ضريبة الثروة العقارية: كل ما يجب عليك معرفته

الثروة العقارية في مصر

تعرف علي احكام ضريبة الثروة العقارية حيث ان الضريبة علي إيرادات الثروة العقارية هي النوع الخامس من الضريبة علي الدخل للأشخاص الطبيعيين وتقع في الباب الخامس من الكتاب الثاني من قانون الضريبة العامة علي الدخل رقم 91 لسنة 2005 المواد من 37 إلى 45 .

الثروة العقارية في قانون ضريبة الدخل

التساؤل الذي يبدوا منطقيا :

ما هو المقصود بإيرادات الثروة العقارية؟

حددت المادة 37 من قانون الضريبة علي الدخل المقصود بالضريبة علي الثروة العقارية بأن أوضحت مشتملات الإيرادات الخاضعة للضريبة وعددتها وهي :

1.   إيرادات العقارات المبنية المؤجرة وفقاً لأحكام القانون المدني .
2.  إيرادات الوحدات المفروشة .

ويفهم مما سبق أن للثروة العقارية لدي المشرع الضريبي علي الدخل مفهوم واضح محدد يتضمن مكونات أساسية لهذه الثروة هي :

• أولاً :  إيرادات العقارات المبنية  المؤجرة وفقاً لأحكام القانون المدني .
• ثانياً : إيرادات الوحدات المفروشة .

وقد تم استبدال هذه المادة بالقانون رقم 196 لسنة 2008 تتضمن الأراضي الزراعية ، العقارات المبنية  – الوحدات المفروشة ” وهو في رأينا مفهوم قاصر عن الإلمام بكل صور الثروة العقارية التي تمتد لتشمل غير هذه المكونات كالأراضي غير الزراعية ونعني الأراضي الصحراوية والأرضي الفضاء.

إيرادات الثروة العقارية الخاضعة لضريبة الدخل

تنص المادة 37 من قانون الضرائب  – مستبدلة بالقانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن الثروة العقارية :

تشمل الإيرادات الخاضعة للضريبة ما يأتي :

1. 1-  إيرادات العقارات المبنية  المؤجرة وفقاً لأحكام القانون المدني .
2. 2- إيرادات الوحدات المفروشة .

شرح ضريبة الثروة العقارية المادة 37 ضرائب الدخل:

أوضحت المادة 37 من قانون الضريبة علي الدخل ماهية إيرادات الثروة العقارية الخاضعة للضريبة

والبين من نص المادة 37 المشار إليه أن إيرادات الثروة العقارية الخاضعة للضريبة كانت تشمل ثلاثة أنواع هي :-

النوع الأول : إيرادات الأراضي الزراعية :

ويقصد بالأراضي الزراعية الأطيان الصالحة للزراعة التى يمتلكها او له حق الانتفاع عليها الشخص الطبيعي ويقوم بتأجيرها او زراعتها بنفسه بأنواع المحاصيل المختلفة وعلى ذلك تنقسم إيرادات الأراضي الزراعية الخاضعة للضريبة الى :-

1-  إيراد الأطيان الزراعية ؛

ويقصد به الإيجار الذى يحصل عليه مالك الأرض الزراعية او مقابل الإيجار الذى يحصل عليه صاحب حق الانتفاع  وينظم قواعد وإجراءات فرض الضريبة عليها قانون الضريبة على الأطيان رقم 113 لسنة 1939 .

2- إيراد الاستغلال الزراعي للمحاصيل البستانية:

ويقصد به الايراد الذى يحصل عليه مستغل الأرض الزراعية من زراعة المحاصيل البستانية وتشمل المحاصيل البستانية ما يلى :

• حدائق الفاكهة .
• نباتات الزينة .
• النباتات الطبية .
• النباتات العطرية .
• مشاتل الزهور .

النوع الثانى : إيرادات العقارات المبنية :

ويقصد بها إيرادات العقارات المبنية التى يقوم بتأجيرها مالك العقار او صاحب حق الانتفاع مقابل تأجير العقار ، وينظم القانون رقم 76 لسنة 1954 قواعد وإجراءات الضريبة على العقارات المبنية .

النوع الثالث : إيرادات الوحدات المفروشة :

ويقصد بها إيرادات الوحدات المفروشة  التي يقوم أصحابها بإعدادها لهذا الغرض وتخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية وكذا لأحكام القانون المدني .

أما بعد صدور القانون 196 لسنة 2008 بشأن الضريبة العقارية فأصبحت :

• أولاً :  إيرادات العقارات المبنية  المؤجرة وفقاً لأحكام القانون المدني .
• ثانياً : إيرادات الوحدات المفروشة .

ايرادات الثروة العقارية محل وعاء ضريبة الدخل

النصوص القانونية :

تنص المادة 38 من قانون الضرائب – ملغـاة بالقانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن الضرائب العقارية :

1- يحدد إيراد الأرضي الزراعية علي أساس القيمة الايجارية المتخذة أساساً لربط الضريبة المفروضة طبقاً للقواعد المنصوص عليها في القانون 113 لسنة 1939 الخاص بضريبة الأطيان ، وذلك بعد خصم 30% مقابل التكاليف والمصروفات .

2- تحدد إيرادات الاستغلال الزراعي للمحاصيل البستانية من حدائق الفاكهة المنتجة علي ما يجاوز مساحة ثلاثة أفدنه ، وما يجاوز فدانا واحداً من نباتات الزينة والنباتات الطبية والعطرية ومشاتل المحاصيل البستانية أيا كانت المساحة المزروعة منها ما لم يكن إنشاء هذه المشاتل للمنفعة الخاصة لأصحابها .

وذلك علي أساس مثل القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة المفروضة بالقانون 113 لسنة 1939 المشار إليه  وذلك إذا كان حائز الغراس مستأجراً للأرض .

أما إذا كان حائز الغراس مالكاً للأرض فتحدد الإيرادات علي أساس مثلي القيمة الايجارية المشار إليها ، ولا تدخل في وعاء الضريبة الإيرادات المنصوص عليها في البند 1 من هذه الأرض وذلك كله بعد خصم 20% من هذه الإيرادات مقابل جميع التكاليف والمصروفات .

ويصدر قرار من الوزير بالاتفاق مع وزير الزراعة بتحديد أعمار أشجار الفاكهة التي تعتبر بعدها منتجة وبيان أنواع المحاصيل البستانية .

ويحدد صافي الإيرادات الخاضعة للضريبة باسم حائز الغراس سواء كان مالكاً للأرض أم مستأجراً لها ، ولا يسري في حق المصلحة أي اتفاق أو شرط يخالف ذلك .

ويعتبر الممول وزوجة وأولاده القصر حائزاً واحداً للغراس في تطبيق أحكام البند 2 من هذه المادة ، وتحدد الإيرادات باسمه ما لم تكن الملكية قد آلت الي الزوجة أو الأولاد القصر عن غير طريق الزواج أو الولد بحسب الأحوال .

ويلتزم حائز الغرس سواء كان مالكاً للأرض أو مستأجراً لها ، بأن يقدم الي مأمورية الضرائب المختصة بيانات بالمساحات المزروعة من كل نوع من أنواع أشجار الفاكهة خلال ثلاثين يوماً من التاريخ الذي تعتبر فيه أشجار الفاكهة منتجة كما يلتزم بتقديم بيان بالمساحات المزروعة بنباتات الزينة أو النباتات الطبية او العطرية أو مشاتل المحاصيل البستانية خلال ستين يوماً من تاريخ بدء الزراعة وفي حالة إزالة الغرس  يلتزم الحائز بأن يخطر مأمورية الضرائب المختصة بواقعة الإزالة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ حدوثها .

تنص المادة 39 من قانون الضرائب – مستبدلة  بالقانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن الضرائب العقارية :

تحدد إيرادات العقارات المبنية علي أساس إجمالي القيمة الايجارية المتخذة أساساً لربط الضريبة علي العقارات المبنية المفروضة بالقانون 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة علي العقارات المبنية وذلك بعد خصم 40% مقابل جميع التكاليف والمصروفات فضلاً عن القيمة الايجارية للمسكن الخاص الذي يقيم فيه الممول هو وأسرته ، وتعامل الإيرادات الناتجة عن تقرير حق الانتفاع معاملة الإيرادات الناتجة عن الأموال المملوكة ملكية تامة .

ويحدد الإيراد الخاضع للضريبة علي أساس مقدار الأجرة الفعلية مخصوماً منه 50% مقابل جميع التكاليف والمصروفات ، وذلك بالنسبة للإيرادات الناتجة عن تأجير أي عقار أو جزء منه وفقاً لأحكام القانون المدني .

