الإيجار المقترن بأجل واقف أو المعلق على شرط

الإيجار المؤجل والمعلق في القانون

تعرف علي أحكام الإيجار المقترن بأجل واقف أو المعلق على شرط حيث ان الإيجار من العقود الشائعة في حياتنا اليومية فهو ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

الإيجار المقترن

هذا المقال القانوني يجيب علي عدة تساؤلات بشأن عقد الايجار منها :

• ماذا لو تم ربط هذا العقد بأجل واقف أو بشرط؟
• ماذا يعني ذلك؟
• ما هي آثاره القانونية؟

الإيجار بأجل والمعلق

الإيجار عقد موقوف ينتهى بانقضاء مدته لذا يكون دائما مقترنا بأجل فاسخ والأجل الفاسخ  فى عقد الإيجار ليس وصفا فى العقد بالمعنى الدقيق لكلمة “الوصف” (modalities) ، فالوصف عارض طارئ على العقد يتصور تمام العقد بدونه ، أما المدة فى الإيجار فهي عنصر جوهرى فيه لا يتصور الإيجار بدونها.

لكن الإيجار قد يقترن بأجل واقف :

الأجل هنا يكون وصفا حقيقيا يدخل على عقد الإيجار 

مثال ذلك

أن يتفق الطرفان على أن يبدأ نفاذ عقد الإيجار بعد تمامه بمدة معينة

فيتم الإيجار فى شهر نوفمبر مثلا على ألا يبدأ نفاذه إلا فى أول يناير ، ويتم إيجار الأرض الزراعية فى شهر يونيه مثلا على ألا يبدأ نفاذه إلا فى شهر أكتوبر. ولا يكون لحلول الأجل أثر رجعى وفقا للقواعد العامة.

والأجل لابد أن يكون محقق الحصول ولو لم يعرف ميعاد حصوله بالضبط فيجوز أن يؤجر شخص المنزل الذى يسكن فيه على أن يبدأ الإيجار فى اليوم الذى تنتقل فيه من البلد فيخلى المنزل للمستأجر  هذا إذا كان انتقاله من البلد محققا وإلا كان ذلك شرطا واقفا لا أجلا واقفا

كذلك قد يؤجر شخص منزلا يقيم فيه أحد أقاربه

ويؤجل نفاذ الإيجار إلى موت هذا القريب الذى يسكن المنزل ، والموت كما هو معروف أجل لا شرط لأنه محقق الوقوع وإن كان لا يعرف ميعاد وقوعه.

وقد يعلق الإيجار على شرط واقف أو فاسخ

مثال الشرط الواقف أن يعلق المؤجر إيجار المنزل الذى يسكنه على شرط أن يشترى منزلا آخر لسكناه فهذا شرط واقف قد يتحقق فينفذ الإيجار وقد لا يتحقق فيسقط.

ومثال الشرط الفاسخ

أن يعلن المستأجر استئجاره للمنزل على شرط ألا يشترى منزلا آخر يسعى لشرائه فهذا شرط فاسخ قد يتحقق ويشترى المستأجر المنزل فينفسخ الإيجار قبل انقضاء مدته وقد لا يتحقق فيبقى الإيجار ساريا إلى انقضاء المدة ويجوز للمؤجر أن يشترط فسخ الإيجار فى حالة ما إذا نازعه المستأجر فى شيء وتبين أن ليس له حق فى هذه المنازعة

(نقض فرنسي 23 يونيه سنة 1973 دالوز 74 – 1 – 218 )

ولكن إذا اشترط المؤجر على المستأجر أنه لا يحق لهذا الأخير أن يرفع عليه دعوى بسبب الإيجار طول مدته ، اعتبر هذا الشرط باطلا لأنه مناف لطبيعة العقد ويخالف النظام العام وجاز للمستأجر بالرغم من وجود هذا الشرط أن يرفع دعوى ضد المؤجر دون أن يفسخ الإيجار.

 (نقض فرنسي 19 يناير سنة 1863 دالوز 63 – 1- 248 -أوبري ووروإسمان5 فقرة364 هامش21- انظر عكس بودري وفال1 فقرة 270)

وتوجد أمثلة أخرى للشرط الفاسخ يعلق فيها الإيجار على شرط الحصول على الترخيص الإداري اللازم لمباشرة المهنة أو الصناعة ، أو على شرط بيع المؤجر للعين المؤجرة ويلاحظ أنه لا يجوز فى جميع الأحوال أن يكون الشرط مخالفا للنظام العام فلا يجوز أن يتعارض مثلا مع حق المستأجر فى امتداد الإيجار طبقا لأحكام التشريعات الاستثنائية ، وبوجه عام لا يجوز أن يتعارض مع أحكام قانون إيجار الأماكن أو قانون الإصلاح الزراعي التى تعتبر من النظام العام

 (بلانيول وريبير 10 فقرة 428 ص 557)

الشرط واقفا كان أو فاسخا لا يكون له أثر رجعى خلافا للقاعدة العامة فى الشرط. :

ذلك أن الأثر الرجعى يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار فهذا العقد زمنى الأجرة فيه تقابل المنفعة والعقود الزمنية لا يكون لتحقيق الشرط فيها أثر رجعى وعلى ذلك لا يكون للشرط الواقف أثر رجعى.

وقد قضت محكمة الإسكندرية الكلية الوطنية بأن:

إذا باع شخص إلى آخر عينا والتزم بتسليمه إياه فى ميعاد معين واتفق الطرفان على أنه إذا لم يحصل التسليم فى الميعاد المحدد التزم البائع بدفع أجرة شهرية معينة فإن الاتفاق يتضمن عقدين:

• أولهما بيع بات
• والثانى إيجار صادر من المشترى إلى البائع معلق على شرط واقف هو عدم قيام البائع بتسليم المبيع فى الميعاد

 (الإسكندرية الكلية الوطنية 29 أبريل سنة 1950 مجلة التشريع والقضاء رقم 147 ص 500)

والغالب فى مثل هذه الحالة

أن نية المتعاقدين لم تنصرف إلى إيجار معلق على شرط واقف وإنما صرفت إلى شرط جزائي فرضه المشترى على البائع جزاء عدم تسليمه العين المبيعة فى الميعاد وقدر الشرط الجزائي بأجرة شهرية فتسرى إذا أخذ بهذا الرأى لا أحكام الإيجار بل أحكام الشرط الجزائي ويجوز تخفيضه

 (انظر سليمان مرقص فقرة 43 ص 55 هامش 2)

قضت محكمة النقض بأن:

 مفاد نص المادتين265 ،271/1 من القانون المدني أنه وإن كان كل الشرط والأجل وصفا بلحق الالتزام فأنهما يختلفان فى قوامهما اختلافا ينعكس أثره على الالتزام الموصوف فبينما لا يكون الالتزام المعلق على شرط محققا فى قيامه أو زواله إذا بالالتزام المضاف إلى أجل يكون محققا فى وجوده ولكن مؤجل النفاذ أو مؤجل القضاء.

ولما كان مفاد البند الخامس من عقد الإيجار والذى يقضى بأن مدة العقد سنة واحدة تبدأ من تاريخ صدور الترخيص ويجوز تجديدها لمدة أخرى ويصرح الطرف الأول المؤجر للطرف الثانى المستأجرين إلى حين أن يصدر الترخيص بإجراء التحسينات التى قد يرى الطرف الثانى إدخالها .

على أنه لا يجوز للطرف الثانى أن يبدأ فى افتتاح المكان المؤجر وتشغيله قبل الحصول على الترخيص ، أن عقدى الإيجار المعلق نفاذها على شرط مؤقت غير محقق الوقوع هو الحصول على الترخيص الإداري اللازم لمباشرة المهنة أو الصناعة ، باعتباره ليس مرتهنا بإدارة أحد طرفي الالتزام وإنما متصل أيضا بعامل خارجي هو إدارة الجهة الإدارية المختصة بإصدار الترخيص

(الطعن رقم 1914 لسنة  43 ق ص 234 جلسة 8/1/1978، الطعن رقم 2070 لسنة 51 س 36 ص 142 جلسة 24/1/1985، الطعن رقم 1804 لسنة 56 ق جلسة5/4/1990، الطعن رقم 1679 لسنة  54 ق جلسة 10/11/1991)

وبأنه المقرر فى قضاء محكمة النقض:

أن الشرط الواقف من شأنه نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المشروطة فيكون الالتزام فى فترة التعليق موجودا ليس مؤكدا فلا يجوز للدائن خلالها أن يتخذ الوسائل التنفيذية للمطالبة بحقه جبرا أو اختيارا طالما لم يتحقق الشرط ولمحكمة الموضوع تحصيل فهم الواقع فى الدعوى وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة والعبرة فى تكييف العلاقة القانونية هى بحقيقة ما عناه طرفاها منها وتعرف ذلك من سلطة محكمة الموضوع.

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على قوله (….) وهى أسباب سائغة تكفى لحمل الحكم المطعون فيه وتكييف لعلاقة الطاعنة بالمطعون ضده وعدم نفاذ التزام الأخير بإخلاء العين بانتهاء رابطة العمل قبل تحقق الشرط الواقف وهو قيام الطاعنة بتدبير سكن خاص له بواسطة المحافظة مهما طالت المدة طالما لم يتأكد بعد عدم تحقق الواقعة المشروطة وطالما لم يثبت حدوث غش أو خطأ من المطعون ضده.

(الطعن رقم 1804 لسنة 56 ق “غير منشور” جلسة 5/4/1990)

وبأنه لما كان من المقرر بنص المادة 25 رقم 124 لسنة 1960 بشأن نظام الإدارة المحلية – الذى صدر قرار التخفيض فى ظله أنه :

يجوز للمجلس التصرف بالمجان فى مال من أمواله الثابتة أو المنقولة أو تأجيره بإيجار أسمى أو بأقل من أجر المثل إلى شخص طبيعي أو معنوي بقصد تحقيق غرض ذي نفع عام . وذلك بعد موافقة الوزير المختص فى حدود ألف جنيه فى السنة المالية الواحدة .

 أما فيما يجاوز ذلك فيكون التصرف فيه بقرار من رئيس الجمهورية . وكان الثابت من الصورة الرسمية لتقرير الخبير  المودعة ضمن مستندات هذا الطعن أن مجلس المدينة قرر تخفيض أجرة الفندق موضوع النزاع إلى 46% عن عام 1967/1968 وتضمن إخطار المطعون ضده الأول بهذا القرار أنه لا يعتبر نافذا إلا بعد موافقة وزير الخزانة .

وقد أضاف الخبير أن هذه الموافقة لم ترد وكان تخفيض الأجرة بهذا القرار يتضمن تنازلا بلا مقابل عن مبلغ من النقود مستحق الأداء مما يتعين معه تعليق نفاذه على موافقة الوزير المختص طبقا لنص المادة 25 من القانون رقم 124 لسنة 1960 وكان مؤدى عدم موافقة الوزير على هذا القرار عدم نفاذه واعتباره كأن لم يكن بأثر رجعى منذ البداية عملا بحكم المادة 268 من القانون المدني

 (الطعن رقم 269 لسنة 49 ق  س 35 ص 168 جلسة 9/1/1984)

 وبأنه إذا كان المدلول الظاهر للاتفاق المبرم بين الطرفين هو التزام الطاعن باستغلال سينما لحساب المطعون عليه أن يجد هو أو المطعون عليه خلال أجل محدد مستغلا لها وعندئذ يتعهد الطاعن بدفع نصف الإيجار الذى يقدمه المستغل الجديد فإن مؤدى ذلك أن هذا الالتزام مقيد بشرط وجود هذا المستغل خلال الأجل المتفق عليه بحيث ينتهى بانقضاء ذلك الأجل وإذن فمتى كان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بإلزام الطاعن بنصف الإيجار  عن المدة التالية لانتهاء الأجل استنادا إلى عقد الاتفاق سالف الذكر ، يكون قد انحرف فى تفسير الاتفاق عن المعنى الظاهر له وفسخه مما يستوجب نقضه

(الطعن رقم 653 لسنة 25 ق س 12 ص 444 جلسة4/5/1961)

قواعد الإيجار بأجلو شرط القانوني

أولاً: التعريف:

1. الإيجار المقترن بأجل واقف:

هو عقد إيجار يتم الاتفاق فيه على بدء سريانه من تاريخ محدد في المستقبل، يُعرف باسم “الأجل الواقف”.

2. الإيجار المعلق على شرط:

هو عقد إيجار لا ينعقد إلا بتحقق شرط محدد، يُعرف باسم “الشرط الواقف”.

ثانياً: الفرق بين الأجل الواقف والشرط الواقف:

1. الأجل الواقف:

• محدد: تاريخ محدد بدقة.
• مؤكد: تحققه أمر مؤكد.
• غير مؤثر على انعقاد العقد: ينعقد العقد فور توقيعه، لكن لا يسري إلا ببلوغ الأجل.

2. الشرط الواقف:

• غير محدد: حدث غير محدد بزمان محدد.
• غير مؤكد: تحققه غير مؤكد.
• مؤثر على انعقاد العقد: لا ينعقد العقد إلا بتحقق الشرط.

ثالثاً: آثارهما القانونية:

1. الأجل الواقف:

• لا يبدأ سريان العقد إلا ببلوغه: لا يحق للمستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة قبل حلول الأجل.
• حق المؤجر في فسخ العقد: يحق للمؤجر فسخ العقد قبل حلول الأجل، مع تعويض المستأجر عن الأضرار التي لحقت به.
• عدم جواز التنازل عن الإيجار قبل حلول الأجل: لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار قبل حلول الأجل إلا بموافقة المؤجر.

2. الشرط الواقف:

• لا ينعقد العقد إلا بتحقق الشرط: لا يصبح العقد نافذاً إلا بتحقق الشرط.
• حق أي طرف في فسخ العقد قبل تحقق الشرط: يحق لأي من الطرفين فسخ العقد قبل تحقق الشرط دون تعويض.
• زوال الشرط يزول العقد: إذا زال الشرط زال العقد بأثر رجعي.

رابعاً: أمثلة من الواقع:

1. الإيجار المقترن بأجل واقف:

• استئجار شقة سكنية بعد 6 أشهر من تاريخ توقيع العقد.
• استئجار محل تجاري بعد انتهاء أعمال البناء.

2. الإيجار المعلق على شرط:

• استئجار شقة سكنية في حال حصول المستأجر على وظيفة جديدة.
• استئجار قطعة أرض لبناء مصنع بعد الحصول على التراخيص اللازمة.

الأسئلة الشائعة:

1. هل يمكن للمؤجر زيادة الأجرة قبل حلول الأجل الواقف؟

لا، لا يمكن للمؤجر زيادة الأجرة قبل حلول الأجل الواقف إلا بموافقة المستأجر.

2. ما هي مدة الإيجار المعلق على شرط؟

لا توجد مدة محددة للإيجار المعلق على شرط، وتستمر حتى زوال الشرط.

3. ما هي مسؤولية المؤجر في حال عدم تحقق الشرط؟

إذا لم يتحقق الشرط، لا يلتزم المستأجر بدفع الأجرة ويحق له استرداد أي مبالغ دفعها مُسبقاً.

عقد ايجار عقاري

أولًا، دعنا نتحدث عن عقد الإيجار العقاري. هذا النوع من العقود يتعامل مع استئجار العقارات مثل الشقق أو المحلات التجارية. إليك بعض النقاط المهمة حول عقد الإيجار العقاري:

1. صياغة العقد: يجب أن يكون العقد مكتوبًا بشكل واضح ومحدد. يمكنك الاستعانة بمحامي لصياغة العقد بشكل احترافي وضمان تضمين جميع التفاصيل المهمة.
2. مدة العقد: حدد مدة الإيجار بشكل واضح، مثل سنة واحدة أو أكثر. يمكن تجديد العقد بناءً على الاتفاق بين الطرفين.
3. الإيجار والتأمين: حدد قيمة الإيجار الشهري والتأمين المطلوب. يجب أن يتم دفع الإيجار في المواعيد المحددة.
4. الحفاظ على العقار: يجب على المستأجر الحفاظ على العقار واستخدامه بشكل صحيح وفقًا للاتفاق.
5. التنازل والتجديد: حدد شروط التنازل عن العقد وشروط تجديده.

بالنسبة للمحامي يمكنك الاستعانة بمحامي متخصص في قضايا الإيجارات. يمكن للمحامي أن يساعدك في فهم حقوقك وواجباتك ويقدم لك المشورة القانونية المناسبة.

إذا كنت بحاجة إلى نموذج عقد إيجار جاهز للتعديل والطباعة، يمكنك البحث عبر الإنترنت عن “نموذج عقد إيجار شقة” أو “صيغة عقد إيجار عقاري” للعثور على نماذج قابلة للتخصيص.

خاتمة

يُعد الإيجار المقترن بأجل واقف أو المعلق على شرط من الأدوات القانونية التي تُستخدم لتنظيم العلاقات التعاقدية بين المؤجر والمستأجر، مع مراعاة احتياجاتهما وظروفهما.

المراجع:

• القانون المدني المصري.
• شروح القانون المدني المصري.
• أحكام محكمة النقض المصرية.

الإيجار المقترن بأجل واقف أو المعلق على شرط

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض