أسباب اخلاء الشقق السكنية في القانون المدني المصري بعد 1996

تعرف على أسباب اخلاء الشقق السكنية في القانون المدني المصري وفقًا للعقود المحررة بعد 1996، وشروط اخلاء الشقة المؤجرة، وحقوق المستأجر في حالات الإخلاء.

📝 ما هي أسباب اخلاء الشقق السكنية في القانون المدني المصري؟

في ظل قانون الإيجار المصري، تختلف إجراءات اخلاء المستأجر في القانون المصري حسب نوع العقد وتاريخ تحريره.

فبعد إلغاء الامتداد القانوني لعقود الإيجار السكني بالقانون رقم 4 لسنة 1996، أصبح عقد الإيجار خاضعًا بالكامل لأحكام القانون المدني، مما أعاد للمالك الحق في  اخلاء الشقة المؤجرة  بشروط قانونية محددة.

في هذا المقال سنتناول بالتفصيل:

• أبرز أسباب الإخلاء في القانون المدني المصري.
• متى يحق للمالك طرد المستأجر؟ وما هي شروط اخلاء الشقة المؤجرة؟
• ما هو دور الشرط الصريح الفاسخ في دعوى الإخلاء؟
• الفرق بين الإيجار القديم والإيجار الجديد.
• أهم أحكام النقض التي ترسم ملامح الإخلاء في العقود الحديثة.

🏠 أولًا: الاخلاء وفقًا للشرط الصريح الفاسخ في القانون المدني

تنص المادة 158 من القانون المدني المصري على أنه:

“يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات، ويقع الفسخ في هذه الحالة بمجرد إعلان أحد الطرفين رغبته في ذلك.”

✳️ صور وأشكال الاتفاق على الفسخ:

1. أن يتفق الطرفان على أن العقد يُفسخ فورًا دون إنذار أو حكم عند إخلال أحد الطرفين.
2. أن يتضمن العقد بندًا ينص على الفسخ بمجرد التأخر في سداد الأجرة.
3. اشتراط إخطار المستأجر أولًا ثم تطبيق الفسخ.

⚖️ ثانياً: موقف محكمة النقض من الشرط الصريح الفاسخ

أكدت  محكمة النقض المصرية  أن توافر الشرط الصريح الفاسخ يُغني عن اللجوء للمحكمة للفصل في دعوى الإخلاء، إذا تم تضمينه في عقد الإيجار بوضوح.

💬 من أحكام النقض:

“يُعد العقد مفسوخًا تلقائيًا في حالة إخلال أحد الأطراف بالالتزامات المتفق عليها في العقد متى وُجد شرط صريح فاسخ.”

✅ متى يحكم القاضي بإخلاء العين المؤجرة؟

• إذا أثبت المالك إخلال المستأجر بشرط أساسي بالعقد.

• إذا نص العقد على فسخه دون إنذار أو حكم.

• إذا تكررت الغيبة أو الاستخدام المخالف.

📚 ثالثًا: الفرق بين الإيجار القديم والإيجار الجديد في الإخلاء

اخلاء الشقق السكنية في القانون المدني المصري: الأسباب والإجراءات القانونية بعد 1996 بالتفصيل

فيما يلي، بالشرح والتفصيل والتأصيل القانوني، نستعرض أهم  أسباب اخلاء الشقق السكنية  في أحكام القانون المدني وهي عقود الايجار المحررة من 31/1/1996 ولا تطبق علي عقود الايجار القديم .

ذلك أنه، له أحكام خاصة علي سبيل الحصر بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

قانون الإيجار الجديد واخلاء الشقق السكنية في مصر: الشروط والإجراءات

نتعرف على شروط وأسباب اخلاء الشقق السكنية وفقًا لقانون الإيجار الجديد في مصر، وكيفية التعامل مع حالات الإخلاء القانونية لحماية المالك والمستأجر.

• الشرط الصريح الفاسخ وتحقق شروطه.
• درجات قوة الشرط الفاسخ.
• عدم سداد الأجرة.
• مكان سداد الأجرة.

الاخلاء بسبب الشرط الفاسخ الصريح في عقد الإيجار: متى يُطبق

هل يجوز اخلاء المستأجر عند تحقق الشرط الفاسخ الصريح؟ تعرف على موقف القانون المصري وشروط تفعيل هذا البند في عقود الإيجار.

النص القانونى :

تنص المادة 158 من القانون المدنى على أنه:

يجوز الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه .

تعليقات وأحكام الشرط الفاسخ

جاء بالأعمال التحضيرية للقانون المدنى أن الفسخ الاتفاقى يفترض اتفاق المتعاقدين على وقوع الفسخ بحكم القانون دون حاجة إلى حكم قضائى عند التخلف عن الوفاء.

وينقضي مثل هذا الاتفاق الى حرمان المتعاقدين من ضمانتين:

• أ- فالعقد يفسخ حتما دون ان يكون لهذا العاقد بل ولا للقاضي خيار بين الفسخ والتنفيذ وانما يبقى الخيار للدائن بدوره له ان يرغب فى الفسخ ويصر على التنفيذ .
• ب- يقع الفسخ بحكم الاتفاق دون الحاجة للتقاضي.

على ان ذلك لا يقيل الدائن من ضرورة الترافع أمام القضاء عند منازعته فى واقعة تنفيذ العقد بيد ان مهمة القاضى تقتصر فى هذه الحالة على التثبت من هذه الواقعة .

فاذا تحقق لديه صحتها أبقت على العقد وإلا قضى بالفسخ.

على ان حرمان المدين من هاتين الضمانتين لا يسقط عنه ضمانة أخرى تتمثل فى ضرورة الإنذار ما لم يتفق المتعاقدين صراحة على عدم لزوم هذا الاجراء أيضا .

التدرج في الاتفاق على فسخ العقد: خطوات وآثار قانونية يجب أن تعرفها

تعرف على التدرج في الاتفاق على فسخ العقد وآثاره القانونية في القانون المصري. وخطوات الفسخ والتفاصيل التي يجب على الأطراف مراعاتها.

الغالب فى العمل أن المتعاقدين يتفقان على الفسخ مقدما وقت صدور العقد وقد أظهر العمل أن المتعاقدين يتدرجان فى اشتراط الفسخ وقت صدور العقد .

فأدنى مراتب هذا الشرط هو الاتفاق على ان يكون العقد مفسوخا اذا لم يقم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزاماته

وقد يزيدان فى قوة هذا الشرط بأن يتفقا على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه .

بل قد يتدرجان فى القوة الى حد الاتفاق على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى حكم.

ثم يصلان الى الذروة فيتفقان على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى انذار .

وعلى ذلك فان للاتفاق على الفسخ صيغا أربعة :

(1) الاتفاق على ان يكون العقد مفسوخا

ويتوقف حكم هذا الشرط على نية المتعاقدين فقد يكون ارادا تحقيق الفسخ اذا ادخل المدين بالتزامه فيتحتم على القاضى فى هذه الحالة ان يحكم بالفسخ ولكن هذا لا يغنى عن رفع الدعوى بالفسخ ولا عن الاعذار ،

والغالب أن المتعاقدين لا يريدان بهذا الشرط إلا ترديد القاعدة العامة بالفسخ لعدم التنفيذ وعلى ذلك لا يغنى الشرط عن الاعذار ولا عن الالتجاء الى القضاء للحصول على حكم بالفسخ .

ولا يسلب القاضى سلطته التقديرية ، فلا يتحتم عليه الحكم بالفسخ وله أن يعطى المدين مهلة لتنفيذ التزامه .

بل هو لا يسلب المدين حقه فى توفر الفسخ بتنفيذ الإلتزام الى ان يصدر الحكم النهائى بالفسخ .

(2) الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه

ويسلب هذا الشرط القاضى سلطته التقديرية فى الغالب فلا يملك الا الحكم بالفسخ ويجب الانذار ورفع الدعوى ويكون الحكم منشئا للفسخ لا مقررا له كما هو القاعدة العامة للفسخ .

(3) الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى حكم

وهذا الشرط معناه ان فسخ العقد يقع من تلقاء نفسه اذا أخل المدين بالتزامه فلا حاجة لرفع دعوى الفسخ ولا لحكم ينشئ فسخ العقد ،

وانما ترفع الدعوى اذا نازع المدين فى أعمال الشرط وادعى أنه قام بتنفيذ التزامه فيقتصر القاضى فى هذه الحالة على التحقق من الذي لم ينفذ التزامه.

فاذا تحقق من ذلك حكم بالفسخ ولكن حكمه يكون مقررا للفسخ وليس منشئا له ويجب الانذار وللدائن أن يطلب التنفيذ بدلا من الفسخ .

