تصرف عقاري لا يخضع لضريبة التصرفات

هل تبحث عن معلومات حول تصرف عقاري ومعرفة ما لا يخضع لضريبة التصرفات العقارية في مصر لعام 2024 ؟ يقدم لك هذا المقال الشامل تفصيلاً دقيقا عن كل ما يعفى من الضريبة مع شرح للمعايير والشروط المُتبعة.

محتويات المقال

هذا وتعتبر ضريبة التصرفات العقارية المستحدثة من الضرائب التي تفرضها الحكومة على كل عملية بيع أو شراء أو أي تصرف آخر في العقارات بنسبة 2.5% لكن ماذا عن بعض الحالات التي لا تخضع لهذه الضريبة؟

ومن ثم سنُناقش بالتفصيل جميع الحالات التي لا تخضع لضريبة التصرفات العقارية في مصر لعام 2024 مع شرح للمعايير والشروط المُتبعة لكل حالة مؤيدة باحكام المحكمة الادارية العليا.

تصرف عقاري بيع عرفي قبل 19-5-2013

عقود البيع العرفية المبرمة قبل 19/5/2013لا تخضع لضريبة التصرفات العقارية:

اصدرت المحكمة الادارية العليا حكما حديثا بجلسة 21/5/2023 قالت فيه :

أن التصرفات غير المشهرة السابقة على 19/5/2013 لا تخضع للضريبة المقررة بنص المادة (42) من القانــون91 لسنة 2005ذلك انه بموجب القرار بقانون رقم 101 لسنة 2012 – و المعمول به اعتبارا من 19/5/2013 وفقا لصريح نص المادة الأولى من القانون رقم 11 لسنة 2013 – تم تعديل نص المادة (42) بإضافة حكمين جديدين :

أولهما : أن المشرع استثنى العقارات و الأراضي الموجودة في القرى من الخضوع للضريبة .
ثانيهما : أضاف المشرع للنص عبارة ( و سواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة )

ومن ثم

فأن التصرفات غير المشهرة السابقة على 19/5/2013 لا تخضع للضريبة المقررة بنص المادة (42) من القانــون91 لسنة 2005

و آية ذلك

أن المشرع حينما أراد مد نطاق الضريبة على التصرفات العقاريـــة غير المشهرة ؛ أفصح عن ذلك بعبارة صريحة واضحة ، لا لبس فيها و لا غموض و أضاف عبارة ( و سواء كانت عقود هذه التصرفات مشـهرة أو غير مشهرة ) بموجب القرار بقانـون رقم 101 لسـنة 2012 و المعمول به اعتبارا من 19/5/2013 على النحو السالف بيانه

وقالت المحكمة ان:

الثابت من الأوراق أن التصرف الذي قام به الطاعن تم بموجب العقد العرفي المـــؤرخ 1/1/2013 و خلت الأوراق مما يفيد شهر العقد المذكور قبل 19/5/2013 كما لم تقدم جهة الإدارة دليلا على عدم صحة تاريخ عقد البيع المشار إليه .

و من ثم :

فإن هذا التصرف العقاري لا يخضع للضريبة بحسـبان أن الواقعة المنشئة الضريبة المقررة بنص المادة (42) من القانون رقم 91لسنة 2005 و قبل تعديلها بالقانونين رقمي 101 لسنة 2012 و 11 لسنة 2013 هي شهر التصرف و الذي بموجبه يتحدد المركز القانوني لطرفي التصرف في المواد العقارية ويتحقق به معنى تداول الثروة العقارية و هو ما لم يتوافر في حالة الطاعنالأمر الذي تضحى معه مطالبـة الطاعن بسداد ضريبة التصرفات العقارية على العقد المنوه عنه مخالفة صحيح حكم القانون مما يتعين معه القضاء ببطلانها مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمة الطاعن من المبلغ المطالب به.

الطعن رقم 29701 لسنة 65 بتاريخ : 2023/05/21 الدائرة الحادية عشر

قضاء الادارية كاملا بخروج التصرفات قبل 19/5/2013 من ضريبة التصرفات العقارية:

المحكمة الإدارية العليا

الدائرة الحادية عشرة – موضوع

بالجلسة المنعقدة علنا بمقر المحكمة . يوم الأحد الموافق ٢٠٢٣/٥/٢١

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن رقم ۲۹۷۰۱ لسنة ٦٥ فضائية عليا

المقام من : وزير المالية بصفته في الدعوى رقم ١٢٧٥٤ لسنة ١٦ ق بجلسة ۲۰۱٨/١١/٢٦

الإجراءات

أودع وكيل الطاعن – المحامي المقبول للمرافعة أمام المحكمة الإدارية العليا – قلم كتابها تقرير الطعن الماثل في الحكم الصادر عن محكمة القضاء الإداري في الدعوى رقم ١٢٧٥٤ لسنة ١٦ ق بجلسة ۲۰۱۸/۱۱/۲٦ ، بقبول الدعوى شكلا و رفضها موضوعا والزام الطاعن المصروفات.
وطلب الطاعن – للأسباب المبينة بتقرير الطعن الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه و اعتباره كان لم يكن ، و إلزام المطعون ضدهم المصروفات عن درجتي التقاضي. و تدوول نظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون الحادية عشرة على النحو المبين بمحاضر جلساتها
ثم قررت الدائرة إحالة الطعن إلى هذه الدائرة ، حيث جرى نظره على النحو المبين بمحاضر جلساتها ، و خلالها أودع نائب الدولة حافظة مستندات طويت على المستند المعلى بغلافها.
وبجلسة ۱۲ / ۲ / ۲۰۲۳ قررت المحكمة إصدار الحكم في الطعن بجلسة ۲۰۲۳/۳/۱۹ ثم قررت المحكمة من أجل النطق بالحكم لجلسة اليوم لإتمام المداولة ، حيث صدر الحكم و أودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع الايضاحات ، و بعد المداولة قانونا ومن حيث إن الطاعن يهدف من طعنه إلى طلب الحكم :

بقبوله شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه و القضاء مجددا بإلغاء قرار مأمورية ضرائب كفر الدوار أول الصادر بربط ضريبة تصرفات عقارية على عقد البيع المؤرخ ۲۰۱۳/۱/۱ بمبلغ مقداره ( ۱۹۹۳۲,۲۵ ) جنيها و ما يترتب على من آثار أخصها براءة ذمته من هذا المبلغ و إلزام الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات.

ومن حيث إن الطعن قد استوفي جميع أوضاعه و إجراءاته الشكلية المقررة قانونا وحيث إن عناصر الطعن الماثل – حسبما يبين من الأوراق تتلخص في أن:

الطاعن أقام دعواه المطعون على الحكم الصادر فيها ؛ بموجب صحيفة أودعت ابتداء قلم كتاب محكمة بندر كفر الدوار بتاريخ ٢٠١٦/٢/١٨ و قیدت بجدولها برقم ١٣ لسنة ۲۰۱٦ مدني حكومة بندر كفر الدوار طلب في ختامها الحكم ببراءة ذمته ، و من المبالغ المطالب بها من مأمورية الضرائب رئاسة المطعون ضدها الثاني و إلغاء كافة الآثار المترتبة على تلك المطالبة و إلزامهم بالمصروفات.

وذكر شرحاً للدعوى أنه:

بتاريخ ۲۰۱۳/۱/۱ قام بتحرير عقد بيع ابتدائي بينه و بين نجله …………. بخصوص قطعة أرض فضاء و ذلك لإنهاء إجراءات ترخيص بمجلس مدينة كفر الدوار، و فوجئ بمأمورية الضرائب تطالبه بسداد ضريبة تصرفات عقارية بواقع مبلغ مقداره (۱۹۹۳۳٫۲۵) جنيها ، فطعن على النموذج ۸ عقاري و و رفضت المأمورية استلامه فأرسله على يد محضر ونعى الطاعن على تلك المطالبة مخالفة القانون تأسيسا على أن التصرف غير خاضع للضريبة لعدم شهره ولكونه تم قبل صدور القانون المعمول به واختتم الطاعن صحيفة دعواه بطلباته المتقدم ذكرها.

وبجلسة ٢٠١٦/٥/٣٠ حكمت المحكمة:

بعدم اختصاصها ولائيا بنظر الدعوى و إحالتها بحالتها إلى محكمة القضاء الإداري للاختصاص و أبقت الفصل في المصروفات.

ونفاذا لما تقدم فقد أحيلت الدعوى إلى محكمة القضاء الإداري – دائرة البحيرة وقيدت بجدولها بالرقم المسطر بصدر هذا الحكم ، وجرى نظرها النحو المبين بمحاضر جلساتها.

وبجلسة ۲۰۱۸/١/٢٦ حكمت المحكمة :

بقبول الدعوى شكلا و رفضها موضوعا و إلزام الطاعن المصروفات.

وشيدت المحكمة قضاءها بعد استعراض المادة ٤٢ من القانون رقم ۹۱ لسنة ۲۰۰۵ بشأن الضريبة على الدخل المعدلة بالقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ و قبل تعديلها بالقانون رقم ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ و القانون رقم ۹۷ لسنة ۲۰۱۸ المادة ۱۱۷ من قانون الضريبة على الدخل المشار إليه على أن:

الثابت من الأوراق أن الطاعن قام ببيع قطعة أرض فضاء مساحتها ۲٦٥,٧٤ متر كائنة بمدخل كوبري كفر الدوار بمركز كفر الدوار بالبحيرة لابنه / . بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ خ ۲۰۱۳/۱ و الصادر بشأنه حكم صحة التوقيع في الدعوى رقم ٣٧٥١ لسنة ٢٠١٤ من محكمة بندر كفر الدوار الجزئية بجلسة ٢٠١٥/١/١١ .
و قد قامت مأمورية ضرائب كفر الدوار أول بربط ضريبة بنسبة ٢,٥% على الإيراد الناتج عن تصرف الطاعن في الأرض المبينة الحدود و المعالم بعقد البيع الابتدائي سالف الذكر ، فأقام الطاعن دعواه ابتغاء الحكم بإلغاء قرار مأمورية ضرائب كفر الدوار أول بربط ضريبة تصرفات عقارية على العقد المذكور بمبلغ ( ١٩٩٣٢,٢٥ ) جنيه .
و إذا كان ما تقدم وكان الطاعن يستند في نعيه على قرار ربط الضريبة المشار إليه إلى أن تصرفه من التصرفات المستثناة لعدم شهره و لكونه قد أبرم قبل العمل بالقانون رقم ١١ لسنة ٢٠١٣ ، و إذ كان من المقرر أن عقد البيع الابتدائي يعد دليلا على حصول التصرف في العقارات بما يتوافر به تحقق الواقعة المنشئة للضريبة و هي تحقيق الربح سواء تم تسجيل هذه التصرفات أو لم يتم .
و إذ لم يقدم الطاعن أية مستندات أو دليل على توافر أي حالة من الحالات المستثناة من الخضوع للضريبة في شأنه ، فمن ثم فإن دعواه تغدو فاقدة لسندها القانوني خليقة بالرفض وخلصت المحكمة إلى قضائها سالف الذكر.

وإذ لم يلق هذا القضاء قبولاً لدى الطاعن فقد أقام طعنه الماثل ناعيا على الحكم المطعون عليه مخالفة القانون تطبيقه و تأويله، تأسيسا على أسباب حاصلها أن الطاعن قام بتحرير عقد البيع لابنه حتى يتسنى الخطأ في له استخراج ترخيص بالبناء عليها و ليس بقصد البيع و الشراء و قبض الثمن فهو تصرف يتسم بالصورية بين الطاعن و ابنه ، و من جهة أخرى.

فإنه تصرف غير مشهر و مبرم بتاريخ ٢٠١٣/۱/۱ أي قبل العمل بالقانون رقم ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ و الذي أخضع بموجبه التصرفات غير المشهرة للضريبة و بناء عليه لا يخضع للضريبة. واختتم الطاعن تقرير الطعن بطلباته المتقدمة.

ومن حيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن الطعن أمام المحكمة الإدارية العليا يطرح المنازعة في الحكم المطعون فيه برمتها أمامها ، ويفتح الباب أمامها لتزن الحكم المطعون فيه بميزان القانون ، وزنًا مناطه استظهار ما إذا كانت قد قامت به حالة أو أكثر من الحالات التي تعيبه فتلغيه ثم تنزل حكم القانون في المنازعة ، أم أنه لم تقم به حالة من تلك الحالات وكان صائبا في قضائه فتبقي عليه وترفض الطعن .

ومن ثم فللمحكمة أن تنزل حكم القانون في المنازعة على الوجه الصحيح ، غير مقيدة في ذلك بأسباب الطعن طالما أن المرد هو مبدأ المشروعية نزولًا على سيادة القانون ، أي أنها تنزل على الحكم المطعون فيه والقرار المطعون فيه صحيح حكم القانون.

ومن حيث إن المادة ( ٤٢ ) من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم ۹۱ لسنة ٢٠٠٥ تنص على

أن تفرض ضريبة بسعر ( ٢,٥%) و بغير أي تخفيض على إجمالي الإيرادات الناتجة عن التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدن سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها ، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك و سواء كانت إقامة المنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير.

وتستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث في العقارات التي آلت إليه من مورثه كذلك تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم بحالتها عند الميراث و التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.

وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار المصلحة بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقا لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ ا وبتاريخ ۲۰۱۲/۱٢/٦ صدر القرار بقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم ۹۱ لسنة ۲۰۰٥ وتقرير بعض التيسيرات الضريبية والمساهمة في تحقيق العدالة الاجتماعية والحد من حالات التهرب الضريبي .

و تضمن استبدال المادة (٤٢ ) من القانون المذكور بالنص التالي:

تفرض ضريبة بسعر ( ٢,٥%) و بغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها ، عدا القرى ، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك ، وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير ، و سواء كانت هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.

وبتاريخ ۲۰۱۳/٥/١٨ صدر القانون رقم ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم ۹۱ لسنة ۲۰۰٥ و تعديلاته و المعدل بالقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ ، ونشر بالجريدة الرسمية بذات التاريخ بالعدد ۲۰ مكرر ، و نص في المادة الأولى منه على أن:

يعدل تاريخ العمل بأحكام القرار بقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم ۹۱ لسنة ٢٠٠٥ و تعديلاته ، ليسري اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون.

و تنص المادة الثانية من القانون ذاته على أن:

يستبدل بنصوص المواد أرقام من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته النصوص مادة (٤٢) تفرض ضريبة بسعر ( ٢,٥ % ) و بغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف التالية في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها ، عدا القرى ، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها و سواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك و سواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير ، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.

و بتاريخ ۲۰۱۸/۷/۲٥ صدر القانون رقم ١٨٥ لسنة ۲۰۱٨ و نشر بالجريدة الرسمية بذات التاريخ ، متضمنا استبدال المادة (٤٢) من قانون الضريبة على الدخل بالنص التالي:

تفرض ضريبة بسعر ( ٢,٥%) و بغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها ، عدا القرى ، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك و سواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير ، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة

وحيث إن مفاد ما تقدم:

أنه و بموجب نص المادة (٤٢) من القانون رقم ۹۱ لسنة ٢٠٠٥ ؛ فرض المشرع ضريبة بسعر ( ٢,٥٪ ) و بغير أي تخفيض على إجمالي الإيرادات الناتجة عن التصرف في العقارات المبنية أو راضي داخل كردون المدن ، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها ، و سواء كان و التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه او وحدة سكنية منه أو غير ذلك ، و سواء كانت المنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير.

و بموجب القرار بقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ – و المعمول به اعتبارا من ۲۰۱۳/۵/۱۹ وفقا لصريح نص المادة الأولى من القانون رقم ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ – تم تعديل نص المادة (٤٢) بإضافة حكمين جديدين:

أولهما : أن المشرع استثنى العقارات و الأراضي الموجودة في القرى من الخضوع للضريبة.
ثانيهما : أضاف المشرع للنص عبارة و سواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة. ثم صدر القانون رقم ١٨٥ لسنة ۲۰۱۸ مؤكدا على استثناء العقارات و الأراضي الموجودة في القرى من الخضوع للضريبة ، و الإبقاء على عبارة ( و ) سواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة) في نص المادة (٤٢) من القانون سالف البيان.

و حيث إن الضريبة على التصرفات العقارية هي ضريبة مباشرة تفرض على الأموال العقارية عند تداولها ، و على إجمالي الإيراد الناتج عن التصرف فيها ، و لما كان التصرف في العقارات المبنية و الأراضي ؛ إنما يقصد به تداول الثروة العقارية بين الأشخاص ، أي خروج العقار عن ملك المتصرف و دخوله في ملك المتصرف إليه.

و حيث إنه من المستقر عليه قضاء أن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بشهرها بطريق التسجيل وفقا لأحكام القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بشأن تنظيم الشهر العقاري و التي تنص المادة ( ٩ ) منه على أن التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا بالنسبة إلى غيرهم. ولا يكون التصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن ؛ و من ثم تكون الواقعة المنشئة الضريبة المقررة بنص المادة (٤٢) من القانون رقم ۹۱ لسنة ۲۰۰۵ و قبل تعديلها بالقانونين رقمي ١٠١ لسنة ۲۰۱۲ و ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ هي شهر التصرف إذ بها يتحدد المركز القانوني لطرفي التصرف في المواد العقارية و يتحقق به معنى تداول الثروة العقارية.

ومؤدى ذلك و لازمه أن التصرفات غير المشهرة السابقة على ٢٠١٣/٥/١٩ ؛ لا تخضع للضريبة المقررة بنص المادة (٤٢) من القانون ، و آية ذلك أن المشــــــرع حينما أراد مد نطاق الضريبة على التصرفات العقارية غير المشهرة أفصح عن ذلك بعبارة صريحة واضحة ، لا لبس فيها و لا غموض ، و أضاف عبارة و سواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة بموجب القرار بقانون رقم ١٠١ لسنة ٢٠١٢ و المعمول به اعتبارا من ۲۰۱۳/٥/١٩ على النحو السالف بيانه.

و حيث إنه ترتيبا على ما تقدم ؛ و لما كان الثابت من الأوراق أنه بتاريخ ۲۰۱۳/۱/۱ باع الطاعن إلى ابنه / ؛ قطعة أرض فضاء مساحتها ۲۷۰ متر مربع و الكائنة بمدخل كوبري كفر الدوار بمركز كفر الدوار نظير مبلغ مقداره ( ۷۹۷۳۳۰ ) جنيها ، و بتاريخ ۲۰۱٥/۱/۱۱ حصل المشتري المذكور على حكم بصحة توقيع الطاعن على عقد البيع المشار إليه في الدعوى رقم ٣٧٥١ لسنة ٢٠١٤م.ح بندر كفر الدوار .

و بناء عليه قامت مأمورية ضرائب كفر الدوار أول بربط ضريبة التصرفات العقارية على الطاعن بنسبة ٢,٥ ٪ من إجمالي الإيراد الناتج عن التصرف في قطعة الأرض المشـ ـار إليها و مطالبة الطاعن بتاريخ ۹/۱۷/۲۰۱٥ بسداد مبلغ مقداره ( ۱۹۹۳۳۰,٢٥ ) جنيها قيمة الضريبة المستحقة على التصرف ، فتظلم الطاعن من هذه المطالبة ثم أقام دعواه بطلباته سالفة البيان.

ولما كان ما تقدم و كان الثابت من الأوراق أن:

التصرف الذي قام به الطاعن تم بموجب العقد العرفي المؤرخ ۲۰۱۳/۱/۱ ، و خلت الأوراق مما يفيد شهر العقد المذكور قبل ٢٠١٣/٥/١٩ كما لم تقدم جهة الإدارة دليلا على عدم صحة تاريخ عقد البيع المشار إليه و من ثم فإن هذا التصرف العقاري لا يخضع للضريبة بحسبان أن الواقعة المنشئة الضريبة المقررة بنص المادة (٤٢) من القانون رقم ٩١ لسنة ۲۰۰٥ و قبل تعديلها بالقانونين رقمي ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ و ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ ؛ هي شهر التصرف، و الذي بموجبه يتحدد المركز القانوني لطرفي التصرف في المواد العقارية .

