إيجار المنتفع للغير: صحيح أم باطل؟: الاجابة القانونية

إيجار المنتفع للغير فى مواجهة مالك الرقبة

المنتفع هو من له حق الانتفاع بعقار، ومن ثم ندرس مدي صحة إيجار المنتفع للغير؟ لنتعرف على صحة التصرف بالتأجير للغير من عدمه ومدي توقف صحته على موافقة المالك والقانون ، وما هي المدة الايجارية من المنتفع ان كان له حق التأجير للغير .

إيجار المنتفع عن حق الانتفاع

الانتفاع هو حق عيني يخول صاحبه استعمال شيء مملوك للغير واستغلاله وينتهى حتما بموت المنتفع فللأخير أن يؤجر العين طوال مدة الانتفاع ولو جاوزت  ثلاث سنوات   فإن أجر لمدة تجاوز ذلك ووافق مالك الرقية مقدما أو عند موت المنتفع بقى الإيجار لا بين المستأجر وورثة المنتفع وإنما بين المستأجر ومالك الرقبة وأما إذا لم يوافق فلا يحكم بالإخلاء إلا بعد التنبيه مادة 563 .

الحارس القضائي

تقضى المادة 743 مدنى بأن:

• يلتزم الحارس بالمحافظة على الأموال المعهودة إليه حراستها وبإدارة هذه الأموال . فيجوز إذن للحارس أن يؤجر لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات لأنه يملك حق الإدارة ، ولا يجوز أن يكون الإيجار بغبن فاحش ، وقد تقيد سلطة الحارس فى أمر تعيينه ، فلا يرخص له فى الإيجار لمدة تزيد على سنة مثلا ، أو يمنع من الإيجار إلا بالمزاد العلني .
• وإذا أجر الحارس الأعيان الموضوعة تحت الحراسة مجاوز حدود سلطته ، فالذى يملك الحكم ببطلان هذا الإيجار هو قاضى الموضوع لا قاضى الأمور المستعجلة ، ولو كان هذا الأخير هو الذى عين الحارس أو استبدله بغيره ، وعلى ذلك لا يجوز للحارس الجديد أن يطلب من القضاء المستعجل بطلان الإيجار الصادر من الحارس القديم ، بل عليه أن يطلب ذلك من قاضى الموضوع

 (السنهوري ص 52)

وقد قضت محكمة النقض بأن

الحارس القضائي ثبوت صفته بالتأجير بمجرد صدور الحكم الذى يقيمه

(الطعن رقم 5675 لسنة 63 ق جلسة 6/9/1998 ،الطعن رقم 321 لسنة 3 ق جلسة 10/1/1991، الطعن رقم 2117 لسنة 52 ق جلسة 16/11/1989)

وبأنه عدم جواز انتزاع الحارس الأعيان الموضوعة تحت الحراسة والتي يضع اليد عليها الشريك على الشيوع بسند قانونى من قبل فرض الحراسة .أثره. امتناع الشريك على الشيوع لقيام بأي عمل من أعمال إدارة العقار المفروض عليه الحراسة

(الطعن رقم 5675 لسنة 63 ق جلسة 6/9/1998)

وبأنه جهاز تصفية الحراسات إدارة تابعة لوزير المالية لا تتمتع بالشخصية الاعتبارية .وزير المالية. هو صاحب الصفة فى تمثيل هذا الجهاز

(الطعن رقم 3069 لسنة 59 ق جلسة 3/12/1997)

وبأنه تعيين الحكم أكثر من حارس مع حظر انفراد أحدهم بالعمل .مؤداه. تأجير أحدهم الأعيان المشمولة بالحراسة عدم تحمل الحراسة ، ولو كان المستأجر حسن النية

(الطعن رقم 778 لسنة 56 ق جلسة 19/12/1991) .

كما قضت محكمة النقض بأن :

النص فى المادة 733 من القانون المدني على أن الحكم القاضى بالحراسة هو الذى يحدد ما على   الحارس  من التزامات وما له من حقوق وسلطات وإلا تطبق أحكام الوديعة والوكالة . وكانت المادة 701 قد نصت على أن ” الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة … لا تخول الوكيل صفة إلا فى أعمال الإدارة ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات …”

كما نصت المادة 559 على أنه:

لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجار تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة …”

ونصت المادة 735 على أنه :

لا يجوز للحارس فى غير أعمال الإدارة أن يتصرف إلا برضاء ذوى الشأن جميعا أو بترخيص من القضاء . يدل على أن نيابة الحارس تتحدد بما ينص عليه القانون من أحكام فى هذا الصدد وأن سلطة الحارس تضيق أو تتسع بالقدر الذى يحدده الحكم القاضى بتعيينه وأنه إذا جاوز الحارس هذا النطاق المحدد فى الحكم أو فى القانون فإنه يكون قد خرج عن حدود نيابته.

(طعن 950 س 46 ق نقض 9/5/1981)

وبأنه مهمة الحارس القضائي تنحصر فى تحصيل ريع العقار وتوزيع عائده على الشركاء دون امتدادها لإدارة العقار وتحرير عقود إيجار له وإلا كانت غير نافذة فى حق الملاك ولهم وحدهم رفع دعوى بالإخلاء لعدم مساس الحراسة القضائية بحق أصحاب الأموال فى اتخاذ كافة الأعمال المتصلة بها والتي لا تدخل فى مهمة الحارس وسلطته.

(طعن 4438  س 62 ق نقض 12/12/1996 ، طعن 292 س 50 ق نقض 29/12/1986)

وبأنه النص فى  المادة 108 من القانون المدني   على أنه لا يجوز لشخص أن يتعاقد مع نفسه باسم من ينوب عنه سواء كان التعاقد لحاسبه هون أو لحساب شخص آخر دون ترخيص من الأصيل ” والمادة 706 على أنه ” ليس للوكيل أن يستعمل مال الموكل لصالح نفسه ” مؤداه منع الحارس قانونا من استغلال أموال الحراسة لصالحه بتأجيرها لنفسه.

(طعن 950 س 46 ق نقض 9/5/1981)

وبأنه لما كان عقد الإيجار كغيره من العقود يخضع فى الأصل من حيث تحديد أركانه وتوافر شروط انعقاده للقواعد العامة الواردة فى القانون المدني التى لا تخالف قاعدة آمرة نصت عليها قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام .

وكان مفاد المواد 559 ، 734 ، 735 ، 701 من القانون المدني أن حق تأجير المال الموضوع تحت الحراسة يثبت للحارس القضائي باعتباره وكيلا عن أصحاب الشأن ويكون نافذا فى حقهم لمدة ثلاث سنوات.

إلا أنه إذا كان محله مكانا خاليا خاضعا لقوانين إيجار الأماكن التى جعلت عقود الإيجار ممتدة تلقائيا وبحكم القانون إلى مدة غير محددة فإن العقد يمتد إلى أجل غير مسمى لأن امتداده فى هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر حين ذهب إلى أن عقد الإيجار الصادر من الحارس القضائي إلى الطاعن عن عين النزاع والذى يحكمه قوانين إيجار الأماكن لا ينفذ فى حق المطعون ضده الأول باعتبار أن مدته تزيد عن ثلاث سنوات ولم يتم الحصول على ترخيص بذلك من السلطة المختصة أو على رضاء ذوى الشأن ورتب على ذلك إخلاء الطاعن من العين المؤجرة باعتبار غاصبا رغم أن هذا العقد ممتد لمدة غير محددة بحكم القانون على ما سلف بيانه فإنه يكون قد خالف القانون.

(طعن 2731  س 59 ق نقض 26/1/1994، طعن 6672 س 62 ق نقض 23/2/1994، طعن 1593 س 54 ق نقض 11/7/1994)

صاحب حق الاستعمال والسكنى

بالنسبة لصاحب حق الاستعمال وصاحب  حق السكنى   فلا يجوز لأى منهما أن يؤجر حقه ، لأن هذا الحق مقصورا على شخصه (مادة 996 مدنى) . فإذا أوصى لشخص بحق سكنى منزل ، فقد كانت الفتوى على أنه ” لا يملك المستحقون للسكنى فى الدار إيجارها ، ولا أحدهم إسكان غيره فى نصيبه بعوض ، ولو ليأخذ هذا العوض ليدفعه أجرة لمحل يسكن فيه

(فتوى شرعية في 19 أبريل سنة 1927 المحاماة 8 رقم 54  ص 97 )

 وهنا يتجلى الفرق بين من يقول بأن صاحب حق السكنى إنما يؤجر حقه فلا يجوز له ذلك لأن حق السكنى شخصي لا يجوز النزول عنه ، ومن يقول بأن صاحب حق السكنى إنما يؤجر العين ذاتها

وقد ذهب على هذا الرأى الأخير الأستاذ منصور مصطفى منصور ، ويقول فى هذا الصدد :

ولكن الواقع أن الإيجار لا يرد على الحق ، بل على التمكين ثم الانتفاع بالشيء ، وهو ما يترتب عليه هذا الحق فإن الإيجار يعتبر صحيحا

(منصور مصطفى منصور فقرة 149 ص 347)

ويقول الأستاذ محمد لبيب شنب :

فإن هذا الإيجار وأن وقع صحيحا بين طرفيه ، فهو لا ينفذ فى حق المالك الذى يكون له أن يسترد الشيء

 (محمد لبيب شنب فقرة 91)

فالفرق واضح بين القول بأن الإيجار الصادر من صاحب السكنى صحيح ولكن للمالك أن يسترد الشيء وبين القول بأن حق السكنى ذاته غير قابل للتأجير ففي القول الأول لا يستطيع صاحب حق السكنى نفسه أن يبطل الإيجار لأن العقد صحيح وفى القول الثانى وهو الذى يؤثر يكون لصاحب حق السكنى أن يبطل الإيجار إذ العقد باطل لوقوعه على حق لا يقبل التأجير .

شكل عقد الإيجار

تقدم القول أن الإيجار من عقود التراضي فلا يشترط لانعقاده شكل خاص فقد يكون بالكتابة أو باللفظ أو بالإشارة صريحا أو ضمنيا فإذا وضع شخص عينا تحت تصرف شخص آخر للانتفاع بها وكانت الظروف تدل على أن مركز الطرفين مركز من يؤجر ومن يستأجر

فإن الإيجار ينعقد بتراضي ضمني مثل ذلك من يأخذ قاربا للنزهة موضوعا تحت تصرف المنتزهين بأجر معين ، ومن يركب سيارة بالأجرة فى الموقف المعد لذلك ومن ينزل فى فندق مفتوح أبوابه للنازلين ، ومن يجدد عقد إيجار سابق تجديد ضمنيا ببقائه فى العين المؤجرة دون اعتراض على ذلك من المؤجر .

كل هذه فروض ينعقد فيها  الإيجار   بمجرد اقتران القبول الضمني بالإيجار الضمني دون حاجة إلى شكل خاص وكما أن الإيجار يتم بالرضاء الضمني  فإن تعديله بعد تمامه قد يكون كذلك بالرضاء الضمني ، فإذا لم تدفع الأجرة فى مواعيدها المحددة فى العقد بل فى مواعيد أخرى  واستمرت الحال على ذلك مدة طويلة كان هذا معناه أنه قد حصل تعديل فيما يتعلق بمواعيد دفع الأجرة

(الإيجار للمؤلف فقرة 88 ص 124 هامش2 – مصر المختلطة 30 نوفمبر سنة 1944 مادة 57 ص 15 )

وإذا كان الإيجار لا يشترط فيه شكل خاص ويجوز استخلاصه ضمنا ، إلا أنه لا يجوز التوسع فى استخلاص الرضاء الضمني ، فهو لا يكون إلا إذا فهم فى وضوح أن الطرفين يريدان حقيقة بتصرفهما فى ظروف معينة أن يعقدوا إيجارا . وإلا فإن مجرد انتفاع شخص بشيء غير مملوك له بدون إذن المالك لا يعتبر إيجارا ضمنيا .

ويجب فى هذه الحالة على المنتفع أن يدفع تعويضا للمالك أجرة المثل ، لا على أنها أجرة بل على أنها تعويض عن الضرر الذى أصاب المالك بحرمانه الانتفاع من ملكه ، أو على اعتبار أن المنتفع قد أثرى على حساب غيره بانتفاعه بملك غيره.

ويترتب على أن التعويض ليس بأجرة أنه لا يجوز الحجز بسببه على منقولات المنتفع حجزا تحفظيا ، ولا يثبت على هذه المنقولات حق امتياز المؤجر ، لأن المنتفع حجزا تحفظيا ، ولا يثبت على هذه المنقولات حق امتياز المؤجر ، لأن المنتفع لم تربطه بالمالك رابطة تعاقدية ، لا بطريق مباشر كما بين المؤجر والمستأجر .

ولا بطريق غير مباشر كما بين المؤجر والمستأجر من الباطن ، والحجز التحفظي والامتياز لا يكونان إلا بسبب الالتزام بدفع الأجرة الناشئ عن هذه الرابطة التعاقدية والتي مصدرها عقد الإيجار . ولكن لا يكون المنتفع مسئولا عن أي تعويض إذا كان قد انتفع بالشيء معتقدا بحسن نية أنه ملكه .

فإن الحيازة بحسن نية فى هذه الحالة تكون سببا فى كسب   الثمرات    . ولكن يشترط أن يكون المنتفع حائزا للعين باعتبار أنه مالك وهو حسن النية فى ذلك ، فإذا كانت حيازته مؤقتة كالمستأجر فإنه لا يكسب الثمرات وينتفى حسن النية من يوم إعلان المنتفع ببطلان عقد الإيجار

( استئناف مختلط 4 أبريل سنة 1907 مادة 20 ص 201)

وعلى كل حال متى تبين أن المنتفع بالعين ليس لديه عقد ، فللمالك أن يطلب إخلاء العين وله أن يرجع فى ذلك إلى قاضى الأمور المستعجلة

 (راجع فيما تقدم السنهوري ص 73)