(4) الإتفاق على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى حكم أو انذار

وفى هذه الحالة يعتبر العقد مفسوخا بمجرد حلول ميعاد التنفيذ وعدم قيام المدين به دون الحاجة الى انذاره.

ويكون الحكم مقررا للفسخ لا منشئا له ويرجع الفسخ الى عدم تحقق الشرط ويجوز للدائن ان يطالب بالتنفيذ دون الفسخ .

أحكام النقض في الشرط الفاسخ الصريح: تحليل قانوني وأثره على العقود

استكشف أحكام النقض المتعلقة بالشرط الفاسخ الصريح في العقود وأثرها القانوني. وتعرف على كيفية التعامل مع هذه الأحكام في القضاء المصري.

(أ) ان كان مؤدى نص المادة 158 من القانون المدنى ان الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى حكم قضائى عند الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه من شأنه أن يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى حدود الفسخ.

الا أن ذلك منوط بتحقق المحكمة من توافر شروط الفسخ الاتفاقى ووجوب اعماله ذلك بتحقق المحكمة من توافر شروط الفسخ الاتفاقى ووجوب اعماله .

ذلك أن للقاضى الرقابة التامة للتثبت من انطباق الشرط على عبارة العقد كما ان له عند التحقق من قيامه بمراقبة الظروف الخارجية التى تحول دون اعماله .

( الطعن رقم 1231 لسنة 1958 من جلسة 20 / 3 / 1990 )

(ب) اذا كان القانون لا يشترط الفاظا معينة للشرط  الفاسخ الصريح   الذى يسلب الحكم كل سلطة فى تقدير أسباب الفسخ الا أنه يلزم فيه أن تكون صيغته قاطعة فى وقوع الفسخ ومن تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة له .

( الطعن رقم 3093 لسنة 1957 ، 120 لسنة 1958 جلسة 10 / 6 / 1990 )

(ج) القانون لا يشترط الفاظا معينة للشرط الفاسخ الصريح والنص فى العقد على ترتيب أثار الفسخ بغير الحاجة الى تنبيه أو انذار أو اخطار بمجرد حصول المخالفة لشروط العقد يقوم مقام النص على الشرط الفاسخ بلفظه .

ولا سبيل لمحكمة النقض على محكمة الموضوع فى هذا التفسير ما دامت عبارة العقد تحمل المعنى الذى أخذت به .

( الطعن رقم 19 لسنة 1953 جلسة 27 / 5 / 1986 ) .

(د) لا يغنى عن التكليف بالوفاء كشرط لقبول دعوى الاخلاء لهذا السبب تضمن عقد الايجار شرطا فاسخا صريحا أو سبق استصدار حكم مستعجل بالطرد للسبب ذاته .

اذ نص المادة المشار اليه وأن لم يصادر حق المتعاقدين فى الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح فى عقد الايجار

الا انه أورد قيودا منها ما يتعلق بعدم اعمال الأثر الفوري لهذا الاتفاق وذلك بما أوجبه على المؤجر من تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال مدة معينة .

ومنها ما يتعلق بتفادي الأثر المترتب على الاتفاق وذلك بما اجازه للمستأجر من توقى الاخلاء بأداء الأجرة وفوائدها والمصاريف قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى

فاذا لم يقم المؤجر بواجبه أو استعمل المستأجر الرخصة المخولة له فان الشرط الفاسخ الصريح لا يتحقق أثره.

كما لا يغنى عن التكليف بالوفاء صدور حكم من القضاء المستعجل بالطرد للتأخير فى الوفاء وذلك لما هو مقرر من انه لا حجية لهذا الحكم أمام قضاء الموضوع .

( الطعن رقم 1079 لسنة 1984 جلسة 9 / 2 / 1984 )

(هـ) الشرط الفاسخ الصريح عملا بنص المادة 158 من القانون المدنى ــ وقيوده اعماله فى نطاق تشريعات الايجار الاستثنائية :

لئن كانت الأحكام العامة فى القانون المدنى اعمالا لمبدأ سلطان الإرادة وما نصت عليه المادة 158 منه تجيز فى العقود الملزمة للجانبين الاتفاق .

على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه .

بما يؤدى الى وقوع الفسخ  فى هذه الحالة نفاذا لذلك الاتفاق بقوة القانون

وحرمان المتعاقدين بذلك من ضمانتين اذ يقع الفسخ حتما دون ان يكون للقاضى خيار فى أمر ، بل ويتحقق ذلك دون الحاجة الى التقاضى ما لم ينازع المدين فى وقوع موجب الفسخ .

وان كانت مهمة التقاضى تقف فى هذه الحالة عند حد التحقق من عدم الوفاء بالالتزام ليقرر اعتبار الفسخ حاصلا فعلا .

الا انه تحقيقا للتوازن بين أوضاع المؤجرين والمستأجرين للأماكن التى تسرى عليها أحكام القوانين الاستثنائية المنظمة للايجار .

رأى المشرع التدخل بتعيين أسباب الخلاف بأحكام آمرة ومتعلقة بالنظام العام أوردها على سبيل الحصر فى القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981

مما مفاده أن المشرع وان لم يصادر حق المتعاقدين فى الاتفاق على الشرط الصريح الفاسخ فى عقد الايجار الا انه أورد عليه قيودا تتطلب لا عماله الا يتعارض مع القواعد الموضوعية الآمرة فى تلك القوانين الاستثنائية.

أو استثناء القواعد اللازمة فى هذه القوانين فلا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان المؤجر متى كان خاضعا لأحكام التشريع الاستثنائى

الا لسبب من الأسباب المبينة بهذا التشريع فان كان عقد الايجار قد تطلب شرطا صريحا فاسخا تعين أن يكون تحقيق هذا الشرط وفق ما نص عليه التشريع الاستثنائى من ضوابط .

( الطعن رقم 1916 لسنة 1984 جلسة 8 / 2 / 1982 )

التأخير في سداد الأجرة وفقًا لأحكام القانون المدني: حقوق وواجبات الأطراف

تعرف فيما يلي، على تأثير التأخير في سداد الأجرة طبقًا لأحكام القانون المدني المصري. حقوق المؤجر والمستأجر في حالات التأخير وما يترتب عليها من نتائج قانونية.

النصوص القانونية:

 مادة 586 مدنى :

1.  يجب على المستأجر ان يقوم بوفاء الأجرة فى المواعيد المتفق عليه فاذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة فى المواعيد التى يعينها عرف الجهة .
2. يكون الوفاء فى موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك

مادة 587 مدنى :

الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك .

شرح تأخر سداد الأجرة: الأسباب والآثار القانونية وفقًا للقانون المدني

بالتفصيل القانوني نستعرض الأسباب الرئيسية لتأخر سداد الأجرة وآثاره القانونية في القانون المدني المصري. حقوق المؤجر والمستأجر والتدابير المتبعة في حالات التأخير

 مذكرة المشروع التمهيدى تعليقا على نص المادة 586 مدنى :

يلتزم المستأجر بدفع الأجرة المتفق عليها أو التى حددت بأى طريق آخر فى المواعيد المتفق عليها واذا لم يتفق على ميعاد فى المواعيد التى يحددها العرف فتطبق المبادئ العامة .

وهى تقضى بأن الأجرة لا تدفع الا عند استيفاء المنفعة ، ومكان دفع الأجرة هو موطن المستأجر طبقا للقواعد العامة ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك .

والمستفاد من نص المادة 586 من القانون المدنى فى فقرتها الأولى أن:

المستأجر يلتزم بدفع الأجرة فى المواعيد المشترطة ويغلب أن ينص عقد الايجار على مواعيد   دفع الأجرة .

فتلتزم هذه المواعيد ويصح أن ينص العقد على تعجيل الأجرة بأكملها أو على تأجيلها أو على تقسيطها الى أقساط تؤدى فى أوقات معينة وهذا هو الغالب .

• فاذا اشترط تعجيل الأجرة لزم المستأجر دفعها وقت العقد وللمؤجر أن يحبس العين المؤجرة حتى يستوفى الأجرة .
• واذا اشترط تأجيل الأجرة أو تقسيطها لم تلزم الأجرة أو الاقساط المتفق عليها الا عند حلول الأجل والغالب فى ايجار المكان ان ينص العقد على تقسيط الأجرة وتعجيل دفع الأقساط .
• واذا لم ينص عقد الايجار على مواعيد دفع الأجرة اتبع العرف فى تعيين المواعيد وقد جرى العرف على ان الأجرة فى كثير من الأراضى الزراعية تدفع على قسطين ( قسط عن الزراعة الشتوية وآخر عن الزراعة الصيفية )، ويغلب فى المدن الكبرى كالقاهرة والإسكندرية ان يجرى العرف بدفع أجرة الأماكن مقدما كل شهر .
• فاذا لم يكن هناك اتفاق على مواعيد دفع الأجرة ولم يوجد عرف لتعيينها تدفع الأجرة مؤخرا لا مقدما وتدفع عن كل مدة من مدد الانتفاع عند انقضائها واذا سميت مبلغا اجماليا لا أقساطا فإنها أيضا تدفع من ان الأجرة تقابل المنفعة فلا تستحق الا اذا استوفى فى المستأجر الانتفاع بالعين .

التزام المستأجر بالوفاء بملحقات الأجرة: التفسير القانوني والآثار المترتبة

ما معني التزام المستأجر بالوفاء بملحقات الأجرة وفقًا للقانون المدني المصري؟

وماذا يشمل هذا الالتزام؟

وكيف يؤثر على العلاقة بين المؤجر والمستأجر؟

يلتزم المستأجر فضلا عن أداء الأجرة بأداء ملحقات الأجرة .

ومثال هذه الملحقات:

ثمن المياه والكهرباء اذا كان استهلاك المستأجر لها من عداد المؤجر .

و  العوائد  البلدية التى تقع على عاتق المستأجر اذا لزم المؤجر بأدائها على ، يرجع بها على المستأجر ،

وكذلك، النفقات التى يستلزمها الوفاء بالأجرة كمصروفات إرساء الأجرة بالبريد اذا كان متفقا على الوفاء بها فى محل المؤجر .

لأن المستأجر هو المدين بدفع الأجرة ونفقات الوفاء بالالتزام على المدين ما لم يتفق على غير ذلك ( مادة 348 مدنى ) ،

وكذلك، رسم الدمغة على المخالفة أو رسم تسجيلها ومصروفات الوزن أو الكيل أو العدد اذا كانت الأجرة من المثليات التى توزن أو تكال أو تعد ،

وكذلك، نفقة الإنذار المرسل من المؤجر الى المستأجر بطلب الوفاء بالأجرة.

وكذلك، فوائد الأجرة من وقت تاجر المستأجر فى دفع الأجرة ومطالبته بها أو بفوائدها ويلاحظ أن الأجرة تسقط بالتقادم الخمسي باعتبارها من الحقوق الدورية المتجددة ( م 375 / 1 مدنى ) .

مكان دفع الأجرة في القانون المدني المصري: القواعد القانونية ونطاق التطبيق

نتعرف فيما يلي، على القواعد القانونية المتعلقة بمكان دفع الأجرة في العلاقة الإيجارية وفقًا لأحكام القانون المدني المصري، وما يترتب على مخالفة تلك القواعد.

يلخص من نص الفقرة الثانية من المادة 586 مدنى أن:

مكان دفع الأجرة هو موطن المستأجر لأنه هو المدين بها وليس هذا الا تطبيقا للقواعد العامة.

والمفروض فى ذلك أن تكون الأجرة نقودا أو أشياء غير معينة الا بنوعها كما اذا كانت الأجرة جزءا من المحصول ،

أما اذا كانت الأجرة شيئا معينا بالذات ويتحقق هذا نادرا .

كما اذا كانت الأجرة بعقار معين .

فمكان الدفع هو المكان الذى يوجد فيه هذا العقار المعين وقت الايجار طبقا للقواعد العامة أيضا ( مادة 347 مدنى ) .

واذا كان مكان دفع الأجرة هو موطن المستأجر وغير هذا موطنه بعد ابرام عقد الايجار فمكان الدفع هو موطنه وقت الأجرة لا الموطن السابق الذى كان له وقت انعقاد الايجار .

كل هذا اذا لم يشترط فى عقد الايجار ان مكان الدفع يكون فى غير موطن المستأجر كموطن المؤجر مثلا ففى هذه الحالة يعمل بالشرط ويكون الدفع فى موطن المؤجر

واذا غير موطنه لم يلتزم المستأجر بدفع الأجرة فى الموطن الجديد خلافا للمسألة السابقة.

وذلك لأن اشتراط الدفع فى موطن المؤجر استثناء من القواعد العامة .

والاستثناء لا يتوسع فيه واذا أراد المتعاقدان أن يكون الدفع فى موطن المؤجر ولو تغير فعليهما ان ينصا على ذلك .

فاذا لم يوجد شرط فى عقد الايجار يعين مكان دفع الأجرة وجب قبل تطبيق القواعد العامة والنظر فيما اذا كان هناك عرف.

فيتبع فاذا لم يوجد عرف وجب عند ذلك تطبيق القواعد العامة وجعل مكان دفع الأجرة هو موطن المستأجر .

نموذج حكم بعدم اختصاص المحكمة: صياغة قضائية وأسباب قانونية

في هذا المبحث نستعرض نموذج عملي لحكم قضى بعدم اختصاص المحكمة، مع شرح قانوني لأسباب عدم الاختصاص وأثره على سير الدعوى وفقًا لقانون المرافعات المصري.

ما هى المحكمة المختصة بنظر دعوى الفسخ والاخلاء عملا بالقانون رقم 4 لسنة 1996 أمام المحكمة الموضوعية ؟

حيثيات حكم بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية (نوعيا وقيميا) بنظر دعوى عقد الايجار لانتهاء مدته عملا بالقانون رقم 4 لسنة 1994

المحكمة

بعد سماع المرافعة والاطلاع والمداولة:

وحيث تخلص وقائع الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة أودعت وقيدت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 5 / 5 / 1999 وأعلنت للمدعى عليه قانونا

طلب فى ختامها الحكم:

بفسخ عقد الايجار المؤرخ فى 1 / 5 / 1996 وتسليمه الشقة المؤجرة خالية والزام المدعى عليه بأداء الأجرة المتأخرة والمصاريف والاتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل

على سند من القول:

أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ فى 1/5/1996 يستأجر منه المدعى عليه شقة كائنة فى العقار رقم … بأجرة قدرها ستون جنيها تسدد مقدما أول كل شهر.

بيد أن المدعى عليه تأخر فى سداد الأجرة المستحقة اعتبارا من 1/5/1998 وحتى الأن وجملتها ستمائة وستون جنيها فأنذره رسميا للوفاء بها فى 14/3/1999

بيد أنه لم يحرك ساكنا ، كما أن عقد الايجار ينص فى 30/4/1998 ــــ فأقسام تلك الدعوى بغية القضاء له بما سلف من طلبات و أودع المدعى وفق صحيفة دعواه ودعما لها حافظة مستندات طويت على

عقد الايجار سند الدعوى والمؤرخ فى 1/5/1996 والمبرم بين المدعى والمدعى عليه عن الشقة موضوع الدعوى ومدة العقد تبدأ من 1/5/1996 وحتى 30/4/1998 بأجرة شهرية قدرها ستون جنيها ..

الإنذار عليه فيه بسداد مبلغ ستمائة وستون جنيها قيمة الأجرة المستحقة اعتبارا من 1/5/ 1998 .

وحيث نظرت المحكمة الدعوى على النحو الثابت بمحاضر جلساتها وبها حضر المدعى بوكيل عنه ولم يحضر المدعى عليه .. وبجلسة المرافعة الختامية قررت المحكمة حجز الدعوى ليصدر فيها الحكم بجلسة اليوم.

وحيث أنه وبعد أن قامت المحكمة باستعراض واقعات الدعوى على نحو ما تقدم وكان من المستقر عليه بقضاء النقض أن الترتيب الطبيعي للفصل فى الدعوى هو الفصل فى الاختصاص أولا … ثم الفصل فى الموضوع

( نقض جلسة 18/3/1972 لسنة 22 )

ذلك أنه وكان من المقرر أن العبرة فى  تكييف الدعوى  لتحديد الاختصاص بها ليس بما يصفه بها الخصوم بها بما تبين المحكمة من وقائعها ومن تطبيق القانون الواجب عليها .

( نقض مدنى 26/12/63 مجموعة النقض 14/222 – 176 )

ولما كان الثابت أن عقد الايجار سند الدعوى فى يوم 1/5/1996 أى بعد العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 فى 31/1/1996 ومن ثم فأنه وطبقا لأحكام القانون المذكور لا يخضع لأحكام القواعد العامة بما فيها قواعد الاختصاص القيمى .

وحيث أنه من المقرر عملا بنص المادة 37 / 8 من قانون المرافعات أنه:

اذا كانت الدعوى بطلب فسخ العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة فى العقد فاذا كان العقد قد نفذ فى جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية .

ولما كان ذلك وكان الثابت من مطالعة عقد الايجار سند الدعوى انه انعقد بين طرفيه لمدة سنتين تبدأ من 1/5/1996 وتنتهى فى 30/4/1998 .

وقد انقضت تلك المدة دون أن ينبه أى من طرفيه على الآخر بعدم رغبته فى تجديدا ضمنيا وقد تولى القانون تحديد مدة هذا العقد فجعلها هى المدة المعينة لدفع الأجرة ( مادة 563 مدنى ).

لما كان الثابت أن الأجرة الشهرية فى العقد سند الدعوى هى مبلغ ستون جنيها ومن ثم فان قيمة الدعوى تقدر بهذا المبلغ .

ولما كان ما تقدم وكان من المقرر أن الدفع بعدم اختصاص من المحكمة لانتقاء ولايتها.

أو بسبب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم يدفع به أحد من الخصوم ( مادة 109 من قانون المرافعات ).

وقضى بأن  الدفع بعدم اختصاص المحكمة  لانتقاء ولايتها أو بسبب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به المحكمة من تلقاء نفسها

ويجوز الدفع به فى أى حالة كانت عليها الدعوى باعتباره متعلقا بالنظام العام وتعد مسألة الاختصاص قائمة فى الخصومة ومطروحة دائما على المحكمة

( طعن رقم 528 لسنة 53 ق جلسة 18 / 11 / 1987 )

وطبقا لنص المادة 42 من قانون المرافعات المعدلة بالقانون رقم 18 لسنة 1999 تختص محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائيا فى الدعوى المدنية والتجارية التى لا تجاوز قيمتها عشرة جنيها .

وحيث أنه متى كان ما تقدم وهديا به وكانت المحكمة قد انتهت فيها سلف لأى ان قيمة الدعوى لا تجاوز النصاب المحدد للمحاكم الجزئية

ومن ثم فالدعوى بحسب قيمتها تخرج عن حدود  الاختصاص القيمى   لهذه المحكمة الأمر الذى تقضى معه المحكمة من تلقاء نفسها طبقا لما تقدم من مبادئ بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى .

واحالتها بحالتها الى محكمة العمرانية الجزئية مع تحديد جلسة أمامها واخطار الخصوم بها عملا بنص المادتين 110 ، 113 من قانون المرافعات.

ولا ينال من هذا القضاء طلب التسليم اذ هو تابع للطلب الأصلى بفسخ العقد وتقدر الدعوى بقيمة الطلب الأصلى وحده .

وحيث أنه عن المصاريف فلما كان هذا الحكم غير منهى للخصومة فى الدعوى.

ومن ثم فان المحكمة تبقى الفصل فيها لحين صدور حكم قطعى فى موضوع لدعوى من المحكمة المحال اليها عملا بمفهوم المخالفة لنص المادة 184/1 من قانون المرافعات.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة :

بعدم الاختصاص القيمي والاحالة الى محكمة العمرانية الجزئية لنظرها بجلسة 29/1/2000 وابقت الفصل فى المصاريف وعلى قلم الكتاب بإخطار بذلك بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .

ملحوظة هامة: فى حالة عدم حضور طرفى الخصومة بعد اعلانهم بالإحالة اعلانا صحيحا يجوز للمحكمة أن تحكم فى الدعوى .

🔍 الأسئلة الشائعة حول أسباب الاخلاء في القانون المدني المصري

🧠 خاتمة: كيف تضمن حقوقك القانونية كمؤجر أو مستأجر فى قضايا اخلاء الشقق؟

في ظل تحرير عقود الإيجار وخضوعها لأحكام القانون المدني، أصبح من الضروري:

• فهم أسباب فسخ عقد الإيجار في القانون المصري.
• التحقق من صيغة إنذار بالإخلاء ومتى تكون صحيحة.
• معرفة حقوق المستأجر عند الاخلاء في مصر، خصوصًا في حالات القوة القاهرة أو الأزمات الاقتصادية.
• اللجوء إلى دعوى الإخلاء المستعجلة إذا كان هناك ضرر أو تأخير في السداد.

لا تتردد في التواصل معنا من خلال محامي متخصص في قضايا الإيجار لفحص عقدك القانوني ومساعدتك في إنهاء العلاقة الإيجارية بالقانون.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.