و يتحقق به معنى تداول الثروة العقارية ، و هو ما لم يتوافر في حالة الطاعن ، الأمر الذي تضحى معه مطالبة الطاعن بسداد ضريبة التصرفات العقارية على العقد المنوه عنه ؛ مخالفة صحيح حكم القانون و غير قائمة على سند يبررها ، مما يتعين معه القضـاء ببطلانها مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمة الطاعن من المبلغ المطالب به.

وحيث إن الحكم المطعون فيه قد غاير هذا النظر فإنه يكون قد صدر مخالفا صحيح حكم القانون، مما تقضي معه المحكمة بإلغائه و ببطلان مطالبة الطاعن بسداد ضريبة التصرفات العقارية بواقع مبلغ مقداره (۱۹۹۳۳٫۲۵) جنيها مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمته من المبلغ المطالب به.

وحيث إن من يخسر الطعن يلزم مصروفاته عملاً بالمادة (١٨٤) من قانون المرافعات.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه وببطلان مطالبة الطاعن بسداد ضريبة التصرفات العقارية بواقع مبلغ مقداره (١٩٩٣٣,٢٥) جنيها مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمة الطاعن من المبلغ المطالب به، وألزمت الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات عن درجتي التقاضي

تصرفات عقاري بالبيع داخل القري

الأراضي التى تقع داخل زمام القری لا تخضع لضريبة التصرفات العقارية:

اصدرت المحكمة الادارية العليا حكما بجلسة 28/8/2021 تضمن ان:

المشرع طبقًا لصريح نص المادة (42) من قانون الضريبة على الدخل– قد استثنى التصرفات الواقعة على الأراضي المعدة للبناء أو العقارات المبنية وسواء كان هذا التصرف مشهر أو غير مشهر فقد أخرجها المشرع جميعها من نطاق الخضوع لضريبة التصرفات العقارية متى كانت الأرض محل التصرف تقع داخل زمام القری .

حيث أكد بالألفاظ والعبارات شديدة الدقة على أن:

تفرض ضريبة بسعر (2,5%) على إجمالي قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها، عدا القرى، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملًا العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.

وجاء بحيثيات الحكم انه :

لما كانت الأرض محل التداعي تقع داخل زمام قرية أبو سليم مركز بنى سويف الأمر الذى يكون معه قرار الجهة الإدارية المطعون فيه بإخضاع هذا التصرف لضريبة التصرفات العقارية قد صدر بالمخالفة لأحكام القانون، الأمر الذى يتعين معه القضاء بإلغاء القرار المطعون فيه الصادر من مصلحة الضرائب المصرية بربط ضريبة التصرفات العقارية على المطعون ضده عن قطعة الأرض ، وما يترتب على ذلك من آثار، أخصها براءة ذمة المطعون ضده من مبلغ المطالبة .

وقالت المحكمة انه:

لا وجه للمحاجة أو المجادلة فى ذلك بما ورد بتقرير الطعن الماثل من قطعة الأرض المشار إليها تقع ببندر بنى سويف وهى داخل مدينة بنى سويف وتبعيتها لقرية أبو سليم فهي حيازة زراعية فقط، أما القطعة نفسها فهي داخل كردون مدينة وبندر بنى سويف تأسيسًا على أن:

الثابت من الشهادات الرسمية الصادرة من مصلحة الشهر العقاري والتوثيق (مأمورية السجل العيني) المرفقة بحافظة المستندات التى قدمها المطعون ضده بجلسة 9/8/2016 أن قطعة الأرض المشار إليها تقع بزمام قرية نزلة أبو سليم ومن ثم تعد مستثناة من الخضوع لضريبة التصرفات العقارية.

الطعن رقم 102022 لسنة 63 بتاريخ 28/08/2021 الدائرة الحادية عشر

الحكم بخروج التصرفات داخل القري عن ضريبة التصرفات العقارية كاملا:

المحكمة الإدارية العليا

الدائرة الحادية عشرة (موضوع)

بالجلسة المنعقدة علنا يوم السبت الموافق ۲۰۲۱/۸/۲۸

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن رقم ١٠٢۰۲۲ لسنة ٦٣ ق. عليا

المقام من :

١ – وزير المالية بصفته

٢ – رئيس مصلحة الضرائب المصرية بصفته ٣- وكيل وزارة المالية ببنى سويف بصفته

في الحكم الصادر من محكمة القضاء الإداري ببنى سويف الدائرة (الأولى) بجلسة ۲۰۱۷/۷/۱۳ في الدعوى رقم ٥٦٨٢ لسنة ٣ ق

الإجراءات :

إنه في يوم الاثنين الموافق ۲۰۱۷/۸/۱۸ أودعت هيئة قضايا الدولة بصفتها نائبة عن الطاعنين تقرير الطعن الماثل قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا قيد بالرقم المبين بعالية فى الحكم الصادر من محكمة القضاء الإداري ببنى سويف الدائرة (الأولى) فى الدعوى رقم ٥٦٨٢ لسنة ٣ ق بجلسة ۲۰۱۷/۷/۱۳ والقاضي منطوقه:

بقبول الدعوى شكلا وفى الموضوع بإلغاء قرار مصلحة الضرائب المصرية بربط التصرفات – العقارية على المدعى عن قطعة الأرض المبيعة بتاريخ ۲۰۱٥/۱/۱۳ الكائنة بالقطع ٥٣، ٥٤ بحوض الجزيرة نمرة ۳ قسم أول زمام ناحية قرية أبو سليم مركز بنى سويف، وما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمته من مبلغ المطالبة ومقداره (۱۳۲٥٥٦) جنيها ، وألزمت الجهة الإدارية المصروفات.

وطلب الطاعنون للأسباب الواردة بتقرير الطعن الحكم بقبول الطعن شكلا ، وبوقف تنفيذ وإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددًا برفض الدعوى، وإلزام المطعون ضده المصروفات عن درجتي التقاضي.

وأودعت هيئة مفوضي الدولة تقريرًا بالرأي القانوني في الطعن. وتدوول نظر الطعن أمام هذه المحكمة – بعد إحالته إليها من الدائرة الحادية عشرة (فحص) – على النحو الثابت بمحاضر جلساتها، وبجلسة ۲۰۲١/٤/٢٥ حكمت المحكمة :

بوقف الطعن لمدة شهر نتيجة عدم قيام الجهة الإدارية الطاعنة بإعلان المطعون ضده بتقرير الطعن، وقام الحاضر عن الجهة الإدارية بتعجيل الطعن خلال المواعيد المقررة وتدوول نظر الدعوى على النحو المبين بمحاضر الجلسات، وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم ، وبها صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه ومنطوقه لدى النطق به.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الإيضاحات، والمداولة قانونا وومن حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية المقررة قانونًا، ومن ثم فهو مقبول شكلا.

وحيث إنه عن موضوع الطعن فإن عناصر المنازعة الماثلة – حسبما يبين من الأوراق – تخلص في أن المطعون ضده أقام الدعوى الصادر فيها الحكم المطعون فيه بتاريخ ٢٠١٦/٥/٢٦ وطلب في ختامها:

الحكم بقبول الدعوى شكلًا، وبوقف تنفيذ وإلغاء قرار مصلحة الضرائب المصرية بربط التصرفات العقارية على المدعى عن قطعة الأرض المبيعة بتاريخ ٢٠١٥/۱/۱۳ الكائنة بالقطع ٥٣، ٥٤ بحوض الجزيرة نمرة ۳ قسم أول زمام ناحية قرية أبو سليم مركز بنى سويف، وما يترتب على ذلك من آثار ، أخصها براءة ذمته من مبلغ المطالبة ومقداره (۱۳۲٥٥٦) جنيها، وإلزام جهة الإدارة المصروفات.

وبجلسة ۲۰۱۷/۷/۱۳ أصدرت محكمة القضاء الإداري حكمها المطعون فيه القاضي منطوقه:

بقبول الدعوى شكلًا، وفى الموضوع بإلغاء قرار مصلحة الضرائب المصرية بربط التصرفات العقارية على المدعى عن قطعة الأرض المبيعة بتاريخ ۲۰۱٥/۱/۱۳ الكائنة بالقطع ٥٣، ٥٤ بحوض الجزيرة نمرة قسم أول زمام ناحية قرية أبو سليم مركز بنى سويف، وما يترتب على ذلك من آثار، أخصها براءة ذمته من مبلغ المطالبة ومقداره (١٣٢٥٥٦) جنيها، وألزمت الجهة الإدارية المصروفات.

وشيدت المحكمة بنيان حكمها المطعون فيه تأسيسا على:

أن الأرض محل التداعي تقع داخل زمام قرية أبو سليم مركز بنى سويف – وفقًا لما هو ثابت بالمستندات المقدمة من المدعى – فمن ثم فإن هذه الأرض تعد مستثناة من الخضوع لضريبة التصرفات العقارية سواء كان التصرف عليها مشهر أو غير مشهر، الأمر الذى يكون معه قرار الجهة الإدارية المطعون فيه بإخضاع هذا التصرف لضريبة التصرفات العقارية قد صدر بالمخالفة لأحكام القانون.

الأمر الذى يتعين معه القضاء بإلغاء القرار المطعون فيه الصادر من مصلحة الضرائب المصرية بربط ضريبة التصرفات العقارية على المدعى عن قطعة الأرض بتاريخ ٢٠١٥/۱/۱۳ الكائنة بالقطع ٥٣، ٥٤ بحوض الجزيرة نمرة ٣ قسم أول زمام ناحية قرية أبو سليم مركز بنى سويف، وما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمته من مبلغ المطالبة ومقداره (١٣٢٥٥٦) جنيها.

وإذ لم يلق هذا القضاء قبولا لدى الجهة الإدارية الطاعنة، فقد أقامت طعنها الماثل ناعيه على الحكم المطعون فيه مخالفته للقانون والخطأ فى تطبيقه وتأويله، تأسيسا على أن رض المشار إليها تقع ببندر بنى سويف وهى داخل مدينة بنى سويف وتبعيتها لقرية أبو سليم حيازة زراعية فقط، أما القطعة نفسها فهي داخل كردون مدينة وبندر بنى سويف، وتخضع لحكم المادة (٤٢) سالفة الذكر وخلصت الجهة الإدارية الطاعنة فى ختام تقرير الطعن إلى طلب الحكم بطلباتها آنفة البيان.

ومن حيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن الطعن أمام المحكمة الإدارية العليا :

يطرح المنازعة في الحكم المطعون فيه برمتها أمامها ويفتح الباب أمامها لتزن الحكم المطعون فيه بميزان القانون، وزنًا مناطه استظهار ما إذا كانت قد قامت به حالة أو أكثر من الحالات التى تعيبه، فتلغيه ثم تنزل حكم القانون في المنازعة، أم أنه لم تقم به حالة من تلك الحالات وكان صائبا في قضائه فتبقى عليه وترفض الطعن، ومن ثم فللمحكمة أن تنزل حكم القانون في المنازعة على الوجه الصحيح غير مقيدة بأسباب الطعن طالما أن المرد هو مبدأ المشروعية نزولا على سيادة القانون، أي أنها تنزل على الحكم المطعون فيه والقرار المطعون فيه حكم القانون.

ومن حيث إن المادة (٤٢) من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم (٩١) لسنة ٢٠٠٥ وتعديلاته تنص على أن:

تفرض ضريبة بسعر (٢.٥%) وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها، عدا القرى، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة .

ومن حيث إن الثابت من مستندات الطعن الماثل أن:

المطعون ضده يمتلك قطعة الأرض الكائنة بالقطع 53، 54 بحوض الجزيرة نمرة ٣ قسم أول زمام ناحية قرية أبو سليم مركز بنى سويف البالغ مساحتها 635 م، وقام المدعى بالتصرف فى هذه الأرض بالبيع بموجب العقد المؤرخ ۲۰۱٥/۱/۱۳ مقابل ثمن مقداره (۵۳۰٢٢٥٠) جنيها .

وبتاريخ ٢٠١٦/٥/٢٢ نما إلى علمه تحرير نموذج ۸ عقاري من قبل مأمورية ضرائب بنى سويف بمطالبته بأداء مبلغ مقداره (١٣٢٥٥٦) جنيها قيمة ضريبة التصرفات العقارية المستحقة عليها بواقع ٢,٥ نظير قيامه بالتصرف بالبيع في قطعة الأرض محل التداعي.

وكان المشرع طبقا لصريح نص المادة (٤٢) من قانون الضريبة على الدخل والمستبدلة بالقانون رقم (۱۱) لسنة ٢٠١٣ قد استثنى التصرفات الواقعة على الأراضي المعدة للبناء أو العقارات المبنية وسواء كان هذا التصرف مشهر أو غير مشهر فقد أخرجها المشرع جميعها من نطاق الخضوع لضريبة التصرفات العقارية متى كانت الأرض محل التصرف تقع داخل زمام القرى

حيث أكد بالألفاظ والعبارات شديدة الدقة على أن تفرض ضريبة بسعر (٢,٥%) على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها، عدا القرى سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.

ومن حيث إنه متى كان ذلك:

ولما كانت الأرض محل التداعي تقع داخل زمام قرية أبو سليم مركز بني سويف – وفقًا لما هو ثابت بالمستندات المقدمة من المطعون ضده – فمن ثم فإن هذه الأرض تعد مستثناة من الخضوع لضريبة التصرفات العقارية سواء كان التصرف عليها مشهر أو غير مشهر الأمر الذى يكون معه قرار الجهة الإدارية المطعون فيه بإخضاع هذا التصرف لضريبة التصرفات العقارية قد صدر بالمخالفة لأحكام القانون.

الأمر الذى يتعين معه القضاء بإلغاء القرار المطعون فيه الصادر من مصلحة الضرائب المصرية بربط ضريبة التصرفات العقارية على المطعون ضده عن قطعة الأرض بتاريخ ۲۰۱۵/۱/۱۳ الكائنة بالقطع ٥٣، ٥٤ بحوض الجزيرة نمرة ٣ قسم أول زمام ناحية قرية أبو سليم مركز بنى سويف وما يترتب على ذلك من آثار، أخصها براءة ذمة المطعون ضده من مبلغ المطالبة ومقداره (١٣٢٥٥٦) جنيها.

وإذ ذهب الحكم المطعون فيه هذا المذهب فإنه :

يكون قد أصاب وجه الحق فيما قضى به، ويضحى الطعن عليه فاقدًا لسنده الصحيح من الواقع والقانون جديرًا بالرفض ولا وجه للمحاجة أو المجادلة في ذلك بما ورد بتقرير الطعن الماثل من قطعة الأرض المشار إليها تقع ببندر بنى سويف وهى داخل مدينة بنى سويف وتبعيتها لقرية أبو سليم فهي حيازة زراعية فقط،

أما القطعة نفسها فهي داخل كردون مدينة وبندر بنى سويف تأسيسا على أن الثابت من الشهادات الرسمية الصادرة من مصلحة الشهر العقاري والتوثيق مأمورية السجل العيني المرفقة بحافظة المستندات التي قدمها المطعون ضده بجلسة ۲۰۱٦/٨/٩ أن قطعة الأرض المشار إليها تقع بزمام قرية نزلة أبو سليم ومن ثم تعد مستثناة من الخضوع لضريبة التصرفات العقارية.

ومن حيث إن من يخسر الطعن يلزم بمصروفاته عملًا بحكم المادة (١٨٤) من قانون المرافعات. فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة :

بقبول الطعن شكلًا، ورفضه موضوعا، وألزمت الجهة الإدارية الطاعنة المصروفات.

خلاصة الحالات التي لا تخضع لضريبة التصرفات العقارية

تصرفات الوارث:

تصرف الوارث في العقار الموروث خلال 5 سنوات من تاريخ الوفاة: يُعفى الوارث من ضريبة التصرفات العقارية عند بيعه أو التنازل عن العقار الموروث خلال 5 سنوات من تاريخ وفاة المورث، بشرط أن يكون قد آلت إليه ملكية العقار بحالتها عند الميراث.

تصرفات الوارث في العقار الموروث بعد 5 سنوات من تاريخ الوفاة:

البيع لأول مرة:

يُعفى الوارث من ضريبة التصرفات العقارية عند بيعه للعقار الموروث لأول مرة بعد 5 سنوات من تاريخ الوفاة، بشرط أن يكون قد آلت إليه ملكية العقار بحالتها عند الميراث.

البيع للمرة الثانية أو أكثر:

يُخضع الوارث لضريبة التصرفات العقارية عند بيعه للعقار الموروث للمرة الثانية أو أكثر بعد 5 سنوات من تاريخ الوفاة.

تصرفات الزوجة والأولاد:

التنازل عن العقار للزوجة أو الأولاد: يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية عند التنازل عن العقار للزوجة أو الأولاد في أي وقت، سواء كان التنازل هبة أو بيعًا.

بيع الزوجة أو الأولاد للعقار:

بيع الزوجة أو أحد الأولاد للعقار لأول مرة:

يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية عند بيع الزوجة أو أحد الأولاد للعقار لأول مرة، بشرط أن يكون قد تم شراء العقار أو الحصول عليه من خلال الميراث.

بيع الزوجة أو أحد الأولاد للعقار للمرة الثانية أو أكثر:

يُخضع لضريبة التصرفات العقارية عند بيع الزوجة أو أحد الأولاد للعقار للمرة الثانية أو أكثر.

الوحدات السكنية تحت الإنشاء:

شراء الوحدات السكنية تحت الإنشاء:

يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء الوحدات السكنية تحت الإنشاء من شركات التطوير العقاري أو المقاولين، بشرط أن يتم تسجيل العقد في الشهر العقاري خلال 6 أشهر من تاريخ توقيعه.

بيع الوحدات السكنية تحت الإنشاء:

بيع الوحدات السكنية تحت الإنشاء لأول مرة:

يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية عند بيع الوحدات السكنية تحت الإنشاء لأول مرة، بشرط أن يتم تسجيل العقد في الشهر العقاري خلال 6 أشهر من تاريخ توقيعه.

بيع الوحدات السكنية تحت الإنشاء للمرة الثانية أو أكثر:

يُخضع لضريبة التصرفات العقارية عند بيع الوحدات السكنية تحت الإنشاء للمرة الثانية أو أكثر.

الوحدات التجارية التي لم يتجاوز صافي الربح من إيجارها السنوي مبلغ 24,000 جنيه:

شراء الوحدات التجارية التي لم يتجاوز صافي الربح من إيجارها السنوي مبلغ 24,000 جنيه يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء الوحدات التجارية التي لم يتجاوز صافي الربح من إيجارها السنوي مبلغ 24,000 جنيه.

الخاتمة

تُعدّ ضريبة التصرفات العقارية من أهمّ الضرائب التي تُفرض على المعاملات العقارية، بهدف تنظيم السوق العقاري وضمان تحصيل إيرادات للدولة.

ولكن، توجد بعض الحالات التي لا تخضع لضريبة التصرفات العقارية، والتي تهدف إلى تشجيع بعض الأنشطة أو حماية بعض الفئات.

وقد تمّ حصر هذه الحالات في قانون ضريبة التصرفات العقارية، ونذكر من أهمّها:

التصرفات التي تتم بين الأصول والفروع في الدرجة الأولى.
التصرفات التي تتم بين الزوجين.
التصرفات التي تتم بغير مقابل.
التصرفات التي تتم تنفيذاً لحكم قضائي.
التصرفات التي تتم لصالح الدولة أو الهيئات العامة.

وتعد هذه الاستثناءات ضرورية لتحقيق التوازن بين أهداف الدولة المالية واحتياجات المجتمع.

ولكن، يجب التأكيد على أنّ هذه الاستثناءات قد تُستخدم أحياناً للتهرب من دفع الضريبة لذلك يجب على الجهات المختصة مراقبة هذه التصرفات بدقة.

وختاما نؤكد على أهمية ضريبة التصرفات العقارية في تنظيم السوق العقاري وضمان تحصيل إيرادات للدولة ونشدّد على ضرورة مراجعة قانون ضريبة التصرفات العقارية بشكل دوري لضمان تحقيق أهدافه.

انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .