دعاوي الطرد أراضي – عقارات – شقق سؤال وجواب

الجزء الأول من سلسلة سؤال وجواب في دعاوي الطرد من الأراضي و العقارات و الشقق بطرد واضع اليد لعدم وجود سند وردها الى صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال

الجزء الأول من سلسلة سؤال وجواب في دعاوي الطرد من الأراضي و العقارات و الشقق بطرد واضع اليد لعدم وجود سند وردها الى صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال سواء كان سنده عقد بيع أو عقد ايجار أو عقد انتفاع مع أحدث أحكام محكمة النقض في دعاوي الطرد وبيان أوجه الدفوع في دعوي الطرد

دعاوي الطرد قانونا

دعاوي الطرد أراضي عقارات شقق

هي دعوى يطالب فيها صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال بحقه المسلوب من وضع الغير يده علي العقار خاصته بلا سند قانوني مشروع سواء كان هذا الغير ليس بيده سند مشروع أو كان بيده سند صادر له ممن ليس له حق علي العقار أو كان مزورا أو صوريا مطلقا أو كان بيده سند مشروع كعقد ايجار أو عقد انتفاع وانتهت مدته ولم يرد العقار لصاحبه

ومن ثم فأساسها تقديم المدعي فيها سنده المشروع لحق الانتفاع والاستعمال والاستغلال ولو بعقد عرفي غير مسجل وعلي المدعي عليه تقديم سنده المشروع في وضع اليد علي العقار فان عجز كان الطرد

دعاوي الطرد و الخصوم

من هم الخصوم فى دعوى الطرد للغصب ؟

 ترفع دعوى الطرد للغصب ممن له حق الانتفاع على العين سواء كان مالكاً أو مستأجراً.

( الطعن رقم ٤٧٥ لسنة ٦١ ق جلسة ۱۹۹۷/٥/٢١)

وترفع دعوى الطرد للغصب على المغتصب وحده. ولا يلزم فى دعوى الطرد للغصب اختصام صاحب التكليف أو ورثته.

( الطعن رقم ۲٥۰۸ لسنة ٥٤ ،ق، جلسة ۱۹۹۰/۳/۱ )

دعاوي الطرد والشهر

هل يلزم شهر صحيفة الدعوى قبل رفعها ؟

دعوى الطرد للغصب هي دعوى شخصية ولا يلزم لرفعها شهر صحيفتها وهي ذات رسم ثابت وليس نسبي

انذار المدعي عليه من صاحب الحق

هل يلزم إرسال إنذار على يد محضر قبل رفع الدعوى ؟

يجوز رفع هذه الدعوى دون حاجة إلى سبق توجيه إنذار على يد محضر حيث أن هذه الدعوى ليست من الدعاوى التي استلزم القانون لرفعها إنذار من المدعى للمدعى عليه الغاصب.

دعوي الطرد مع الريع

هل يجوز رفع دعوى الطرد للغصب والمطالبة بريع بعقد بيع ابتدائي ؟

عقد البيع ينقل إلى المشترى ولو لم يكن مشهراً جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ، ومنها حقه فى طلب طرد واضع اليد عليه بغير سند

وذلك تطبيقاً للفقرة الثانية من المادة ٤٥٨ من القانون المدني والتي تنص على أن

للمشترى ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمــام البيع وعقد البيع الابتدائي يعطي هذا الحق للمشترى سواء قبل البائع أو قبل أي شخص آخر يضع يده بدون سند قانوني. سواء كان يضع يده من البداية بدون سند أو كان يضع يده بسند ثم زال هذا السند.

وعقد البيع الابتدائى يعطي للمشترى هذا الحق وهو تسلم المبيع وطرد الغاصب منه. ولا محل لما يقوله البعض من أن عقد البيع الابتدائى يعطى للمشترى الحق في تسلم المبيع فقط دون طرد الغاصب منه

حيث أن الطرد والتسليم هما وجهان لعملة واحدة، فعقد البيع الابتدائي يعطى الحق في تسلم العين وطرد الغاصب منها وليس تسلمها بما فيها من أشخاص وأموال. وفي هذه الحالة لا تكون هناك قيمة لهذا التسليم لو افترضنا صحة هذا الرأى.

المشتري بعقد عرفي بثمن مقسط والطرد

هل يجوز للمشترى بعقد بيع ابتدائي رفع دعوى الطرد للغصب إذا كان لم يدفع باقى الثمن لأنه مقسط ؟

يجوز كذلك للمشترى بعقد بيع ابتدائي أو مسجل- من باب أولى ذه الدعوى ولو كانت هناك أقساط متبقية وذلك إذا تم اغتصاب العقار من آخر أو أصبح يضع يده عليه بغير سند قانوني أو كان يضع يده عليــه بسند قانوني ثم زال هذا السند

ولا يؤثر أو يغير من ذلك وجـود بعـض الأقساط المتبقية حيث أن تأخر بعض الأقساط لا يؤثر في كون العقد مستمر كما لا يؤثر تأخر بعض الأقساط في حق المشترى في الانتفاع بالعين وحقه في طرد الغاصب منها. كما أن تأخر بعض الأقساط أو جزء من الثمن لا ما لم يتفق يؤثر في حق المشترى فى تسلم المبيع وحقه في الانتفاع به الطرفان على خلاف ذلك.

فإذا كان الاتفاق على أن يوم المشترى أولا بسداد الثمن قبل استلام المبيع فلا يجوز له رفع دعوى يطالب فيها باستلام العقار. إلا انه إذا كان المشترى قد تسلم العقار من البائع وتم اغتصابه من قبل آخرين أو كان آخرون يضعون اليد عليه ثم زال سندهم فمن حقه رفع دعوى الطرد للغصب ولا يقال هنا في هذه الحالة بعدم أحقيته في رفع الدعوى تأسيسا على انه ليس مالكاً وان الملكية ما زالت للجهة البائعة لوجود بعض الأقساط لها ولعدم نقل الملكية للمشترى.

قضت محكمة النقض

إذا كانت الطاعنة قد تمسكت بتملكها لأطيان النزاع بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية منذ صدور عقد البيع لها من الإصلاح الزراعي وشهره بتاريخ ۱۹۸۱/۳/۱٤ حتى رفع الدعوى المطروحة وكان وضع المدة الطويلة يعتبر سبباً قانونيا للتملك مستقبلاً عن عقد البيع المسجل الصادر لها من الإصلاح الزراعي

إذ انه بتسجيل هذا العقد تكون ملكية أطيان النزاع قد انتقلت للطاعنة ولا ينال منه عدم وفائها بكامل ثمنها للهيئة العامة للإصلاح الزراعي باعتباره حقاً يقتصر على مـن تقـرر لصالحه دون غيره من المنتفعين بها أو الغير

 ومن ثم فانه يصح للطاعنة أن تحتج قبل من ينازعها ملكية هذه الأطيان بتملكها بالتقادم متى توافرت الشروط القانونية المكسبة للملك بوضع اليد

وإذا خالف قضاء الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم الاعتداد بوضع يد الطاعنة على أطيان النزاع على قال أنها ما زالت على ملك الهيئة العامة للإصلاح الزراعي إلى أن يتم الوفاء بكامل ثمنها فانه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما حجبه عن تحقيق دفع الطاعنة أنها تملكت أطيان النزاع بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية وهو ما يعيبه ويوجــب نقضه “.

الطعن رقم ۱۹۲٥ لسنة ۲۲ ق جلسة ٢٠٠٣/٣/٢٣

الشريك علي الشيوع في دعوي الطرد

هل يحوز للشريك على الشيوع إقامة دعوى الطرد للغصب على الغير دون حاجة إلى موافقة الشركاء ؟

تنص المادة ۸۳۰ من القانون المدني على أن

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء

الأمر الذي يعنى أنه يحق للشريك على الشيوع أن يقوم برفع الدعاوى الخاصة بالمحافظة على المال الشائع ولو دون موافقة باقى الشركاء .

 ومـن هذه الدعاوى دعوى الطرد للغصب التي تقام على مغتصب هذه الأرض لطرده من العين وتسليمها له.

قضت محكمة النقض

 أن النص في المادة من ۸۳۰ ق المدني يدل على أن لكل شريك في الشيوع منفرداً أن يقوم بأعمال الحفظ لما كان ذلك وكانت الدعوى بطرد الغاصب تندرج تحت أعمال الحفظ التي يحق لكل شريك على الشيوع رفعها بالنسبة لكل المال الشائع دون حاجة لموافقة باقى الشركاء فإنه أيا كان وجه الرأى بشأن تسجيل عقد القسمة وحوالة العقد تكون دعوى المطعون ضدهم بطرد الطاعنة من شقة النزاع للغصب مقبولة وإذا قضى الحكم برفض الدفع بعدم قبولها المبدى فيها يكون قد طبق القانون علي وجهه الصحيح

 ( الطعن ٣٧١ لسنة ٥٤ ق جلسة ١٩٩٠/١/١٥ )
ملحوظة

إلا أنه يلاحظ أن الحكم له بتسلم العين وطرد الغاصب منها لا يعنى أن يتملك هذه العين من باقي الملاك على الشيوع حيث أن هذا الحكم لا حجية له على باقي الملاك

حق المؤجر لطرد المغتصب دون اختصام المستأجر

هل يحق للمؤجر رفع دعوى طرد للغصب على المغتصب دون حاجة لاختصام المستأجر الأصلي منه ؟

يجوز للمؤجر أو المالك رفع دعوى طرد الغاصب على المغتصب إذا كان غير المستأجر منه . ولا يلزم باختصام المستأجر منه . فإذا كان واضع أنه يضع يده بسند قانوني هو أنه مستأجر من المستأجر الأصلي اليد يدعى فيجب عليه هو إدخاله في الدعوى ولا يلزم بذلك المؤجر الأصلي أو المالك

قضت محكمة النقض

إذا كان الثابت من الحكم المطعون فيه أن طلبات البنك المطعون ضده الختامية أمام محكمة أول درجة هي طرد الطاعن الأول ومورث باقي الطاعنين للغصب وهذه الطلبات هي التي فصل فيها الحكم الابتدائي وكانت معروضة – بحكم الأثر الناقل للاستئناف – على محكمة ثاني درجة ولم يستطع الطاعنون أن يثبتوا أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أنهم يستندون في وضع يدهم على العين محل النزاع إلى ثمة تنازل أو استئجار من الباطن من مستأجر لها بموافقة المطعون ضده أو بمقتضى القانون فان دعوى المطعون ضده بالطرد للغصب تكون مقبولة

ولا محل لإلزامه باختصام أحد فيها غير المغتصب بل على الأخير إن استند فى مجال نفى واقعة الغصب إلى حصول تنازل له من مستأجرها الأصلى أو استئجاره لها من باطنه بموافقة م المؤجر أو بمقتضى القانون أن يدخل المستأجر الأصلى إن أراد فإن لم يفعل فإن دفاعه بعدم قبول الدعوى لعدم اختصام المستأجر الأصلى لا يكون له سند من الواقع والقانون ولا على الحكم المطعون فيه إن التفت عنه

( الطعن رقم ٣٩٧ لسنة ٧ ق جلسة ٢٦ نوفمبر ۱۹۹۲ س۳۳ ج ۲ ص ١٢١٥)

مدي حق المستأجر في رفع دعوي الطرد

هل يجوز للمستأجر رفع دعوى الطرد للغصب ؟

عقد الإيجار يعطى للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة وهذا الحق يعطى له الحق في طرد الغاصب للعين أو الحق في تسلمها والانتفاع بها

قضت محكمة النقض

لا محل للقول بأن المؤجر وحده صاحب الحق في إخلاء العين ذلك أنه وإن كان عقد الإيجار الصادر من صاحب الحق فى التأجير ينشئ للمستأجر حقاً شخصياً قبل المؤجر إلا أن لهذا الحق الشخصي خاصية تميزه فهو حق فــــي الانتفاع بالعين المؤجرة ويتصل اتصالاً وثيقاً بهذه العين مما يقتضى امتداد أثره إلى الغير الذى يتعرض له فى الانتفاع بها بما يحق معه للمستأجر الاستناد إلى حقه الناشئ عن ذلك العقد فى مواجهة المغتصب لها لإثبات أحقيته في الانتفاع بالعين دونه

( الطعن ۱۰۰۱ لسنة ٥٥ ق جلسة ١٩٩٤/٦/٣٠)

دعوى الطرد المؤسسة على الغصب لا تستوجب اختصام غير المغتصب المطلوب طرده من العين المغتصبة وأنه لا محل للقول بأن المؤجر وحده هو صاحب الحق فى إخلاء العين ذلك أنه وإن كان عقد الإيجار الصادر من صاحب الحق في التأجير ينشئ للمستأجر حقاً شخصياً مثل المؤجر إلا أن لهذا الحق خاصية تميزه فهو حق في الانتفاع بالعين المؤجرة ويتصل اتصالا وثيقا بهذه العين مما يقتضى امتداد اثره إلى الغير الذي تعرض له فى الانتفاع بها الناشئ عن ذلك العقد فى مواجهة المغتصب لها لإثبات احقيته في الانتفاع بالعين دونه

العمل من رقم ١٦٦٣ لسنة ٦٤ ق جلسة ۱۹۹٩/٤/١٥

طرد المستأجر لانتهاء مدة عقد الايجار

هل طرد المؤجر المستأجر من العين المؤجرة بالقوة بعد انتهاء مدة عقد الإيجار يعطي المستأجر الحق في رفع دعوى الطرد للغصب ؟

إذا انتهت مدة عقد الإيجار فيجوز للمؤجر رفع دعوى إنهاء علاقة إيجاريه على المستأجر يطالب فيها بالحكم بإنهاء العلاقة وبطرد المستأجر وتسليم العين له. ولا يجوز له القيام بذلك من تلقاء نفسه باستخدام القوة أو القيام بذلك فى غياب المستأجر عن العين .

فإذا ما قام بذلك كان من حق المستأجر رفع دعاوى الحيازة وخاصة دعوى استرداد الحيازة طالما توافرت شروطها ورفعت قبل مضي سنة على هذا الإجراء. فإذا كانت قد مضت أكثر من سنة فلا يجوز له رفع دعوى استرداد الحيازة ( إحدى دعاوى الحيازة ) ويكون من حقه طلب الحكم له بتعويض عما أصابه من ضرر من جراء ذلك.

ونرى أنه طالما أن عقد إيجاره انتهت مدته دون تجديده فلا يجوز له رفع دعوى الطرد للغصب هذا مع عدم الإخلال بحق النيابة العامة في إصدار القرارات الخاصة بالحيازة إعمالا للمادة ٤٤ مكر مكرراً المرافعات المدنية والتجارية مع عدم الإخلال كذلك بقانون العقوبات يعاقب على هذا الإجراء.

المقرر في قضاء النقض أن

النعي بأن المطعون عليه الذي قضى له بالتعويض قبل الطاعن لاغتصابه شقة النزاع عيادتين أخريين علاوة على شقة النزاع خلافا للقانون رقم ٥٣٧ لسنة ١٩٥٤ في شأن مزاولة مهنة طب وجراحة الأسنان وان له مسكنا فى منطقة أخرى على خلاف الحظر المنصوص عليه ق ۱۲۱ لسنة ۱۹٤٧ هذه المخالفة بفرض التسليم بصحتها لا تبيح للطاعن اغتصاب الشقة المذكورة وحرمان المطعون عليه من الانتفاع بها

وإذا قرر الحكم المطعون فيه أن هذا الاعتداء يعتبر خطأ يستحق المطعون عليه التعويض عنه فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون وإذا كـــان الثابت من الحكم أن حرمان المطعون عليه من استعمال الشقة موضوع النزاع إنما كان بسبب اغتصابها بواسطة الطاعن فلا على الحكم إن هو أدخل في تقرير التعويض المقضى به مقدار الأجرة التي دفعها المطعون عليه لهذه الشقة في المدة التي حرم فيها من الانتفاع بها

( الطعن رقم ۲۷۲ لسنة ٤٣ ق جلسة ۱۹۷۸/۱/۲۱)

طرد المشتري المسجل للمشتري بعقد عرفي

هل يجوز للمشترى بعقد بيع مسجل أن يرفع دعوى طرد للغصب على المشترى بعقد بيع ابتدائى من ذات البائع ؟

ملكية العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وبالتالي فإن عقد البيع الابتدائى لا ينقل الملكية للمشترى. ويكون من حق البائع أن يبيع العقار مرة ثانية فإذا ما سجل المشترى الثانى عقده أصبح هو المالك ومن حقه طرد المشترى الأول منه ما لم يكن قد تملكه بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة الملكية .

قضت محكمة النقض

إن المادة الأولى من قانون التسجيل رقم ۱۸ لسنة ۱۹۲۳ وتقضى بأن بيع الحقوق التي من شأنها إنشاء حق ملكية أو حق عيلى عقارى آخر أو نقله أو تغييره أو زواله يجب تسجيلها وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين أنفسهم ولا بالنسبة لغيرهم

 وأنه لا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين وأن هذه الأحكام تعتبر مقيدة للنصوص الخاصة بانتقال الملكية والحقوق العينية الأخرى بمجرد الإيجاب والقبول بين المتعاقدين فما لم يحصل التسجيل فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف حتى ينقلها التسجيل ذاته للمتصرف إليه  ولا يكون للمتصرف إليه في الفترة التي تمضي من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أي حق فيها

وفى تلك الفترة إذا تصرف المتصرف لشخص آخر فإنه يتصرف فيما يملكه ملكا تاما ، فإذا أدرك هذا الشخص الآخر وسجل عقده قبل تسجيل عقد المتصرف إليه الأول فقد خلصت له – وبمجرد تسجيله – تلك الملكية العينية التي لم يتعلق بها حق ما للأول ، حتى ولو كان المتصرف والمتصرف إليه الثاني سيئ النية متواطئين كل التواطؤ على حرمان المتصرف إليه

وإذن فلا يقبل من اى إنسان لم يكن عقده مسجلاً ناقلا للملك فعلاً إليه أن ينازع من آل إليه نفس العقار وسجل عقده من قبله مدعياً أن له حقا عينيا على العقار يحتج به عليه ، كما أنه لا يقبل مطلقاً الاحتجاج على صاحب العقد المسجل الذي انتقلت إليه الملكية فعلا بتسجيله ، لا النية ولا بالتواطؤ

( جلسة ١٩٣٥/٢/١٢ – طعن رقم ٣٥ سنة ه ق )
جرى قضاء محكمة النقض على

أنه وفقا لقانون التسجيل رقم ١٨ لسنة ۱۹۲۳ إذا لم يتم تسجيل العقود التي من شأنها إنشاء حق الملكية أو حق عيني عقاري آخر فإن الملكية تظل على ذمة المتصرف فإذا هو تصرف فيها لشخص آخر بادر إلى تسجيل عقده خلصت له الملكية  بمجرد هذا التسجيل ولا محل للتحدى بسبق علم المتصرف إليه الأخير بحصول تصرف البائع لشخص آخر عن ذات العقار أو سوء نيته أو تواطئه مع البائع على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة ما دام المناط في نقل الملكية هو التسجيل بمجرده

( جلسة ۱۹٥٥/١٢/١ – طعن رقم ١٧٥ سنة ٢٢ ق )

متى كان الحكم قد قرر أن الطاعنين لم ينازعوا في أسبقية تسجيل عقد المطعون عليها الأولى وأنه بذلك قد انتقلت إليها الملكية قانونا فإنه لا يعيب الحكم إغفاله الرد على ما دفع به الطاعنون من أن هذا العقد قد صدر بالتواطؤ بينها وبين المطعون عليهما الثانية والثالث، لأن هذه التواطؤ بفرض نبوته لا يحول دون انتقال الملكية بالتسجيل .

جلسة ١٩٥٢/٥/٢٩ – طعن رقم ١٢٣ سنة ٢٠ ق

الملكية وفقاً لأحكام قانون التسجيل رقم ۱۸ لسنة ۱۹۲۳ لا تنشأ ولا تزول ولا تنتقل بين الأحياء إلا بالتسجيل، فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى مشتر ثان سجل عقده انتقلت إليه الملكية بغض النظر عن حسن نية البائع أو سوء نيته ولا يؤثر فى حق البائع فى التصرف للمشتري الأول لأن قبض الثمن أو الحكم به إنما هو أثر من آثار الالتزامات الشخصية الناشئة عن العقد الذي لم يسجل ولا شأن له بالملكية وانتقالها الذى جعل القانون المناط فيه للتسجيل وحده

 ( جلسة ١٩٥٥/٢/٣ – طعن رقم ۳۱۱ سنة ۲۱ ق )

دعاوي الطرد أراضي عقارات شقق

طرد المشتري بعقد مسجل للمشتري بعقد عليه حكم صحة ونفاذ

هل يجوز لمن اشترى وسجل عقده أن يرفع دعوى طرد للغصب على المشترى من ذات البائع إلا أنه لم يسجل عقده واكتفى بحكم صحة التعاقد ؟

إذا اشترى شخصان من ذات البائع المالك للعقار وحصل أحدهما حكم صحة تعاقد والآخر قام بتسجيل عقده سواء مباشرة بالتسجيل الرضائي في الشهر العقارى أم بالحصول على حكم صحة التعاقد ثم قام بشهر هذا الحكم فإن الأفضلية تكون لمن سجل عقده. ويحق له طرد المشترى الآخر الذي حصل فقط على حكم صحة تعاقد ما لم يكن قد تملك العقار بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية.

قضت محكمة النقض

من المقرر أن مؤدى نصوص المواد ،۹، ۱۵، ۲، ١٦، ١٧ ، ١، ٣ من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بشأن تنظيم الشهر العقارى المعدل بالقانون ٢٥ لسنة ۱٩٧٦ أن ملكية العقار المبيع لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل الحكم النهائي المثبت للتعاقد أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى المرفوعة بصحته ونفاذه إذا كانت قد سجلت على أن يكون ذلك التأشير خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا أو من يوم ١٩٧٦/٥/١ أيهما أطول

ويكون حق هذا المشترى – الذى يقرره الحكم المؤشر به على هامش تسجيل الصحيفة – حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى

 لما كان ذلك وكان الثابت فى الأوراق – وحصله الحكم المطعون فيه – ان …… باعت الأرض موضوع النزاع إلى الطاعنين بالعقد العرفى المؤرخ ۱۹۹۱/۲/۱، وإلى مورث المطعون ضدهما الأول والثانية بالعقد العرفي المؤرخ ١٩٧٤/٥/١٣ والذي حصل فقط على حكم بصحته ونفاذه في الدعوى رقم ۱۹۹٥ لسنة ۱۹۷٥ مدني قنا الابتدائية دون اتخاذ ثمة إجراء آخر. في حين أقام الطاعنان الدعوى رقم ٣٤٥ لسنة ١٩٦١ مدني قنا الابتدائية بصحة ونفاذ عقدهما وسجلا صحيفتهما في ١٧ / ١٩٦١/٨

وأشرا بمنطوق الحكم البات الصادر فيها على هامش تسجيل تلك الصحيفة في ٤/٢٢/۱۹۸۱ – قبل انتهاء المدة المحددة قانوناً بالفقرة الثالثة من المادة ١٧ من القانون رقم ١١٤ لسنة ۱١٩٤٦ سالف البيان والمضافة بالقانون رقم ٢٥ لسنة ١٩٧٦ – مما مؤاده صيرورة حقهما في الأرض المبيعة حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية عليها ابتداءً من تسجيل الصحيفة  وانتقال ملكيتها اليهما وحدهما ومن ثمن ثبوت حقهما في الاستئثار باستعمالها واستغلالها والتصرف فيها على نحو ما تقضى به المادة ۸۰۲ من القانون المدني

 الأمر الذى يترتب عليه ثبوت حق الطاعنين فى نزع تلك الأرض من تحت يد المطعون ضدهما الأول والثانية عن نفسها وبصفتها لتجردها – ويد مورثهما من قبلهما – من أى سند نافذ في حقهما – الطاعنين – وإذ خالف الحكم هذا النظر فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن

( الطعن رقم ۳۱۹۱ لسنة ٦٤ق – جلسة ٢٠٠٤/٤/٢٧)

أثر سوء نية المشترى الثانى علي دعوي الطرد

هل سوء نية المشترى الثانى الذى سجل عقده وتواطئه مع البائع يمنعه من رفع دعوى طرد للغصب على المشترى الأول الذى لم يسجل عقده ؟

أوجبت المادة التاسعة قانون ١١٤ لسنة ١٩٤٦

شهر جميع النصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم شهرها ألا تنشأ لا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير. أى أن هذا القانون جعل الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل فإذا لم يقم المشترى بالتسجيل فإن الملكية تبقى للبائع ويكون من حقه بيعها مرة ثانية. فإذا ما قام المشترى الثاني بالتسجيل أصبح هو المالك وخلصت له الملكية ولو نسب ليه تواطؤ مع البائع.

ونفس الأمر بالنسبة لقانون السجل العينى رقم ١٤٢ لسنة ١٩٦٤ ص المادة ٢٦ منه على أن

جميع التصرفات التي شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى ويدخل هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول بين ذوى الشأن ولا بالنسبة لغيرهم ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن

كما تنص المادة ٢٧ على أنه

 يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية. ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أمولاً موروثة

ونخلص من كل ما سبق
إلى أن سوء نية المشترى الثاني الذي سجل عقده وتواطئه مع البائع لا يمنعه من رفع دعوى طرد للغصب على المشترى الأول
قضت محكمة النقض

نصت المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير.

مما مفاده أن الملكية لا تنتقل من البائع إلا المشترى إلى بالتسجيل، فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت إليه الملكية بمجرد التسجيل

 وإذ جاء نص المادة التاسعة المشار إليه أسوة بنص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم ۱۸ لسنة ۱۹۲۳ المقابل له، خلوا مما يجوز إبطال الشهر إذا شايه تدليس أو تواطؤ فإن الملكية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة تشكل بالتسجيل ولو نسب إلى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب ببطله

( الطعن رقم ٥٩ لسنة ٣٦ ق – جلسة ٤/٧/ ۱۹۷۰ – س ۲۱ ص ۵۸۱ )
قضت أيضا محكمة النقض

سوء نية مشترى العقار بسبب علمه بالبيع السابق على شرائه أو تواطئه مع البائع على الإضرار بالمشترى الأخر بقصد حرمانه من الصفقة ليس من شأن أيهما أن يحول دون القضاء له بصحة ونفاذ عقده متى توافرت شروط انعقاده

 ومن انتقال ملكية المبيع له إذا ما بادر إلى تسجيل عقده قبل تسجيل المشترى الآخر للتصرف الحاصل له، وكان توقيع مشترى العقار على عقد صادر لآخر من نفس البائع عن ذات المبيع لا يعد إقرارا منه بانتقال ملكيته إلى الأخير يمنع من انعقاد عقد هذا المشترى أو يفيد صوريته

 لما كان ذلك وكان ما تمسك به الطاعن أمام محكمة الاستئناف من نعي على قضاء محكمة أول درجة بصحة ونفاذ العقد المؤرخ ۱۹۷۳/۱/۷ لصدوره عن غش وتواطؤ وعلى نحو ما ورد بوجه النعى لا يستند إلى أساس قانوني صحيح وليس من شأنه أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى. فإن إغفال المطعون فيه الرد عليه لا يعد قصوراً مبطلاً له ويكون النعى بهذا الوجه فى غير محله

 ( الطعن رقم ۱۷۰ لسنة ٣ دق – جلسة ۱۹۹۰/۱۰/۱۸ -س ٤١ ع٢ ص ٥٢٣ )
قضت كذلك محكمة النقض

الغير سيء النية في معنى المادة ۲/۱۷ من قانون تنظيم الشهر العقارى ١١٢ لسنة ١٩٤٦ هو الذي كان يعلم أن البائع له غير مالك أو أن سند ملكيته مشوب بعيب يبطله أو بما يوجب فسخه أما من يتعامل مع بائع لم يثبت أنه سبق أن تصرف في العقار المبيع تصرفا انتقلت به الملكية فلا يعتبر سيء النية في معنى المادة المذكورة لأنه يكون فى هذه الحالة قد تعامل مع مالك حقيقي لا تشوب ملكيته شائبة ولو كان يعلم وقت تعاقده أن سبق أن باع نفس العقار لمشتر سابق لم يسجل عقده

طعن رقم ١٥٦ لسنة ٢١ ق – جلسة ١٩٥٤/٥/١٣

الطرد بين المشتري من المورث والمشتري من الورثة

هل يجوز للمشترى من المورث أن يرفع دعوى طرد للغصب على المشترى من الورثة إذا كان لم يسجل عقده وسجل المشترى من الورثة عقده ؟

بإعمال نصوص القانون المدنى فإن الأفضلية تكون للمشترى الذي سجل عقده دون المشتري الذي لم يسجل عقده فإذا باع المورث عقاراً إلا أن المشترى لم يسجل عقده فإن الملكية لا تكون قد انتقلت إلى المشترى وتبقى العين ملكا له وتنتقل بوفاته إلى الورثة من بعده ويحق لهم بيعها إلى آخرين فإذا ما سجل المشترى من الورثة عقده كان هو المالك للعقار وكان من حقه طرد المشترى من المورث من هذا العقار ما لم يكن قد تملكه بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية  .

قضت محكمة النقض

البيع لا ينقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع وانتقل إلى ورثته من بعده بالإرث ، فإذا هم باعوه وسجل المشترى منهم عقد شرائه انتقلت إليه ملكيته ، لأنه يكون قد تلقاه من مالكيه وسجل عقده وفقا للقانون ، وبذا تكون له الأفضلية على المشترى من المورث الذى لم يسجل عقد شرائه

الطعن رقم ١٧٦ لسنة ١٨ق – جلسة ١٩٥٠/٦/١
قضت أيضا بأن

البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث فإذا ما باعوه وسجل المشترى منهم عقد شرائه انتقلت إليه ملكية المبيع لانه يكون قد تلقاه من مالكيه وسجل عقده وفقا للقانون فتكون له الأفضلية على المشترى من المورث الذي لم يسجل عقده

أما القول بأن لا تركة إلا بعد سداد الديون وأن شخص الوارث يغاير شخص مورثه فلا تأثير له على حكم انتقال الملكية وفقا للمادة الأولى من القانون رقم ۱۸ لسنة ۱۹۲۳ التى من مقتضاها أن لا تنتقل الملكية حتى بين المتعاقدين إلا بالتسجيل وأن ليس للمشترى بعقد غير مسجل إلا حقوق شخصية قبل البائع له .

فكما أن البائع بعقد غير مسجل إذا باع لمشتر آخر وسجل هذا الأخير عقده تنتقل إليه الملكية فكذلك الوارث الذي حل محل مورثه فيما كان له من حقوق وما عليه من التزامات في حدود التركة إذا ما باع العين التي تلقاها بالميراث عن مورثه إلى مشتر آخر وسجل هذا عقده ولم يكن المشتري من المورث قد سجل عقده فإن الملكية تخلص للمشترى من الوارث دون المشترى من المورث

أما كون تصرف الوارث نافذاً أو غير نافذ في حق دائني التركة فهو بحث آخر ويظل قائماً حق الدائنين في الطعن في هذا التصرف بما يخولهم القانون من حقوق في هذا الخصوص

وإذن فمتى كان الحكم المطعون فيه قد قضى بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر إلى المطعون عليهما الأولى والثانية رغم صدور عقد بيع مسجل إلى المطعون عليه الثالث من الطاعنين وهم ورثة احد وارثي نفس البائعين إلى المطعون عليهما الأولى والثانية دون أن يبين سببا صحيحاً لإهدار هذا العقد الذي انتقلت بتسجيله ملكية المقدار المبيع إلى المطعون عليه الثالث فإنه يكون قد خالف القانون متعينا نقضه

 ( جلسة ١٩٥٣/٦/٤ – طعن رقم ٣٥٦ سنة ٢٠ ق )
وكذلك أنه

 المقرر وفقا لقانون الشهر العقارى أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع ، وأن العقد الذى لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية فلا تنتقل إليـ بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقد الملكية ، ويبقى العقار على ملك المورث

وينتقل منه إلى ورثته تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك فى ذات العقار فإنه يكون قد تصرف يملك تصرفا صحيحا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد ، وعلى ذلك فإن عقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحاً إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بعد التسجيل، ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم ١١٤ سنة ١٩٤٦ سالف الذكر

 ( الطعن رقم ٧٣ لسنة ٣٢ ق – جلسة ١٩٦٦/١١/١ – س ١٧ ص ١٦٠٥ )

مفاد نص المادة ١٤ من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم ١١٤ سنة ١٩٤٦ أنه يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث في هامش تسجيل الشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث وقوائم الجرد المتعلقة بها ، ويحتج بالتأشير من تاريخ حصوله إلا إذا تم التأشير فى خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث أو أشهر دينه خلال هذه المدة حتى لو سجل المشترى من الوارث عقده قبل ذلك

( الطعن رقم ٢٧٨ لسنة ٤٦ ق جلسة ١٩٨١/٥/٦ _ ٣٢ ص ١٣٦٩ )

الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع والعقد الذي لم يسجل ينشئ التزامات شخصية بين طرفيه فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية، ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار

فإنه يكون قد تصرف فيما يملكه تصرفاً صحيحاً وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد، فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحاً إلا إنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٣٦

( الطعن رقم ١٤٧٥ لسنة ٤٩ ق _ جلسة ١٩٨٣/٢/٣٠ – س ٣٤ ص ٨٦١ )

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد ينعى الطاعن به على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه حين قضى برفض الدعوى استناداً إلى أن الطاعن والمطعون ضدهم من الأول إلى الثالث ملزمين بضمان عدم التعرض للمشترى من مورثهم باعتبارهم خلفاً عاماً له فيما كسبه من حقوق بموجب العقد في حين أن البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار إلا بالتسجيل

 فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده ويكون للوارث كما كان لمورثه أن يبيع العقار إلى مشترى اخر فإذا سجل المشترى من الورثة عقد شرائه انتقلت إليه الملكية الأمر الذى يعيب الحكم ويستوجب نقضه

 وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاری  و علی ما جرى به قضاء هذه المحكمة  أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع. وأن العقد الذى لم يسجل لا ينشىء إلا التزامات شخصية بين طرفيه فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار

 فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاً صحيحا لما كان ذلك وكانت البائعة للخصوم المتدخلين ( المطعون ضدهم من الرابع إلى الأخير ) لم تسجل عقد البيع الصادر لها من المورث فإن المنزل محل التعاقد يكون باقياً على ذمة المورث

فإذا قام المطعون ضدهم من الأول إلى الثالث بالتصرف في حصتهم في المنزل والتي آلت إليهم بالميراث عن والدهم ببيعها إلى الطاعن بالعقد المؤرخ ۱۹۸۵/۱۰/۱ موضوع الدعوى فإنهم يكونوا قد تصرفوا فيما يملكوه تصرفاً صحيحاً

فإن الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه برفض الدعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ هذا العقد استناداً إلى أنها من المنازعات الممتنعة على الطاعن والبائعين له لالتزامهم بضمان عدم التعرض للمشترية من مورثهم رغم أن هذا الالتزام لا يمنع من الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر من الورثة ويتحول الالتزام بضمان عدم التعرض في هذه الحالة إلى التزام بتعويض المشترى من المورث طبقا لقواعد استحقاق المبيع في حالة استحقاقه سواء كان هذا الاستحقاق كليا أو جزئيا فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه

( الطعن رقم ٤٦٣٨ لسنة ٦٤ق _ جلسة ٢٠٠٤/٣/٤ )

مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع، وأن هذا العقد الذي لم يسجل لا ينشيء إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحا

( الطعن رقم ٤٦٣٨ لسنة ٤٦ق _ جلسة ٢٠٠٤/٣/٤ )

دعاوي الطرد أراضي عقارات شقق

الطرد بين المشتريان بعقد عرفي من ذات البائع

هل يجوز للمشتري بعقد بيع عرفي أن يرفع دعوى طرد للغصب على المشترى من ذات البائع بعقد عرفى إلا أنه يضع يده على العقار ؟

يعترض هذا القرض أن البائع قد باع العقار مرتين إلا أن المشترى ول وضع يده على العقار ثم باع البائع هذا العقار مرة ثانية والمشترى منه من المشتري الأول لم يسجل عقده فهنا تعادلت السندات. فكلا منهما لم يسجل عقده إلا أن المشترى الأول يضع يده على العقار فيصبح هنا شق بالحماية من المشترى الثانى ومن ثم فلا يجوز له طرده إلا إذا سجل عقداء وظلما لم يتم التسجيل فلا يجوز طرده من العين.

تنبيه

إلا أننا ننبه هنا أن هذا الأمر ينطبق بالنسبة للعقارات التي يطبق عليها القانون المدنى ولا يطبق عليها قانون إيجار الأماكن حيث أن البيع فيه أو التأخير أكثر من مرة جريمة يعاقب عليها بعقوبة النصب بالإضافة إلى بطلان البيع الثاني.

قضت محكمة النقض

متى تعادلت سندات المشترين لعقار واحد بأن كان عقد شراء كلا منهما ابتدائيا فان تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذا للالتزامات الشخصية التـي يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلـي  المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له في ذلك

( الطعن رقم ٧٣٢ لسنة ٥٥ق – جلسة ١٩٨٥/١٢/١٧ )
المقرر فى قضاء هذه المحكمة انه

 إذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عنيهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ومن مقتضي ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذاً للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك.

( الطعن رقم ۲۰۹۲ لسنة ٥٩ق – جلسة ۱۲/۱۳/ ۱۹۹۰ )

والمقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع العرفي لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشترى عقد شراته بقى العقار على ملك البائع ويكون له أن يبيعه لمشتر آخر، إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الأول والبيع الثاني يسبب تعادل سندات المشترين ومن مقتضى ذلك أنه إذا تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الاخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك

 الطعن رقم ۲٦٨٧ لسنة ٥٩ ق – جلسة ١٩٩٠/١٢/٢٠

وحيث أن الطاعن ينعى بباقى أوجه الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه ذلك أن الحكم الإبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضى بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر للمطعون ضده الأول من مورثة باقى المطعون ضدهم و بإلزامهما والطاعن بالتسليم باعتباره أثرا من آثار عقد البيع الصحيح رغم أنه يكون طرفا في ذلك العقد ويضع يده على عقار النزاع استنادا إلى عقود عرفية قضى بصحتها ونفاذها ولا يجوز نزع العين من يده وتسليمها للمطعون ضده الأول مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه

وحيث إن هذا النعى فى محله
ذلك أنه لما كان النص في المادة ١٥٢ من القانون المدنى على أنه لا يرتب العقد التزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقا

يدل على أن الأصل في العقود ألا ينصرف أثرها إلى غير المتعاقدين وخلفائهم فلا يجوز أن ترتب التزاماً فى ذمة الغير الذي لم يكن طرفا فيها وإن جاز أن تكسبه حقا. وكان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع العرفي لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل.

 فإذا تزاحم المشترون لعقار واحد بعقود عرفية صحيحة فلا محل للمفاضلة بينهم لتساوى سنداتهم، مما مقتضاه أنه إذا تسلم أحدهم العقار من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده و تسليمهما إلى مشتر آخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت الأفضلية

لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعن ومورثة المطعون ضدهم من الثانية للأخيرة بتسليم العقار موضوع النزاع كاثر من آثار عقد البيع الصحيح الصادر من المورثة إلى المطعون ضده الأول فى حين أن الطاعن لم يكن طرفاً في هذا العقد فلا يجوز مطالبته بالتزام متولد عنه

ورغم أنه تمسك أمام محكمة الموضوع لدرجتيها بأنه يضع يده على عقار النزاع استناداً إلى عقود عرفية صادرة له من المطعون ضدهم من الثانية للخامسة بصفتهم مشترين من مورثتهم وقضى بصحتها ونفاذها بالحكم الصادر في الدعوى ١٤٢ لسنة ١٩٨٤ شبين الكوم الابتدائية والمسجلة صحيفتها برقم ٢٤٥٩ بتاريخ ١٩٨٤/٥/١٩ شهر عقارى شبين الكوم

ومن ثم لا يجوز نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى المطعون ضده الأول المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت الأفضلية له وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه بما يوجب نقضه نقضاً جزئياً فيما قضى به من إلزام الطاعن بتسليم عقار النزاع.

( الطعن رقم ١١٨ لسنة ٦٤ ق – جلسة 8/3/2004 )

البيع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار إلى مشتر آخر، ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين

ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك .

 لما كان ذلك

وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف أنه يضع يده على مساحة ۲ط ، اف تدخل ضمن الأطيان موضوع الدعوى بمقتضى عقد بيع عرفی تاريخه ۱۹۷۲/۱۲/۲۸ صادر إليه من مورث المطعون ضدها ، وقضى بصحته ونفاذه في الدعوى رقم ١٣٢٢ لسنة ١٩٧٣ لسنة ۱۹۷۳ مدنى محكـ الابتدائية وبإلزام المطعون ضدها بتسليم تلك المساحة إليه

 فإن الحكـم المطعون فيه إذا قضى بإلزام الطاعن بأن يسلم الأطيان موضوع النزاع إلى المطعون ضدها دون أن يعرض لهذا الدفاع ويتناوله بالرد رغم أنه يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى يكون مشوبا بالقصور الذى يعجز هذه المحكمة عن مراقبة تطبيقه للقانون على وجه صحيح .

( الطعن رقم ١٢٢٨ لسنة ٥٦ ق _ جلسة ١٩٩٠/٢/١٥ س ٤١ ع ١ ص ٥٠٣ )
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه

 إذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة مجال للمفاضلة  بين البيعين وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذاً للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها المشترى الثانى إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك

( الطعن رقم ۲۰۹۲ لسنة ٥٩ق – جلسة ١٩٩٠/١٢/١٣ )
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن

البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث ويكون اللوارث كما كان لمورثه  أن يبيع العقار إلى مشتر آخر ، إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين

ومن مقتضى ذلك إنه إذا كان أحد المشترين قد استلم العقار المبيع من البائع له فإنه لا يجوز بعد ذلك نزعه من تحت يده وتسليمه إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك

وإن مناط الحجية المانعة من إعادة طرح النزاع في ذات المسألة المقضى فيها أن يكون الحكم قد قطع في مسألة أساسية بعد أن تناقش فيها الطرفان واستقرت حقيقتها بينهما استقراراً يمنـ من إعادة طرحها ومناقشتها والبت فيها بحكم جديد

ومن ثم فإن ما لم تنظره المحكمة بالفعل لا يكون موضوعاً لحكم حاز قوة الأمر المقضي فيه لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أنه لا خلاف بين طرفي الخصومة على أن الطاعن الأول هو واضع اليد على المساحة موضوع التداعى والحائز لها

 وكان الطاعن الأول قد تمسك في دفاعه أما درجتي التقاضي بأنه يضع اليد على عين النزاع نفاذا لعقد شرائه في ١٩٧٥/٣/٦ من المرحومة إحدى ورثة المالك الأصلي ….

فإن الحكم المطعون فيه إذا قضى بتسليمها إلى المطعون عليه على سند من أن عقد الطاعن الأول المؤرخ ۱۹۷٥/٣/٦ صادر من غير مالك أخذا بحجية الحكم الصادر في الدعوى رقم ٥١٤ سنة ۱۹۷٥ مدنى مستأنف الجيزة

ورغم أن هذا الحكم لم يفصل في ملكية البائعة لهذه المساحة ولم يتعرض لبحثها وإنما قضى برفض دعواها بطلب أحقيتها فيها تأسيسا على التزامها بضمان عدم التعرض في البيع الصادر من مورثتها للمطعون عليه بالعقد المؤرخ ١٩٦٦/٢/١٨ فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه

 ( الطعن رقم ٣٤٢٠ لسنة ٦٠ق _ جلسة ١٩٩١/٦/٩ )

البيع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار إلى مشتر آخر

ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من أحد ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك

( الطعن رقم ۱۲۲۸ لسنة ٥٦ق – جلسة ١٩٩٠/٢/١٥ س ٤١ ع ١ ص ٥٠٣ )
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه

 إذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقبهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل مئات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم لمقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى لمشترى الثانى إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك

الطعن رقم ۲۰۹۲ لسنة ٥٩ق – جلسة ۱۹۹۰/۱۲/۱۳ – س ٤١ ع٢ ص ٨٩٤

الطرد والشهر والتسجيل بين مشتريان

هل يجوز للمشترى الذى قضى بصحة ونفاذ عقده أن يرفع دعوى طرد للغصب على المشترى الآخر الذي سجل عقده بحجة أنه أشهر صحيفة دعواه عند رفع الدعوى قبل تسجيل المشترى الثاني لعقده وأنه أشهر الحكم قبل مضي خمس سنوات ؟

إذا اشترى أحد الأشخاص عقاراً من آخر وحصل على حكم صحة تعاقد وبالطبع قام بشهر صحيفة الدعوى وقبل مرور خمس سنوات قام بشهر هذا الحكم فإن هذا التسجيل يكون له أثر رجعى منذ تسجيل صحيفة الدعوى ، فإذا ما سجل آخر عقده فى الفترة ما بين تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد وشهر الحكم الصادر فيها فتكون له أسبقية في التسجيل ويكون هو صاحب حق الملكية ومن حقه أن يقوم برفع دعوى طرد للغصب وتسلمه هذا العقار وطرد الغاصب منه سواء المشترى الآخر أو البائع .

قضت  محكمة النقض

إذا كان البائع قد تصرف فى العقار المبيع إلى مشتر ثان وأقام كلا المشتريين دعوى بطلب صحة التعاقد على البيع الصادر له وسجلت الصحيفتان في يوم واحد وساعة واحدة ثم سجل كل منهما حكم صحة التعاقد الصادر له فإن السابق واللاحق فى التسجيل يتعين حتماً بأسبقية الرقم فى تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ، إذ أن الشارع قد عني بوضع نظام لطلبات تسجيل المحررات ولم يترك الأمر فيه لمحض الصدفة نظراً لما يترتب على أسبقية التسجيل من اثر فى المفاضلة بين المتنازعين على ملكية عقار واحد

 ذلك أنه بمقتضى القانونين رقمی ۱۸ ، ۱۹ لسنة ۱۹۲۳ لا تنتقل الملكية من البائع للمشتري إلا بتسجيل التصرف المنشئ للملكية _ وهو عقد البيع – فإذا لم يحصل التسجيل فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف حتى ينقلها التسجيل ذاته للمتصرف إليه ، كما أن تسجيل حكم إثبات التعاقد يحدث نفس الأثر الذي يحدثه تسجيل عقد البيع

 باعتبار أن الحكم بإثبـات التعاقد إنما هو تنفيذ عينى لالتزام البائع بنقل الملكية وتسجيل صحيفة تلك الدعوى – باعتبارها منطوية تحت دعاوى الاستحقاق الوارد ذكرها بالمـــــادة السابعة من قانون التسجيل – يحفظ لرافعها حقوقه من تاريخ حـصوله – بحيث أنه متى حكم له بطلباته فإن الحق الذي قرره الحكم ينسحب إلى يــــوم تسجيل العريضة – إذا كان قد تأشر بهذا الحكم طبقا للقانون – دون أن يتأثر بما يصدر بعد ذلك من البائع من تصرفات

( الطعن رقم ٢١٤ لسنة ٢٤ق – جلسة ١٩٥٨/٥/١٥ – س٩ ص ٤٩٤ )

دعاوي الطرد أراضي عقارات شقق

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد باعتبارها من دعاوى الاستحقاق الوارد ذكرها بالمادة السابعة من قانون التسجيل رقم ١٨ لسنة ١٩٢٣ يحفظ لرافعها حقوقه من تاريخ حصول هذا التسجيل حيث أنه متى تم الحكــم لـه بطلباته فإن الحق الذى يقرره الحكم ينسحب إلى يوم تسجيل العريضة إذا كان قد تأشر بهذا الحكم طبقاً للقانون فإذا كان الحكم قد جانب هذا النظـــر وأهدر ما تمسك به المشترى الثانى من أسبقيته فى تسجيل صحيفة دعواه بصحة التعاقد على تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد التى رفعها المشترى الآخر وأشر بالحكم الصادر فيها فإن الحكم يكون قد خالف القانون

( الطعن رقم ٢٣٧ لسنة ٢٤ق – جلسة ١٩٥٨/٦/١٩ _س ٩ ص ٥٨٧ )

خاتمة رد الملكية للمالك

للمزيد عن استرداد المالك لملكه المسلوب المستولي عليه طالع حديثنا عن ذلك في اليوم السابع وفقا لحكم قضائي صادر لصالحنا مستندات .. حكم قضائى بالطرد للغصب لأحد الأشخاص بعد وضع يده على ملك الغير 

أصدرت الدائرة الأولى بالمحكمة الابتدائية، حكماَ قضائياَ فريدا من نوعه فى دعوى طرد للغصب عقب وضع أحد الأشخاص يده على ملك الغير، وذلك من مساحة الأرض التى يضع اليد عليها والبالغة 19 قيراط و21 سهما محل النزاع والمبينة بمعاينة لجنة الخبراء الثلاثية، وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل.

صدر الحكم فى الدعوى المقيدة برقم 790 لسنة 2019 مدنى كلى الإسماعيلية، لصالح المحامى عبد العزيز عمار برئاسة المستشار تامر مرسى، وعضوية المستشارين رامى شعبان، وأسامة مرزوق، وأمانة سر أحمد سمير.

الوقائع تتمثل فى أن:

المدعى قد أقام دعواه فى غضون 13 ديسمبر2015 بطرد المدعى عليه من المساحة البالغة واحد فدان وثمانية قراريط وإحدى عشر سهماَ تقريباَ حسب ما سيثبته الخبير، وذلك للغصب، وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل، وذلك على سند من القول أن المدعى قد أل إليه مساحة 20 فدانا أراضى مستصلحة للزراعة بموجب العقد المسجل رقم 546 لسنة 1993 شهر الإسماعيلية عبارة عن قطعتين الأولى 17 فدان والتى عليها النزاع والثانية 3 فدان، إلا أنه فوجئ بوضع يد المدعى على المساحة موضوع الطلبات دون سند مما يعد غصباَ، مما حدا به لإقامة دعواه.

وتداولت الدعوى بجلساتها والتى من خلالها مثل المدعى بوكيل، حتى قضت المحكمة بجلسة 26 مارس 2016 وقبل الفصل فى الموضوع بندب خبير فى الدعوى ونفاذا لذلك القضاء فقد باشر الخبير مأموريته حتى أعاد الملف بمذكرة انتهى فيها لتوافق الطرفان على ندب لجنة خبراء ثلاثية

وحيث تم الإعلان بورود الدعوى من الخبراء فمثل كلا من المدعى والمدعى عليه الأول كلا بوكليه، وقدم وكيل المدعى اعلانا بطلب مضاف معلن فى 7 أغسطس 2017 طلب بختامه ضمان المدعى عليه الثانى بصفته التعرض والغصب الحاصل للمدعى فى المساحة المغتصبة منه حسبما سيتبين من تقرير اللجنة الثلاثية من بيان العجز الحاصل فعلياَ فى أرض المدعى ووجود تداخل بأرض المدعى عليه الأول والذى تسلم بتاريخ لاحق عن المدعى مساحة 15 فدان من المدعى عليه الثانى بصفته ومدى مسئولية الأخير عن ذلك، وقدم مذكرة بجلسة 28 أكتوبر 2017 مطالباَ بها بندب لجنة ثلاثية.

وفى تلك الأثناء – قضت المحكمة بجلسة 25 نوفمبر 2017 وقبل الفصل فى الموضوع بندب لجنة ثلاثية من خبراء وزارة العدل فى الدعوى بمنطوق ذلك القضاء، وباشرت اللجنة مأموريتها وأودعت تقريرها الذى انتهت فيه إلى أن: “المدعى قد إشترى ممن تدعى دريه محمد إلا أنه لا يضع اليد فعليا إلا على مساحة 14 فدان و22 قيراط و9 سهم وباقى المساحة وجد منها فقط 19 قيراط و21 سهم وهى محل النزاع بوضع يد المدعى عليه سيد أحمد والتى ضمها إلى المساحة المشتراه منه بموجب التوكيل رقم 584 لسنة 2008 خاص أول الاسماعيلية.

وتم الإعلان بورود التقرير، فمثل المدعى وحده بوكيل وقدم حافظتى مستندات طالعتهما المحكمة، وكذا قدم مذكرة طلب فيها بأحقيته فى استرداد المساحة الخاصة به وضع يد المدعى عليه سواءا كان حسن النية أو سيئها واحتياطيا إعادة الدعوى للخبير لبحث طلبه المضاف قبل الجمعية المدعى عليه الثانى.

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى – لما كان من المقرر طبقاَ لنص المادة 802 من القانون المدنى أنه: “لمالك الشيء وحده فى حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه”، كما تنص المادة 805 من ذات القانون أنه: “لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا فى الأحوال التى يقررها القانون وبالطريقة التى يرسمها ويكون ذلك فى مقابل تعويض عادل”، وحيث أنه من المستقر عليه بقضاء محكمة النقض عدم جواز حرمان أحد من ملكه إلا فى الأحوال التى يقررها القانون وبالطريقة التى يرسمها”.

وبحسب المحكمة

دعاوي الطرد أراضي عقارات شقق

لما كانت الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل وكان المدعى قد اشترى مساحة بالغة 20 فدان بموجب العقد المسجل رقم 546 لسنة 1993 شهر عقارى الإسماعيلية دون أى منازعة فى صحة سنده هذا – ومن ثم فملكية المدعى لكامل تلك المساحة صحيح لا غبار عليه قانوناَ، ومن ثم كان له بصفته مالكا الحق فى استعمال ملكه واستغلاله فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق سواء أكان قد وضع اليد بسبب قانونى ثم زال هذا السبب أو لم يكن صاحب حق واستمر واضعا اليد

وحيث كانت مساحة ال20 فدان سالفة الذكر عبارة عن قطعتين منها قطعة تبلغ مساحتها 17 فدان والتى تقع ضمنها المساحة المتنازع عليها بالجزء القبلى منها بمسطح بالغ 19 قيراط و21 سهم والتى وجدت وفق معاينة اللجنة الثلاثية منزرعة بمغروسات المانجو ومسورة ضمن مساحة أكبر بسور بعضه نباتى وبعضه بالدبش الأبيض فى وضع يد المدعى عليه الأول.

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

لا يمكنك نسخ محتوى هذه الصفحة