تنص المادة 40 من قانون الضرائب – ملغـاة بالقانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن الضرائب العقارية :

للممول أن يطلب تحديد إيرادات الثروة العقارية المنصوص عليها في المادة 38 ، والفقرة الأولي من المادة 39 من هذا القانون علي أساس الإيراد الفعلي ، بشرط أن يتضمن الطلب جميع عقارات الممول الزراعية والمبنية ويجب أن يقدم الطلب خلال الفترة المحددة لتقديم الإقرارات السنوية ، وأن يكون الممول ممسكاً دفاتر منتظمة علي الوجه الذي تبينه اللائحة التنفيذية للقانون .

تنص المادة 41 من قانون الضرائب :

تسري الضريبة علي الإيرادات الناتجة من تأجير أي وحدة مفروشة أو جزء منها سواء كانت معدة للسكن أو لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهنة غير تجارية أو لأي غرض آخر ويحدد الإيراد الخاضع للضريبة علي أساس قيمة الإيجار الفعلي مخصوماً منه 50% مقابل جميع التكاليف والمصروفات .

تنص المادة 42 من قانون الضرائب :

تفرض الضريبة بسعر 2.5 % وبغير أي تخفيض علي إجمالي الإيرادات الناتجة عن التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدن سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وساء كان التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت علي الأرض مملوكة للممول أو للغير .

وتستثنى من ذلك

التصرفـات الخاضعـة لهذه الضريبة تصرفات الوارث  في العقـارات التي آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقـار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات وعلي مكاتب الشهر العقاري إخطار المصلحة بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكـام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر .

وفي تطبيق حكم هذه المادة

يعتبر تصرفاً خاضعاً للضريبة التصرف بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع علي العقار أو تأجيره لمدة تزيد علي خمسين عاما ولا يعتبر تصرفاً خاضعاً للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أم قضائية وكذلك نزع الملكية أو الاستيلاء للمنفعة العامة أو التحسين كما لا يعتبر تصرفاً خاضعاً للضريبة  التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام .

قواعد تحديد الإيرادات الداخلة فى وعاء الضريبة:

في تحديد الإيرادات الداخلة فى وعاء الضريبة  يمكنا القول بأن قانون الضريبة علي الدخل أوضح من خلال نصوص المواد 38 ، 39 ، 40 ، 41 قواعد تحديد إيرادات الثروة العقارية الداخلة فى وعاء الضريبة وبيان ذلك :

أولا : إيرادات الأراضي الزراعية :

ويقصد بها الأراضي الصالحة للزراعة بكافة المحاصيل الزراعية سواء تم زراعتها بواسطة مالكها او مستأجرها ؛ وعن كيفية حساب الضريبة فيحدد إيرادات الأراضي الزراعية على أساس القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة المفروضة طبقا للقواعد المنصوص عليها فى القانون رقم 113 لسنة 1939 الخاص بضريبة الأطيان وذلك بعد خصم 30 % مقابل جميع التكاليف والمصروفات .

ويتبين من استعراض النصوص الخاصة بالإيرادات :-

أولا : يجب مراعاة الإعفاءات الواردة بالبند رقم 1 من المادة 21 من القانون رقم 91 لسنة 2005 والخاصة بإعفاء ارباح منشات استصلاح او استزراع الأراضي :
وهذا يعنى انه لو كانت الأرض الزراعية من الأراضي المستصلحة فلا يحتسب لها إيراد طبقا لنص البند 1 من المادة 38 إلا بعد مضى عشر سنوات اعتبارا من تاريخ أول سنة ضريبية تالية لتاريخ اعتبار الأرض منتجة .

ثانياً : يعتبر الأساس الحكمي هو القاعدة العامة عند تحديد إيرادات الأراضي الزراعية:

ويقوم هذا الأساس على تحديد هذه الإيرادات وفقا للقيمة الايجارية للأراضي الزراعية المتخذة أساسا لربط ضريبة الأطيان ، ولا شك ان تأكيد المشرع الضريبي على ان القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط ضريبة الأطيان المفروضة بالقانون رقم 113 لسنة 1939 إنما يرجع الى ضمان ثبات الأساس الخاص بتحديد القيمة الايجارية وهو يعادل سبعة أمثال ضريبة الأطيان .

كذلك عدم تأثير صدور أية تشريعات ضريبية أخرى تتعلق بتحديد القيمة الايجارية على أي أساس آخر ويتم تحديد إيرادات الأطيان الزراعية المؤجرة للغير وفقا للأساس الحكمي السابق بعد خصم 30 % مقابل جميع التكاليف التى يتكبدها الممول مع مراعاة ان معدل الضريبة على الأطيان الزراعية وفقا للقانون 113 لسنة 1939 هو 14 % .

ومن ثم فان إيراد الأراضي الزراعية الداخل فى وعاء الضريبة يعادل 70 % من القيمة الايجارية لتلك الأراضي ، ويتم الوصول الى القيمة الايجارية للأراضي الزراعية عن طريق المعادلة التالية : القيمة الايجارية = ضريبة الأطيان × 100 ÷ 14 .

ثانيا : إيرادات الاستغلال الزراعي للمحاصيل البستانية :

أخضع قانون الضريبة علي الدخل بالمادة 38 من قانون الضريبة علي الدخل إيرادات عدة أنواع للاستغلال الزراعي للضريبة على الدخل تشمل علي :-

أولا : إيرادات حدائق الفاكهة المنتجة :

اخضع قانون الضريبة علي الدخل إيرادات حدائق الفاكهة المثمرة للضريبة وذلك فيما يزيد عن ثلاثة أفدنه من المساحة المزروعة ، وهذا يعنى ان المشرع أعفى إيرادات حدائق الفاكهة المثمرة فى حدود ثلاثة أفدنه وما زاد عن ذلك يخضع للضريبة .

ثانياً : إيرادات نباتات الزينة والنباتات الطبية والعطرية :

اخضع قانون الضريبة علي الدخل إيرادات الأرض المزروعة بنباتات الزينة او النباتات الطبية والعطرية فيما يزيد عن فدان واحد من المساحة المزروعة وهذا يعنى ان المشرع أعفى فدان واحد من المساحة المزروعة بنباتات زينة او نباتات طبية وعطرية من الخضوع للضريبة ومن ثم تخضع إيرادات الافدنة التى تجاوز فدان للضريبة.

ثالثاً : مشاتل المحاصيل البستانية :

اخضع قانون الضريبة علي الدخل إيرادات المشاتل البستانية بالكامل وبدون إعفاء أي مساحة مزروعة منها وبشرط ان يكون الهدف من إنشاء تلك المشاتل للبيع للغير .

أما اذا كان الغرض من إنشاء هذه المشاتل المنفعة الخاصة لأصحابها فان إيراداتها لا تخضع للضريبة.

أسس تحديد الاستغلال الزراعي:

أوضحت المادة 38 من قانون الضريبة علي الدخل – بند 2 – أساس تحديد إيرادات الاستغلال الزراعي للمحاصيل البستانية على أساس حكمي كما هو الحال بالنسبة لإيرادات الأطيان الزراعية .

غير ان قانون الضريبة علي الدخل فرق بين ما اذا كان حائز الغرس مستأجرا لها عند تحديد إيرادات الاستغلال الزراعي للمحاصيل البستانية على أساس حكمي فإذا كان حائز الغرس للأرض فان عملية تحديد إيرادات الاستغلال الزراعي للمحاصيل البستانية تتم على أساس مثل القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط ضريبة الأطيان وذلك بعد خصم 20 % منها مقابل جميع التكاليف.

أما اذا كان الغرس مالكا للأرض فيتم تحديد إيرادات الاستغلال الزراعي للمحاصيل البستانية على أساس مثلى القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط ضريبة الأطيان الزراعية وذلك بعد خصم 20 % مقابل جميع التكاليف ويرجع السبب فى تحديد مثلى القيمة الايجارية باعتبار ان أحدهما عن عنصر ملكية الأرض والمثل الأخر عن ارباح الاستغلال الزراعي وعلى ذلك فانه فى حالة ما اذا حائز الغرس مالكا للأرض فلا يدخل فى وعاء الضريبة أية إيرادات للأطيان الزراعية المنصوص عليها فى البند 1 من المادة 38 من هذا القانون .

الممول الملتزم بضريبة دخل الثروة العقارية:

طبقاً للمادة 38 من قانون الضريبة علي الدخل يحدد صافى الإيرادات الخاضعة للضريبة على الثروة العقارية فيما يتعلق بإيرادات استغلال الأراضي الزراعية باسم حائز الغرس سواء كان مالكا للأرض او مستأجرا لها ومن ثم لا يعتد بأي اتفاق او شرط يخالف ذلك وطبقاً لذات المادة يعتبر كل من الزوج والزوجة والأولاد القصر حائزا واحدا للغراس ومن ثم يتم تحديد الإيرادات باسمه الا اذا كانت ملكية الغراس قد التجارية للزوجة بغير طريق الزوج او التجارية للأولاد القصر بغير طريق والدهم .

التزامات حائز الغراس:

1- على كل حائز غراس محاصيل بستانية من حدائق الفاكهة المنتجة او نباتات زينة او نباتات طبية او عطرية او مشاتل محاصيل بستانية المنصوص عليها فى البند 2 من المادة 38 من القانون سواء كان مالكا للأراضي او مستأجرا لها ان يقدم الى المأمورية المختصة بيانات بالمساحة التى يزرعها هو وزوجته وأولاده القصر من كل نوع من أنواع الغراس والنباتات سالفة الذكر على النموذج الذى تحدده المصلحة او على أية ورقة شاملة للبيانات الواردة به وان تترفق به شهادة من الجمعية الزراعية المختصة معتمدة من مفتش الزراعة المختص متضمنة بيانات بالمساحات التى تم زراعتها .

2- إخطار المأمورية المختصة اذا ما تم إزالة الغرس وذلك على النموذج الذى تحدده اللائحة التنفيذية للقانون المذكور ، وفى هذا الصدد فقد أوضحت اللائحة التنفيذية للقانون المذكور فى مادتها رقم 48 ان يتم إخطار مأمورية الضرائب ببيانات المساحة التى يزرعها الممول وزوجته وأولاده القصر سواء كانت حدائق فاكهة او نباتات زينة او نباتات طبية او عطرية او مشاتل محاصيل بستانية ، وكذلك إخطار المأمورية المختصة فى حالة إزالة الغرس على النموذج رقم 6 عقاري .

ثالثا: إيرادات العقارات المبنية :

أبان قانون الضريبة علي الدخل – مادة 39- من هذا القانون كيفية تحديد إيرادات العقارات المبنية الداخلة فى وعاء الضريبة على الثروة العقارية ؛ ويتبين من نص المادة 39 ما يلى من أحكام :

1- المقصود بإيرادات العقارات المبنية ايرادات العقارات  المملوكة للممول ملكية تامة او العقارات التى له عليها حق الانتفاع فقط .

2- يتم تحديد ايرادات العقارات المبنية الخاضعة للضريبة على أساس حكمي مثلها فى ذلك ايرادات الأراضي الزراعية ، وهذا يوضح تمسك المشرع الضريبي بالأساس الحكمي باعتباره يمثل القاعدة العامة لتحديد ايرادات الثروة العقارية الداخلة فى وعاء الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين .

رابعاً : ارباح تأجير الشقق المفروشة :

يعتبر نشاط التأجير المفروش أحد الأنشطة التى أخضعها قانون الضريبة علي الدخل رقم 91 لسنة 2005 ضمن الضريبة على ايرادات الثروة العقارية بعد ان كان يعاملها فى القانـون السابق ضمن الضريبة على الأرباح التجارية والصناعية .

والثابت ان قانون الضريبة علي الدخل تعامل مع نشاط الإيجار المفروش بصورة مبسطة ودون تيسر على الممولين وعلى المصلحة عند المحاسبة الضريبية على ايرادات هذا النشاط .

فالمادة رقم 41 تنص :

تسرى الضريبة على الأرباح الناتجة من تأجير اى وحدة مفروشة او جزء منها سواء كانت معدة للسكن او لمزاولة نشاط تجارى او مهنة غير تجارية او لأى غرض آخر ويحدد الايراد الخاضع للضريبة على أساس قيمة الإيجار الفعلي مخصوما منه 50% مقابل التكاليف والمصروفات .

الثابت إذن

1- أن قانون الضريبة علي الدخل اخضع نشاط تأجير المفروش أيا كان موقع العقار وأيا كانت طبيعة الأشخاص المؤجرة وأيا كان الغرض من هذا الإيجار للضريبة على الثروة العقارية .

2- يعتبر الممول وزوجته وأولاده القصر فى حكم الممول الواحد .

3- تعتبر الأرباح خاصة بالأصل او الزوج حسب الأحوال وتدخل فى إقراره ما لم يثبت ان الحق فى تأجير الوحدة قد آل الى الزوج او الزوجة او الأولاد القصر عن طريق الزوجة او الزوج او الوالد بحسب الأحوال .

وعلى المؤجر سواء كان مالكا او مستأجرا ان

يبلغ مأمورية الضرائب المختصة خلال الخمسة عشر يوما التالية لعقد الإيجار ببيان عن الوحدات المؤجرة مفروشة وعدد ما يكون بها من حجرات وقيمة الإيجار مفروشا والقيمة الايجارية لكل منها المتخذة أساسا لربط الضريبة على العقارية المبنية ، وعليه عند انتهاء عقد الإيجار ان يخطر مأمورية الضرائب المختصة بذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ انتهاء العقد .

وعلى مالك العقار او الممول عن ادارته ان يخطر عن الوحدات المفروشة الموجودة فى العقار المملوك له ولو لم يكن مؤجرا لها بوصفها مفروشة وذلك فى ذات المواعيد المحددة فى الفترة السابقة ويتم التبليغ والإخطار وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية .

وفيما يلي نتعرض لبيان الالتزامات القانونية التي يفرضها نشاط تأجير الشقق مفروشة كنشاط خاضع للضريبة والالتزامات المشار إليها تخاطب كل من  المؤجر وصاحب العقار الوفاء علي النحو التالي :-

أولا : التزامات المؤجر :

يلتزم الشخص الذى يقوم بالتأجير المفروش سواء كان مالكا للعين او مستأجرا لها بـ :

1- إبلاغ مأمورية الضرائب المختصة خلال الخمسة عشر يوما التالية لعقد الإيجار بالبيانات التالية ، البيان الأول  عدد الوحدات المؤجرة مفروشة الخاصة بالممول وبزوجته وأولاده القصر ، البيان الثاني عدد الحجرات الموجودة بالوحدات المؤجرة مفروشة ، البيان الثالث  القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة على العقارية المبنية المربوطة عليها ، ويتم الإخطار على النموذج رقم 39 ضريبة موحدة او على ورقة تشتمل على هذه البيانات .

2- إخطار مأمورية الضرائب المختصة بانتهاء عقد الإيجار خلال الخمسة عشر يوما من تاريخ انتهاء العقد .

ثانياً : التزامات صاحب العقار :

يلتزم صاحب العقار او الشخص المسئول عن إدارته إخطار الإدارة المركزية للحصر والإقرارات بمصلحة الضرائب اذا كان العقار يقع فى دائرة محافظة القاهرة والإدارة العامة لمنطقة الضرائب التى يقع فى دائرتها العقار بالنسبة لباقي المحافظات عن الوحدات المفروشة الموجودة فى العقار الذى يمتلكه او المسئول عن إدارته ولو لم يكن مؤجرا لها بوصفها مفروشة وذلك خلال الخمسة عشر يوما التالية لتاريخ التأجير وذلك على النموذج المعد او على أية ورقة تشتمل على البيانات المذكورة .

سريان الضريبة:

تسرى الضريبة على الأرباح التى تنتج من تأجير أية وحدة سكنية مفروشة او جزء منها أيا كان الغرض من التأجير سواء كان للسكن او لمزاولة نشاط تجارى او صناعي او اى نشاط او مهنة غير تجارية .

وعاء الضريبة:

يتحدد وعاء الضريبة على ارباح تأجير الشقق المفروشة على أساس الإيجار الفعلي طبقا للعقد المبرم بين المؤجر والمستأجر عن الفترة الضريبية بعد خصم نسبة 50% من قيمة الإيجار مقابل كافة التكاليف والمصروفات وذلك بالمعادلة التالية :

• وعاء الضريبة على التأجير المفروش = ( إيراد الشقق المفروشة × 50% )

تحديد الإيرادات الخاضعة للضريبة طبقاً للائحة التنفيذية لقانون الضريبة علي الدخل :

تنص المادة 49 من اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة علي الدخل :

مادة 49 : يقصد بالمسكن الخاص في تطبيق حكم المادة 39 من القانون ، المسكن الذي يقيم فيه الممول هو وزوجه وأولاده القصر ويراعي استبعاد القيمة الايجارية المحددة لهذا المسكن من إجمالي القيمة الايجارية المتخذة أساساً لربط الضريبة .

تنص المادة 50 من اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة علي الدخل :

يقدم طلب تحديد إيرادات الثروة العقارية للممول المنصوص عليه في المادة 40 من القانون علي أساس الإيراد الفعلي علي النموذج رقم ” 7 عقاري ” ولو كـان صافي هذه الإيرادات لا يجاوز الشريحة التي تستحق عليها الضريبة .

ويجب أن يبين في الطلب المشار إليه جميع عناصر الثروة العقارية للممول من أراضي زراعية واستغلال زراعي لمحاصيل بستانية أو عقارات مبنية وأن ترفق به سندات الملكية أو الحيازة كالعقود المسجلة أو العقود العرفية أو بطاقة الحيازة الزراعية  أو المكلفة ، كما يجب أن يرفق به الإقرار الضريبي السنوي للممول مستنداً الي دفاتر منتظمة طبقاً للمادة 102 من هذه اللائحة .

تنص المادة 51 من اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة علي الدخل :

لا تشمل العقارات المنصوص عليها في المادة 42 من القانون العقارات المبنية أو الأراضي التي تمثل أصلاً من أصول المنشأة ويكون الإخطار بأداء ضريبة التصرفات العقارية علي النموذج رقم ” 8 عقاري ” ويتم إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة علي التصرفات العقارية علي النموذج ” 9 عقاري “

تنص المادة 50 من اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة علي الدخل :

يكون تقديم بيان بجميع العقارات المبنية والأراضي الزراعية التي يملكها الممول المنصوص عليها في المادة 44 من القانون وقيمتها الايجارية علي النموذج 10 عقاري .

مشكلات إيرادات بعض صور التصرفات العقارية

أفرزت المادتان 42 ، 40 من قانون الضريبة علي الدخل مشكلات هامة نتعرض لها تباعاً علي النحو التالي :

المشكلة الأولي فرض الضريبة بسعر محدد ودون أي تخفيض:

أساس المشكلة :

تنص المادة 42 من قانون الضريبة علي الدخل :

تفرض الضريبة بسعر 2.5 % م وبغير أي تخفيض علي إجمالي الإيرادات الناتجة عن التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدن سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وساء كان التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت علي الأرض مملوكة للممول أو للغير .

وتستثنى من ذلك التصرفـات الخاضعـة لهذه الضريبة تصرفات الوارث في العقـارات التي آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقـار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم  المقابلة لها لمدة خمس سنوات وعلي مكاتب الشهر العقاري إخطار المصلحة بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكـام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر .

وفي تطبيق حكم هذه المادة يعتبر تصرفاً خاضعاً للضريبة التصرف بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع علي العقار أو تأجيره لمدة تزيد علي خمسين عاما ولا يعتبر تصرفاً خاضعاً للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أم قضائية وكذلك نزع الملكية أو الاستيلاء للمنفعة العامة أو التحسين

كما لا يعتبر تصرفاً خاضعاً للضريبة  التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام .

ايرادات التصرفات فى العقارية المبنية والأراضي داخل كردون المدينة:

يقصد بالتصرفات العقارية موضوع المادة 42 من قانون الضريبة علي الدخل  التصرفات العقارية التى يزاولها الشخص الطبيعي مرة واحدة وليس على سبيل الحرفة:

أولا : نطاق الضريبة :

تنصب ضريبة التصرفات العقارية المذكورة على تصرف عقارات او أراضي داخل كردون المدينة سواء انصب هذا التصرف عليها بحالتها او بعد إقامة منشات عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله او جزء منه او وحدة سكنية  منه او غير ذلك وسواء كانت إقامة المنشآت على ارض يمتلكها الممول او الغير سواء كانت هذه الأراضي أراضي بناء او زراعية .

فتأخذ التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة الأشكال التالية :-

1.  البيع .
2.  الهبة لغير الأصول او الفروع .
3.  تقرير حق انتفاع على العقار .
4.  تأجير العقار لمدة تزيد على خمسين سنة .

وطبقاً لما سلف فثمة تصرفات عقارية لا تخضع للضريبة هي :

1.  البيوع الجبرية سواء كانت إدارية او قضائية .
2.  نزع الملكية .
3.  الاستيلاء للمنفعة العامة او للتحسين .
4.  التبرع او الهبة للحكومة او وحدات الإدارة المحلية او الهيئات العامة او المشروعات ذات النفع العام .

ثانياً : سعر الضريبة :

حددت المادة رقم 42 من قانون الضريبة علي الدخل سعر الضريبة على التصرفات العقارية بنسبة 2.5 % من إجمالي قيمة التصرف العقاري دون خصم أية تكاليف ؛ والثابت أن تحديد هذا السعر يعتبر استثناء من حكم المادة رقم 7 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 والخاصة بتحديد سعر الضريبة تصاعديا .

