استئناف المؤجر لحكم ايجارات برفض اخلاء محل تجاري

استئناف حكم ايجارات كلي

صحيفة استئناف المؤجر لحكم ايجارات برفض اخلاء محل تجاري حيث قضت محكمة ايجارات الدرجة الأولي برفض الدعوي بحالتها علي سند من عدم تقديم المدعي قيد وفاة أو أعلام شرعي للمستأجر الأصلي للوقوف علي بيان ورثته ، ونعي الحكم هذا جاء مخالفا للثابت بالأوراق ولحكم الدستورية بانتهاء عقد الايجار بوفاة المستفيد من ورثة المستأجر الأصلي الممتد له ولا يمتد من بعده لغيره.

استئناف رفض عدم امتداد ايجار الأنشطة الا مرة واحدة

• في هذا المقال نتعرف علي عدم امتداد إيجار الأنشطة التجارية والصناعية والحرفية إلا مرة واحدة وفق تحليل معمق للقانون المصري وتأثيره على مختلف الأطراف لا سيما أن موضوع امتداد إيجار الأنشطة التجارية والصناعية والحرفية أثار جدلاً واسعاً بين المؤجرين والمستأجرين خاصة بعد صدور قانون الإيجار القديم رقم 49 لسنة 1977 وتعديلاته
• ففي حين يرى البعض أنّ امتداد الإيجار يضمن استقرار المستأجرين ويحميهم من التعسف في رفع الأجرة ويرى آخرون أنّ ذلك يُعيق استثمار العقارات ويُلحق الضرر بالمؤجرين.
• ومن ثم في هذا المقال سنُسلط الضوء على موضوع عدم امتداد إيجار الأنشطة التجارية والصناعية والحرفية إلا مرة واحدة، وذلك وفقاً لأحكام القانون المصري وسنُناقش بالتفصيل الشروط والأحكام التي تحكم هذا الموضوع، ونُقدم تحليلاً معمقاً لتأثيره على مختلف الأطراف.

الاستئناف وأسبابه الواقعية والقانونية

انه في يوم انه في يوم         الموافق    /    / 2024

بناء علي طلب السيد / …………. المقيم … ش … – ههيا – محافظة الشرقية – ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض .

أنا          محضر محكمة بندر ههيا الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

 ورثة المرحوم / ………………….. وهم:

• …………………………
• …………………………
• …………………………
• …………………………
• …………………………

ويعلنوا جميعا في ………………

الموضــــــــــــوع

اقام الطالب الدعوي رقم … لسنة 2023 ايجارات كلي ههيا مختصما المعلن اليهم طالبا القضاء له :

بانتهاء عقد الايجار المؤرخ 1/4/1986 وتسليم المحل المؤجر موضوع عقد الايجار للمدعي خاليا من أي شواغل ومن أي أشخاص الكائن …….. ، لوفاة مورث المدعي عليهم الممتد له عقد الايجار عن مورثته المستأجرة الأصلية

علي سند من الواقع والقانون

بانتفاء حق امتداد عقد الايجار للمدعي عليهم ( المستأنف ضدهم ) الذي امتد الى مورثهم المرحوم / ……… المتوفي في 28/6/2023 عن مورثته المستأجرة الأصلية المرحومة / ………. لا سيما وأن المحل مغلق منذ وفاة الممتد له في 28/6/2023.

مؤسسا طلبه علي

( 1 ) حكم المحكمة الدستورية في الدعوى ٤٤ لسنة ١٧ ق – دستورية الصادر بعدم دستورية النص القديم القاضي بــ :

عدم دستورية الفقرة الثانية من المادة (٢٩) من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الإجارة التى عقدها المستأجر فى شأن العين التى استأجرها لمزاولة نشاط حرفي أو تجارى لصالح ورثته بعد وفاته

( 2 ) حكم الهيئة العامة لمحكمة النقض الصادر في الطعن رقم 12125 لسنة 79 ق بجلسة 22/3/2023 الذى انتهي الى:

أنه اعتباراً من 27/3/1997 لا يستمر عقد الإيجار  بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته وينقضي العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية.

وقدم سندا لدعواه المستندات الأتية:

1. عقد الايجار المؤرخ  1 / 4 / 1986 الصادر من المستأنف الى مورثة الممتد له وجدة المستأنف ضدهم المرحومة / …………………..
2. قيد وفاة المستأجرة الأصلية / ………….. ( قيد الوفاة هذا صادر من مصلحة الأحوال المدنية بناء علي تصريح محكمة اول درجة )
3. قيد وفاة الممتد له عن المستأجرة الاصلية المرحوم / ……….. ( مورث المستأنف ضدهم ) المتوفي بتاريخ 28/6/2023
4. تحريات مركز شرطة … بناء علي تصريح محكمة أول درجة بورثة الممتد له المرحوم / ………. والثابت منها أن المستأنف ضدهم هم ورثته وهم ( …………… ) ( وسبب لجوء المدعي الى بيان الورثة بالتحري هو عدم وجود اعلام شرعي  بمحكمة الأسرة سواء للمستأجرة الأصلية أو الممتد له مورث المدعي عليهم ، ورفض الأحوال المدنية استخراج قيد عائلي علي سند من القول عدم وجود قيد عائلي للمتوفي كما ثابت بتوقيع المختص والختم علي تصريح المحكمة )

وبجلسة …/ ../2024 قضت محكمة أول درجة برفض الدعوي علي سند من القول :

أن المدعي لم يقدم ( قيد وفاة ) أو ( اعلام وراثة ) للمستأجر الاصلي ، لتقف المحكمة علي صحة ما يدعي به وعما اذا كان المدعي عليهم هم ( من ضمن الورثة من عدمه ) ، وعما اذا كان هناك ورثة أخرين للمستأجرة الأصلية ، ومن ثم يكون قد عجز عن اثبات دعواه وتقض معه المحكمة برفض الدعوي بحالتها .

ولما كان ما انتهت اليه محكمة أول درجة قد جاء مخالفا للثابت بالمستندات المقدمة ومخالفة القانون فان المدعي يستأنف الحكم خلال الميعاد المقرر قانونا وبما لمحكمة الاستئناف من سلطة اعادة بحث الدعوي برمتها وما يقدم اليها من أوجه دفاع جديدة ومستندات.

أسباب الاستئناف

مخالفة الحكم المطعون عليه للثابت بالأوراق والمستندات ومخالفة القانون

أولا : مخالفة الثابت بأوراق الدعوي :

أسند الحكم قضاءه برفض الدعوي بحالتها الى أن المدعي لم يقدم قيد وفاة للمستأجرة الأصلية في حين الثابت بأوراق الدعوي أن المستأنف قد قدم ( قيد وفاة المستأجرة الأصلية / ……… صادر من مصلحة الأحوال المدنية بناء علي تصريح محكمة اول درجة ) ومن ثم يكون قد خالف الثابت بالأوراق ويكون النعي غير صحيح .

ثانيا : مخالفة القانون وحكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية

حيث ان الحكم المطعون عليه قد أسند قضاءه برفض الدعوي بحالتها الى أن المدعي لم يقدم ( اعلام وراثة ) للمستأجر الاصلي ، لتقف المحكمة علي صحة ما يدعي به وعما اذا كان المدعي عليهم هم ( من ضمن الورثة من عدمه ) ، وعما اذا كان هناك ورثة أخرين للمستأجرة الأصلية

بيد أن الثابت من أوراق الدعوي

أن المدعي ( المستأنف ) قد قدم بناء علي تصريح المحكمة تحريات ثابت منها أن المدعي عليهم هم الورثة للممتد له عقد الايجار عن مورثته المستأجرة الأصلية ، لا سيما أن المحكمة الدستورية وقضاء النقض قد تضمن في وضوح ( أن العقد يمتد مرة واحدة فقط الى جيل واحد ومن ثم ينتهي بوفاة الممتد له ولا يمتد من الممتد له الى ورثته )

وهو ما يكون معه نعي الحكم المطعون عليه بالقول ( التحقق من وجود ورثة أخرين للمستأجرة الأصلية ) غير مؤثر للفصل في الدعوي حيث أن الممتد له ( أحد ورثة المستأجرة الأصلية ) وهو المستفيد قد توفي وينتهي العقد بوفاته ولا يمتد الى ورثته ولا يمتد الى اشقائه من المستأجرة الأصلية وفقا لحكم الدستورية العليا والهيئة العامة لمحكمة النقض الذي تضمن :

(واعتباراً من 27/3/1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته وينقضي العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل)

فالمقرر:

مقتضى المادتين 48 و 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 ان يكون لقضاء هذه المحكمة فى الدعاوى الدستورية حجية مطلقة فى مواجهة الكافة وبالنسبة الى الدولة بسلطاتها المختلفة باعتباره قولا فصلا لا يقبل تأويلا ولا تعقيبا من أي جهة كانت وهى حجية تحول بذاتها دون المجادلة فيه او اعادة طرحه عليها من جديد لمراجعته .

 [ المحكمة الدستورية العليا الطعن رقم 136 – لسنــة 21 ق –  تاريخ الجلسة 05 / 05 / 2001 –  مكتب فني 9 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 949 ]

وقد قضت الهيئة العامة لمحكمة النقض بأنه:

أنه اعتباراً من 27/3/1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته وينقضي العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية.

وتضمن حكم الهيئة العامة في حيثياته :

وحيث إن النص فى المادة الأولى من القانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ على أن يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة (۲۹) من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي:

فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي  فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر وبلغ .

يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم ، واعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة

والنص في المادة الخامسة على أن:

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ المشار إليه ..

والنص في المادة الثامنة من قرار رئيس الجمهورية رقم ٢٣٧ لسنة ۱۹۹۷ باللائحة التنفيذية للقانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ على أنه:

اعتبارا من 27/3/1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وليس ورثة ورثته ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته

مما مفاده  وعلى ما أبانت عنه الأعمال التحضيرية للقانون:

أن قيد امتداد العقد  بعد وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة من تاريخ العمل بالقانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ الحاصل في 9/9/1977 بما مؤداه أن المشرع حرص على قصر الاستفادة من الامتداد القانوني  على جيل واحد من المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وسريان القانون رقم 6 لسنة ١٩٩٧ في خصوص الفقرة الأولى بأثر رجعى من التاريخ الأخير.

ذلك أن المستفيد وإن كان في حكم المستأجر الأصلى فهذا لا يعنى أكثر من حلوله محله في كافة الحقوق التي تترتب على العلاقة الايجارية ولا يؤدى إلى تغيير صفته من كونه مستفيداً إلى مستأجر أصلى.

وإلا لكان في ذلك توسعة في مفهوم النص وامتداد العقد إلى أكثر من جيل على خلاف مقصود النص وحكم المحكمة الدستورية في الدعوى ٤٤ لسنة ١٧ ق دستورية الصادر بعدم دستورية النص القديم الذي صدر القانون الجديد تصحيحاً له واعتباراً من 27/3/1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته .

فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته وينقضي العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية

وحيث المستقر عليه قانونا وقضاء أن:

أن قضاء الهيئة العامة لهذه المحكمة قد استقر على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية

وأن هذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة والكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها ان تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليه ( حتى ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية ) باعتباره قضاء كاشفا عن عيب صاحب النص منذ نشأته بما ينفى صلاحيته لترتيب أي اثر من تاريخ نفاذ النص ، وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمل به المحاكم من تلقاء نفسها.

( الطعن بالنقض رقم ١٣٦٢٦ لسنة ٨٢  قضائية دوائر الايجارات – جلسة 5/2/2020 )

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخري ومستندات بالمرافعات الشفوية والتحريرية يستأنف الطالب الحكم

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة استئناف عالي المنصورة ( مأمورية الزقازيق )  الدائرة (     ) ايجارات الكائن مقرها ميدان الزراعة بمدينة الزقازيق وذلك يوم        الموافق    /    / 2024  من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

• أولا : من حيث شكل الاستئناف  : قبول الاستئناف شكلا
• ثانيا : في موضوعه : بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات مع الزام المستأنف ضدهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة علي درجتي التقاضي

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنف أيا كانت

ولأجل العلم ،،،

دراسة وتحليل لامتداد ايجار الأنشطة

أولاً: الشروط والأحكام:

1. القانون المُطبق:

يُطبق قانون الإيجار القديم رقم 49 لسنة 1977 وتعديلاته على عقود الإيجار المبرمة قبل 27 مارس 1997. أما عقود الإيجار المبرمة بعد هذا التاريخ، فيُطبق عليها قانون الإيجار الموحد رقم 13 لسنة 2006.

2. الاستثناءات من قاعدة “عدم امتداد الإيجار إلا مرة واحدة”:

تنص المادة 5 من قانون الإيجار القديم على بعض الاستثناءات من قاعدة “عدم امتداد الإيجار إلا مرة واحدة”. تشمل هذه الاستثناءات ما يلي:

• وفاة المستأجر: ينتقل حق الإيجار إلى ورثة المستأجر حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم.
• عجز المستأجر: إذا عجز المستأجر عن العمل بسبب مرض أو إصابة أو كبر سن، ينتقل حق الإيجار إلى أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاطه.
• إفلاس المستأجر: ينتقل حق الإيجار إلى أحد الدائنين المرتهنين.

ثانياً: تحليل معمق لتأثير عدم امتداد إيجار الأنشطة التجارية والصناعية والحرفية إلا مرة واحدة:

1. التأثير على المستأجرين:

• عدم الاستقرار: قد يُضطر المستأجرون إلى ترك محلاتهم بعد انتهاء مدة العقد، مما قد يُؤثر على استقرار أعمالهم.
• ارتفاع الأجرة: قد يُطالب المؤجرون بزيادة كبيرة في قيمة الأجرة عند تجديد العقد، مما قد يُشكل عبئاً على المستأجرين.
• صعوبة الحصول على محل جديد: قد يكون من الصعب على المستأجرين العثور على محل جديد مناسب بنفس الشروط والأحكام.

2. التأثير على المؤجرين:

• الحصول على أجر أعلى: قد يُمكن للمؤجرين الحصول على أجر أعلى عند تجديد العقد مع مستأجر جديد.
• فرصة لتطوير العقار: قد يُمكن للمؤجرين تطوير العقار أو استغلاله بشكل أفضل بعد انتهاء مدة العقد.
• خسارة المستأجرين القدامى: قد يفقد المؤجرون مستأجرين قدامى موثوق بهم.

3. التأثير على الاقتصاد:

• تقييد الاستثمار: قد يُعيق عدم امتداد الإيجار استثمار العقارات في الأنشطة التجارية والصناعية والحرفية.
• ارتفاع أسعار السلع والخدمات: قد يؤدي ارتفاع تكاليف الإيجار إلى ارتفاع أسعار السلع والخدمات .
• فقدان فرص العمل: قد يُؤدي عدم استقرار المستأجرين إلى فقدان فرص العمل.

الاسئلة الشائعة ايجار قديم

ما هو الفرق بين قانون الإيجار القديم وقانون الإيجار الموحد في مصر؟

أولاً: تاريخ التطبيق:

• قانون الإيجار القديم: يُطبق على عقود الإيجار المبرمة قبل 27 مارس 1997.
• قانون الإيجار الموحد: يُطبق على عقود الإيجار المبرمة بعد 27 مارس 1997.

ثانياً: مدة العقد:

• قانون الإيجار القديم: لا تحدد مدة العقد، ويُمكن للمستأجر البقاء في العين المؤجرة مدى الحياة.
• قانون الإيجار الموحد: تحدد مدة العقد، ويجب تجديدها بعد انتهائها.

ثالثاً: قيمة الأجرة:

• قانون الإيجار القديم: تُحدد قيمة الأجرة في بداية العقد، ولا تُعدل إلا في حالات محددة.
• قانون الإيجار الموحد: تُحدد قيمة الأجرة في بداية العقد، ويُمكن تعديلها بشكل دوري.

رابعاً: امتداد الإيجار:

• قانون الإيجار القديم: يُمكن امتداد الإيجار للمستأجر مرة واحدة فقط.
• قانون الإيجار الموحد: لا يُسمح بامتداد الإيجار.

خامساً: حالات الإخلاء:

• قانون الإيجار القديم: حالات الإخلاء محددة بدقة في القانون.
• قانون الإيجار الموحد: حالات الإخلاء أكثر مرونة.

سادساً: الإجراءات القضائية:

• قانون الإيجار القديم: الإجراءات القضائية طويلة ومعقدة.
• قانون الإيجار الموحد: الإجراءات القضائية أكثر سرعة وسهولة.

سابعاً: التحكم في العقود:

• قانون الإيجار القديم: سيطرة قليلة للدولة على العقود.
• قانون الإيجار الموحد: سيطرة أكبر للدولة على العقود.

ثامناً: التأثير على الاقتصاد:

• قانون الإيجار القديم: قد يُؤدي إلى تقييد الاستثمار في مجال العقارات.
• قانون الإيجار الموحد: قد يُساهم في تنشيط الاستثمار في مجال العقارات.

ملخص:

يُعد كل من قانون الإيجار القديم وقانون الإيجار الموحد له مزايا وعيوب. ففي حين يُوفر قانون الإيجار القديم استقراراً للمستأجرين، يُعيق الاستثمار في مجال العقارات. أما قانون الإيجار الموحد، فيُتيح للمؤجرين الحصول على أجر مناسب، لكن قد يُؤدي إلى عدم استقرار المستأجرين.

هل يشترط اختصام كل ورثة المستأجر الأصلي ؟

لا يشترط اختصام كل ورثة المستأجر في بعض الحالات، وذلك يعتمد على نوع الإجراء القانوني المُتّخذ:

1. دعوى الإخلاء لانتهاء العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين:

لا يلزم اختصام جميع الورثة، ويكفي اختصام الورثة الذين كانوا يقيمون مع المستأجر في العين المؤجرة.

يستثنى من ذلك:

• الورثة الذين لهم صفة في عقد الإيجار: مثل الورثة الذين تنازل لهم المستأجر عن جزء من العين المؤجرة.
• الورثة الذين يملكون صفة قانونية: مثل القاصرين أو المحجور عليهم.

2. دعوى فسخ عقد الإيجار:

يلزم اختصام جميع الورثة، حتى لو لم يكونوا يقيمون مع المستأجر في العين المؤجرة.

السبب: لأن فسخ عقد الإيجار يُؤثّر على جميع الورثة، سواء كانوا يقيمون في العين المؤجرة أم لا.

3. دعوى المطالبة بالأجرة:

يختلف الأمر:

إذا كان المستأجر قد توفى:

يلزم اختصام جميع الورثة، حتى لو لم يكونوا يقيمون مع المستأجر في العين المؤجرة.

إذا كان المستأجر قد ترك العين:

يكفي اختصام الورثة  الذين كانوا يقيمون مع المستأجر في العين المؤجرة.

4. دعوى المطالبة بالتعويض:

يختلف الأمر:

• إذا كان الضرر قد لحق بالعين المؤجرة:

يكفي اختصام الورثة الذين كانوا يقيمون مع المستأجر في العين المؤجرة.

• إذا كان الضرر قد لحق بالمؤجر:

يلزم اختصام جميع الورثة.

ماذا قالت محكمة النقض عن اختصام جميع ورثة المستأجر ؟

اتجاهان لمحكمة النقض بشأن اختصام جميع ورثة المستأجر من عدمه فى دعوى الاخلاء:

الاتجاه الاول:

1- ليس فى القانون ما يلزم المؤجر فى دعوى فسخ عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلى اختصام جميع ورثته

2- وأن دعوى الإخلاء لانتهاء العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين هي دعوى لا تتعلق بتركته التي تكون محلا للتوريث ، ومن ثم فلا يكون ثمة محل لوجوب اختصام جميع ورثته

3- دعوى الاخلاء لوفاة المستأجر الأصلى  بطبيعتها قابله للتجزئة، إذ إن الفصل فيها يحتمل القضاء لأحد الورثة  دون الآخرين ممن لم يتحقق بالنسبة لهم شرط الإقامة

4- أن رافع الدعوى له مطلق الحرية في تحديد نطاق الخصومة من الخصوم إلا إذا أوجب عليه القانون اختصام أشخاص معينين فيها، ولا يغير من هذا النظر أن يكون موضوعها غير قابل للتجزئة

الاتجاه الثانى:

1.  عدم اختصام جميع الورثة فى دعوى الاخلاء يؤدى لبطلان الحكم
2.  إذا تعدد الطرف المستأجر في عقد الإيجار- سواء كانوا مستأجرين أصليين أو أمتد إليهم عقد الإيجار- فإن دعوى الإخلاء لا تستقيم إلا باختصام جميع المستأجرين
3.  الفصل في الدعوى في كل هذه الحالات لا يحتمل إلا حلا واحدا بعينه بالنسبة إلى الخصوم جميعا ليكون حجة لهم أو عليهم

اصدرت محكمة النقض عدة احكام حديثه بها مبادئ متعارضه مع احكام سابقه ولاحقه  بشان اختصام جميع الورثة فى دعوى الاخلاء على النحو الذى بيناه سلفا وفيما يلى تفصيل ما اجملناه لكل من الاتجاهين :

الاتجاه الاول والخاص بعدم وجوب اختصام جميع الورثة:

قالت فيه محكمة النقض أن لرافع الدعوى مطلق الحرية فى تحديد نطاق الخصومة من حيـث من يختصمهم بها ما لم يوجب القانون اختصام أشخاص معينين فى دعواه ، وأنه ليس فى القانون ما يلزم المؤجر فى دعوى فسخ عقد الإيجار بوفاة المستأجر الأصلى اختصام جميع ورثته .

وكان الثابت أن المطعون ضده الأول – المؤجر – قد أقام دعواه الراهنة بطلب انتهاء عقد الإيجار سند الدعوى لوفاة المستأجر الأصـلـى …………. ووفاة من امتد إليه العقد – ابن المستأجر – مختصـمًا فى ذلك الطاعن والمطعون ضدها الثانية عن نفسـها وبصفتها دون اختصـام باقى الورثة ، وكانت هذه الدعوى مما تقبل التجزئة  ولـم يتطلب بشأنها القانون اختصام أشخاص معينين ، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه إذ مضى فى نظر موضوع الدعوى دون اختصـام شقيقة المستأجر الأصلى – عمته – فإنه لا يكون قد خالف القانون ،

الطعن رقم 12675 لسنة 82 ق – بتاريخ 7 / 9 / 2022

وفى ذات المبدأ قضت بأن:

 دعوى الإخلاء لانتهاء العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين هي دعوى لا تتعلق بتركته التي تكون محلا للتوريث ، ومن ثم فلا يكون ثمة محل لوجوب اختصام ورثته ، كما أن الإقامة المستقرة المعتادة هي المناط في استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر الذين عددتهم المادة المشار إليها، ومن ثم فإن النزاع يكون بطبيعته قابلا للتجزئة.

إذ إن الفصل فيه يحتمل القضاء لأحدهم دون الآخرين ممن لم يتحقق بالنسبة لهم شرط الإقامة ، كما أنه من المقرر أن رافع الدعوى له مطلق الحرية في تحديد نطاق الخصومة من الخصوم إلا إذا أوجب عليه القانون اختصام أشخاص معينين فيها، ولا يغير من هذا النظر أن يكون موضوعها غير قابل للتجزئة ، وليس في القانون ما يلزم المؤجر في دعوى فسخ عقد الإيجار بوفاة المستأجر الأصلي باختصام جميع ورثته.

الطعن رقم 2165 لسنة 63 ق – جلسة 19 / 1 / 2019

وفى حكم ثالث قضت بأن:

 الإقامة المستقرة المعتادة هى المناط فى استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر الذين عددتهم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 ، ومن ثم فإن النزاع يكون بطبيعته قابلاً للتجزئة إذ إن الفصل فيه يحتمل القضاء لأحدهم دون الآخرين ممن لم يتحقق بالنسبة لهم شرط الإقامة  ، كما أنه من المقرر أن رافع الدعوى له مطلق الحرية فى تحديد نطاق الخصومة من الخصوم إلا إذا أوجب عليه القانون اختصام أشخاص معينين فيها ولا يغير من هذا النظر أن يكون موضوعها غير قابل للتجزئة ، وليس فى القانون ما يلزم المؤجر فى دعوى فسخ عقد الإيجار بوفاة المستأجر الأصلى باختصام جميع ورثته .

الطعن رقم 14011 لسنة 83 ق – بتاريخ 14 / 12 / 2014

الاتجاه الثانى :وهو عدم اختصام جميع الورثة فى دعوى الاخلاء يؤدى لبطلان الحكم:

فقالت فيه محكمة النقض انه إذا تعدد من امتد اليه عقد الايجار- فإن دعوى الإخلاء لا تستقيم إلا باختصام جميع الورثة وبالتالي يكون الحكم باطلا اذا لم يستجب للدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفه …………….

اصدرت محكمة النقض عدة احكام حديثه اخرها الحكم الصادر فى الطعن رقم 8836 لسنة 79 قضائية – من الدائرة المدنية – بتاريخ 2023-02-07 قالت فيه لما كانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الاستئناف بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي كامل صفة لأن عقد الإيجار امتد إليها ومورثتها بعد وفاة مورثهما المستأجر الأصلي على النحو الوارد بالحكم ……..وأن المطعون ضده لم يخصمها في الدعوى السابقة التي أقامها ………..

وبالتالي لا يكون الحكم الصادر فيها حجة عليها ….. إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن دفعها وأيد الحكم الابتدائي بفسخ عقد الإيجار وطردها بما يعيبه ويستوجب نقضه. وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه ولئن كان الأصل أن لرافع الدعوى تحديد نطاق الخصومة من حيث الخصوم إلا أنه إذا كانت الخصومة تتعلق برابطة قانونية واحدة متعددة الأطراف.

فإن الدعوى بطلب تقرير وجود هذه الرابطة أو نفيها لا تكون مقبولة إلا في مواجهة جميع أطرافها، فإذا تعدد الطرف المستأجر في عقد الإيجار – سواء كانوا مستأجرين أصليين أو امتد إليهم عقد الإيجار – فإن دعوى الإخلاء  و…. لا تستقيم إلا باختصام جميع المستأجرين لأن الفصل في الدعوى في كل هذه الحالات لا يحتمل إلا حلا واحدا بعينه بالنسبة إلى الخصوم جميعا ليكون حجة لهم أو عليهم،(يحيى سعد المحامى )

الطعن رقم 8836 لسنة 79 قضائية – الدائرة المدنية – بتاريخ 2023-02-07

كما قضت محكمة النقض فى حكم اخر صدر لها بتاريخ 17- 3-2021 قالت فيه:

نه ولئن كان الأصل أن لرافع الدعوى تحديد نطاق الخصومة من حيث الخصوم إلا إنه إذا كانت الخصومة تتعلق برابطة قانونية واحدة متعددة الأطراف فإن الدعوى بطلب تقرير وجود هذه الرابطة أو نفيها لا تكون مقبولة إلا في مواجهة جميع أطرافها، فإذا تعدد الطرف المستأجر في عقد الإيجار- سواء كانوا مستأجرين أصليين أو أمتد إليهم عقد الإيجار

فإن دعوى الإخلاء وفسخ هذا العقد المؤسسة على عدم الوفاء بالأجرة أو التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار لا تستقيم إلا باختصام جميع المستأجرين لأن الفصل في الدعوى في كل هذه الحالات لا يحتمل إلا حلا واحدا بعينه بالنسبة إلى الخصوم جميعا ليكون حجة لهم أو عليهم.

لما كان ذلك، وكانت الدعوى الراهنة قد رفعت بطلب الطرد والتسليم لعدم الوفاء بالأجرة، وقد رفعت بعد وفاة المستأجر الأصلي دون اختصام جميع ورثته الذين تضمنهم إعلام الوراثة المنوه عنه بوجه النعي، والذي يبين منه وجود ورثة آخرين خلاف الطاعنة من بينهم قاصرين بوصايتها، فتكون الدعوى غير مقبولة لرفعها على غير ذي كامل صفة حال أن الصفة في الدعوى متعلقة بالنظام العام، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بفسخ العقد والإخلاء والتسليم، فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه.

محكمة النقض – مدني – الطعن رقم 4851 لسنة 83 قضائية جلسة 17- 3-2021

وذا المعنى الطعون ارقام 15761 لسنة 87 ق – جلسة 20 / 10 / 2021 *

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 8856 لسنة 79 ق – جلسة 20 / 2 / 2021 *

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 14758 لسنة 82 ق – جلسة 9 / 3 / 2016 *

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 4530 لسنة 65 ق – جلسة 30 / 9 / 2002 *

الطعن رقم 2712 لسنة 79 ق – جلسة 2 / 6 / 2010 – مكتب فني 61 – صـ 753 – ق

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 13401 لسنة 79 ق – جلسة 9 / 4 / 2012

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 13401 لسنة 79 ق – جلسة 15 / 12 / 2011

ملاحظة:

• من الأفضل دائمًا استشارة محامٍ  مختص لتحديد ما إذا كان يلزم اختصام جميع الورثة في دعوى معينة.
• يمكن للمحكمة أن تقضي بعدم قبول الدعوى إذا لم يتم اختصام جميع الورثة اللازمين

الخاتمة

يُعد موضوع عدم امتداد إيجار الأنشطة التجارية والصناعية والحرفية إلا مرة واحدة موضوعاً معقداً له تأثيرات متباينة على مختلف الأطراف ومن المهم دراسة هذا الموضوع بقة وفقا لأحكام القانون وأحكام المحكمة الدستورية العليا وأحكام محكمة النقض .

استئناف المؤجر لحكم ايجارات برفض اخلاء محل تجاري

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض