد يمتد إليه.

محكمة الاستئناف رفضت امتداد العقد إليه على أساس أن العقد سبق أن امتد إلى والدته، لكن محكمة النقض رأت أن هذا النظر لا يكفي؛ لأن حظر الامتداد المتكرر الناتج عن حكم الدستورية لا يسري على المراكز التي كان الامتداد الأول فيها قد استقر قبل بدء أثر الحكم. ولذلك كان يتعين على محكمة الموضوع أن تبحث دفاع الحفيد بشأن إقامته مع والدته حتى وفاتها.

المهم هنا أن محكمة النقض لم تقل إن كل حفيد له حق الامتداد. بل قررت ضرورة فحص شرطين متلازمين: المركز الزمني للامتداد الأول، ثم الإقامة القانونية للحفيد مع المستفيد الذي يطلب الامتداد عنه.

الحفيد يستمد الحق من الجد أم من الأب أو الأم؟

الأدق قانونًا أن الحفيد في هذه الصورة لا يطالب باعتباره «حفيدًا» يدخل مباشرة في قائمة المادة 29 بالنسبة للجد، وإنما يطالب باعتباره ابنًا أو ابنةً للشخص الذي امتد إليه العقد. لذلك فإن سلسلة المركز القانوني تكون:

1. الجد أو الجدة = المستأجر الأصلي.
2. الأب أو الأم = مستفيد من الامتداد وفق المادة 29 بسبب الإقامة مع المستأجر الأصلي.
3. الحفيد = يطلب الامتداد باعتباره ولدًا للأب أو الأم الذي صار مستفيدًا، بشرط أن يكون الامتداد الأول من الجيل السابق قد استقر في الزمن الذي يسمح بذلك، وأن تتوافر الإقامة اللازمة.

ولهذا فإن عبارة «حق الحفيد لا يستمد من والده» تحتاج إلى ضبط. صحيح أن كل امتداد مقرر بقوة القانون وليس بميراث عقدي إرادي من الأب، لكن من حيث المركز الذي يطلب الحفيد الامتداد عنه فهو يطالب بوصفه من أولاد المستفيد السابق، وليس بمجرد صلته المباشرة بالجد.

هل يجب على الحفيد أن يكون قد عاش مع الجد؟

ليس هذا هو الشرط الحاسم في الصورة التي تناولها حكم النقض 60 لسنة 82 ق. المطلوب عند طلب الامتداد من الأب أو الأم هو إثبات الإقامة المستقرة مع المستأجر الذي وقعت وفاته أو تركه وتُطلب عنه واقعة الامتداد الجديدة.

فإذا كان الأب قد امتد إليه العقد قديمًا عن الجد قبل التاريخ الحاسم، ثم توفي الأب بعد ذلك، فإن بحث حق ابنه يدور حول إقامة الابن مع الأب حتى الوفاة أو الترك، إضافة إلى صحة المركز القانوني السابق للأب. أما مجرد إثبات أن الحفيد كان يزور الجد أو أنه من ورثته فلا يكفي.

للتوسع في قواعد الإثبات، راجع إثبات الإقامة اللازمة لامتداد عقد الإيجار القديم.

ما المقصود بالإقامة المستقرة؟

المقصود ليس مجرد وجود عنوان في بطاقة الرقم القومي أو تلقي مراسلات في العين. الإقامة التي يرتب عليها القانون الامتداد هي الإقامة المستقرة المعتادة التي تكشف أن العين كانت موطن الشخص ومراحه ومغداه بصورة حقيقية حتى واقعة الوفاة أو الترك.

وتقدير الإقامة من مسائل الواقع التي تستخلصها محكمة الموضوع من مجموع الأدلة والقرائن. ومن أهم ما ينظر إليه عادةً: شهادات الشهود، ومحاضر المعاينة والتحقيق، ومستندات المرافق، ومحل العمل أو الدراسة، والمراسلات الرسمية، والحالة الزوجية، وأي إقرارات قضائية أو إدارية، مع عدم وجود دليل واحد يحسم المسألة دائمًا بمفرده.

أربع أسئلة يجب الإجابة عنها قبل القول إن للحفيد حقًا

1. هل العين مسكن خاضع لقوانين الإيجار الاستثنائية أصلًا؟
2. متى وقعت وفاة أو ترك الجد التي نشأ عنها الامتداد الأول؟ وهل كان الامتداد الأول قائمًا قبل 15 نوفمبر 2002؟
3. هل الأب أو الأم كان من الفئات المحددة بالمادة 29 وكانت إقامته صحيحة حتى وفاة الجد أو تركه؟
4. هل الحفيد نفسه كان مقيمًا إقامة مستقرة مع الأب أو الأم حتى واقعة الوفاة أو الترك التي يطلب عنها الامتداد؟

إذا لم تُحسم هذه الأسئلة بالمستندات والوقائع، فإن وصف الشخص بأنه «حفيد المستأجر الأصلي» وحده لا يكفي لبناء الدعوى.

أمثلة عملية على امتداد عقد الإيجار للحفيد

مثال 1: الجد توفي سنة 1998 والأب امتد إليه العقد ثم توفي سنة 2026

إذا ثبت أن الأب كان مقيمًا مع الجد حتى وفاته سنة 1998 فامتد إليه العقد قبل بدء أثر حكم الدستورية، ثم ثبت أن الابن – حفيد المستأجر الأصلي – كان مقيمًا مع أبيه إقامة مستقرة حتى وفاة الأب سنة 2026، فهذه من الصور التي تفتح باب تطبيق قضاء النقض بشأن الامتداد للحفيد، مع مراعاة قانون 164 لسنة 2025 والنهاية الزمنية الجديدة للعقد.

مثال 2: الجد توفي سنة 2005 والعقد امتد إلى الأب

هنا وقع الامتداد الأول بعد بدء أثر حكم الدستورية في 15/11/2002. فإذا توفي الأب لاحقًا، فإن قاعدة منع الامتداد لمرة ثانية تحول – كأصل – دون امتداد العقد إلى الحفيد، حتى لو كان الحفيد مقيمًا معه.

مثال 3: الجد توفي سنة 1990 لكن الحفيد لم يكن مقيمًا مع أبيه عند وفاة الأب

قدم الامتداد الأول لا يكفي. يجب أن تتوافر في الحفيد نفسه شروط المادة 29 بالنسبة للشخص الذي يطلب الامتداد عنه. فإذا كان قد استقل بمسكن آخر وانقطعت إقامته المستقرة ولم تكن هناك إقامة قانونية مستمرة وقت الوفاة أو الترك، فقد يسقط شرط الامتداد.

مثال 4: الحفيد عاش مع الجد مباشرة والأب لم يمتد إليه العقد

مجرد إقامة الحفيد مع الجد لا تجعله من «أولاد» الجد في معنى الفقرة الأولى من المادة 29. لذلك لا يثبت له امتداد مباشر لمجرد كونه حفيدًا، ما لم يوجد مركز قانوني آخر صحيح يغيّر التكييف.

أثر قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025 على حق الحفيد

القانون رقم 164 لسنة 2025 لم يلغِ في يوم صدوره جميع القواعد السابقة فورًا. المادة 9 قررت إلغاء القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والقانون 6 لسنة 1997 اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بالقانون الجديد. وبالتالي تظل قواعد الامتداد القديمة ذات أهمية خلال المرحلة الانتقالية فيما لم يتعارض مع القانون الجديد.

لكن المادة 2 وضعت لأول مرة نهاية زمنية شاملة لعقود الإيجار السكنية الخاضعة له: سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون في 5 أغسطس 2025. ولذلك فإن ثبوت الامتداد للحفيد في واقعة تحدث خلال المرحلة الانتقالية لا يبدأ دورة جديدة ولا يعيد حساب سبع سنوات من تاريخ وفاة الأب أو الأم.

بعبارة أبسط: إذا ثبت للحفيد حق الامتداد في 2026، فهو يدخل في العقد القائم خلال المدة الانتقالية الباقية، ولا يتحول العقد إلى إيجار ممتد بلا نهاية بعد أغسطس 2032.

لشرح القانون الجديد بالكامل راجع قانون الإيجارات رقم 164 و165 لسنة 2025.

هل يمكن أن ينتهي عقد الحفيد قبل 2032؟

نعم. السقف الزمني بالمادة 2 ليس ضمانًا لبقاء العقد في كل الأحوال حتى نهاية السنوات السبع. المادة 7 من قانون 164 لسنة 2025 أبقت أسباب الإخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، وأضافت سببين جديدين، من أهمهما ترك المستأجر أو من امتد إليه العقد المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر، وامتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.

وبالتالي قد يثبت للحفيد أصلًا مركز «من امتد إليه العقد»، ثم يتعرض بعد ذلك للإخلاء إذا تحقق سبب مستقل من أسباب الإخلاء الجديدة أو القديمة. للمزيد راجع غلق العين المؤجرة وأثره على الإخلاء بعد قانون 164 لسنة 2025.

هل حكم الهيئة العامة للنقض في 22 مارس 2023 منع امتداد السكن للحفيد؟

لا يجوز استخدام هذا الحكم بهذه الصورة. الحكم الصادر من الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية في الطعن رقم 12125 لسنة 79 ق تعلق بعين غير سكنية ونشاط تجاري، وبالتحديد تفسير القانون رقم 6 لسنة 1997 الذي نظم امتداد إيجار الأماكن غير السكنية لورثة المستأجر الأصلي ممن يستعملون العين في ذات نشاطه.

وانتهت الهيئة في هذا النطاق إلى أنه اعتبارًا من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد المكان غير السكني لورثة ورثة المستأجر الأصلي، وعدلت عن أحكام أخرى في هذا الموضوع. هذا المبدأ لا يمحو حكم النقض الخاص بإيجار المسكن المبني على الفقرة الأولى من المادة 29 وحكم الدستورية 70 لسنة 18 ق.

إذن يجب دائمًا أن يبدأ التحليل بالسؤال: هل العين سكنية أم تجارية/مهنية/حرفية؟ فالخلط بينهما يؤدي إلى نتائج قانونية خاطئة.

ماذا يثبت الحفيد أمام المحكمة؟

في دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية أو في دفاعه أمام دعوى الطرد أو انتهاء العلاقة، يجب ألا يقتصر ملف الحفيد على شهادة ميلاد تثبت صلة القرابة. الملف القوي يحتاج إلى إثبات سلسلة الامتداد كاملة:

• عقد الإيجار الأصلي أو ما يثبت العلاقة بين المالك والجد.
• شهادة وفاة الجد أو مستند الترك الذي نشأ عنه الامتداد الأول.
• ما يثبت إقامة الأب أو الأم مع الجد حتى واقعة الامتداد الأول.
• ما يثبت أن الامتداد الأول تحقق قبل 15/11/2002 إذا كان الطلب قائمًا على هذه القاعدة.
• شهادات الميلاد التي تثبت صلة الحفيد بالمستفيد السابق.
• شهادة وفاة الأب أو الأم أو واقعة الترك محل الامتداد الثاني.
• أدلة إقامة الحفيد المستقرة مع الأب أو الأم حتى الوفاة أو الترك.
• إيصالات الأجرة وما يفيد استمرار تنفيذ الالتزامات متى كانت منتجة في النزاع.
• أي أحكام سابقة بين الأطراف ثبتت بها العلاقة أو الإقامة، مع فحص حجيتها وحدودها.

هل يلزم أن يكون قد حرر للأب عقد إيجار جديد؟

لا يلزم في كل حالة وجود ورقة جديدة بعنوان «عقد إيجار» حتى يثبت المركز القانوني للمستفيد. منطق أحكام النقض التي طبقت حكم الدستورية يقوم على أن الوقائع التي كان يترتب عليها التزام المؤجر بتحرير عقد للمستفيد تعد عقودًا قائمة حكمًا، حتى لو لم ينفذ المؤجر واجب تحرير المستند الجديد.

لكن غياب العقد المكتوب يجعل الإثبات الواقعي أكثر أهمية؛ لذلك يجب تحديد تاريخ وفاة المستأجر الأصلي، والإقامة، وسداد الأجرة، وأي مراسلات أو أحكام تؤكد انتقال العلاقة.

هل الحكم الصادر بثبوت العلاقة شرط لامتداد العقد؟

الامتداد القانوني يحدث بقوة القانون متى توافرت شروطه، والحكم القضائي يكون كاشفًا عن المركز القانوني عند النزاع وليس منشئًا له من الصفر. وهذا هو سبب رفض محكمة النقض في الطعن 60 لسنة 82 ق الاكتفاء بحجة عدم وجود حكم نهائي سابق يجعل والدة الحفيد «مستأجرة أصلية»؛ إذ كان يجب بحث ما إذا كانت شروط الامتداد قد تحققت فعليًا.

الفرق بين المستأجر الأصلي والمستفيد من الامتداد

تستعمل أحكام النقض أحيانًا تعبير أن من امتد إليه العقد أصبح في حكم المستأجر الأصلي من حيث حقوق العلاقة الإيجارية. لكن هذا لا يعني تجاهل القيود الزمنية التي فرضتها أحكام الدستورية أو القوانين اللاحقة. وصفه بأنه «في حكم المستأجر الأصلي» يتعلق بحلوله في العلاقة، لا بإنشاء حق غير محدود في توريث الإيجار عبر أجيال لا نهاية لها.

وهذا التفريق هو الذي يفسر لماذا أمكن في بعض عقود المساكن القديمة القائمة قبل 15/11/2002 قبول امتداد تالٍ، بينما يُمنع الامتداد المتكرر في الوقائع اللاحقة.

ماذا لو كان أكثر من شخص يستحق الامتداد؟

حق الامتداد لا يقتصر بالضرورة على فرد واحد إذا توافرت الشروط في أكثر من شخص من الفئات المحددة. فإذا كان أكثر من ابن أو زوج أو أحد الوالدين مقيمًا إقامة مستقرة مع المستأجر حتى الوفاة أو الترك، فإن تحديد من انتقل إليه المركز وما حدث لاحقًا يحتاج إلى فحص إقامة كل مستفيد وتاريخ تركه أو وفاته.

وهذه النقطة قد تغير دعوى الحفيد؛ لأن العقد في المراكز القديمة قد يظل قائمًا باستمرار أحد المستفيدين الآخرين، أو تنتهي علاقة شخص بعينه بالترك بينما يبقى آخر، وفق الوقائع والقواعد التي تحكم الحالة.

ولهذا فإن عبارة «والدي ترك لي الشقة» لا تكفي وحدها؛ يلزم بيان تاريخ الترك، وإقامة الحفيد قبل وقوعه، وما إذا كان العقد في ذلك التاريخ ما زال يسمح بالامتداد مرة أخرى، وما إذا كانت توجد أسباب مستقلة لإنهاء العلاقة.

المادة 29 تتحدث عن الوفاة أو الترك. فإذا كان الأب أو الأم قد امتد إليه العقد صحيحًا ثم ترك العين للحفيد في واقعة يسمح فيها القانون بالامتداد، يجب إثبات معنى «الترك» القانوني ومدى بقاء الحفيد في العين وعلاقته بالمستفيد السابق. ولا ينبغي الخلط بين الترك الناقل للامتداد وبين الغلق أو الهجر الذي قد يؤدي إلى الإخلاء وفق أحكام أخرى، خصوصًا بعد قانون 164 لسنة 2025.

هل يختلف الوضع إذا ترك الأب العين بدل أن يتوفى؟

وفي المقابل، إذا كانت شروط الامتداد متوافرة بالفعل، فإن إيصالات الأجرة باسم الحفيد أو قبول المؤجر التعامل معه قد تدعم إثبات استمرار العلاقة، لكنها تظل جزءًا من ملف الإثبات وليست بديلًا عن إثبات سلسلة الامتداد والإقامة.

قبول الأجرة يمكن أن يكون قرينة لها وزنها، لكنه لا ينشئ من تلقاء نفسه امتدادًا يخالف القانون. فإذا كان الحفيد لا يدخل أصلًا في مركز يسمح بالامتداد، فلا يكفي مجرد قبض مبالغ منه للقول بأن القانون أنشأ علاقة إيجارية جديدة خاضعة للامتداد القديم، ما لم توجد وقائع أو اتفاق قانوني مستقل يمكن أن يغير تكييف العلاقة.

هل قبول المؤجر للأجرة من الحفيد ينشئ الامتداد؟

لكن يجب التفرقة بين الإقامة الفعلية أو الحكمية المرتبطة بالأسرة وبين مجرد وجود اسم القاصر في مستندات الأسرة دون أن تكون العين محل إقامته المستقرة. وفي جميع الأحوال تستخلص المحكمة الحقيقة من الوقائع والقرائن المتكاملة.

القِصَر في ذاته لا يمنع امتداد الإيجار إذا توافرت صفة الابن والإقامة المطلوبة. مسألة الإقامة بالنسبة للقاصر تُفحص في ضوء حياته الأسرية الفعلية ومحل إقامته مع من يتولى رعايته، ولا يصح إسقاط حقه لمجرد أنه لم يكن يتعامل بنفسه مع المؤجر أو يسدد الأجرة شخصيًا.

ماذا لو كان الحفيد قاصرًا وقت وفاة الأب أو الأم؟

لذلك من الخطأ الاعتماد وحده على تاريخ أول إيصال باسم الأب أو تاريخ أول حكم صدر لصالحه إذا كانت الأدلة تثبت أن المستأجر الأصلي توفي قبل ذلك وأن شروط الامتداد كانت متحققة منذ تاريخ الوفاة. والعكس صحيح: مجرد دفع الأجرة باسم شخص لا يثبت وحده أنه كان مستفيدًا صحيحًا إذا كانت شروط المادة 29 غير متوافرة.

هذه من أكثر نقاط النزاع أهمية. قد لا يوجد عقد جديد باسم الأب أو الأم، وقد يحاول أحد الطرفين اعتبار تاريخ لاحق هو تاريخ بدء العلاقة. هنا يجب الرجوع إلى الواقعة القانونية التي أدت إلى الامتداد: وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين، ومدى توافر الإقامة وقتها. قضاء النقض لا يجعل تحرير عقد جديد من المؤجر هو الذي ينشئ الامتداد؛ فقد يكون المركز قد نشأ بقوة القانون قبل سنوات من أي نزاع قضائي أو إيصال أجرة لاحق.

ماذا لو اختلف المؤجر والحفيد على تاريخ الامتداد الأول؟

أما إذا كانت وفاة الجد أو واقعة الترك التي أنشأت الامتداد الأول قد وقعت بعد بدء أثر حكم الدستورية، فلا يفيد عادةً إثبات إقامة الحفيد مع الأب لاحقًا، لأن المشكلة هنا ليست في الإقامة وإنما في استنفاد مرة الامتداد. كذلك إذا كان الامتداد الأول قد وقع قبل 2002 لكن الحفيد لم يكن مقيمًا مع أبيه أو أمه عند الوفاة أو الترك، فإن المانع يكون في شرط الإقامة لا في التاريخ.

إذا اتضح أن وفاة الجد وقعت قبل 15 نوفمبر 2002 وكان الأب أو الأم مقيمًا معه بما يحقق الامتداد، تنتقل إلى السؤال الثاني: هل الحفيد كان يقيم مع الأب أو الأم حتى وفاته أو تركه؟ إذا كانت الإجابة نعم، يصبح هناك أساس جدي لطلب الامتداد وفق أحكام النقض الخاصة بالمساكن، مع بقاء عبء الإثبات أمام محكمة الموضوع.

بدل البدء من سؤال «هل الحفيد له امتداد؟»، الأفضل ترتيب الملف زمنيًا. أولًا استخرج تاريخ عقد الجد، ثم تاريخ وفاة الجد أو تركه العين، ثم حدد الشخص الذي استمر فعليًا في العلاقة بعده، ثم تاريخ وفاة هذا الشخص أو تركه، وأخيرًا موقف الحفيد من الإقامة في هذه المرحلة الثانية. التسلسل الزمني أهم من صلة القرابة وحدها.

خريطة قرار سريعة: كيف تحسم موقف الحفيد في ملف حقيقي؟

أخطاء شائعة في دعاوى امتداد الإيجار للحفيد

• القول إن «كل حفيد» يستحق الامتداد.
• استخدام تاريخ 3/11/2002 بدل تاريخ بدء أثر الحكم في 15/11/2002.
• إثبات القرابة دون إثبات الإقامة.
• إثبات إقامة الحفيد مع الجد بدل بحث إقامته مع الأب أو الأم الذي يطلب الامتداد عنه.
• عدم إثبات أن الأب أو الأم كان له أصلًا مركز صحيح كمستفيد من الامتداد.
• تطبيق حكم تجاري خاص بالقانون 6 لسنة 1997 على شقة سكنية.
• تجاهل قانون 164 لسنة 2025 والنهاية الانتقالية للعقد.
• الاعتقاد بأن ثبوت الامتداد في 2026 يمنح سبع سنوات جديدة تبدأ من واقعة الوفاة.
• الاعتماد على عنوان بطاقة الرقم القومي وحده لإثبات الإقامة المستقرة.

الصفحات المرتبطة داخل الموقع دون تداخل في نية البحث

• الدليل الشامل لحق الامتداد القانوني لعقد الإيجار.
• إثبات الإقامة اللازمة للامتداد.
• دعوى الإخلاء لانتفاء حق الامتداد.
• قانون الإيجار القديم الجديد 164 لسنة 2025.

Checklist للحفيد قبل رفع دعوى ثبوت الامتداد

1. تحديد ما إذا كانت العين سكنية وليست غير سكنية.
2. استخراج عقد الإيجار الأصلي.
3. تحديد تاريخ وفاة أو ترك الجد بدقة.
4. التأكد من أن الامتداد الأول وقع قبل بدء أثر حكم الدستورية في 15/11/2002 إذا كان الطلب يتطلب امتدادًا ثانيًا.
5. إثبات إقامة الأب أو الأم مع الجد وقت الامتداد الأول.
6. إثبات صلة البنوة بين الحفيد والأب أو الأم المستفيد.
7. تحديد تاريخ وفاة أو ترك الأب أو الأم.
8. إثبات إقامة الحفيد المستقرة معه حتى هذا التاريخ.
9. مراجعة وجود مستفيدين آخرين وما إذا كانوا لا يزالون يشغلون العين.
10. فحص أسباب الإخلاء الجديدة بالقانون 164 لسنة 2025.
11. عدم مطالبة المحكمة بامتداد مفتوح بعد المدة الانتقالية التي حددها القانون الجديد.

Checklist للمالك قبل إقامة دعوى طرد الحفيد

1. عدم الاكتفاء بعبارة أن الشاغل «حفيد» لأن بعض المراكز القديمة قد تتيح الامتداد.
2. تحديد تاريخ أول امتداد للعقد بعد المستأجر الأصلي.
3. فحص ما إذا كان هذا الامتداد وقع قبل أو بعد 15/11/2002.
4. منازعة إقامة الحفيد مع المستفيد السابق إذا لم تكن مستقرة حتى الوفاة أو الترك.
5. مراجعة الأحكام أو الإيصالات التي قد تثبت ضمنًا الاعتراف بالعلاقة السابقة.
6. عدم تطبيق أحكام الأماكن غير السكنية على المسكن.
7. فحص ما إذا كانت توجد حالة إخلاء مستقلة وفق المادة 7 من قانون 164 لسنة 2025.
8. اختيار الطلب القضائي الصحيح: انتهاء علاقة، طرد للغصب، أو سبب إخلاء خاص بحسب وقائع الملف.

تنبيه قبل قراءة الحكم التاريخي المرفق

فيما يلي النص الأصلي وحكم النقض رقم 60 لسنة 82 ق كما وردا في المادة المقدمة. تم الحفاظ على النص القضائي ومضمونه، لكن يجب قراءة الخلاصة القديمة في ضوء ثلاثة تحديثات: التاريخ الحاسم هو بدء أثر حكم الدستورية في 15/11/2002، وقانون 164 لسنة 2025 وضع نهاية انتقالية للعقود، وحكم الهيئة العامة سنة 2023 يتعلق بالأماكن غير السكنية ولا ينسخ قاعدة المسكن الواردة هنا.

النص الأصلي وحكم النقض في امتداد الإيجار للحفيد

من حق ابن الابن “الحفيد” طلب امتداد عقد الإيجار القديم عن الجد المستأجر الأصلى ، فما هو شرط امتداد عقد الايجار القديم للحفيد من الجد ، هذا الحق لا يستمد من والده .

هذا ما قررته محكمة النقض ولكن يجوز استفادة الحفيد من عقد إيجار المسكن عن جده.

هذا ما سنتعرف عليه فى هذا البحث

شرط امتداد عقد الايجار للحفيد: ايجار قديم

السؤال: هل يمتد عقد الايجار القديم للحفيد ؟

محكمة النقض قضت بحق امتداد عقد الايجار القديم للحفيد ، ونعرض الحكم كاملا الذي تناول في حيثياته حقيقة استفادة الحفيد من عقد إيجار المسكن ، وشرط الاستفادة من عقد ايجار الجد.

شرط امتداد الايجار للحفيد فى قضاء النقض

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ محمود محمد توفيق، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وقائع طعن أحقية امتداد عقد الايجار القديم للحفيد

حيث أن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضدهما أقاما على الطاعن الدعوى رقم 1250 لسنة 2009 إيجارات الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بطرده من شقة النزاع والتسليم وإلزامه بأن يؤدى إليهما مبلغ ألف وخمسمائة جنيه تعويضاً من تاريخ الغصب حتى تمام التسليم

على سند من أن جد الطاعن كان يستأجر تلك الشقة وبعد وفاته امتد عقد الإيجار إلى والدة الطاعن التي توفيت بتاريخ 8/2/2009 دون أن يكون مقيماً معها أحد حسبما هو ثابت بمحضر جمع الاستدلالات المؤرخ 11/2/2006 وقرار النيابة العامة في الشكوى رقم 13736 / 2005 إداري محرم بك وظلت عين التداعي مغلقة إلى أن قام الطاعن بتاريخ 22/3/2009 باغتصابها بغير مسوغ قانوني وتحرر عن ذلك المحضر رقم 85 أحوال محرم بك

فأقاما الدعوى وجه الطاعن دعوى فرعية إلى المطعون ضدهما بأحقيته في الامتداد القانوني لعقد الإيجار عن والدته، أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن سمعت شهود الطرفين حكمت بالطلبات في الدعوى الفرعية وبرفض الدعوى الأصلية. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 210 لسنة 67 ق الإسكندرية

وبتاريخ 16/11/2011 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وفي الدعوى الأصلية بطرد الطاعن من شقة النزاع وإلزامه بأن يؤدى للمطعون ضدهما مبلغ خمسون جنيهاً شهرياً بدأ من 1/4/2009 وحتى تمام التسليم وفي الدعوى الفرعية برفضها. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

أسباب طعن الحفيد على حكم طرده من العين المؤجرة للجد

وحيث أن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول:

إن والدته كانت تقيم بشقة النزاع مع والدها المستأجر الأصلي جد الطاعن وحتى وفاته فامتد لصالحها عقد الإيجار وأن الطاعن بقى مقيماً معها في تلك العين حتى وفاتها بتاريخ 8/2/2009 بما مؤداه أن والدة الطاعن أصبحت مستأجرة أصلية مستمدة حقها من القانون وبالتالي يمتد هذا العقد إليه لمرة واحدة إعمالاً للأثر الفوري لحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18 ق دستورية

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه في الدعوى الأصلية بالإخلاء والتسليم مع رفض دعواه الفرعية بطلب امتداد ذلك العقد لصالحه تأسيساً على عدم صدور حكم نهائي بجعل والدته مستأجرة أصلية لشقة التداعي ولوفاتها في 8/2/2009 في تاريخ لاحق على صدور حكم المحكمة الدستورية سالف الذكر

وأن العقد لا يمتد لمرة ثانية له ولو توافرت في حقه شروط الامتداد القانوني لسبق امتداده لوالدته رغم تمسكه في دفاعه بامتداد العقد إليه دون الحاجة إلى صدور حكم بثبوت العلاقة الايجارية لوالدته أو تحرير عقد إيجار جديد لها مما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.

رد محكمة النقض

وحيث أن هذا النعي في محله

ذلك أنه من المقرر في قضاء النقض أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أن لا ” ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك”

يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك

وأن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70/18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم سواء بالوفاة أو الترك

وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة

إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002

وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002

ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً

حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد من الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة أخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك

كما أن النص في المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه “لا ينتهي عقد إيجار  المسكن بوفاة المستأجر أو تركه للعين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من امتد العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين.

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وبني قضاءه في الدعويين الأصلية والفرعية على أن عقد إيجار شقة النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعن بعد أن امتد من قبل إلى والدته التي توفيت بتاريخ 8/2/2009 بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا” سالف الذكر” وخلو الأوراق من سبق صدور حكم نهائي بجعل والدته مستأجرة أصلية لعين النزاع، حال أن خطر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة

وهو ما يفضى إليه ذلك الحكم لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشر حكم المحكمة الدستورية سالف البيان

 فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من توافر شروط  امتداد عقد الإيجار  إليه لإقامته مع والدته كمستأجرة أصلية حتى وفاتها وهو دفاع إن صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعويين الأصلية والفرعية على نحو ما تقضى به الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 ولمرة واحدة إعمالاً للأثر الفوري لحكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

الطعن رقم 60 – لسنة 82 ق – تاريخ الجلسة 27 / 1 / 2013

شرط امتداد الايجار من الجد الى حفيده

اذن مما تقدم ومن الطعن سالف البيان يتبين أن الفيصل فى أحقية امتداد عقد ايجار الجد الى الحفيد هو [ تاريخ واقعة امتداد عقد الايجار من الجد الى الابن ]

ومن ثم يكون الامتداد وفق الأتى:

1. فاذا كانت تاريخ واقعة امتداد عقد الايجار من جد الحفيد الى والد الحفيد سابقة على حكم الدستورية رقم 70 / 18 ق الصادر فى 3/11/2002 ، الذى حدد أصحاب حق الامتداد حصرا فانه يمتد من الاب الممتد له من والده الى ابنه الذى هو حفيد المستأجر الأصلي فالامتداد للحفيد هنا تم من والده.
2. اما اذا كان تاريخ واقعة امتداد عقد الايجار من جد الحفيد الى والد الحفيد لاحقا على حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70/18 ق الصادر فى 3/11/2002 فان عقد ايجار الجد – المستأجر الأصلى – لا يمتد  الى الحفيد .
3. وواقعة امتداد عقد ايجار الجد الى ابنه الذى هو والد الحفيد يكون بتاريخ وفاة الجد المستأجر الأصلي وبيان الوفاة قبل سريان حكم الدستورية العليا أم بعد سريان حكم الدستورية سالف البيان.

أسئلة شائعة عن امتداد عقد الإيجار القديم للحفيد في 2026

هل الحفيد من المستفيدين المذكورين صراحة في المادة 29؟

لا. الفقرة الأولى تتحدث عن الزوج أو الزوجة والأولاد والوالدين. لذلك لا يستفيد الشخص مباشرة لمجرد كونه حفيد المستأجر الأصلي.

متى يمكن للحفيد مع ذلك أن يستفيد من عقد الجد؟

إذا كان العقد قد امتد أولًا من الجد إلى أبيه أو أمه في مركز قانوني سابق على بدء أثر حكم الدستورية في 15 نوفمبر 2002، ثم توافرت في الحفيد نفسه شروط الامتداد عن أبيه أو أمه، وعلى رأسها الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك.

ما التاريخ الصحيح: 3 نوفمبر أم 15 نوفمبر 2002؟

صدر حكم الدستورية في 3 نوفمبر 2002، ونشر في 14 نوفمبر، وحددت المحكمة اليوم التالي للنشر لإعمال أثره؛ لذلك التاريخ العملي الفاصل هو 15 نوفمبر 2002.

هل يكفي أن يكون الحفيد وارثًا شرعيًا؟

لا. الامتداد الإيجاري ليس ميراثًا عاديًا لكل الورثة، وإنما حق قانوني بشروط وفئات وإقامة محددة.

هل يجب أن يثبت الحفيد إقامته مع الجد؟

في حالة الامتداد الثاني محل هذا البحث، الأهم هو إثبات إقامته مع الأب أو الأم الذي يطلب الامتداد عنه حتى الوفاة أو الترك، إلى جانب إثبات صحة الامتداد الأول من الجد.

إذا توفي الجد بعد 15 نوفمبر 2002 وامتد العقد للأب، هل يمتد بعد وفاة الأب للحفيد؟

كأصل عام لا، لأن الامتداد الأول وقع بعد بدء أثر حكم الدستورية الذي قيد الامتداد المتكرر.

إذا توفي الجد قبل 15 نوفمبر 2002 لكن الحفيد ولد بعد ذلك، هل يمتد له؟

تاريخ ولادته وحده ليس الفيصل. يجب أن تتوافر فيه عند واقعة وفاة أو ترك الأب أو الأم شروط البنوة والإقامة المستقرة المطلوبة قانونًا، مع صحة المركز السابق للمستفيد.

هل حكم الهيئة العامة لمحكمة النقض سنة 2023 منع امتداد الشقق السكنية للحفيد؟

الحكم الشهير في الطعن 12125 لسنة 79 ق يخص مكانًا غير سكني ونظام القانون 6 لسنة 1997، فلا يصح نقله آليًا إلى امتداد إيجار المسكن الذي تحكمه الفقرة الأولى من المادة 29 وحكم الدستورية 70 لسنة 18 ق.

ما أثر قانون 164 لسنة 2025 إذا ثبت للحفيد الامتداد الآن؟

يستمر المركز خلال الفترة الانتقالية وفق القوانين السارية فيما لا يتعارض مع القانون الجديد، لكن العقد السكني أصبح محدد النهاية بسبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون 164 لسنة 2025، ولا يبدأ للحفيد ميعاد سبع سنوات جديد.

هل يمكن إخلاء الحفيد قبل انتهاء السنوات السبع؟

نعم إذا تحقق سبب آخر للإخلاء، ومنها أسباب المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 أو الحالات الجديدة بالمادة 7 من قانون 164 لسنة 2025، مثل ترك المكان مغلقًا أكثر من سنة دون مبرر.

هل بطاقة الرقم القومي تكفي لإثبات الإقامة؟

لا تعد وحدها دليلًا حاسمًا. الإقامة المستقرة مسألة واقع تستخلصها المحكمة من مجموع المستندات والقرائن والشهادة وظروف كل قضية.

الخلاصة العملية

السؤال القانوني الصحيح ليس «هل الحفيد يرث عقد الجد؟» وإنما: متى وقع الامتداد الأول؟ ومن هو الشخص الذي يطلب الحفيد الامتداد عنه؟ وهل كان الحفيد مقيمًا معه حتى الوفاة أو الترك؟

فإذا كان الامتداد الأول قد استقر قبل 15/11/2002 وتوافرت شروط الإقامة في الجيل التالي، فقد يكون للحفيد مركز قانوني وفق أحكام النقض الخاصة بالمساكن. أما إذا وقع الامتداد الأول بعد هذا التاريخ، فلا يتحول العقد إلى امتداد متكرر لجيل آخر.

وختاما: تعرفنا من خلال طعن النقض المعروض بالمقال على شرط امتداد عقد الايار الى الحفيد وتعرفنا أن الفيصل في هذا الامتداد من عدمه هو تاريخ واقعة امتداد العقد لأن الأصل الامتداد للابن عن والده للعقد الممتد عن والد والده.

تنبيه قانوني: بعد قانون 164 لسنة 2025 أصبح تحديد تاريخ الواقعة أكثر أهمية؛ لأننا أمام مرحلة انتقالية تنتهي فيها عقود السكن القديمة بعد سبع سنوات من بدء القانون، مع إمكان الإخلاء قبل ذلك في الحالات التي حددها القانون.

لذلك يجب مراجعة العقد وشهادات الوفاة وتسلسل الامتداد ومستندات الإقامة قبل رفع الدعوى أو الدفاع فيها.