الأغلبية والأقلية: الحق المقرر لمالك أغلبية المال الشائع 829

الحق المقرر لمن يملك 75% مشاع

شرح ماهية الأغلبية والأقلية في المال الشائع للاجابة علي تساؤل ما هو الحق المقرر لمالك أغلبية المال الشائع ؟ أى 4/3 المال وذلك وفقا للمقرر بنص المادة 829 من القانون المدني المقابلة للمادة 784 مدنى سورى و المادة 838 مدنى ليبى و المادة 1065 مدنى عراقى و المادة 836 من قانون الملكية العقارية اللبنانى

الحق لمالك ثلاثة أرباع المال المشاع قانونا

المادة 829 مدني تنص علي الآتي :

1. للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع، أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعدّ له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة، على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء. ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان.
2. وللمحكمة عند الرجوع إليها إذا وافقت على قرار تلك الأغلبية، أن تقرر مع هذا ما تراه مناسباً من التدابير. ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات.

حق أغلبية المشاع في القوانين العربية

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية ” المادة 784 من التقنين المدنى السورى ، المادة 838 من التقنين المدنى الليبى ، المادة 1065 من التقنين المدنى العراقى ، المادة 836 من قانون الملكية العقارية اللبنانى .

وقد ورد هذا النص فى المادة 1197 من المشروع التمهيدى على الوجه الآتى :

1- للشركاء أصحاب القدر الأكبر من قيمة الحصص أن يدخلوا ، فى سبيل تحسين الانتفاع بالمال الشائع ، من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له المال ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة ولمن خالف من الشركاء حق الرجوع إلى المحكمة .

2- وللمحكمة  عند الرجوع إليها إذا وافقت على قرار الأغلبية ، أن تقرر مع هذا ما تراه مناسباً من الإجراءات ، ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن  الوفاء بما قد يستحق من التعويضات “

وفى لجنة المراجعة اقتراح تعديل النص ما يجعل الأغلبية هى ثلاثة أرباع المال الشائع وإضافة حكم يقضى بإخطار بقية الشركاء بقرارات الأغلبية على أن تكون معارضة من لم يوافق على هذه القرارات فى خلال شهر من وقت الإعلان فوافقت اللجنة على ذلك

وأصبح النص مع بعض تعديلات أخرى لفظية طفيفة مطابقاً لما أستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد فيما عدا أن مدة المعارضة فى المشروع هى شهر بدلاً من شهرين ، وأصبح رقم النص 900 فى المشروع النهائى

ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 898 وأستبدلت لجنة مجلس الشيوخ كلمة شهرين بكلمة ” شهر ” فأصبح النص تحت رقم 829 مطابقاً لما استقر عليه فى التقنين المدنى الجديد ووافق عليه مجلس الشيوخ كما عدلته لجنته

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 87 – 90)

وقد جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى أنه

• إذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة الخارجة عن الأعمال المعتادة ، كإدخال تغييرات أساسية فى الغرض الذى أعد له المال لتحسين الانتفاع به
• وذلك كتحويل مطعم إلى مقهى ، أو إعادة بناء منزل لجعله أصلح للاستغلال ، فاللأغلبية أن تقرر ما تراه فى ذلك ، وقرارها نافذ على الأقلية ، إلا أن الأقلية لها حق التظلم إلى المحكمة
• ولهذه أن تلغى قرار الأغلبية أو أن تقرها على رأيها ، ولها أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق له من تعويض من جراء تنفيذ قرار الأغلبية فيما إذا تبين أن هذا القرار ضار بالمصلحة

( مجموعة الأعمال التحضيرية ج 6 ص 88)

الاعمال التحضيرية

اذا كان الامر متعلقا باعمال الادارة الخارجة عن الاعمال المعتادة , كادخال تغييرات اساسية فى الغرض الذى اعد له المال لتحسين الانتفاع به , وذلك كتحويل مطعم الى مقهى او اعادة بناء منزل لجعله اصلح للاستغلال , فللاغلبية ان تقرر ما تراه فى ذلك , وقرارها نافذ على الاقلية . الا ان الاقلية لها حق التظلم الى المحكمة , ولهذه ان تلغى قرار الاغلبية او ان تقرها على رأيها , ولها ان تأمر باعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق له من تعويض , من جراء تنفيذ قرار الاغلبية فيما اذا تبين ان هذا القرار ضار بالمصلحة

(مجموعة الأعمال التحضيرية التقنين المدني – الجزء 6 – ص 88)

شرح الأغلبية والأقلية في المادة 829 مدني

1- يخلص من نص المادة 829 مدنى ان هناك اعمال ادارة تخرج عن حدود الادارة المعتادة , فهذه تتولاها اغلبية اكبر من الاغلبية المعتادة , ويكون للاقلية غير الموافقة حق الاعتراض عليها امام المحكمة

اولا – الاعمال التى تخرج عن حدود الادارة المعتادة

فالاعمال الخارجة عن حدود الادارة المعتادة – على ما جاء بالمذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدى – هى التعديلات فى الغرض الذى اعد له المال الشائع , وذلك بقصد تحسين الانتفاع به .

ففى الاراضى يعتبر ادارة غير معتادة تحويل الارض من ارض للزراعة الى ارض للبناء اذا كانت تصلح لذلك بالنسبة الى موقعها , او الى ارض تقام عليها مصانع للاستغلال الصناعى .

كذلك يعتبر ادارة غير معتادة تحويل الارض الزراعية من ارض للمحصولات العادية  كالقطن والقمح والارز من ارض مشجرة تغرس فيها اشجار الفواكه المختلفة او ارض لزراعة الزهور .

ولكن تعتبر ادارة عادية اذا ما حولت الارض الى زراعة الفواكه , ان يغرس فيها صاحبها النخيل , او ان يزرع لبقول والخضروات ما بين اشجار الفاكهة , او ان يربى الدواجن  او ان يبنى ابراج الحمام , او ان يجلب خلايا النحل . اما تربية المواشى بما تقتضيه من نفقات كبيرة وخبرة فنية ومخاطرة جدية  فقد تدرج عن حدود الادارة المعتادة.

وفى المبانى يعتبر ادارة غير معتادة تحويل المطعم الى مقهى او المقهى الى مطعم , واعادة بناء المنزل لجعله اصلح للاستغلال , كذلك يعتبر ادارة غير معتادة تحويل منزل السكنى الى فندق او الى بنسيون او الى شقق مفروشة واقامة احد الشركاء فى الشيوع بناء على ارض فضاء شائعة يعتبر ادارة غير معتادة .

ثانيا – الاغلبية اللازمة لتقرير الادارة غير المعتادة

تختلف الاغلبية فى الادارة غير المعتادة عنها فى الادارة المعتادة , من وجهين:

1- ان الاغلبية المطلوبة للادارة غير المعتادة ليست هى الاغلبية المطلقة ( اى الزائدة على النصف على اساس قيمة الانصباء ) بل هى اغلبية اكبر من ذلك تقتضيها خطورة اعمال الادارة غير المعتادة  ويحددها صدر الفقرة الاولى من المادة 829 مدنى بأنها اصوات , ” الشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع ” .

فاذا كان المدير للمال الشائع هو نفسه احد الشركاء  ويملك ربع المال الشائع على الاقل هذا اذا كان هو نفسه موافقا على العمل .

واذا لم يكن موافقا , فلابد من ان سائر الشركاء وهم يملكون ثلاثة ارباع المال الشائع , يتفق رأيهم على القيام بهذا العمل , فيصبح المدير ملزما بالقيام به بالرغم من عدم موالفقته . ويصح ان يتنحى .

وتعين الاغلبية مديرا آخر يكون موافقا على العمل ليقوم به . واذا كان احد الشركاء يملك ثلاثة ارباع المال الشائع , فانه يستطيع وحده ان يقرر اعمال الادارة المعتادة واعمال الادارة غير المعتادة على السواء , وليس لاقلية الشركاء وهى التى تملك الربع الباقى من المال الشائع المعارضة امام المحكمة من اعمال الادارة المعتادة , ولكن لهم حق المعارضة فى اعمال الادارة غير المعتادة.

2-  يكفل القانون للأقلية المعارضة حقها فى الرجوع الى المحكمة للتظلم من قرار الاغلبية :

ويلزم القانون الاغلبية الكبيرة بان تعلن قراراتها فى شان الاعمال التى قررت القيام حقا الى كل شريك من الاقلية التى لم توافق  ولم يعين القانون طريقة خاصة للاعلان فيصح ان يكون على يد محضر كما ان يكون بكتاب مسجل او غير مسجل . وقد يكون شفويا ولكن على الاغلبية اثبات حصول .

ولكل لشريك من فريق الاقلية فى خلال شهرين من يوم وصول الاعلان اليه ان يعارض فى قرارات الاغلبية امام المحكمة المختصة .

وتبدأ المحكمة – وفقا لنص الفقرة الثانية من المادة 829 مدنى – بتقدير صواب القيام بالعمل الذى قررته الاغلبية , وتسمع فى ذلك حجج الاغلبية وحجج الاقلية , وقد نرى – بعد سماع حجج الطرفين – الا توافق على العمل , فيمتنع على الاغلبية ان تقوم به

اما اذا وافقت المحكمة على العمل , فقد تضع له شروطا وتحوطه بضمانات تكفل إنجازه على وجه مرضى , وقد يبقى العمل بعد ذلك غير مامون العاقبة فتحاط المحكمة لكفالة حقوق الاقلية المخالفة وتأمر الاغلبية باعطاء الاقلية كفالة شخصية او عينية تطمئن اليها الاقلية فيما اذا تحققت مخاوفها ونتج عن العمل خسارة فتجد الاقلية فى رجوعها بالتعويضات على الاغلبية هذه الكفالة امامها تضمن هذا الرجوع .

ويتبين من ذلك ان موافقة المحكمة على العمل لا يعفى الاغلبية من رجوع الاقلية عليها بالتعويض فيما اذا نتج عن هذا العمل خسارة للشركاء .

ثالثا – اقامة احد الشركاء بناء على جزء مفرز من الارض الشائعة

واذا اقام احد الشركاء بناء على جزء مفرز من الارض الشائعة قبل قسمتها , فان هذا الشريك يكون قد اتى بعمل من اعمال الادارة غير المعتادة . ويترتب على ذلك ان هذا العمل يقتضى موافقة الشركاء اصحاب ثلاثة ارباع الارض الشائعة , او فى القليل اقرار هذه الاغلبية الخاصة للعمل بعد اتمامه .

فاذا لم توافق هذه الاغلبية على البناء ولم تقره بعد اقامته , جاز طبقا لاحكام التقنين المدنى الجديد ان يجبر الشريك البانى على ازالة البناء ودفع تعويض لسائر الشركاء عما عسى ان يكون هذا البناء قد ألحق بالارض من ضرر .

اما اذا وافقت الاغلبية المقررة فى القانون على البناء قبل اقامته , او اقرته بعد اقامته , فان جميع الشركاء يساهمون فى تكاليف البناء بنسبة حصة كل منهم فى الارض الشائعة ويكون البناء ملكا شائعا بينهم جميعا  .

2- يعد عمل اقامة بناء فى جزء مفرز من العقار المشترك من قبيل الاعمال الخارجة عن الادارة المعتادة فتسرى فى شأنه الاحكام المقررة فى المادة 829 مدنى.

فاذا فرضنا ان احد الشركاء اقام بناء على الارض الشائعة دون موافقة الاغلبية التى يتطلبها القانون , فماذا يكون الحكم فى علاقته ببقية الشركاء ؟

لاشك ان ما اجراه الشريك يعتبر بحسب الاصل تعديا على حقوق شركائه الاخرين وينبنى على ذلك :

حق سائر الشركاء فى طلب ازالة ما بناه الشريك البانى بالتعويض عما قد ينجم من اضرار بسبب ازالة البناء  ولا يصح التعويل على نتيجة القسمة فى هذا الفرض بحجة انها قد تتمخض عن وقوع الجزء المشغول بالبناء فى حصة الشريك البانى لأن هذه الحجة لا تنهض مسوغا لتبرير الاعتداء المباشر على حقوق الشركاء الاخرين من جهة ولكونها تتضمن ارهاقا فى تخريج النتائج المترتبة على الاثر الكاشف لقسمة من جهة اخرى .

ولذلك استقر الفقه والقضاء :

على حرمان الشريك البانى من حق الرجوع على شركائه بنصيبهم فى نفقات ما احدثه من بناء دون موافقتهم , وعلى حق هؤلاء فى طلب الازالة فورا .

اما اذا كان الشريك البانى قد اقام البناء تحت بصر الشركاء الاخرين وسمعهم :

فيصح اعتباره فى هذه الحالة وكيلا عنهم اذا لم يقم اعتراض من جانبهم . ومثل هذه الوكالة الضمنية تخوله حق الرجوع عليهم بنصيبهم فى نفقات البناء , دون نظر الى ما ترتب عليها من زيادة فى قيمة العقار .

اما ان قام الشريك بالبناء دون علم الشركاء الاخرين :

فانه يكون بعمله هذا قد احدث تغييرا جديا فى حالة الملك المشترك , فلا يسوغ اقرار مثل هذا العمل المخالف لنظام الشيوع , وتضحية حقوق الشركاء الاخرين باجبارهم على تحمل النتائج الضار بهم حتى تتم القسمة , وحرمانهم دون وجه حق من الانتفاع بالجزء الذى شغله شريكهم بالبناء  .

3- لا يجوز لأحد الشركاء ان يأتى من الاعمال ما يعد خروجا بالمال المشترك عن تخصيصه :

فلا يجوز ان يدخل تعديلات جوهرية عليه حتى لو عاد هذا بالنفع على سائر الشركاء , فلا يجوز لأحدهم مثلا ان يحول المال المشترك من مطعم الى مقهى او الارض الزراعية الى ارض للبناء.

وبناء على ذلك استقر الفقه ومعظم القضاء على

حرمان الشريك من اقامة بناء على الارض الشائعة دون موافقة سائر الشركاء . فاذا فعل كان عمله هذا تعديا على حقوق سائر الشركاء , لأن البناء هو من قبيل الاعمال الخارجة عن الادارة المعتادة , ولا يكون للشريك البانى فى هذه الحالة ان يرجع على شركائه بنصيبهم فى نفقات البناء الذى احدثه دون موافقتهم

وانما يحق لهؤلاء الشركاء طلب ازالة ما بناه الشريك دون حاجة لانتظار نتيجة القسمة , فضلا عن الزام البانى بالتعويض عما لحقهم من اضرار بسبب البناء والهدم .

ففعل الشريك البانى يعتبر فى هذه الحالة اعتداء مباشرا على حق سائر الشركاء , وحق الشريك فى استعمال المال المشروط بعدم الاضرار بحقوق سائر الشركاء.

ولما كان فى منع المشتاع من احداث اى تغيير فى المال الشائع او تعديل فى تخصيصه تعطيل للانتفاع , فانه يتضح من نص المادة 829 مدنى ان المشرع عامل الاعمال التى تخرج عن حدود الادارة المعتادة معاملة تخالف حكم الادارة المعتادة , وذلك لما تنطوى عليه تلك الاعمال من خطورة .

فهو لم يكتف بالاغلبية المطلقة قبل إشتراط اغلبية الشركاء المالكين لثلاثة ارباع المال الشائع . ثم انه الزم الاغلبية بإعلان قرارها الى الاقلية قبل القيام بهذه الاعمال

وللشركاء الذين لم يوافقوا على القرار مهلة شهرين , فاذا ارادوا مخالفة قرار الاغلبية وجب عليهم ان يرجعوا إلى المحكمة خلال هذه المدة فاذا فاتت هذه المدة دون الالتجاء الى المحكمة كانت القرارات نهائية ونافذة حتى فى حق غير الموافقين .

وللمحكمة عند الرجوع اليها ان توافق على قرار الاغلبية او تلغيه ولها فى حالة ما اذا اعتمدت قرار الاغلبية ان تأمر باتخاذ التدابير التى تراها مناسبة وعلى الخصوص ان تأمر باعطاء المعترض من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق له من تعويض من جراء تنفيذ قرار الاغلبية فيما اذا تبين ان هذا القرار ضار بالمصلحة  .

4-  لأغلبية الشركاء ان تقوم باعمال الادارة غير المعتادة :

وهى الاعمال التى تؤدى الى تغييرات اساسية فى المال الشائع , او فى الغرض المعد له , وذلك فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال , ولكن الاغلبية المطلوبة هنا ليست الاغلبية المطلقة ( ما يزيد عن النصف ) بل هى اغلبية الشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع (مادة 829 / 1 مدنى ) وذلك لخطورة اعمال الادارة غير المعتادة , وتحسب هذه الاغلبية هنا كذلك على أساس قيمة الأنصبة لا على أساس رءوس او عدد الشركاء.

ونظرا لخطورة هذه الاعمال فقد اجاز القانون لأقلية الشركاء ان تعترض عليها (م 829 / 1 مدنى)

فالزم اغلبية الشركاء ان تعلن قراراتها فيما يتعلق بالادارة غير المعتادة الى باقى الشركاء , واجاز لمن خالف من هؤلاء ان يرجع الى المحكمة خلال شهرين من وقت اعلانه طالبا الغاء قرار الاغلبية .

فاذا مرت هذه المدة ولم يعترض احد , فان قرار الاغلبية يصبح نهائيا وينفذ فى حق كل الشركاء . اما اذا اعترض احد الشركاء من الاقلية فللمحكمة بعد تقدير الظروف التى تلغى قرار الاغلبية , فلها ان تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير (م 829/1 مدنى)

كأن تتوجب على الاغلبية مراعاة بعض شروط خاصة عند تنفيذ قرارها , وقد نص القانون صراحة على حق المحكمة فى ان تأمر باعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات , والمحكمة تفعل ذلك اذا تبين لها ان تنفيذ قرار الاغلبية يحتمل ان يؤدى الى ضرر يصيب الشريك المخالف.

ومن صور الادارة غير المعتادة التغييرات التى تدخل على المال الشائع ذاته , كأن يكون ارضا فضاء فتتقرر الاغلبية اقامة بناء عليه , او يكون عبارة عن بناء مكون من طابق واحد فتقرر الاغلبية اقامة بناء عليه او يكون عبارة عن بناء مكون من طابق واحد فتقرر الاغلبية تعليته باقامة طابق او طوابق اخرى .

كذلك تعتبر من قبيل الادارة غير المعتادة التعديل فى الغرض المعد له المال , ومثال ذلك ان يكون المال بناء يؤجر للسكنى فتقرر الاغلبية تحويله الى فندق , او مخزنا للبضائع , فتقرر تحويله الى محل تجارى , وهكذا .

واعطاء سلطة القيام باعمال الادارة غير المعتادة لأغلبية الشركاء الذين يملكون ثلاثة ارباع المال الشائع , مقتضاه انه لا يجوز لمن لا يملك هذه الاغلبية ان يقوم بعمل من هذه الاعمال منفردا والا كان لشركائه ان يعترضوا على عمله , ويطالبوه باعادة الوضع الى ما كان عليه .

وعلى ذلك اذا قام احد الشركاء بالبناء على الارض المملوكة على الشيوع بدون موافقة باقى شركائه . ولم يكن البانى يملك ثلاثة ارباع المال الشائع جاز لشركائه طلب ازالة هذا البناء , والمطالبة بتعويض ما يترتب عليه من ضرر  .

5- يتضح من نص المادة 829 مدنى انه يقصد باعمال الادارة غير المعتادة تلك التى تؤدى الى تغيير اساسى فى الشئ كالبناء فى الارض او هدم جزءمن البناء لاعادة بنائه على شكل آخر او الى التعديل فى الغرض الذى اعد له كتحويل المبنى المعد للسكنى الى فندق او تحويل الارض الزراعية لغرض آخر غير الزراعة ونظرا لخطورة هذه الاعمال اشترط المشرع اغلبية خاصة هى من يملكون ثلاثة ارباع المال الشائع .

ولم يكتف المشرع بذلك بل جعل سلطة الاغلبية فى القيام بها تحت رقابة القضاء , ولهذا اوجب على الاغلبية ان يعلنوا قرارهم الى الاقلية حتى تتاح لمن يريد الاعتراض ان يرجع الى المحكمة . فاذا لم يحصل اعلان فلا يكون القرار نافذا فى حق الشركاء خلال شهرين من وقت الاعلان اصبح القرار نهائيا ونافذا فى حق الاقلية .

اما اذا اعترض احد من الاقلية فرفع الامر الى المحكمة , فهى تنظر فيما اذا كان القرار ملائما ام لا , فاذا وجدت ان القرار غير ملائم وان اعتراض المعترض فى محله فتحكم بالغاء القرار .

واذا رأت ان القرار ملائم فتوافق عليه , ولها فى هذه الحالة ان تقرر ما تراه مناسبا , كأن تشترط شروطا معينة لتنفيذ القرار . ولها بوجه خاص ان تأمر باعطاء من خالف من الشركاء كفالة تضمن ما يستحق له من تعويض اذا تبين من تنفيذ القرار انه ضارا بمصلحة الشركاء  .

6- فالاغلبية المطلقة لا تملك القيام باعمال الادارة غير المعتادة بل لا بد من الحصول على موافقة الاغلبية المالكة على الاقل لثلاثة ارباع المال الشائع والاعمال التى تخرج عن حدود الادارة المعتادة هى التى تدخل تعديلات فى الغرض الذى اعد له المال الشائع بقصد تحسين الانتفاع به .

فاذا كان المال الشائع ارضا مخصصة للزراعة وكان المقصود تحويلها الى ارض بناء عد هذا من قبيل الادارة غير المعتادة . واذا كانت الارض مخصصة لزراعة المحصولات التقليدية وكان المقصود بالعمل تخصصها لزراعة الفاكهة مثلا, فان هذا يعتبر

(فى نظر الدكتور محمد على عمران)

من قبيل الادارة غير المعتادة لما يتطلبه هذا النوع من انواع الزراعة من نفقات فى بدايته .

والذى يقوم عادة بادارة المال الشائع سواء اكانت ادارية معتادة ام غير معتادة هو المدير :

فاذا كان العمل يدخل فى اعمال الادارة المعتادة , فللمدير القيام به . اما اذا كان من اعمال الادارة غير المعتادة , فعليه الحصول على موافقة الاغلبية المالكة لثلاثة ارباع المال الشائع ..

فاذا كان المدير مالكا بمفرده لنصف المال الشائع , وكان موافقا على العمل , فلابد له من الحصول على موافقة من يكون من الشركاء الاخرين مالكا لربع المال الشائع حتى يصل مجموع الموافقين على عمل الادارة غير المعتادة الاغلبية المالكة على الاقل لثلاثة ارباع المال الشائع .

ونظرا لما يتضمنه عمل الادارة غير المعتادة من تغيير فى الغرض الذى اعد له اصلا المال الشائع فلقد احاط المشرع الاقلية ببعض الضمانات فاجاب على الاغلبية ان تعلن قرارها الى الاقلية ولمن يعترض منهم على العمل ان يرفع الامر الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان

( وهذا الميعاد الحتمى القصير ميعاد سقوط لا يقبل الانقطاع ولا يقبل الوقف الا اذا حالت قوة قاهرة بين الاقلية وبين اللجوء الى القضاء )

ولم يشترط المشرع لهذا الاعلان شكل خاص , فيجوز ان يكون باعلان على يد محضر او بخطاب موصى عليه بعلم وصول , بل قد يكون الاعلان شفويا وعلى الاغلبية عندئذ اثبات حصوله .

