إخلاء المستأجر للتكرار: دليل شامل للمالكين

إخلاء التكرار في قوانين الايجارات

يواجه المالكين تحديات مع مستأجريهم مثل تأخر أو امتناع المستأجر عن دفع الإيجار وقد يلجأ المالك إلى إخلاء المستأجر وسنتناول في هذا المقال إخلاء المستأجر للتكرار ونقدم شرحا تفصيليا لخطوات و إجراءات هذه العملية مع التأكيد على المعايير القانونية و الحقوق التي يتمتع بها كل من المالك والمستأجر .

إخلاء المستأجر للتكرار

السند القانوني :

المادة (18 / ب ) من القانون رقم 136 لسنة 1981 التى تنص علي :

•  إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.
• ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر.
• فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال

ملحوظة :

لم يشترط في هذه الدعوى أن يسبقها إنذار بالتكليف بالوفاء  .

إخلاء التكرار في أحكام النقض

النص في المادة 18 / ب من القانون 136 لسنة 1981 على أنه :

إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها  المحكمة عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال” يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت بغير مبررات مقبولة، مما مؤداه أن الأعذار التي يبدبها المستأجر هي من أوجه الدفاع الجوهرية التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى، فمتى تمسك المستأجر بها وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها.

[الطعن رقم 9104 –  لسنــة 66 ق  –  تاريخ الجلسة 13 / 04 / 1998]

قضت محكمة النقض  في العديد من أحكامها بشأن التكرار :

ذلك أن النص في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 على أنه :

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية ……

فإذا تكرر امتناع  المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة، حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال “يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع استهدف بهذا النص أن يمنع المستأجر الذي مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها من إساءة استعمال التيسير المخول له بتفادي الحكم بالإخلاء بالوفاء بالاجرة قبل أقفال باب المرافعة المرة تلو الأخرى على نحو يتحقق به ثبوت ميله إلى المماطلة واتجاهه إلى إعنات المؤجر

مما مقتضاه

أن المحكمة المرفوع إليها طلب الإخلاء للتكرار هي وحدها دون غيرها المنوط بها التحقق من إساءة المستأجر استعمال الرخصة التي خولها المشرع بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفاديا بهذا السداد وحده إخلاء حتميا بما يقتضيه ذلك من بحث توافر شروط الإخلاء  في الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها.

[الطعن رقم 1123 –  لسنــة 69 ق  –  تاريخ الجلسة 14 / 06 / 2000]

مذكرة المؤجر في الاخلاء للتكرار

مذكرة

بدفاع / ……………….                             (المدعى)

ضـد

…………………..                               (المدعى عليه)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

• أولاً : الحكم بإخلاء المستأجر من الشقة موضوع عقد الإيجار المؤرخ  /   /    والموضحة الحدود والمعالم بصدر صحيفة افتتاح الدعوى وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها لتكرار تأخر المدعى عليه بالوفاء بالأجرة المستحقة .

ثانياً : إلزام المدعى عليه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

الدفـاع

أولاً : تكرار تأخر المستأجر (المدعى عليه) في الوفاء بالأجرة في مواعيدها المرة تلو الأخرى :

النص في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 على أنه:

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:  ….

ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية …… فإذا تكرر امتناع  المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة، حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال .

يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة

على أن المشرع استهدف بهذا النص أن يمنع المستأجر الذي مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها من إساءة استعمال التيسير المخول له بتفادي الحكم بالإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل أقفال باب المرافعة المرة تلو الأخرى على نحو يتحقق به ثبوت ميله إلى المماطلة واتجاهه إلى إعنات المؤجر.

مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الإخلاء للتكرار هي وحدها دون غيرها المنوط بها التحقق من إساءة المستأجر استعمال الرخصة التي خولها المشرع بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفاديا بهذا السداد وحده إخلاء حتميا بما يقتضيه ذلك من بحث توافر شروط الإخلاء في الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها.

[الطعن رقم 1123 –  لسنــة 69 ق  –  تاريخ الجلسة 14 / 06 / 2000]

ولما كان الثابت بالأوراق بأن المدعى قد أقام قبل ذلك الدعوى رقم ……… لسنة …….. تأسيساً على عدم قيام المدعى عليه الأجرة المستحقة عن أشهر ………. ، ………….. . وقد قام المدعى عليه قبل حجز لدعوى للحكم في هذه الدعوى بعرض الأجرة القانونية .

ولما كان الأمر كذلك

فإن المدعى عليه له سابقة تأخير سدد الأجرة وقد أساء استعمال التيسير المخول له بتفادي الحكم بالإخلاء في الدعوى السابقة مما حدى بالمدعي لإقامة هذه الدعوى لتكرار ودوام تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة .

كما أنه ليس هناك ثمة مبرراً لدى المدعى عليه في تأخره في سداد الأجرة المستحقة مرة تلو الأخرى مما يوجب على المحكمة القضاء بإخلائه من العين المؤجر وتسليمها خالية للمدعي .

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات .

الشروط القانونية لإخلاء المستأجر للتكرار

يحدد القانون شروطًا محددة لإخلاء المستأجر للتكرار، تختلف من دولة إلى أخرى. بشكل عام، يجب أن تتوافر الشروط التالية:

• تكرر تأخر المستأجر في دفع الإيجار:

يجب أن يكون التأخر في دفع الإيجار متكررا ، وليس مجرد مرة واحدة. يختلف عدد مرات التأخر المقبولة من دولة إلى أخرى.

• عدم وجود مبررات مقبولة:

يجب أن يكون التأخر في دفع الإيجار دون مبررات مقبولة. تقبل بعض الدول مبررات مثل فقدان المستأجر لعمله أو تعرضه لظروف استثنائية.

• الإنذار:

يجب على المالك أن يُنذر المستأجر كتابة قبل اتخاذ أي إجراءات قانونية . يحدد القانون مدة الإنذار ، والتي تختلف من دولة إلى أخرى.

• رفع دعوى قضائية:

إذا لم يستجب المستأجر للإنذار ، يمكن للمالك رفع دعوى قضائية  لإخلاء المستأجر.

خطوات إخلاء المستأجر للتكرار

1. توثيق التأخير في دفع الإيجار: يجب على المالك توثيق جميع حالات التأخر في دفع الإيجار، بما في ذلك تواريخ التأخر والمبالغ المتأخرة.
2. إرسال إنذار للمستأجر: يجب على المالك إرسال إنذار كتابة للمستأجر ، يحدد فيه مدة زمنية محددة لسداد الأجرة المتأخرة.
3. رفع دعوى قضائية: إذا لم يستجب المستأجر للإنذار ، يمكن للمالك رفع دعوى قضائية لإخلاء المستأجر.
4. الحصول على حكم قضائي: ستنظر المحكمة في الدعوى، وإذا ثبت أن الشروط القانونية لإخلاء المستأجر للتكرار متوافرة، ستصدر حكمًا بإخلاء المستأجر.
5. تنفيذ الحكم القضائي: بعد صدور الحكم القضائي، يمكن للمالك تنفيذ الحكم من خلال محضرين.

حقوق المستأجر في حالة إخلاءه للتكرار

الحصول على مهلة زمنية:

قد تمنح المحكمة المستأجر مهلة زمنية محددة لتصفية أموره ومغادرة العقار.

التعويض عن الأضرار:

قد يحق للمستأجر الحصول على تعويض عن الأضرار التي لحقت به جراء إخلائه.

نصائح للمالكين لتجنب مشكلات إخلاء المستأجر للتكرار:

• اختيار المستأجر بعناية: يجب على المالك التأكد من قدرة المستأجر على دفع الإيجار في الوقت المحدد قبل توقيع عقد الإيجار.
• كتابة عقد إيجار واضح: يجب أن يتضمن عقد الإيجار جميع الشروط المتعلقة بدفع الإيجار، بما في ذلك مدة الإيجار، ومبلغ الإيجار، وطريقة الدفع، والجزاءات في حالة التأخر أو الامتناع عن الدفع.
• التواصل مع المستأجر بانتظام: يجب على المالك التواصل مع المستأجر بانتظام للتأكد من عدم وجود أي مشكلات في دفع الإيجار.

أسئلة شائعة:

ما هي مدة الإنذار التي يجب على المالك إرسالها للمستأجر؟

تختلف مدة الإنذار من دولة إلى أخرى في مصر، على سبيل المثال ، مدة الإنذار هي 15 يومًا.

ما هي الحالات التي لا يجوز فيها إخلاء المستأجر للتكرار؟

لا يجوز إخلاء المستأجر للتكرار في بعض الحالات مثل:

1. إذا كان التأخر في دفع الإيجار بسبب ظروف استثنائية ، مثل فقدان المستأجر لعمله.
2. إذا كان المستأجر قد دفع الأجرة المتأخرة.

الخاتمة – إخلاء المستأجر للتكرار

ختاما:

لما تقدم عرضه يتبين أن تكرار امتناع المستأجر عن سداد الأجرة يشكل إخلالاً جسيماً بالتزاماته التعاقدية ، يهدد حقوق المؤجر واستقراره ، فإن إخلاء العين المؤجرة  يعد الحل العادل والمنصف لإنهاء هذا النزاع ونؤكد على حرصنا على احترام كافة أحكام القانون ، وندعو المحكمة الموقرة إلى إصدار حكمها العادل في هذه الدعوى.

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض