غلق العين المؤجرة أكثر من سنة: الإخلاء وفق قانون 164 لسنة 2025 وأحكام النقض

غلق العين المؤجرة أكثر من سنة: الإخلاء وفق قانون 164 لسنة 2025 وأحكام النقض

الإجابة المختصرة: منذ 5 أغسطس 2025 أصبح ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر سببًا تشريعيًا مستقلًا للإخلاء وفق المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025، في العقود التي يسري عليها هذا القانون.

ولا يشترط النص توقف سداد الأجرة، كما لم يجعل الإنذار السابق شرطًا صريحًا لطلب الطرد. أما الأحكام القديمة التي قررت أن الغلق أو عدم الانتفاع وحده لا يثبت الترك النهائي، فتبقى مهمة لفهم المنازعات والوقائع الخاضعة للنظام السابق ولتفسير القرائن، لكنها لا تلغي السبب الجديد الذي أنشأه قانون 2025.

تنبيه: البحث يجمع بين قواعد محكمة النقض التقليدية في «الترك والتخلي» وبين أحكام أضيفت بعد ذلك بالقانون رقم 164 لسنة 2025. ومن الخطأ في 2026 التعامل مع النظامين باعتبارهما قاعدة واحدة؛ فلكل منهما نطاق زمني وقانوني مختلف.

متى يؤدي غلق العين المؤجرة إلى الإخلاء؟

ما الذي تغير بقانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025؟

صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 ونشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به في 5 أغسطس 2025. ويسري على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، متى كانت خاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.

وإلى جانب تحديد نهاية انتقالية للعقود، أضافت المادة 7 سببين واضحين للإخلاء قبل نهاية تلك المدة: ترك المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر، وامتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.

وهذا التعديل يغيّر جذريًا طريقة قراءة كثير من أحكام النقض القديمة الواردة لاحقًا في البحث. فقبل القانون الجديد كانت منازعات «الترك» تدور غالبًا حول ما إذا كان المستأجر قد هجر العين نهائيًا بنية التخلي عن العلاقة الإيجارية أو تركها للغير، وكان مجرد الغلق أو الإقامة في مكان آخر لا يكفي وحده في أحوال كثيرة. أما الآن فقد وضع المشرع بنفسه معيارًا خاصًا للغلق: أكثر من سنة، ومن دون مبرر.

لشرح القانون الجديد بالكامل، راجع شرح قانون الإيجارات رقم 164 و165 لسنة 2025.

هل يشترط عدم سداد الأجرة حتى يثبت الغلق الموجب للإخلاء؟

لا وفق السبب الجديد الوارد بالمادة 7/1. النص لم يربط الإخلاء بالتوقف عن دفع الأجرة، وإنما ربطه بثبوت ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.

وهذه نقطة تصحيح أساسية في النسخة القديمة من المقال؛ إذ ورد فيها في أكثر من موضع أن من عناصر الترك «عدم سداد الأجرة» أو أن نجاح دعوى الإخلاء يقتضي توقف المستأجر عن السداد. هذه الصياغة لا يجوز تعميمها بعد قانون 164 لسنة 2025.

ومع ذلك، يظل سداد الأجرة أو عدم سدادها ذا قيمة إثباتية في بعض المنازعات. ففي الوقائع القديمة قد يُستدل من انتظام المستأجر في الوفاء بالأجرة على استمرار تمسكه بالعلاقة الإيجارية. وفي المقابل، قد يشكل عدم السداد سببًا مستقلًا للإخلاء وفق الأحكام التي تنظم التأخر في الأجرة وشروط التكليف بالوفاء. لكن ذلك مختلف تمامًا عن سبب «الغلق أكثر من سنة دون مبرر».

هل حكم النقض الصادر في 3 يونيو 2026 يمنع الإخلاء بسبب الغلق؟

لا يصح تعميمه بهذه الصورة. صدر حكم محكمة النقض في الطعن رقم 35272 لسنة 94 قضائية، جلسة 3 يونيو 2026، في نزاع يتعلق بقواعد الترك والإخلاء المطبقة على واقعة سابقة، وأكد في نطاق النزاع أن مجرد غلق العين وعدم استعمالها لفترة طويلة لا يكشف وحده عن التخلي النهائي ما دام المستأجر متمسكًا بحقه وتوافرت عناصر أخرى تؤيد استمرار العلاقة.

لكن صدور الحكم في 2026 لا يعني بالضرورة أنه يفسر أو يلغي المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025. تاريخ الحكم شيء، والقانون الموضوعي الواجب التطبيق على الواقعة شيء آخر. فإذا كانت الواقعة يحكمها السبب التشريعي الجديد، فإن المادة 7 تنص صراحة على الغلق أكثر من سنة دون مبرر كحالة مستقلة للإخلاء.

لذلك يجب عند الاستناد إلى أي حكم نقض أن نحدد أولًا: متى وقعت واقعة الغلق؟ وما القانون المنطبق على العلاقة والواقعة؟ وهل الدعوى مؤسسة على الترك التقليدي أم على المادة 7 الجديدة؟

حكم النقض 21 ديسمبر 2024 والترك بعد الامتداد

الحكم الوارد كاملًا في البحث الأصلي، الطعن رقم 5386 لسنة 91 قضائية جلسة 21 ديسمبر 2024، يظل مهمًا في مسألة مختلفة لكنها مرتبطة بالموضوع: شخص استحق الامتداد القانوني بالفعل ثم ترك العين واتخذ مسكنًا آخر بنية التخلي عنها.

وأكد الحكم أن ثبوت حق الشخص في الامتداد بعد وفاة المستأجر الأصلي لا يمنع إمكان تخليه لاحقًا عن العين، وأن المحكمة يجب أن تبحث دفاع المؤجر ومستنداته المتعلقة بالترك اللاحق ولا تكتفي بالقول إن حق الامتداد قد ثبت سابقًا. وهذا هو السياق الصحيح لعبارة «التارك لا يعود» الواردة في الحكم.

ولا يعني الحكم أن مجرد الزواج أو مجرد وجود مسكن آخر يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء في كل حالة؛ وإنما تدور المسألة حول حقيقة الإقامة والترك والوقائع التي تكشف عن التخلي، مع مراعاة النصوص الجديدة متى كانت واجبة التطبيق.

ما المقصود بعبارة «دون مبرر» في المادة 7؟

القانون لم يضع قائمة مغلقة بكل المبررات المقبولة. ولذلك أصبحت عبارة «دون مبرر» من أهم مناطق النزاع العملي. المستأجر الذي يثبت أن الغلق يرجع إلى سبب جدي ومؤقت يختلف مركزه عن مستأجر أغلق العين تمامًا وقطع مظاهر استعمالها دون تفسير.

ومن أمثلة الوقائع التي قد تُعرض على القضاء لتقديرها: العلاج أو الإقامة الطبية الطويلة، مهمة عمل أو سفر مؤقت مع دلائل واضحة على الاحتفاظ بالعين، أعمال ترميم تحول دون الانتفاع، قوة قاهرة، نزاع على المرافق، أو ظروف أسرية استثنائية. وهذه أمثلة تفسيرية وليست قائمة قانونية ملزمة؛ فقبول المبرر أو رفضه يتوقف على المستندات ومدة الغلق وملابسات كل حالة.

ولهذا لا يكفي للمالك أن يقول «الشقة مغلقة»، كما لا يكفي للمستأجر أن يقول «لدي مبرر». يجب تقديم دليل يمكن للقاضي تقييمه.

كيف يثبت المالك غلق العين لأكثر من سنة؟

لا يوجد في المادة 7 دليل وحيد حصري. والأقوى عمليًا بناء ملف إثبات متكامل لا يعتمد على محضر واحد. ومن وسائل الإثبات والقرائن التي قد تكون مفيدة بحسب الحالة:

• محاضر إثبات حالة أو معاينات تمت في تواريخ مختلفة.
• تقارير الخبراء والمعاينات القضائية إذا وجدت خصومة سابقة.
• استهلاك المرافق على مدى زمني ممتد، مع الحذر من اعتبار انخفاض الاستهلاك وحده دليلًا قاطعًا.
• أقوال الجيران أو حارس العقار إذا كانت منتجة ويمكن مناقشتها قضائيًا.
• إقرارات المستأجر أو من امتد إليه العقد في دعاوى أو محاضر أو تقارير خبراء.
• مستندات تثبت اتخاذ مسكن آخر بصورة مستقرة متى كانت ذات دلالة على حقيقة الغلق.
• مكاتبات رسمية أو بيانات تتعلق بالإقامة الفعلية إذا جاز قانونًا تقديمها.

وتزداد قوة الملف عندما تمتد الأدلة على فترة زمنية كاملة ولا تقتصر على معاينة مفردة؛ لأن النص يتطلب ثبوت مدة تزيد على سنة.

هل يجب توجيه إنذار للمستأجر قبل طلب الطرد؟

المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025 لا تنص صراحة على إنذار سابق كشرط لقيام سبب الغلق. ولذلك لا يصح كتابة قاعدة عامة تقول إن دعوى أو طلب الطرد لا يقبل بدون إنذار.

ومع ذلك، قد يكون الإنذار مفيدًا من ناحية الإثبات أو الاستراتيجية: فقد يكشف رد المستأجر عن سبب الغلق، أو يثبت علمه بطلب الإخلاء، أو يحدد موقفه من استمرار الانتفاع. لكن الفائدة العملية للإنذار لا تحوله إلى شرط تشريعي لم يرد في النص.

ما الإجراء الحالي: دعوى إخلاء أم أمر من قاضي الأمور الوقتية؟

المادة 7 استحدثت طريقًا سريعًا. فإذا تحققت إحدى الحالات التي حددها القانون وامتنع المستأجر أو الممتد إليه عن الإخلاء، يجوز للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع.

وهذا يختلف عن الصياغة القديمة بالمقال التي كانت تفترض دائمًا رفع دعوى إخلاء عادية أمام المحكمة. كما أن القانون أجاز للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية وفق الإجراءات المعتادة، لكنه نص على أن مجرد رفعها لا يوقف أمر قاضي الأمور الوقتية.

للتفصيل في هذا الطريق راجع الأمر على عريضة في قوانين الإيجار وحالات الإخلاء والتظلم.

الفرق بين الغلق الجديد والترك التقليدي والتنازل

ولشرح الترك والتنازل باعتبارهما موضوعًا أوسع من مجرد الغلق، راجع إنهاء عقد الإيجار القديم للترك أو التنازل.

هل فترة الغلق السابقة على 5 أغسطس 2025 تُحسب ضمن السنة؟

هذه من المسائل التي يجب التعامل معها بحذر. القانون أنشأ سببًا جديدًا يبدأ نفاذه في 5 أغسطس 2025، بينما قد تكون بعض الوحدات مغلقة قبل هذا التاريخ بسنوات. ولا ينبغي في مقال عام افتراض قاعدة رجعية دون سند قضائي نهائي واضح.

لذلك عند وجود فترة غلق بدأت قبل نفاذ القانون واستمرت بعده، يجب فحص تاريخ الواقعة وطبيعة الأثر القانوني المطلوب والمبادئ العامة في سريان القوانين من حيث الزمان وأي اتجاه قضائي حديث يفسر المادة 7. والأحوط عند إعداد طلب فعلي ألا يُبنى الملف على افتراض غير محسوم بشأن احتساب المدة السابقة وحدها.

هل القانون 164 لسنة 2025 نهائي من الناحية الدستورية؟

القانون نافذ حاليًا، لكن توجد دعاوى دستورية منظورة تطعن على عدد من مواده، ومنها المادة 7. وحتى تاريخ تحديث هذا البحث في أغسطس 2026 لم يصدر حكم نهائي من المحكمة الدستورية العليا بإلغاء المادة 7؛ ومن أحدث الإجراءات المعلنة تأجيل إحدى الدعاوى المتعلقة بالمادتين 2 و7 إلى جلسة 13 سبتمبر 2026 لاستيفاء طلبات الدفاع.

وجود طعن دستوري لا يوقف تطبيق القانون تلقائيًا. لذلك يعرض هذا المقال الوضع التشريعي النافذ حاليًا مع ضرورة متابعة أي حكم دستوري لاحق، لأنه قد يؤثر مباشرة في هذا الموضوع.

هل سداد الأجرة يحمي المستأجر بعد حكم النقض 2026؟

يجب الفصل بين قاعدتين. في القضاء التقليدي، كان سداد الأجرة من القرائن القوية على تمسك المستأجر بالعلاقة وعدم التخلي، ولذلك نجد أحكامًا تقرر أن عدم الانتفاع أو الغلق وحدهما لا يكفيان. أما المادة 7 الجديدة فلم تجعل عدم سداد الأجرة عنصرًا من عناصر سبب الغلق.

ومن ثم، في طلب مؤسس مباشرة على المادة 7/1، قد يستمر المستأجر في دفع الأجرة ومع ذلك يواجه طلبًا بالإخلاء إذا ثبت أنه ترك المكان مغلقًا أكثر من سنة دون مبرر. ويستطيع الدفاع بالطبع منازعة حقيقة الغلق أو مدته أو تقديم المبرر، لكن مجرد إيصالات السداد لا تكفي وحدها لإلغاء النص الجديد.

ما أثر الزواج أو الانتقال إلى مسكن آخر بعد الامتداد؟

لا توجد قاعدة صحيحة تقول إن كل زواج خارج العين يساوي تلقائيًا الترك. الأحكام القديمة نفسها تفرّق بين مجرد الإقامة في مكان آخر وبين اتخاذ موقف يكشف بوضوح عن التخلي عن العين. لكن حكم النقض 5386 لسنة 91 ق شدد على ضرورة بحث ما إذا كان المستفيد بعد ثبوت الامتداد قد ترك العين بالفعل واتخذ موطنًا آخر بنية التخلي عنها.

أما في ظل القانون الجديد، فقد تنشأ مسألة مستقلة إذا ظلت العين نفسها مغلقة أكثر من سنة دون مبرر، كما قد يثار السبب الثاني من المادة 7 إذا ثبت امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض. لذلك يجب عدم خلط «الزواج» كواقعة اجتماعية بـ«الغلق» أو «الملكية» كوقائع قانونية محددة.

هل يسري قانون 164 لسنة 2025 على كل عقد إيجار قديم؟

لا. نطاق المادة الأولى مهم جدًا. القانون يسري على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وعلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، إذا كانت العلاقة خاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.

لذلك يجب قبل استخدام هذا المقال التأكد من: تاريخ العقد، والغرض من الإيجار، وشخصية المستأجر طبيعيًا أو اعتباريًا، والقانون الذي يحكم العلاقة. فالخلط بين إيجار قديم سكني وعقد محرر في ظل القانون المدني أو إيجار لجهة اعتبارية يمكن أن يؤدي إلى تطبيق قانون غير صحيح.

للمؤجر قبل طلب الإخلاء بسبب الغلق

1. التأكد من أن عقد الإيجار يدخل أصلًا في نطاق القانون 164 لسنة 2025.
2. تحديد صفة شاغل العين: مستأجر أصلي أم من امتد إليه العقد.
3. تحديد تاريخ بدء الغلق بدقة وعدم الاكتفاء بعبارة «من سنوات».
4. جمع أكثر من دليل على استمرار الغلق لمدة تزيد على سنة.
5. التحقق من وجود مبرر محتمل للغلق قبل بناء الطلب.
6. عدم اعتبار عدم سداد الأجرة شرطًا للمادة 7/1.
7. عدم اعتبار إيصالات الأجرة مانعًا تلقائيًا من تطبيق المادة 7/1.
8. تحديد ما إذا كان السبب الأدق هو الغلق أم امتلاك وحدة أخرى أم سبب من أسباب المادة 18.
9. اختيار الإجراء الصحيح أمام قاضي الأمور الوقتية متى توافرت شروط المادة 7.
10. إعداد مستندات الملكية وعقد الإيجار ومستندات الغلق والمدة في ملف منظم.

للمستأجر أو الممتد إليه العقد للدفاع عن العين

1. عدم الاكتفاء بإثبات سداد الأجرة إذا كان الطلب مؤسسًا على المادة 7/1.
2. إثبات الاستعمال الفعلي للعين إذا كانت غير مغلقة حقيقة.
3. تقديم مستندات المبرر إذا حدث غلق طويل لسبب جدي.
4. مراجعة المدة التي يدعيها المالك والاعتراض على الفترات غير الثابتة.
5. فحص ما إذا كان القانون 164 لسنة 2025 يسري أصلًا على العقد.
6. مراجعة دلالة استهلاك المرافق وعدم تركها تفسر بمعزل عن باقي الوقائع.
7. التمييز بين دعوى موضوعية وبين التظلم أو المنازعة المرتبطة بالأمر الولائي.
8. متابعة الطعون الدستورية، مع إدراك أن القانون يظل نافذًا ما لم يصدر حكم مؤثر.

تنبيه على الجزء التاريخي التالي

البحث الأصلي أدناه يضم أحكام نقض مهمة جدًا، منها أحكام 1993–2019 وحكم الطعن 5386 لسنة 91 ق الصادر في 21 ديسمبر 2024. وقد تم الحفاظ عليها لأنها تشرح ماهية الترك والتخلي والامتداد والإقامة المستقرة.

لكن بعض العبارات التحريرية القديمة الواردة قبل الأحكام أصبحت تحتاج إلى قراءة في ضوء القانون 164 لسنة 2025، وبصفة خاصة العبارات التي تجعل عدم سداد الأجرة شرطًا لازمًا للترك، أو تشترط الإنذار دائمًا، أو تقرر أن الغلق لا يكفي أبدًا. هذه العبارات لا تُطبق اليوم بإطلاق على سبب الإخلاء الجديد بالمادة 7.

البحث وأحكام النقض التاريخية

هل غلق العين المؤجرة بعد الامتداد والترك يوجب الإخلاء؟ تعرف على شروط الإخلاء في قانون الإيجار القديم وحكم محكمة النقض بشأن غلق الشقة وعدم الانتفاع بها.

غلق العين المؤجرة بعد الامتداد وتركها يوجب الإخلاء في قانون الإيجار القديم

ترك و غلق العين المؤجرة بعد الامتداد يوجب الإخلاء في بعض الحالات التي حددها القانون المصري بوضوح. وقد أصبحت هذه القضية من أبرز التحديات في قضايا الإيجار القديم، سواء من جهة المؤجر أو المستأجر، لا سيما عند غلق الشقة أو تركها لفترات طويلة.

لكن:

• هل مجرد ترك العين أو غلقها يبرر رفع دعوى إخلاء؟
• هل عقد الإيجار القديم ينتهي تلقائيًا في هذه الحالة؟
• ما دور محكمة النقض في تفسير ذلك؟
• وهل استمرار سداد الأجرة يحمي المستأجر من الطرد؟

في هذا البحث سنُجيب عن كل هذه التساؤلات استنادًا إلى أحكام النقض والقانون المدني المصري.

تعريف الترك في الإيجار القديم

في قضايا الإيجار القديم، يُعد الترك من  أسباب الإخلاء القانونية ، لكن يشترط توافر:

• عنصر مادي: غلق العين المؤجرة وتركها فعليًا.
• عنصر معنوي: نية المستأجر في عدم العودة أو الانتفاع.
• عنصر زمني: استمرار الغلق لفترة طويلة (عادة لا تقل عن سنة).

وبالتالي، ترك العين المؤجرة لا يتحقق بمجرد الغياب، بل يجب أن تكون النية واضحة والترك نهائيًا.

شروط الإخلاء بسبب الترك والغلق

لكي تنجح دعوى الإخلاء بسبب الغلق، يجب توافر هذه الشروط:

1. أن تكون العين مغلقة بصفة دائمة.
2. انقضاء فترة زمنية كافية دون استخدام.
3. توقف المستأجر عن سداد الأجرة.
4. إثبات نية التخلي النهائي عن العلاقة الإيجارية.

حكم محكمة النقض: متى يحق الإخلاء؟

محكمة النقض أكدت في أكثر من طعن أن:

• الإقامة في محافظة أو دولة أخرى لا تُعد تركًا ما دام هناك التزام بسداد الأجرة.
• الغلق وحده لا يُثبت الترك ما لم يقترن بعنصر معنوي.
• في حال التخلي عن العين لصالح أحد الأقارب، يُعد ذلك تركًا صريحًا.
• استمرار الورثة في الإقامة بعد الوفاة يُثبت امتداد العقد، ولكن تركهم العين لاحقًا يسقط هذا الحق.

إجراءات إثبات الترك في دعاوى الإيجار القديم

1. توجيه إنذار رسمي للمستأجر بالعودة للعين المؤجرة.
2. تحرير محضر إثبات حالة (شهود – صور – معاينات).
3. رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة الجزئية.
4. إثبات الترك ماديًا ومعنويًا وزمنيًا.

حقوق المؤجر والمستأجر في حالة الغلق

🔹 حقوق المؤجر:

• استرداد العين المؤجرة إذا ثبت الترك.
• المطالبة بالتعويض في حال وجود ضرر.

🔹 حقوق المستأجر:

• الدفاع عن حقه في الإقامة.
• إثبات استمرار استخدامه للعين أو سداد الأجرة.

غلق العين المؤجرة والترك بعد الامتداد في الإيجار القديم – متى يتم الإخلاء؟

سؤال يهم المستأجرين والمؤجرين ايجار قديم هل غلق العين المؤجرة مساكن سبب الإخلاء بالترك ؟

بمعنى اغلاق المستأجر أو ورثته العين السكنية دون الاقامة بها مدة طويلة تعطي الحق للمؤجر أو ورثته طلب إخلاء الشقة السكنية محل عقد الايجار القديم للترك.

أم أن دوام المستأجر بسداد الأجرة ينتفي معه الترك وهل الوضع كذلك بالنسبة للمحلات المؤجرة بعقود ايجار قديم ومغلقة هذا ما سنتعرف عليه فيما يلي.

تعريف ترك العين المؤجرة وأثره في الإخلاء بالقانون المصري

الترك يعنى تخلى المستأجر عن التزامين الأول:

• الانتفاع بالعين المؤجرة .
• والثاني عدم سداد الأجرة

وبما يفيد التخلي عن عقد ايجار العين المؤجرة ايجار قديم .

كيفية رفع دعوى إخلاء بسبب ترك وغلق العين المؤجرة

قبل أن تبادر برفع دعوي اخلاء لغلق العين المؤجرة مسكن لا بد أن تتأكد من توافر عنصرين للقضاء بالإخلاء هما:

1. الأول : ترك العين فعليا وغلقها
2. الثاني : عدم سداد الأجرة فترة طويلة

فبتوافر هذين العنصرين يتبين تخلي المستأجر عن العين المؤجرة بعقد ايجار قديم سواء كان مستأجر أصلي أو ممتد له

أهم التساؤلات القانونية والواقعية حول الإخلاء بسبب غلق العين

السؤال الأول :هل الاقامة بمحافظة أخرى وترك العين المؤجرة ايجار قديم يعد تركا وتخلى موجب للإخلاء ؟

أجابت محكمة النقض:

( أ ) أنه لما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعن من شقة النزاع على ما أورده بمدوناته ، فلما كان الثابت من أقوال شاهدي المستأنف أن المستأنف ضده قد ترك شقة النزاع وأقام بمدينة الإسكندرية إقامة دائمة منذ مدة طويلة.

وتطمئن المحكمة إلى هذه الشهادة ويستقر في عقيدتها توافر شرائط الفقرة (ج) من المادة 18 ق 136 لسنة 1981 الخاصة بالترك النهائي

وهو استدلال فاسد من الحكم المطعون فيه لأن مجرد الإقامة بمدينة الإسكندرية منذ مدة طويلة لا يفيد بطريق اللزوم ترك الطاعن لشقة النزاع بمعناه القانوني وتوافر عنصره المعنوي وقد ثبت من عقد شقة النزاع أن الطاعن يقيم بالإسكندرية من قبل .

[الطعن رقم 9103- لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 21 / 11 / 1996]

( ب ) إن إقامة المستأجر في بلد آخر أو مسكن خلاف العين المؤجرة لفترة مهما استطالت لا تعد دليلاً على تخليه عنها بصفة نهائية .

[الطعن رقم 3645 – لسنة 63 ق – تاريخ الجلسة 01/ 11/ 1998]

[الطعن رقم 6220 – لسنة 62 ق – تاريخ الجلسة 10/ 05/ 1998]

السؤال الثانى: ما تعريف محكمة النقض والقانون للترك المرتب لإخلاء العين المؤجرة ايجار قديم ؟

أجابت محكمة النقض:

( أ ) إن ترك المكان المؤجر . مؤداه . تخلي المستأجر عن العين المؤجرة بنية عدم الإقامة فيها إلى آخر غير مقيم معه وغير ملزم بإسكانه بقصد إنهاء العلاقة الإيجارية بينه وبين المؤجر .

[الطعن رقم 5383- لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 27 / 01 / 1997]

( ب ) إن ترك العين المؤجرة مؤداه . تخلي المستأجر عن العين بنية عدم الإقامة فيها إلى آخر غير مقيم معه بقصد إنهاء العلاقة الإيجارية بينه وبين المؤجر لازمه .

قيامه على عنصرين مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي ومعنوي هو نية تخليه عن العلاقة الإيجارية .

[الطعن رقم 3645 – لسنة 63 ق – تاريخ الجلسة 01/ 11/ 1998]

[الطعن رقم 6220 – لسنة 62 ق – تاريخ الجلسة 10/ 05/ 1998]

السؤال الثالث: هل عدم انتفاع  المستأجر بالعين المؤجرة ايجار قديم يبيح طلب الإخلاء ورد العين للمؤجر ؟

أجابت محكمة النقض:

أن عدم انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة . لا يعد تركاً لها طالما كان قائماً بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر .

[الطعن رقم 6129 – لسنــة 63 ق – تاريخ الجلسة 23 / 11 / 1997]

[الطعن رقم 8507 – لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 11 / 02 / 1996]

السؤال الرابع: هل مغادرة المستأجر ايجار قديم للعين المؤجرة مغادرة نهائية للبلاد يعد تركا يبيح الإخلاء ؟

أجابت محكمة النقض:

أن مغادرة المستأجر البلاد ولو كانت نهائية لا تعد بذاتها تركاً للعين المؤجرة ما لم يفصح عن إرادته في إنهاء العلاقة الإيجارية 

[الطعن رقم 7043 – لسنــة 66 ق – تاريخ الجلسة 30 / 04 / 1998]

[الطعن رقم 6444 – لسنــة 62 ق – تاريخ الجلسة 30 / 12 / 1993]

السؤال الخامس :ما هو الترك الذى يترتب عليه الإخلاء وفقا للقانون ؟

أجابت محكمة النقض:

أن ترك العين المؤجرة هو هجر المستأجر الإقامة فيها على وجه نهائي بنية تخليه عن العلاقة الإيجارية للغير ، ولا تثريب على المستأجر أن هو لم ينتفع بالعين فعلاً ما دام قائماً بتنفيذ التزاماته .

[الطعن رقم 11598 – لسنـة 66 ق – تاريخ الجلسة 27 / 05 / 1998]

[الطعن رقم 6220 – لسنــة 62 ق – تاريخ الجلسة 10 / 05 / 1998]

[الطعن رقم 6129 – لسنــة 63 ق – تاريخ الجلسة 13 / 11 / 1997]

السؤال السادس: هل زواج المستأجر بعين أخرى غير المؤجرة له ايجار قديم يعد تركا يبيح طلب الإخلاء ؟

أجابت محكمة النقض:

أن إقامة المستأجر بمسكن آخر لزواجه بأخرى لا يمكن اعتباره تخلياً عن العين المؤجرة ، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة يجوز أن يكون صريحاً أو ضمنياً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على انصراف قصده إليه .

[الطعن رقم 469 – لسنــة 67 ق – تاريخ الجلسة 03 / 06 / 1998]

السؤال السابع: هل ترك الطبيب المستأجر العين المؤجرة له ايجار قديم ويستعملها عيادة لابنته يعد تركا يبيح الإخلاء ؟

أجابت محكمة النقض

إذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه  بفسخ عقد الإيجار  المؤرخ …/ …/ …. وطرد الطاعنين من العين محل النزاع والتسليم تأسيساً على ما انتهى إليه في أسبابه من أن الطاعن الأول لا يباشر مهنة الطب في عين النزاع.

وانه تركها لابنته الطبيبة الطاعنة الثانية بقصد الاستغناء عنها نهائياً بالمخالفة للقانون

مستخلصاً ذلك من قول للطاعن الأول في المحضر الإداري رقم (……) بأن الطاعنة الثانية تمارس عملها كطبيبة استناداً للقانون ومن وجود لافتة باسمها على العين .

باعتبارها طبيبة أمراض جلدية وتناسلية ومباشرتها العمل فيها مستقلة عن والدها طبيب الأمراض الباطنة الذي بلغ من الكبر عتياً ومن العمر أرذله وأحيل إلى المعاش من فترة طويلة

وما ثبت من تقرير الخبير من أن المستغل من العيادة غرفة واحدة والأخرى مغلقه، وكان هذا الذي أورده الحكم المطعون فيه لا يستدل منه بطريق اللزوم على أن الطاعن الأول لا يباشر علمه كطبيب في العين محل النزاع .

كما أن تواجد نجلته الطبيبة في عيادة والدها لا يقطع بتركه العيادة لها وتخليه نهائياً عن حيازتها بما يبرر الإخلاء ولا يكفي لمواجهة دفاع الطاعن الأول المشار إليه سلفاً مما يعيب الحكم المطعون فيه.

[الطعن رقم 9671 – لسنــة 75 ق – تاريخ الجلسة 15 / 06 / 2006]

السؤال الثامن: هل ترك الأبناء مسكن الوالد بعد وفاته والإقامة بمساكن الزوجية الخاصة بهم يعد تركا لها يبيح طلب الإخلاء ؟

أجابت محكمة النقض:

إذا كان الحكم المطعون فيه قد خلص في أسبابه إلى وجود إقامة للطاعنين بشقة النزاع مع والدها المستأجر الأصلي حتى وفاته إلا أنهما تركا الإقامة بها .

وانتقلا للإقامة بمسكن الزوجية لكل منهما إقامة دائمة ومستمرة مما يعد تخلياً طواعية عن اتخاذها موطناً دائماً لهم

وهذا الذي انتهى إليه الحكم بمجرده لا يؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها إذ أن مجرد انتقال الطاعنين بعد زواجهما للإقامة في مسكن آخر بعد   امتداد عقد إيجار مسكن   والدهما إليهما لا يكشف بذاته عن اتجاه رغبتهما إلى التخلي عن ذلك المسكن

وأن عدم إقامتهما الفعلية به لا يعتبر تخلياً منه منهياً لعقد الإيجار، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه رغم ذلك بإخلاء عين النزاع ورفض دعوى الطاعنين بامتداد العقد لهما لمجرد انتقالهما للإقامة بمسكن آخر

دون أن يبحث نية الترك والتخلي عن العين بعنصرية المادي والمعنوي وما قدمه الطاعنان من إيصالات سداد أجرة عين النزاع إلى المؤجرين للتدليل على قيامهما بتنفيذ التزاماتهما أمام المؤجر وتخلف شروط التخلي عن الإقامة بالعين تبعاً لذلك فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 2671 – لسنــة 74 ق – تاريخ الجلسة 01 / 12 / 2005]

السؤال التاسع: هل ترك المستأجر العين المؤجرة ايجار قديم لصدور قرار بالإزالة وعدم الطعن عليه يعد تركا ؟

أجابت محكمة النقض:

اذ كان البين من الأوراق ان الطاعن تمسك فى دفاعه امام محكمة الموضوع ان المطعون ضده الاول بعد صدور  قرار إزالة  شقة النزاع قام بإخلاء منقولاته منها رغم ان القرار لم يتضمن الاخلاء الفوري.

وتوقف عن سداد أجرتها وأقام بمسكن بدي من مساكن المحافظة ولم يطعن على القرار المذكور مما يفيد قبوله وهى تصرفات لو صحت تنبئ عن تخيله عن اجارة العين .

فلم يرد الحكم المطعون فيه على هذا الدفاع واكتفى بالقول ان عقد الايجار لا ينفسخ بقوة القانون الا اذا صار قرار الازالة نهائيا وهو مالا يواجه هذا الدفاع مما يعيبه بالقصور .

[الطعن رقم 1304 – لسنــة 72 ق – تاريخ الجلسة 22 / 12 / 2003]

الترك بعد الامتداد وإخلاء العين المؤجرة – شرح قانون الإيجار القديم

تعرف على حكم محكمة النقض حول ترك العين المؤجرة بعد الامتداد، ومتى يحق للمؤجر طلب الإخلاء في عقود الإيجار القديم وفقًا للقانون المصري.

لماذا اعتبرت محكمة النقض الترك بعد الامتداد سبب لاخلاء العين المؤجرة

ترك العين المؤجرة بعد الامتداد يوجب الإخلاء في حالات محددة نص عليها قانون الإيجار القديم وأكدتها أحكام محكمة النقض. لكن هل مغادرة الشقة وحدها تكفي؟ ومتى يسقط حق الورثة في الاستمرار بالعقد؟

ونستعرض في هذا الحكم الهام ما يلي :

• وقائع حكم محكمة النقض الصادر في 2024
• أركان الترك الموجبة للإخلاء
• العلاقة بين الإقامة المستقرة والزواج خارج العين
• تفسير المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977

ملخص حكم محكمة النقض بشأن الإخلاء

أصدرت محكمة النقض حكمها بتاريخ 21 ديسمبر 2024 في الطعن رقم 5386 لسنة 91 ق، بنقض حكم استئناف القاهرة الذي رفض دعوى المؤجر بطلب فسخ عقد الإيجار.

وقائع الدعوى:

• المؤجر أقام دعوى لإخلاء الشقة المؤجرة منذ عام 1968.
• استند إلى وفاة المستأجر الأصلي وزوجته، وترك الأبناء للشقة بعد الزواج.
• المحكمة الابتدائية رفضت الدعوى وأيدت ذلك محكمة الاستئناف.
• الطعن بالنقض اعتمد على “الترك الفعلي” و”النية في التخلي”.

تفسير النقض للمادة 29 من قانون الإيجار

أوضحت المحكمة أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار مشروط بالإقامة المستقرة في العين حتى وفاة المستأجر الأصلي.

شروط الامتداد لا تنطبق إذا:

• غادر المستفيد العين واتخذ مسكنًا آخر مستقلًا
• تزوج خارج العين دون العودة إليها
• لم يثبت الإقامة الفعلية المستقرة حتى الوفاة

وأكدت المحكمة أن “التارك لا يعود أبدًا”.

العنصر المادي والمعنوي للترك

أوضحت محكمة النقض أن الإخلاء نتيجة الترك يشترط:

• عنصر مادي: مغادرة العين المؤجرة نهائيًا.
• عنصر معنوي: نية إنهاء العلاقة الإيجارية.

والتنازل الصريح أو الضمني عن العين يُعد بمثابة ترك.

الخطأ في تطبيق القانون من محكمة الاستئناف

قضت محكمة النقض بأن محكمة الاستئناف لم تفحص:

1. إقرارات الأبناء بعدم الإقامة منذ سنوات
2. أقوال الشهود التي أثبتت زواجهم وانتقالهم
3. تقارير الخبراء التي أكدت الغياب الفعلي

كل ذلك أدى إلى نقض الحكم وإعادة القضية للاستئناف مع تحميلهم المصروفات.

حكم محكمة النقض عن الترك بعد امتداد عقد الايجار القديم كاملا

محكمة النقض

الدائرة المدنية والتجارية

باسم الشعب

في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة.

في يوم السبت 19 من جمادى الآخرة سنة ١٤٤٦ هـ الموافق ٢١ من ديسمبر سنة ٢٠٢٤ م.

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم ٥٣٨٦ لسنة ٩١ ق .

” الوقائع “

في يوم ٣/٢٥/ ۲۰۲۱ طعن بطريق النقض فى حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ ۲۰۲۱/۱/۲۷ في الاستئناف رقم ١٧٦٩ لسنة ٢٤ ق .

 وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكــم بقبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه .

وفى ٢٠٢١/٤/٨ أُعلن المطعون ضدهما بصحيفة الطعن.

ثم أودعت النيابة العامة مذكرتها وأبدت فيها الرأي بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع برفضه

وبجلسة ۲۰۲٤/١١/١٦ عُرِض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – فــــــرأت أنه جدير

بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة .

وبجلسة ۲۰۲٤/١٢/٢١ سُمِعت الدعوى أمام هذه الدائرة على نحو ما هو مبين بمحضر الجلسة ، كل من محامى الطاعن والنيابة العامة كلّ على ما جاء بمذكرته ، والمحكمة أرجأت

حيث صمم إصدار الحكم إلى جلسة اليوم

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع التقرير الذي تلاه السيد المقرر / ……….. “نائب رئيس المحكمة ، والمرافعة ، وبعد المداولة

حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية

حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في:

 أن الطاعن أقام على المطعون ضدهما الدعوى رقم ۱۷۲۷ لسنة ۲۰۱۸ إيجارات شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١٩٦٨/١٠/٢٥ والتسليم لوفاة المستأجر الأصلي وزوجته دون ترك من يستحق الامتداد .

 وللترك والتخلي عقب الوفاة بالزواج خارج العين ؛ فأقام الدعوى .

 ندبت المحكمة خبيرا فيها ، وبعد أن أودع تقريره أحالت الدعوى للتحقيق ، وبعد أن استمعت لشهود الطرفين حكمت برفض الدعوى .

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ١٧٦٩ لسنة ٢٤ ق القاهرة ، وبتاريخ ۲۰۲۱/۱/۲۷ قضت المحكمة بالتأييد . طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض

وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن ، وإذ عُرِضَ الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، وفى بيان ذلك يقول :

 إنه تمسك في دفاعه بترك المطعون ضدهما الإقامة الفعلية بشقة النزاع منذ سنوات طويلة بالزواج والانتقال لمسكن الزوجية .

 إلا أن الحكم المطعون فيه قضى برفض الدعوى تأسيسا على توفر الإقامة المستقرة لهما مع المستأجر الأصلي حال حياته وحتى وفاته عام ۲۰۰۱ ، وأنه لا إلزام عليها بعد ذلك بالإقامة بها .

 وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن الذي دلل عليه بإقرار المطعون ضدها الثانية بتقرير الخبير بعدم إقامتها بها لزواجها في عام ٢٠٠٥.

وما قرره المطعون ضده الأول أمام الخبير من زواجه عام ۲۰۱۳ خارج العين وتأييد ذلك بأقوال شاهدي الطاعن والمستندات الدالة على إقامتها بسكنها الخاص .

 وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ؛ بما يستوجب نقضه .

 وحيث إن هذا النعي في محله :

 ذلك بأن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ أن الإقامة التي ترتب  امتداد عقد إيجار المسكن  إلى من عددهم ذلك النص في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين.

 هي التي تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة ومستقرة ، وإذا كان امتداد عقد إيجار الأماكن الخاضعة لقوانين الإيجار الاستثنائية .

منوطًا بثبوت إقامة أبناء المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة إقامة مستقرة حتى تاريخ وفاته .

 إلا أنه ليس ثمة ما يمنع قانونًا من أن يترك المستفيد العين المؤجرة بنية التخلي عنها لغيره من المستفيدين وأن يتخذ لنفسه موطنًا آخر يعول عليه في مراحه ومغداه .

فلا يحق له من بعد أن يعود إلى التمسك بما أسقط حقه فيه ، لأن التارك لا يعود أبدًا .

 كما أن الزوج هو الملزم شرعًا بإعداد مسكن الزوجية ، وله على زوجته حق الاحتباس والقرار فيه ؛ مما لازمه أن تكون إقامة الزوجة في بيت الزوجية حقيقةً أو حكمًا.

تنفيذًا لحق الاحتباس الشرعي – هي الإقامة الوحيدة التي يكون لها صفة الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية .

 فتخرج بذلك إقامتها في غير مسكن الزوجية عن هذا المدلول ، ولا تسوع امتداد عقد الإيجار إليها طبقًا لنص المادة ٢٩ المشار إليها مهما استطالت وأيا كان مبعثها أو دواعيها.

إلا إذا أقامت الدليل على استمرار إقامتها منذ زواجها بمسكن النزاع إقامة دائمة مستقرة باعتباره وحده مسكنا للزوجية وذلك حتى الوفاة .

 ومن المقرر أن ترك المكان المؤجر – مؤداه – تخلى المستأجر عن العين المؤجرة صراحةً أو ضمنًا باتخاذ موقف يدل على قصده في إحداث هذا الأثر بعنصريه المادي والمعنوي .

 وأن استناد الخصم إلى دفاع يترتب على تحققه تغيير وجه الرأي في الدعوى وإلى أوراق أو مستندات أو وقائع لها دلالة معينة في شأن ثبوت هذا الدفاع .

أو نفيه يوجب على محكمة الموضوع أن تعرض لتلك الأوراق والمستندات والوقائع وتقول رأيها في شأن دلالتها إيجاباً أو سلباً وإلا كان حكمها قاصر البيان .

 لما كان ذلك ، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعن بفسخ عقد إيجار العين المؤرخ ١٩٦٨/١٠/٢٥ .

وتسليمها للطاعن تأسيسا على ثبوت حق المطعون ضدهما في الامتداد القانوني عن والدهما المستأجر الأصلي بالإقامة معه حتى وفاته في غضون عام ۲۰۰۱ دون الاعتداد بإقامتهم اللاحقة بالعين وانتقالهم إلى مساكن أخرى باعتباره حقا لهما وليس واجبا عليهما.

 والتفت عن بحث دفاعه بشأن ترك المطعون ضدهما عين النزاع بنية التخلي عنها لوالدتهما وزواجهما خارجها بمساكن أخرى .

 والتدليل على ذلك بإقرارهما في تقرير الخبير بترك المطعون ضدها الثانية الإقامة بالشقة عين النزاع لزواجها عام ٢٠٠٥ وزواج المطعون ضده الأول عام ۲۰۱۳ قبل وفاة والدتهما عام ۲۰۱۷ .

 وأقوال شاهدي الطاعن اللذين شهدا بأن المطعون ضدهما تزوجا وتركا عين النزاع بعد أن امتد إليهما عقد الإيجار .

وهو ما لا يصلح ردا يواجه ما تمسك به الطاعن من دفاع جوهري – إن صح – قد يتغير به الرأي في الدعوى مما يعيب الحكم المطعون فيه ، ويوجب نقضه ، على أن يكون مع النقض الإحالة.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة ، وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

أبرز أحكام النقض في دعاوى الطرد بسبب الترك

ترك المستأجر العين المؤجرة . م ٢٩ ق ٤٩ لسنة ١٩٩٧ . المقصود به تعبيره عن إرادته في التخلى عنها . جواز أن يكون صريحاً أو ضمنياً . تنازل المستأجر عن الإيجار لأحد أقاربه يعد تعبيراً صريحاً عن التخلى ينتج أثره دون إعلان المؤجر به أو قبوله له . علة ذلك .

 المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المشرع في المادة ٢٩ من القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ – المقابلة للمادة ٢١ من القانون ٥٢ لسنة ١٩٦٩ – قد استهدف بسط الحماية على بعض أقارب المستأجر المقيمين معه عند الوفاة أو الترك.

فإن المقصود بالترك هو هجر الإقامة في العين الدال على رغبة المستأجر الأصلى في إنهاء صلته بالعين المؤجرة وتخليه عنها لأحد تابعية بحكم المادة سالفة البيان وتعبير المستأجر عن إرادته في هذا التخلى عن العين المؤجرة قد يكون صريحا.

وقد يكون ضمنياً والتنازل عن  الإيجار   لا يعدو أن يكون تعبيراً صريحاً عن التخلى وهو ما ينتج أثره دون توقف على إعلان المؤجر به أو قبوله له ،

ذلك أن المتنازل إليه في هذه الحالة لا يستمد حقه من حوالة المستأجر الأصلى لحقه وإنما يستمد حقه من القانون الذى أعطاه الحق في امتداد العقد إليه متى توافرت شروط عديدة منها القرابة والإقامة .

الطعن رقم ١٠٢ لسنة ٦٩ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٠/٠٥/٢٠

ترك العين المؤجرة . عنصراه . هجر الإقامة فيها على وجه نهائي بنية التخلي عن العلاقة الإيجارية

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن ترك العين المؤجرة المُبرِر للإخلاء يقوم على عنصرين :

• أولهما عنصر مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين المؤجرة على وجه نهائي
• ثانيهما عنصر معنوي وهو قصد التخلي عن العلاقة الإيجارية .

الطعن رقم ١٤٧٢٤ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/١٦

تمسك الطاعن بعدم تخليه عن حانوت النزاع الذى يستعمله مخزناً وانتظامه في الوفاء بأجرته وطلبه إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد إيجار حانوت النزاع بقالة ترك الطاعن له مغفلاً الرد على دفاعه بما يدحضها . فساد وقصور وخطأ . علة ذلك .

إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الاستئناف بعدم تركه أو استغنائه عن المحل موضوع النزاع ، وأن غلقه كان بسبب استعماله له مخزناً ، علاوة على انتظامه في سداد أجرته للمطعون ضدها وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك.

إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع الجوهري الذي من شأنه إن صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى ، وصادر بذلك حقه في إثبات ذلك الدفاع بإحدى طرق الإثبات الجائزة قانوناً .

وأيد الحكم الابتدائي لأسبابه فيما انتهى إليه من انتهاء عقد إيجار محل النزاع والإخلاء والتسليم على سند من أن نية الطاعن قد اتجهت إلى ترك المحل المؤجر له.

ودلل على ذلك مما ثبت من تحقيقات المحضر رقم … لسنة ٢٠٠٥ إداري قسم أول دمياط من غلق المحل موضوع النزاع منذ عشر سنوات ومما جاء بمعاينة الخبير المنتدب في الدعوى رقم … لسنة ٢٠٠٩ إيجارات دمياط الابتدائية .

والمحضر رقم … لسنة ٢٠١٥ إداري قسم أول دمياط من أن ذلك المحل وجد مغلقاً عند معاينته وما تضمنه الكتاب الصادر من مجلس مدينة دمياط من أن المحل كان مغلقاً بجرد ٢٠١٢ / ٢٠١٣ وكتاب قطاع كهرباء دمياط الذي يفيد غلقه خلال عام ٢٠١٦.

ومما ثبت من الكشف الرسمي الصادر من الضرائب العقارية أن للطاعن عقاراً مجاوراً للمحل موضوع النزاع ، وكان ما ساقه الحكم لا يفيد بذاته أن الطاعن قد كشف عن نيته في التخلي نهائياً عن العين المؤجرة له .

كما لا يصلح للرد على دفاعه المشار إليه في هذا الشأن فإن الحكم المطعون فيه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه .

الطعن رقم ١٧٥٩١ لسنة ٨٧ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٨/١١/١١

أسئلة شائعة عن غلق العين المؤجرة والإخلاء في 2026

هل غلق الشقة سنة كاملة يوجب الإخلاء؟

النص يشترط أن تزيد مدة الغلق على سنة، وأن يكون ترك المكان مغلقًا دون مبرر. لذلك سنة بالضبط ليست هي العبارة التي استخدمها القانون، كما يجب فحص وجود مبرر للغلق.

هل يشترط أن يتوقف المستأجر عن دفع الإيجار؟

لا في سبب الغلق المستحدث بالمادة 7/1 من القانون 164 لسنة 2025. عدم السداد له أحكام وأسباب إخلاء أخرى، لكنه ليس عنصرًا ورد في نص حالة الغلق الجديدة.

هل إيصالات سداد الأجرة تمنع الطرد؟

لا تمنعه تلقائيًا عند تطبيق المادة 7/1، لكنها قد تكون ذات قيمة في منازعات الترك التقليدي وفي تقييم بعض الوقائع. يجب تحديد الأساس القانوني للطلب أولًا.

هل يجب إنذار المستأجر قبل طلب الإخلاء بسبب الغلق؟

المادة 7 لا تجعل الإنذار السابق شرطًا صريحًا. وقد يكون الإنذار مفيدًا كإجراء إثباتي أو استراتيجي، لكنه لا يضاف إلى النص كشرط عام من غير سند.

هل الغلق بسبب السفر يؤدي إلى الإخلاء؟

يتوقف ذلك على ما إذا كان السفر يمثل مبررًا جديًا للغلق وعلى المستندات والظروف. القانون استثنى الغلق الذي يوجد له مبرر، لكنه لم يضع قائمة تفصيلية بالمبررات المقبولة.

هل غلق المحل التجاري يخضع لنفس القاعدة؟

القانون 164 يشمل الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى متى كانت خاضعة للقوانين التي حددها. لذلك يجب التحقق من صفة المستأجر والقانون الحاكم للعقد قبل تطبيق المادة 7.

هل حكم النقض 3 يونيو 2026 ألغى المادة 7؟

لا. الحكم يتعلق بنزاع قضائي وقواعد واجبة التطبيق على وقائعه، ولا يملك حكم نقض في نزاع مدني إلغاء نص تشريعي نافذ. كما أن تطبيقه على واقعة خاضعة للقانون الجديد يحتاج إلى تحديد القانون الزمني الواجب التطبيق.

هل مجرد الزواج في مسكن آخر يسقط حق الامتداد؟

ليس كقاعدة آلية في جميع الوقائع. يجب التمييز بين مجرد الزواج وبين التخلي الفعلي عن العين أو الغلق أكثر من سنة دون مبرر أو امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام وفق القانون الجديد.

هل يحق للمالك اللجوء مباشرة إلى قاضي الأمور الوقتية؟

نعم إذا تحققت الحالة التي حددتها المادة 7 وامتنع المستأجر عن الإخلاء، فللمالك أو المؤجر طلب إصدار أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها.

هل رفع المستأجر دعوى موضوعية يوقف أمر الطرد؟

النص قرر أن مجرد رفع الدعوى الموضوعية لا يوقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه في المادة 7.

هل الطعون الدستورية أوقفت العمل بقانون 164 لسنة 2025؟

لا. حتى تحديث هذا المقال في أغسطس 2026 القانون ما زال نافذًا، والدعاوى الدستورية المعلنة بشأن المادة 7 ما زالت قيد النظر ولم يصدر حكم نهائي منشور بإلغائها.

الخلاصة العملية عن غلق العين المؤجرة

قبل 5 أغسطس 2025 كان السؤال الأساسي في قضايا الغلق غالبًا: هل تكشف الوقائع عن ترك نهائي ونية للتخلي عن العلاقة الإيجارية؟ أما بعد القانون 164 لسنة 2025 فقد ظهر سؤال تشريعي مستقل:

هل ثبت ترك المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر؟ ولذلك لا يجوز استخدام أحكام النقض القديمة أو حكم 2026 بمعزل عن تحديد القانون الواجب التطبيق على الواقعة.

تنبيه قانوني: دعاوى الإيجار القديم في المرحلة الانتقالية الحالية تتأثر بتاريخ العقد، وصفة المستأجر، وتاريخ الغلق، وامتداد العقد، والقانون الواجب التطبيق، والطعون الدستورية الجارية. لذلك يلزم فحص مستندات كل نزاع قبل اختيار سبب الإخلاء وإجراءاته.

للاطلاع على أسباب الإخلاء الأوسع راجع أسباب إخلاء المستأجر القانونية، ولمسائل الامتداد راجع شروط امتداد عقد الإيجار القديم.

للتواصل مع المكتب وطلب فحص مبدئي للمستندات: اتصل بمكتب عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة بالزقازيق.