وللمحكمة عند الرجوع اليها اذا وافقت على قرار الاغلبية ان تقرر ما تراه مناسبا من التدابير , كأن تأمرباعطاء الاقلية كفالة شخصية او عينية . فاذا تحققت مخاوف الاقلية – كما اذا خشيت حدوث اضرار بالمال الشائع اذا تغير الغرض الذى اعد من اجله ونتج عن العمل خسارة – وجدت الاقلية امامها ما يضمن لها الرجوع .

وقد ترى المحكمة بعد سماع حجج كل من الاغلبية والاقلية عدم الموافقة على العمل , وعندئذ يجب على الاغلبية الامتناع عنه

7- اول فارق بين التشريع العراقى من جهة وبين التشريع المصرى من جهة اخرى , يتصل بالاعمال الخارجية عن حدود الادارة المعتادة وهى ما اطلق عليها المشرع العراقى اسم “التغييرات الاساسية والتعديل فى الغرض” كتحويل مطعم الى مقهى او ملهى الى كراج وقد جعل المشرع العراقى القيام بهذه الاعمال من حق اصحاب القدر الاكبر من الحصص مع اشتراط اذن المحكمة

(مادة  1065 عراقى )

وبين هذا النص ونص المادة 829 مدنى مصرى فارق جوهرى يتمثل فى ناحيتين : الاولى – ان المادة المصرية لا تكتفى بالاغلبية المطلقة لأصحاب القدر الاكبر من الحصص وانما تشترط اغلبية خاصة تمثل ثلاثة ارباع المال الشائع . والثانية – ان المادة المصرية جعلت مدة اعتراض الشريك على ما تقرره الاغلبية المتقدمة شهرين من وقت الاعلان , ولا نجد لهذا القيد اثرا فى المادة العراقية  .

8- اذا كانت ادارة المال الشائع ادارة غير معتادة وهى التى تتناول المال الشائع فتغير فيه تغييرا اساسيا بقصد جعله اكثر فائدة وانتاجا كأن تحول الدار الى فندق او يقسم البستان الى عرصات للبناء فقد اباح القانون للاكثرية المطلقة اى اصحاب القدر الاكبر من الحصص حق هذه الادارة

بشرط واحد هو

حصولهم على اذن من المحكمة لادارة المال على الوجه الذى يريدون وهذا الاذن هو الشرط الوحيد الذى وضعه القانون تفريقا لما بين الادارة العادية والادارة غير العادية . وقد سلك القانون المصرى والسورى غير هذا فجعل مكان المحكمة موافقة اغلبية كبيرة وهى اغلبية ثلاثة ارباع حصص الشركاء  .

9- تطابق المادة 829 مدنى مصرى المادة 838 مدنى ليبى , وكذلك المادة 784 مدنى سورى فيما عدا ان هذه المادة الاخيرة تنص على ان يكون اعلان القرارات الى باقى الشركاء بكتاب مضمون او بطريقة رسمية اخرى.

واعمال الادارة غير المعتادة هى تلك التى يكون من شانها ان تحدث تغييرا اساسيا او تعديلا فى الغرض الذى اعد له المال الشائع , كاعادة بناء منزل , والبناء فى ارض زراعية لاعدادها للاستغلال الصناعى , ولخطورة هذه الاعمال لم يكتف الشارع فى شأنها فى التقنينات المذكورة بالاغلبية العادية للشركاء , بل تطلب اغلبية خاصة خولها سلطة القيام بهذه الاعمال – وهى التى تمثل على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع

كما خول الاقلية حق التظلم الى المحكمة فلهذه الاغلبية ان تقرر ما تراه فى شأن تلك الاعمال وعليها ان تعلن قرارها الى بقية الشركاء , ويسرى هذا القرار فى حق الاقلية ومقتضى هذا ان تنوب الاغلبية نيابة قانونية عن الاقلية , الا ان للاقلية حق التظلم الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان

وللمحكمة ان تلغى قرار الاغلبية او تقرها على رأيها ولها اذا وافقت على قرار الاغلبية ان تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير , ولها بوجه خاص ان تأمر باعطاء المخالف من الشركاء كفالة الاغلبية اذا تبين فى المستقبل ان هذا القرار ضار بالمصلحة .وفيما يتعلق بالقانون العراقى فانه يكتفى فى هذا الشأن بالاغلبية للشركاء , ولكنه يجعل سلطة هذه الاغلبية رهينة باذن من المحكمة (م 1065 مدنى عراقى ).

اما القانون اللبنانى فلا يخول اغلبية الشركاء سلطة فى خصوص اعمال الادارة غير المعتادة , ومن ثم يتعين لامكان القيام بها ان يتفق جميع الشركاء على ذلك (م 836 تقنين الموجبات اللبنانى )  .

تعريف أعمال الإدارة غير المعتادة

المقصود بأعمال الإدارة غير المعتادة هي:

الأعمال من شأنها إدخال تعديلات أساسيه أو تغييرات جوهرية فى الغرض الذى أعد له هذا الشئ لتحسين الانتفاع به كتحويل مطعم إلى مقهى أو البناء فى أرض زراعية أو إعادة بناء منزل لجعله أصلح للاستغلال

( حسن كيرة ص 165)

ولما كان الإجماع يكاد مستحيل التحقيق وكان من شأن استلزمه تعطيل القيام بأعمال الإدارة غير المعتادة التى قد تعود بالفائدة على كل الشركاء ، لذلك ترخص المشرع المصرى فى النزول عن استلزام الإجماع إلى الاكتفاء بموافقة الأغلبية ولكن بالنظر لما لهذه الأعمال من أهمية وخطورة فقد اشترط ضمانات معينة تكفل تحسين الانتفاع بالشئ الشائع مع المحافظة على حقوق الشركاء فى نفس الوقت .

الأغلبية المطلوبة لأعمال الإدارة غير المعتادة

الأغلبية المطلوبة للإدارة غير المعتادة ليست  هى الأغلبية المطلقة ، أى ما يزيد على النصف على أساس قيمة الأنصباء ، بل هى أغلبية أكبر من ذلك تقضيها خطورة أعمال الإدارة غير المعتادة ، ويحددها صدر الفقرة الأولى من المادة 829 مدنى على ما رأينا بأنها أصوات الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع

فإذا كان المدير للمال الشائع هو نفسه أحد الشركاء ويملك ريع المال الشائع مثلاً فإنه يكون فى حاجة إلى موافقة عدد من الشركاء يملكون نصف المال الشائع على الأقل هذا إذا كان هو نفسه موافقاً على العمل وإذا لم يكن موافقاً فلابد من أن سائر الشركاء وهو يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع يتفق رأيهم على القيام بهذا العمل فيصبح المدير ملزم بالقيام به بالرغم من عدم موافقته ويصح أن يتنحى

وتعين الأغلبية العادية مديراً آخر يكون موافقاُ على العمل ، ليقوم به ، وإذا كان أحد الشركاء يملك ثلاثة أرباع المال الشائع فإنه يستطع وحده أن يقرر أعمال الإدارة المعتادة وأعمال الإدارة غير المعتادة على السواء وليس لأقلية الشركاء ، وهى التى تملك الريع الباقى من المال الشائع المعارضة أمام المحكمة فى أعمال الإدارة المعتادة ولكن لهم حق المعارضة فى أعمال الإدارة غير المعتادة .

وقد قضت محكمة النقض بأن

تنص الفقرة الأولى من المادة 829 من القانون المدنى على أن للشركاء الذين  يمتلكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل الإنتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديلات فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقى الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان ويعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الإدارة المعتادة بقاء أحد الشركاء فى جزء مفرز من العقار الشائع قبل قسمته فإذا لم توافق أغلبية الشركاء على ذلك جاز إجبار الشريك البانى على إزالة البناء .

( جلسة 31/1/1990 الطعن رقم 1784 لسنة 54 ق )

وبأنه تخول المادة 829 من القانون المدنى الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائعأن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد – له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة مما مفاده أن ما تجريه الأغلبية من تغيير أو تعديل يدخ وفقاً لهذه المادة فيما تملك من أعمال الإدارة غير المعتادة وينفذ فى حق الأقلية ما لم تقرها المحكمة المختصة على ما قد تثير من اعتراض .

( جلسة 13/12/1978 الطعن رقم 19 لسنة 46 ق س 29 ص 1912)

وبأنه المالك لحصة مقدارها ثلاثة أرباع الأرض الشائعة له الحق فى إدخال تغييرات أساسية فى الغرض الذى أعدت له هذه الأرض فى سبيل تحسين الإنتفاع بها وفقاً لأحكام المادة 829 من القانون المدنى ويكون البناء الذى يقيمه على نفقته لتحقيق هذا الغرض داخلاً فى حدود حقه فى إدارة المال الشائع وهو يباشر هذا الحق بوصفه أصيلاً عن مالك الريع  الباقى ، وتكون إجارته نافذة فى حق هذا المالك كما يكون له الحق فى قبض الأجرة واقتضاء التعويض الناشئ عن تلف البناء لحساب جميع الشركاء “

جلسة 28//3/1971 الطعن رقم 210 لسنة 26 ق ص 322

حق الأقلية فى الالتجاء إلى القضاء

يجب على الأغلبية إعلان قرارها إلى كل شريك من غير الموافقين وإلا كان لمن لم يعلن أن يتظلم من قرار الأغلبية فى أى وقت وليس للإعلان شكل خاص فقد يكون بإنذار على يد محضر أو بخطاب مسجل أو غير مسجل أو شفاهة ويقع على الأغلبية أو المدير عبء إثباته

ولكل شريك من غير الموافقين الرجوع إلى المحكمة متظلماً خلال شهرين من وقت الإعلان لشخصه أو فى موطنه ، فإذا تبينت المحكمة من مناقشتها للأطراف عدم جدوى العمل أمرت بوقفه وإزالة ما تم وتستعين فى ذلك بفكرة تحسين الانتفاع بالمال وتكون الإزالة على نفقة تلك الأغلبية ، وقد تشترط أن يتم وفقا لضمانات معينة ولها أن تكلف الأغلبية بتقديم كفالة شخصية أو عينية للأقلية للاستمرار فى العمل حتى إذا ما ترتبت خسارة بسببه كان للأقلية الرجوع بحقهم على هذا الضمان .

وقد قضت محكمة النقض بأن

تنص الفقرة الأولى من المادة 829 من القانون المدنى على أن للشركاء الذين يمتلكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعدي فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقى الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان ويعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الإدارة المعتادة بناء أحد الشركاء فى جزء مفرز من العقار الشائع قبل قسمته فإذا لم توافق أغلبية الشركاء على ذلك جاز إجبار الشريك البانى على إزالة البناء

(نقض 31/1/1990 طعن 784 س 54 ق)

وبأنه النص فى المادتين 828 ، 829 من القانون المدنى – يد على أنه إذا تعدد ملاك العقار الشائع فإنه يحق لمن يملك أغلبية الأنصباء فيه – أن يؤجره للغير بوصفه من أعمال الإدارة المعتادة ، أما إذا كان الأمر يتعلق بإدخال تغييرات أساسية أو تعدي فى الغرض الذى أعد له المال بما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة فإنه يحق لمن يملكون ثلاثة أرباع هذا المال اتخاذ القرار المناسب فى هذا الشأن ويكون قرارهم نافذاً قبل الأقلية

( نقض 23/5/1990 طعن 2299 س 54 ق )

وبأنه تحول المادة 829 من القانون المدنى الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة مما مفاده أن ما تجريه الأغلبية من تغيير أو تعديل يدخل وفقا لهذه المادة فيما تملك من أعمال الإدارة غير المعتادة وينفذ فى حق الأقلية ما لم تقرها المحكمة المختصة على ما قد أثير من اعتراض

(نقض 13/12/1978 طعن 19 س 46 ق)

إقامة أحد الشركاء بناء على جزء مفرز من الأرض الشائعة

إذا بنى الشريك فى الشيوع على أرض مفرزة من المال الشائع فإن البناء يعتبر من أعمال الإدارة غير المعتادة فيلزم له موافقة أغلبية الشركاء الذين لا تقل أنصبتهم عن ثلاثة أرباع المال الشائع ، فإن وافقت على البناء قبل إقامته أو أقرته بعد إقامته ، أصبح البناء مملوكاً على الشيوع لجميع الشركاء من وافق ومن لم يوافق ، والتزم كل منهم بقدر حصته فى الأرض بتكاليف البناء الفعلية وقت إقامته .

وبهذا قضت محكمة النقض إذ تقول أنه

إذ كان الأصل فى الملكية الشائعة أنه إذا أقام أحد الشركاء مشروعاً أو بناء على جزء مفرز من أرض شائعة – يعلم باقى الشركاء ودون اعتراض منهم – اعتبر وكيلاً عنهم فى ذلك وعد سكوتهم إقراراً لعمله ويكون المنشأ ملكاً شائعاً بينهم جميعا ويتحمل كل منهم فى تكاليفه بنسبة حصته فى الأرض ما لم يتفق عليه غير ذلك

( جلسة 8/5/1990 الطعن رقم 16 سنة58 ق )

وبأنه لما كان الأصل فى الملكية الشائعة – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أنه إذا أقام أحد الشركاء بناء على الأرض الشائعة بعلم باقى الشركاء أو دون اعتراض أحد منهم اعتبر وكيلاً عنهم وعد سكوتهم إقراراً لعمله ويكون البناء ملكاً شائعاً بينهم جميعاً ولو لم يفوا فى حينه بما عليهم من نفقات فذلك حق شخصى للباقى يسترده مع الفائدة من وقت الاتفاق وفقا لما يخضع له من أحكام الوكالة

( جلسة 30/4/1991 الطعن رقم 3148 سنة 58 ق)

 فإذا لم توافق هذه الأغلبية على البناء ولم تقره بعد إقامته :

جاز طبقاً لأحكام التقنين المدنى الجديد أن يجبر الشريك البانى على إزالة البناء ودفع تعويض لسائر الشركاء عما عسى أن يكون هذا البناء قد ألحق بالأرض من ضرر أما فى عهد التقنين المدنى السابق حيث لم يكن هناك نظام تشريعى لإدارة المال الشائع إدارة معتادة وإدارة غير معتادة

فقد أشفقت محكمة النقض على الشريك الذى بنى فى جزء مفرز من الأرض الشائعة من هذه النتيجة القاسية ، ولم يكن القانون يهيئ له وسيلة يلجأ إليها إلا إجماع الشركاء وهو أمر متعذر فقضت بأن لكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقية فى حصته الشائعة ولذلك فإنه إذا تمكن أحدهم من إقامة بناء على جزء من العقار المشترك ، فإنه لا يعد بانيا فى ملك غيره

ومن ثم فإن المادة 65 من القانون المدنى ( السابق ) لا تكون منطبقة على حالته لتعلقها بحكم البناء فى ملك الغير ولا يغير من ذلك ما للشريك الآخر من حق الملكية على الشيوع فى الجزء الذى حصل فيه البناء ، فإن كل ماله له هو أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع ، ثم يرتب حقه على ما يظهر من نتيجة القسمة

( السنهورى ص 787 )

أى أن البانى لا يجبر على إزالة البناء ، وعى اشركاء أن يطلبوا القسمة وينتظروا نتيجتها فإن وقع الجزء المقام عليه البناء فى نصيب الشريك البانى ، فقد تبين أنه بنى فى ملكه وتسلم له الأرض والبناء معاً وإن لم يقع هذا الجزء فى نصيبه ، فالشريك الذى وقع فى نصيبه هذا الجزء يكون فى حكم صاحب الأرض التى بنى عليها الغير وهو سيئ النية فنجرى الأحكام المتعلقة بذلك ويكون مخيراً بين طلب إزالة البناء أو استبقائه بالشروط التى قررها القانون فى هذا الصدد

ويصعب الآن التسليم بما قررته محكمة النقض فى هذه المسألة بعد أن وضع القانون نظاماً تشريعياً يفتح الطريق أمام الشريك الذى يريد البناء فى جزء مفرز من الأرض الشائعة فما عليه إلا أن يحصل على موافقة أصحاب ثلاثة أرباع الأرض ، وليس عليه أن يحصل على موافقة الجميع ولذلك يذهب أكثر الفقهاء فى مصدر بحق إلى أن الشريك الذى أقدم على البناء دون الحصول على موافقة الأغلبية المطلوبة يجوز إجباره على إزالة البناء والتعويض ، وذلك دون حاجة إلى طلب القسمة ودون انتظار لنتائجها .

وقد قضت محكمة النقض بأن

 لئن كان من المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن لكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقية فى حصته الشائعة ، وأنه إذا تمكن أحدهم من البناء على جزء من العقار الشائع ، فإنه لا يعد بانيا فى ملك غيره ، وكل ما للشريك الأخر أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع ثم يرتب حقه على ما يظهر من نتيجة القسمة

إلا أن مناط ذلك أن يكون القدر الذى بنى عليه معادلا لنصيبه فيه فإذا جاوزه أعتبر بانيا فى ملك غيره بالنسبة لما أقامه على ما يجوز حصته فيه . وإذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن شريك على الشيوع فى أرض النزاع مع المطعون عليها وبحق النصف لكل منهما ، وأنه لم يقم البناء على حصة من العقار  تعادل نصيبه فيه

بل أقام البناء على كامل الأرض المملوكة له والمطعون عليها مع علمه بذلك ورغم إنذارها وطلبها منه وقف البناء لإقامته على الأرض المملوكة لها ، ولم يأخذ الحكم من إعتبار الطاعن بانيا سيئ النية على أرض المطعون عليها وأنه يحق لها وطبقا للمادة 924 من القانون المدنى استبقاء نصف البناء على أن تدفع قيمته مستحق الإزالة إعمالا لأحكام الالتصاق لا يكون مخالفا للقانون

( جلسة 24/3/1981 الطعن رقم 1241 لسنة 47 ق س 32 ص 927 )

وبأنه النص فى المادة 828 / 1 من القانون المدنى على أن

ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء

وفى المادة 829 / 1 منه على أن

 للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع ، أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عنها فإنها تكون لكن يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل وفقاً للإجراءات التى أوردتها المادة 829 المشار إليها …

والأعمال التى قامت بها الطاعنة الأولى المالكة لحصة شائعة مقدارها 16 قيراطاً من 24 قيراط فى العقار محل النزاع من إستكمال بناء الدور الثالث وبناء الدور الرابع وغرفتين ودورة مياه بالدور الخامس فى ذات العقار تعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الإدارة المعتادة

( نقض 27/12/1997 طعن 3952 س 66 ق)

وبأنه لما كان الأصل فى الملكية الشائعة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه إذا أقام أحد الشركاء بناء على الأرض الشائعة بعلم باقى الشركاء أو دون اعتراض أحد منهم اعتبر وكيلا عنهم وعند سكوتهم إقرار لعمله ويكون البناء ملكاً شائعاً بينهم جميعاً ولو لم يفوا فى حينه بما عليهم من نفقات فذلك حق شخصى للبانى يسترده مع الفائدة من وقت الانفاق وفقا لما يخضع له من أحكام الوكالة

( نقض 30/4/1991 طعن 2148 س 58 ق )

وبأنه إذ كان الأصل فى الملكية الشائعة أنه إذا أقام أحد الشركاء مشروعاً أو بناء على جزء مفرز من أرض شائعة – بعلم باقى الشركاء ودون اعتراض منهم – اعتبر وكيلاً عنهم فى ذلك وعد سكوتهم إقرار لعمله ، ويكون المنشأ ملكاً شائعاً بينهم جميعاً ويتحمل كل منهم فى تكاليفه بنسبة حصته فى الأرض ما لم يتفق على غير ذلك

(نقض 8/5/1990 طعن 16س 58 ق)

كما قضت بأن

وإذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن شريك على الشيوع فى أرض النزاع مع المطعون عليها ويحق النصف لك منهما ، وأنه لم يقم البناء على حصة من العقار تعادل نصيبه فيه ، بل أقام البناء على كامل الأرض المملوكة له والمطعون عليها مع علمه بذلك ورغم إنذارها له وطلبها منه وقف البناء لإقامته على الأرض المملوكة لها ، ولم يأخذ الحكم المطعون فيه بشهادة شاهديه من أنه أقام البناء بموافقة المطعون عليها ، فإن ما أنتهى إليه الحكم من اعتبار الطاعن بانياً سيئ النية على أرض المطعون عليها وأنه يحق لها وطبقاً للمادة 924 من القانون المدنى استبقاء نصف البناء على أن تدفع قيمته مستحق الإزالة إعمالاً لأحكام الإلتصاق لا يكون مخالفاً للقانون

(نقض 24/3/1981 طعن 1241 س 47 ق)

وبأنه ولئن كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن لكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقية فى حصته الشائعة ، وأنه إذا تمكن أحدهم من البناء على جزء من العقار الشائع فإنه لا يعد بانياً فى ملك غيره ، وكل ما للشريك الآخر أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع ، ثم يرتب حقه على ما يظهر من نتيجة القسمة ، إلا أن مناط ذلك أن يكون القدر الذى بنى عليه معادلا لنصيبه ، فيه فإذا جاوزه ، اعتبر بانياً فى ملك غيره بالنسبة لما أقامه على ما يجاوز حصته فيه “

(نقض 24/3/1981 طعن 1241 س 47 ق )

وبأنه ولكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقية فى حصته الشائعة ، ولذلك فإنه إذا تمكن أحدهم من إقامة بناء على جزء من العقار المشترك فإنه لا يعد بانياً فى ملك غيره ومن ثم فإن المادة 65 من القانون المدنى لا تكون منطبقة على حالته لتعلقها بحكم البناء فى ملك الغير ، ولا يغير من ذلك ما للشريك الآخر من حق الملكية على الشيوع فى الجزء الذى حصل عليه البناء فإن كل ماله هو أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع ثم يرتب حقه على ما يظهر من نتيجة القسمة

( نقض 11/1/1940 طعن 64 س 9 ق )

وبأنه الشريك  الذى يقيم بناء على العين المشتركة لا يعتبر من الغير فى معنى المادة 65 من القانون المدنى فإذا ما طالب الشريك الآخر بملكيته لحصة فى هذا البناء وجب أن يكون ذلك – فى مقابل ما يناسبها فى تكاليف البناء الفعلية وقت إقامته ، إذ أن مطالبته هذه تفيد أنه اعتمد فعل شريكه ، ومن ثم يكون الشريك البانى فى هذه الحالة معتبراً فى حكم الوكيل

(نقض 30/12/1948 طعن 97 س17 ق)

مصادر البحث في شرح المادة 829 مدني

1.  مجموعة الأعمال التحضيرية التقنين المدني – الجزء 6 – ص 88 .
2. الوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – المرجع السابق – ص 829 وما بعدها .
3. حق الملكية – 1 – للكتور محمد على عرفه – المرجع السابق – ص 387 وما بعدها .
4. الحقوق العينية الأصلية – للدكتور عبد المنعم البدراوى – المرجع السابق – ص 148 وما بعدها ، ويراجع أيضاً : حق الملكية – للدكتور جميل الشرقاوى – المرجع السابق – ص 120 وما بعدها .
5. الحقوق العينية الأصلية (موجز) – للدكتور محمد لبيب شنب – المرجع السابق – ص 278 وما بعدها .
6. حق الملكية – للدكتور منصور مصطفى منصور – المرجع السابق – ص 141 و 142 .
7.  الحقوق العينية الأصلية – للدكتور محمد على عمران – المرجع السابق – ص 303 ، 304 .
8. القانون المدني العراقى – للدكتور حسن الذنون – ص11 ، 12 .
9. الملكية العقارية في العراق – 1 – للدكتور حامد مصطفى – المرجع السابق – ص 115 .
10. الملكية في قوانين البلاد العربية – 2 – للدكتور عبد المنعم الصده – المرجع السابق – ص 19 وما بعدها