ثالثاً : الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية :

أوردت المادة 42 من قانون الضريبة علي الدخل عدد من الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية ، وهي :

• أولا : اذا تصرف الوارث فى العقارية التى التجارية إليه من مورثه بحالتها عند الميراث غير انه اذا قام المورث بأية أعمال تؤدى الى تغيير حالة العقار عن الحالة التى كان عليها عند انتقاله اليه من المورث مثل إقامة منشات او إضافة مباني على العقار فان تصرف الوارث فى هذا العقار بعد تعديل حالته يترتب عليه خضوع هذا التصرف للضريبة .
• ثانياً : اذا اخذ التصرف شكل تقديم العقار كحصة عينية مقابل المساهمة فى رأسمال شركة مساهمة بشرط عدم تصرف مقدم الحصة العينية فى الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات ، ولعل السبب فى هذا الاستثناء يرجع الى رغبة الدولة فى تشجيع الإفراد على الاستثمار فى  إنشاء الشركات المساهمة  .

المشكلة الثانية حق الممول في طلب تحديد إيراداته من الثروة العقارية علي أساس الإيراد الفعلي:

المادة 40 من قانون الضريبة علي الدخل أقرت أحقية الممول فى طلب تحديد إيراداته من الثروة العقارية الخاضعة للضريبة على أساس الايراد الفعلي .

وقد أوضحت المادة رقم 50 من اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة علي الدخل ضرورة ان يقدم الممول بطلب تحديد ايرادات الثروة العقارية الخاصة به على أساس الايراد الفعلي على النموذج رقم 7 عقاري حتى ولو كان صافى هذه الإيرادات لا يتعدى الشريحة التى تستحق عليها ضريبة .

كما أوضحت اللائحة التنفيذية ضرورة ان يبين فى النموذج المذكور جميع ما يمتلكه الممول من عناصر الثروة العقارية سواء كانت أراضي زراعية واستغلال زراعي لمحاصيل بستانية او عقارات مبنية ، مثل العقود المسجلة او العرفية او بطاقة الحيازة الزراعية او المكلفة .

كذلك يجب ان يرفق بالنموذج الإقرار الضريبي السنوي للممول مستندا الى دفاتر منتظمة ، ويتبين من المادة 40 من القانون والمادة 50 من اللائحة الآتي :

1. أولا : يتقدم الممول بطلب المحاسبة الفعلي على النموذج رقم 7 عقارات مع مراعاة ان طلب اختيار الرغبة يقدم مهما كان صافى إيراد الممول حتى ولو كان هذا الصافي لا يتعدى حد الإعفاء المقرر طبقا للمادة رقم 7 من هذا القانون .
2. ثانياً : يجب ان يتضمن الطلب طلب الرغبة فى المحاسبة على أساس فعلى بيانا بجميع الثروة العقارية للممول من أراضي زراعية او استغلال زراعي او عقارات مبنية ان وجدت ومن ثم فلا يحق للممول طلب المحاسبة على أساس فعلى لبعض ايرادات ثروته العقارية دون البعض الآخر .
3. ثالثاً : يجب ان يتم تقديم الطلب خلال الفترة المحددة لتقديم الإقرار الضريبي السنوي أي خلال الأربعة اشهر الأولى من كل سنة ميلادية وإلا سقط حقه فى الاختيار .
4. رابعاً : ان يمسك الممول دفاتر منتظمة وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، وان تتصف هذه الدفاتر والسجلات لا أمانة وان تظهر نتيجة النشاط الحقيقية للممول .

وأخيرا :

فإن الثابت ان قيام الممول  بطلب المحاسبة الفعلي إنما يعتمد على تيقنه من ان نظام المحاسبة الفعلي أصلح له من المحاسبة الضريبية على أساس حكمي غير ان تأكد الممول شيء ورأى المصلحة المختصة عند المحاسبة الفعلية شيء أخر وعلى الممول ان يختار النظام الأصح له إذا اكتشف أن نظام المحاسبة على أساس حكمي أفضل له من المحاسبة الفعلية بشرط ألا يكون قد تم ربط الضريبة عليه .

الخاتمة

ما تقدم كان بحث ضريبة الثروة العقارية المستحقة والاستثناءات وبيان التزام الممول العقاري تجاه ضريبة الدخل متمنين لكم الاستفادة المرجوة.

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني .
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل .
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض