الأماكن المؤجرة مفروشة: خضوعها للقانون المدني

الأماكن المفروشة في القانون

تُعد الأماكن المؤجرة مفروشة من الخيارات السكنية التي تزداد شعبية في الآونة الأخيرة خاصة بين الشباب و رجال الأعمال و السياح ويرجع ذلك إلى العديد من المزايا التي توفرها مثل سهولة الانتقال وتوفير الوقت والمجهود وتوفير جميع احتياجات الحياة من أثاث و أجهزة كهربائية.

الأماكن المؤجرة مفروش أحكامها القانونية

الأماكن المؤجرة مفروش وخضوعها للقانون المدنى :

تنص المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 على أن:

تطبق أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التى انتهت عقود إيجارها سواء أوجرت خالية أو مفروشة ، كما نصت المادة الثالثة من القانون رقم 4 لسنة 1996 على إلغاء كل نص فى قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا العقد .

مفاد إخضاع عقود الإيجار المفروش التى تبرم فى ظل القانون رقم 4 لسنة 1996 لأحكام القانون المدنى :

أن تسترد الإرادة سلطانها فى تحديد الأجرة ومدة العقد ، دون أن يكون للقانون دخل فى ذلك بفرض أجرة محددة أو إطلاق المدة بامتدادها امتدادا قانونيا . ومن ثم يجوز للمؤجر تحديد الأجرة التى يراها مناسبة لصقع المكان وما وجد به من منقولات ، فإذا وافق المستأجر على ذلك ، تم العقد ، ولما كان للمؤجر المالك أن يحدد الأجرة عند التأجير المكان خاليا دون أن يلتزم فى ذلك بعناصر معينة ، فإنه يكون قد راعى ذلك عند تأجير ذات المكان مفروشا ، وتكون المنقولات التى وضعت بالعين قد روعيت عند تأجير المكان مفروشا

وهو ما يحول دون المستأجر وطلب تخفيض الأجرة  استنادا لعدم كفاية المنقولات للغرض من إيجار المكان مفروشا إذ للمؤجر الحق فى تحديد ذات أجرة المكان المفروش إذا ما أجره خاليا لرجوع التحديد فى الحالتين لسلطان إرادته وحدها بحيث إذا قبل المستأجر هذا التحديد تم العقد مما يحول دونه والعودة إلى المنازعة فيه . إجراءات عرضها وإيداعها وفقا للقواعد العامة المقررة فى قانونى المرافعات والمدنى دون إجراءات العرض الإيداع المقررة فى قانون إيجار الأماكن ..

قبل العمل بالقانونى رقم 4 لسنة 1996

كانت قواعد التأجير المفروش تسرى على كل من الملاك والمستأجرين مما كان يوجب أن تكون المنقولات كافية للغرض المؤجرة العين المؤجرة من أجله ، بحيث أن تبين صورية المنقولات ، اعتبر الإيجار واردا على عين خالية وخضع الإيجار بالتالى للامتداد القانونى إن كان المؤجر هو المالك ، فإن كان هو المستأجر وكان مصرحا له بالتأجير من الباطن ، اعتبر الإيجار من الباطن واردا على العين خالية بذات الأجرة القانونية

بعد العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996

خرج المالك من هذا القيد ، بينما ظل المستأجر المصرح له بالتأجير من الباطن خاضعا له من ثم يجب عند تأجيره المكان من باطنه مفروشا أن تكون المنقولات كافية وإلا اعتبرت العين مؤجرة من الباطن خالية ، وفى هذه الحالة تكون الأجرة هى الأجرة القانونية إذ لا يجوز للمستأجر المصرح له بالتأجير من الباطن أن يحدد الأجرة وفقا لإرادته المطلقة .

إذ انحصر هذا الحق فى المالك وحده عندما يؤجر المكان الذى لم يسبق تأجيره أو المكان الذى انتهى عقد إيجاره خاليا أو مفروشا عملا بالمادتين الأولى والثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الأصل عدم خضوع أجرة الأماكن المؤجرة مفروشة بأثاث من عند مؤجرها للتحديد القانونى ، إلا أن شرط ذلك ألا يكون تأجيرها مفروشا صوريا بقصد التحايل على القانون والتخلص من قيود الأجرة فيلزم لاعتبار المكان مؤجرا مفروشا حقيقة أن يثبت أن الإجارة شملت بالإضافة إلى منفعة المكان فى ذاته مفروشات أو منقولات ذات قيمة تبرر تغليب منفعة تلك المفروشات أو المنقولات على منفعة العين وإلا اعتبرت العين مؤجرة خالية وتسرى عليها أحكام قانون إيجار الأماكن  ، ويسرى هذا المبدأ سواء كان المؤجر للمكان مفروشا هو المالك أو المؤجر الأصلى أو كان هو المستأجر الأصلى وأجر من باطنه العين التى يستأجرها إلى غير المفروشة

(طعن 137 س 47 ق نقض 28/3/1979)

فإن لم يكن المستأجر مصرحا له بالتأجير من الباطن ، وقام بالتأجير المفروش استنادا إلى نص قانونى يجيز له ذلك ، ولم تكن المنقولات كافية إنما كانت صورية ، تحايلا على القانون ، فلا يعتبر الإيجار واردا على عين مفروشة وإنما على عين خالية مما يترتب عليه خضوع الإيجار لأحكام الإيجار من الباطن  ويكون للمالك طلب إخلاء العين المؤجرة وتسليمها له خالية مما يشغلها ، إذ تنتفى مقومات الرخصة التشريعية التى تجيز للمستأجر تأجير العين من باطنه بدون تصريح من المالك والمتمثلة فى عدم كفاية المنقولات التى تحقق بها اعتبار العين مفروشة وهو الشرط الذى تطلبه المشرع للتأجير من الباطن دون حاجة لموافقة المالك

(أنور طلبه في شرح القانون المدني)

وقد قضت محكمة النقض بأن

وإن كان المشرع نظم فى المادتين 26، 27 من القانون رقم 52 لسنة 1969 قواعد تأجير المكان مفروشا ، مما مفاده – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – انتفاء التماثل بين حق المستأجر فى تأجير شقته مفروشة ، وبين تأجير المكان من باطنه ، اعتبار بأن المستأجر يستمد حقه فى الأولى من القانون وحده بغير حاجة إلى إذن المالك ، بينما لا يملك التأجير من الباطن إلا بموافقته .

إلا أنه لما كان المقرر فى قضاء النقض أنه يقصد بالتأجير من الباطن فى معنى المادة 23 من ذات القانون المعنى المراد فى الشريعة العامة بتأجير المستأجر حقه فى الانتفاع بالعين المؤجرة لآخر لقاء جعل يتفق عليه بينهما ، فإن المراد بهذه المواد الثلاث مجتمعة أنه إذا أجر المستأجر المكان المؤجر إليه مفروشا وفى غير الأحوال المصرح بها على سبيل الحصر فى المادتين 26، 27 والقرارات الوزارية المنفذة لهما .

فإنه يجوز للمؤجر إنهاء عقده وطلب إخلائه باعتباره مؤجرا من باطنه مخالفا شروط الحظر ، أخذا بأن تأجير المستأجر للعين المؤجرة له للغير مفروشة لا يعدو أن يكون تأجيرا من الباطن خصه المشرع بأحكام مميزة لمواجهة اعتبارات معينة

(طعن 476 س 44 ق نقض 2/5/1979)

حظر تأجير الأجنبى المكان مفروشا

لقد حظر القانون على المالك أو المستأجر الأجنبى تأجير المكان مفروشا ولكنه أجاز له تأجيره خاليا . وهذا الحظر يعتبر استثناء من القاعدة العامة التى يجيز التأجير مفروشا أو بالجدك وبالتالى ينحصر الاستثناء فى نطاقه ويكون للأجنبى تأجير المكان حاليا وفقا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 .

وقد قضت محكمة النقض بأن

إذ كان القانون لا يرخص للمالك أو المستأجر الأجنبى إلا بتأجير المكان خاليا فإنه يحق لكل ذى مصلحة أن يطلب إخلاء المكان واستئجاره خاليا وفقا لحكم القانون مسايرة للحكمة التى تغياها هذا الحظر من الحرص على توفير المساكن لراغبى السكنى وهم الغالبية العظمى من الناس وهو ما جرى به قضاء محكمة المقض – عند تطبيق حكم المادة 5/1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التى حظرت احتجاز أكثر من مسكن فى المدينة الواحدة.

ولم ينص هذا القانون على الجزاء المدنى عند المخالفة هذا الحظر وهى حالة مماثلة تماما لما نصت عليه المادة 48/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ووضع قضاء النقض قاعدة رخص فيها لطالبى السكنى طلب الإخلاء  وتكون الدعوى مقبولة منهم لكونهم أصحاب مصلحة فى التمسك ببطلان العقد وتحرير عقد إيجار لصالحهم إذ المناط فى دعوى الإخلاء فى هذه الحالة ليس فسخ العقد  وإنما الإخلاء استجابة لنص قانونى ملزم يتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا محل للقول بأن أسباب الإخلاء قد وردت على سبيل الحصر وليس من بينهما حالة مخالفة هذا الحظر أو القيد الذى وضعه القانون ويتعلق بها حق المؤجر

(طعن 7448 س 63 ق نقض 14/4/1994)

جواز تأجير المصرى المقيم بالخارج مسكنه مفروشا

• النص فى المادة 26 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين ” للمالك دون سواه أن يؤجر شقة مفروشة واحدة فى كل عقار يملكه “
• وأنه ” للمستأجر من مواطنى جمهورية مصر العربية فى حال إقامته بالخارج بصفة مؤقتة أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو غير مفروش …”.

وقد قضت محكمة النقض بأن:

تمسك الطاعن بمذكرة دفاعه أمام المحكمة المطعون فى حكمها بعدم أحقية المطعون ضدهم الستة الأوائل – المؤجرين – فى طلب إخلاء الفيلا محل النزاع منه للتأجير من الباطن بصدور الحكم بعدم دستورية نص المادة (40) من القانون رقم 49 لسنة 1977

وذلك لمبادرته فور عودته من الخارج بالتنبيه على المطعون ضده الأخير بتاريخ 19/12/1993 بإنهاء عقد الإيجار من الباطن المبرم بينهما والمؤرخ 1/2/1986 وإخلاء الفيلا محل النزاع ورفعه الدعوى المستعجلة  رقم …. لسنة …. القاهرة لطرده منها والمقضى فيها بعدم سماع الدعوى ولتأييد ذلك الحكم استئنافيا فأقام الدعوى الموضوعية بالإخلاء رقم …… لسنة ….. إيجارات كلى شمال القاهرة المتداولة بالجلسات وذلك قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه .

كما تمسك بسقوط حقهم فى هذا الطلب لعلمهم بالتأجير من الباطن من فترة طويلة تربو على الأربع سنوات سابقة على رفع دعواهم بالإخلاء المطعون فى حكمها واعتبار ذلك بمثابة موافقة ضمنية عليه كالمستفاد من المحضر الإدارى رقم ….. لسنة ….. الزيتون .

غير أن الحكم المطعون فيه اجتزأ فى قضائه بإخلاء العين محل النزاع على ما أورده بمدوناته من ” ……… فإن مجرد علم المؤجر بواقعة التأجير من الباطن لا يعتبر بذاته قبولا يتضمن النزول عن الحق فى طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابى عن الإرادة ومن ثم فلا يقبل الإدعاء بصدور موافقة ضمنية مستفادة من علمهم بذلك وعدم اعتراضهم عليه.

إذ خلت الأوراق من ثمة قرينة أو دليل قاطع على موافقة المستأنفين على واقعة التأجير من الباطن ومن ثم يكون الثابت أن التأجير من الباطن قد تم دون موافقة المستأنفين وحيث إنه عما أثاره المستأنف عليه الأول من أن واقعة التأجير من الباطن تستند إلى الرخصة المخولة له بالمادة 40/1 من القانون 49 لسنة 1977 فمردود بأنه قضى من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 40ق 49 لسنة 1977 ……. ومن ثم يكون ما قرره المستأنف عليه فى هذا الصدد على غير سند من القانون مما تلتفت عنه المحكمة …..”

وكان هذا الذى أورده الحكم المطعون فيه لا يصلح ردا سائغا على دفاع الطاعن الجوهرى سالف البيان فى شقيه لعدم تمحيصه لفحواه ومؤداه فى ضوء النظر المتقدم والذى – إن صح – يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مطرحا المستندات  المقدمة من الطاعن والمبينة آنفا ودلالتها التى تمسك بها الطاعن والتى لا يبين أنه فحصها أو أطلع عليها مما يصمه بجوار القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع الذى جره إلى مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه

(طعن 104 س 69 ق نقض 23/1/2000)

وبأنه إذ كانت المطعون ضدها الأولى قد استدلت على تأجير الطاعن للصيدلية من باطنه إلى المطعون ضدها الثانية بصورة عقد الإيجار المبرم بين الأخيرين والذى يفيد تأجير الصيدلية لمدة عامين اعتبارا من 21/8/1993 وأن الأجرة سددت بشيكين أثبت فى العقد رقمهما ،

فدفع الطاعن الدعوى بأنه أبرم هذا العقد بمناسبة تعاقده للعمل بالسعودية لمدة عامين ، ودلل على ذلك بعقد عمل موثق بتاريخ 3/8/1993 وأنه سافر للسعودية بالفعل فى 18/11/1993 غير أنه عاد منها بتاريخ 1/12/1993 منهيا علاقة عمله ، فقام على الفور بإنهاء العلاقة الإيجارية ، وعين المطعون ضدها الثانية للصيدلية ، وقدم شهادة من بنك الإسكندرية تفيد أنه لم يقم بصرف قيمة الشيكين المشار إليهما بالعقد

كما قدم شهادة من مديرية الصحة تفيد أن المطعون ضدها الثانية عملت لديه مديرة لهذه الصيدلية خلال الفترة من 14/12/1993 حتى 10/10/1994 حيث قام بإغلاق الصيدلية وإيقاف نشاطها ، وتمسك الطاعن بأن ما قام به لا يعد مخالفة للشرط الوارد بعقد إيجاره المؤرخ 14/1/1982 بمنع التأجير من الباطن لأنه تم إعمالا للرخصة المخولة له بالمادة 40 من القانون 49 لسنة 1997 وفى حدودها .

فأطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع لأن قصر مدة إقامة الطاعن بالخارج لا تسمح بالتأجير من الباطن ، فى حين أن المقصود بالنص هو تمكين المستأجر من الاستفادة من العين المؤجرة  خلال إقامته بالخارج بدلا من غلقها وهو ما يقتضى أن تنظر المحكمة فى تقدير ما إذا كانت مدة الإقامة تسمح له بذلك أو لا تسمح ولا نزاع فى أن الطاعن كان يعتقد وقت إبرام العقد بأن إقامته فى الخارج ستمتد إلى عامين ، وأن نص المادة 40 سالف الذكر يسمح له بالتأجير من الباطن ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه الفساد فى الاستدلال

(طعن 1160 س 67 ق نقض 10/4/1999)

وقبل صدور الحكم بعدم دستورية المادة 40 سالفة البيان قضت محكمة النقض بأن خولت الفقرة الثانية من المادة 26 من القانون رقم 52 لسنة 1969 للمستأجر من موطنى جمهورية مصر العربية فى حالة إقامته بالخارج بصفة مؤقتة أن يؤجر له مفروشا أو غير مفروش دون أن تورد قيدا خاصا بأن يكون التأجير لنفس الغرض الذى أجر المكان من أجله .

والمشرع وإن رتب على تغيير المستأجر لهذا الغرض على الوجه المبين بالفقرة جـ من المادة 23 من القانون سالف الإشارة جزاء هو الإخلاء إلا أنه جعل توقيعه مرهونا بطلب المؤجر .

وإذ كان المطعون ضدهما – المؤجران لم يؤسسا دعواهما بطلب الإخلاء على تغيير الطاعنة -المستأجرة- لوجه الاستعمال ، فإن الحكم المطعون فيه إذ جعل من عدم التزام الطاعنة الغرض من استئجار عين النزاع عند تأجيرها من الباطن دعامة قضائية يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون

(طعن 131 س 45 ق نقض 5/2/1980)

الأصل فى إقامة الشخص الذى ينتسب جنسيته إلى مصر خارجها أنها مؤقتة ما لم يثبت طالب الإخلاء استدامتها وكان المطعون ضدهما -المؤجران- لم ينازعا فيما تدعيه الطاعنة -المستأجرة- من أن إقامتها بالخارج مؤقتة ، وكان ما استدل به الحكم المطعون فيه على استدامة هذه الإقامة من أن التنويه فى عقد الشركة  المقدم منها عن إقامتها بالكويت جاء بعبارة عامة مطلقة لا يكفى للتدليل على أنها تقيم بالخارج إقامة مؤقتة فإنه يكون معيبا بالقصور فى التسبيب

(طعن 131 س 45 ق نقض 5/3/1980)

وبأنه مؤدى الفقرة الثانية من المادة 26 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وأن المشرع قرر مزية خاصة للمستأجر المصرى المقيم بالخارج بصفة مؤقتة تخوله استثناء أن يؤجر من باطنه العين المؤجرة له مفروشة أو خالية بغير إذن من المؤجر ولو تضمن عقد الإيجار شرط الحضر ، ويتعين على المستأجر الأصلى أن يخطر المستأجر من باطنه بالإخلاء .

ولو قبل نهاية المدة المبينة أصلا بالعقد عند حلول موعد عودته من الخارج على أن يمنح المستأجر من الباطن أجلا مدته ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره ليقوم بالإخلاء ورد العين ، وإذا تراخى المستأجر الأصلى فى إخراج المستأجر من الباطن جاز للمؤجر أن يطلب من القضاء إخلاء العين المؤجرة من المستأجر الأصلى ومن المستأجر من الباطن ، وإلا فتسرى القواعد العامة

(طعن 137 س 47 ق نقض 28/3/1979) .

ملخص الأماكن المؤجرة مفروش

خضوعها للقانون المدني:

تخضع الأماكن المؤجرة مفروشة للقانون المدني، وليس لقانون إيجار الأماكن. وذلك لأن القانون المدني هو القانون العام الذي يحكم جميع العلاقات التعاقدية، بما في ذلك عقد الإيجار. بينما قانون إيجار الأماكن هو قانون خاص ينظم فقط إيجار الأماكن الخالية.

مميزات خضوعها للقانون المدني:

يُتيح خضوع الأماكن المؤجرة مفروشة للقانون المدني العديد من المزايا، أهمها:

• حرية التعاقد: يتمتع طرفا العقد، المؤجر والمستأجر، بحرية التعاقد في تحديد شروط العقد، مثل مدة الإيجار، وقيمة الأجرة، وشروط التأمين، وطريقة دفع الأجرة، وغيرها.
• مرونة أكبر في شروط العقد: يسمح القانون المدني بوجود شروط جزائية في العقد، مثل غرامة التأخير في دفع الأجرة، أو غرامة الإخلاء المبكر.
• إمكانية فسخ العقد: يمكن لأي من طرفي العقد فسخ العقد قبل انتهاء مدته، شريطة أن يلتزم بشروط الفسخ المنصوص عليها في العقد.

عيوب خضوعها للقانون المدني:

يُوجد بعض العيوب لخضوع الأماكن المؤجرة مفروشة للقانون المدني، أهمها:

1. عدم وجود ضمانات للمستأجر: لا يوفر القانون المدني للمستأجر نفس الضمانات التي يوفرها قانون إيجار الأماكن، مثل حق الامتداد القانوني، وحق التأجير من الباطن.
2. إمكانية استغلال المستأجر: قد يتعرض المستأجر للاستغلال من قبل المؤجر، خاصةً فيما يتعلق بقيمة الأجرة، وشروط التأمين ، وشروط الفسخ.

نصائح للمستأجرين:

يُنصح المستأجرين باتباع النصائح التالية عند تأجير مكان مفروش:

• قراءة العقد بدقة: يجب قراءة شروط العقد بدقة قبل التوقيع عليه، والتأكد من فهم جميع بنوده.
• التفاوض على شروط العقد: لا تتردد في التفاوض على شروط العقد مع المؤجر، خاصةً فيما يتعلق بقيمة الأجرة، وشروط التأمين، وشروط الفسخ.
• طلب ضمانات من المؤجر: اطلب من المؤجر ضمانات، مثل وديعة تأمين، أو ضمانات بنكية، لضمان استرداد أموالك في حال عدم وفاء المؤجر بالتزاماته.

الأسئلة الشائعةعن التأجير مفروش

ما هي شروط عقد إيجار مكان مفروش؟

يجب أن يتضمن عقد إيجار مكان مفروش جميع شروط عقد الإيجار العادي، بالإضافة إلى شروط خاصة تتعلق بالمفروشات، مثل:

• قائمة بالمفروشات الموجودة في المكان.
• حالة المفروشات.
• مسؤولية إصلاح أو استبدال المفروشات في حال تعرضها للتلف.

ما هي حقوق المستأجر في حال رغب المؤجر في بيع المكان؟

في حال رغب المؤجر في بيع المكان، يحق للمستأجر البقاء في المكان حتى انتهاء مدة العقد، أو شراء المكان بنفس سعر البيع المعروض على المشتري.

ما هي مسؤولية المؤجر في حال تعرض المكان لحريق أو سرقة؟

يُسأل المؤجر عن أي ضرر يلحق بالمكان، بما في ذلك المفروشات، في حال تعرض المكان لحريق أو سرقة، ما لم يكن الضرر ناتجًا عن خطأ المستأجر.

خاتمة

تُعد الأماكن المؤجرة مفروشة خيارًا سكنيًا مناسبًا للعديد من الأشخاص. ويوفر خضوعها للقانون المدني حرية التعاقد ومرونة أكبر في شروط العقد.

الأماكن المؤجرة مفروشة خضوعها للقانون المدني؟

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض